成都中海國際社區(qū)項目整體定位及整體開發(fā)思路

成都中海國際社區(qū)項目整體定位及整體開發(fā)思路謹呈中海興業(yè)（成都）有限公司項目研究工作的階段劃分第一階段（中期）提交初步結(jié)論2004/06/282004/08/10第二階段啟動區(qū)第三階段營銷戰(zhàn)略工作最終成果區(qū)域（成都、周邊區(qū)域及高新西區(qū)）宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研政府官員、專業(yè)人士訪談普通高端消費者訪談項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目整體定位規(guī)劃設(shè)計建議項目整體開發(fā)思路提交初步結(jié)論根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告至今工作第一階段終稿2項目背景資料3項目區(qū)位項目所在區(qū)域位于成都西北角，城市三環(huán)外，臨近高新西區(qū)。西區(qū)在成都傳統(tǒng)居住觀念中是上風上水的地方。地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達都江堰風景區(qū)。市中心西延線，往城灌高速高新西區(qū)三環(huán)羊犀立交約3公里4項目技術(shù)經(jīng)濟指標用地性質(zhì)：綜合用地占地面積：1986畝容積率：0.95%（包括公建設(shè)施）5客戶目標及限制條件約束條件五年內(nèi)建設(shè)完畢（銷售期另計）本地塊為帶規(guī)劃方案拍賣，現(xiàn)有規(guī)劃原則上不做大的調(diào)整住宅整體銷售均價6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義客戶的目標6第一部分：項目整體定位研究7項目的基本判斷占地面積近2000畝，約1.3平方公里，涉及到住宅、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，絕對不是一個普通的房地產(chǎn)項目基本判斷：世聯(lián)經(jīng)驗一、本項目開發(fā)是城鎮(zhèn)的概念，必須用區(qū)域開發(fā)的思路解決問題二、本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵在于“區(qū)域界定及區(qū)域價值體系”的建立8我們的研究思路：界定問題結(jié)構(gòu)性分析實施分析/找到解決方案匯報有沒有/可不可能有問題（或機會）？為什么存在？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？構(gòu)建金字塔9界定問題的分析工具？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果解決方法10R1.1、地塊情境地塊條件區(qū)位條件1986畝大規(guī)模開發(fā)連接5000畝森林公園羊西線交通便利成都市最優(yōu)質(zhì)的中學三環(huán)以外，距三環(huán)3公里區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)距機場30分鐘處于城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟兩大經(jīng)濟增長極之間，區(qū)域是城市的一體地塊自身資源優(yōu)越，擁有成都市最大的森林公園11R1.2、現(xiàn)有市場情境政府定義周邊市場開發(fā)企業(yè)競爭者高新區(qū)的生活配套高新區(qū)及成都市區(qū)的中端客戶2700~3300元/平米的銷售價格開發(fā)規(guī)模小已經(jīng)開發(fā)過中海名城等高檔項目未有超大規(guī)模區(qū)域開發(fā)經(jīng)歷城區(qū)內(nèi)高檔樓盤的競爭郊區(qū)大盤（華陽麓山國際社區(qū)）區(qū)域僅被定義為高新區(qū)的配套小區(qū)域市場、中端消費者中海地產(chǎn)并未有過大型區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗競爭對手的實力、開發(fā)水平較高封閉、低容積率的高檔社區(qū)規(guī)劃12R2、客戶期望結(jié)果住宅整體銷售均價6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑意義客戶深層戰(zhàn)略意圖：個性鮮明、打造差異化競爭力，形成區(qū)域獨特的氣質(zhì)和吸引力需要解決：什么方案、怎么開發(fā)才能達成深層戰(zhàn)略意圖13R1（非期望結(jié)果）與R2（期望結(jié)果）產(chǎn)生的矛盾小區(qū)域市場、中檔消費者區(qū)域規(guī)劃為城市邊緣的產(chǎn)業(yè)區(qū)；政府定義為高新區(qū)的配套銷售均價6000元/平米成為國際化社區(qū)、城市名片中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑現(xiàn)實目標一、現(xiàn)實區(qū)域市場3000元/平米與目標價格6000元/平米的矛盾二、產(chǎn)業(yè)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃與中心化的高檔片區(qū)間的矛盾三、高新配套區(qū)的政府定義與中海地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)的里程碑之間的矛盾14目標與現(xiàn)實的集中矛盾R1現(xiàn)實：3000元/平米1、三環(huán)以內(nèi)的區(qū)域2、無特殊資源3、普通產(chǎn)品4、區(qū)域的配套滿足基本需求1、城市中心的區(qū)位2、歷史、文化、自然景觀資源3、產(chǎn)品完全創(chuàng)新4、區(qū)域配套成熟R2目標：6000元/平米如何由現(xiàn)實區(qū)域的中檔市場走向高檔市場？15項目面臨的困境現(xiàn)有的區(qū)域功能定位無法達成期望的目標南區(qū)、西區(qū)已形成公認的“富人區(qū)”，正吸引大量的高端客戶區(qū)域價值的挖掘、建立獨特的競爭優(yōu)勢將是達成目標的關(guān)鍵16區(qū)域核心價值分析

競爭區(qū)域——南區(qū)南區(qū)核心區(qū)域價值：商貿(mào)區(qū)、行政中心區(qū)17區(qū)域核心價值分析

競爭區(qū)域——西區(qū)杜甫草堂青羊?qū)m西區(qū)核心區(qū)域價值：歷史傳統(tǒng)的文脈延續(xù)浣花溪18區(qū)域核心價值分析

本區(qū)域區(qū)域除延續(xù)西區(qū)的貴氣外，還具有獨特的資源優(yōu)勢5000畝森林公園高新西區(qū)19區(qū)域核心價值分析

競爭區(qū)域——本區(qū)域它是：城市中獨一無二的明顯區(qū)別于競爭對手的不可復(fù)制的本區(qū)域核心區(qū)域價值：5000畝森林公園、體育公園（生態(tài)）；處于城市兩大經(jīng)濟增長極之間南區(qū)西區(qū)本區(qū)域核心區(qū)域價值商貿(mào)區(qū)、行政區(qū)文脈延續(xù)生態(tài)、經(jīng)濟增長極20本項目的區(qū)域價值可以賦予本區(qū)域乃至成都市全新的形象核心競爭力以不可復(fù)制的生態(tài)資源（兩大公園）作為項目突破點，通過生態(tài)、休閑氛圍的營造脫離普通的項目競爭戰(zhàn)略重點以逐步完善的“國際水準配套”為增長引擎，實現(xiàn)土地的持續(xù)增值，帶動區(qū)域整體價值的提升基本開發(fā)原則生態(tài)開發(fā)（體育公園、森林公園的價值發(fā)揮）規(guī)模優(yōu)勢體現(xiàn)（通過街區(qū)氛圍營造，各種配套設(shè)施的逐步完善，展示出區(qū)域開發(fā)的大氣勢）可持續(xù)發(fā)展（國際水準配套設(shè)施的逐步投入、部分優(yōu)良資產(chǎn)的經(jīng)營，確保土地的持續(xù)增值）21區(qū)域整體價值定位

——開放的國際公園高尚城區(qū)開放的、國際的、公園的、高尚城區(qū)OCT：Opencitytown22客戶及產(chǎn)品定位目標客戶：啟動期以大成都地區(qū)關(guān)注生態(tài)、休閑的中高收入家庭為核心目標，其中吸引30％左右的非成都戶籍客戶；項目后期發(fā)生客戶演變，吸引大西南區(qū)域的高端休閑客戶產(chǎn)品定位：產(chǎn)品組合，townhouse＋花園洋房＋小高層說明：產(chǎn)品選擇高端市場主流，多種物業(yè)類型，降低大盤開發(fā)風險啟動期為tounhouse＋花園洋房，樹立區(qū)域形象和檔次保證項目有一定高的容積率，應(yīng)對市場變化，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益23成都中海國際社區(qū)項目

酒店定位研究成都市五星級酒店調(diào)查酒店名稱位置房價房間數(shù)配套管理公司凱賓斯基飯店成都市人民南路四段42號，位于成都市發(fā)展迅速的城南繁華區(qū)880500余套德國Paulaner普拉娜啤酒餐廳，正統(tǒng)的巴伐利亞美食餐廳，中國川粵美味和正宗西餐餐廳，茶座、咖啡廳和酒吧，水療中心。德國凱賓斯基飯店股份有限公司索菲特萬達大飯店成都市濱江中路15號，步行15分鐘即可抵達市中心的天府廣場880262間中、西、日式餐廳，水療中心（SPA）、KTV和健身中心，多功能會議廳，大型宴會廳，配有多語種同聲傳譯系統(tǒng)的演播廳

法國雅高(ACOOR)酒店及度假村管理集團家園國際酒店成都機場路181號美好花園，地處航空港開發(fā)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)。660216間，另有6棟總統(tǒng)別墅和33棟豪華別墅川西特色的“古家村”食府，歐式風格的咖啡廳，大堂酒吧，四季廳，多功能廳和會議室，保齡球館，溫泉浴場，以及含有9洞小型高爾夫于場。加州花園酒店（貴賓樓）成都市沙灣路258號，會展中心西區(qū)680120個標準間，15個套房恒溫游泳館、觀光花園咖啡廳、西餐廳、超級豪華會議廳、高級商務(wù)會所、城市俱樂部，尤其是擁有中國唯一城市彩泉瀑布景觀天府麗都喜來登飯店成都市人民中路，地處市中心商務(wù)及金融區(qū)黃金地段758402間中西餐廳，超過610平方米的宴會及會議廳以及三間大小不一的多功能廳美國的喜達屋集團錦江賓館成都人民南路二段80號，市中心錦江河畔758523間有10個不同規(guī)模格局的會議廳，宴會廳17個，川、粵、西餐、韓國燒烤、日本料理四川錦江旅游飯店管理公司管理總府皇冠假日酒店成都總府街31號，位于總府街購物中心和辦公中心之間758433間皇冠俱樂部，特設(shè)無煙樓層和殘疾人房間，高級會議視聽音響系統(tǒng)，同聲翻譯及會議講臺，演播廳，兩個貴賓接待室，六個會議廳皇冠假日酒店管理集團25成都市四星級酒店調(diào)查之一酒店名稱位置房價房間數(shù)配套管理公司四川華洋花園城大酒店成都市鹽市口大業(yè)路8號，距成都雙流機場僅20分鐘車程，走路只需5分鐘即可達到天府廣場338250間酒店還設(shè)有兩層無煙樓層、健身房、按摩和美容美發(fā)服務(wù)、和為您提供各種秘書服務(wù)的商務(wù)中心新加坡勝科酒店管理私人有限公司西御商務(wù)飯店成都市天府廣場側(cè)西御街八號，位于成都市中心的商務(wù)、金融及商貿(mào)區(qū)的黃金地段360135間集客房、餐飲、會議、和休閑、娛樂、購物、健身為一體的高檔商務(wù)飯店。四川錦江旅游飯店管理公司加州花園酒店（主樓）成都沙灣路258號，位于會展中心東區(qū)480259間會議廳，98新款加長型豪華林肯-大白鯊為代表的高檔迎賓車隊成都新良大酒店成都上東大街53號，位于成都市中心繁華的鹽市口-春熙路商業(yè)娛樂區(qū)黃金地帶338320間大中小會議室7個，桑拿、茶坊、保齡球、健身房，中餐廳，茶坊四川賓館成都市總府街31號，座落于成都市中心黃金商業(yè)區(qū)480159間集味村，夜總會、桑拿、室內(nèi)游泳池、棋牌室、麻將室、健身房，美容美發(fā)、商務(wù)中心總府集團公司羅曼大酒店成都武侯祠大街87號附一號，地處市中心商業(yè)及娛樂的繁華地段380205間中餐廳、西餐廳及新軍譚菜餐廳，會議廳、商務(wù)中心、美容美發(fā)成都安國酒店成都市太升北路2號，位于成都繁華市中心420232間新亞中餐廳，東方咖啡廳，雅婷酒廊，安國宴會廳，游泳池，健身房，商務(wù)中心，辦公室出租26成都市四星級酒店調(diào)查之二酒店名稱位置房價房間數(shù)配套管理公司綠洲大酒店忠烈祠西街99號，地處成都市商業(yè)、金融、文化的核心地帶450宴會廳、會議室、培訓(xùn)室和多種標準的商務(wù)客房國貿(mào)物業(yè)管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞橋路18號，成都市市中心360128間各類餐廳，游泳池，彈子房，臺球室，健身室岷山飯店成都市人民南路二段55號，位于市中區(qū)550商務(wù)中心，國際會議廳，餐廳西藏飯店成都人民北路10號，成都市中區(qū)府南河畔520359間海鮮酒樓、西餐廳，大堂酒吧，供應(yīng)川菜、粵菜、藏菜、西餐及各種風味名小吃、自助餐。小型會議室9個，國際會議廳，溫泉桑拿、健身、形象設(shè)計、茶樓、棋牌、保齡球、夜總會卡拉OK新華國際飯店成都古中寺街1－18號，地處成都市中心380標準間126間，豪華間28間，豪華套房4套川菜廳、粵菜廳、宴會廳可容納500人同時進餐，多功能會議廳可提供300人以上的會議服務(wù)，各類中小型會議室可同時提供360人會議服務(wù)北京保利物業(yè)酒店管理有限責任公司銀河王朝大酒店成都下西順城街99號，座落在成都市商業(yè)及娛樂中心區(qū)518354間健身，桑拿，臺球，游泳，麻將，3間會議室，中餐和西餐，火鍋27成都市五星、四星級酒店小結(jié)規(guī)模：五星級酒店客房數(shù)一般在400～500余套四星級酒店客房數(shù)一般在250～400套結(jié)論一配套五星級酒店一般配有豪華中西餐廳，歐式酒吧、咖啡廳，豪華會議廳、高級商務(wù)會所，高檔保齡球館，溫泉浴場等四星級酒店配套檔次稍低結(jié)論二管理公司五星級酒店多和國外知名酒店管理公司合作，管理公司從酒店的營業(yè)額中提點，著名的管理公司有：假日、希爾頓、喜來登、香格里拉等結(jié)論三28對本項目的建議建議五星級商務(wù)酒店五星級酒店的國際化豪華配套符合本項目國際化的定位，有利于提升本區(qū)域的價值五星級酒店和國外著名的酒店管理公司合作，可以提高酒店的知名度，帶來酒店品牌的客戶，提升社區(qū)國際化形象推薦管理公司：希爾頓、香格里拉、假日、凱萊、萬豪、凱悅等按照五星級酒店的一般標準,18000平米的建筑面積規(guī)模偏小,合適的面積在20000至30000平米凱賓斯基飯店索菲特萬達大飯店天府麗都喜來登飯店29本項目五星級酒店造價分析序號項目名稱單價（元/m2）一土地成本1000二前期工程費185三建筑工程費1305四設(shè)備設(shè)施工程費2070五裝飾工程費3600六室外配套工程99七不可預(yù)見費228八管理費用137九其他費用233十合計8856按照規(guī)劃的建筑面積18000平米估算，總造價約一億六千萬元數(shù)據(jù)來源：深圳五星級酒店造價成本統(tǒng)計分析30深圳某五星級酒店案例31選擇案例的標準：五星級、規(guī)模接近；規(guī)模：占地面積30000平方米，建筑面積23650平方米，共計9層；

主要功能分大堂、客房、餐飲娛樂、商場和康樂設(shè)施、水吧等五個部分。功能分布（1）序號類型數(shù)量凈面積（m2）1總臺11202商務(wù)中心1253精品店1504鮮花店1405便利店1306休息區(qū)1507綜合服務(wù)1608景點區(qū)110小計385大堂部分：水吧：凈面積1200平方米以及室外游泳池一個。32規(guī)模：占地面積30000平方米，建筑面積23650平方米，共計9層；

主要功能分大堂、客房、餐飲娛樂、商場和康樂設(shè)施、水吧等五個部分。功能分布（2）序號類型數(shù)量每間凈面積（m2）凈面積（m2）1總統(tǒng)套房11801802豪華套房9645763商務(wù)套房314513954高級套房16457205標準雙人間803225606標準單人間2632832小計16362631大會議廳1150102中會議廳1114103小會議廳16910小計3333合計6596客房部分：33規(guī)模：占地面積30000平方米，建筑面積23650平方米，共計9層；

主要功能分大堂、客房、餐飲娛樂、商場和康樂設(shè)施、水吧等五個部分。功能分布（3）序號類型數(shù)量凈面積（m2）1多功能廳13342西餐廳11603咖啡廳1844酒吧11405中餐廳13246中餐包房12017廚房14378卡拉OK13009KTV包房124010DISCO130011夜總會135012KTV包房149013桑拿按摩1840小計4200餐飲娛樂：34規(guī)模：占地面積30000平方米，建筑面積23650平方米，共計9層；

主要功能分大堂、客房、餐飲娛樂、商場和康樂設(shè)施、水吧等五個部分。功能分布（4）序號類型數(shù)量凈面積（m2）1商場1433.752美容美發(fā)1803壁球11404室內(nèi)游泳池13005保齡球13006桌球11507健身房11208健療室11509乒乓球1233.7510棋牌室麻將室145011茶藝館1503.7512行政辦公1953.75小計3815商場和康樂設(shè)施：35建筑面積23650平方米，其中：客房10900m2，餐飲娛樂7300m2，大堂商場和康樂設(shè)施1680m2，水吧3770m2。工程投資（1）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）一勘察設(shè)計費23650.00153.731勘察費23650.0011.832設(shè)計費23650.00141.90二前期費、行政事業(yè)收費23650.00236.50三建安工程費23650.0013413.58(一)客房部分10900.004267.751基礎(chǔ)工程10900.0087.202主體結(jié)構(gòu)工程10900.00937.403裝飾工程10900.002174.954水電工程10900.00163.505消防工程10900.00163.506電梯工程10900.00218.007中央空調(diào)10900.00381.508綜合布線10900.0087.2036建筑面積23650平方米，其中：客房10900m2，餐飲娛樂7300m2，大堂商場和康樂設(shè)施1680m2，水吧3770m2。工程投資（2）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）9安保監(jiān)控系統(tǒng)10900.0054.50(二)餐飲娛樂部分7300.002977.471基礎(chǔ)工程7300.0043.802主體結(jié)構(gòu)工程7300.00584.003裝飾工程7300.001721.874水電工程7300.0073.005消防工程7300.00131.406電梯工程7300.0073.007中央空調(diào)7300.00255.508綜合布線7300.0058.409安保監(jiān)控系統(tǒng)7300.0036.60(三)大堂、商場和康樂設(shè)施1680.00984.681基礎(chǔ)工程1680.0013.402主體結(jié)構(gòu)工程1680.00168.0037建筑面積23650平方米，其中：客房10900m2，餐飲娛樂7300m2，大堂商場和康樂設(shè)施1680m2，水吧3770m2。工程投資（3）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）3裝飾工程1680.00683.964水電工程1680.0013.445消防工程1680.0025.206電梯工程1680.000.007中央空調(diào)1680.0058.808綜合布線1680.0013.449安保監(jiān)控系統(tǒng)1680.0050.00（四）水吧3770.00926.681基礎(chǔ)工程3770.0045.242主體結(jié)構(gòu)工程3770.00377.003裝飾工程3770.00319.714水電工程3770.0056.555消防工程3770.0022.626電梯工程3770.000.0038建筑面積23650平方米，其中：客房10900m2，餐飲娛樂7300m2，大堂商場和康樂設(shè)施1680m2，水吧3770m2。工程投資（4）序號費用名稱建筑面積（m2）造價（萬元）7中央空調(diào)3770.0075.408綜合布線3770.0011.319安保監(jiān)控系統(tǒng)3770.0018.85（五）酒店管理系統(tǒng)、音響點播、廚房設(shè)備、燈飾23650.001892.00（六）室外配套23650.00709.50（七）綠化、造景23650.001182.50（八）不可預(yù)見費23650.00473.00五管理費23650.00737.761管理人員工資23650.00335.342活動經(jīng)費、其他管理費23650.00402.41六總建造成本23650.0014541.5539酒店管理公司管理費用具體收費的比例需要談判達成。國外知名酒店管理公司如洲際酒店管理集團、希爾頓、香格里拉等略有差別，以洲際酒店管理集團為例，管理費用分三大部分：■營業(yè)額提點：通常為營業(yè)額的2%■利潤提點：通常為稅前利潤的6%■訂房網(wǎng)絡(luò)使用、員工培訓(xùn)等：按照次數(shù)不等通常在酒店的籌備期也會收取一定的費用40建筑面積23650平方米，其中：客房10900m2，餐飲娛樂7300m2，大堂商場和康樂設(shè)施1680m2，水吧3770m2。工程投資41成都中海國際社區(qū)項目

涉外醫(yī)院定位研究醫(yī)院的分類介紹國家鼓勵多渠道資本投資醫(yī)療設(shè)施、興建醫(yī)院。外商合資、外商獨資、民營都可以。國家對醫(yī)院發(fā)展的政策？醫(yī)療機構(gòu)分為哪些類型？主要分為：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、保健類、療養(yǎng)類等五大類涉外綜合醫(yī)院能有效提高區(qū)域價值，輻射整個西區(qū)，而且對住宅價值提升較大；涉外?？漆t(yī)院對項目及區(qū)域產(chǎn)生的價值影響與綜合醫(yī)院趨同，但后續(xù)經(jīng)營難度較高，對住宅價值提升影響較小。從對區(qū)域價值的提升來考慮，綜合醫(yī)院更適宜本區(qū)域的發(fā)展43涉外醫(yī)院涉外醫(yī)院有哪些類型及要求？類型一：允許外籍人士就診條件：需得到國家衛(wèi)生部批準類型二：全球社保就診條件：政策上無限制，需要醫(yī)院與國外相關(guān)的保險公司簽定協(xié)議，經(jīng)由國外機構(gòu)認定，在協(xié)議的范圍內(nèi)可以接受外籍人士的醫(yī)療保險卡。目前對涉外醫(yī)院沒有明確的概念定義，但根據(jù)實際的案例，與普通醫(yī)院有以下差別：提供外賓專用病房；醫(yī)護人員須具備外語能力；設(shè)備先進；提供英文醫(yī)療報告；接受外籍人士的醫(yī)療保險卡；外籍醫(yī)生。什么叫涉外醫(yī)院？44投資涉外醫(yī)院需明確的問題12、國內(nèi)投資機構(gòu)投資醫(yī)院的普遍模式模式一：自建、自營方式案例：東莞康華醫(yī)院基本資料：由東莞康華投資集團有限公司投資興建?？偼顿Y13億元，占地面積37.57萬平米，建筑面積27萬平米，共計2200個床位?？等A集團以前曾經(jīng)營過醫(yī)院，具有醫(yī)療方面的專業(yè)人士，同時在全國范圍內(nèi)采取招聘的方式。模式二：兼并方式國內(nèi)大多數(shù)民營資本進入醫(yī)療行業(yè)均采用此方式，如廣州、東莞改制的醫(yī)院。走上正軌的醫(yī)院，重點在于成本控制，日常的管理相對較簡單1、是否有專業(yè)的運營管理機構(gòu)幫助投資方管理醫(yī)院？國內(nèi)：曾經(jīng)出現(xiàn)過為數(shù)不多的幾家專業(yè)運營管理機構(gòu)，但由于市場原因，現(xiàn)均已改行，目前國內(nèi)無專業(yè)的運營管理機構(gòu)國際：專業(yè)運營管理機構(gòu)在歐洲較多，如法國、美國等，目前還未進入國內(nèi)的醫(yī)療市場。專業(yè)運營管理機構(gòu)的的經(jīng)營方式：參與項目前期的規(guī)劃設(shè)計、施工、醫(yī)護人員的招聘、醫(yī)院的日常管理等。投資方只負責出資，其余全權(quán)交與專業(yè)運營管理機構(gòu)負責，待醫(yī)院的經(jīng)營走上正軌后，專業(yè)運營管理機構(gòu)退出醫(yī)院，交還投資方。45投資涉外醫(yī)院需明確的問題23、醫(yī)院的投資回報醫(yī)院的投資回報率較高，年收益率能達到25％，經(jīng)營得當，可成為長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn)類型投資額經(jīng)營難度回收期綜合醫(yī)院總投資略高較小以200床位為例，約5年?？漆t(yī)院總投資略低，專業(yè)設(shè)備費用高較大，需要明確的經(jīng)營特色以200床位為例，3－4年?？漆t(yī)院——高效益、高風險總投資略小，但對經(jīng)營者的能力要求較高，在形成明確的經(jīng)營特色后有較高的經(jīng)濟效益，具有較高的風險。綜合醫(yī)院——穩(wěn)定的良性資產(chǎn)總投資略高，但對經(jīng)營者的能力要求較低，效益較好，可成為長期經(jīng)營的資產(chǎn)。綜合醫(yī)院與本項目的需求及現(xiàn)實條件擬合度較高46投資涉外醫(yī)院需明確的問題34、綜合醫(yī)院的成本問題普通高檔醫(yī)院，其單位造價可控制在5000－7000元/平米（不含地價）5、車位與床位的關(guān)系主要成本類別所占比例單價范圍（元/平米）基建成本33％1500－2500醫(yī)療裝修33％1500－2500醫(yī)療設(shè)備投入33％1500－2500普通高檔醫(yī)院成本分類要求車位：床位>0.6：1新設(shè)立高檔醫(yī)院，其比例關(guān)系一般在1～1.2：147定位及建議按照中國目前的標準，200個床位的醫(yī)院其服務(wù)人口一般在40萬至50萬人，若檔次較高，也不低于20萬人口。目前的經(jīng)營狀況與體制有相當大的關(guān)系，國有醫(yī)院離退休人員及后勤人員的比例較高，經(jīng)營成本相對較高。目前一些外資醫(yī)院人員較精干，一般投資回收期控制在5－8年。建議發(fā)展模式為涉外綜合醫(yī)院?？善刚垖I(yè)人士協(xié)助管理，可形成能持續(xù)經(jīng)營的良性資產(chǎn)。200個床位的醫(yī)院服務(wù)的人群數(shù)量投資醫(yī)院的盈利前景發(fā)展建議48醫(yī)院環(huán)境■醫(yī)院的規(guī)劃建設(shè)中，環(huán)境營造及建筑風格與整體定位相吻合。49成都中海國際社區(qū)項目

國際學校定位研究國際學校基本認識12年制國際學校，學生規(guī)模2000－3000人（60－100個班）投資約1－2億元回收期10年左右通過主管部門審查，獲取國務(wù)院教育行政部門頒發(fā)的中外合作辦學許可證，即可招生辦學條件經(jīng)驗數(shù)據(jù)51國家政策1中外合作辦學者可以合作舉辦各級各類教育機構(gòu)。但是，不得舉辦實施義務(wù)教育和實施軍事、警察、政治等特殊性質(zhì)教育的機構(gòu)。外國宗教組織、宗教機構(gòu)、宗教院校和宗教教職人員不得在中國境內(nèi)從事合作辦學活動。中外合作辦學機構(gòu)不得進行宗教教育和開展宗教活動。限制條件——不得舉辦特殊性質(zhì)的教育機構(gòu)主管部門申請設(shè)立實施本科以上高等學歷教育的中外合作辦學機構(gòu)，由國務(wù)院教育行政部門審批；申請設(shè)立實施高等?？平逃头菍W歷高等教育的中外合作辦學機構(gòu)，由擬設(shè)立機構(gòu)所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。申請設(shè)立實施中等學歷教育和自學考試助學、文化補習、學前教育等的中外合作辦學機構(gòu)，由擬設(shè)立機構(gòu)所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府教育行政部門審批。申請設(shè)立實施職業(yè)技能培訓(xùn)的中外合作辦學機構(gòu)，由擬設(shè)立機構(gòu)所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府勞動行政部門審批。52國家政策2申請設(shè)立中外合作辦學機構(gòu)的教育機構(gòu)應(yīng)當具有法人資格。中外合作辦學者的知識產(chǎn)權(quán)投入不得超過各自投入的１／３。但是，接受國務(wù)院教育行政部門、勞動行政部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府邀請前來中國合作辦學的外國教育機構(gòu)的知識產(chǎn)權(quán)投入可以超過其投入的１／３。中外合作辦學機構(gòu)應(yīng)具有法人資格，但是，外國教育機構(gòu)同中國實施學歷教育的高等學校設(shè)立的實施高等教育的中外合作辦學機構(gòu)，可以不具有法人資格。不低于中外合作辦學者資金投入１５％的啟動資金到位證明。

具有法人資格的中外合作辦學機構(gòu)應(yīng)當設(shè)立理事會或者董事會，不具有法人資格的中外合作辦學機構(gòu)應(yīng)當設(shè)立聯(lián)合管理委員會。理事會、董事會或者聯(lián)合管理委員會的中方組成人員不得少于１／２。外合作辦學機構(gòu)的理事會、董事會或者聯(lián)合管理委員會由中外合作辦學者的代表、校長或者主要行政負責人、教職工代表等組成，其中１／３以上組成人員應(yīng)當具有５年以上教育、教學經(jīng)驗53國家政策3師資條件校長或主要行政負責人——中外合作辦學機構(gòu)的校長或者主要行政負責人，應(yīng)當具有中華人民共和國國籍，在中國境內(nèi)定居，熱愛祖國，品行良好，具有教育、教學經(jīng)驗，并具備相應(yīng)的專業(yè)水平。

外籍教師——中外合作辦學機構(gòu)聘任的外籍教師和外籍管理人員，應(yīng)當具備學士以上學位和相應(yīng)的職業(yè)證書，并具有２年以上教育、教學經(jīng)驗。教師來源——外方合作辦學者應(yīng)當從本教育機構(gòu)中選派一定數(shù)量的教師到中外合作辦學機構(gòu)任教。

教育語言——中外合作辦學機構(gòu)根據(jù)需要，可以使用外國語言文字教學，但應(yīng)當以普通話和規(guī)范漢字為基本教學語言文字。

54國際學校主要的七種模式國際學校主要存在七種模式，這七種模式分別是1、境外機構(gòu)特許大陸辦學模式：

如深圳的香港人子弟學校、日本人國際學校、美國人學校、東莞臺商子弟學校；2、普通高中加境外預(yù)科模式：

如廣州華美英語實驗學校、華南師大附屬康大學校、英豪學校、廣州南洋中英文學校；3、“校中校”模式：

深圳華茂學校（韓國人子弟學校）、東莞東方明珠學校；4、境外教育機構(gòu)認證模式：

廣州祈福英語實驗學校；

5、以課程為核心的項目引進模式：

廣東碧桂園學校；6、中外合作辦學模式：

廣州華美中加高中、廣東中加柏仁學校、深圳南山中加學校；

7、境外機構(gòu)主辦的學校：

深圳國際學校、南湖國際學校55定位及建議建議發(fā)展模式為：境外教育機構(gòu)認證模式（模式4）或境外機構(gòu)主辦模式（模式7）1、對合作方的要求配合國際社區(qū)的政府定位，要求引進國際知名教育機構(gòu)，如澳大利亞教育發(fā)展集團（AEDG）等2、合作方式中海投資，引進國際知名教育機構(gòu)。雙方合作組建董事會，出資較多方擔任董事長。國際社區(qū)業(yè)主子女就讀國際學校，能有學位保證，學費可有一定折扣要求教師全部由外方派出，外籍教師資質(zhì)符合國家規(guī)定（學士學位、2年以上經(jīng)驗）國際接軌的同步課程、文憑和學位符合條件的學生可直接轉(zhuǎn)入國外本校繼續(xù)就讀更高一級的課程。畢業(yè)后所獲得的文憑和學位由當?shù)卦盒ｎC發(fā)，得到國際承認定期舉行校際交流，友好學校建立雙語夏令營等活動56成都中海國際社區(qū)項目

商業(yè)分級定位研究根據(jù)案例研究，區(qū)域開發(fā)中商業(yè)需分為三個級次研究商業(yè)、住宅和區(qū)域三者間的價值關(guān)系，可以很容易的看出商業(yè)分為三個級次第一級次：城市級商業(yè)——專業(yè)特色街、休閑街第二級次：區(qū)域級商業(yè)——streetmall第三級次：社區(qū)級商業(yè)——鄰里商業(yè)街住宅價值區(qū)域價值1ⅠⅡⅢⅣ1、鄰里商業(yè)街2、專業(yè)特色街3、streetmall4、休閑街243商業(yè)分類鄰里商業(yè)街專業(yè)特色街Streetmall休閑街商業(yè)價值影響啟動期考慮發(fā)展期考慮58第一級次：城市級商業(yè)——專業(yè)特色街、休閑街分布特點：交通便利，周邊區(qū)域環(huán)境能夠符合專業(yè)街特色。由于主干道對人流的負影響，一般不分布在主干道規(guī)模：隨專業(yè)街的影響力而定，一般在5000平米以內(nèi)專業(yè)特色街、休閑街利用自身特點，吸引全市范圍內(nèi)的某一消費群體59第二級次：區(qū)域級商業(yè)——streetmall分布特點：為滿足區(qū)域內(nèi)的生活需求，人流量大，需臨主要干道規(guī)模：一般為shoppingmall或大型百貨店，規(guī)模較大，一般數(shù)萬平米，具體依據(jù)區(qū)域內(nèi)人口消費力及發(fā)展前景業(yè)態(tài)示意：華僑城銅鑼灣、沃爾瑪?shù)任譅柆斻~鑼灣百貨銅鑼灣百貨60基本要素市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬M2以上10萬M2以上2.5萬M212萬M2以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上日人流量25萬以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民商業(yè)區(qū)形態(tài)與結(jié)構(gòu)分析根據(jù)本區(qū)域的人口規(guī)模，本區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應(yīng)介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間61第三級次：鄰里商業(yè)街分布特點：隨組團分布，滿足區(qū)域內(nèi)居民的生活便利性，規(guī)模：區(qū)域服務(wù)性商業(yè)面積一般為0.7-0.91平米/人，本區(qū)域內(nèi)居住人口按三萬人計算，鄰里商業(yè)街面積不超過三萬平米62本項目商業(yè)定位總結(jié)位置規(guī)模主要業(yè)態(tài)城市級商業(yè)（專業(yè)街）建議臨森林景觀大道、休閑氛圍易營造每種專業(yè)街規(guī)模不超過5000平米，預(yù)留彈性空間酒吧街、美食街、休閑街等區(qū)域級商業(yè)臨主要干道西沿線，利于大量人流的交通組織6－8萬平米左右Shoppingmall，大型百貨店鄰里商業(yè)街隨組團分布，滿足生活需求的便利性不超過30000平米日常家居服務(wù)、日常購買類63城市級商業(yè)建議臨森林景觀大道，具有不可復(fù)制核心資源，可建設(shè)特色專業(yè)街，易于營造休閑氛圍。主營業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家酒吧街酒吧、清吧、書吧等100-500㎡本色、根據(jù)地等美食街中外風味小吃、中高檔餐館50-500㎡日本料理、泰國菜等休閑街西餐廳、咖啡廳風情茶館、粵式茶樓等50-500㎡綠茵閣、丹桂軒等特色專業(yè)街商家選擇要素：與項目總體定位吻合。經(jīng)營內(nèi)容及方式具有自身特色。在當?shù)鼐哂幸欢ǖ氖袌雒雷u度，能快速提升專業(yè)街知名度及檔次。專業(yè)街雖為個體經(jīng)營，但整體形象推廣卻是十分必要的，從商家選擇、后期裝修、經(jīng)營管理等都必須符合項目的總體定位檔次。64區(qū)域級商業(yè)經(jīng)營旺盛的關(guān)鍵因素是引進2-3家主力店，在區(qū)域商業(yè)氛圍尚未形成的狀況下，帶旺區(qū)域商業(yè)。主營業(yè)態(tài)規(guī)模品牌商家大型超市日常用品、食品等1.5-2萬㎡沃爾瑪、家樂福、易初蓮花百貨商場化妝品、男女服飾等2萬㎡SOGO、太平洋百貨家電超市家用電器、通訊等1.5-2萬㎡國美、蘇寧、上海永樂品牌直銷中心世界品牌的過季和斷碼的打折產(chǎn)品1.0-1.5萬㎡目前在北京開設(shè)一家，經(jīng)營狀況較好建材超市建筑、裝飾材料1.5-2萬㎡百安居、好美家、家居超市家用飾品、家什等1萬㎡左右歐倍德、家居貨棧、易家選擇主力店關(guān)鍵要素：與項目整體定位相符，目標消費群體與后期入住的區(qū)域居民吻合。在區(qū)域商業(yè)氛圍未形成前，能實現(xiàn)客戶的跨區(qū)域消費，易于存活。帶來大量客戶，建立具有核心競爭力的新區(qū)域商圈。65本項目的集中商業(yè)組合為：大型超市＋百貨商場＋建材超市商業(yè)中心構(gòu)成的其他業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)中心應(yīng)兼具購物、娛樂和休閑等多項功能。區(qū)域商業(yè)中心與周邊的市政道路可形成精品一條街。如本項目集中商業(yè)區(qū)北面的主干道。建立集中商業(yè)區(qū)與公園之間的良好通道，利于人流的流通，并將通道建設(shè)成為特色風情街。如項目的星期五大道。大型超市＋百貨商場＋建材超市如：沃而瑪＋SOGO+百安居等一級商家知名的專賣品牌店。如：麥當勞、3G專賣店、自然美護膚中心等二級商家娛樂休閑設(shè)施，如：咖啡吧＋電玩游戲室＋音像影視中心等三級商家商業(yè)中心具體的業(yè)態(tài)分布原則：核心區(qū)域放置主力商家，次級區(qū)域放置品牌專賣店，人流自然導(dǎo)向較弱的區(qū)域放置三級商家，如：頂層或者單向通道尾端。66領(lǐng)里商業(yè)街以滿足社區(qū)居民日常生活需求為主的功能型商業(yè)。主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模品牌商家日常用品調(diào)味品、生活小用品10-50㎡7-11便利店等藥品保健中藥、西藥、保健品20-100㎡海王星辰等快餐冷飲中、西快餐，糖水冰品店30-100㎡快三秒等休閑生活花店、書店、發(fā)廊50-500㎡選擇具有地方特色商家領(lǐng)里商業(yè)街重在經(jīng)營業(yè)態(tài)之間搭配，能全面滿足社區(qū)需求。在經(jīng)營方式及店面裝修方面也需要統(tǒng)一要求，與社區(qū)建筑體風格相和諧。領(lǐng)里商業(yè)街商家選擇要素：與項目總體定位吻合。滿足社區(qū)居民日常生活需求。同一范圍內(nèi)，相同經(jīng)營內(nèi)容商家不可超過兩家。67沿街商鋪路邊冷飲店快餐店藥品店便利店68沿街商鋪花店服裝店發(fā)廊69成都中海國際社區(qū)項目

寫字樓定位研究寫字樓分類標準及定位考慮因素本項目寫字樓的定位從兩個方面來考慮：市場接受度與本項目整體定位關(guān)聯(lián)度規(guī)模方案硬件要求甲級寫字樓電梯服務(wù)面積3300~3900平方米／噸·臺60~90平方米出租面積提供1個機動車位能提供靈活分隔辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力設(shè)職工餐廳和高檔餐廳，設(shè)商務(wù)中心，小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行5A智能化水準乙級寫字樓每90~120平方米出租面積提供1個機動車位電梯服務(wù)面積3900~4500平方米／噸·臺辦公空間有靈活分隔適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項目選擇設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制4A智能化水準寫字樓分類及硬件要求71寫字樓定位為：中檔、精品寫字樓市場情況：國際公司及大型企業(yè)均在高新區(qū)內(nèi)自建辦公樓，對高檔寫字樓的需求少。但大型國際公司附近必然有較多的如物流、貿(mào)易等中小型私有依附其生存，對中檔寫字樓存在一定需求與項目整體關(guān)聯(lián)度：項目整體定位高，高檔寫字樓對整體定位的支持度高，中檔的支持度較弱規(guī)模：本項目寫字樓規(guī)劃僅為1萬平米，較小的規(guī)模對寫字樓的高定位支持不夠方案市場接受度對項目支持度規(guī)模甲級寫字樓★★★★★★乙級寫字樓★★★★★★★建議：綜合考慮，乙級寫字樓有利于后期經(jīng)營形成良性資產(chǎn)，可在建筑造型及外觀用材方面配合整體定位，提升寫字樓形象，對硬件設(shè)施不作要求72成都中海國際社區(qū)項目文化活動中心定位研究文化活動中心的根據(jù)案例研究，社區(qū)中的文化活動中心通常是公眾文化活動為主導(dǎo)，一般包括圖書室、閱覽室、繪畫、音樂、影視廳等功能構(gòu)成，一般建筑面積在1000平米以內(nèi)根據(jù)本項目的規(guī)劃要求，文化活動中心的面積是10000平米，做通常的文化活動中心面積明顯偏大，因此需結(jié)合社區(qū)的其他配套服務(wù)功能來定位我們根據(jù)規(guī)劃的功能區(qū)，建議將文化活動中心分成三塊建設(shè)與酒店結(jié)合（二）與體育公園結(jié)合（三）作為啟動區(qū)的配套功能（一）文化活動中心分塊兒童繪畫音樂室74界定文化活動中心的配套設(shè)施作為啟動區(qū)的功能配套與酒店結(jié)合：突出經(jīng)營性與體育公園結(jié)合：運動健身功能文化活動中心總面積為10000平米二、與酒店結(jié)合：突出經(jīng)營性，具備商務(wù)功能三、與體育公園結(jié)合：休閑場所，運動健身功能商務(wù)會議多功能廳影音室桑拿浴室中西餐廳50M21000M2120M21500M21700M2溫水泳池乒乓球室桌球室棋牌室健身室300M2700M2300M2200M280M2羽毛球2000M2合計4370M2合計3580M2一、作為啟動區(qū)的功能配套閱覽室茶室、咖啡廳兒童活動室便利店手工作坊150M2600M2600M2500M2200M2合計2050M275成都中海國際社區(qū)項目

停車場定位研究本停車場車位總量物業(yè)類型酒店寫字樓大型商業(yè)車位0.6個/100平米0.6個/100平米1個/100平米醫(yī)院、學校車輛較少，在考慮面對社會類的停車場時不予考慮1、故本項目所需公眾停車位：（0.6X25000+0.6X10000+1X60000）/100=810個由于酒店與寫字樓自身的建筑特性，車位問題可通過地下車庫自身解決，主要考慮的車位主要是大型商業(yè)停車位問題2、故主要解決的停車位為：1X600＝600個社會類停車場與商業(yè)停車場結(jié)合考慮各物業(yè)類型停車位系數(shù)77停車場可用面積合計案例深圳桃源居公交總站規(guī)模：8000平米線路：4條車輛/線路：30輛每輛車所需面積約100平米考慮到本社區(qū)規(guī)模，公交總站線路按4條、每條線路按30輛公交車考慮本項目公交總站占地面積應(yīng)在8000——10000平米社會類停車場可用面積：17200-8000＝9200平米社會停車場可用面積大型商業(yè)可用停車場面積大型商業(yè)占地面積37900平米，按覆蓋率40％，公用分攤面積30％計算，商業(yè)可用做停車場面積上限為：37900X（1-40％-30％）＝11370平米78停車場定位結(jié)論面積合計：9200+11370＝20570平米停車位上限：20570/35＝587個結(jié)論：本項目所能提供的停車位（587個）與需求停車位（600個）大致相同，無需建造地上停車場79第二部分：項目整體開發(fā)思路80整體開發(fā)思路主要內(nèi)容整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹啟動區(qū)選址方案分期開發(fā)建議產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算現(xiàn)有規(guī)劃方案評價81現(xiàn)有規(guī)劃方案具有一定的優(yōu)點，但類似封閉的大社區(qū)的規(guī)劃并不適宜區(qū)域開發(fā)區(qū)域開發(fā)關(guān)鍵的開放性、多樣性表現(xiàn)不足注重園林景觀均好性優(yōu)勢資源與住宅的結(jié)合大面積的景觀綠化社區(qū)內(nèi)交通的通達性項目的昭示性82規(guī)劃方案與整體定位有一定偏差1、現(xiàn)有規(guī)劃對核心資源利用不足，核心資源并未形成明顯的競爭優(yōu)勢2、區(qū)域開發(fā)的開放性和多元性未能有所體現(xiàn)現(xiàn)有市政道路與區(qū)域聯(lián)系不足公共休閑空間不足各組團綠地內(nèi)閉商業(yè)的多元化（級次）不夠3、需加強構(gòu)造代表區(qū)域形象的生態(tài)休閑場所開放的國際公園高尚城區(qū)公園的開放的國際的城市的83現(xiàn)有的規(guī)劃方案，核心價值區(qū)為可復(fù)制的配套區(qū)，不可復(fù)制的公園資源利用不足原有規(guī)劃包括的功能有：居住、商業(yè)、辦公、酒店、學校、醫(yī)院、公園、綠地原規(guī)劃方案僅僅按照居住區(qū)的概念規(guī)劃，包括了大型居住區(qū)的基本功能。從區(qū)域開發(fā)的思路考慮規(guī)劃，應(yīng)當增加反映區(qū)域競爭優(yōu)勢的核心價值區(qū)學校市級商業(yè)酒店醫(yī)院商業(yè)公園綠地綠地居住原核心價值區(qū)84整體開發(fā)思路主要內(nèi)容整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹啟動區(qū)選址方案分期開發(fā)建議產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算現(xiàn)有規(guī)劃方案評價85項目整體定位在“消費者取向、區(qū)域競爭、政府目標、開發(fā)商目標、資源利用”五大因素中的詮釋。分類消費者價值取向區(qū)域競爭政府目標開發(fā)商目標資源利用景觀區(qū)域教育娛樂身份感交通生活配套商業(yè)環(huán)境文化生活配套區(qū)城市名片帶動區(qū)域發(fā)展價格開發(fā)周期成為優(yōu)良資產(chǎn)成為里程碑公園領(lǐng)事館高新區(qū)外國語學校規(guī)模羊西線開放√√√√√√√√√國際√√√√√√√√√√√√公園√√√√√高尚√√√√√√√√√城區(qū)√√√√√√√√√√√√√√成功的區(qū)域定位都是從消費者取向、區(qū)域競爭、政府目標、開發(fā)商目標、資源利用五個方面考慮。開放、國際、公園、高尚、城區(qū)的區(qū)域定位符合消費者價值取向，提高區(qū)域競爭力，滿足開發(fā)商及政府目標，最大化的利用區(qū)域資源。86定位在規(guī)劃中的演繹原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖原則二、滿足定位要求以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū)國際水準的開放的城區(qū)休閑空間87按照區(qū)域價值定義，核心區(qū)應(yīng)體現(xiàn)最核心的優(yōu)勢資源規(guī)劃的核心是要著眼于大區(qū)域，建立區(qū)域的核心價值優(yōu)勢，建議核心價值區(qū)南移至與森林公園接壤處兩河森林公園土龍路金牛支渠高新西區(qū)核心價值區(qū)原核心價值區(qū)我們是7000畝大區(qū)域88國際美食、酒吧街標識性道路休閑廣場核心價值區(qū)功能體現(xiàn)區(qū)域氣質(zhì)體育公園休閑廣場高爾夫練習場森林景觀大道國際網(wǎng)球俱樂部國際美食酒吧街音樂雕塑長廊高爾夫練習場國際網(wǎng)球俱樂部89定位在規(guī)劃中的演繹原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖原則二、滿足定位要求以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū)國際水準的開放的城區(qū)休閑空間90國際水準體現(xiàn)——國際網(wǎng)球俱樂部

根據(jù)案例研究，國際水準的綜合社區(qū)必須有公共休閑空間，利用優(yōu)勢資源形成公共休閑空間，超越區(qū)域，成為城市最高水準的休閑場所?！鼋Y(jié)合體育公園，打造代表城市最高水平的國際網(wǎng)球休閑俱樂部?！鰢H網(wǎng)球俱樂部包括包括網(wǎng)球場、游泳池、桑拿、健身室桌球室、中西餐廳、酒吧及露天茶座?！鰢H網(wǎng)球俱樂部實行會員制。91國際水準體現(xiàn)——國際風情休閑街、音樂主題雕塑長廊商業(yè)街間休閑元素多層趣味空間商業(yè)街與住宅親和關(guān)系特色休閑街□在社區(qū)中建設(shè)開放的休閑街，營造社區(qū)休閑特色。特色休閑街位置圖國際網(wǎng)球俱樂部音樂雕塑長廊南側(cè)主干道旁，沿體育公園，展示音樂雕塑長廊92國際水準體現(xiàn)——建立形象標識區(qū)，展示區(qū)域的獨特屬性氣質(zhì)商業(yè)購物廣場和社區(qū)休閑廣場通過星期五大道首尾呼應(yīng)，構(gòu)成了國際生態(tài)休閑街區(qū)的主導(dǎo)形象。酒店、寫字樓五學校、醫(yī)院商業(yè)二四三一六根據(jù)案例借鑒，形象標識區(qū)代表區(qū)域整體風格和形象，最大程度的挖掘并展示項目獨特資源。原方案僅有商業(yè)廣場，不能代表區(qū)域特質(zhì)。增加休閑廣場，將體現(xiàn)休閑舒適生活星期五大道休閑廣場商業(yè)廣場93定位在規(guī)劃中的演繹原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖原則二、滿足定位要求以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū)國際水準的開放的城區(qū)休閑空間94開放的城區(qū)——道路調(diào)整，加強與城市、核心資源的關(guān)聯(lián)度一二三四ABCDEFG道路編號一二三四ABCDEFG級別主干道支路支路主干道支路支路主干道支路支路主干道支路連接區(qū)域高新區(qū)/土龍路高新區(qū)/金龍鄉(xiāng)高新區(qū)/金龍鄉(xiāng)高新區(qū)/金龍鄉(xiāng)社區(qū)內(nèi)道路社區(qū)內(nèi)道路西延線/公園社區(qū)內(nèi)道路社區(qū)內(nèi)道路西延線/公園社區(qū)內(nèi)道路備注商業(yè)街景觀道/酒吧街景觀道/商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)街景觀道/商業(yè)街F、C社區(qū)主干道建議改成直線道路，強化社區(qū)公園意象。建議E改為社區(qū)主干道，與西延線及金牛高科技園連通，商業(yè)街沿街分布。95根據(jù)案例研究，成功持續(xù)的區(qū)域經(jīng)營，商業(yè)必須是多層級的：城市級商業(yè)：高度集中，一般分布在與城市聯(lián)系最緊密的主干道區(qū)域級商業(yè)：相對集中，一般分布在區(qū)域中心鄰里商業(yè)：分散、多點開放的城區(qū)——商業(yè)分為三級次原有商業(yè)規(guī)劃存在的問題：1、無商業(yè)分級2、過于集中，不利于滿足區(qū)域多層次需求原設(shè)計方案商業(yè)分布圖96開放的城區(qū)——商業(yè)三級次分布城市級商業(yè)沿市級主干道分布；區(qū)域級商業(yè)以休閑生態(tài)廣場為中心，向北、東、西三面分布；休閑街分布在西面原綠化帶位置；沿森林景觀大道，圍繞休閑生態(tài)廣場分布以酒吧、美食為主的專業(yè)街；鄰里商業(yè)則根據(jù)組團規(guī)劃，隨組團分布。休閑廣場休閑街城市級商業(yè)區(qū)酒吧、美食街區(qū)域級商業(yè)區(qū)以休閑廣場為中心區(qū)域商業(yè)區(qū)構(gòu)成社區(qū)核心，主要服務(wù)社區(qū)；美食酒吧街、休閑街屬專業(yè)街，成為城市特色消費中心；城市級商業(yè)區(qū)則覆蓋包括本社區(qū)在內(nèi)的城西片區(qū)。建議調(diào)整商業(yè)分布方案97開放的城區(qū)——形成相對集中配套區(qū)據(jù)案例借鑒，配套區(qū)按功能行使可分為城市核心區(qū)和社區(qū)核心區(qū)，住宅組團圍繞社區(qū)核心配套區(qū)分布；城市核心區(qū)則分布在臨近城市主干道位置。資源整合——將文體中心的高檔休閑設(shè)施與酒店休閑中心進行功能組合，利于后期對外經(jīng)營。資源再分配——在允許范圍內(nèi)擴大酒店規(guī)模，提升功能區(qū)檔次。酒店寫字樓五學校醫(yī)院商業(yè)二四三一六商業(yè)、酒店、文化活動中心、停車場學校、醫(yī)院開發(fā)分區(qū)核心價值區(qū)城市功能區(qū)98定位在規(guī)劃中的演繹原則一、體現(xiàn)將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競爭力的意圖原則二、滿足定位要求以核心優(yōu)勢為中心，建立核心價值區(qū)國際水準的開放的城區(qū)休閑空間99休閑空間——三度休閑空間，最大化挖掘項目生態(tài)資源，形成多元化、開放的共享休閑空間區(qū)域休閑空間按照由外至內(nèi)的順序可分為三度休閑空間。一度空間：核心資源，兩大公園休閑氛圍的營造。二度空間：中央休閑街和特色風情街。三度空間：組團綠化移到社區(qū)道路上，形成復(fù)合功能休閑空間。一度空間二度空間二度空間二度空間三度空間三度空間三度空間三度空間100整體開發(fā)思路主要內(nèi)容整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹啟動區(qū)選址方案分期開發(fā)建議產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算現(xiàn)有規(guī)劃方案評價101地塊航空限高，決定建筑群布局東北高、西南低航空限高27.5米航空限高50米航空限高15米航空限高50米密度：低密度：中密度：中密度：高密度：中密度：中102啟動區(qū)選擇Ⅱ容積率最低，資源條件好，適宜標竿產(chǎn)品，但昭示性太差容積率較低，資源條件好航空限高15米航空限高50米航空限高50米航空限高27.5米容積率較高，不適宜標竿產(chǎn)品標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系容積率較低,資源條件好√103啟動區(qū)選址方案示意圖啟動區(qū)方案一啟動區(qū)方案二啟動區(qū)方案三104啟動區(qū)配套幼兒園、小學雕塑長廊Ⅱ建立核心價值展示區(qū)；啟動區(qū)配套以滿足生活配套為主體育公園部分建設(shè)星期五大道部分建設(shè)國際幼兒園、小學專業(yè)街展示音樂主題雕塑長廊休閑廣場建設(shè)完畢高爾夫練習場森林景觀大道高爾夫練習場專業(yè)街(酒吧街)森林景觀大道容積率較低,資源條件好√105三種啟動區(qū)方案基礎(chǔ)比較對比內(nèi)容方案一方案二方案三資源展示展示商業(yè)，非核心資源展示核心公園資源展示核心資源及商業(yè)邊界界定區(qū)域邊界界定不明顯公園景觀大道明顯界定區(qū)域公園景觀大道明顯界定區(qū)域項目形象目標中、高檔產(chǎn)品＋商業(yè)，很難樹立市場頂級形象高檔產(chǎn)品＋生態(tài)資源，樹立市場頂級形象高檔產(chǎn)品＋生態(tài)資源，樹立市場頂級形象銷售價格跟隨現(xiàn)有價格體系，略有上漲自定義新價格體系自定義新價格體系銷售速度市場常規(guī)速度優(yōu)勢明顯，超越級別物業(yè)銷售速度優(yōu)勢明顯，超越級別物業(yè)銷售速度商業(yè)體量商業(yè)體量大商業(yè)體量小商業(yè)體量小前期投入低修建道路及公園，前期投入高修建道路及公園，前期投入高道路現(xiàn)狀利用羊西線形象較好土龍路形象差，同時需要修建新道路土龍路形象差，同時需要修建新道路商業(yè)價值實現(xiàn)商業(yè)實現(xiàn)價值低后期商業(yè)實現(xiàn)價值高后期商業(yè)實現(xiàn)價值高對區(qū)域價值影響在現(xiàn)有區(qū)域形象基礎(chǔ)上改善形象建立全新區(qū)域形象建立全新區(qū)域形象106基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址與基于目標的啟動區(qū)選址，具有各自的優(yōu)點。方案一基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址，啟動開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標。但對區(qū)域價值建立較弱，開發(fā)目標需要在中后期努力實現(xiàn)達成。方案二及方案三是基于目標的啟動區(qū)選址。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風險加大。最終應(yīng)當根據(jù)實際開發(fā)目標以及企業(yè)自身運作的特長來選擇啟動區(qū)方案?；诂F(xiàn)實的啟動區(qū)選址（方案一）基于目標的啟動區(qū)選址（方案二、三）VS資源利用不足充足政府目標羊西線展示形象好羊西線展示形象弱開發(fā)商目標達成目標難度大較快達成開發(fā)目標價值實現(xiàn)前期價值實現(xiàn)低整體價值實現(xiàn)較高啟動難度啟動較容易需要資金投入及政府談判市場競爭競爭激烈建立排他性的核心優(yōu)勢開發(fā)風險開發(fā)風險低不可預(yù)計的因素多，有一定的開發(fā)風險107方案一啟動面臨的問題一、綠化帶的問題，對展示性的影響二、核心價值區(qū)展示三、啟動區(qū)的配套目前已基本確定按照方案一啟動，將面臨以下三大問題：108一、整治綠化帶，邊界界定，消除綠化帶對展示性的負面影響1、增加開口，增強項目昭示性2、邊界界定：綠化帶重新整治，標識項目與眾不同的差異性3、特色的、情趣的人行道現(xiàn)有的綠化帶雖然形象較好，但由于視線的阻隔，不利于項目的形象展示整治后的道路與綠化關(guān)系情趣人行道邊界界定109二、轉(zhuǎn)移后的核心價值區(qū)應(yīng)以國際的、開放的為核心國際的：國際街區(qū)、商業(yè)廣場、國際學校、會所開放的：道路、公共空間定位的核心價值區(qū)的構(gòu)成因素為生態(tài)和人文轉(zhuǎn)移后的核心價值區(qū)構(gòu)成因素為國際的、開放的商業(yè)廣場國際風情商業(yè)街110三、根據(jù)案例研究規(guī)律，啟動區(qū)配套功能必須是以住宅增值為主的建議啟動區(qū)的配套為：國際學校、綜合市場、公交總站、餐飲、家居等服務(wù)性配套其中商業(yè)配套主要為街鋪形式，根據(jù)服務(wù)性商業(yè)標準（0.7-0.91平米/人），啟動區(qū)商業(yè)面積約3000平米國際學校國際美食廣場公交總站藥店111整體開發(fā)思路主要內(nèi)容整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹啟動區(qū)選址方案分期開發(fā)建議產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算現(xiàn)有規(guī)劃方案評價112配套投入計劃表（方案二、三）啟動期二期三期選址物業(yè)類型配套設(shè)施戰(zhàn)略重點優(yōu)勢分析1、2號地塊之間1、3、5號地塊2、4、6號地塊TOHO＋花園洋房TOHO與洋房均衡容積率中低TOHO＋電梯洋房TOHO主導(dǎo)容積率低TOHO＋電梯洋房＋小高層小高層主導(dǎo)容積率高高爾夫練習場森林景觀大道全部建成臨近啟動區(qū)體育公園部分建成臨近啟動區(qū)部分音樂主題雕塑長廊建成星期五大道部分建成專業(yè)街（酒吧街）展示公交站國際幼兒園雙語學校小學部樹立市場形象建立價格體系利用優(yōu)勢資源，抓高檔市場強勁需求，回避高端客戶對電梯公寓的低接受度問題國際網(wǎng)球中心休閑廣場建成體育公園完全開發(fā)休閑街展示國際中學星期五大道隨住宅同步開發(fā)土地增值設(shè)施投入深化國際街區(qū)形象休閑氛圍的營造，抓城市發(fā)展機會和消費者潛在需求城市級商業(yè)中心涉外醫(yī)院高檔酒店寫字樓重大配套設(shè)施投入優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營市場對高端物業(yè)接受度提高113整體開發(fā)思路圖示（方案二、三）國際網(wǎng)球中心高爾夫練習場Ⅰ專業(yè)街(酒吧街)綜合市場幼兒園、小學雕塑長廊森林景觀大道涉外醫(yī)院集中商業(yè)寫字樓酒店ⅡⅢ國際中學休閑街114配套投入計劃表（方案一）2年起止時間開發(fā)量配套投入體現(xiàn)核心價值配套投入滿足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40萬㎡）二期（30萬㎡）三期(40萬㎡)Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)（25萬㎡）Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)(15萬㎡)Ⅰ區(qū)（20萬㎡）Ⅱ區(qū)（20萬㎡）星期五大道北段國際學校商業(yè)廣場公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè)休閑街南段休閑街北段鄰里商業(yè)國際網(wǎng)球俱樂部雕塑長廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫字樓國際酒店文化活動中心鄰里商業(yè)體現(xiàn)核心價值，適量生活配套生活配套為主優(yōu)良資產(chǎn)投入高爾夫練習場森林景觀大道高級會所星期五大道南段休閑廣場115配套與開發(fā)順序圖示（方案一）寫字樓酒店文化活動中心ⅠⅡⅢⅢⅡⅠⅠⅡⅢ高爾夫練習場專業(yè)街(酒吧街)休閑廣場森林景觀大道高級會所公交總站綜合市場國際學校商業(yè)廣場幼兒園幼兒園涉外醫(yī)院國際網(wǎng)球中心集中商業(yè)116整體開發(fā)思路主要內(nèi)容整體定位的詮釋及在規(guī)劃中的演繹啟動區(qū)選址方案分期開發(fā)建議產(chǎn)品建議及經(jīng)濟測算現(xiàn)有規(guī)劃方案評價117產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖各地塊限高確定各地塊容積率上限確定各地塊容積率容積率調(diào)整原則產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算產(chǎn)品比例確定原則118根據(jù)航空限高點確定分期各地塊的平均限高限高27米限高50米限高15米限高50米限高42米限高44米限高35米限高27米167392584地塊編號地塊位置地塊面積地塊限高樓層上限①一期Ⅰ區(qū)37米12層②一期Ⅱ區(qū)35米11層③一期Ⅲ區(qū)33米11層④二期Ⅰ區(qū)25米8層⑤二期Ⅱ區(qū)27米9層⑥二期Ⅲ區(qū)29米9層⑦三期Ⅰ區(qū)42米14層⑧三期Ⅱ區(qū)42米14層⑨三期Ⅲ區(qū)42米14層樓層上限按層高3米預(yù)算119產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖各地塊限高確定各地塊容積率上限確定各地塊容積率容積率調(diào)整原則產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算產(chǎn)品比例確定原則120根據(jù)限高，確定每塊地的容積率上限根據(jù)限高，可建設(shè)最大建筑面積超出規(guī)劃條件(108萬平米)，約34萬平米，容積率有較大下調(diào)空間地塊編號地塊位置地塊面積地塊限高樓層上限容積率上限最大建筑面積①一期Ⅰ區(qū)68326.537米12層2.4163983.6②一期Ⅱ區(qū)94901.435米11層2.2208783.08③一期Ⅲ區(qū)73199.433米11層2.2161038.68④二期Ⅰ區(qū)103549.525米8層1.6165679.2⑤二期Ⅱ區(qū)71253.327米9層1.8128255.94⑥二期Ⅲ區(qū)53349.229米9層1.896028.56⑦三期Ⅰ區(qū)56247.442米14層2.8157492.72⑧三期Ⅱ區(qū)66127.142米14層2.8185155.88⑨三期Ⅲ區(qū)53930.942米14層2.8151006.52合計640884.7141724.18121產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖各地塊限高確定各地塊容積率上限確定各地塊容積率容積率調(diào)整原則產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算產(chǎn)品比例確定原則122容積率調(diào)整原則一、成本原則11層以下小高層與12至18層小高層結(jié)構(gòu)成本有較大差別，在不損失總體容積率的前提下，小高層盡量多的控制在12層以下二、啟動期的市場原則高端客戶目前對小高層的接受度偏低，啟動區(qū)的容積率應(yīng)較低，物業(yè)類型以多層物業(yè)為主三、標竿產(chǎn)品原則在資源條件最好的地方，容積率必須滿足能建設(shè)標竿產(chǎn)品四、產(chǎn)品多樣化原則根據(jù)案例研究，超大盤產(chǎn)品類型的多樣化至關(guān)重要，容積率應(yīng)盡量滿足使每期產(chǎn)品均能多樣化的要求123產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖各地塊限高確定各地塊容積率上限確定各地塊容積率容積率調(diào)整原則產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算產(chǎn)品比例確定原則124容積率建議1

——確定7、8、9號地塊的容積率中值一、成本原則11層以下小高層與12至18層小高層結(jié)構(gòu)成本有較大差別，在不損失總體容積率的前提下，小高層盡量多的控制在12層以下1、覆蓋率均為20％，7、8、9號地塊容積率均為2.8，按照3米的層高測算，均為14層2、11層（含11層）以內(nèi)小高層的單位造價與12層－18層小高層單位造價相差200元以上3、小高層的市場售價無明顯差別地塊編號容積率上限建議容積率占地面積㎡建筑面積㎡72.82.456247.4134993.88、92.82.8120058336162.4合計176305.4471156.2建議7號地塊降低容積率，樓層不超過11層，容積率調(diào)整為2.4建議8、9號地塊容積率不變，為2.8125容積率建議2

——確定1、2、3號地塊的容積率中值二、啟動期的市場原則高端客戶目前對小高層的接受度偏低，啟動區(qū)的容積率應(yīng)較低，物業(yè)類型以多層物業(yè)為主三、標竿產(chǎn)品原則在資源條件最好的地方，容積率必須滿足能建設(shè)標竿產(chǎn)品地塊編號地塊位置容積率上限1一期Ⅰ區(qū)2.42一期Ⅱ區(qū)2.23一期Ⅲ區(qū)2.21號地塊為啟動區(qū)，根據(jù)容積率調(diào)整原則二，啟動區(qū)應(yīng)盡量避免小高層物業(yè)，經(jīng)測算，1號地塊容積率調(diào)整至1.3左右3號地塊資源條件在一期中最好，容積率也應(yīng)最低，適宜建設(shè)部分標竿產(chǎn)品，經(jīng)測算，建議容積率調(diào)整至1.2左右2號地塊居中，資源條件較弱，容積率應(yīng)相對較高，經(jīng)測算，建議容積率調(diào)整至1.5左右126容積率建議3

——確定4、5、6號地塊容積率中值三、標竿產(chǎn)品原則在資源條件最好的地方，容積率必須滿足能建設(shè)標竿產(chǎn)品四、產(chǎn)品多樣化原則根據(jù)案例研究，超大盤產(chǎn)品類型的多樣化至關(guān)重要，容積率應(yīng)盡量滿足使每期產(chǎn)品均能多樣化的要求地塊編號地塊位置容積率上限4二期Ⅰ區(qū)1.65二期Ⅱ區(qū)1.86二期Ⅲ區(qū)1.84號地塊資源條件最好，應(yīng)為標竿產(chǎn)品集中區(qū)，經(jīng)測算，4號地塊容積率調(diào)整至1.0左右5、6號地塊居住資源條件遞減，考慮到容積率適宜物業(yè)類型的多樣化，5、6號地塊的容積率建議調(diào)整為1.35、1.6127容積率建議小結(jié)調(diào)整后的各地塊容積率均能大致滿足容積率調(diào)整的成本原則、啟動區(qū)需求、標竿產(chǎn)品原則及多樣化原則地塊編號占地面積最大容積率調(diào)整容積率調(diào)整建筑面積168326.52.41.388824.45294901.42.21.5142352.1373199.42.21.287839.284103549.51.61103549.5571253.31.81.3596191.955653349.21.81.896028.56756247.42.82.4134993.76866127.12.82.8185155.88953930.92.82.8151006.52合計640884.72.211.691085942.005128產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖各地塊限高確定各地塊容積率上限確定各地塊容積率容積率調(diào)整原則產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算產(chǎn)品比例確定原則129根據(jù)調(diào)整后的容積率，初步確定項目的產(chǎn)品主要類型根據(jù)地塊條件，本項目適宜的產(chǎn)品的主要類型為：聯(lián)排別墅、花園洋房、普通多層及小高層物業(yè)類型層數(shù)計算覆蓋率容積率產(chǎn)品選擇獨棟別墅—20％0.2聯(lián)排別墅2.520％0.5√疊拼別墅420％0.8花園洋房420％0.8√普通多層620％1.2√小高層11120％2.2√小高層21820％3.6√國際通行的住宅用地指標土地價值最優(yōu)實現(xiàn)角度，別墅具有土地絕對價值貶損性，選擇聯(lián)排別墅作為項目標竿產(chǎn)品疊拼別墅與花園洋房容積率要求接近，在產(chǎn)品選擇時歸做一類；案例對超大盤的啟示，產(chǎn)品類型盡量多樣化；130容積率與利潤總額、利潤率三者的變化規(guī)律容積率1.681.51.41.210.8利潤總額16.215.915.715.114.914.6利潤率31%33%35%38%42%46%容積率利潤總額利潤率1.681.51.41.21.00.8利潤總額利潤率利潤總額下降利潤率上升結(jié)論：在規(guī)劃允許范圍內(nèi)，盡量做足容積率隨著容積率的下降，利潤率上升，但利潤總額下降131五種物業(yè)的價值排序根據(jù)經(jīng)濟分析測算，在容積率一定的條件下，隨著高容積率物業(yè)的比例增大，項目總體經(jīng)濟效益下降聯(lián)排別墅花園洋房普通多層11層小高層18層小高層價值遞減容積率遞減結(jié)論：在滿足容積率的前提下，應(yīng)盡量多做價值鏈高端產(chǎn)品，少作價值鏈低端產(chǎn)品132確定各物業(yè)類型具體比例的原則原則一：在規(guī)劃允許范圍內(nèi)，保證容積率最大化

原則二：根據(jù)物業(yè)類型價值排序，在每期（每區(qū)）內(nèi)，應(yīng)盡量多做價值鏈高端產(chǎn)品，少做價值鏈低端產(chǎn)品；原則三：根據(jù)案例研究，在每期（每區(qū)）中，都需要有一定數(shù)量的高端產(chǎn)品；原則四：根據(jù)案例研究，每期（每區(qū)）都需要盡可能的保證物業(yè)類型的豐富133產(chǎn)品定位思維導(dǎo)圖各地塊限高確定各地塊容積率上限確定各地塊容積率容積率調(diào)整原則產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算產(chǎn)品比例確定原則134一期Ⅰ區(qū)（1號地塊）產(chǎn)品建議一期Ⅰ區(qū)容積率較高，不能滿足標竿產(chǎn)品（聯(lián)排別墅）的需要，選擇花園洋房作為高端產(chǎn)品一期Ⅰ區(qū)以多層住宅為主體，配合花園洋房、少量小高層為作為啟動區(qū)基于限制條件下的啟動方式類別容積率占地比例占地面積建筑面積花園洋房0.80.