二手房買賣合同糾紛案例分析

二手房買賣協(xié)議糾紛案例分析案情原告：徐某某被告：周某某8月2日，被告與案外人上海市寶鼎置業(yè)有限企業(yè)(如下簡稱“寶鼎企業(yè)”)簽訂《上海市商品房預(yù)售協(xié)議》，被告購置位于上海市虹梅路3200弄20號401室商品房一套，協(xié)議約定“寶鼎企業(yè)”于年10月31日前將該房屋交付給被告，雙方辦理了預(yù)售登記。5月26日，被告與上海廣達房地產(chǎn)經(jīng)紀有限企業(yè)(如下簡稱“廣達企業(yè)”)簽訂《房地產(chǎn)居間協(xié)議(發(fā)售)》，約定被告委托廣達企業(yè)居間發(fā)售401室房屋。同年5月27日，原、被告通過“廣達企業(yè)”居間，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定：被告將401室商品房作價人民幣1,140,000元轉(zhuǎn)讓給原告。原告于簽訂協(xié)議當日將房款人民幣114,000元暫存于中介方“廣達企業(yè)”，由中介方在簽訂本協(xié)議后三個工作日內(nèi)將該筆房款交于被告。被告于開發(fā)商告知交房之日付清所有房款，并告知原告辦理進戶手續(xù)，原告支付房款22.8萬元。開發(fā)商大產(chǎn)證辦出后，告知被告辦理小產(chǎn)證，待被告小產(chǎn)證辦出后，辦理原告小產(chǎn)證，同步原告通過銀行貸款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按協(xié)議約定全面履行對應(yīng)的義務(wù)，且逾期達15日，則守約方有權(quán)單方面終止協(xié)議，違約方應(yīng)向守約方支付違約金114,000元。此外，原、被告雙方還對其他的權(quán)利義務(wù)作了約定。簽約當日，原告從中國建設(shè)銀行上海市分行分別取出房款114,000元及中介費5,700元，廣達企業(yè)出具收條。同年10月31日，被告向中介方出具確認書，載明：由于本人自身原因不發(fā)售系爭房屋，本人不前去中介方領(lǐng)取原告暫存中介方的首筆房款，現(xiàn)同意中介方將上述房款退還給原告。另，系爭房屋于年6月2日經(jīng)查核準登記的權(quán)利人為被告，同年12月16日“寶鼎企業(yè)”辦理初始登記獲得大產(chǎn)證。因原告無財產(chǎn)可供擔保，故其向代理律師出具書面材料確認不辦理財產(chǎn)保全。在訴訟期間，被告將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓，并于年4月1日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。訴辯原告訴稱：年5月27日，原、被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，且《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》具有履行基礎(chǔ)。因房價上漲原因，被告單方面違約，故祈求判令被告履行《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、履行交房義務(wù)并與原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。7月22日，因得知被告已將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓給了案外人，并已辦理過戶登記手續(xù)，故原告被迫變更訴訟祈求，撤銷原第一條訴訟祈求，判令被告賠償經(jīng)濟損失人民幣905,550元。被告辯稱：被告在簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時并未獲得房地產(chǎn)權(quán)證，且現(xiàn)上海市已嚴禁期房轉(zhuǎn)讓，故其與原告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。另一方面，被告并未收到原告房款，過錯責任在原告。在原告變更訴訟祈求后，被告辯稱原告主張的賠償金額過度高于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的違約金金額，祈求法院駁回原告訴請。焦點1、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題;2、過錯責任問題;3、賠償金額過度高于《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定違約金的金額問題。審理一審法院認為：當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵照誠實信用原則。本案原、被告所簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當事人真實意思表達，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效，雙方均應(yīng)按約全面切實履行。被告有關(guān)協(xié)議無效的抗辯理由不能成立，本院不予采信。原告于簽約當日取款人民幣114,000元、中介企業(yè)就此出具收條以及被告出具確實認書，可以認定原告已按約將首筆房款暫存于中介企業(yè)處。而證人劉鋒的證言、被告出具確實認書均證明中介企業(yè)已盡告知轉(zhuǎn)付義務(wù)，而是被告拒絕領(lǐng)取該款并將系爭房屋再次轉(zhuǎn)讓，致使協(xié)議無法繼續(xù)履行，根據(jù)法律規(guī)定，“當事人為自己的利益不合法地制止條件成就的，視為條件已成就”，故被告無權(quán)單方面解除協(xié)議，且其行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔對應(yīng)違約責任。現(xiàn)原告認為實際損失不小于違約金的約定而主張實際損失，鑒于原告僅支付了首筆房款，從均衡雙方利益出發(fā)，酌定判決被告賠償原告損失人民幣450,000元。評析一、本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，應(yīng)受法律保護。根據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》第五十二條第五款之規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議無效。本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并未與全國人大頒布的法律及國務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強制性規(guī)定相抵觸，應(yīng)為有效協(xié)議。對于被告代理律師談到上海市政府頒布的期房限轉(zhuǎn)的問題。首先，本案《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是在此決定之前簽訂的。另一方面，上海市人民政府頒布的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定僅規(guī)定：自4月26日起，預(yù)購人購置的預(yù)售商品住房在獲得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。市政府未就簽訂《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問題作出規(guī)定，市政府也無權(quán)就此問題作出規(guī)定。因此，本案中雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當事人真實意思表達，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約全面切實履行。二、類似于本案的二手房買賣協(xié)議糾紛，買受方在訴訟的同步，必須及時申請對系爭房屋進行訴訟保全，以防止發(fā)售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的狀況發(fā)生。近幾年，因房產(chǎn)市場的火暴，導(dǎo)致房價大幅飚升，由此而引起的出賣方在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后違約的案例不勝枚舉。對于新建商品房買賣，最高人民法院已經(jīng)出臺了司法解釋：對于開發(fā)商一房兩賣的狀況，買受人可以祈求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以祈求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。但對于二手房買賣并不合用以上懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，故購房者如想獲得系爭房屋，則必須及時申請對系爭房屋進行訴訟保全，以防止發(fā)售方惡意將房屋再轉(zhuǎn)讓給第三方的狀況發(fā)生。三、加強整個社會信用制度建設(shè)。目前，我國自然人、法人的誠信度普遍低下，這與我國信用制度的不完善密不可分。我國信用制度缺陷重要表目前如下兩方面：(一)、搜集自然人、法人不講誠信的信息渠道過于陜窄。對于自然人、法人目前搜集不講誠信的信息渠道重要是其平常通信費、水、電、煤氣費的欠繳狀況及以往向銀行借款的還款狀況。(二)、不講誠信的成本過低。本案被告為了獲得上漲房價、惡意違約，甚至在訴訟期間將系爭房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行的尷尬境地。而原告卻要為此付出律師費用及大量