房地產企業(yè)優(yōu)秀成本總監(jiān)的成本觀和素質要求-暨房地產住宅項目關鍵成本指標體系

2011.03版權所有

不得拷貝2011.03版權所有

不得拷貝房地產企業(yè)優(yōu)秀成本總監(jiān)的成本觀和素質要求

——暨房地產住宅項目關鍵成本指標體系2011.03版權所有

不得拷貝本次培訓目錄房地產行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型分析中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系房地產企業(yè)成本管理理念分析房地產住宅項目關鍵成本指標體系2011.03版權所有

不得拷貝本次培訓目標

掌握房地產行業(yè)成本管理的核心理念

了解中國房地產企業(yè)綜合運營水平

了解房地產品牌企業(yè)的成本管理做法

建立正確、系統(tǒng)的房地產項目成本控制理念

房地產住宅項目關鍵成本指標體系分析2011.03版權所有

不得拷貝本次培訓目錄房地產行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型分析中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系房地產企業(yè)成本管理理念分析房地產住宅項目關鍵成本指標體系2011.03進度成本傳統(tǒng)角度或承建角度產品質量

經營進度投資控制房地產工程項目管理核心理念剖析——房地產企業(yè)與傳統(tǒng)角度對“鐵三角”認識的區(qū)別

工藝質量

工藝進度

成本控制版權所有

不得拷貝

:質:量房地產企業(yè)角度

.2011.03房地產企業(yè)成本管理理念－投資控制客戶需求對手條件版權所有

不得拷貝

:經營定位

:.2011.03客戶需求決定成本案例示例版權所有

不得拷貝

:Word版文件來自:中國工程造價控制群

中國工程造價控制群.群號:160197969分類項目標桿A（較高）標桿B（入門）電梯層門高2.32.3梯門寬10.9控制面板兩側各一一個空調應設宜設分類項目標桿A（較高）標桿B（入門）標準層候梯區(qū)凈寬2.52.2入戶門凈寬1.31.32011.032.1—迎賓廳合用柜機或吸頂機34.5獨立多聯(lián)機候梯區(qū)開間休息會客區(qū)進深信報區(qū)空調標桿B（入門）5.4-6.24.5-5.435-50平10-20平無4.5標桿A（較高）8.1-9.36.0-8.445-65平15-3035-455項目層高凈高迎賓大廳面積候梯區(qū)休息會客區(qū)迎賓大廳進深分類首層大堂標桿B（入門）4.53.730104.52.1項目休息區(qū)、候梯區(qū)層高休息區(qū)、候梯區(qū)凈高休息區(qū)面積候梯區(qū)面積休息區(qū)進深候梯區(qū)開間分類車庫大堂標桿A（較高）4.53.7

示例35154.52.4

對手條件決定成本案例1）萬科風之玫瑰住宅分級指標版權所有

不得拷貝

:.2011.03經營（老板）定位決定成本案例——星河灣產品示例版權所有

不得拷貝

::.2011.03房地產成本管理理念－投資控制

房地產成本管理

不等于簡單的省錢！版權所有

不得拷貝

::.2011.03房地產成本管理理念－投資控制版權所有

不得拷貝

:

成本規(guī)劃論Word

:

.2011.03質量進度成本傳統(tǒng)角度或承建角度房地產項目管理核心理念剖析——房地產企業(yè)與傳統(tǒng)角度對“鐵三角”認識的區(qū)別

工藝質量

工藝進度成本控制房地產企業(yè)角度產品質量

經營進度投資控制版權所有

不得拷貝

::.2011.03本次培訓目錄版權所有

不得拷貝

:房地產行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型分析中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系房地產企業(yè)成本管理理念分析

:房地產住宅項目關鍵成本指標體系.2011.03房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型投資控制能力建筑安裝成本控制能力財務稅務能力11項目全成本控制能力44?經營能力?基本專業(yè)能力33

?整體業(yè)務能力22

?綜合專業(yè)能力版權所有

不得拷貝

::.招標采購2011.03房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型力44

?經營能力

33

?整體業(yè)務能力

22

?綜合專業(yè)能力

11

?基本專業(yè)能力認價獲取途徑培訓實踐交流集團平臺行業(yè)總結版權所有

不得拷貝

:

投資控制能力

目標成本

:責任成本

財務稅務能動態(tài)控制

.

合同管理

項目全成本控制能力簽證結算建筑安裝成本控制能力投資控制能力成本（設計優(yōu)化）管理成本2011.03房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型44

?經營能力

33

?整體業(yè)務能力

22

?綜合專業(yè)能力

11

?基本專業(yè)能力跨部門獲取途徑培訓實踐行業(yè)交流集團平臺行業(yè)總結版權所有

不得拷貝

:

土地（項目可研評估）

建筑安裝成本

設計

營銷成本

:

財務稅務能力

協(xié)作

.

項目全成本控制能力建筑安裝成本控制能力2011.03建筑安裝成本控制能力11項目全成本控制能力44?經營能力?基本專業(yè)能力33

?整體業(yè)務能力22

?綜合專業(yè)能力房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型

財務規(guī)劃

稅務籌劃

全面預算管理

財稅管理與業(yè)務部門的關系集團成本管控獲取途徑實踐培訓行業(yè)交流集團平臺磨煉版權所有

不得拷貝

:投資控制能力

:財務稅務能力.項目投資決策與投資風險項目全成本控制能力

凈資產回報、銷售凈2011.03房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型投資控制能力務能力44?經營能力33

?整體業(yè)務能力22

?綜合專業(yè)能力11

?基本專業(yè)能力獲取途徑實踐培訓行業(yè)信息集團平臺磨煉版權所有

不得拷貝

::

公司價值評估

財務稅

公司融資渠道與融資工具

.

經營綜合成本分析（機會與時

間成本、

利潤率、資金周轉率、負債）建筑安裝成本控制能力2011.03房地產企業(yè)稅務籌劃管理房地產集團化企業(yè)成本管理體系的建立領先企業(yè)案例研習：中海地產成本管理解密房地產住宅項目關鍵成本指標體系版權所有

不得拷貝

:百銳《房地產成本總監(jiān)高階班》課程

優(yōu)秀成本總監(jiān)的成本觀和素質要求

房地產企業(yè)全面預算管理

房地產項目設計階段成本優(yōu)化

房地產工程成本全過程精細化管理

房地產企業(yè)戰(zhàn)略采購與關鍵部品采購課程

房地產企業(yè)財務管理課程

:.2011.03版權所有

不得拷貝本次培訓目錄房地產行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型分析中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系房地產企業(yè)成本管理理念分析

:

.2011.03版權所有

不得拷貝

:中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系

:

.指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產開發(fā)規(guī)模5～10個項目企業(yè)整體運營指標人均稅后利潤120～180萬元/人人均年開發(fā)面積4200~5000平米/人人均效能（凈利潤/人力總成本）8.5開發(fā)效率（從拿地開工到開盤）低、多層：9個月高層：12個月從開工到四證周期:6個月開工到融資貸款周期7～8個月.建安目標成本變動率5%以內計劃完成率項目營運四個節(jié)點100％一級計劃節(jié)點90％（約60個）決策層會議決議完成100%月計劃完成90%資金計劃使用情況90%回款情況產品質量投訴90%版權所有未有質量投訴不得拷貝公眾事件2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產項目管理核心指標（1）工程合同數量與人員配置小于45個，7人標配鐵桿供方選用比例大于75%新項目開發(fā)核心員工比例大于75%項目時間計劃管理水平分級管理、分段考核、全員推進合同結算時間6～8個月監(jiān)理費用標準:不少于15元/m2施工圖紙深度水平工法合理.實用，不是簡單套用標準圖毛坯房改造費用小于50元/m2建筑安裝成本水平略高于社會平均水平2011.03與行業(yè)標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產項目管理核心指標（2）建筑安裝成本水平略高于社會平均水平施工工期合理性按照集團合理標準工期水平完成工程款支付及時性按照合同達到90%設計選材定樣、招標影響負面影響可控與主要供方高層溝通頻率1次/月行政能力:細致入微、企業(yè)文化載體安全文明施工垃圾堆里造不出好質量，安全文明當地領先2011.03與行業(yè)標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產滿意度客戶滿意度客戶忠誠度64%（重復購買或推薦購買）；客戶滿意度85%投資者滿意度95％員工滿意度77%（第三方調查）2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

::.指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產設計管理設計周期一般項目共4～6個月：方案階段60天、初設階段30天、施工圖階段60～70天。標準化項目：方案42天、擴初施工圖35天。成熟項目：方案49天、擴初施工圖63天。創(chuàng)新項目：方案70天、擴初35天、施工圖60～70天。人均設計面積4~5萬平米/人，兼顧專業(yè)配置設計費用標準60～100元/m2（建筑面積）建筑方案/園林方案20~40元/m2（:建筑面積）/15~20元/m2（園林面積）限額設計關鍵指標達成率.100％設計差錯率（設計錯漏變更費用/總變更費用）0.5%以內（萬科指標）施工圖老工程師人員90%設計項目創(chuàng)新率30%（一般項目）設計變更截止時間點單體建筑，工法樣板后；室外，雨污水管線后。二次設計與部品確定時間總包開工后2個月內完成（參考）2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產采購與合同管理人均招采面積20萬平方米/人，兼顧專業(yè)配置招標文件的標準化份數85%合同的標準化份數招標周期偏差最低投標入圍單位比例暫定工程量合同比例無圖分判建筑合同比例戰(zhàn)略采購合同額比例清單加圖紙合同價格包干比例85%5%95%（需要討論操作方式）10%:0%.29類部品，占總合同額45%100％（中海08年之后）項目工程合同數量合同結算時間工程款支付及時性小于45個6～8個月按照合同達到90％2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產成本管理人均成本管理面積10萬平方米/人，兼顧專業(yè)配置目標成本的偏差率（結算成本/目標成本）5％基準成本的準確率（單項結算成本/基準成本）95％結算節(jié)省金額及比率（施工單位結算價-實際結算價）10％設計變更率:3％現場簽證率.2％成本動態(tài)控制一月一清100％補充預算一單一算率100％補充預算與設計變更按合同編流水號率100％零星合同審批時效當天審批31%、3天內審批55%，超過10天審批24%2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產工程管理2011.03人均工程建設面積（工程業(yè)務口）3萬平方米/人，兼顧專業(yè)配置現場工地管理人員配置標準工程質量客戶滿意度7人65％鐵桿供方選用比例新項目開發(fā)核心員工比例項目工程合同數量一級計劃中的工程節(jié)點完成率標準工期達成率重大安全事故率監(jiān)理費用標準監(jiān)理總工程師待遇監(jiān)理部監(jiān)理工程師的激勵毛坯房改造費用每戶入伙輕微問題數版工程質量對客戶滿意度貢獻度大于75％大于75％:小于45個90％.100％0％不小于15元/m2當地總監(jiān)待遇水平分位值前20％20％小于50元/m23/100戶權所有不得拷貝85％與標桿企業(yè)運營指標對比:完整、有序，不是二張皮假資料2011.03指標類別監(jiān)理管理分項指標

指標名稱監(jiān)理費用標準監(jiān)理公司老板的工作狀態(tài)監(jiān)理總工程師待遇監(jiān)理部監(jiān)理工程師的激勵監(jiān)理部監(jiān)理人員的辦公室安排監(jiān)理部監(jiān)理人員的就餐安排監(jiān)理部內業(yè)體系施工過程中的檢驗批管理狀態(tài)監(jiān)理合同水平監(jiān)理規(guī)劃水平地產與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:

行業(yè)標桿指標

不小于15元/m2

有追求、想做好；有想法、有團隊

當地總監(jiān)待遇水平分位值前20％

20％

靠近甲方，遠離總包

:與甲方合伙，嚴禁在總包食堂搭餐

.

與施工過程同步，不是假資料

結合項目，針對性強，獎罰分明

結合項目，針對性強，實操性強指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產總包管理分項指標2011.03總包老板與甲方的關系長期合作，知根知底不同物業(yè)類型選擇總包的原則甲方項目在總包年度項目的地位體量相類，體制相異（利潤或榮譽等）前三甲項目總包的資金實力總包單位在當地的口碑總包單位企業(yè)內部管理水平總包單位項目經理水平長期合作的勞務隊伍穩(wěn)定性與水平項目部管理班子人員配備總包在項目所在地的資源情況總包單位內業(yè)體系情況付款是否及時分包轉包情況版基本上可以保證項目正常推進不能有惡性口碑:制度健全、執(zhí)行規(guī)范.類型項目的經驗比較豐富穩(wěn)定、可靠齊備、執(zhí)行力足夠基本上可以保證項目需要完整、有序，不是二張皮假資料能夠按合同支付嚴格避免簡單地分包轉包權所有不得拷貝與標桿企業(yè)運營指標對比:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產質量成本管理核心指標數據外墻保溫質量單方造價成本標準120～150元/m22厚聚氨脂涂膜（上海匯麗）煙道每延米成本40元/m2100元/m內隔墻墻板樣板房效果成本標準園林質量成本標準等等版150元/m25000～7000元/m2:350～600元/m2.權所有不得拷貝2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產策劃營銷人均銷售面積3～4萬平方米/人，兼顧專業(yè)配置來訪客戶成交率順市：10—15%，逆市：5%左右客戶成交周期順市：1---3天，逆市：7---10天銷售去化速度一般分批推售；三個月推售一次。180天庫存量3～6個月房款回籠周期:一般約定7天之內簽約交首期?？斓漠斕旎?天之內。一個月內辦完按揭手續(xù)。重慶需要67天。.來訪客戶數/廣告推廣投放額1人/6000元每戶客戶成交成本2w/戶項目營銷費用標準1～2.5%銷售產值產品競爭能力有企業(yè)主打固化產品區(qū)域競爭能力有區(qū)域競爭優(yōu)勢客戶管理能力深諳某類客戶特性2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標指標開發(fā)規(guī)模8～10個項目企業(yè)整體經營指標投資回報指標凈資產收益率ROE10～25%各股東投資收益率投資回收周期盈利指標銷售凈利潤15%銷售毛利潤:管理費用率銷售費用率.利潤增長率15%負債指標全口徑計息負債率45%股東權益計息負債率凈負債率周轉指標總資產周轉率（次）0.45資金平均周期2011.03版權所有

不得拷貝與標桿企業(yè)運營指標對比指標類別指標名稱行業(yè)標桿指標地產項目經營指標項目內部收益率IRR指標大于20%項目銷售凈利潤20%整體項目成本指標3~5%單項目自身融資水平70%2011.03與標桿企業(yè)運營指標對比版權所有

不得拷貝

:.2011.03版權所有

不得拷貝

:房地產企業(yè)運營管理的定義

房地產企業(yè)運營管理：

是戰(zhàn)略的延伸

是財務的落實

是成本的監(jiān)控

是計劃的監(jiān)督

房地產企業(yè)運營管理，是多項目之間的協(xié)調，運營部門分析各項專業(yè)運營

指標，為管理層決策提供詳細、準確的數據支持。運營月度分析報告深度

:

授權的良好基礎。

.

兄弟企業(yè)運營管理經驗借鑒：運營指標就是企業(yè)運作指揮棒，設置運營指

標體系，根據市場行情，通過調整指標體系，指導與帶動專業(yè)管理。運營

管理，有利于企業(yè)通過關鍵運營指標，簡潔明了對項目進行監(jiān)控，有效控

制項目風險，是多項目管理的有效工具。

房地產企業(yè)運營管理，不是簡單地統(tǒng)計項目數據，設置一些指標進行評估

考核?？己瞬皇悄康?，而是要為項目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。運營管

理，是風控，更是項目推進的作戰(zhàn)參謀。2011.03本次培訓目錄版權所有

不得拷貝

:房地產行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型分析中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系房地產企業(yè)成本管理理念分析

:房地產住宅項目關鍵成本指標體系.2011.03版權所有

不得拷貝

::

房地產全成本觀念①施工階段---承建商的全成本、開發(fā)商的階段性成本。②開發(fā)全過程成本----開發(fā)商最關注——按成本類型分：土地、工程、財務及稅金、管理、營銷、設計；——按控制階段分：可研、定位、設計、招標、施工、結算；注釋：成本比例關系決定成本控制重點、成本的關聯(lián)性、成本控制階段。③產品壽命周期成本---品牌開發(fā)商最關注（尤其是自己經營的項目）。

.對項目整個壽命周期而言，項目開發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒完，后面還有維護、保養(yǎng)、運營、法律風險等費用，要全盤考慮。特別是商業(yè)地產項目，營運成本尤其重要。2011.03需永久關注管理創(chuàng)新房地產成本管理的發(fā)展趨勢

“簡單省錢”是承建單位、突破成本定價是房地產商！

全員參與

重心前移

方案優(yōu)化版權所有

不得拷貝

::.2011.03版權所有

不得拷貝

:

成本型城市與產品型城市的投資控制差異從大的客戶需求概念角度，可以把中國的城市分為成本型城市與產品型城市。成本型城市——指建安成本對項目的贏利有較大影響的城市，比如：鄭州、長沙、長春、中山、蕪湖、鎮(zhèn)江等。成本型城市的特征：房價普遍較低，房價差異性小。產品型城市——指項目的贏利主要依靠產品品質的城市，比如：北京、上海、杭州、深圳、廣州等。產品型城市的特征：房價差異性大，產品差異性大。成本型城市對工程建安成本的控制要求較高，重點是控制設計階段成本優(yōu)化、招投

:對工程建安成本的控制要求相對降低，對項目檔次定位、開發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。在同一個城市，存在產品型地塊與成本型地塊的差別。對不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經驗主義害死了人。選擇城市的時機，正值城市由成本型快速轉向產品型，最有利，比如：中信珠海。.2011.03?

C下降，F上升?

C不變，F上升?

C下降，F不變?

C小幅上升，F大幅上升?

C大幅下降，F小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市

場環(huán)境、公司經營理念、

產品方針有關。--價值的評估：有顯性的，

有隱性的，有眼前的有長

遠的，需要綜合平衡與決

策。

提升價值的五種方式?

提升價值的五種途徑

價值工程的基本公式：

V=F/C

V-value

,性價比

F-function

,產品、功能/

性能、服務、收益

C-cost,

費用/成本版權所有

不得拷貝

::.2011.03誰是控制工程成本的核心部門

觀點一：合約預算部門是控制工程成本的核心部門

。

觀點二：規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門

。

觀點三：項目部是工程成本控制的核心部門

。

觀點四：物資部是工程成本控制的核心部門。

觀點五：配套辦是工程成本控制的核心部門。營銷部？財務部？版權所有

不得拷貝

::.2011.03設計招標施工SPEND曲線

版權所有

不得拷貝發(fā)生的

成本形成的

成本定位成本控制重點

放那兒好？銷售及物管

項目周期工程成本控制的重點

成

本70%～80%

:

.

20%優(yōu)化2011.03工程成本與營銷、設計、工程技術的關系

1營銷決定

方向

3技術決定

細節(jié)版權所有

不得拷貝

:

2設計階段

:

.2011.03版權所有

不得拷貝

:正確認識設計階段成本優(yōu)化

傳統(tǒng)建筑設計院，并不能幫助房地產企業(yè)全面控制設計階段的成

本！中國大陸設計管理條塊分割嚴重，房地產設計管理范圍遠遠大

于傳統(tǒng)的建筑設計院。

房地產設計管理全新思路：作為房地產公司從事規(guī)劃設計管理的工

程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設計管理的工作外，還要向二個方向

延伸，一是土地規(guī)劃、設計性質的整合，二是甲方另行委托的二次

設計和選材用料。

:

大師指點迷津，一個主意節(jié)省幾百萬的神話已經結束。房地產企業(yè)

現在需要的是精細的設計管理優(yōu)化。

現階段規(guī)劃設計階段成本技術優(yōu)化的重點：三個總說明（建筑、結

構、設備）、豎向控制、基坑支護、基礎工程、地下室設計、含鋼

量控制、水電設計參數控制、室外環(huán)境景觀。.2011.03萬科模式：工程招標（合約）管理與成本（預結算）管理分離。中海模式：工程管理與成本（預結算）管理合并。模式：招標（合約）、成本（預結算）、合同執(zhí)行、審算分離。成本管控模式、成本管理理念傳承與發(fā)展工程成本管控模式沒有固定的，適合就好！

:

.

適合的標準是什么？

工程成本管控模式必須

符合公司經營需要！

版權所有

不得拷貝

:2011.03異地成本管理測算與溝通版權所有

不得拷貝

:總部與分公司的溝通困境。異地成本測算的必要性

:

.2011.03萬科的“七只眼睛”做法。版權所有

不得拷貝

:

目標成本規(guī)劃與分解目標成本規(guī)劃要點：產品定位、物業(yè)類型、對手條件、

客戶敏感、部品標準、供方選擇。目標成本分解要點：合同分解、部品標準。目標成本確定過程：目標成本規(guī)劃－合同分解－合同目標成本

:.2011.03甲方分包做多與總包做多的問題非核心業(yè)務分包是方向！

版權所有

不得拷貝

:.2011.03甲方分包做多與總包做多－甲方難以總包的瓶頸三邊工程合同管理版權所有

不得拷貝

:總包瓶頸

:

.

信任危機2011.03甲方分包做多與總包做多的問題－“三邊工程”解決方案土建擴初建筑、規(guī)劃方案

結構、設備施工圖設計

建筑、規(guī)劃方案

部品設計及

定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設計施工圖設計景觀施工圖設計

銷售配合資料景觀方案設計設初

型結構設計

擴備選

設計

建筑平面產品、技術創(chuàng)新研發(fā)

景觀概念方案設計論證階段拿地節(jié)點

策劃階段方案報建設計管理階段

擴初設計工程管理銷售示范

模型研究部品材料調研部品材料清單部品材料定板封樣

初步方案產品配置建議施工圖設計指引版權所有

不得拷貝

區(qū)設計

:實施方案設計階段

:.2011.03分包方式探討

乙供

甲限乙供（甲方限價）甲定乙供甲供供應商分類案例，鏈接。版權所有

不得拷貝

::.2011.03

工程量清單的威力問題導引：為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？——這是信息對稱與不對稱的問題。房地產企業(yè)對建筑市場成本把握，相對承建單位而言，永遠都是外行。房地產企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內行的方法——貨比三家、事前控制工程量清單招標的優(yōu)缺點：

1、促進設計圖紙的完善和材料設備的定板定樣

2、符合市場競爭要求

，取得有競爭性的價格

3、充分利用投標方的資源，為我所用

4、以招標價取代施工過程中的預算價，使成本管理人員有可能投入更多的時間到設計、過程控制及結算審核中去

5、較大程度地減少施工過程中變更、簽證、協(xié)調、配合等扯皮現象，保證施工進度

6、進行成本按月審結，真正做到成本的統(tǒng)計反饋、動態(tài)監(jiān)控

7、結算周期短，扯皮現象

8、缺點是：預留相應的招標周期版權所有

不得拷貝

::.2011.03關于標底的認識

標底是歷史與定額的產物。

如果要做標底，那么標底密封的時間什么時候合適?

標底可不可以向投標單位公布？標底的作用是什么？案例：合生創(chuàng)展的做法。版權所有

不得拷貝

::.2011.03——工程范圍劃分——清單招標——技術措施與質量標準——措施費與規(guī)費——付款節(jié)點——合約交底版權所有

不得拷貝

:堅持工程招標低價中標的原則與合同成本動態(tài)控制的困境

工程招標低價中標的原則沒有錯，低價中標的原則要堅持。

出現爭論的問題不在低價中標原則本身，而在技術原則上。

在統(tǒng)一的技術、質量標準和商務條件下，堅持低價中標才是有意義的。

要想真正運用最低價中標原則，要有技術措施、質量標準，也就是工程成果標準做

支撐。

:.2011.03版權所有

不得拷貝

:

工程招標后是否還需要砍價招標定價方式——工程招標，低價中標，不再砍價

。——工程招標，選二、三家報價低的，繼續(xù)殺價，再定標

。幾個提醒：——您有沒有精力侃價？有沒有考慮對經營的影響？——您有沒有能力砍價？

:

.群號到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質。需要不斷地談判比價、砍價才能控制工程成本，只能說明我們對社會工程成本資源把握的，還是不夠。點評商務談判暨探討“魯布革”招投標的本質。2011.03版權所有

不得拷貝

:戰(zhàn)略采購的定位

戰(zhàn)略采購不是簡單的省錢方案，而應該是成本、品質、進度的最優(yōu)平衡。

戰(zhàn)略采購的重點是定價體系，需要專門研究。

項目采購

VS

戰(zhàn)略采購:項目采購是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購是擬一份菜單。

集團采購對三線城市成本的影響。

:

.2011.03版權所有

不得拷貝

:工程成本與財務付款的關系房地產工程管理是房地產企業(yè)公司經營指導下的專業(yè)運作。工程成本管理應該并入財務資金運作一起考慮。如果有些房地產企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務成本多，就合算，也就是房地產企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量，核實給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會平均資金成本為度。

:現金流管理。作為工程成本管理，一項重要而又關鍵的工作是要配合財務

.盡量降低項目對現金流要求。售樓工程節(jié)點的意義：現金流管理。配合財務：現金流、資金周轉率等。2011.03成本數據庫建立方法與意義合同執(zhí)行與后評估資源調研標準定位數據積累成果應用版權所有

不得拷貝

:

.標桿企業(yè)限額設計基準，詳見鏈接。成本數據積累，是反擊串標的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。成本數據庫是一個企業(yè)的財富。2011.03版權所有

不得拷貝

:工程成本控制體系中最難的是什么？

工程成本控制體系中最關鍵的和最難的工作應該是對社會工程資源、市場工程

成本資源的把握。

在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產工程管理，工程成本也好，工程質

量也好，最重要和最核心的是對社會工程資源的把握與配置。

對社會工程資源把握不清楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質量控制，談

成本控制，都可能是事倍功半的事情。

:

坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。

.

社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

中海地產做法介紹：中海供應商選擇的“一票否決制”；預先試用、技術標評審

一票否決制；中海地產的“執(zhí)行、決策、審計”三權分立的供應商選擇法；中海

招投標委員會的“桌面”制度；中海地產的供應商分級管理擇優(yōu)選用制度；在統(tǒng)

一的商務條件、剛性的技術措施和質量標準下，堅持低價中標。2011.03版權所有

不得拷貝

:體制對建安成本管理的約束及突破方法

國有資本控股或占主導地位的房地產企業(yè)，成本管理的約束。

國有企業(yè)成本管理“靠天吃飯”的狀態(tài)，如何突破？

——“漂白”法；

——與可靠合作伙伴，實現“國—民—國”法；

——先與政府協(xié)議談好

——找到剛性理由，比如：保密工程；

:

.2011.03幾類特別供方資源的選用與管理

企業(yè)內部供方：

“打招呼”的供方：

當地“老爺”單位—壟斷部門：

國有背景的供方：

股東供方：長期合作供方：版權所有

不得拷貝

::.

承建商成本差異

優(yōu)秀承建商的“橄欖枝”

——準確的測算

——對稱的信息

——戰(zhàn)略的選擇2011.03承建商差異成本分析

選擇承建商的幾點考慮：

——經營管理理念

（體制、經營目標、管理水平、文化理念）

——發(fā)展階段

——物業(yè)類型

——異地操作

:

.版權所有

不得拷貝

:2011.03評估建安成本合理的標準探討

——成本低

——部品檔次的一致性

——對售價的支持

——對進度的支持

——對質量的支持

——對財務（凈利潤、現金流、周轉率、負債）的配合

——考慮產品生命周期成本——時間成本效益——?

?

?

?

?

?版權所有

不得拷貝

::.2011.03版權所有

不得拷貝

:現階段突破建筑安裝成本的有效途徑

——客戶需求分析精確化

——設計優(yōu)化

——供方資源優(yōu)化

:

.2011.03現階段的時間（機會）成本管理問題

房地產行業(yè)行情判斷。

房地產行業(yè)進入調整期。趁著調整，修煉內功，提高項目運營水平，

降低項目運作成本，提高資產周轉率，可能是我們下一輪行情贏得利

潤的法寶。在下一輪的房地產行情機會中，我們有理由相信，誰首先

改變盈利模式，誰就可以在下一輪競爭中贏得先機。

機會成本的思考：關注行業(yè)結構性變化；控制負債；提升開發(fā)速度、量化現金流回正時間。版權所有

不得拷貝

::.2011.03本次培訓目錄版權所有

不得拷貝

:房地產行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務素質模型分析中國房地產企業(yè)綜合運營能力評估指標體系房地產企業(yè)成本管理理念分析

:房地產住宅項目關鍵成本指標體系.2011.03版權所有

不得拷貝

:房地產住宅項目關鍵成本指標體系

:

.序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標1產權面積/總建筑面積或可售面積/總建筑面積無關于產權面積/總建筑面積的運用，目前行業(yè)中存在二種方法。一種地下室不計算可售面積，贈送面積不是很多，總建筑面積按照國家定額面積計算方法計算，用這種方法。另一種方法，就是地下室計入可售面積，總建筑面積除按照國家定額面積計算方法計算外，架空層、贈送地下室面積都:算做總建筑面積。項目2每戶建筑面積使用率％.每戶實際建筑面積/每戶可售建筑面積項目3會所面積戶數比m2/戶會所面積/戶數項目4物業(yè)用房面積戶數比m2/戶物業(yè)用房面積/戶數項目5核增面積/總建筑面積無不可銷售的核增面積與總建筑面積之比項目說明：會所的位置，考慮是否具備經營性。2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:2011.03可售比案例：此案例可售比102290.84/110641.80＝92.5％，售價2400元/m2，可售面積上的成本2135元/m2，建筑安裝成本770元/m2（建筑面積）、832元/m2（可售面積）。如按照深圳常規(guī)思路，可售比80％，可售面積上增加建筑安裝成本成本131元/m2。版權所有

不得拷貝

::.序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標6基礎承載力/建筑總重量無基礎承載力總和/建筑總重量單位工程7含鋼量指標Kg/m2單位工程8混凝土含量M3/m2單位工程影響鋼筋、混凝土的主要因素：地區(qū)規(guī)范差異、體型系:數（高寬比）、結構轉換層、面積計算方式。2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:

.含鋼量、混凝土含量參考標準，詳見鏈接。2011.03①體型：確保高寬比不宜＞6，平面無不規(guī)則，避免超限審查②層數（高度）：很重要??！注意臨界高度60m、80m萬科分析影響上部結構含鋼量的因素案例:

.

③轉換：1個轉換層相當于3個標準層

設轉換層對標準層有影響

④層高每+10cm，

含鋼量+1

㎏/㎡，鋼筋+6元/㎡

整體成本+20

元/㎡影響含鋼量有7個因素，但核心是三個：體型、高度、結構轉換。

版權所有

不得拷貝

:2011.03含鋼量控制過程控制表版權所有

不得拷貝

::.2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數說明：普通地下室含鋼量、普通地下室混凝土含量、人防地下室含鋼量、人防地下室混凝土含量，詳見含鋼量、混凝土含量指標。合理指標指標范圍

地

下

室計量單位

萬元

（元/m2）m2/位

m

m噸/m2

米

無

無

無

無

指標名稱地下室成本（包括地下室總成本與地下室單方成本）指標地下室單個車位面積地下室層高地下室頂板覆土厚度地頂板是否有消防車道地下室水位深度地下室總面積/總建筑面積人防分區(qū)面積比率消防分區(qū)面積比地面停車率序號

9

其

中版權所有

不得拷貝

:

指標描述綜合設備房、核心筒面積計算地下室高度此做法南北方做法差異大

:地下室頂板上有消防車道，增加2噸/m2荷載，增加含鋼量多少？水位上升1m，增加側壓力？地下室占總建筑面積比例設計分區(qū)面積/規(guī)范最大分區(qū)面消防分區(qū)面積/規(guī)范最大分區(qū)面積實際地面車位比/規(guī)劃車位比（政府有規(guī)定時）.2011.03萬科分析影響地下室含鋼量的因素案例版權所有

不得拷貝

::.序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標10其中基坑、邊坡與勘察關鍵成本指標基坑或邊坡側壁單方造價地基承載力地下抗浮水位內摩擦角粘聚力樁端承載力不良地質條件元/m2噸/m2M此指標用于不同基坑的成本比較以及形成成本數據:.項目2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標11建筑主體成本指標其中墻地比無±0.000以上建筑周長乘上建筑高度（檐口處）/單位工程總建筑面積項目窗地比無門窗洞口面積/住宅部分可售面積+贈送落地凸窗的房間面積+可封閉空間的面積（有附加門窗時才計入）:項目建筑層高米建筑標注.層高項目空間面積比m3/m2建筑所包含的體積/計容建筑面積項目屋面復雜度m2/m2屋面面積/基底面積。屋面是否有斜屋面，是否有造型及復雜程度。項目門窗單方造價元/m2單位門窗面積成本項目外墻保溫單方造價元/m2單位外墻面積造價項目2011.03版權所有不得拷貝影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數:序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標11建筑主體成本指標其中廚房面積比無代表戶型廚房套內面積/套內面積項目衛(wèi)生間面積比無代表戶型衛(wèi)生間(含主次衛(wèi))套內面積/套內面積項目立面復雜程度個/m2外掛件數量/外墻面積項目涂料使用率m2/m2外墻涂料面積:/外墻面積項目.2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標12項目出入口其中項目出入口比率無項目出入口數量/消防規(guī)范數量項目單組團出入口比率無單組團出入口數量/消防規(guī)范數量組團2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

::.序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標13室內裝修成本關鍵指標其中裝修成本售價比無戶型可售面積裝修成本/開盤售價（一般項目）項目廚房面積比無代表戶型廚房套內面積/套內面積項目衛(wèi)生間面積比無代表戶型衛(wèi)生間(含主次衛(wèi))套內面積/套內面積項目精裝修單方造價元/m2精裝修按可售面積單方造價項目大堂裝修單方造價元/m2:住宅單元大堂裝修單方成本.項目電梯前室裝修單方造價元/m2電梯前室部分裝修單方成本項目公共走道單方造價元/m2公共走道精裝修單方成本項目電梯轎箱裝修售價比無單個電梯轎箱裝修造價/單位面積售價項目電梯裝修成本元/個單個電梯精裝修成本項目電梯自行裝修重量KG/個每個電梯裝修材料重量項目樣板房精裝修成本元/m2包括精裝修部分和飾品部分項目2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標14室外園林成本關鍵指標其中2011.03園林綠化面積單方造價元/m2均攤到室外園林面積的單方造價項目景觀工程面積占地比元/m2景觀工程面積/建筑用地面積項目車行道路面積比m2/m2車行道路面積/建筑用地面積項目人行道路面積比m2/m2車行道附屬人行道路面積/建筑用:地面積項目泳池戶數比m2/戶.泳池面積/戶數項目建筑面積單方造價元/m2此指標用來檢驗不同物業(yè)類型建筑的園林綠化成本水平項目綠化園建比率無硬景面積（剔除地面車行道、停車位以外的硬質鋪裝，包含人工基底水景、泳池，不含架空層）/綠化面積加上水景面積。見詳細方案。項目景觀立面面積比m2/m2景觀立面(除樹池外的各類景墻的立面處理)面積/景觀面積項目水景面積比m2/m2人工硬底水景面積/景觀面積項目示范區(qū)園林單方造價元/m2版權所有不得拷貝均攤到示范區(qū)園林面積的單方造價項目影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數:2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數單位面積消耗冷噸指標m2/噸空調消耗單方冷噸指標項目項目項目萬元/km

元/KVA

元/m2市政配電開閉所位置（專線供電）高低壓配電費用指標室外電氣項目項目配電房、消防中心、水泵房位置設備選材用料檔次無無主要設備房的位置設備（如：電梯）檔次其中設備工程成本關鍵指標15合理指標指標范圍指標描述計量單

位指標名稱序號

均衡對手條件空調

20～25m2/冷噸35～55萬元/km

650元/KVA

（含設備）

70～100元/m2版權所有

不得拷貝

:市政配電接駁點位置

:高低壓配電的費用

.攤到室外占地面積的室外電氣費用序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標15設備工程成本關鍵指標其中燃氣工程元/戶攤到每戶燃氣工程費用（含智能抄表）項目采暖工程元/戶攤到每戶采暖工程費用項目人防工程元/m2單位人防面積上的人防設備及安裝人防消防工程元/m2:智能化全套系統(tǒng)元/戶.攤到每戶智能化工程費用項目室外給水工程元/m2均攤到室外占地面積上的費用項目2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:序號指標名稱計量單位指標描述指標范圍合理指標16室外工程成本關鍵指標其中道路工程元/m2均攤到室外占地面積的道路費用項目燈光工程元/m2均攤到室外占地面積的道路費用項目標識系統(tǒng)元/m2均攤到室外占地面積的標識費用項目車行道路面積比m2/m2車行道路面積/建筑用地面積項目人行道路面積比m2/m2車行道附屬人行道路面積/建筑用:地面積.項目土方挖填平衡比例無場地土方挖填量比例項目2011.03影響房地產住宅項目成本的關鍵技術參數版權所有

不得拷貝

:2011.03房地產項目成本如何有效地做到優(yōu)化？版權所有

不得拷貝

:如何真正實現設計階段成本優(yōu)化？

上述關鍵成本指標如何運用？

有時間嗎？

:

.

有能力嗎？

有方法嗎？2011.03房地產項目成本決定性因素分析（√）示例客戶需求對手條件版權所有

不得拷貝

:老板愿望

:

.2011.03等等版權所有

不得拷貝

:房地產住宅項目成本管理探討

我們都知道設計階段是控制成本的關鍵環(huán)節(jié)

設計部門也知道這個道理，為什么就是控制不??？

是什么原因？

是設計人員不懂成本？

是成本人員介入度不夠，沒有提供詳細的數據支持？

:.2011.03版權所有

不得拷貝

:房地產住宅項目成本管理的思考

為什么先進的成本管理理念總是那么難推動？

如何輕松跨越“理念”到“落地”的一步之遙？

設計部門也知道設計階段控制成本的重要性，為什么他們總是控制不住呢？

我們如何跨越專業(yè)管理邊界，實現項目成本無接縫管理？

我們能否提煉一些成本關鍵指標，讓我們一目了然發(fā)現問題？

:

.

成本管理指標化！

成本指標技術化！

技術指標數據化！2011.0310年開始房地產行業(yè)成本管理的關鍵詞版權所有

不得拷貝

::成本指標化！

.2011.033

、窗地比：高層≤0.19；TH≤0.234、

地下室層高(米)

非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m5、地下車位平均面積：非人防

32m26、地下室鋼筋含量7

、硬景：軟景面積比例：3