徐州房地產(chǎn)項目可行性報告

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東區(qū)：東區(qū)住宅市場價格繼續(xù)小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不夠發(fā)達，生活設(shè)施還不齊全，故房價保持在較低水平。隨著城市化的發(fā)展和人們生活水平的提高，預(yù)計今后房價走向為穩(wěn)中有升。

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北區(qū)：北區(qū)本季度住宅市場價格在上季度上漲的基礎(chǔ)商繼續(xù)快速上漲，高達10.52％。原因在于本區(qū)域新住宅樓盤增多，居住環(huán)境的到不斷改善，同時本地區(qū)房價基數(shù)本來較低，故有一定的上漲空間。預(yù)計北區(qū)房價今后是穩(wěn)步上升。從上圖可以看出，徐州市房價保持著穩(wěn)步增長，05年一季度增速較快，隨后房價雖然繼續(xù)上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個方面，一是隨著徐州市經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，對購置新房的需求逐步的釋放出來，同時隨著土地成本的提高和新樓盤質(zhì)量的提高，即樓盤成本的提高必然會導(dǎo)致房價的上漲；二是隨著國家各項調(diào)控政策的實施，對房地產(chǎn)市場造成了一定的影響，普通購房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房價漲幅有所下調(diào)。二、徐州2006年徐房指數(shù)分析2006年二季度徐房指數(shù)走勢圖2006年二季度徐房指數(shù)3155點比上季度上漲355點，漲幅為12.67%（基數(shù)為2003年三季度，基數(shù)指數(shù)為2000點）單位：元/平方米徐房住宅均值：2667比上季度上漲12.67%中心區(qū)住宅均值：3737比上季度上漲2.38%南區(qū)住宅均值：2998比上季度上漲17.71%西區(qū)住宅均值：2582比上季度上漲10.29%北區(qū)住宅均值：2139比上季度上漲20.90%2006年5、6月份市場運行情況比較2006年5月商品住宅叫一套數(shù)為1387套，交易面積為16.4萬平方米，交易金額為4.31億元，平均銷售價格為2629元/平方米2006年6月份商品住宅叫一套數(shù)為980套，交易面積為12.08萬平方米，，交易金額為3.49億元，平均銷售價格為2888元/平方米2006年6月2006年5月兩月相比交易套數(shù)9801387下降29.34%交易面積（萬平方米）12.0816.4下降26.34%交易金額（億元）3.494.31下降19.03%2006年二季度徐州市房地產(chǎn)市場運行特點分析：

1、住宅銷售穩(wěn)步增長，新增商品住宅供應(yīng)與當(dāng)期銷售基本持平2006年二季度商品住宅銷售面積與一季度相比增加14.41％，上半年商品房住宅銷售比2005年同期增加78.13％，住宅銷售量同比環(huán)比均有不同程度的增幅。從銷售情況來看，中心區(qū)銷售規(guī)模較小，西區(qū)銷售規(guī)模高于其他四區(qū)，東、南、北三區(qū)的銷售規(guī)?；鞠喈?dāng)。2006年上半年市區(qū)新增商品住宅供應(yīng)略高于同期住宅銷售量，商品住宅供應(yīng)存量略有增加。

2、二手房市場交易規(guī)模本季度比一季度環(huán)比有小幅回升但2006年上半年與去年同期相比下降。從2005年三季度開始，二手房市場開始明顯降溫，從二手房交易規(guī)模來看，2006年1-6月份存量住房交易與去年同期相比交易戶數(shù)和交易面積下降幅度明顯。主要原因有兩個方面：一是二手房稅收的實施，在一定程度上限制了二手房的市場炒做；另一方面，大量的新盤上市使購房者有較多地選擇，新盤與舊盤的價格差距不大，使一些待機購買二手房的客戶流入商品住房市場。

3、自用性消費占市場主流，樓市向自住回歸隨著國家對住宅市場的不斷規(guī)范，管理部門及時發(fā)布市場相關(guān)信息，極大地增加了市場信息的透明度，市場中的投機者逐步減小，自用購房者大幅增加，從購房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費將占市場主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。

4、住宅消費行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇。

隨著新樓盤的不斷上市，市場商品住房供應(yīng)相對充足，購房者購房選擇空間較大，同時由于在建項目的品質(zhì)不同，戶型、建造質(zhì)量、環(huán)境、交通以及后期物業(yè)預(yù)期較好的樓盤銷售速度及銷售價格均優(yōu)于其他樓盤，這說明大量購房者在進行住房消費時比較理性?？梢灶A(yù)見，今后的房地產(chǎn)市場將由價格競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭。三、徐州房地產(chǎn)市場容量分析1、房地產(chǎn)交易概述(2005)2006年三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬平方米，交易額2.31億元，比二季度分別下降39.83%、36.45%、31.86%。相關(guān)具體情況見下表：年、季度戶數(shù)交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644--19.42--2.91--存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328--20.86--2.71由上表可以看出，2005年第二季度三項指標(biāo)較一季度由大幅上漲，而三季度的三項指標(biāo)較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于國家政策的陸續(xù)出臺，給了人們一種房價將會下降的預(yù)期，加上各項媒體的推波助瀾，加強了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會大幅下降；同時，7、8、9月份天氣炎熱，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，銷售量一般不高。2、商品房預(yù)（銷）售情況三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積為41.67萬平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但對比2005年第二季度而言，供應(yīng)量有所下降。季度商品房預(yù)售面積變化情況2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.493、分析與結(jié)論2005年第三季度徐房指數(shù)為2700點，比上季度上漲111點，漲幅為4.29％。（基期為2003年第三季度，基期指數(shù)為2000點）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數(shù)200020542220216721932238242125892700漲幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場的價格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個方面來分析：①國家新政的影響03年121號文的出臺，大幅限制了開發(fā)商貸款的門檻，由于開發(fā)商的融資渠道相對單一，因此融資難度大幅提高，開發(fā)商迫于迅速回籠資金的壓力，只有快速將手上樓盤出手，而在徐州市房地產(chǎn)市場同質(zhì)樓盤較多，要想快速出手，只有降低價格。05年5月份國八條的出臺，其中重要的一項是在住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅，這項政策對二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時，各項調(diào)控政策的綜合效應(yīng)也逐漸發(fā)揮出來，購房者普遍認(rèn)為房價將會有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加深了購房者的這種心理預(yù)期，購房需求受到了極大的壓制，故交易量和交易額會大幅下降。同時，這也導(dǎo)致了部分樓盤房價的下調(diào)。宏觀調(diào)控是交易量和交易額下降的主要原因。②一般來說，在房地產(chǎn)市場，7、8、9月份是銷售的淡季，這幾個月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下降，這是房地產(chǎn)市場交易量和交易額下降的第二個原因。③由于前兩個原因的存在，房價應(yīng)該有所下降。但從總體來看，房價為什么還有所上升呢？主要原因是成本拉動型的房價上漲，近些年來，土地實行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項制度的實施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要求的提高，還有建筑材料價格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房價的上漲。第三部分徐州住宅環(huán)境特征一、徐州各區(qū)房價走勢（2004年三季度—2006年三季度）二、徐州各區(qū)房價走勢分析第一階段：（2005年1季度以前）不溫不火，整體小幅穩(wěn)步攀升。

2005年第1季度以前各區(qū)房價走勢圖可以看出，徐州市房價整體呈上升趨勢，房價逐季度攀升。在該折線變化中以2005年一季度為一個節(jié)點，2005年一季度之前價格攀升趨緩，呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。第二階段：（2005年1季度—2005年3季度）出現(xiàn)拐點，區(qū)域價格分化。此階段正是處于“國八條”出臺的前后，市場開始對此項政策出現(xiàn)不同的看法，市場熱點散亂，市場觀望情緒濃厚，因此出現(xiàn)個別區(qū)域小幅下跌。第三階段：（2005年3季度后）大盤領(lǐng)航，中小樓盤聞風(fēng)而動此階段市場表現(xiàn)為“國八條”政策影響因素減弱，市場累計的住宅剛性需求強勁；同時徐州超級大盤“綠地世紀(jì)城”以均價2500元/平方米左右區(qū)域高價開盤，同時一路高開高走。因此以此樓盤為風(fēng)向標(biāo)，徐州其他中小樓盤聞風(fēng)而動，紛紛以此樓盤為基點，調(diào)整營銷思路，或調(diào)高價格，或清理庫存，出現(xiàn)了量價齊升的局面，由于各個區(qū)域供應(yīng)量的不同和房價基礎(chǔ)的不同，漲幅各異。三、徐州各區(qū)房價房價波動節(jié)點分析2006年三季度，市區(qū)商品住宅銷售均價為2753元/平方米，住宅價格指數(shù)為3257點，比上季度上漲3.22%，漲幅大幅度下降。2006年二季度徐房指數(shù)為例，徐州2006年第二季度徐房均價為2667元/平方米，比上一季度上漲了12.67％。其中北區(qū)以20.90％漲幅位居增幅榜首。但各區(qū)漲幅差別較大，這可以從新房供應(yīng)量和銷售量及漲幅關(guān)系方面看出些端倪，如下圖所示：圖注：1、Y軸為住宅量（套）。2、“■均價漲幅”為2006年第二季度與第一季度該區(qū)均價百分比，與Y軸值無關(guān)，為了便于表現(xiàn)，做分布處理，以標(biāo)示值為準(zhǔn)。

從上圖不難看出，供求比的差異成為導(dǎo)致區(qū)域漲幅的一個主導(dǎo)因素。各區(qū)簡述如下：

中心區(qū)：漲幅較?。?.38%），主要原因新盤較少，同時高品質(zhì)樓盤沒有推出，可供應(yīng)量較??；購買市場方面目前購房者對房地產(chǎn)地段價值認(rèn)識不夠，同時大戶型居多，相比其他區(qū)域總價較高，房價較難得到承受。東區(qū)；漲幅適中（4.6%），超大樓盤主導(dǎo)區(qū)域，供應(yīng)量充足，市場競爭適中，在價格進入目前價格平臺后，會主觀控制區(qū)域價格，以力于大盤的逐步消化。南區(qū)；漲幅失真（17.71%），傳統(tǒng)的適宜居住區(qū)域，房價一直處于較高位運行。本季度均價出現(xiàn)跳躍，源于此階段區(qū)域別墅供應(yīng)量加大，而普通住宅成交受其他區(qū)域低價庫存房影響而成交緩慢，導(dǎo)致均價跳升幅度較大，指數(shù)出現(xiàn)失真。市場顯示，此區(qū)域均價預(yù)計在2600-2700元/平米之間較為可靠，漲幅應(yīng)在10%以內(nèi)。西區(qū)：漲幅適中（10.29%），供應(yīng)量充足，市場競爭充分，同時西區(qū)具備的市中心概念已得到購房者的逐步認(rèn)可，同時高品質(zhì)樓盤的不斷涌現(xiàn)及對地段價值的認(rèn)可，西區(qū)已成為購房者追捧區(qū)域。北區(qū)：漲幅巨大（20.9%），同其他區(qū)域價格相比，北區(qū)一直呈現(xiàn)為價格谷地。隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善以及在其他各區(qū)價格，尤其是東區(qū)價格的帶動下，低價庫存房已經(jīng)在上兩個季度消化完畢，此次價格的上升可以理解為一次區(qū)域價格的補漲，個別樓盤價格已和其他區(qū)域相差無幾。同時區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)量和需求量相比已相對較少，而區(qū)域需求較大，也造成了價格的上升。結(jié)論：供求比差異是導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素第四部分徐州項目規(guī)劃要點項目位置地塊主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)占地面積：133334平方米；（按照200畝計算）容積率：≤1.4；綠地率：≥35%；建筑密度：≤24%；土地用途：一類居住用地；項目（土地）轉(zhuǎn)讓價格：約1.3億元第五部分徐州項目的地塊價值一、近期土地掛牌信息（2006年）編號地塊坐落性質(zhì)面積（㎡）容積率樓面地價（元）底價（萬元）備注16知春園下淀小學(xué)東，白云山北居住697461.3551.55000拆遷17橡膠廠火車東站西北角商業(yè)辦公居住367854.8712.56000（6580）半拆遷18紡織廠二環(huán)西路湖濱路口居住、商辦1257532.82.1766.62410019印染廠迎賓路與塔東路交叉口商辦、文娛252191.5872.4330020云龍山莊云龍山南坡旅服、文娛121850.52626.2160022A關(guān)莊社區(qū)湖北路中段北側(cè)商業(yè)居住937402.773.67000毛地拆遷22B韓山社區(qū)湖北路西端商業(yè)居住2132932.7毛地拆遷22C中院北面中級人民法院北側(cè)居住814711.523A地塊解放南路與和平路交叉口商業(yè)196792.6暫無24汽運公司響山北側(cè)居住80071.05951.680025朱莊倉庫祥和小區(qū)東側(cè)商住104191.4685.6100026五金市場三環(huán)東路北端兩側(cè)市場1195021.1273.73600拆遷合計10宗81579959250注：1、出讓年限，商業(yè)40年，市場40年，居住70年，綜合50年。2、21號地塊為珠江文化旅游區(qū)地塊，由于比較復(fù)雜，暫未在此表中反映。3、樓面地價是根據(jù)掛牌底價所測算，不是最終結(jié)果，僅供參考，如22號樓面地塊與事實明顯不符；綜合底價不含相關(guān)稅費。二、近期土地成交信息（2006年）編號地塊坐落性質(zhì)面積（㎡）成交時間容積率樓面地價(元/㎡)成交價（萬）競得人15世紀(jì)大道東淮塔東路南商業(yè)1744605-6-190.61528.51600徐州名城置業(yè)8鐵貨中街南，宣武市場西商業(yè)288305-6-191.13184.81010徐州宣武小商品市場7淮海西路北，工農(nóng)路西住宅3344005-6-192.4782.56280徐州市財苑房地產(chǎn)12食品城南，姚莊東綜合31695905-6-291.2570.521700徐州天力房地產(chǎn)11民祥園東，慶豐路西商住商辦27072205-6-293.53.0222.819600上海綠地集團10民祥園東慶豐路西住宅35424205-6-291.5713.337900上海綠地集團13食品城南綜合16983205-7-201.5824.314000徐州中川房地產(chǎn)合計1165524102090三、徐州土地市場分析從徐州市的土地市場出讓情況可以看出，一是土地出讓面積多。出讓土地總面積大幅提高，在短短的兩個月內(nèi)，土地成交面積達1165524㎡，預(yù)計建筑面積達150萬㎡左右。目前，掛牌信息還有土地面積100萬㎡左右。二是出讓單價較高。住宅的樓面地價平均達700左右，而且還不包括相關(guān)稅費。商業(yè)的樓面地價達2000左右，如8號地塊樓面地價達到3000余元。三是每塊土地的出讓面積大，金額高。住宅平均每塊土地出讓面積達50000㎡左右，出讓金額達到5000萬元以上，如21號地塊綜合地價達到9個億。根據(jù)以上相關(guān)資料，我們可以得出如下結(jié)論：土地出讓面積的大幅增加必然會導(dǎo)致今后2-3年內(nèi)房地產(chǎn)市場新增樓盤增加，可售面積大幅增加，供應(yīng)大幅增加，會導(dǎo)致競爭非常激烈，唯有通過差異化的競爭手段，才能贏得市場。樓面地價的提高必然會導(dǎo)致今后房價的上漲，而未來幾年房地產(chǎn)市場的競爭會非常激烈，樓盤的價格會受到壓制，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間會大幅下降。每塊土地出讓面積的提高，金額的提高，將眾多的小開發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場的門外，這項措施加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌速度，能存活并能好好發(fā)展的開發(fā)商必然是融通資金能力強、有核心競爭力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息，如部分地塊要求開發(fā)商的注冊資金達到6000萬元以上，或者有其他方面的要求，這些都在提高中小型開發(fā)商的進入土地市場的門檻，從另外一個角度看，是在為一些大型開發(fā)商獲得土地增加籌碼。四、徐州項目的土地價值判斷項目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)美的云龍山云龍湖風(fēng)景區(qū)，東靠泉山森林公園，西望礦業(yè)大學(xué)。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，隨著徐州城市化進程的不斷推進，以及城市南延，本宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿Φ?，根?jù)2006年-2007年土地成交情況統(tǒng)計，云龍湖片區(qū)土地市場每畝地價已升至120-150萬，根據(jù)最新的市場行情來看，土地成交價格仍然有一定的上漲空間，宗地依靠礦業(yè)大學(xué)、徐礦集團等當(dāng)?shù)剌^有影響力且與政府有深厚淵源的企業(yè)參與洽談，土地成交價格可以有效地得到控制。66萬/畝的土地是遠遠低于市場價格，在后期項目的開發(fā)過程中，可使企業(yè)的開發(fā)占據(jù)主動地位。華美**房地產(chǎn)隸屬于徐州礦業(yè)集團，自02年組建以來。在不斷的摸索過程中，逐漸形成了一支訓(xùn)練有素可打硬仗的隊伍，對外依托集團公司的區(qū)域影響力，對內(nèi)整合資源，形成了融開發(fā)建設(shè)、市場調(diào)研、營銷策劃為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，06年山水華美**項目、沁園項目、潤園項目的成功開發(fā)，使其成為徐州房地產(chǎn)市場較為有影響力的本地開發(fā)商之一，年開發(fā)量達到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為徐礦集團新的利潤增長點，我司自2003年以來我司與徐州礦物集團一直保持著良好的溝通，在后期的不斷溝通與了解過程中，兩司逐漸培養(yǎng)了深厚的感情，合作基礎(chǔ)深厚。第六部分徐州項目競爭個案分析美麗樵村物業(yè)類別:普通住宅建筑類別:多層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口價格：起價:18.70萬元/套，均價2500元/平方米開發(fā)商:江蘇中大環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處地址:銅山**新區(qū)黃河路與華山路交叉口售樓電話:0516-8228777782287888入住時間:2007-3-1容積率:1.8綠化率:37%樓層狀況:6幢多層共133戶三層商鋪2幢項目介紹:·項目占地19畝，綠化率為37%，容積率1.8。由6幢133戶海派住宅和2幢沿街三層商鋪組成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商業(yè)用房3735平方米特色鮮明的社區(qū)組群，脈絡(luò)分明的組群空間區(qū)隔，各大景觀景點有規(guī)律的散落宅間………由上海同濟大學(xué)擔(dān)綱設(shè)計，居住空間，開合得宜，層次有序.·整體建筑形態(tài)利落挺拔，富有動靜結(jié)合的視覺美感，建筑單體設(shè)計巧妙地將流暢簡潔的平屋頂，以及富有動感的斜坡屋面相互結(jié)合，勾勒出錯落有致、韻味十足的建筑天際輪廓線交通狀況:終點站：11路新淮線（美麗樵村--水泥廠）等公交車周邊配套:中小學(xué):師大附小，管道小學(xué),幼兒園:管道幼兒園，雙語幼兒園,郵局:銅山**郵電局,銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，中國銀行,醫(yī)院:銅山**縣中醫(yī)院.永新人家物業(yè)類別:普通住宅建筑類別:多層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:銅山**新區(qū)樵村（美麗樵村東隔壁）價格：起價1800元/平方米，均價2000元/平方米，一房一價開發(fā)商:徐州永新房地產(chǎn)有限公司售樓處地址:項目現(xiàn)場售樓處電話：83506888/86308666樓層狀況:5棟多層1棟綜合樓1棟小高層項目介紹：該小區(qū)規(guī)劃布局充分利用現(xiàn)狀地形，共規(guī)劃7棟樓房（其中高層一棟，普通多層為六棟），沿路一層為商業(yè)，北、東設(shè)置主、次入口一個，陽光廣場和中心花園各一處。環(huán)線位置:無占地面積:15334.10平方米總建筑面積:20000平方米開發(fā)周期:總戶數(shù):近300戶停車位:155項目區(qū)位圖：(略)第七部分徐州項目的銷售價格一、徐州銅山**區(qū)總體概況隸屬江蘇省徐州市。古稱“大彭氏國”，迄今已有5000余年的悠久歷史，境內(nèi)歷史積淀沉雄，文化底蘊豐富，文物古跡眾多。具有“漢代三絕”之稱的漢墓、漢兵馬俑、漢畫像石彰顯兩漢文化的精髓。銅山**縣總面積1856.6平方公里，耕地面積156萬畝，總?cè)丝?18.2萬，轄20個鎮(zhèn)一個農(nóng)場、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。2005年，預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值135億元（剔除區(qū)劃調(diào)整因素），實現(xiàn)財政總收入11.65億元，是“九五”末的2.4倍，年均增長21.6%。銅山**縣地處蘇魯豫皖四省交界和淮海經(jīng)濟區(qū)中心，環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟特點。境內(nèi)現(xiàn)有高速公路4條：霍連（霍爾果斯—連云港）、京福（北京—福州）、京滬（北京—上海）、徐宿寧（徐州—宿遷—南京），高速公路出入口8個。國道4條：104（北京—福州）、206（煙臺—汕頭）、310（連云港—天水）、311（徐州—西峽）。26條鐵路專用線縱橫交織，京滬高速鐵路即將建設(shè)。內(nèi)陸水運，京杭大運河斜貫縣域東西，有貨運碼頭55個，15條航線最大通航能力達1000噸級。遠洋運輸，銅山**距離連云港、青島、上海三大港口分別為200公里、500公里和800公里。航空運輸，銅山**距徐州觀音國際機場40公里。銅山**縣資源豐富、煤炭電力資源充足。境內(nèi)已探明的礦產(chǎn)資源20余種，其中煤炭儲量18億噸、鐵礦石儲量1億噸、石灰?guī)r儲量25億噸、白云巖儲量5億噸、硬質(zhì)高嶺土儲量3億噸、耐火粘土儲量12億噸。銅山**縣的主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)指標(biāo)位居全國和江蘇省前列。蔬菜、棉花、中藥材等經(jīng)濟作物面積150余萬畝，其中，蔬菜面積88萬畝，年產(chǎn)量16億公斤。奶牛存欄量2.7萬頭、生豬飼養(yǎng)60余萬頭、山綿羊飼養(yǎng)70萬只、家禽飼養(yǎng)2100萬羽。全縣林業(yè)用地80余萬畝，活立木蓄積300萬立方米。果樹種植面積30余萬畝，果品年產(chǎn)量近20萬噸。銅山**縣的工業(yè)基礎(chǔ)已形成食品、紡織、木材加工、機械電子、治金、建材化工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。食品工業(yè)，位居中國食品工業(yè)第一大縣之列，奶牛奶業(yè)是銅山**最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。其中，上市公司維維集團作為中國500強企業(yè)、國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，兩年內(nèi)銷售收入將突破100億元；紡織工業(yè)，已形成集棉花種植、紡織、服裝加工出口等配套發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)有20萬錠棉紡能力，年產(chǎn)高中檔精梳、普梳純棉紗3萬余噸、高檔針織面料1萬噸、天鵝絨5000噸、坯布2500萬米、牛仔布1000萬米。鋼鐵工業(yè)，依托豐富的礦石資源，利國鋼鐵城正在崛起，已形成年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)生鐵150萬噸、鋼及鋼材100萬噸的生產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥500萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達15億只。銅山**縣的工業(yè)園建設(shè)。銅山**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積50平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟增長點，開發(fā)區(qū)享有“大學(xué)城”之美譽，中國礦業(yè)大學(xué)、徐州師范大學(xué)、徐州工學(xué)院、徐州建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥?？茖W(xué)校等近20所院校坐落其間，在校生逾5萬。開發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類企業(yè)700余家，投資總額逾50億元，其中外商直接投資項目26家，實際利用外資1.29億美元?；拘纬闪私?jīng)機械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。銅山**縣的投資軟環(huán)境：銅山**縣人民政府設(shè)立的行政審批中心實行“一站式”審批、“一條龍”服務(wù)、公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事程序，竭誠為投資者服務(wù)。為確保對投資者的回報，凡是國家和省市出臺的各項優(yōu)惠政策在銅山**縣都能夠得到充分落實；對投資千萬元人民幣以上的工業(yè)項目將列為重點項目并發(fā)給“綠卡”，在建設(shè)期間減免16項行政性收費；在項目用地方面，根據(jù)項目投資規(guī)模、稅收貢獻等實行一事一議的“彈性地價”；對固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項目，作為個案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策。銅山**，始終確立“投資者是上帝”的理念，嚴(yán)格規(guī)范行政行為，努力為投資者創(chuàng)造安全、寬松的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，確保投資者的合法權(quán)利不受侵害。二、徐州銅山**區(qū)域房屋價格由于2007年銅山**縣的新的房地產(chǎn)市場成交是零，見下表：行政分區(qū)累計成交情況統(tǒng)計實時成交情況統(tǒng)計成交套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交面積鼓

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區(qū)2382612500經(jīng)濟開發(fā)區(qū)131414090600豐縣81373848111164沛縣1841769000邳州2526143298新沂4004381791220賈汪0000睢寧0000銅山0000在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房價格（2007年5月掛牌）：小區(qū)地段裝修程度面積價格二手單價金土地花園毛坯房150平米33萬2200元/平米金土地花園簡單裝修100平米25萬2500元/平米望城花園毛坯房85平米17萬2000元/平米銅山**醫(yī)藥中專普通裝修94平米22.5萬2394元/平米望城花園毛坯房110平米22萬2000元/平米漢府雅園毛坯房140平米39.8萬2843元/平米嘉慧園毛坯房216平米40萬1852元/平米望城花園毛坯房110平米22萬2000元/平米平均值：（忽略簡單和普通裝修）2224元/平米考慮到新房與二手房的價格存在很大關(guān)系，價格差考慮為20%。因此：當(dāng)?shù)氐男路績r格估算為：2224元/平米X20%=2669元/平米三、徐州房價走勢的判斷

縱觀各個區(qū)域徐房指數(shù)的運行軌跡，不難發(fā)現(xiàn)，除了市中心價格一枝獨秀外，其他區(qū)域價格都正在向同一個價位方向聚集，其中東區(qū)的大盤作用對價格穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性作用；而隨著西區(qū)三環(huán)以內(nèi)區(qū)域融入中心區(qū)，三環(huán)內(nèi)外價格會出現(xiàn)分化；后期北區(qū)大盤的開發(fā)將會對北區(qū)的價格走勢確定一個新的基準(zhǔn)點；而南區(qū)盡快將銅山**新區(qū)納入徐房指數(shù)體系，將是更加客觀評價南區(qū)房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵要素。

從2006年1—9月份商品住房均價來看，4—6月漲幅較大，其他月度漲幅都較小。主要原因：一是房地產(chǎn)市場運行的慣性所致，而市場交易價格對市場的變化反映滯后，造成二季度的市場價格漲幅較大；二是按照國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求和部署，我市對房地產(chǎn)市場各種行為進行了規(guī)范和調(diào)控，同時及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，極大地增加了市場信息的透明度，一定程度上遏制了市場投機行為。

因此，2007年徐州年房地產(chǎn)市場將會延續(xù)2006年度房地產(chǎn)發(fā)展運行態(tài)勢，房價會按各個區(qū)域會根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達到一個相對高位。而市中心的價格始終會高于其他區(qū)域，但其他各區(qū)域價格會逐漸趨同，從而形成一個合理的“地級差”。

四、徐州銅山**區(qū)房價走勢的判斷依據(jù)前文分析：2007年徐州年房地產(chǎn)市場將會延續(xù)2006年度房地產(chǎn)發(fā)展運行態(tài)勢，并且依據(jù)2006年三季度的南區(qū)價格2798元/平米，2004年三季度的南區(qū)價格2270元/平米：兩年實際平均增長幅度為：（2798/2270—1）/2X100%=11.63%考慮后期2008年、2009年仍將延續(xù)該增幅走勢。另外：由于供求比差異是目前徐州市場導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素，但是銅山**區(qū)域目前供應(yīng)量非常少，作為保守估計來判斷未來兩年的價格如下：徐州銅山**區(qū)域未來兩年的價格判斷：2008年項目市場參考價格：2669元/平米X11.63%=2979元/平米2009年項目市場參考價格：2979元/平米X11.63%=3325元/平米2010年項目市場參考價格：3325元/平米X11.63%=3712元/平米第八部分徐州項目財務(wù)測算一、徐州項目周期項目整個項目周期為四年，即2007年10月至2010年10月，具體分為三個階段：第一階段：2007年10月－2008年4月項目前期考察論證，取得土地，項目規(guī)劃設(shè)計以及項目開工前的準(zhǔn)備工作。第二階段：2008年5月-2009年6月項目施工建設(shè)階段。2008年5月開始基礎(chǔ)施工，2009年1月封頂，2009年3月項目配套設(shè)施完工，2009年6月辦理竣工驗收。第三階段：2008年1月—2010年2月項目銷售階段。預(yù)計2008年銷售25％，2009年實現(xiàn)銷售55％，2010年銷售剩余的20％銷售價格預(yù)測：見第七部分內(nèi)容二、項目收益情況依據(jù)2007-4徐州銅山**國土轉(zhuǎn)讓公告的內(nèi)容：地塊編號地塊座落總面積(m2)規(guī)劃用途出讓年限（年）容積率建筑密度綠地率供地條件2007－4漢王鎮(zhèn)望城村367284.1居住701.4≤24%≥35%現(xiàn)狀土地價格為：36360萬元，此次測算時按照底價：