房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制

2007-6-5**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制成本控制未來房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)核心房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制工程項(xiàng)目成本全過程控制是指控制項(xiàng)目各階段費(fèi)用在既定投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正實(shí)施過程中發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使項(xiàng)目合理使用資源，取得最佳的投資和社會(huì)效益。它是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)核心部分，貫穿于工程建設(shè)的全過程，即體現(xiàn)在對(duì)工程建設(shè)前期可行性研究、投資決策、設(shè)計(jì)施工再到竣工期間全部建設(shè)費(fèi)用的確定、控制、監(jiān)督和管理，是工程項(xiàng)目能否良好完成的關(guān)鍵。本文將就此進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)全過程控制的主要階段

工程成本控制主要分七個(gè)階段：投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段和物業(yè)管理階段。在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段編制投資估算，在初步設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)概算，在施工圖設(shè)計(jì)階段編制施工圖預(yù)算，緩在盆工卸程銜實(shí)趙施桿階畜段嶄要熟按垮承耍包僵實(shí)輝際挎完德成希的只工希程首量慌，鋪以失合剪同破價(jià)御為類基此礎(chǔ)房，阻考刮慮恢各鼓種舟因射素發(fā)確戴定麗估籌算鉛價(jià)口，濃在膛竣分工顏驗(yàn)襯收純階狹段首，催全代面刪匯飯集邁工擴(kuò)程否建楊設(shè)半過外程央中墻實(shí)擱際逐花炊費(fèi)處的服全買部糞費(fèi)陪用馬，額編喝制刺竣蟻工屑決各算三，飽如促實(shí)襖體哪現(xiàn)鮮工玻程爬的警實(shí)攀際崗成副本域。瓶在刪銷刊售淡階桐段沖，避主伏要喂是訂考毒慮烏投錄入棕和音產(chǎn)自出適是電否崖合扔理紅，濁爭(zhēng)欠取騎綜伏合夜利按潤刻最馬大請(qǐng)化惑，唇包糧括榆當(dāng)重前瑞利多潤鋼和瘋潛裳在饑?yán)麘T潤薪。在物業(yè)管理階段，要綜合的考慮并計(jì)算整個(gè)房子在全壽命周期的物業(yè)管理成本；要爭(zhēng)取在有限的物業(yè)管理費(fèi)用里面最大限度的合理壓縮成本，追求合理利潤的最大化。同時(shí)這也是體現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)和實(shí)力的一面鏡子，它的影響是深遠(yuǎn)的，直接影響著企業(yè)的長遠(yuǎn)利益！

1.投資決策階段工程成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)建設(shè)工程成本以及項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是建設(shè)工程成本控制的重要階段。決策階段主要影響因素有①房子標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（市場(chǎng)定位）；②建設(shè)地區(qū)的選擇（土地成本），③項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模（資金成本）；④工藝評(píng)選（技術(shù)難度）。

理論上來講作為成本管理人員兄在福決堪策土階枕段堪應(yīng)伏編圣制懶可佳行滔性礙研伏究爪報(bào)勻告陵，圣并鑒對(duì)咸擬摟建蜂項(xiàng)博目方進(jìn)滴行窩經(jīng)航濟(jì)熊評(píng)糟價(jià)懸，漂在驢技施術(shù)筒專輪業(yè)榴人社員鼻的蘭配蘿合眠下冠選漂擇蘿技司術(shù)釣上程可染行熟、稀經(jīng)押濟(jì)靠上凱合揉理灰的麥建虧設(shè)她方菠案寧，匹并購優(yōu)常化方建陷設(shè)嘩方希案桑，營編久制想高鐮質(zhì)軋量豆的豆項(xiàng)璃目叨投插資釘估狼算趣，浪在純項(xiàng)菊目婚建敵設(shè)暑中殖起選到幣控管制伏項(xiàng)需目慶總管投灣資故的云作歪用敗。魔

隨軍島一律般且情捎況優(yōu)下耗我翁們吩成魄本咐管稱理忘人踩員她（乓即舊造夸價(jià)疏人徹員經(jīng)）籌參灶予知可丙行料性享研蛛究恒的析情爽況秩不呀是嚴(yán)很積多脈，編但溉是婆我資認(rèn)憶為籮作鼻為技工送程蹦成魯本者人高員蹦應(yīng)鳴該傷積雕極呆參霞予黑并棵且具提模出擔(dān)一蛙些俱有姻用亦的邁意簽見賄和禮建床議滋，帆例掛如識(shí)項(xiàng)猴目狹現(xiàn)建場(chǎng)勒情甘況偏、螺七膛通迅一誕平瓜情蝕況慨、儉可攝能析的騰地歐質(zhì)露情飯況斤、殘冬珠雨頃季值時(shí)這間男、辯工雄期獎(jiǎng)、訂資叫金暗情三況蝦、匆技擁術(shù)檢成過本旺、軍隱帖性返成燈本粱、量動(dòng)該態(tài)百成樣本慈問暑題騰等束等紐，訴這阿些鉗情渠況膚一防般東作齊可撥行咸性罷研爆究綱的伸人留是持不李怎培么辰詳束細(xì)速考畫慮喜的旬或仔者才是思不拘作優(yōu)為絲重邀點(diǎn)寬來?？济讘]伸的民，濟(jì)可賀是斧這垂些翅都蔥會(huì)常對(duì)水房易地蹲產(chǎn)踐項(xiàng)濾目棟的淘成己本煮產(chǎn)眉生抹影順響賀，學(xué)一劣旦遲你趨提素出襪來蝴不牙管順人箭家燥采必納伐與仗否米，聽以柏后殖發(fā)除生另相塑關(guān)燈問現(xiàn)題飾你插都從會(huì)贏有母準(zhǔn)嶼備映，臭況丙且窮可話行她性售研鎖究寒中乒預(yù)塵備酬費(fèi)曉和坊不陶可脹預(yù)捕見撕費(fèi)掙都槐與向房足地各產(chǎn)服成暫本默有筍關(guān)榆；讓我鐵認(rèn)船為鋒此脾階腦段償占席成質(zhì)本?？貙幹茲?jì)的倉1學(xué)5瞇％

躺察跪2睬．喝設(shè)次計(jì)儉階征段堤房喊地蜜產(chǎn)辜項(xiàng)尋目體成甚本慰控養(yǎng)制竟

提坑扁設(shè)吉計(jì)史階剪段盼是天房填地舅產(chǎn)撞項(xiàng)犁目縣成鑄本趣控城制終的惰龍緒頭俗。腎在逢投撥資年計(jì)謠劃騰得班以匯合剪理缸確皂定艙以奧后敬，填進(jìn)詠入蟲設(shè)府計(jì)蔥階脊段使，丟它稅是就把灑技積術(shù)基與盆經(jīng)稠濟(jì)精有梁機(jī)甜結(jié)頓合碼在獎(jiǎng)一倦起真的萌過亭程槐[爬注屬：冰在扇錦梨繡思泉坡城豪一紡期糞車依庫產(chǎn)跟孩三國期裙車霧庫釘就璃是裙很詠好禍的慧體增現(xiàn)釀]舌。雕設(shè)頭計(jì)團(tuán)是崇在向技軍術(shù)帝和恐經(jīng)蘋濟(jì)翻上貢對(duì)元擬巧建商工憑程嘴的拾實(shí)茶施湖進(jìn)擺行濱全萄面聾的看安芬排逼，擱也擾是令對(duì)迅樓使盤允建婦設(shè)餡進(jìn)繭行鼓規(guī)局劃依的斑過案程桿。由技里術(shù)計(jì)先莖進(jìn)冊(cè)、片經(jīng)堆濟(jì)計(jì)合藥理蕉的攏設(shè)個(gè)計(jì)式能簽使線項(xiàng)囑目揮建禾設(shè)膊縮鼓短宿工寬期撿、氏節(jié)既省寺投讓資該、練提參高變效博益裕。餐有硬效老控悄制漂工表程符成愛本膛要謀求喜嚴(yán)肅密犧、拖全惰面睡的燦施猛工插圖活設(shè)敘計(jì)約。鑒

制梨免據(jù)性西彈方縱一井些運(yùn)國偷家率分倡析垮，斜設(shè)忌計(jì)縣費(fèi)齊一藍(lán)般厚只呼相蝶當(dāng)洪于嫩工綢程艇費(fèi)洗用樓1餡％荒左效右召，胞而研這性狠1孟％濱的糾費(fèi)爭(zhēng)用衣對(duì)螺工蠅程汪成銅本燈的細(xì)影擺響雀度喚卻商是季辭7幣0遵％傾以受上紫。債由服此逗可熔見君，慧設(shè)段計(jì)駛對(duì)賺整鳳個(gè)啟工降程辟建糕設(shè)既至添關(guān)劍重?fù)芤臁Ｄ皆O(shè)廊計(jì)彼方扶案老優(yōu)喂化友常劑采夸用祖價(jià)織值蝕工躍程漫分蘋析鋸法袍，遭目培的現(xiàn)在俗滿她足拼功艷能剖或籃盡待可留能頁提劍高艱功星能咱的拌前頂提圾下儉盡訂可逃能息降稱低挑成梯本嗓，鉤其營公免式鮮如恰下對(duì)

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賊膊言作籃為杰一攜種府成萌熟妙有講效蹲的侮管葬理慮方宋法粘，隔價(jià)而值關(guān)分遮析暈在遣工幕程箏建斥設(shè)變中區(qū)得質(zhì)到信廣形泛妹運(yùn)攝用征。仍例花如笛，乳美著國顏1缺9鼓7鵝2攤年象對(duì)接俄仔亥對(duì)俄刑河父攔爹河特壩賴的乓設(shè)禽計(jì)橫進(jìn)渣行瓶價(jià)家值袖分附析面，嗚從俘功仰能酸和描成夏本痰兩第個(gè)析角知度棟綜霸合刺考逮慮孩，崖提須出趴了隱新爽的香改脆進(jìn)虧設(shè)委計(jì)壟方測(cè)案額，歉在凳不文影驚響曲水熟壩槽功特能巖的匪前李提仿下緣，筋節(jié)租約陪筑翁壩糖費(fèi)技用蘿1輝9鼠3散0票萬潑美稅元龜。宗而蒸用楚于猛請(qǐng)年專謠家赴進(jìn)蛇行其價(jià)凡值爆工毒程撫分互析誦的持費(fèi)鐘用紅只像有鹽1慰．靜2看9榆萬市美儉元迫。波一般的書上都說設(shè)計(jì)可以控制工程成本的70％，可我分析認(rèn)為這基本是不可能的，書上說的70%的工程是指新型的工程或者目前在市場(chǎng)上很少見的工程，而不是像房地產(chǎn)設(shè)計(jì)（有成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的）?，F(xiàn)在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)幾乎可以批量生產(chǎn)，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)可以控制的工程成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到70%，但是它的重要性是不容置疑的，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)也是非常重要的，因?yàn)椋海?）設(shè)計(jì)單位的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用；甚至是要達(dá)到某種效果，而節(jié)約成本、經(jīng)濟(jì)合理性是次要的；（2）如果不要求設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)，那么等圖紙出來當(dāng)建設(shè)單位發(fā)現(xiàn)超過限額很多，再要求設(shè)計(jì)單位修改的話，那是很難做到的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)單位修改圖紙需要一個(gè)心理承受過程和技術(shù)檢驗(yàn)過程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日提升。但是在現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況下，“簡(jiǎn)單的限額設(shè)計(jì)”對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)單位來說基本上一句空話，同時(shí)限額設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制又很重要？那么我們?cè)鯓觼斫鉀Q這個(gè)問題呢？我認(rèn)為我們可以變通一下來達(dá)到我們的目的：（1）即把枯燥的限額數(shù)值轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)單位容易理解接受的設(shè)計(jì)指標(biāo)如限額鋼筋45kg/m2、填充墻比例等等；（2）根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，成本人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，即使使用也必須經(jīng)過經(jīng)濟(jì)論證。（3）審圖和設(shè)計(jì)的完善。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作比較忙，設(shè)計(jì)人員不可能做到百分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查。審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失。成本管理人員人員要積極參與這個(gè)過程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的意見和建議，把握清楚，理清頭緒。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對(duì)設(shè)計(jì)國家強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核，細(xì)部問題還靠房地產(chǎn)企業(yè)自己解決以防設(shè)計(jì)圖紙頻繁變更，增加成本。（4）設(shè)計(jì)優(yōu)化。基本就是房地產(chǎn)開發(fā)商自己提出的設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)合理性、對(duì)開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，節(jié)約成本；不過也可能有另外一種情況：即雖然增加成本，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)到新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率至多20％。3．招投標(biāo)和合同簽訂階段的控制

這個(gè)階段的成本控制是目前普通住宅項(xiàng)目成本控制的源頭與核心。我認(rèn)為包括這幾個(gè)方面：（1）招標(biāo)文件與合同的編制：一份好的招標(biāo)文件和施工合同會(huì)對(duì)以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲控材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際，風(fēng)險(xiǎn)要合理回避等等。（2）施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來說，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入機(jī)制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷?、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說，另外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)來說，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫清楚；此步驟由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大。（3）施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般成本管理人員不怎么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部，二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、腳手架攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能會(huì)給企業(yè)帶來很大的損失，增加很大的額外成本。所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員必須參與，以防在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西。（4）分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)造成責(zé)任不清會(huì)增加物業(yè)管理維修成本，我認(rèn)為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家，就百利而無一害了。對(duì)于分包中總包管理費(fèi)和施工配合費(fèi)問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費(fèi)和專項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包一定要注意時(shí)間，例如你在主體施工快結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場(chǎng)了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架，所以很多分包工程必須作長時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進(jìn)行。造價(jià)人員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人的合同寫好，不留漏洞，防止造成邊際成本、模糊成本。（5）材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握：一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70％，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，而且矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗甲供材料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個(gè)原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無法購買，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進(jìn)貨渠道可以購買物美價(jià)廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫存。甲供材對(duì)甲方產(chǎn)生的后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三是質(zhì)量問題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是乙方對(duì)于甲供材的使用與保護(hù)不力，不能精打細(xì)算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加等。如果甲方有供材料的偏好，我認(rèn)為成本管理人員和材料采購人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；第三深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠信商家。總之，材料價(jià)格的掌握是最煩瑣最耗費(fèi)精力的工作，不過一旦你掌握了，對(duì)成本控制有很大的實(shí)際意義。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。4．施工實(shí)施階段成本控制

施工實(shí)施階段是建設(shè)全過程工程成本控制不可缺少的重要一環(huán)。首先要優(yōu)選施工隊(duì)伍，實(shí)行工程總承包，嚴(yán)格執(zhí)行建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，選用合理的建筑材料及制品，加強(qiáng)施工管理，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，合理組織施工。促使施工單位采取措施精打細(xì)算，壓縮各項(xiàng)費(fèi)用開支，降低成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次是嚴(yán)格按規(guī)定和合同撥付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格控制工程變更。最后是及時(shí)處理索賠工作。主要包括以下幾點(diǎn)：（1）圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，有時(shí)也由建設(shè)方主持，建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)方一起坐下來，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進(jìn)行的，而圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的，所以更具有實(shí)際意義。作為控制理論的事前控制即主動(dòng)控制，這個(gè)階段的圖紙會(huì)審比設(shè)計(jì)階段的出圖實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來說相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助；二是圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，很重要??！因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，但也可能提出一些不力和無益的建議和變更，作為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有好處，否則造成的損失都是你的；在圖紙會(huì)審中要注意一點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易谝黄鹧芯砍鰜淼?，時(shí)間精力都有限，所以：eq\o\ac(○,1)必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無異于直接掏錢給施工單位，這種好事施工單位是最最希望的；eq\o\ac(○,2)必須讓成本管理人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析；基于以上兩點(diǎn)作為甲方一定要分析清楚，不能把錢白白浪費(fèi)在變更上。（2）施工中增加造價(jià)部分的管理：包括對(duì)工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì)，我只說明其中一項(xiàng)，就是定額沒有的分部分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。5．竣工結(jié)算階段的控制竣工結(jié)算是整個(gè)工程成本控制的最后一環(huán)。它反映工程的實(shí)際成本，也反映工程各方對(duì)成本管理的能力，及時(shí)辦好工程竣工結(jié)算必須收集、整理各種資料，包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、各種簽證材料等，同時(shí)必須注意其有效性，如設(shè)計(jì)變更通知書必須由原設(shè)計(jì)單位下達(dá)并有設(shè)計(jì)人員的簽名和相關(guān)印鑒。

為做好竣工結(jié)算工作，應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度，定期跟蹤檢查、監(jiān)督管理，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)教育，減少工程量清單中的差錯(cuò)率和杜絕違法違規(guī)行為。堅(jiān)持工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，嚴(yán)格審查工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，材料調(diào)價(jià)是否有依據(jù)等，使工程成本結(jié)算確切、合理。竣工結(jié)算階段的工作，既是施工單位最后的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。最少占成本控制的10％。進(jìn)一步完善招標(biāo)與投標(biāo)制度，使那些構(gòu)思新穎、價(jià)格合理的方案入選，確保中標(biāo)項(xiàng)目做出的預(yù)算成本能控制在設(shè)計(jì)階段的概算成本之內(nèi)，從而更好地控制投資。在具體實(shí)施中，可由招標(biāo)單位編制實(shí)物工程量清單，由競(jìng)標(biāo)單位展開單價(jià)或總價(jià)競(jìng)標(biāo)，關(guān)于工程量與價(jià)格調(diào)整的內(nèi)容在合同中寫明。6、銷售階段的成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的成本控制主要是針對(duì)銷售費(fèi)用支出，其主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費(fèi)用支出。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)商品銷售價(jià)格的2％一4％，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響?？刂其N售成本的關(guān)鍵取決于銷售策劃及廣告費(fèi)用的支出，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模大小、檔次及所在地的經(jīng)濟(jì)條件等多種因素確定。此外，利用網(wǎng)絡(luò)開展房地產(chǎn)營銷是降低銷售成本的有效手段。7、物業(yè)管理(運(yùn)營管理)階段的成本控制這個(gè)階段隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的“延續(xù)和潛力股”，很多精明的房地產(chǎn)商也都看到了這一點(diǎn)，但是物業(yè)管理(運(yùn)營管理)階段，一次性投資已經(jīng)完成，在此階段的工作主要是建立一個(gè)高效的物業(yè)經(jīng)營組織，降低運(yùn)營管理成本，增加物業(yè)管理效益。同時(shí)該階段的成本高低同房子的質(zhì)量是分不開的，這也是前期質(zhì)量成本的一個(gè)延續(xù)。在這一階段我們需要做到以下幾點(diǎn)：1．完善項(xiàng)目交接手續(xù)，附項(xiàng)目交接清單。2．嚴(yán)格劃分責(zé)任界線，明確責(zé)、權(quán)、利三者的關(guān)系，確保售后服務(wù)質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。3．各部門相互配合，因產(chǎn)品存在重大質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理無法運(yùn)行，物業(yè)公司應(yīng)將問題及時(shí)上報(bào)房產(chǎn)公司，對(duì)第三方采取必要的措施將損失減少到最低。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率5％左右。二、目前我國房地產(chǎn)成本控制管理存在的主要問題

1．不夠重視投資決策階段工程成本的控制

投資決策是工程成本源頭，對(duì)項(xiàng)目的成本和投資效益有著決定性的作用。但長期以來，我國普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策階段的成本控制，工程建設(shè)存在大量投資嚴(yán)重超標(biāo)的現(xiàn)象，造成工期越拖越長，工程成本越來越高。形成這種情況的主要原因有

(1)故意降低預(yù)算，為通過批準(zhǔn)，有意壓縮投資，預(yù)留資金缺口。

(2)初步設(shè)計(jì)深度不夠，存在較多設(shè)計(jì)上的漏洞，不采用市場(chǎng)價(jià)格。

(3)項(xiàng)目實(shí)施中，建設(shè)單位提出過高要求，如建筑面積增大等。

2．設(shè)計(jì)階段的工程成本控