房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)

2010年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)主講：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師李秋林二〇一〇年十二月北京1、高房?jī)r(jià)成為社會(huì)輿論的焦點(diǎn)；2、國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大手段：土地金融稅收3、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策趨于偏緊；4、切實(shí)做好2010年企業(yè)所得稅匯繳工作；5、企業(yè)所得稅申報(bào)表要做一些改動(dòng)。2010房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢(shì)使大連萬(wàn)達(dá)相關(guān)企業(yè)財(cái)稅人員通過(guò)培訓(xùn)能夠做到：在正確的時(shí)間將正確的稅額交與正確的稅務(wù)機(jī)關(guān)，避免因未按規(guī)定納稅造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失或給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員帶來(lái)法律風(fēng)險(xiǎn)。培訓(xùn)要達(dá)到的目的

1、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵2、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定3、不征稅收入的規(guī)定

4、免稅收入稅務(wù)處理的規(guī)定

5、稅前扣除的規(guī)定

6、關(guān)于預(yù)提費(fèi)用的處理

7、稅前扣除中的發(fā)票問(wèn)題

8、財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除9、預(yù)繳稅款的稅前扣除

10、以前年度虧損的彌補(bǔ)

收入的稅務(wù)處理稅前扣除的稅務(wù)處理企業(yè)所得稅匯繳的基礎(chǔ)課程內(nèi)容框架依法納稅準(zhǔn)確納稅多繳稅：企業(yè)受損少繳稅：企業(yè)違法一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求1、正確核算應(yīng)納稅所得額是企業(yè)所得稅正確匯繳的關(guān)鍵2、應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)±納稅調(diào)整事項(xiàng)（間接法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）。3、應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項(xiàng)扣除—允許彌補(bǔ)的以前年度虧損（企業(yè)所得稅法體現(xiàn)的邏輯關(guān)系）

二、企業(yè)所得稅匯繳的關(guān)鍵企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入的特殊規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來(lái)源取得的收入，為收入總額。包括：（一）銷(xiāo)售貨物收入；（二）提供勞務(wù)收入；（三）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特許權(quán)使用費(fèi)收入；（八）接受捐贈(zèng)收入；（九）其他收入。企業(yè)所得稅法

1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法實(shí)施條例12條

收入的形式貨幣形式：非貨幣形式：現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資以及債務(wù)的豁免等。固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)投資、存貨、不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資、勞務(wù)以及有關(guān)權(quán)益等。按照公允價(jià)值確定收入額公允價(jià)值，是指按照市場(chǎng)價(jià)格確定的價(jià)值（條例第13條第2款）

1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定銷(xiāo)售貨物收入，是指企業(yè)銷(xiāo)售商品、產(chǎn)品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。提供勞務(wù)收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)租賃、金融保險(xiǎn)、郵電通信、咨詢(xún)經(jīng)紀(jì)、文化體育、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)服務(wù)、旅游、娛樂(lè)、加工以及其他勞務(wù)服務(wù)活動(dòng)取得的收入。轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入，是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的收入。股息、紅利等權(quán)益性投資收益，是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。

企業(yè)所得稅法實(shí)施條例14—18條

股息：按照被投資方作出利潤(rùn)分配決定的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。利息：按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

注意：1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法實(shí)施條例19—22條

租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。特許權(quán)使用費(fèi)收入，是指企業(yè)提供專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)以及其他特許權(quán)的使用權(quán)取得的收入。按照合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。接受捐贈(zèng)收入，是指企業(yè)接受的來(lái)自其他企業(yè)、組織或者個(gè)人無(wú)償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實(shí)無(wú)法償付的應(yīng)付款項(xiàng)、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項(xiàng)、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、違約金收入、匯兌收益等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（1）收入的范圍（國(guó)稅發(fā)【2009】31文第5條）現(xiàn)金現(xiàn)金等價(jià)物其他經(jīng)濟(jì)利益注意：有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加

納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票

未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票

確認(rèn)收入不確認(rèn)收入代收基金費(fèi)用的操作不同，稅收也不同！一次性全額收款方式銷(xiāo)售

于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn)分期收款方式銷(xiāo)售

按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)

付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)

銀行按揭方式銷(xiāo)售

首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)

委托方式銷(xiāo)售

支付手續(xù)費(fèi)方式

視同買(mǎi)斷方式

收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)

保底價(jià)+超基價(jià)雙方分成方式

包銷(xiāo)方式包銷(xiāo)期內(nèi)根據(jù)包銷(xiāo)合同的約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷(xiāo)合同約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入。

（2）收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)（31號(hào)文第6條）2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（3）收入確認(rèn)的金額（31號(hào)文第6條）一次性全額收款方式銷(xiāo)售

分期收款方式銷(xiāo)售

銀行按揭方式銷(xiāo)售

委托方式銷(xiāo)售

支付手續(xù)費(fèi)方式

視同買(mǎi)斷方式

保底價(jià)+超基價(jià)雙方分成方式

包銷(xiāo)方式按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確認(rèn)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確認(rèn)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款

合同約定價(jià)格與買(mǎi)斷價(jià)格孰高原則確認(rèn)

1.約定價(jià)＞基價(jià)按約定價(jià)分成額不得從收入中減除2.約定價(jià)＜基價(jià)按基價(jià)3.受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽銷(xiāo)售合同基價(jià)+分成包銷(xiāo)期內(nèi)根據(jù)包銷(xiāo)合同的約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷(xiāo)合同約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入。

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（4）視同銷(xiāo)售的稅務(wù)處理（31號(hào)文第7條）視同銷(xiāo)售的范圍視同銷(xiāo)售收入確認(rèn)的方法將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利

對(duì)外投資

分配給股東或投資人

抵償債務(wù)

換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等獎(jiǎng)勵(lì)捐贈(zèng)贊助不再包括開(kāi)發(fā)企業(yè)自用按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定

由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定

按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（5）預(yù)租行為收入的確認(rèn)（31號(hào)文第10條）預(yù)租的定義收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)收入確認(rèn)金額房地產(chǎn)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議,將房屋出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)按預(yù)租價(jià)款確認(rèn)收入

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入（6）預(yù)收租金的收入處理國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（7）企業(yè)取得銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入進(jìn)行年度匯算清繳時(shí)的填報(bào)方法根據(jù)《北京市國(guó)家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知》（京國(guó)稅發(fā)【2009】92號(hào)）附件4《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑》的規(guī)定：第一條第二款：年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額的填報(bào)企業(yè)取得的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類(lèi)）》第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一（1）《收入明細(xì)表》第4行“銷(xiāo)售貨物”及附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。預(yù)計(jì)毛利額的填報(bào)企業(yè)取得的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入額按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”欄第3列“調(diào)增金額”。2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定（8）企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的填報(bào)第二條企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)的填報(bào)第二款“年度匯算清繳申報(bào)時(shí)的處理”規(guī)定《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類(lèi)）》第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一（1）《收入明細(xì)表》第4行“銷(xiāo)售貨物”欄不包括已按照上列第一條第二款處理的銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)將其填入附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第19行“其他”欄第3列“調(diào)增金額”。實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整的填報(bào)已按照上列第一條第二款第二項(xiàng)處理的預(yù)計(jì)毛利額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第4列“調(diào)減金額”。2、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的特殊規(guī)定3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題（1）預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款

預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目歸集，不通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算，長(zhǎng)期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入；將預(yù)收房款混為購(gòu)房定金，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；分開(kāi)開(kāi)票，一部分預(yù)售房款開(kāi)預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)入賬，將另一部分預(yù)售房款開(kāi)具收據(jù)入銷(xiāo)售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬，形成賬外小金庫(kù)。

（2）隱匿銷(xiāo)售收入或視同銷(xiāo)售不作收入

銷(xiāo)售收入確認(rèn)不及時(shí)，長(zhǎng)期掛在“預(yù)收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；只計(jì)商品房收入，車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售不計(jì)收入；將部分樓的開(kāi)發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來(lái)賬，甚至私設(shè)賬外賬；先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入；以開(kāi)發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進(jìn)行收入的確認(rèn)；以房屋抵頂?shù)貎r(jià)款，賠償給原住戶(hù)的房屋不作收入處理；合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題視同銷(xiāo)售房屋不記收入；視同銷(xiāo)售房屋價(jià)格偏低；價(jià)外費(fèi)用（如代物業(yè)收取的有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門(mén)、封閉陽(yáng)臺(tái)等）不記收入；與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來(lái)、或隨意作價(jià)；代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入；其他收入如客戶(hù)放棄的購(gòu)房定金、沒(méi)收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入政府給予的安全獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等不入“營(yíng)業(yè)外收入”核算。（2）隱匿銷(xiāo)售收入或視同銷(xiāo)售不作收入

3、房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務(wù)處理中容易出現(xiàn)的問(wèn)題1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問(wèn)題四、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定

1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定第七條收入總額中的下列收入為不征稅收入：（一）財(cái)政撥款；（二）依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金；（三）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。企業(yè)所得稅法

1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財(cái)政撥款，是指各級(jí)人民政府對(duì)納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織撥付的財(cái)政資金，但國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。行政事業(yè)性收費(fèi)，是指依照法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定程序批準(zhǔn)，在實(shí)施社會(huì)公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共服務(wù)過(guò)程中，向特定對(duì)象收取并納入財(cái)政管理的費(fèi)用。政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，代政府收取的具有專(zhuān)項(xiàng)用途的財(cái)政資金。國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例26條

不征稅收入解釋1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財(cái)稅〔2008〕151號(hào)

企業(yè)取得的各類(lèi)財(cái)政性資金，除屬于國(guó)家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。財(cái)政性資金：指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門(mén)的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類(lèi)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；國(guó)家投資：指國(guó)家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財(cái)稅〔2009〕87號(hào)文

一、對(duì)企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專(zhuān)項(xiàng)用途；

財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。二、根據(jù)實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷(xiāo)不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定（1）不征稅收入中沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)做出特殊性的規(guī)定（2）房地產(chǎn)企業(yè)收入中，沒(méi)有符合不征稅收入條件的收入3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問(wèn)題“收支兩條線(xiàn)”房地產(chǎn)企業(yè)該交的稅款按稅法繳納政府給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政補(bǔ)助或政府獎(jiǎng)勵(lì)帶來(lái)政績(jī)工程帶動(dòng)居民就業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符合所得稅法上的不征稅收入的條件，不屬于不征稅收入如果在取得政府補(bǔ)助和政府獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，能操作為財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文規(guī)定的：國(guó)家投資使用后歸還本金由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)可作為不征稅收入如果在取得政府補(bǔ)助和政府獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，能操作為財(cái)稅〔2009〕87號(hào)文

規(guī)定的，也可作為不征稅收入。是不征稅收入嗎？（1）將政府補(bǔ)助作為不征稅收入3、房地產(chǎn)企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問(wèn)題第五條

企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

——國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)

法律規(guī)定：(2)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加，作為不征稅收入處理4、實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)取得的財(cái)政性資金的認(rèn)定依據(jù)是，企業(yè)取得的資金必須是從財(cái)政專(zhuān)戶(hù)撥付取得的。通過(guò)其他渠道取得資金，在稅務(wù)上不認(rèn)定為財(cái)政資金。1、關(guān)于免稅收入的一般規(guī)定2、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定3、房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務(wù)處理中出現(xiàn)的問(wèn)題五、收入總額中關(guān)于免稅收入的規(guī)定

1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定（1）、國(guó)債利息收入：企業(yè)持有國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)發(fā)行的國(guó)債取得的利息收入。（2）、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開(kāi)發(fā)行并上市流通的股票不足12個(gè)月取得的投資收益。（3）在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益。（4）符合條件的非營(yíng)利組織的收入，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的外，不包括非營(yíng)利組織從事?tīng)I(yíng)利性活動(dòng)取得的收入。企業(yè)所得稅法第26條企業(yè)的下列收入為免稅收入1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定（1）國(guó)債利息收入：企業(yè)持有國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)發(fā)行的國(guó)債取得的利息收入。（2）符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開(kāi)發(fā)行并上市流通的股票不足12個(gè)月取得的投資收益。（3）符合條件的非營(yíng)利組織，是指同時(shí)符合下列條件的組織：依法履行非營(yíng)利組織登記手續(xù)；從事公益性或者非營(yíng)利性活動(dòng)；取得的收入除用于與該組織有關(guān)的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營(yíng)利性事業(yè)；財(cái)產(chǎn)及其孳息不用于分配；按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷(xiāo)后的剩余財(cái)產(chǎn)用于公益性或者非營(yíng)利性目的，或者由登記管理機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)贈(zèng)給與該組織性質(zhì)、宗旨相同的組織，并向社會(huì)公告；投入人對(duì)投入該組織的財(cái)產(chǎn)不保留或者享有任何財(cái)產(chǎn)權(quán)利；工作人員工資福利開(kāi)支控制在規(guī)定的比例內(nèi)，不變相分配該組織的財(cái)產(chǎn)。

實(shí)施條例82—84條1、關(guān)于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]69號(hào)）第四條

2008年1月1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于2007年度及以前年度的累積未分配利潤(rùn)而形成的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實(shí)施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。即：可以作為免稅收入處理2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入總額中免稅收入的特殊規(guī)定《關(guān)于非營(yíng)利組織免稅資格認(rèn)定管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]123號(hào)）《關(guān)于非營(yíng)利組織企業(yè)所得稅免稅收入問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]122號(hào)）

房地產(chǎn)企業(yè)屬于營(yíng)利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入無(wú)特殊規(guī)定1、關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定2、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定3、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中具體問(wèn)題的處理六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定《企業(yè)所得稅法》第八條企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

原則1、實(shí)際發(fā)生2、與取得收入直接相關(guān)3、不允許重復(fù)扣除4、支出要合理：內(nèi)容1、成本2、費(fèi)用3、稅金4、損失5、其他支出符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)必要和正常的支出

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定（1）成本：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷(xiāo)售成本銷(xiāo)貨成本、業(yè)務(wù)支出以及其他耗費(fèi)；（2）費(fèi)用：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，已經(jīng)計(jì)入成本的有關(guān)費(fèi)用除外；（3）稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加；（4）損失：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤(pán)虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失；（5）其他支出：除成本、費(fèi)用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的、合理的支出。

實(shí)施條例29—33條1、文件依據(jù)：國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)2、合理工資的判定標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；工資制度企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；薪資水平

企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；有序調(diào)整

企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)；依法扣稅

有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。商業(yè)目的1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資3、

工資總額的組成實(shí)際發(fā)放的工資總額。不包括：職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)以及養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金

不得超過(guò)政府有關(guān)部門(mén)給予的限定數(shù)額；超過(guò)部分，不得計(jì)入工資薪金總額，也不得稅前扣除

國(guó)有企業(yè)私營(yíng)企業(yè)1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資企業(yè)所得稅實(shí)施條例40、41、42條職工福利費(fèi)≤工資薪金總額×14%撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)≤工資薪金總額×2%

職工教育經(jīng)費(fèi)≤工資薪金總額×2.5%，超過(guò)部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。福利費(fèi)核算要求：國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第4條

單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，進(jìn)行準(zhǔn)確核算未單設(shè)賬冊(cè)進(jìn)行準(zhǔn)確核算，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正逾期未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)可進(jìn)行合理的核定

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項(xiàng)費(fèi)用的扣除職工福利費(fèi)的內(nèi)容：尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，內(nèi)設(shè)福利部門(mén)所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門(mén)的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門(mén)工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。

為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等。

國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第3條

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項(xiàng)費(fèi)用的扣除實(shí)施條例的規(guī)定：43條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰

政策要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)實(shí)際發(fā)生強(qiáng)調(diào)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)雙重標(biāo)準(zhǔn)孰低原則銷(xiāo)售收入包括：包括銷(xiāo)售貨物收入、勞務(wù)收入、出租財(cái)產(chǎn)收入、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)收入、視同銷(xiāo)售收入等，但不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的收入。預(yù)售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對(duì)待！國(guó)稅函[2009]202號(hào)

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除實(shí)施條例的規(guī)定：44條

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

政策要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)實(shí)際發(fā)生不能理解為廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除限額分別為當(dāng)年銷(xiāo)售收入的15%。包括視同銷(xiāo)售收入[國(guó)稅函[2009]202號(hào)

]1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除戶(hù)外廣告位租用費(fèi)是租賃費(fèi)還是廣告費(fèi)？

企業(yè)因業(yè)務(wù)推廣需要，與公交車(chē)、廣告牌等戶(hù)外廣告位所有者簽訂租賃協(xié)議，并根據(jù)宣傳內(nèi)容交由廣告公司制作廣告畫(huà)面，這些費(fèi)用是按照經(jīng)營(yíng)租賃費(fèi)扣除，還是按照廣告費(fèi)扣除？

從費(fèi)用發(fā)生的根源和性質(zhì)上講，一般的經(jīng)營(yíng)租賃側(cè)重于租賃物本身直接使用，廣告位的租賃中租賃物是廣告宣傳內(nèi)容的載體，租賃者不直接使用租賃物本身。因此，廣告位的租賃費(fèi)實(shí)質(zhì)是廣告費(fèi)，應(yīng)按廣告宣傳費(fèi)的稅收規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除企業(yè)參加財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按照規(guī)定繳納的保險(xiǎn)費(fèi)，準(zhǔn)予扣除。

實(shí)施條例的規(guī)定-46條財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的范圍按照《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》及《財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)條款和保險(xiǎn)費(fèi)率管理辦法》規(guī)定繳納的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。為職工家庭投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)不允許稅前扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的扣除根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi),可以扣除

實(shí)施條例的規(guī)定：47條經(jīng)營(yíng)租賃方式租入

租賃期限均勻扣除

融資租賃方式租入

按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費(fèi)用，分期扣除

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-租賃費(fèi)的扣除

實(shí)施條例的規(guī)定：48條企業(yè)發(fā)生的合理的勞動(dòng)保護(hù)支出，準(zhǔn)予扣除。

勞保費(fèi)的具體內(nèi)容確因特殊工作環(huán)境需要為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護(hù)用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。政策要點(diǎn)勞動(dòng)保護(hù)支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得正式發(fā)票?，F(xiàn)金發(fā)放的勞保費(fèi)不允許稅前扣除勞動(dòng)保護(hù)用品是保護(hù)勞動(dòng)者安全健康的一種預(yù)防性輔助措施，不是生活福利待遇。非因工作需要和國(guó)家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質(zhì)的勞動(dòng)保護(hù)支出，應(yīng)界定為福利費(fèi)支出1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)的扣除財(cái)稅[2009]27號(hào)自2008年1月1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)，分別在不超過(guò)職工工資總額5%標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；超過(guò)的部分，不予扣除。

政策要點(diǎn)：從2008年1月1日起執(zhí)行必須為本企業(yè)的在職職工支付標(biāo)準(zhǔn)：為工資總額的5%以?xún)?nèi)，超過(guò)部分不準(zhǔn)扣除，也不準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)和補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)實(shí)施條例53條企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，不超過(guò)年度利潤(rùn)總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除。

扣除條件：條例51條（1）通過(guò)公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門(mén)捐出

（2）符合公益事業(yè)捐贈(zèng)法關(guān)于公益事業(yè)捐贈(zèng)的規(guī)定

1）救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)；

2）教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；

3）環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)；

4）促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。

財(cái)稅[2008]160號(hào)文會(huì)計(jì)口徑1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈(zèng)的扣除依法登記不以營(yíng)利為目的全部資產(chǎn)及其增值為該法人所有

收益和營(yíng)運(yùn)結(jié)余用于該法人設(shè)立目的的事業(yè)終止后的剩余財(cái)產(chǎn)不歸屬任何個(gè)人或者營(yíng)利組織不經(jīng)營(yíng)與其設(shè)立目的無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)有健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度捐贈(zèng)者不以任何形式參與社會(huì)團(tuán)體財(cái)產(chǎn)的分配；

3年內(nèi)未受到行政處罰；在民政部門(mén)依法登記3年以上，申請(qǐng)前連續(xù)2年年度檢查合格；1年≤登記年限＜3年，社會(huì)組織評(píng)估等級(jí)在3A（含）以上；公益性社會(huì)團(tuán)體（不含基金會(huì)）在民政部門(mén)依法登記3年以上，凈資產(chǎn)不低于登記的活動(dòng)資金數(shù)額，申請(qǐng)前連續(xù)2年年度檢查合格。實(shí)施條例52條財(cái)稅[2008]160號(hào)1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈(zèng)的扣除（3）接受捐贈(zèng)的主體必須規(guī)定的條件(實(shí)施條例52條和財(cái)稅[2008]160號(hào)文第4條)（4）取得加蓋就收捐贈(zèng)單位蓋章的公益性捐贈(zèng)票據(jù)（5）通過(guò)公益性群眾團(tuán)體的公益事業(yè)捐贈(zèng)支出也可扣除(財(cái)稅[2009]124號(hào)文)（6）上海世博會(huì)結(jié)束之前，向上海世博會(huì)的捐贈(zèng)可以全額扣除，除此之外的捐贈(zèng)只能按會(huì)計(jì)利潤(rùn)的12%以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)扣除(國(guó)稅函[2009]202號(hào))1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈(zèng)的扣除固定資產(chǎn)加速折舊政策——國(guó)稅發(fā)[2009]81號(hào)

可以加速折舊的固定資產(chǎn)范圍（1）因技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)品更新?lián)Q代較快（2）常年處于強(qiáng)震動(dòng)、高腐蝕狀態(tài)加速折舊的方法（1）雙倍余額遞減法（2）年數(shù)總和法加速折舊只是前期折舊額加大，并不縮短固定資產(chǎn)的折舊年限！備案手續(xù)(1)固定資產(chǎn)的功能、預(yù)計(jì)使用年限短于《實(shí)施條例》規(guī)定計(jì)算折舊的最低年限的理由、證明資料及有關(guān)情況的說(shuō)明；(2)被替代的舊固定資產(chǎn)的功能、使用及處置等情況的說(shuō)明；(3)固定資產(chǎn)加速折舊擬采用的方法和折舊額的說(shuō)明；(4)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。取得該固定資產(chǎn)后一個(gè)月內(nèi)

向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)縮短折舊年限的固定資產(chǎn)，足額計(jì)提折舊后繼續(xù)使用超過(guò)12個(gè)月的，對(duì)其更新替代、改造改建后形成的功能相同或類(lèi)似的固定資產(chǎn)，不得再采取縮短折舊年限的方法。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定國(guó)稅發(fā)〔2008〕86號(hào)文子公司作為費(fèi)用稅前扣除母公司做收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅提供服務(wù)簽訂服務(wù)合同開(kāi)具發(fā)票遵循獨(dú)立公平交易原則向多個(gè)子公司提供服務(wù),可分項(xiàng)簽訂合同,也可采取服務(wù)分?jǐn)倕f(xié)議方式

不再允許支付管理費(fèi)不再允許提取費(fèi)用向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與母公司簽訂的服務(wù)合同等材料。否則，不得稅前扣除。

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—母子公司間支付服務(wù)費(fèi)的稅務(wù)處理

如會(huì)員費(fèi)、合理的會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、違約金、訴訟費(fèi)用、銀行罰息、匯兌損失等，均準(zhǔn)予扣除。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—其他扣除項(xiàng)目（1）、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)。（2）、企業(yè)所得稅稅款?！獋€(gè)人所得稅稅款同樣不得扣除（3）、稅收滯納金?！姓粤P款（4）、罰金、罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失。（5）、超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈(zèng)支出。（6）、贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的各種非廣告性質(zhì)支出。——廣告性質(zhì)的贊助支出按廣告費(fèi)處理（7）、未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出。（8）、企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi)，以及非銀行企業(yè)內(nèi)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的利息，不得扣除。（9）、與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出?！c收入直接相關(guān)原則1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—不得稅前扣除的項(xiàng)目完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，計(jì)算此前銷(xiāo)售收入（預(yù)售收入）的實(shí)際毛利額，將其實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)年本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

即：及時(shí)將預(yù)計(jì)毛利調(diào)整為實(shí)際毛利(文件第9條)未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1、銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入（預(yù)售收入），按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額2、計(jì)稅毛利率(文件第8條)：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省會(huì)城市和計(jì)劃單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告和稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。(文件第9條)京國(guó)稅發(fā)（2009）92號(hào)文要求報(bào)送“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(成本對(duì)象)完工情況表(一)、(二)”

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定國(guó)稅函〔2010〕201號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

工程是否通過(guò)驗(yàn)收是否辦理完工備案手續(xù)不影響企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品的確認(rèn)！計(jì)稅成本（第25條）在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用.

會(huì)計(jì)成本在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中所發(fā)生的按照會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用.≤(一)計(jì)稅成本對(duì)象成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。（26條）

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定可否銷(xiāo)售原則分類(lèi)歸集原則功能區(qū)分原則定價(jià)差異原則成本差異原則權(quán)益區(qū)分原則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象；否則，先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐?duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象

同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型無(wú)明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，作為一個(gè)成本對(duì)象開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，分別作為成本對(duì)象

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象

計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則(第26條)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（二）計(jì)稅成本對(duì)象確定原則（三）計(jì)稅成本支出的6大內(nèi)容（31號(hào)文第27條）（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）建筑安裝工程費(fèi)

為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定(4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。（三）計(jì)稅成本支出的6大內(nèi)容（31號(hào)文第27條）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（四）計(jì)稅成本核算的程序（31號(hào)文第28條）預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出（稅法口徑）應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的費(fèi)用成本項(xiàng)目直接成本間接成本共同成本成本對(duì)象完工成本對(duì)象在建成本對(duì)象未建成本對(duì)象前期已完工成本對(duì)象本期已完工成本對(duì)象已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)當(dāng)期申報(bào)扣除實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)扣除開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)已銷(xiāo)未銷(xiāo)當(dāng)期扣除實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)扣除按可售面積計(jì)算單位工程成本按性質(zhì)經(jīng)濟(jì)用途時(shí)間地點(diǎn)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（五）計(jì)稅成本的計(jì)算（31號(hào)文第29條）共同成本能夠分清成本對(duì)象的間接成本

成本對(duì)象直接成本不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本

直接計(jì)入按受益和配比原則分配計(jì)入（1）占地面積法分配方法（2）建筑面積法

（3）直接成本法

（4）預(yù)算造價(jià)法

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定分配方法--（1）占地面積法（第29、30條）一次性開(kāi)發(fā)某一成本對(duì)象占地面積全部成本對(duì)象占地總面積

分期開(kāi)發(fā)

首先按“本期全部成本對(duì)象占地面積/開(kāi)發(fā)用地總面積”的比例進(jìn)行分配然后再按“某一成本對(duì)象占地面積/期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積”的比例進(jìn)行分配

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積=期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積-應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積

定義：按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例，進(jìn)行共同成本和不能分清成本對(duì)象的間接成本的分配方法

適用范圍僅限于土地成本如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定一次性開(kāi)發(fā)已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積開(kāi)發(fā)用地總建筑面積

分期開(kāi)發(fā)

首先按“期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積/開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積

”的比例進(jìn)行分配然后再按“某一成本對(duì)象建筑面積/期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積

”的比例進(jìn)行分配

定義：按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例，進(jìn)行分配共同成本和不能分清成本對(duì)象的間接成本的方法。適用范圍單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定分配方法--（2）建筑面積法（第29、30條）（3）直接成本法（4）預(yù)算造價(jià)法定義：按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例，進(jìn)行分配共同成本和不能分清成本對(duì)象的間接成本的方法。

借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。定義：按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例，進(jìn)行分配共同成本和不能分清成本對(duì)象的間接成本的方法。

使用范圍間接成本的分配方法（第29、30條）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號(hào)文第31、36、37條）（1）合作建房及適用法律條款合作他方（非房地產(chǎn)企業(yè)37條）房地產(chǎn)企業(yè)土地資金合作建房組織形式分配形式組建法人公司31條不組建法人公司36條分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配項(xiàng)目利潤(rùn)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（2）條文規(guī)定——組建法人公司31條分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品在該項(xiàng)土地上建造土地成本確認(rèn)時(shí)點(diǎn)首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)土地成本確認(rèn)金額分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)+相關(guān)稅費(fèi)+支付的補(bǔ)價(jià)-收到的補(bǔ)價(jià)產(chǎn)品在其他土地上建造土地成本確認(rèn)時(shí)點(diǎn)土地成本確認(rèn)金額在投資交易發(fā)生時(shí)應(yīng)付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)+相關(guān)稅費(fèi)+支付的補(bǔ)價(jià)-收到的補(bǔ)價(jià)將土地以股權(quán)形式投資土地成本確認(rèn)時(shí)點(diǎn)土地成本確認(rèn)金額在投資交易發(fā)生時(shí)應(yīng)付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)公允價(jià)+相關(guān)稅費(fèi)+支付的補(bǔ)價(jià)-收到的補(bǔ)價(jià)（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號(hào)文第31、36、37條）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定投資方投入土地同開(kāi)發(fā)商合作建房

（2）條文規(guī)定——未組建法人公司36條分配項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)稅所得確認(rèn)時(shí)點(diǎn)應(yīng)稅所得確認(rèn)金額首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)先稅后分原則分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已結(jié)算計(jì)稅成本計(jì)稅成本-投資額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)稅所得

未結(jié)算計(jì)稅成本投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入

項(xiàng)目形成的利潤(rùn)并入當(dāng)期應(yīng)稅所得繳納企業(yè)所得稅，不得稅前分配。接受投資方投資額發(fā)生的相關(guān)利息支出不能在成本中攤銷(xiāo)或稅前扣除。投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)視同股息、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理

（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號(hào)文第31、36、37條）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定投資方投入資金同開(kāi)發(fā)商合作建房

（2）條文規(guī)定——合作他方的稅務(wù)處理37條處理時(shí)間首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)處理方法分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品【包括首次取得的和以后應(yīng)取得】的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（六）合作建房的稅務(wù)處理（31號(hào)文第31、36、37條）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定扣除的基本方法和內(nèi)容（第11、12和14條）1、按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本2、按規(guī)定區(qū)分已銷(xiāo)和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本

已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的計(jì)算公式期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷(xiāo)售的商品房面積。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除可以稅前扣除法律規(guī)定維修費(fèi)用的內(nèi)容日常的維護(hù)、保養(yǎng)、修理

費(fèi)用扣除的原則實(shí)際發(fā)生原則不允許預(yù)提！1、尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2、按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用范圍2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除--維修費(fèi)用的扣除第15條

企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除--維修基金的扣除31號(hào)文第16條范圍：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等

1.非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；2.無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位視為公共配套設(shè)施

可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本稅前扣除1.屬于營(yíng)利性；2.產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有；3.未明確產(chǎn)權(quán)歸屬4.無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位

應(yīng)單獨(dú)核算成本自用:按建造固定資產(chǎn)處理非自用:一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—配套設(shè)施的扣除第17條開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施

1、應(yīng)單獨(dú)核算成本2、企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—郵電通訊、學(xué)校和醫(yī)療設(shè)施的稅務(wù)處理第18條單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—停車(chē)場(chǎng)所的稅務(wù)處理第33條房地產(chǎn)企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔(dān)保，向銀行提供的保證金不得減除銷(xiāo)售收入不得作為費(fèi)用稅前扣除實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—按揭貸款保證金的稅務(wù)處理（第19條）支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)），委托銷(xiāo)售收入10%以?xún)?nèi)的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除銷(xiāo)售傭金境外傭金（31號(hào)文第20條）境內(nèi)傭金財(cái)稅〔2009〕29號(hào)

只能向具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（第三方）支付不能向交易雙方及其雇員、代理人和代表人支付除個(gè)人以外，只能以轉(zhuǎn)賬方式支付限額為簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—銷(xiāo)售傭金的稅務(wù)處理（第20條）不再做視同銷(xiāo)售處理實(shí)際使用時(shí)間累積超過(guò)12個(gè)月的，可在稅前扣除自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的折舊費(fèi)用實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（第24條）符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款后，分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，凡借入方能出具從金融機(jī)構(gòu)的借款證明文件，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用國(guó)稅函〔2009〕312號(hào)投資未到位部分的借款利息不允許稅前扣除財(cái)稅[2008]121號(hào)超過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)債資比例（2:1）的借款利息不允許扣除國(guó)稅函[2009]777號(hào)向個(gè)人的借款利息可以扣除,但要求企業(yè)與個(gè)人簽訂借款合同2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定（七）成本費(fèi)用的扣除—利息的稅務(wù)處理（第21條）3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題的處理

（1）成本劃分不清

不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用；將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品的成本并入產(chǎn)品銷(xiāo)售成本；擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本；未取得建筑商合法憑證前，將預(yù)計(jì)建筑成本轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售成本；返還給建筑商的貨款不沖減銷(xiāo)售成本；立項(xiàng)作為經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷(xiāo)售成本；企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)?；建筑成本重?fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時(shí)，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題（2）借款費(fèi)用稅前列支不規(guī)范

將利息支出全額在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目中直接列支；向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長(zhǎng)期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來(lái)賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來(lái)結(jié)算應(yīng)收利息；通過(guò)其他企業(yè)或個(gè)人拆借資金在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”列支。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題（3）虛列成本

虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用；資本性支出直接列入當(dāng)期成本；擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)。3、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務(wù)處理中出現(xiàn)的具體問(wèn)題（4）其他方面

將代收代繳的維修基金或預(yù)提的維修基金作為費(fèi)用在稅前扣除；采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，將開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的保證金作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除；按預(yù)售收入作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等的計(jì)算基數(shù)；將應(yīng)有用戶(hù)承擔(dān)的各項(xiàng)支出作為費(fèi)用在稅前扣除；將應(yīng)有個(gè)人消費(fèi)支出的費(fèi)用作為企業(yè)費(fèi)用在稅前列支。

5、1、企業(yè)所得稅關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的一般規(guī)定2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于預(yù)提費(fèi)用稅務(wù)處理的特殊規(guī)定