房屋買賣交付而未登記的法律效果

房屋買賣交付而未登記的法律效果分析現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量房屋買賣，尤其是住房的買賣，在履行合同時首先會發(fā)生開發(fā)商向買受人交付房屋的占有，而后才辦理房屋過戶的登記手續(xù)的情形。辦理過戶登記手續(xù)的時間，雖然實(shí)踐中已經(jīng)有規(guī)定為3個月，但是一般情況下均超過這一時間，有的常常數(shù)年之后買受人才能得到房屋所有權(quán)證書。如果買受人購買的是“部分產(chǎn)權(quán)”房屋或者“單位產(chǎn)權(quán)”房屋時，買受人取得房屋所有權(quán)證書的期限會更加漫長。在這種已經(jīng)發(fā)生物的實(shí)際交付、而沒有辦理登記手續(xù)的情況下，買受人實(shí)際占有房屋的權(quán)利非常值得研究，因?yàn)?，絕大多數(shù)民眾在購買房屋時不能立即解決不動產(chǎn)登記以及辦理所有權(quán)證的問題，所以此時的權(quán)利狀態(tài)對于許多民眾的利益至關(guān)重要；而理論界方面對此卻存在著許多錯誤的看法，這些看法助長了損害民眾利益的現(xiàn)象。一、物權(quán)獨(dú)立意思表示存在的客觀性在我國物權(quán)法制定的過程中，曾經(jīng)就這一特殊的、然而卻有著重要意義理論問題發(fā)生過激烈的爭議。爭議點(diǎn)在于：這是的買受人也就是實(shí)際占有房屋的人，是否可以成為法律上的所有權(quán)人。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然物權(quán)法承認(rèn)了物權(quán)公示原則，那么就應(yīng)該堅持不動產(chǎn)登記對于不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)揮決定性作用的原則，沒有登記的，就不能認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)變動，因此，這時的買受人不能成為所有權(quán)人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣人交付房屋的意思表示，和買受人接受房屋交付的意思表示形成了一致，而他們就是依房屋的實(shí)際交付來移轉(zhuǎn)所有權(quán)的，其成立完全符合處分行為的生效要件，這一意思表示合法合理；按照這一生效的意思表示，買受人已經(jīng)成為所有權(quán)人。從這些爭論就可以看出，上面所說的這一特殊的交易環(huán)節(jié)的法律制度建設(shè)所涉及的法律理論問題，就是是否采納物權(quán)行為理論的問題。而對于這一問題的不同解決方法，反映了一種理論是否科學(xué)其根據(jù)應(yīng)該在于是否符合實(shí)踐的要求，而并不在于堅持這種觀點(diǎn)人數(shù)多寡這個最基本的道理。近年來隨著物權(quán)法知識的普及，那種依合同是否成立生效作為物權(quán)變動的更具的觀點(diǎn)，已經(jīng)被歷史淘汰。但是，由于我國民法學(xué)界大多數(shù)學(xué)者沒有經(jīng)受過潘德克頓法學(xué)的訓(xùn)練，因此在我國，很夠確切解釋物權(quán)變動與債權(quán)變動的法學(xué)原理以及法學(xué)律制度的觀點(diǎn)，雖然已經(jīng)開始為很多人理解，但還是有相當(dāng)?shù)囊恍┤瞬荒苷_的理解其中的道理?，F(xiàn)在否定物權(quán)行為理論的學(xué)者的一般觀點(diǎn)是，債權(quán)合同加公示方法就可以發(fā)生物權(quán)變動，物權(quán)獨(dú)立意思表示是不存在的，或者說，有沒有獨(dú)立物權(quán)意思表示也可以不必要考慮。這種觀點(diǎn)就是許多人所說的“債權(quán)形式主義”。這種觀點(diǎn)來源于日本，曾經(jīng)在我國泛濫一時。我曾經(jīng)在《再論物權(quán)行為理論》、《從幾個典型案例看民法基本理論更新》這篇論文中對這種觀點(diǎn)的起源、理論缺陷和實(shí)踐錯誤做過細(xì)致的分析?？紤]本文篇幅的限制，今天無法就此完全展開討論。但是我們必須看到，否定物權(quán)行為理論的作用，在房屋買賣已經(jīng)發(fā)生交付而買有辦理不動產(chǎn)登記的這種例子終究出現(xiàn)了嚴(yán)重的“故障”。1.主張在不動產(chǎn)物權(quán)變動的時候，依據(jù)債權(quán)法意義上的合同和行政管理意義上的不動產(chǎn)登記兩個因素確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果的觀點(diǎn)，最清晰的弊端就是不能徹底地堅持意思自治理論，不把物權(quán)變動從根本上當(dāng)做當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，而當(dāng)做行政行為的結(jié)果。行政行為真的是當(dāng)事人交易發(fā)生的物權(quán)變動的原因嗎？當(dāng)然不是。因?yàn)槿魏谓灰?，本質(zhì)上都是當(dāng)事人法律行為的結(jié)果，而不是行政確定的結(jié)果。事實(shí)上現(xiàn)在很多不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，自己的登記是當(dāng)事人權(quán)利合法性正當(dāng)性的來源，因此他們一再依據(jù)“確權(quán)”的方式侵害當(dāng)事人權(quán)利。行政登記怎么能是民事權(quán)利的來源！堅持這種觀點(diǎn)，就是為這種做法提供根據(jù)。虜曲泡2繩.復(fù)這遠(yuǎn)種櫻觀塊點(diǎn)兵嚴(yán)豐重灶損勾害赴買困受艇人毒的哲利概益蠅。水因寺為絹老沾百地姓娘買銀房慨子孕，碧都并是舉先蜜獲立得坐房董屋乘的狹實(shí)劫際知占傘有仁，戴之焦后仿很資長萌時扔間憶才肅能詳辦聾理際登免記噴獲乖得協(xié)權(quán)彈利釀證穗書楚（彼這鞭個戒期卡限羊短舞的添幾勉個陸月助，勤長島的會好盡幾港年缸）短。自如斤果案只換承均認(rèn)寫不幼動伸產(chǎn)船登碰記屬機(jī)惹構(gòu)電的鼓作牧為信，洽而圖不睬承顯認(rèn)爹當(dāng)坡事授人旺以旅實(shí)卵物總交恢付鎮(zhèn)所廳體軌現(xiàn)唐的曲所拒有乘權(quán)汽轉(zhuǎn)鉤移劑的漁物樓權(quán)捷意常思獅表特示匆，朱那壺么煮，底在楊登尋記茅之哄前衰，開這期些若買肉受醒人德的燕地蛛位僵是楊什貴么蜜人疑呢悅？航按替照康債夠權(quán)襲形態(tài)式訊主煩義半的弓觀劍點(diǎn)借，還因儉為枕沒蜻有伶登筍記框，北不睡能辰承鳳認(rèn)扭他耳們墊的違所輩有些權(quán)秩人般地恩位插，傲法龜院鹿也乒無藥法橫按訂照圈所痰有亡權(quán)斧人佩的鳥地瀉位衣對礎(chǔ)他青們絮予蘭以語保輛護(hù)昨。慈在信一騰點(diǎn)并對遞房鬧屋循購憲買對人郊構(gòu)錘成符了煩實(shí)理際疑的勵威訊脅償。芒如葛果頃開頁發(fā)除商孕這駁個樂時特間租里廉對豬房元屋峽有鐘處面分槽的袍行享為耗，諒那問么拜，盯賣因房竭子怎的瀉人敘就暫倒纖霉遠(yuǎn)了壺。迅拌蜓不尺承愛認(rèn)風(fēng)物輔權(quán)洽行蝶為托理搖論欺的杜學(xué)撈者饅主叼要計來白自費(fèi)于付某補(bǔ)大尿?qū)W賊，麗他獻(xiàn)們汗這栽些碑教拖授召購姓買蔬的紅房米屋魔，同已仰經(jīng)吐居量住長數(shù)哭年聚了取也溜沒轉(zhuǎn)有蜜登膜記購?；夷球溍幢芩輦兤浆F(xiàn)媽在慨是訪房眨屋躺的羽什屆么仗人阿呢甚？溝按元照紅這敏些傷學(xué)腐者扒的瓶觀長點(diǎn)旦，般他快們頁當(dāng)種然且不好是示所缺有悄權(quán)傘人喜，券而茶只先是裳一態(tài)個豪占址有銳人關(guān)或暗者讀還解是氏債臘權(quán)辯法誦意萬義恒上專的努買若受貧人垮。芳有老一燈個場自控己援也腫買譯了謊房陣子修但民是下沒慣有盤登爽記蹤學(xué)侄者鏡提弦出瘡，塌他怖們抽的俱占搭有顛是帶債嫁權(quán)怖法知意谷義貿(mào)上標(biāo)的殿占畜有介。愈但哥是棉我鉛要變問瘡的妖是乖，擋如液果親是枯債墊權(quán)玻法陶意黨義慈上意的而占塔有勞，己那迎么勇是瓣基萄于卵什追么碎債娃權(quán)懼意角思齊的吐占京有乏呢哲？頂是怪租繁賃次呢屋，漿還片是爛借掙用眠呢控？雹你頁所正主馳張劉的臘占宅有判，衰能咐不疑能短足盆夠罰地酷保舊護(hù)廚你勻們?yōu)I的父權(quán)擴(kuò)利竊呢癢？躺如市果紐開辱發(fā)誕商層將璃房榜子算設(shè)信置棒了穗抵棚押貍或濃者勢再叮次安出跡賣唇，純那汪么將你局們揭作懂為竭債槽權(quán)挖意使義饑上戰(zhàn)的勤占愿有副人淋還追能謹(jǐn)保彼住喉你劫的誰房攻子垃嗎短？我因傻為廣按望照修債迎權(quán)曲形套式券主海義賓的謙觀箏點(diǎn)重，遺這閃時灰候格房尖屋然的辱所助有陵權(quán)畜還飲保番留國在析開尼發(fā)蹦商箱手播里鳴，糾開皂發(fā)堤商午對四于互房餅屋算的巴處市分烈行雨為習(xí)可垃以伶滌笛除摘債搶權(quán)臟意偽義掏上穩(wěn)的瘋占漲有欠。然由剃此裂可厲見浙，追這足種下觀榆點(diǎn)至對逮于將老弓百具姓壩的努利獨(dú)益將損綿害苦極營大市。慶聾孫3授.恰這如種仿觀撒點(diǎn)套不弓符偽合獻(xiàn)交慕易秤的喂實(shí)耐際掃。至其溫實(shí)軍，滾交梅付擠房籃屋丹占島有荷乃妨是像基既于格開蜂發(fā)蒜商西和持買宋受鋤人括之瘡間喇的峰轉(zhuǎn)駱移淚所鞠有漿權(quán)扔的眉合水意屯，寨這源就肺是碰一勁個傘物債權(quán)臂行才為芝。丑這耀種超行膽為三，三在跌主膊觀殃上煩以湖當(dāng)淺事云人迷之輔間保獨(dú)左特紡的玻意辯思亦表直示熱為平要府件既，格在絹客廚觀緊上生已擴(kuò)交壞付鴉房今屋修的汁實(shí)槳際偶行錄為透為呀要稠件秧。它無板論甚是薯從語法令理提上晨看孕還抄是頓從頭事科實(shí)睛上塵看偷，隸這怕個色行肯為低完滴全獸符顯合修獨(dú)圍立逐而竄且子生除效導(dǎo)的攪物玻權(quán)可行趟為恰的鄰特千征儀。篇因鞋此軟交玉付霉住察房客就淹是梯轉(zhuǎn)星移盜了蹄所剩有鄉(xiāng)權(quán)拍。授在文接跨受悠交磨付高之心后做，方買劉受企人洲的烤占勵有撈是倚基標(biāo)于劑所聲有導(dǎo)權(quán)屑的趣占翼有倚。農(nóng)如胃果鑼只煙承壘認(rèn)古買猛賣敗合縱同兄中紗的餅債傳權(quán)悉合沫意責(zé)，伍不倦承初認(rèn)斗交捏付百中王的艙物壟權(quán)少合銷意懸，爭那若么泄開翻發(fā)盞商互仍拴然貪保櫻有壩所喪有軟權(quán)杏，粒那誼么調(diào)開槐發(fā)慕商澇就傭可蘭以刻行送使歸這漏種綁所煙有席權(quán)蒙，湖因酬此煌他視既僻可它以糖進(jìn)窯行雜一艱物鋒二霞賣膽，笨也授可盛以更將秧房抖子博抵錘押查出壞去敲。聲由談此序可紙見延，似不嚼承富認(rèn)艱獨(dú)騰立袍物濾權(quán)長行株為疏存僵在垮的晝觀拍點(diǎn)芒，桐不貼但援不描符慌合否事穴實(shí)架，矩而巧且寇也侮會款對漂購才買剩方甘造詳成陳非種常盈有狗害盼的應(yīng)后廟果帝。漫反臥之企，銅如渡果槳承踩認(rèn)邀物雹權(quán)芬合雖意到，湊并砌且悔依姨據(jù)材占粱有肌交書付錄的膨客鍛觀己事通實(shí)飯，米以況確漢認(rèn)榮所甜有崗權(quán)車已振經(jīng)虛有斑效司轉(zhuǎn)盤移潛的蜘事給實(shí)湯（模這鼻就饞是漸物梳權(quán)卸獨(dú)搜立宴意屢思污表濁示降加白上唐物寧權(quán)應(yīng)公春示黑行柔為庭發(fā)向生惠物喬權(quán)努變叢動姐的醋法線理壩）舊，丘就晨能鉤夠饒對倒于匹開初發(fā)出商目形添成喇有岔效來的雹法絨律掃約嚼束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女潘盤德簡克宵頓佳法妹律拍科援學(xué)示建虛立癥起夠來尚的登，溉其三基棚點(diǎn)撒當(dāng)?shù)讶粔臼菤埧粕顚W(xué)河的市。涉根濁據(jù)灶這羞一秀觀歸點(diǎn)畝建宅立袖的聲物懇權(quán)鏟變攀動悟規(guī)伴則饑，儲可裹以目比抽較鑰清載晰煤地抵將芝債遙權(quán)米意如義址上缺合木同職的春成罩立坦生槳效逆、邁與匙物當(dāng)權(quán)夫意耳義靈的吧各雜種德法遙律額行嚇為鮮的殺成選立春生遍效澡區(qū)薯分舟開等來棉。稻我護(hù)國層立責(zé)法膝和昨司褲法桑如稠果頌?zāi)苎貕蜓雷銮频綄眠@將一華步覽，室我未國灰民境法騙在淚物侮權(quán)爛變都動皇制灑度加建替設(shè)撐上僅的絨理共論芒成害就關(guān)和致實(shí)富踐現(xiàn)效純果路就粗已的經(jīng)閱超樹過清了鐮堅糊持瞎“淡同酷一扶主供義摧”四理錦論哪的截法鏈國悲民剛法姥和艙日丈本方民怎法豬。站按北（書一畫）悶案趙例省騎握案抄例襲3嶄：蘋交走付離“企房知產(chǎn)橋證重”惱能紡否桐作甘為綁所近有黎權(quán)繪轉(zhuǎn)津移繼的薄依菜據(jù)伙？絡(luò)腐籠在侄江蛙蘇規(guī)省細(xì)某月市瀉，哀某站農(nóng)段業(yè)筒信倘托兔公仆司喂與黨某密房岡地況產(chǎn)講開聚發(fā)秤商畢訂認(rèn)立猜了弄一持個們房色屋那開跟發(fā)先合把同建。靜雙葵方視約禁定改由劑農(nóng)縫業(yè)雕信疑托暫公嬌司愉投爛一企部借分記資藥金叨，葛作逼為果回艦報竹，搶其齊可麻以掙分揀割復(fù)一捉部汽分和房查產(chǎn)需。扶當(dāng)衫房略屋遠(yuǎn)建扣好戶后邀，含房麗地初產(chǎn)飯商疊開慢發(fā)愁首泡先懇以越自偽己閣名掉義刺辦刑理如了芒全可部屆房蕩產(chǎn)簽的郵產(chǎn)全權(quán)叨證尊書深（覽即火實(shí)支踐朝中抖所吹謂改的覽“梯大渠產(chǎn)果證態(tài)”吩）偉。漠此紅后清，蓋該例房好地級產(chǎn)兔開皂發(fā)拾公鉤司組的供董易事挖長膝因糕重濤病倍住休進(jìn)句了棵醫(yī)積院性，食于渾是盒他催將減農(nóng)受業(yè)畜信笑托追公最司程代直表拒人因請竟到繭了謹(jǐn)醫(yī)蠶院慌，疼表訪示猜盡廚管五自明己始重芝病蠢在稿身寄，櫻但患是洲履暴行傻合記同涉的記誠踩意閃沒史變排，件還優(yōu)是受要鑄把京房議屋燭交框付撇給公農(nóng)科業(yè)帆信乖托享公粉司依。嚼作勒為罰證臉明譯，案他瞞把那應(yīng)死歸鉗屬私農(nóng)腫業(yè)少信箏托秘公苗司雁的駱那圾部駝分卷房果產(chǎn)絲的秧產(chǎn)腳權(quán)但證宗書群交謹(jǐn)給陪了駱農(nóng)嚇業(yè)段信培托鍛公捏司駝公睡司園，判并逐表棕示伐等怨他假病依好窗后招，震雙盲方脾再饅去恨有塵關(guān)書部蜻門傭辦酸理曉登突記撞過誤戶辨手診續(xù)扛。雕但綿是照不塵幸匪的猛是積，種房請產(chǎn)換證面交狀付徑后洞不招久喉，幟該茫董愁事薯長排因圾病體重絡(luò)去功世邁。血其峽后旋不撤久兆其吩公玻司解也告淪常于旅破黃產(chǎn)泄。悶這量時秧為請房鄭地徐產(chǎn)糠開鄭發(fā)央商叼的序資糧產(chǎn)笛清克算痕問廣題極發(fā)牽生瘋了港爭嘴議尸。泊農(nóng)寫業(yè)披信籃托丘公坐司葵是借否潑取由得但了兆指發(fā)定眼房梢地暢產(chǎn)鴿的叮產(chǎn)濫權(quán)皮的次問醬題謙，系成曲為述房睜地陪產(chǎn)睛開孕發(fā)腳公蕉司逝清盲算信的純焦王點(diǎn)場問懸題遙。彎因身為膨此揚(yáng)時雜發(fā)禁生栽了封其探他寧債獲權(quán)噸人植主既張性權(quán)纏利學(xué)的輪情半形晴，休甚訴至錫有魚外進(jìn)省細(xì)市牙某推法當(dāng)院爸直研接妖將披全排部請房烈產(chǎn)喘（伸包艦括串農(nóng)在業(yè)禁信燕托寄公敘司端應(yīng)金得賊那號部閱分蘿在哈內(nèi)組）瓦予捉以齊查蒜封朝，貧并喇欲民以輛拍遲賣悟來勤實(shí)叨現(xiàn)妄債偽權(quán)喬人段的院債它權(quán)曾的活情就況貓。昨顯望然創(chuàng)，烈如蒼果塵認(rèn)貧為挑農(nóng)什業(yè)抽信狗托脈公粥司奧公付司味取購得柄所椅有稻權(quán)套，拼那牲么難這煉部氧分情房鴉產(chǎn)付就館不幅再臘納突入話房籍地?fù)萎a(chǎn)夸開惕發(fā)帳商新的賓資醬產(chǎn)漢清軟算綿范唯圍摟之塞中僵。剖如憤果槳這易部季分嶼房啞產(chǎn)掏所努有奔權(quán)罵仍見歸分屬杰房嚇地諒產(chǎn)竹商投的倡話船，文那嚷么歡就們要至作若為獸破需產(chǎn)冰人懶財鄙產(chǎn)們進(jìn)棚行蝕清妹算跪，是則膨農(nóng)綿業(yè)氣信假托霸公有司霉公廁司貝的覆利高益木就類會淘落桐空概。勒一界審古法梨院寫的柜判有決興，異是教不項(xiàng)承譯認(rèn)猴農(nóng)左業(yè)氣信餐托傘公導(dǎo)司滔取賠得哪房性屋爛所扒有榨權(quán)收，胃因厚為鮮沒臺有禁辦隸理肌不榴動蒜產(chǎn)院登鬧記乏手課續(xù)嗓，蠶房閥產(chǎn)夸證炮交好付齡的宮行貿(mào)為標(biāo)在班法貞律肥上殺沒謊有辜意誘義巨。削恩席另麥外甜，徒本杏人晝在彼實(shí)逗踐看調(diào)誓查般中頓發(fā)織現(xiàn)爛大弄量立的冊案豈例糟：噴法吳院疲為斗了含堅脅持登登蚊記愛原異則蟻，蛙甚寺至富否懂定蒸交段易輔中封房總屋麻實(shí)辮際曉交督付筆的裝效急力稠：鳳在辭房是屋花買網(wǎng)賣袋合紋同埋的貸雙匙方怪當(dāng)書事續(xù)人間交物付宇了鳴房首屋荒、訊但規(guī)是真沒們有捐辦抱理陸登躍記禮手筋續(xù)達(dá)的隆情推況繭下特，簽法爆院念判割決披認(rèn)捆為蕉這汪種挺情根況島下綢不焰能撓發(fā)樂生學(xué)所巾有侄權(quán)狹的艘轉(zhuǎn)科移漆，罪甚塘至撲買雖賣宋合傭同鵲都寨有快無著效猴。烈在鴿這面些喚判牧決溪中篇，布房程屋瘋實(shí)劈際艱交忽付椒在霸法乖律陶上占的月重例要凍意買義特完要全繁被麥否嚴(yán)定濟(jì)了專。冊我篇們勇應(yīng)瞇該舌想筆一挎想耐，丘難央道隸當(dāng)鋸事呈人副自說己畫所屬為卵的蛇交蠻付燦行瞎為慎，絮在變民辨法戒上向都膊沒萄有茶效拘果強(qiáng)嗎現(xiàn)？胖僅功僅縱從飯這扇里秒我饞們涂就脆可辯以數(shù)看塔出私，澤以斯前魚關(guān)描于悅不除動命產(chǎn)喪登賊記車的碌法辨理街依必?fù)?jù)余和式效敏果末的揀看煙法促，永應(yīng)抵該貓是送有腐問伶題戒的徐。園洲茂案沉例曬4事：質(zhì)公淋證諷能暢否桿作驕為怠所擴(kuò)有貝權(quán)薦轉(zhuǎn)禿移飲的滲依虜據(jù)慮？舅萄芒在相內(nèi)彎蒙步古擔(dān)某姥地昌，疾某香甲找從捆某傘乙朗處終購假買量捷竹達(dá)伸汽簡車團(tuán)一櫻輛合。話訂收立朝合促同瓜并脅交裙付鐘汽熟車唱時乳，底甲亂乙佛雙茶方揭拿倒著獲合翁同堡和暖汽睜車盟的造其驢他稱證輕件嗎到岔當(dāng)秧地豬車肚輛付管爸理假處毅進(jìn)勺行漆過匠戶鞠登枯記制手歌續(xù)挖，棒被贊當(dāng)分地宇車縮輛承管愚理筆處房拒片絕陡，此因向?yàn)闀涸谡洚?dāng)蒼時側(cè)，層當(dāng)鼓地矮還傳沒似有侄開忌展榮私府人那汽選車孫登父記鵲工承作強(qiáng)，升而券且惜當(dāng)遍時窩有挪關(guān)圾規(guī)倆定簡要幫求磚，教私色人嶺買級賣參汽苗車車只環(huán)能悲在綢汽骨車羊交彩付躲一車年飽后誦才季能泉進(jìn)填行俊登兩記抹。煉為顫避礙免結(jié)日爐后秩出拳現(xiàn)益權(quán)旁利輪的鳥爭軍議哪，裂甲添乙禁雙票方煌就呢汽宵車仿所撈有府權(quán)筆過卷戶呀一書事揭進(jìn)當(dāng)行炮了棉公駱證跳證害明朱。播不牢久匹，貌乙通駕荒駛籮汽斗車蓮時事，宋出系現(xiàn)藥責(zé)揀任蝕事屯故癥。擊法奴院籃判捷決譜，休因翅為茄甲懷仍處然捐是票汽貌車城登響記頸上園的予所貨有豬權(quán)洋人限，摟因邁此吹甲述應(yīng)摟該鞭承恭擔(dān)些汽碌車敏侵芬權(quán)甜責(zé)土任固。詢至廢于乞當(dāng)誰事嬸人耐之蘭間劫就正所妙有酷權(quán)邊轉(zhuǎn)閑移搬過鋤戶江所杠進(jìn)何行些的扔公嘗證底證葉明橫，然法軟院踐認(rèn)狗為抱不效能寸作隔為嬌所款有笑權(quán)鳳轉(zhuǎn)困移鉆的辮根催據(jù)復(fù)。難尊策（姿二舊）妙法棋理兼分鄉(xiāng)析秋貓姿一汗般揉來屋看聯(lián)，匯以言不哀動議產(chǎn)畝登洋記圾和臟動壓產(chǎn)赤的腦占市有挑交壞付霉作挑為盛物升權(quán)值變給動儲的破有沸效李根染據(jù)黑是筋可侄以李的巨，盆但隨是譜必沸須叨明兇確笨，描發(fā)儉生丹物右權(quán)順變劉動妹的法真草正抖根爸據(jù)碰，德并眉不萍是澆不選動池產(chǎn)字登抵記材和裂交惹付根的孫本芝身縱，旅而午是除支袍持顧不艇動泡產(chǎn)吼登減記帆和方動小產(chǎn)棋交痕付牽的拉法晉律卷行載為岸，刺也剛就最是重當(dāng)舊事描人碗要掃求膏以材不好動耳產(chǎn)待登黎記傷和睛占聯(lián)有帽交棉付毒這幸種解方謙式招來瞧完近成齡不軍動昌產(chǎn)銜物億權(quán)廚和擁動狼產(chǎn)免物鋪權(quán)靜變擇動臨的往意體思庸表吐示熱。胃具仁體龜來消說鍛，釋當(dāng)公事唇人宅設(shè)觸立攀、秧轉(zhuǎn)踏移晨、臘變誤更隊和共廢幕止舊某短種桑不行動期產(chǎn)秩物叨權(quán)械時脾，變向嘴不苦動拐產(chǎn)劍登喝記牙機(jī)鵝關(guān)筐所疑作攏的攻表蛛達(dá)焦，砍就卸是淚這籌種騰意喚思網(wǎng)表槐示腎。逗比訂如浙出欣賣膽人騙要史將檔自吳己氣的絮房泡屋海所命有鄭權(quán)保轉(zhuǎn)嫂移勁給默買泥受治人移時暮，夠當(dāng)池事米人子雙墓方陽在抬登毫記劇機(jī)幅關(guān)愛所崇作偏的丈出燭讓述和惠受殼讓碼所切有西權(quán)炸的與表煩達(dá)敘；余再號如抗當(dāng)板事腔人袖設(shè)糖定尿抵惹押潤權(quán)太、粥土席地努使管用飯權(quán)爺時迫，怕向忌不鼠動課產(chǎn)獲登甘記旅官蛛所占作飼的弓請?zhí)亚竽顬橹匪迋兩娴呛笥洈U(kuò)這唉些灘權(quán)氏利攻的膀表黨達(dá)周。校在悠不激動核產(chǎn)層交竟易公中脾，摔當(dāng)拋事理人休之織間壽發(fā)猾生來物愚權(quán)鍵的撇設(shè)漠立行、旱這淘種闊意抖思賄表請示抵常警常宋可餓以澡從父當(dāng)饑事廈人廉登矮記陶申鎮(zhèn)請阻書聚中藍(lán)可航以稻得幕到歇確裁定硬。鼻因塑此或，騙我截們旅說拜，版以租不礙動伸產(chǎn)但登仆記箱作排為恨不衣動恰產(chǎn)切物約權(quán)蹲確宿權(quán)灰的找依毫據(jù)釋一穿般浸情秘況典下夢是咱正礙確眼的弟。在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品自然性質(zhì)為動產(chǎn)，但是在法律上被視為不動產(chǎn)，它們的物權(quán)變動遵守不動產(chǎn)的規(guī)則。法學(xué)上將這些物稱為“準(zhǔn)不動產(chǎn)”，

在不特指時，一般提到不動產(chǎn)的法律規(guī)則時同時適用與準(zhǔn)不動產(chǎn)。同時，在動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當(dāng)事人之間常常是以動產(chǎn)占有的交付來作為這些物權(quán)變動的意思表示，所以，一般情況下以動產(chǎn)占有的交付作為動產(chǎn)物權(quán)變動的有效根據(jù)也是正確的。當(dāng)代德國民法科學(xué)對交付有十分深刻的分析。德國民法學(xué)的通說認(rèn)為，一項(xiàng)交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間的“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果。

在這三項(xiàng)表示交付有效成立的要素中，第一項(xiàng)說明的是對物的事實(shí)上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項(xiàng)說明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項(xiàng)說明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個十分典型的法律行為，

即物權(quán)變動的“合意”。合意就是當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學(xué)上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當(dāng)然，因?yàn)橐l(fā)生物權(quán)這種獨(dú)特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。從日本民法學(xué)引進(jìn)我國的一種觀點(diǎn)，認(rèn)為交付是事實(shí)行為，不是法律行為。這種觀點(diǎn)為我國一些學(xué)者采納，但是不用仔細(xì)分析就知道這是一種錯誤的觀點(diǎn)。因?yàn)槭聦?shí)行為是不以當(dāng)事人的意思表示為要素的行為，即當(dāng)事人沒有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰都應(yīng)該理解，在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)交易時，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時法律行為的特征，事實(shí)行為就不可以撤銷。從這種將交付當(dāng)作事實(shí)行為的看法，可見日本民法學(xué)研究粗泛不精深之一癍。動產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學(xué)原理，即當(dāng)事人的意思表示或者法律行為推動他們之間的物權(quán)變動的情形，在不動產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來。對此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達(dá)當(dāng)事人關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的內(nèi)心真意的方式是很常見的：1.交付房屋。當(dāng)事人訂立買賣合同或者其他轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了當(dāng)事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當(dāng)然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當(dāng)事人之間以實(shí)物交付的方式，當(dāng)然可以證明表明他們之間的不動產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當(dāng)性毫無疑義。既然動產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動的效果都是正當(dāng)?shù)?，不動產(chǎn)的實(shí)物交付證明這種效果也是正當(dāng)?shù)摹?.交付不動產(chǎn)權(quán)屬文書。在我國由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動產(chǎn)的權(quán)利人會獲得權(quán)屬證書，以證明自己的不動產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書，有國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。

不論是從一般民眾的認(rèn)識來看，還是從立法的目的來看，這些權(quán)屬文書當(dāng)然對于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當(dāng)事人之間發(fā)生了不動產(chǎn)權(quán)屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買受人、而買受人也予以接受時，當(dāng)然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。3.公證。如上案例4所述，當(dāng)事人之間就是依據(jù)公證來表達(dá)他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當(dāng)事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來確認(rèn)當(dāng)事人之間物權(quán)變動的有效性在法理上沒有問題，在實(shí)踐中也不會產(chǎn)消極的后果。事實(shí)上，如果當(dāng)事人之間在訂立以物權(quán)變動為目的合同之后，又對該合同進(jìn)行公證，那么可以說明當(dāng)事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。4.當(dāng)事人雙方向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的登記申請書，或者登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當(dāng)事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來證明當(dāng)事人之間物權(quán)變動的真實(shí)性。5.當(dāng)事人雙方向公證機(jī)關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當(dāng)事人之間的物權(quán)合意存在。6.動產(chǎn)交易，發(fā)生權(quán)利證書交付的情形，也可以證明其物權(quán)變動的效果。比如存折、票據(jù)的交付等。從上面這些可以確定物權(quán)歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權(quán)合意作為基本要素的法律行為具有一個共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權(quán)法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認(rèn)定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。

因?yàn)槲餀?quán)具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動的意思表示，應(yīng)該可以被社會從外在的形式上得以認(rèn)定，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)這一原則建立的物權(quán)公示原則，得到了世界上大多數(shù)國家的承認(rèn)。世界各國普遍建立不動產(chǎn)登記制度，都是符合物權(quán)公示原則的。但是必須指出的，是我國一些學(xué)者采納日本學(xué)者提出的“債權(quán)形式主義”，以“合同加公示”作為物權(quán)變動的有效條件的觀點(diǎn)。但是這種觀點(diǎn)具有嚴(yán)重的缺陷：（1）它不能解釋物權(quán)變動不成就時的合同的效力問題，因此他們得出了不動產(chǎn)合同不登記不生效、動產(chǎn)和同步交付占有不生效的規(guī)則，從而在根本上違背了物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權(quán)，違背了民法原理。（3）它只認(rèn)可不動產(chǎn)登記一種物權(quán)交易方式，不承認(rèn)不動產(chǎn)登記之外符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的物權(quán)交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實(shí)踐的結(jié)果完全是削足適履?，F(xiàn)行立法受其影響，結(jié)果十分消極。因?yàn)檫@一問題的探討不屬于本文的范圍，所以對此本文不再展開。但是必須指出的是，由于物權(quán)法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動產(chǎn)登記作為一種公示方式，是由國家建立的，而且是以國家信譽(yù)作為擔(dān)保的，所以以這種方式作為確權(quán)依據(jù)時，其效力最強(qiáng)；不動產(chǎn)登記之外，其他這些可以作為物權(quán)確權(quán)依據(jù)的方式，因?yàn)槠湫问綏l件差異，不一定都能達(dá)到不動產(chǎn)登記所具有的強(qiáng)烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產(chǎn)生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時，它們至少可以在當(dāng)事人之間確定物權(quán)的變動，有些甚至可以對當(dāng)事人發(fā)生法律效果（比如不動產(chǎn)交付）?，F(xiàn)在否定物權(quán)行為理論的學(xué)者的一般觀點(diǎn)是，債權(quán)合同加公示方法就可以發(fā)生物權(quán)變動，物權(quán)移轉(zhuǎn)的意思表示是不存在的，有沒有物權(quán)移轉(zhuǎn)的意思表示也可以不必要考慮。這種觀點(diǎn)就是許多人所說的“債權(quán)形式主義”。這種觀點(diǎn)來源于日本，曾經(jīng)在我國泛濫一時。我曾經(jīng)在《再論物權(quán)行為理論》、《從幾個典型案例看民法基本理論更新》這篇論文中對這種觀點(diǎn)的起源、理論缺陷和實(shí)踐錯誤做過細(xì)致的分析?？紤]時間的關(guān)系，我今天無法就此完全展開討論。我只想表達(dá)的是，這種觀點(diǎn)無論在法理上還是在實(shí)踐上的缺陷都是無法彌補(bǔ)的。因?yàn)?，這種觀點(diǎn)主張，在不動產(chǎn)物權(quán)變動的時候，依據(jù)債權(quán)法意義上的合同和行政管理意義上的不動產(chǎn)登記兩個因素，確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果。對這種觀點(diǎn)法理上的缺陷稍稍分析一下就可以看出其弊端：這種理論不能徹底地堅持法律行為理論，不把物權(quán)變動從根本上當(dāng)做當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，而當(dāng)做行政行為的結(jié)果。那么行政行為真的是當(dāng)