詳解營改增后假設(shè)開發(fā)法中增值稅測算

詳解營改增后假設(shè)開發(fā)法

中增值稅測算TheponywasrevisedinJanuary2021詳解營改增后假設(shè)開發(fā)法中增值稅測算二、開發(fā)建設(shè)成本開發(fā)建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用，主要包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。包括：籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)用等。表：前期工程可抵扣項目分析表?項目可抵扣不可抵扣稅率通平費(fèi)用前期的規(guī)劃、11%圍擋施工費(fèi)設(shè)計、項目可11%前期行性研究和水工程可行性研究費(fèi)文、地質(zhì)、勘6%費(fèi)察、測繪、市場調(diào)研費(fèi)“三通一平”等6%設(shè)計費(fèi)6%

建筑安裝工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修裝飾工程費(fèi)、樣板房（售樓部）裝修裝飾費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、檢驗檢測費(fèi)和工程等咨詢費(fèi)用等項目。大部分項目在取得增值稅專用發(fā)票前提下，可按照表中相應(yīng)稅率進(jìn)行抵扣即可。表：建安工程可抵扣項目分析表?

項目適用稅率可抵扣不可抵扣稅率備注土建工程費(fèi)V11%安裝工程費(fèi)V11%不考慮甲供裝修工程費(fèi)V11%材情況建筑安裝工程費(fèi)樣板房/售樓處裝修費(fèi)V11%工稈監(jiān)理費(fèi)V6%此項目也有檢驗檢測費(fèi)V6%的在開發(fā)間接費(fèi)用考慮工程造價咨詢費(fèi)V6%土建（主體）工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程等費(fèi)用接受提供建筑服務(wù)，可向施工單位取得11%的進(jìn)項稅額發(fā)票，則適用稅率為11%。此外，需要注意的是一些電梯、門窗、空調(diào)、玻璃幕墻等工程，一般屬于混合銷售行為，如果供應(yīng)商是以生產(chǎn)、批發(fā)、零售為主，則適用抵扣稅率為17%，估價時，為便于處理，宜設(shè)定按以安裝服務(wù)、施工為主，則建安費(fèi)用部分均按適用稅率為11%處理。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要為開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)可抵扣項目分析表?項目可抵扣不可抵扣稅率供電工程費(fèi)V11%給排水工程費(fèi)V11%燃?xì)夤こ藤M(fèi)V11%基礎(chǔ)電視工程費(fèi)V11%設(shè)施費(fèi)通訊工程費(fèi)V11%通訊線路及設(shè)備安裝費(fèi)V11%小區(qū)道路工程費(fèi)V11%環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)V11%

游泳池、業(yè)主會所、幼兒園、學(xué)校、兒童游樂設(shè)施、公共用房和其他社區(qū)配套用房建造費(fèi)以及地下人防工程建設(shè)費(fèi)用等。表：公共配套建設(shè)費(fèi)可抵扣項目分析表?項目可抵扣不可抵扣稅率居委會V11%物業(yè)管理用房V11%配套幼兒園V11%設(shè)施費(fèi)警務(wù)室V11%活動用房V11%會所V11%

說明：根據(jù)各地開發(fā)項目實際情況和估價測算來看，人防工程有兩種形式，一種是按規(guī)劃要求進(jìn)行人防工程建設(shè)，一種是項目不配建人防工程，經(jīng)批準(zhǔn)改為向人防部門繳納人防異地建設(shè)費(fèi)。如果進(jìn)行人防工程建設(shè)，該部分費(fèi)用可以簡單參照建安費(fèi)進(jìn)項稅額抵扣。如采用繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，則該費(fèi)用不能在進(jìn)項稅額中抵扣。管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用包括為管理和組織房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用管理費(fèi)用和開發(fā)建設(shè)銷售的市場營銷、廣告宣傳費(fèi)和代理傭金等銷售費(fèi)用。此部分費(fèi)用項目最為復(fù)雜，發(fā)生內(nèi)容眾多，適用稅率也難以區(qū)分。具體如下：表：期間費(fèi)用可抵扣項目分析表1?項目可抵扣不可抵

扣期間費(fèi)用管理費(fèi)用勞務(wù)費(fèi)、咨詢顧問費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、傭金、辦公費(fèi)、通訊、車輛維護(hù)、水電氣暖、會議費(fèi)和專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)用等職工薪酬、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、資產(chǎn)折舊攤銷費(fèi)、盤虧及毀4口4口損損失、董事會費(fèi)、除住宿費(fèi)中差旅費(fèi)等銷售費(fèi)用表：期間費(fèi)用可抵扣項目分析表2?

1辦公費(fèi)V17%2差旅費(fèi)V6%僅限住宿費(fèi)3通訊費(fèi)V6%\11%4車輛費(fèi)用V6%\11%\17%5水電氣暖V17%\13%6會議費(fèi)V6%\11%7廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)V6%\17%8審計、評估法律等咨詢費(fèi)V6%9應(yīng)酬費(fèi)X*評估時，實際難以區(qū)分得如此詳細(xì)，在不影響評估結(jié)果客觀性前提下，也無必要如此細(xì)分。為便于計算，建議銷售費(fèi)用按代理方式考慮，進(jìn)項稅額該部分統(tǒng)一按6%稅率抵扣銷項稅額。管理費(fèi)用以組織房地產(chǎn)開發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用為主，很大部分為開發(fā)企業(yè)人工薪酬，該部分不可抵扣，當(dāng)然一些零星辦公費(fèi)用，在取得專票情況下是有部分可以抵扣的，但總體不并不影響評估結(jié)果客觀性，建議該項目按不考慮可抵扣項目處理。投資利息財稅〔2016〕36號第二十七條第(六)款規(guī)定，購進(jìn)的貸款服務(wù)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。貸款服務(wù)，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額。接受貸款服務(wù)向貸款方支付的全部利息及利息性質(zhì)的費(fèi)用、以及與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其他補(bǔ)充說明哪些進(jìn)項稅額可從銷項稅額中抵扣：從銷售方取得的《增值稅專用發(fā)票》(含稅控《機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》)上注明的增值稅額。從海關(guān)取得的《海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書》上注明的增值稅額。購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，全部取得《增值稅專用發(fā)票》或《海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書》，可以按照注明的增值稅額進(jìn)行抵扣。未全部取得的，采取《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除辦法》進(jìn)行抵扣。從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票是抵扣進(jìn)項稅的前提條件，但是，并非取得了專用發(fā)票就能夠抵扣進(jìn)項稅。如以上提到的應(yīng)付職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、交通費(fèi)和非正常損失等。二、測算舉例1.項目基本情況待開發(fā)項目凈用地面積42,427平方米，規(guī)劃設(shè)計可售總建筑面積250,598平方米。經(jīng)估算，預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)總值（項目銷售收入）為2,120,898,元。表：項目主要指標(biāo)土地面積可售總建面積開發(fā)完成后房地產(chǎn)總值42,250,2,120,898,2?項目開發(fā)成本各項開發(fā)費(fèi)用估算如下表。以下開發(fā)成本為某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計及相關(guān)開發(fā)建設(shè)合同數(shù)據(jù)，成本費(fèi)用不具有客觀性，僅用于本次測算舉例說明，實際估價測算項目參考以上各項目適用稅率測算。表：開發(fā)成本估算表3?管理費(fèi)用：按不可抵扣處理，略。4?銷售費(fèi)用：按房地產(chǎn)銷售收入的3%計，即銷售費(fèi)用為63,626，元。5?投資利息：不可抵扣，略。6?銷項稅額二（2,120,898,）/（1+11%）*11%7.銷項稅額綜上，計算可抵扣進(jìn)項銷額。具體見下表：表：進(jìn)項稅額計算表（1）表：進(jìn)項稅額計算表（2）

項目金額稅率進(jìn)項稅額管理費(fèi)用18,606,+*銷售費(fèi)用63,626,6%3,601,8?增值稅增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額=(2,120,898,)/(1+11%)*11%-125,617,=84,561,注：以上測算方法適用于納稅主體為一般納稅人且采用一般計稅方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在經(jīng)營性項目、土地評估中涉及到增值稅估算，可抵扣項目為在市場同等條件下應(yīng)取得增值稅專用發(fā)票及相關(guān)可抵扣憑證。不適用于小規(guī)模納稅人和采用簡易計稅方式的估算。文章轉(zhuǎn)自：評估師資訊我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請及時聯(lián)系我們刪除2016年9月份營改增及房地產(chǎn)稅務(wù)專題課程公告:11111班次1111111 11 11 11 11 1地點1 11 11 11 11 11 11111111111上課時間1111111111111111111111主講課題1111111111111111主講專家111111第46期北京9月6-8日后營改增時代房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風(fēng)險許老師

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