大學城房地產(chǎn)項目規(guī)劃報告

.z.管理學院營銷與策劃實訓報告2015年5月目錄第一部分**房地產(chǎn)市場發(fā)展概述P3-5第二部分大學城房地產(chǎn)市場環(huán)境P6-P7第三部分項目SWOT分析P8-10第四部分項目市場分析及定位P11-15第五部分項目規(guī)劃設計建議P16-25第六部分銷售價格的擬定P26-27第七部分項目營銷和推廣策略P28-32第九部分建設資金的籌措及使用計劃P33-34第十部分項目經(jīng)濟效益分析P35-39第一部分**房地產(chǎn)市場發(fā)展概述一、**市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2014年，**房地產(chǎn)市場雖然看似跌宕起伏，但是從整體上看，則是呈現(xiàn)出曲線緩升的態(tài)勢，12月份**商品房成交量更是創(chuàng)全年新高。2014年主城區(qū)商品房成交量成上升趨勢，但是總量與去年相比基本持平。1-12月，**主城區(qū)商品房成交總量為27.2萬套，同比去年僅下降0.16%。而成交均價方面卻是下降，就全年的成交均價來說，今年商品住宅成交均價為7269元/平方米，同比下跌約521元?？梢钥吹?，今年國家對房地產(chǎn)市場的整體宏觀調控在放松，但是，在930新政和公積金新政的雙重利好下，購房者依然謹慎，觀望情緒依然較為濃厚。當然，對于剛需購房者來說，在部分開發(fā)商選擇降價促銷的營銷大環(huán)境下，也出現(xiàn)“搶房”的熱潮。（2014年9月30日央行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升?！锻ㄖ穼κ滋追吭賳ⅰ罢J貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年水平。）（1）：成交量2014年**賣房27.2萬套同比降0.16%**網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年1-12月，**主城區(qū)商品房共成交27.2萬套，同比下跌0.16%。其中，江北區(qū)以3.61萬套的成交量位居第一，九龍坡區(qū)和北部新區(qū)分別以3.54萬套和3.51萬套位居第二和第三。據(jù)悉，去年渝北區(qū)以3.27萬套的成交量奪得冠軍，由此可以看出北區(qū)依舊是購房者熱衷的區(qū)域，未來成交量或將繼續(xù)靠前。上半年，除了5月份，**商品房成交量整體呈現(xiàn)上升的趨勢；下半年，從9月份開始，**樓市成交量一直穩(wěn)步上升，直至12月突破3萬套。在全國樓市不太景氣的情況下，**市場并未受到嚴重影響。去年12個月主城區(qū)商品房成交面積為2355.59萬方，同比下跌了3.2%，**樓市商品房成交套數(shù)和成交面積均與去年基本持平。此外，數(shù)據(jù)顯示，今年1-12月，**主城區(qū)二手房成交7.39萬套，僅為一手房的21%。據(jù)了解，去年**樓市兩極分化比較明顯，部分樓盤熱銷不斷，而部分樓盤則銷售吃力。例如，恒大照母山、國際社區(qū)、安泰城市理想、首創(chuàng)光和城、宮和御府香山、東原D8公館、金輝城江城著等樓盤去化率均達80%以上。（2）：房價成交均價7269元/平方米同比降512元去年，**樓市不僅商品住宅成交量減少，房價也出現(xiàn)下跌?？硕鸱績r點評網(wǎng)統(tǒng)計顯示，2014**主城區(qū)商品住宅成交均價約7269元/平方米，相較2013年的7781元/平方米下降了6.5%、但相比2012年的7038元/平方米上漲了3.3%。從房價走勢圖可以清晰看到，**的房價一直保持在“7”字頭，但從5月開始，房價出現(xiàn)曲線下跌，尤其是6、7、8三個月變化幅度較大。其中，12月**商品住宅成交均價達到今年最高值，為8026元/平方米；而7月份成交均價5974元/平方米，則為成交均價最低值。在剛需仍然占據(jù)主導地位的情況下，只要沒有出現(xiàn)突然大跌大漲的現(xiàn)象，房價在正常*圍內(nèi)下降屬于正?，F(xiàn)象。就目前整體情況而言，**市場仍然保持著良性發(fā)展。房價的下降一方面基于市場需求，另一方面則不得不提樓市政策變化的影響。年初，全國大部分城市先后開啟樓市降價模式，這一動作對**市場影響并不太大，但購房者開始出現(xiàn)觀望情緒。后半年，房地產(chǎn)市場930新政、銀行房貸降息以及公積金使用門檻降低等救市政策出臺，但購房者依舊保持謹慎理智。面對這種情況，大多數(shù)房企為了完成全年銷售任務，紛紛采取“以價換量”的措施吸引購房者。雖然個別樓盤降價，但是據(jù)了解，**主城大部分“軌交房”價格并未下降。調查了解到，對于普通購房者而言，交通便捷是選房買房所考慮的首要因素，所以，**在建或已建成的軌道交通沿線樓盤比較吃香，未來華潤二十四城、上城奧悅等軌交房或成置業(yè)新寵。隨著軌道交通6號線通至茶園新區(qū)，該片區(qū)有了足夠的資源吸引市民居住，樓盤也將迎來又一輪漲價。（3）：運行情況綜合來看，2014年我市房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，商品住房交易量、價格總體平穩(wěn)。與全國相比，我市房地產(chǎn)投資增速比全國水平高10個百分點，商品住房交易量穩(wěn)居重點城市前列。在全國房地產(chǎn)投資增速減緩、市場整體走低的大背景下，我市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。第二部分大學城房地產(chǎn)市場環(huán)境一：大學城區(qū)域概況**市大學城位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，占地20平方公里。將以其生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃郁、科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、綜合配套完善、開放式現(xiàn)代化的風格，成為西部地區(qū)的高級人才培訓中心、科學研究與創(chuàng)新中心、國際科技教育交流中心。大學城所在的西永組團是**市六大城市副中心之一，也是沙坪壩區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要區(qū)域之一。大學城突出以人為本，強調功能分區(qū)、資源共享。主要包括城市資源共享區(qū)、大學校園區(qū)、學生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。**大學城和西永微電園將產(chǎn)生帶來的消費人群，拉動區(qū)域內(nèi)的商品房住宅和商業(yè)的需求。同時，軌道交通和配套的逐步完善，將增加西永組團的輻射*圍，如圖所示。由于大學城人口聚集，必然會為周邊旅游、餐飲及房地產(chǎn)市場帶來無限商機，大學城本身教學區(qū)、生活區(qū)建設就帶動了本地區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，加之配套服務設施的不斷完善也促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。圖3.1二：大學城房地產(chǎn)概況大學城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年開發(fā)面積增長20萬平方米以上，目前已經(jīng)超過了100萬平方米，建成了一批布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)住宅、別墅、洋房融為一體住宅區(qū)。資料顯示，目前整個區(qū)域樓盤在售樓盤有46個，大學城在售樓盤就占總體大約50%，而鑒于目前在售項目的后期推盤以及新盤的推出，未來將會有更多的新樓盤推出。大學城在售樓盤主要分布在東、南、中路沿線，市場投放量約二十幾個樓盤，整體銷售均達到80%以上，可供銷售的房源較少。大學城電梯高層產(chǎn)品供應不斷增加，未來高層產(chǎn)品將會成為大學城購房者的首選。大學城在售樓盤產(chǎn)品以舒適性戶型為，以40-100平米的兩房戶型為主，三房與四房為輔，小戶實用性產(chǎn)品較為缺乏，市場潛在需求挖掘空間較大。大學城區(qū)域在售項目價格*圍在5000-7000元之間，主力總價*圍相對明顯，因此控制總價是吸引建立產(chǎn)品競爭力的重要手段。大學城部分樓盤銷售價格項目名稱開盤均價(元/㎡)左岸陳橋5600協(xié)信城立方9000旭陽臺北城6000中渝春華秋實5900北麓國際城5900龍湖U城5900金科廊橋水鄉(xiāng)5500曦城藍灣5700盛豪首港城5600富力城6000大學城區(qū)域在售樓盤銷售價格集中在6000元/平米，部分樓盤的具體價格見表。大學城的戶型主要以兩房戶型為主；且在售樓盤，產(chǎn)品創(chuàng)新較少，其提升空間較大，潛在供應上看，未來兩年約80萬方產(chǎn)品將陸續(xù)面市，市場競爭相對激烈。第三部分項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢及市場發(fā)展機會1、項目區(qū)位優(yōu)勢本項目位于沙坪壩區(qū)大學城人民小學東面，位于大學城中心地帶，距離輕軌一號線大學城站僅800米，臨近美麗熙街商業(yè)街，龍湖U城。3公里內(nèi)的交通設施，1條地鐵，30個公交站點。1公里內(nèi)的商業(yè)配套，14間餐廳，29個商場超市，4個銀行。2公里內(nèi)的學校，4所中學，6所小學，2所幼兒園。3公里內(nèi)的醫(yī)院，11所醫(yī)院。購物及居家生活舒適而又愜意，雖然配套方便而又快捷，但居住起來絕對安靜而又舒適。**大學，**師*大學，**醫(yī)科大學，中國人民解放軍第三軍醫(yī)大學,中國人民解放軍后勤工程學院,**美術學院,**科技學院,**警察學院,**電子工程職業(yè)學院,**城市管理職業(yè)學院,**醫(yī)藥高等?？茖W校,**房地產(chǎn)職業(yè)學院,**商務職業(yè)學院，高校圍繞學風濃重，四周重點中學圍繞，必不可少的學區(qū)房優(yōu)勢。2、項目機會點從宏觀尺度分析，隨著國家開發(fā)西部戰(zhàn)略的實施，西南地區(qū)的經(jīng)濟擁有著前所未有的發(fā)展機遇，作為西南龍頭城市的**市，其房地產(chǎn)也面臨著進一步的發(fā)展，作為**較為重要的主城區(qū)之一的文化重區(qū)沙坪壩來說，其房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定積極的發(fā)展也就顯得尤為重要。從微觀尺度來講，沙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，GDP增長和人均可支配收入達兩位數(shù)增長，發(fā)展空間巨大，而沙區(qū)中心位置可開發(fā)區(qū)域已很少，為加快城鎮(zhèn)建設的步伐，勢必會向周邊的城鄉(xiāng)結合部發(fā)展，因此，本項目所在地也勢必是政府改造、開發(fā)的重點，公路擴建、基礎設施的建設完善，大量民房的拆遷改造一定會給本項目區(qū)域的發(fā)展和房價的提升帶來更多的機會。此外，政府不斷加大舊城改造的力度，大量的城市拆遷戶也給本項目提供了較多的目標客戶群。其次，最近中央七部委對全國部分省市進行了房地產(chǎn)工作檢查，他們對**房地產(chǎn)的評價是，機構合理、秩序規(guī)*、價格適中，從眾多的經(jīng)濟指標的分析來看，**房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，這為**整個房地產(chǎn)市場日后的健康發(fā)展提供了有力保障。最后，隨著政府近期推出的“所有項目的開發(fā)用地都實行招、掛、拍”，這一為避免房地產(chǎn)開發(fā)過熱，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，壓縮開發(fā)建設量的宏觀經(jīng)濟調控政策的出臺，勢必會使土地成本提高，建設項目減少，這為本項目的開發(fā)運作提供了更為良好的發(fā)展機遇。二、項目劣勢及面臨的威脅本項目的所在地**沙坪壩區(qū)大學城，放假季人煙稀少，且大學城始終有待發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展方面不如其他主城區(qū)。四周大型知名樓盤極其多，龍湖，金科，富力城，融創(chuàng)，寶嘉，，協(xié)信，北麓等等。競爭極為激烈，想脫穎而出，吸引更多購房者的眼光非常困難。國家七部委在出臺了一系列房價調控措施，對房價的影響及房產(chǎn)市場發(fā)展速度的調控力度已逐漸顯現(xiàn)。國家的宏觀經(jīng)濟調控和銀行貸款資金的緊縮，一方面對制止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫有一定的促進作用，但對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也產(chǎn)生了一定影響。銀行利率的上調，按揭貸款門檻的提高，使大眾購房速度放慢，投資熱情減退，持幣觀望增多，也使房屋銷售的空置風險加大。在國家有關部門對全國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的普查中，2004年——2005年**市房屋價格漲幅為15.6%，位居全國第5位，前期較快速度的增長，使房價與消費者的經(jīng)濟承受能力的增長并不同步，這使得后期房價增長空間變得很小，房價上漲將面臨著考驗。2006年上半年**房價漲幅與同期相比明顯下降。此外，物價的不斷上漲，土地成本不斷提高，銷售門檻的增大，建筑成本的增加，也會造成項目開發(fā)難度的增加。最后，如果政府的遠期規(guī)劃無法實現(xiàn)，放慢了舊城改造的力度，減少了城市擴建的*圍，項目周邊環(huán)境得不到盡快改善，也會制約著區(qū)域優(yōu)勢的提升。且僅兩年**樓市低迷，購房熱情降低將直接影響公司收益和回籠資金。第四部分項目市場分析及定位一、項目市場分析1、政策市場分析從今年初以來，國家的宏觀政策在一番沉郁頓挫后，以令人目不暇接的速度，以令人震驚的力度，在今年夏天噴薄而出，宏觀政策的指向也越來越明確，越來越具體化。隨著近期國家有關部門及**政府出臺的一系列控制房價增長過快的政策后，**樓市已不是昔日的火熱繁榮，政府控制房價的目的得已實現(xiàn)，市場溫度有所下降。因此，本項目在設計前應對目前的房產(chǎn)市場有一個清醒的認識。目前的市場與政府一系列政策出來之前有很大的變化。**市場的現(xiàn)實購買力受到了很大的影響，而不只是短時間受到壓制。在開發(fā)商還來不及對供應的產(chǎn)品做調整的時候，購房者的成分已發(fā)生了重大變化。**是一個內(nèi)陸城市，外國及外地的購房者鮮少，本地的購房者其實群體相對單一，這些人要么在前幾年早已購房，現(xiàn)在已是數(shù)次置業(yè)，他們購房的目的除了換房居住之外，還有很重要的一點是考慮到投資保值、增值，在這種市場情況下，這保值、增值的希望有點模糊了；還有一部分是近年成長起來的所謂青年白領群體，隨著家庭小型化的發(fā)展潮流，這批年輕群體確實存在著迫切的購房需求，但由于工作時間短，積蓄少，主要是小戶型、低總價房產(chǎn)的消費者。這批人在購房目的上普遍將首次置業(yè)的小戶型作為一種過渡考慮，在具備一定的經(jīng)濟條件之后還是會考慮購買功能齊全的較大戶型，這就要求所購的過渡房變現(xiàn)流動性較強，而目前的房地產(chǎn)政策恰恰對這一需求有很大的限制，使這一類群體處于兩難的境地。以上這兩種人群一種是中高檔、高檔（如洋房、別墅產(chǎn)品）的主力消費者之一，一種是小戶型物業(yè)或緊湊型物業(yè)的主力消費群體之一，相對來說，小戶型物業(yè)或緊湊型物業(yè)的影響相對較小，因為中小戶型物業(yè)面對的消費群體相對較廣，如拆遷群體、青年群體、老年群體等。2、消費市場分析除了國家宏觀政策的影響外，**本身的住房需求特征也決定了中小戶型將成為市民消費的主流產(chǎn)品。其一，**的住宅消費具有明顯的自我特征，那就是其消費是以本地、自主為主，因為本地城外地城鎮(zhèn)人口的收入并不高，月供也較弱，因此**地產(chǎn)市場一直是以較低端的供需在主宰，是內(nèi)需為主，是自用為主，是低價為主，**住宅投機成分非常少。其二，在過去的幾年中，高端產(chǎn)品消費超前，已經(jīng)把有限的投資性購房換房吸納得差不多，高端產(chǎn)品消費市場已經(jīng)出現(xiàn)透支現(xiàn)象；而**對外來資金的吸引力在短時間內(nèi)也得不到巨大的提升，因此，高端產(chǎn)品必然飽和，中低端市場將更為投資者所關注。其三，國家對于90平方米以下的中小戶型開發(fā)，必然有相應的鼓勵措施出臺，鼓勵開發(fā)商對中小戶型產(chǎn)品的打造，這也將刺激中小戶型成為開發(fā)的重點。事實上，從市場表現(xiàn)來看，從去年以來，**的大戶型消化就比較吃力，而市場上的中小戶型又供不應求，很多開發(fā)商開始對戶型結構做調整，而在新的（意見）出臺后，眾多開發(fā)商包括一些大品牌開發(fā)商更是加快了大改小，躍改平的步伐。二、項目周邊可比性樓盤分析本項目在定位前對項目區(qū)域內(nèi)具有可比性的樓盤作了調查和分析，根據(jù)市場的情況和對可比性樓盤的分析比較，作出本項目整體定位的參考建議。項目區(qū)域內(nèi)可比性樓盤對照表樓盤名稱銷售價格銷售率開發(fā)規(guī)模戶型結構項目優(yōu)勢項目劣勢位置北麓國際5300元98%2萬方35—120㎡站西路給此項目帶來機會，價格較低。公路邊較嘈雜，密度大。大學城龍湖U城5600元一期完，二期85%25萬方40—150㎡規(guī)模大，配套較好。地勢低，地塊呈條形狀。大學城龍湖花千樹5200元一期完，二期85%25萬方35—120㎡交通便利，配套完善。綠化率低，密度大，價格高。大學城富力城春天里6200元90%20萬方40—125公園旁，環(huán)境好，配套好。價格較高。大學城寶嘉花嶼山5500元75%一期17萬，二期27萬方27—100㎡社區(qū)大，環(huán)境好，設計合理。配套不完善，出行不便。大學城西城的湖5700元一期完二期95%3萬方27—72㎡環(huán)境好，板式，設計好。配套不完善，出行不便。大學城貝蒙天地5500元75%9萬方27--95㎡結構合理，總價低。出行不便，密度大。大學城歐鵬泊雅灣5400元90%7萬方25—75㎡板式，戶型好，可觀山看江。出行不便，周圍環(huán)境差。大學城臺北城5100元75%3.5萬方39--70㎡交通便利，生活方便環(huán)境差大學城協(xié)信城立方5600元75%22萬方20--70㎡辦公與自住結合公路邊，較吵區(qū)府對面金科天辰5300元左右一期開盤58萬方65-200英式洋房，高檔社區(qū)，配套設施完善，沙區(qū)最大體量。周邊環(huán)境暫時較差，交通環(huán)境有待改善。西永微電園龍湖拉特芳斯5800元正式銷售7萬方44-113經(jīng)濟適用房，價格便宜。密度超大，公路邊較嘈雜，環(huán)境較差。西永微電園富力城時光里5100元一期基本售完50-120離中心近，交通方便部分兩邊臨公路大學城從上表中可以看出，本項目區(qū)域內(nèi)的市場情況是中小戶型全部暢銷，大戶型嚴重滯銷。。從表中同時可以看出，正是因為市場對小戶型需求量大，大多數(shù)開發(fā)商都意識到這一實際，紛紛推出小戶型項目。三、項目市場定位本項目是一個建筑面積為180畝的中檔中型小區(qū)，在其所處地理位置的大環(huán)境較為一般，配套設施不完善，項目品牌優(yōu)勢不強的情況下，本項目對外部購買力的吸引力也就較弱。因此，本項目更多的應考慮加強項目“內(nèi)攻”的修煉，提高項目品質，在內(nèi)部環(huán)境的打造，戶型設計的合理、實用上多作努力，提高項目的性價比，實現(xiàn)項目的市場區(qū)隔。針對上述市場分析中提到的目前房地產(chǎn)市場情況和自身的條件，項目不定位于“高收入、高消費”的階層，而是選擇中等收入家庭及年輕一族為主要客戶群體。對此，本項目在定位的細節(jié)上將嚴格按照市場需求，切定位回歸理性，對環(huán)境、戶型、品質作充分考慮。據(jù)市場調查和本項目的區(qū)位情況及設計理念來看，本項目的目標客戶群一般由兩種群體組成：一種是一次置業(yè)者或投資者，其需求特點是對小戶型偏愛有加，如面積50-70平方米左右的二室一廳公寓式住宅，他們在購房時注重房屋的地理位置、注重房屋設計的合理性，以及房屋的可轉讓性和升值空間；同時，他們希望該住宅能在外觀設計、配套設施及品牌形象上具有一定優(yōu)良性。第二種是部分注重身份，對建筑時尚具有強烈認同感的二次置業(yè)者，本項目在設計中應做到色彩、風格、配套都走時尚化路線。第五部分項目規(guī)劃設計建議一、規(guī)劃設計主題思想1、著重體現(xiàn)生態(tài)型住宅小區(qū)的特點，利用高度協(xié)調的生態(tài)生活環(huán)境與景觀組織，創(chuàng)造全新的空間形式，保證住宅區(qū)內(nèi)居民便捷，安寧的生活空間。2、立面造型力求新穎，做到平面形式與立面造型和諧，體現(xiàn)時代超前感。3、注重消防設計，布置完善的給排水、電氣消防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)。4、管網(wǎng)布局要考慮防盜、整潔，達到隱蔽、安全、適用、美觀的效果。5、采用新的建筑結構體系，盡可能地采用新技術、新材料、新設備，在建筑節(jié)能上，建材環(huán)保上多下功夫，適應未來發(fā)展的需要。6、建筑風格與色彩選用是建筑語言的表達和形象的體現(xiàn)，也是其使用功能和客戶心理感受的具體體現(xiàn)。本項目要做到外墻美觀，突出鮮明的色差立體感，增強視覺效果，用形象來吸引消費者的眼球。具體運用上如采用明朗俊逸的現(xiàn)代主義風格，采用淡雅色調面磚或外墻漆（如米黃、象牙白），結合適度的大膽色帶（如深藍、褐紅）進行縱向搭配與穿插，使整個建筑具有鮮明的時尚動感和現(xiàn)代韻律。也可采用大面積深藍座底，配以白色系帶，淺灰色對比色差，使建筑別具一格，醒目明朗，獨樹一幟。二、規(guī)劃設計細部處理1、實用性、安全性、靈活性、經(jīng)濟性和藝術性觀景陽臺、涼曬用的生活陽臺、儲倉間等。2、功能分區(qū)合理、功能齊全起居分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū)。3、空間變化，結構創(chuàng)新如錯層、躍層等運用，制造空間革命。4、新技術運用綜合布線及三表出戶計量等。5、細部處理，人性關懷空調位的合理安排與包裝、外飄窗、凸窗等應用，最大化地提升項目外部形象。6、新材料的應用高效、節(jié)能、無污染的綠色環(huán)保建材的運用。三、環(huán)境設計建議在環(huán)境設計定位上，針對目前消費者更加挑剔的眼光，對自己的居住生存環(huán)境的要求越來越高和理性購房的特點，本項目將著重體現(xiàn)生態(tài)型住宅小區(qū)的特點，利用高度協(xié)調的生態(tài)生活環(huán)境與景觀組織，創(chuàng)造全新的空間形式，保證住宅區(qū)內(nèi)居民便捷、安寧的生活空間，并利用內(nèi)部較為別致、優(yōu)美和諧的居住環(huán)境來淡化外部較差的大環(huán)境，做到小戶型、大志氣，高品質、真享受，成為區(qū)域內(nèi)房市的亮點。1、環(huán)境保護廢（污）水主要源為住宅廚房、衛(wèi)生間的污水。為保護環(huán)境，將所有生活污水排入室外生化外理裝置集中處理，達標后排入市政排水管網(wǎng)。柴油發(fā)電機房進出口設消聲器，風機造用低噪聲型，發(fā)電機房設煙道，廢氣向高空排放。用戶生活垃圾實行分桶袋裝，在小區(qū)修建一個密閉垃圾集中處理點，經(jīng)處理后運到環(huán)保局指定的地方。2、生活油煙的處理在規(guī)劃設計時，每戶設負壓式、集中排煙道。3、環(huán)境綠化小區(qū)綠化面積35%，對整個小區(qū)的空氣質量有著很好的潔凈作用，人文景觀更具人性化。4、車尾油煙的處理設置地下車庫，在通風采光面適當安裝換氣扇清潔油煙。通過以上的處理，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，是非常理想的康居小區(qū)。四、配套設計合理性1、給水設計①.采用城市自來水作為給水水源。②.住宅生活用水量。商業(yè)用水量。道路及綠化用水量。③.設計最大小時用水量。設計日用水量。④．二次供水量。2、排水設計①.排水采用雨、污分流制。②.排水量按給量的90%計，每天約排放300-400㎡生活污水。③.雨水經(jīng)生化處理達標后的生活污水經(jīng)管網(wǎng)匯集后排入城市道路管網(wǎng)，接入市政污水及雨水管。3、配供電設計①.變電所及各類站房配電、照明設計②.公建用房及住宅配電、照明設計③.防雷、接地系統(tǒng)設計④.火災報警及自動滅火系統(tǒng)設計4、通訊設計考慮管線預埋，每戶按兩門考慮，公建用房按0.03門/㎡考慮。數(shù)字電視（閉路）寬帶考慮管線預埋，每戶兩個終端插座，大戶型三個終端插座。5、門控系統(tǒng)兩棟設可視樓宇對講系統(tǒng)，由對講分機控制電鎖開閉入口大門。五、戶型設計建議本項目在戶型設計定位上要充分考慮市場的需求，主力戶型定為一室、小二室、小三室及部分錯層，套內(nèi)面積控制在30—90平方米之間。在戶型結構設計上，要充分把握設計上的差異性，尋找并創(chuàng)造項目賣點，充分考慮實用、夠用、好用相結合，突出戶型內(nèi)部空間的適用性（如家具設置定位等），重視每一個平方的合理利用，去除沒有任何價值的面積累贅。在結構上可引入一房半、二房半的設計理念，內(nèi)部空間可自由組合，一房半不加隔墻就是大一室，隔開可當小兩室，二房半也是如此。在空間上藝術化，使用上方便化，做到小戶型、大作為；小戶型、大空間，在有限的面積內(nèi)，設置盡可能多的房間，以滿足多人口居住的需求；室內(nèi)空間的功能應盡可能多樣化，做到“一室多能”，對于與基本生活需要關系不大的面積，應盡量簡省或壓縮；用低總價來降低消費門檻，滿足更多的家庭人口多而經(jīng)濟水平一般的中等收入家庭。戶型面積分布比例表戶型面積（套內(nèi)）比例一室兩廳變兩房64—70平方米15%兩室兩廳雙陽臺64—80平方米40%一室兩廳可變?nèi)?0.17—87.25平方米30%三室兩廳雙衛(wèi)74—92平方米15%注：兩室、三室均考慮雙陽臺，部分戶型考慮入戶花園。說明：鑒于有關職能部門最新出臺的強制性文件明確規(guī)定，住宅層高超過3.6米均按雙面積計算。鑒此，本項目不考慮夾層的設計。附：項目戶型設計參考圖第六部分銷售價格的擬定縱觀目前商品房價格構成的內(nèi)容，已擴展到地段、戶型、景觀綠化、物業(yè)管理、品牌、設施等綜合方面。就如今**房地產(chǎn)業(yè)而言，樓盤間競爭已進入同質化時代。因而單純的售價并不成為左右購買決策的唯一重要因素。本項目所處的沙坪壩區(qū)，位于**北側，于九龍坡區(qū)、高新區(qū)、渝中區(qū)、北碚區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)相鄰，是**主城區(qū)中人口最密集的一個行政區(qū)和文化區(qū)，特別是文化氛圍十分濃烈，消費水平居**首位。**有影響的高等學府，重點學校較為集中，數(shù)量居**首位。旅游產(chǎn)業(yè)也非常豐富（如磁器口鎮(zhèn)、白公館、渣滓洞、烈士墓等）據(jù)2014年**春季房交會有關調查資料顯示：**市約有8萬居民對購買沙坪壩房產(chǎn)有濃厚的興趣，即目標顧客群總容量約為220萬人。2014年沙坪壩區(qū)部分展銷樓盤一覽表樓盤名稱地點開發(fā)商總建筑面積套內(nèi)銷售均價金科天宸大學城思賢路**金科郡威房地產(chǎn)開發(fā)**71.5萬方6500元龍湖拉特芳斯微電園站**龍湖嘉博地產(chǎn)發(fā)展**24.7萬方5499元富力城沙坪壩**富力城房地產(chǎn)開發(fā)**71.8萬方4981元金科廊橋水鄉(xiāng)大學城南2路166號**市金科星聚置業(yè)**102萬方4600元協(xié)信城立方大學城東路9號**協(xié)信遠浩房地產(chǎn)開發(fā)**58萬方4654元目前沙坪壩區(qū)樓盤總體均價為：P套內(nèi)均價=E（每個項目總建筑面積×每個項目均價）/總面積P套內(nèi)均價=5499元/㎡沙坪壩區(qū)樓盤總體銷售均價略高于其它區(qū)銷售價，而本區(qū)一些在建的綜合性生態(tài)住宅小區(qū)，價格均在5499元/㎡左右。另計算出目前沙坪壩區(qū)樓盤總體銷售率為：L銷售率=沙坪壩區(qū)總體銷售面積/沙坪壩區(qū)總建面L銷售率=81%由此說明沙坪壩區(qū)住宅總體銷售狀況非常好，再加上地理位置、城市配套、生態(tài)環(huán)境、交通條件、文化氛圍、居民收入、區(qū)域可提升價值空間具有相對優(yōu)勢和相對劣勢等綜合原因：本項目銷售定價：套內(nèi)5499元/㎡。第七部分項目營銷和推廣策略根據(jù)項目本身特點和公司戰(zhàn)略發(fā)展目標為基礎，以客觀的市場調研和有針對性市場定位為準則，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種地域性策劃推廣手段，按項目施工進度和銷售推廣梯度來實施，目的圍繞三大執(zhí)行期來綜合策劃推廣，第一期項目告知為主，同時預測市場承載力并有規(guī)律的適當調整；第二期為開盤前期大量蓄水為后期強銷期做暖場鋪墊，充分發(fā)揮策劃推廣市場沖擊力和延展性，使開發(fā)、建設、銷售取得圓滿的成功，并針對公司從成長型向專業(yè)化、品牌化過度，并為產(chǎn)品品牌化向企業(yè)品牌的定量、定性轉變做功課。一、項目銷售準備1、銷售中心美觀大方推廣目的主要以展示告知為主，項目平鋪展示達到一定小*圍市場沖擊，引起行業(yè)競爭對手和周邊居住人群以及潛在客戶的關注。體現(xiàn)項目本身自由的地理位置優(yōu)越性，總體規(guī)劃、建筑風格、戶型面積*圍、園林景觀小展等。銷售資料準確統(tǒng)一有效挖掘客戶營銷渠道客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響230人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。二、營銷策略1、客戶關系營銷房地產(chǎn)營銷貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，依賴開發(fā)商的綜合實力，強調各個環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念。健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，能有效降低寫字樓項目的宣傳成本。銷售措施客戶接待1：經(jīng)紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）2：在詢問客戶問題時，經(jīng)紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準確，快速。3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯(lián)系，并熱情的遞上自己的名片。約客1：撥通客戶，告知客戶房源信息2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定，如果有的話告訴客戶撥打他的固定，以免浪費對方手機費。這些細節(jié)要考慮清楚。3：簡單講述房源基本信息。4：和客戶約定看房時間，地點。準備與帶看1：設計帶看線路2：設計帶看過程中所要提出的問題。3：詢問客戶買房目的。4：詢問客戶居住狀況等。5：空房必須準時赴約，實房必須提前30—45分鐘到達業(yè)主家中，與業(yè)主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。6：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進工作打好基礎。7：贊揚客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點，拉進與客戶的關系。三、營銷目標指在本計劃期內(nèi)所要達到的目標，是營銷計劃的核心部分，對營銷策略和行動方案的擬定具有指導作用。營銷目標是在分析營銷現(xiàn)狀并預測未來的機會和威脅的基礎上確定的，一般包括財務目標和營銷目標兩類。四、廣告策略1、本項目推廣目標持續(xù)造就并鞏固、維護品牌形象，創(chuàng)造無窮軟性附加值；有效回籠資金，達到良好銷售效果；實現(xiàn)長期品牌效果，建立城市地產(chǎn)首席品牌的形象；借項目品牌，延伸企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)在新項目開發(fā)的運作創(chuàng)造品牌資源；借項目宣傳，創(chuàng)造房地產(chǎn)開發(fā)的新觀念、城市生活的新觀念，為項目品牌和公司品牌增加厚度。媒介策略：制造事件營銷，讓塞納左岸成為溪城人民茶余飯后熱議的主題，以平面紙媒廣告為主，采用軟文和硬廣告相結合的手段制造聲勢，彩頁報紙作為第選擇。以新聞、通訊等形式在竹溪電視臺刊播，達到塞納左岸間接傳播的目的。2、廣告推廣費用預算本項目屬于城區(qū)中的小區(qū)項目，其廣告推廣也有其特殊性，本項目的廣告推廣費用按照總銷售額的0.8%計算，綜合項目情況，廣告推廣費應控制在100萬元左右。其分配比例大致為：售房部布置、售樓物料準備30萬元報紙廣告、戶外廣告及其它廣告40萬元展銷展示，各種推介活動15萬元其它15萬元3、廣告推廣計劃本項目整個銷售期訂為12個月，分6個階段的廣告推廣計劃，環(huán)環(huán)相扣，營造出項目精彩紛呈、熱點不斷的樓盤形象。宣傳推廣期時段訴求要點及運作方式費用預算第一階段（準備期）開盤前3個月1、完成市場推廣所必須的售樓部裝修及綜合布置。2、沙盤及戶型模型制作，以及售樓書、導購手冊等制作。3、墻體廣告、戶外噴繪廣告等制作。4、加之適當報紙告之性廣告。40萬元左右第二階段（市場引導期）第1、2、3個月1、本階段將通過報刊軟硬性廣告、車身噴繪等方法展示樓盤。2、通過開盤儀式等多種形式向市場告知樓盤相關信息。3、向項目*圍內(nèi)的企業(yè)、廠礦及拆遷單位采用低成本推廣形式，如傳單、展示會等方式。20萬元左右第三階段（市場推廣期）第4、5、6個月1、在本樓盤擁有一定知名度的前提下，我們將“城市中的經(jīng)典小戶型”這一“賣點”進行升華。2、配合報紙軟性文章的發(fā)布。3、開展形式多樣的宣傳推廣活動。4、就小區(qū)的美觀、精致、品味給城市居民帶來的實惠及享受展開評說。5、逐漸使本項目形成具有一定的社會意義。第3、4個月份為15萬元左右；第5、6個月13萬元左右。第四階段（市場促銷期）第7、8、9個月1、本階段將通過多個地點舉辦推廣展示活動。2、與企事業(yè)單位開展團體購房座談。3、與拆遷單位聯(lián)系集體優(yōu)惠購房。4、開展業(yè)主聯(lián)誼會，使人際傳播方式成為本樓盤推廣的又一重要手段。5萬元左右第五階段（市場成熟期）第10、11個月1、本階段廣告投放量減少，適當?shù)呐砂l(fā)單頁資料。2、搞一些展示活動，讓一部分仍存在猶豫的購房者盡快下決心。4萬元左右第六階段（市場鞏固期）第12個月本階段銷售已近尾聲，將主要通過對樓盤采取一些靈活多樣的方式，以完成最終銷售目標。3萬元左右本廣告推廣計劃是根據(jù)本項目的定位、銷售目標而提出的總體廣告推廣策略概述，只起到拋磚引玉的作用，可根據(jù)適時的銷售進度和銷售要求作相應調整。第八部分建設工期實施進度一、建設工期整個項目開發(fā)周期為24個月。二、開發(fā)進度計劃開發(fā)施工進度計劃序號單項名稱2014年2015年2016年2017年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1項目前期手續(xù)辦理2個月5個月2規(guī)劃設計總體規(guī)劃3個月3基礎施工3個月4主體施工5個月5個月5配套設施建設6個月調試1個月6環(huán)境綠化3個月2個月7竣工交付使用3個月8銷售3個月4個月3個月說明：主體工程完工后，外墻、管網(wǎng)、環(huán)境綠化、設備安裝、配套設施等工程同時交叉進行。第九部分建設資金的籌措及使用計劃一、資金的籌措序號費用名稱金額（萬元）比例總投資額43200.181自有資金12960.05430%2預售房款17280.07240%3施工墊付款4320.01810%4銀行貸款8640.03620%總投資43200.18萬元，扣除土地費、管理銷售利息等費用后主體工程及配套設施實際投資額約為6720.138萬元。二、資金的使用計劃序號工程進度分期進度付款金額（萬元）備注1項目前期相關費用2014、11—2015、660002基礎工程2015、6—2015、98003主體工程2015、6—2016、642204配套設施2016、6—2016、1225005室內(nèi)水、電、氣安裝2016、10—2016、129006裝飾工程2016、10—2016、129007設備及安裝2016、8—2016、127928工程交付2017、1—2017、4400第十部分項目經(jīng)濟效益分析一、項目預算表序號開發(fā)項目概況1項目占地面積（㎡）120006容積率：3.5，綠化率：35%。2項目總建筑面積（㎡）商業(yè)0住宅510000車庫100000設備房5315開發(fā)項目預算明細序號預算指標附注1一、銷售收入核算2⑴、銷售收入450003①車庫20000面積:100000單價:20004②住宅25000面積:500000單價:50005其中還建3000,保留原住宅7000實際銷售500000.套內(nèi)單價:70006⑵、應得銷售收入450007二、開發(fā)成本49000萬元(單方造價4200元)8⑴、土地成本39600萬元(單方造價349.58元)9①土地費用39600萬元220*180*666.710②土地出讓金39600萬11③土地評估費2.512⑵、工程成本131、前期費用13208.85萬元(單方造價2891.41元)14配套費10260總面積:513000單價:200元15設計費820.8總面積:513000單價:16元16人防費1539總面積:5130