建設工程投資控制

建設工程投資控制建設工程投資控制第一節(jié)建設工程投資控制概述第二節(jié)建設工程投資構成第三節(jié)建設工程投資確定的依據(jù)第四節(jié)建設工程投資決策第五節(jié)建設工程設計階段的投資控制第六節(jié)建設工程施工招投標階段的投資控制第七節(jié)建設工程施工階段的投資控制第八節(jié)建設工程竣工決算第九節(jié)建設工程投資控制案例第一節(jié)建設工程投資控制概述一建設工程投資的概念二建設工程投資控制三建設工程投資控制的任務一建設工程投資的概念（一）建設工程投資

指進行某項工程建設花費的全部費用1、生產(chǎn)性建設工程投資：包括建設投資及鋪底流動資金2、非生產(chǎn)性建設工程投資只包括建設投資3、建設投資：包括建筑安裝工程費、設備工器具購置費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息、固定資產(chǎn)方向調節(jié)稅（二）建設工程投資的特點1、數(shù)額大2、差異明顯（功能、規(guī)劃、地區(qū)）3、按工程項目單獨計算4、確定的多次性5、動態(tài)控制調整6、早期管理尤為重要二建設工程投資控制（一）建設工程投資控制的含義及意義1.含義指在工程項目各階段，將建設工程投資控制在批準的投資限額內，隨時糾正發(fā)生的偏差，保證建設工程投資目標的實現(xiàn)

2.意義1)在不影響使用功能、質量標準的前提下盡量節(jié)省投資2)促使業(yè)主籌資還貸，獲取滿意的工程，促使承包商降低工程成本3)將項目技術、經(jīng)濟、管理集為一體

（二）建設工程投資控制的動態(tài)控制原理

目標值偏差措施實施實施值比較投入干擾不允許允許（三）建設工程投資控制的目標1.分階段設置2.各階段相互制約相互補充3.目標應具有先進性、可實現(xiàn)性（四）建設工程投資控制的重點階段1.投資控制貫穿于項目建設的全過程2.項目早期階段（可行性研究及初步設計）對投資控制的影響超過75%，是投資控制的重點階段（五）建設工程投資控制的措施1.從組織、技術、經(jīng)濟、合同與信息管理多方面采取措施2.技術與經(jīng)濟相結合三項目監(jiān)理機構在投資控制中的主要任務1、進行或審查可行性研究及經(jīng)濟評價，編制或審查投資估算2、協(xié)助業(yè)主設計招標，監(jiān)督管理設計，審查設計成果，審查概預算3、協(xié)助業(yè)主施工招標，編制標底，提出評標建議，協(xié)助業(yè)主與承包商簽約4、施工階段編制資金使用計劃、審查計量支付、投資偏差分析、變更管理、索賠管理、監(jiān)督承包商履約第二節(jié)建設工程投資構成一 建設工程投資構成概述二 設備工器具購置費用的構成三 建筑安裝工程費用的構成四 工程建設其他費用的構成五 預備費的構成六 建設期利息的構成七 固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅的構成八 鋪底流動資金的構成

一建設工程投資構成概述我國現(xiàn)行建設工程投資構成*設備、工器具購置費用建設投資建筑安裝工程費用工程建設其他費用建設工預備費基本預備費程投資漲價預備費建設期利息固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅流動資產(chǎn)投資*見國家計委審定（計辦投資[2002]15號）發(fā)行的《投資項目可行性研究指南》二設備、工器具購置費用的構成設備原價設備購置費設備運雜費設備、工器具購置費用工器具及生產(chǎn)家具購置費三建筑安裝工程費用構成*直接工程費直接費措施費規(guī)費建筑安裝間接費企業(yè)管理費工程費用利潤稅金*見建標[2003]206號關于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知

（一）土地使用費包括農(nóng)用土地征用費（包括土地補償費、安置補助費、土地投資補償費、土地管理費、耕地占用稅）及取得國有土地使用費（土地使用權出讓金、城市建設配套費、拆遷補償、臨時安置補助費）四工程建設其他費用的構成

包括建設單位管理費、勘察設計費、研究試驗費、臨時設施費、工程監(jiān)理費、工程保險費、供電貼費、施工機構遷移費、引進技術和進口設備其他費等

（三）與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關的其他費用

包括聯(lián)合試運轉費、生產(chǎn)準備費、辦公和生活家具購置費等

（二）與項目建設有關的其他費用包括基本預備費、漲價預備費1、基本預備費包括不可預見費、修復費、變更費等2、漲價預備費物價上漲預備費五預備費的構成建設期貸款利息

七固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策征收，目前暫停征收

八鋪底流動資金項目完工生產(chǎn)投運所需流動資金

六建設期利息一建設工程定額二工程量清單三其他確定依據(jù)四企業(yè)定額第三節(jié)建設工程投資確定的依據(jù)（一）定額的概念指額定的人工、機械設備、材料消耗量標準，反映的是社會平均消耗水平（二）定額的產(chǎn)生伴隨管理科學產(chǎn)生而產(chǎn)生伴隨管理科學發(fā)展而發(fā)展一建設工程定額1、國家對人、機、料定額統(tǒng)一制定（宏觀調控）2、定額具有真實性、合理性和適用性3、國家制定統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則、項目劃分、計量單位4、企業(yè)對依據(jù)定額做出的基本價格適當調整參與競爭（三）定額在建設工程管理中的作用（一）工程量清單的概念是招標文件的一部分：項目劃分、計量單位、工程量也是投標文件的一部分：項目劃分、計量單位、工程量、報價簽約后是合同的組成部分二工程量清單1、項目、工程量統(tǒng)一提供，創(chuàng)造了公平競爭條件2、是編制標底的基礎3、是投標報價的基礎4、是評標的基礎5、是結算和索賠的依據(jù)

（二）工程量清單的作用1）遵守相關法律法規(guī)2）按三統(tǒng)一（統(tǒng)一項目劃分、計量單位、工程量）計算規(guī)則設置項目、計算工程量3）與招標文件對應4）編制依據(jù)應齊全5）工程量計算力求準確、項目設置力求合理

（三）工程量清單的編制原則（一）工程技術文件1、項目決策階段：項目策劃文件、功能描述書項目建議書、可行性研究報告2、設計階段初設圖紙及有關設計文件技設圖紙及有關設計文件施工圖圖紙及有關設計文件3、招標階段招標文件三其他確定依據(jù)人、機、料市場價格及變化情況（三）工程環(huán)境條件工程地質條件、氣象條件、交通條件、現(xiàn)場環(huán)境、周邊條件、實施方案等（四）其他依據(jù)費用計算規(guī)定稅費規(guī)定等（二）市場價格信息（一）企業(yè)定額的概念*指根據(jù)本企業(yè)的技術水平和管理水平編制的完成單位合格產(chǎn)品所需的人、機、料等消耗量反映企業(yè)的競爭水平與能力*見建設部令第107號《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》，2001年12月1日起施行四企業(yè)定額1、是企業(yè)確定工程成本的依據(jù)2、是企業(yè)投標報價的依據(jù)3、是企業(yè)編制施工組織設計、制定施工計劃的依據(jù)4、有利于合理地組織施工（二）企業(yè)定額的作用1、參照國家發(fā)布的基礎定額2、分析企業(yè)已完建項目實際消耗量3、依據(jù)本企業(yè)的技術能力和管理水平4、留有動態(tài)調整余地（三）企業(yè)定額的編制原則一可行性研究二投資估算的編制與審查三項目評價第四節(jié)建設工程投資決策（一）可行性研究概述1.可行性研究的概念指建設工程項目投資決策前對項目進行的技術經(jīng)濟分析及論證應確定：技術可行、工程安全、環(huán)保滿足；經(jīng)濟有利可圖、投資回收可靠；規(guī)模、工期、投資估算；資金等資源來源；施工條件一可行性研究2.可行性研究的意義1）避免錯誤的投資決策2）減小項目風險3)避免項目方案多變4）在預定投資、工期、質量標準情況下獲取滿意的工程5）對項目可能發(fā)生的變化心中有數(shù)6）達到最佳技術經(jīng)濟效果

（二）可行性研究基本工作步驟否是簽訂委托協(xié)議組建小組、制定計劃市場調查、預測方案編制與優(yōu)化項目評價編制新方案符合要求編寫可行性研究報告（三）可行性研究報告總論、市場調查和預測、資源條件評價、場址選擇、建設規(guī)模與產(chǎn)品方案、技術方案設備方案和工程方案、總布置運輸公用及輔助工程、環(huán)境影響評價、項目評價、風險分析、原材料燃料供應、節(jié)能節(jié)水措施、安全措施、組織機構及人力資源配置、投資估算、融資方案、進度安排、結論與建議二投資估算的編制與審查（一）投資估算概述 1.投資估算概念指項目所需資金總額，包括建設投資及流動資金2.投資估算的作用1）是項目可行性研究報告的重要內容

2）是項目籌資決策、投資決策的重要依據(jù) 3）是初步設計概算的依據(jù)，并對其起控制作用 4）是投資控制目標之一（二）建設投資估算方法 1.生產(chǎn)能力指數(shù)法（多用于估算生產(chǎn)裝置投資）2.資金周轉率法（著眼于銷售額，誤差較大） 3.比例估算法（以設備費為基數(shù)及費用間比例關系估算，用于設備投資比例大的項目） 4.綜合指標投資估算法（即概算指標法，需較詳細資料，精確度較高）（三）流動資金估算1、分項詳細估算法2、擴大指標估算法（四）投資估算的審查1、編制依據(jù)審查時效性、準確性、差異調整2、估算方法審查科學性、適用性3、內容審查與規(guī)劃要求是否一致、有無漏項、裝置的先進水平、規(guī)模大小、環(huán)境因素4、費用項目及數(shù)額審查漏項、重項、環(huán)保費用計入、上漲費及匯率變化費計入、采用新設備及新技術增加費用計入三項目評價（一）環(huán)境影響評價

1.環(huán)境影響評價的基本要求（1）符合國家有關環(huán)境保護法律、法規(guī)、規(guī)劃要求（2）控制污物排放、達標排放（3）“三同時”：環(huán)境治理設施與項目工程同時設計環(huán)境治理設施與項目工程同時施工環(huán)境治理設施與項目工程同時投產(chǎn)（4）力求環(huán)境效益與經(jīng)濟效益相統(tǒng)一環(huán)境保護治理方案技術可行、經(jīng)濟合理（5）注重資源綜合利用，廢棄物再利用 2.環(huán)境條件調研包括自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境、特殊環(huán)境 3.影響環(huán)境因素分析1）污染環(huán)境因素分析污染源、污染物數(shù)量、污染程度（水、氣、物、聲……）2）破壞環(huán)境因素分析對自然環(huán)境破壞森林草地植被破壞社會環(huán)境、文物名勝、水源保護區(qū)破壞 4.環(huán)境保護措施提出治理措施方案方案比選

最優(yōu)方案技術水平、治理效果、管理監(jiān)測方式、效益費用（二）財務評價從企業(yè)角度，考察項目的投入費用與產(chǎn)出效益 1.內容（1）盈利能力分析（2）償債能力分析（3）不確定性分析：分析不確定因素對項目的影響程度 2.財務評價指標體系*投資利潤率1）靜態(tài)、動態(tài) *靜態(tài)投資回收期靜態(tài)評價指標 借款償還期 利息備付率財務評價 償債備付率指標 *財務凈現(xiàn)值 *財務凈現(xiàn)值指數(shù)動態(tài)評價指標*財務內部收益率 *動態(tài)投資回收期

靜態(tài)評價指標不考慮資金的時間價值用于：方案初選階段壽命期較短方案動態(tài)評價指標考慮資金的時間價值用于：決策前可研階段壽命期較長方案2）盈利能力指標、償債能力指標上頁圖中帶*為盈利能力指標，其余為償債能力指標（三）國民經(jīng)濟評價 1.概念及特點 1）概念：從國民經(jīng)濟角度考察項目的投入費用及產(chǎn)出效益 2）特點： ① 整體性和系統(tǒng)性 ②

引入影子價格等概念 2.與財務評價的關系、共同處、區(qū)別 1）關系：國民經(jīng)濟評價可在財務評價基礎上進行，也可直接進行 2）共同處：① 都是經(jīng)濟評價，以最小投入費用獲最大產(chǎn)出效益② 都采用現(xiàn)金流量分析方法，計算評價指標③ 都通過技術經(jīng)濟論證 3）區(qū)別：

① 角度不同：項目角度國家社會角度微觀經(jīng)濟評價宏觀經(jīng)濟評價

②項目費用：效益含義和范圍劃分不同

③評價采用的價格不同：財務價格影子價格 ④主要參數(shù)不同：如貼現(xiàn)率、匯率等（四）社會評價 1.概念分析項目對當?shù)厣鐣挠绊懛治霎數(shù)厣鐣l件對項目的適應性和接受程度評價項目的社會可行性用于：社會因素復雜、社會影響較久遠、社會效益較顯著、社會風險較大的項目如水利樞紐項目、交通運輸項目等 2.主要內容1）社會影響分析項目對居民收入、生活、就業(yè)、文教衛(wèi)、習俗等的影響，如影響范圍、程度、后果、措施等2）互適性分析社會對項目的適應性和可接受程度，可能出現(xiàn)的問題及措施3）社會風險分析分析可能影響項目的風險因素、其社會環(huán)境和條件、風險持續(xù)時間、可能導致后果、措施等（五）風險分析 1.初步風險分析在市場預測、技術方案、工程方案、融資方案、社會評價論證中進行 2.綜合風險分析 1）主要風險因素：如超支、超期、功能不足、原材料費用上漲、市場需求變化、貸款利率變化等 2）風險來源 3）風險出現(xiàn)概率 4）風險程度 5）風險評價 6）風險管理第五節(jié)建設工程設計階段的

投資控制一提高設計經(jīng)濟合理性的途徑二價值工程三設計概算的編制與審查四施工圖預算的編制與審查一提高設計經(jīng)濟合理性的途徑（一）執(zhí)行設計標準保證工程安全、工程功能提供指標、定額、計算方法、構造措施、控制投資方法（二）執(zhí)行標準設計標準設計指經(jīng)批準的建筑、結構、構件整套標準技術文件圖紙節(jié)約材料、降低投資、縮短設計周期（三）推行限額設計 1.限額設計的含義 1）按批準的投資估算控制初步設計 2）按批準的初設概算控制施工圖設計 3）各專業(yè)或單位工程等在保證使用功能前提下，按分配的限額控制設計 4）嚴格控制技術設計、施工圖設計的不合理變更 5）保證總投資額不被突破 2.限額設計的目標設置 1）投資估算的合理與準確是關鍵 2）各專業(yè)、單位工程分到的限額合理 3）設計指標高低合理 4）各環(huán)節(jié)多層次控制設計規(guī)模、標準、工程量、指標多維控制（四）設計方案優(yōu)選指通過技術經(jīng)濟分析，從若干個設計方案選出最佳設計方案（功能完善、技術先進、經(jīng)濟合理等）二價值工程（一）價值工程原理

（二）價值工程應用示例 某火電項目最低成本線CFCAF功能成本（三）價值工程在優(yōu)化設計中的應用（1）提高工程功能，又降低項目投資（2）在保證工程功能不變的情況下，降低項目投資（3）在項目投資不變的情況下，提高工程功能（4）在工程主要功能不變、次要功能略降時，使項目投資大幅度降低（5）在項目投資略升時，工程功能大幅度提高三設計概算的編制與審查（一）設計概算的內容分為三級，逐級匯總（二）設計概算編制方法 1.擴大單價法設計達到一定深度采用概算定額直接工程費（人、機、料費） 2.概算指標法 1）直接概算指標法 2）修正概算指標法概算指標直接工程費（人、機、料費）（三）設計概算的審查1、編制依據(jù)的合法性、時效性、適用性2、概算的構成3、建設規(guī)模、建筑結構、建筑標準4、建設期5、資源來源6、環(huán)保7、生產(chǎn)工藝8、定額、指標、單價、工程量、費用9、產(chǎn)品銷路、經(jīng)濟效果、盈利水平、資金回收10、漏項、重項四施工圖預算的編制與審查（一）施工圖預算的內容是設計概算內容的具體化編制對象是單位工程

（二）施工圖預算的編制方法1、單價法

套用（地區(qū)統(tǒng)一單位計價表中）工料單價×工程量

直接工程費（人、機、料費）

2、實物法

預算定額×當?shù)貎r×工程量直接工程費（人、機、料費）（三）施工圖預算的審查 1、工程量審查 2、定額、單價審查補充或換算審查 3、費用審查是否符合規(guī)定是否漏、重第六節(jié)建設工程施工招投標階段的投資控制一建設工程承包合同價格分類二招標工程標底價格的編制一建設工程承包合同價格分類（一）固定價 1.固定總價1）概念：總價固定，無特殊情況不作變化2）適用條件：工程量較為明確時有利于投資控制

① 施工合同：用于方案、圖紙較為確定情況，小型工程

② 總包合同 2.固定單價 1）估算工程量單價

暫定、實施工程量差異超過合同規(guī)定時，調整單價 2）純單價

無暫定工程量，固定單價（二）可調價 1.可調總價固定總價另計入物價調整 2.可調單價固定單價另計入物價調整（三）成本加酬金用于目標成本難以確定情況成本控制難度大 1. 成本加固定百分比酬金2.成本加固定金額酬金3.成本加獎罰4.最高限額成本加固定最大酬金二招標工程標底價格的編制（一）標底價格的概念是招標工程的預期價格是衡量投標報價的尺度（二）標底價格的編制原則和依據(jù) 1.標底價格編制原則 1）以國家發(fā)布的定額、費用標準及有關規(guī)定為依據(jù) 2）控制在批準的總概算或包干限額內 3）反映市場競爭 4）項目劃分與招標文件一致 5）保密 2.標底價格的編制依據(jù) 1）國家法律法規(guī)、計價標準 2）設計文件、圖紙資料 3）技術規(guī)范、施工方案 4）人機料市場價格信息（三）標底文件的內容1、單價、合價、總價（含單價分析）2、開工、竣工日期3、主要人工、材料、機械設備消耗用量（四）標底價格的編制1、工料單價法2、綜合單價法（五）標底價格的審查計價內容、價格組成、相關費用等第七節(jié)建設工程施工階段的

投資控制一施工階段投資目標控制二工程計量三工程變更控制四索賠控制五工程結算六投資偏差分析一施工階段投資目標控制（一）資金使用計劃的編制 1.投資目標的分解 1）按投資構成分解 2）按子項目分解（項目、單項工程、單位工程） 3）按時間進度分解 2.資金使用計劃的形式 1）資金使用計劃表 2）資金使用累計曲線（S曲線）（二）施工階段投資控制的措施 1.組織措施 1）人員分工 2）工作流程 2.經(jīng)濟措施 1）編制資金使用計劃，確定投資控制目標 2）計量支付控制 3）投資偏差分析 4）控制變更價款 5）控制索賠 3.技術措施 1）嚴格控制設計變更 2）優(yōu)化設計挖潛節(jié)支 3）嚴格審查施工方案與施工組織設計 4.合同措施 1）進行合同約定投資控制 2）及時修改、補充合同條款 3）要求提交擔保與保險 4）控制變更與索賠 5）合同文檔管理二工程計量（一）計量控制的重要性1、控制投資支出2、約束承包商履約（二）工程計量的程序承包商提交工程量報告工程師審核工程師、承包商現(xiàn)場計量工程師確認計量（三）工程計量的依據(jù)1、質量標準2、技術規(guī)范及工程量清單前言3、設計圖紙4、合同約定的范