非住宅項(xiàng)目退出管理辦法

第一章總則第一條為規(guī)范非住宅項(xiàng)目退出工作，防范管理風(fēng)險(xiǎn)，保持物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的秩序，確保退出工作依法有序平穩(wěn)過渡，使項(xiàng)目退出合法、合規(guī)、合情、合理，促進(jìn)圓滿完成物業(yè)管理的退出，維護(hù)集團(tuán)品牌的美譽(yù)度。第二章適用范圍第二條本管理辦法適用于融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)所有在管非住宅項(xiàng)目，含自有、外接、收并購(gòu)及合資公司項(xiàng)目。第三章定義第三條退出是指由于某種原因結(jié)束（中止）物業(yè)服務(wù)委托合同或前期物業(yè)服務(wù)合同，解除委托關(guān)系，退出該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的過程。（一） 主動(dòng)退出是指從利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)、品牌影響等因素考慮，判斷項(xiàng)目不具備繼續(xù)接管的條件，主動(dòng)提出提前解除合同或到期不再續(xù)約。（二） 被動(dòng)退出是指委托方提前解除合同或到期不再續(xù)約。第四條委托方是指與集團(tuán)、大區(qū)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)合同》、《顧問合同》的協(xié)議單位，包含但不限于：關(guān)聯(lián)方、政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、商業(yè)公司、外資企業(yè)、業(yè)委會(huì)、個(gè)人等。第四章職責(zé)體系第五條非住宅運(yùn)營(yíng)發(fā)展中心（一） 負(fù)責(zé)退出制度的建立、實(shí)施、維護(hù)與改進(jìn)，并進(jìn)行培訓(xùn)、指導(dǎo)及監(jiān)督。（二） 負(fù)責(zé)聯(lián)動(dòng)集團(tuán)市拓、經(jīng)營(yíng)、工程等中心對(duì)退出項(xiàng)目進(jìn)行方案評(píng)估，對(duì)被動(dòng)退出項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估。第六條大區(qū)非住宅運(yùn)營(yíng)管理部（一） 負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)退出制度的宣貫、培訓(xùn)、指導(dǎo)及監(jiān)督。（二） 負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目退出的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作。（三） 組織成立專項(xiàng)評(píng)審小組，評(píng)估、審核退出方案及計(jì)劃，預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)。（四） 負(fù)責(zé)組織各職能部門配合退出項(xiàng)目提前作好退出準(zhǔn)備工作。（五）負(fù)責(zé)項(xiàng)目退出全過程的協(xié)調(diào)、跟進(jìn)、監(jiān)督，上報(bào)項(xiàng)目退出工作實(shí)施情況及總結(jié)。第七條業(yè)務(wù)單元、非住宅物業(yè)服務(wù)中心（一） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目退出申請(qǐng)的提報(bào)，編制退出各階段方案及計(jì)劃等，并報(bào)上級(jí)部門審批。（二） 組織成立項(xiàng)目退出工作小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目退出的現(xiàn)場(chǎng)組織、實(shí)施工作。（三） 依據(jù)本制度節(jié)點(diǎn)要求，有效的組織落實(shí)，確保項(xiàng)目退出的有序開展。（四） 定期收集項(xiàng)目退出的實(shí)施信息，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)部門。第五章制度正文第八條退出條件（管理項(xiàng)目符合下列情況之一時(shí)可提出退出申請(qǐng)）（一） 因委托方違約，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同條款。委托方發(fā)標(biāo)資料與實(shí)際接管情況不符，導(dǎo)致物業(yè)管理界面模糊、運(yùn)營(yíng)困難?，F(xiàn)場(chǎng)重大整改項(xiàng)（消防、安防、電梯等設(shè)施設(shè)備）通過溝通和發(fā)函，委托方未啟動(dòng)專項(xiàng)維修基金提取和整改。（二） 非我方原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)中心經(jīng)營(yíng)虧損，已嚴(yán)重影響現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)。1項(xiàng)目經(jīng)過一個(gè)完整年度運(yùn)營(yíng)后虧損，且過程中實(shí)施改進(jìn)方案后仍然虧損，預(yù)測(cè)第二年、第三年數(shù)據(jù)，三年合計(jì)毛利率低于0%時(shí)，考慮退出。2因委托方空置房物業(yè)費(fèi)、公共經(jīng)營(yíng)收益、其他約定等費(fèi)用未能支付，造成物業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損。（三） 委托方因其他需求，提出不再續(xù)約或提前終止物業(yè)服務(wù)合同，經(jīng)過大區(qū)運(yùn)營(yíng)管理部、市場(chǎng)拓展部、總經(jīng)理升級(jí)確認(rèn)后，仍不再續(xù)約或提前終止物業(yè)服務(wù)合同。（四） 我方從利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)、品牌影響等因素考慮，判斷項(xiàng)目不具備繼續(xù)續(xù)簽的條件，主動(dòng)提出到期不再續(xù)約。第九條退出評(píng)審（一）退出申請(qǐng)：由項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)發(fā)出退出申請(qǐng)，牽頭擬編制《項(xiàng)目退出分析報(bào)告》及《項(xiàng)目退出損益測(cè)算表》，分析報(bào)告中須包含以下內(nèi)容：法律風(fēng)險(xiǎn)分析：a） 分析當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，對(duì)項(xiàng)目退出是否有限制性規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，并擬定相應(yīng)對(duì)策。b） 根據(jù)合同法等相關(guān)法律，分析前期簽訂的合同，協(xié)議是否存在違規(guī)情況，并擬定相應(yīng)對(duì)策。c）退出的其他風(fēng)險(xiǎn)分析（包括退出實(shí)施過程中所能預(yù)見的障礙）。2.財(cái)務(wù)損益分析a） 三年損益測(cè)算（已發(fā)生金額及合同期內(nèi)的預(yù)測(cè)金額）b） 虧損原因分析3.退出利弊分析a） 社會(huì)效益方面：項(xiàng)目退出對(duì)集團(tuán)的社會(huì)影響和日后市場(chǎng)拓展的影響。b） 經(jīng)濟(jì)效益方面：已產(chǎn)生的虧損、發(fā)生的退出費(fèi)用等。c） 其他方面：退出項(xiàng)目人員安置等。d） 須承擔(dān)的違約責(zé)任。（二）成立專項(xiàng)評(píng)審小組大區(qū)運(yùn)營(yíng)管理部須建立專項(xiàng)評(píng)審小組（包含運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、人力行政、市拓、工程、經(jīng)營(yíng)等部門），在接到項(xiàng)目退出申請(qǐng)后，須于5個(gè)工作日內(nèi)組織進(jìn)行各專業(yè)進(jìn)行調(diào)研，并于申請(qǐng)5個(gè)工作日內(nèi)評(píng)審該報(bào)告，并形成最終意見，經(jīng)大區(qū)總經(jīng)理最終決議審批向，集團(tuán)發(fā)起申請(qǐng)。集團(tuán)非住運(yùn)營(yíng)發(fā)展中心接到大區(qū)提報(bào)申請(qǐng)后，協(xié)調(diào)市場(chǎng)拓展中心在10個(gè)工作日內(nèi)組織評(píng)審會(huì)議，并對(duì)《項(xiàng)目退出分析報(bào)告》及《項(xiàng)目退出損益測(cè)算表》進(jìn)行評(píng)審，形成最終意見，主動(dòng)退出項(xiàng)目須集團(tuán)總裁決策。集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^后，由項(xiàng)目提起B(yǎng)MP審批流程，并附《項(xiàng)目退出分析報(bào)告》及《項(xiàng)目退出損益測(cè)算表》，由大區(qū)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人力行政、法務(wù)、工程、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人及大區(qū)總經(jīng)理會(huì)簽，集團(tuán)財(cái)務(wù)、人力行政、法務(wù)、工程、經(jīng)營(yíng)、非住宅運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審批，主動(dòng)退出項(xiàng)目須添加集團(tuán)總裁審批，形成最終退出決議。第十條成立退出工作小組（一） 經(jīng)各級(jí)審核、審批，形成項(xiàng)目退出最終決議后，顧問服務(wù)可依據(jù)與委托方協(xié)商結(jié)果，確定具體移交事項(xiàng)，并組織移交實(shí)施，完成《顧問合同》終止（中止）流程即可。（二） 簽訂全委服務(wù)的非住宅退出項(xiàng)目，由業(yè)務(wù)單元運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人牽頭，組織成立退出工作小組，由該業(yè)務(wù)單元運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長(zhǎng)，項(xiàng)目退出現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擔(dān)任副組長(zhǎng)，業(yè)務(wù)單元人力行政、財(cái)務(wù)、工程等相關(guān)職能部門或崗位予以配合，明確成員分工、確定完成周期節(jié)點(diǎn)，作好項(xiàng)目退出前期籌備工作，完成退出準(zhǔn)備及正式移交工作。（三）簽訂專項(xiàng)服務(wù)的非住宅退出項(xiàng)目，可根據(jù)專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容及涉及的退出事項(xiàng)，參考以下條款要求，組織項(xiàng)目退出計(jì)劃的制定、退出準(zhǔn)備、退出實(shí)施、后續(xù)處置、總結(jié)分析等相關(guān)事宜。第十一條退出實(shí)施計(jì)劃的制定（一） 項(xiàng)目退出工作小組須在最終決議后3個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)與委托方確定的計(jì)劃移交日期，制定《項(xiàng)目退出實(shí)施計(jì)劃》，明確責(zé)任部門人，確定完成起止日期，具體安排退出洽談、退出準(zhǔn)備、移交、善后處理等各階段工作，并與委托方溝通，確保雙方對(duì)項(xiàng)目退出工作推進(jìn)計(jì)劃達(dá)成共識(shí)，并報(bào)組長(zhǎng)審批。（二） 項(xiàng)目退出工作小組作好退出前期籌備工作，退出工作小組組長(zhǎng)監(jiān)督退出各事項(xiàng)有效落實(shí)，定期向非住宅運(yùn)營(yíng)發(fā)展中心各業(yè)態(tài)對(duì)接人提報(bào)跟進(jìn)信息，并及時(shí)進(jìn)行預(yù)警。具體事項(xiàng)及節(jié)點(diǎn)要求如下：全委項(xiàng)目須在確定計(jì)劃移交日期后3個(gè)工作日內(nèi)，以書面形式，將合同結(jié)束（中止）的具體內(nèi)容告知項(xiàng)目所在地區(qū)行政主管部門、街道辦事處。在確定計(jì)劃移交日期后3個(gè)工作日內(nèi)，須組織各崗位員工的溝通交流，并召開員工動(dòng)員大會(huì)，穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)，確保順利移交。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)《項(xiàng)目退出自查明細(xì)表》中相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行資料及現(xiàn)場(chǎng)的自查工作，并于計(jì)劃移交前5個(gè)工作日，完成各項(xiàng)整改事項(xiàng)，并進(jìn)行指定專人進(jìn)行驗(yàn)證。如委托方要求進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)的，須根據(jù)節(jié)點(diǎn)要求提前作好財(cái)務(wù)審核準(zhǔn)備工作。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，與委托方協(xié)商，達(dá)成書面協(xié)議，確認(rèn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修押金、公共經(jīng)營(yíng)收支等費(fèi)用的公示、清算工作。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，完成售水、售電、車管等系統(tǒng)核查及備份，并對(duì)各項(xiàng)（如：水、電、多種經(jīng)營(yíng)等）預(yù)收費(fèi)用處置事宜。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，制定各項(xiàng)欠費(fèi)（如有）收繳計(jì)劃進(jìn)行集中催繳。并于計(jì)劃移交日期前10個(gè)工作日，完成財(cái)務(wù)賬目賬冊(cè)的分類整理和移交準(zhǔn)備工作。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，向保險(xiǎn)公司發(fā)出終止通知，溝通保險(xiǎn)索賠事項(xiàng)（如有），并跟進(jìn)索賠狀況，確定付款日期。在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向物業(yè)所有使用人公示物業(yè)服務(wù)終止通知及物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況，公示期為15日或根據(jù)所在地行政主管部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)退出公示要求進(jìn)行公示。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目人員情況，制定項(xiàng)目退出員工調(diào)配及勞動(dòng)關(guān)系變更實(shí)施計(jì)劃，明確責(zé)任人，完成節(jié)點(diǎn)，定期跟進(jìn)落實(shí)情況。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)或根據(jù)服務(wù)、維修等供方協(xié)議合同約定提前終止約定，及時(shí)向項(xiàng)目簽訂合同的服務(wù)、維修等供方發(fā)出合同終止通知，并溝通供方人員分流安排。在移交后5個(gè)工作日內(nèi)，核查未結(jié)算費(fèi)用及對(duì)賬單，并按照大區(qū)支付流程進(jìn)行審批付款。在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)，制定拜訪計(jì)劃，指定責(zé)任人，作好提前預(yù)約工作，對(duì)所在地行政主管部門、公共事業(yè)部門、重要業(yè)/租戶進(jìn)行拜訪，作好服務(wù)終止的溝通，并于計(jì)劃移交日期前7個(gè)工作日全部完成拜訪溝通工作。在確定計(jì)劃移交日期后10個(gè)工作日內(nèi)，核查、清點(diǎn)項(xiàng)目退出固定資產(chǎn)、低值易耗品，盤點(diǎn)庫(kù)存情況，根據(jù)原接管移交、運(yùn)營(yíng)期間委托方出資購(gòu)買等物資臺(tái)賬進(jìn)行較驗(yàn)，于計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日作好物資移交準(zhǔn)備工作。在確定計(jì)劃移交日期后10個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)自行購(gòu)買的固定資產(chǎn)、低值易耗品等物資進(jìn)行建冊(cè)，由業(yè)務(wù)單元行政管理部統(tǒng)一調(diào)配，于計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日完成。在確定計(jì)劃移交日期后10個(gè)工作日內(nèi)，核查、盤點(diǎn)項(xiàng)目退出相關(guān)的公司證照、印章、牌匾、內(nèi)部文件/記錄、海報(bào)等，并于移交后5個(gè)工作日完成回收。在計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日，完成通信地址、聯(lián)系信信息的更改，辦理電話、互聯(lián)網(wǎng)等服務(wù)的終止、變更或移機(jī)事宜。在計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日，完成供水、供電等托收部門變更手續(xù)的辦理。在計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日，完成物業(yè)用房的清理，作好移交準(zhǔn)備工作。在移交當(dāng)日，明確各移交工作組對(duì)接人，完成資料、賬務(wù)、設(shè)備設(shè)施等移交工作。在移交當(dāng)日，備份退出項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間的OA系統(tǒng)、新融E等信息化系統(tǒng)相關(guān)運(yùn)行記錄，并刪除項(xiàng)目退出相關(guān)用戶信息。在完成移交后如涉及到工商、稅務(wù)、銀行等業(yè)務(wù)，須在關(guān)聯(lián)事務(wù)完結(jié)后，立即辦理注銷、終止等事宜。第十二條退出準(zhǔn)備（一） 資料移交準(zhǔn)備綜合資料移交準(zhǔn)備整理可對(duì)照委托方原接管交接時(shí)移交的竣工驗(yàn)收、技術(shù)等相關(guān)資料清單，逐項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)，按清單目錄順序歸類整理，并編制《資料移交明細(xì)表》，如有需要作好各類證件的復(fù)印留存。退出工作小組須指導(dǎo)、跟進(jìn)、監(jiān)督項(xiàng)目各專業(yè)部門作好資料移交的準(zhǔn)備，并于計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日完成，綜合資料一般可包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料＞項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告。＞規(guī)劃許可證。＞投資許可證。＞土地使用合同。＞建筑開工許可證。＞用地紅線圖?？⒐を?yàn)收資料＞竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。＞建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書。＞公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書。＞供水合同。＞供電協(xié)議書、許可證。＞供氣協(xié)議書、許可證。＞通信設(shè)施合格證。＞電梯許可證。機(jī)電設(shè)備資料＞機(jī)電設(shè)備出廠合格證。＞供電設(shè)備使用說明書。＞機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告。＞設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。2.業(yè)主檔案移交準(zhǔn)備業(yè)主檔案（含裝修檔案）紙質(zhì)資料及電子文檔移交時(shí)，須作好詳細(xì)列表，包括業(yè)主/租戶基礎(chǔ)信息、檔案及變更后信息，業(yè)主/租戶資料一般包括：業(yè)主/租戶基礎(chǔ)信息（含姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等）、購(gòu)房/租賃合同（如有）、交付資料、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)相關(guān)記錄等。裝修申請(qǐng)表、裝修圖紙、裝修管理協(xié)議/承諾、裝修驗(yàn)收、裝修過程管理記錄等。賬務(wù)資料移交準(zhǔn)備財(cái)務(wù)賬目移交包括物業(yè)維修基金賬目、經(jīng)營(yíng)性收支賬目及其他有必要移交的財(cái)務(wù)賬目。業(yè)務(wù)單元財(cái)務(wù)部須督促、指導(dǎo)和協(xié)同該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)相關(guān)人員，作好移交財(cái)務(wù)賬目賬冊(cè)的整理和準(zhǔn)備，必要時(shí)可提前進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。所有財(cái)務(wù)移交的準(zhǔn)備，須在計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日完成。準(zhǔn)備工作進(jìn)展須及時(shí)與退出工作小組溝通，保證整個(gè)移交工作的順利進(jìn)行。核算在物業(yè)服務(wù)期間歷史各項(xiàng)欠費(fèi)，制定收繳計(jì)劃，指定責(zé)任人進(jìn)行催繳。也可采取其他方法進(jìn)行索取，并整理、復(fù)印相關(guān)資料，作好證據(jù)收集。或爭(zhēng)取委托方和新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支持，在相關(guān)的移交資料上對(duì)此作明確的說明。作好各項(xiàng)預(yù)繳費(fèi)用處置工作，與相關(guān)方進(jìn)行意見征詢，確定處置方案，并組織實(shí)施。以上資料如有缺少或破損的，須有充分的理由說明或有委托方的認(rèn)可。如有外借須及時(shí)追還，作好移交準(zhǔn)備工作。已過期的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)記錄，須依據(jù)集團(tuán)檔案相關(guān)管理要求，進(jìn)行審批銷毀工作，并作好記錄。物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定的我方義務(wù)，須提供書面資料的，須預(yù)先作好準(zhǔn)備。因委托方原因未能移交的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料，必須整理成書面材料，以便明確問題的責(zé)任。（二）共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地移交準(zhǔn)備1退出工作小組須組織對(duì)須移交的共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地進(jìn)行一次全面的自查工作，自查時(shí)須填寫《項(xiàng)目退出自查明細(xì)表》，詳細(xì)記錄查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，自查記錄包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、檢查日期、檢查明細(xì)、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等。并對(duì)必要系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修，有需要時(shí)可組織相關(guān)部門的維修力量協(xié)同進(jìn)行。2共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地移交的依據(jù)是委托方在交接時(shí)，提供給物業(yè)公司的交接清單或相關(guān)資料，以及在經(jīng)營(yíng)性收入或維修基金中列支購(gòu)買的相關(guān)設(shè)施設(shè)備的清單或相關(guān)資料，梳理、編制《共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地移交明細(xì)表》，作好移交前的準(zhǔn)備。一般包含：建筑本體（承重墻體、柱、梁、屋頂、外墻、門廳、樓梯間、扶手、架空層、設(shè)備間、避雷設(shè)施等）供電系統(tǒng)（管路、配電箱及相關(guān)標(biāo)識(shí)等）。給排水系統(tǒng)（機(jī)房、管路、泵、相關(guān)標(biāo)識(shí)等）。供暖系統(tǒng)（機(jī)房、管路、泵、標(biāo)識(shí)等）照明系統(tǒng)（路燈、庭院燈、草坪燈及相關(guān)標(biāo)識(shí)等）。消防系統(tǒng)（消控系統(tǒng)、消防栓、消防箱、滅火器及相關(guān)標(biāo)識(shí)等）。電梯系統(tǒng)（電梯、井道、機(jī)房、相關(guān)標(biāo)識(shí)等）。弱電系統(tǒng)（網(wǎng)絡(luò)、通訊、有線電視等）智能化系統(tǒng)（可視對(duì)講、門禁、停車系統(tǒng)等）。監(jiān)控系統(tǒng)（監(jiān)控中心、周界監(jiān)控設(shè)施）。道路交通（停車場(chǎng)/車位、路面、側(cè)石、窨井及相關(guān)標(biāo)識(shí)等）。景觀（水系、小品、公共休閑桌椅、涼亭、小橋等）。健身娛樂設(shè)施及場(chǎng)地。綠地等。3由于自然損壞或其他不可抗因素造成的共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地?fù)p壞或報(bào)廢以及目前未能正常投入使用的情況，須在移交清單上作充分說明，取得委托方的認(rèn)可。4梳理開發(fā)建設(shè)單位未解決工程遺留問題及對(duì)日常管理影響重大的其他問題，并整理相關(guān)材料以便在移交時(shí)一并說明。5如年度工作計(jì)劃中需動(dòng)用物業(yè)維修基金、經(jīng)營(yíng)性收入進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)的，須整理各階段相關(guān)資料一并移交，并在移交時(shí)進(jìn)行說明。（三）物資移交準(zhǔn)備在原接管交接時(shí)物資清單（含固定資產(chǎn)、低值易耗品等）的基礎(chǔ)上對(duì)照進(jìn)行，梳理《物資移交明細(xì)表》，逐項(xiàng)檢查和保養(yǎng)，并安排必要的整改，同時(shí)作好相關(guān)記錄。對(duì)于由于自然損壞或其他不可抗因素造成的設(shè)施設(shè)備損壞或報(bào)廢以及目前未能正常投入使用的設(shè)施設(shè)備情況，須在移交清單上作充分說明，取得委托方的認(rèn)可。資產(chǎn)撤離及移交一般遵循以下原則:由委托方出資（開辦費(fèi)用或?qū)崍?bào)實(shí)銷）采買的物資、用項(xiàng)目公共經(jīng)營(yíng)收入或者物業(yè)維修資金采買的物資、由公司投入但因項(xiàng)目管理或者客戶生活中常用的剛需物資不得撤離。由公司投入但屬于公司為規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)或提升物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所投入的改善型物資及由供應(yīng)商或合作單位投入的其他經(jīng)營(yíng)類物資，可與委托方進(jìn)行協(xié)商，確定物資可撤離或移交，如確定此類物資撤離，須進(jìn)行公示，公示期須不少于7個(gè)工作日。（四） 鑰匙移交準(zhǔn)備在原接管交接時(shí)鑰匙清單的基礎(chǔ)上對(duì)照進(jìn)行，梳理《鑰匙/IC卡移交明細(xì)表》，逐項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)、檢查，并安排必要的修復(fù)，同時(shí)作好相關(guān)記錄。對(duì)于由于自然損壞或其他不可抗因素造成的鑰匙損壞的情況，須在移交清單上作充分說明，取得委托方的認(rèn)可。（五） 法律風(fēng)險(xiǎn)分析退出工作小組對(duì)前期準(zhǔn)備工作中發(fā)現(xiàn)的問題及處理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)工作進(jìn)行討論，如可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)問題，須連同大區(qū)/業(yè)務(wù)單元法務(wù)人員出具針對(duì)性解決方案，如退出過程中發(fā)生或可能發(fā)生的法律糾紛，須立即告知法務(wù)人員參與解決。（六） 員工溝通業(yè)務(wù)單元人力資源部門須組織各崗位員工的溝通交流，了解員工的思想動(dòng)態(tài)、崗位意向，以便合理安排工作崗位，并根據(jù)項(xiàng)目人員情況及項(xiàng)目退出整體進(jìn)度，在確定計(jì)劃移交日期后5個(gè)工作日內(nèi)完成員工調(diào)配及勞動(dòng)關(guān)系變更計(jì)劃，并根據(jù)節(jié)點(diǎn)要求，組織退出項(xiàng)目員工分流工作，確保移交事宜的有序開展。（七） 移交相關(guān)方溝通主動(dòng)了解委托方或新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接手續(xù)前提出的意見，退出工作小組須進(jìn)行核對(duì)，對(duì)其中的分歧之處，須及時(shí)與對(duì)方協(xié)調(diào)，達(dá)成一致。及時(shí)向委托方匯報(bào)項(xiàng)目退出準(zhǔn)備過程中存在的問題，重要問題須召開專題會(huì)議，形成書面會(huì)議紀(jì)要或相關(guān)協(xié)議。對(duì)移交方式和是否需要對(duì)移交財(cái)務(wù)資料進(jìn)行審計(jì)征求委托方意見。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭在退出信息對(duì)客釋放前，提前與行政主管部門溝通，包括但不限于所在地區(qū)行政主管部門、街道、社區(qū)（居委會(huì)）等，贏的主管部門的支持，積極配合相關(guān)部門提出的要求，并確認(rèn)移交中各政府部門到場(chǎng)人員信息等。大區(qū)/業(yè)務(wù)單元品牌策劃部須在項(xiàng)目退出前和退出期間與相關(guān)媒體進(jìn)行必要的溝通（如當(dāng)?shù)貓?bào)紙、論壇等），并對(duì)項(xiàng)目退出期間傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、自媒體等途徑的負(fù)面消息作好積極引導(dǎo)和及時(shí)處置。（八）移交儀式準(zhǔn)備根據(jù)移交工作計(jì)劃，退出工作小組須在計(jì)劃移交日期前5個(gè)工作日發(fā)函至委托方，確定移交日期及移交流程，必要時(shí)可邀請(qǐng)所在地行政主管部門、街道和社區(qū)（居委會(huì)）領(lǐng)導(dǎo)參加。移交工作小組須組織移交工作現(xiàn)場(chǎng)，包括必要的環(huán)境布置、各項(xiàng)資料準(zhǔn)備等，項(xiàng)目退出小組相關(guān)現(xiàn)場(chǎng)移交人員須隨帶移交資料，按照約定移交安排提前半小時(shí)到達(dá)移交現(xiàn)場(chǎng)，迎候委托方和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。第十三條退出實(shí)施（一） 根據(jù)委托方確定的移交方式進(jìn)行項(xiàng)目移交，如直接向新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交，移交工作須在委托方及當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T、街道、社區(qū)（居委會(huì)）領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行，以保證移交工作的規(guī)范性、公正性、安全性。（二） 項(xiàng)目退出工作小組組長(zhǎng)代表大區(qū)進(jìn)行移交工作，必要時(shí)可請(qǐng)大區(qū)領(lǐng)導(dǎo)出席移交儀式。移交時(shí)項(xiàng)目退出工作小組分別明確資料組、財(cái)務(wù)組、設(shè)施組、物資組等負(fù)責(zé)人員，協(xié)同接收方人員按移交準(zhǔn)備進(jìn)行逐項(xiàng)移交。具體實(shí)施如下：資料移交：在退出過程中資料移交，其本質(zhì)是將委托方在委托物業(yè)管理時(shí)交給項(xiàng)目資料返還給委托方。資料移交的依據(jù)是以與委托方在交接時(shí)有雙方或三方簽字的資料移交清單。資料移交后，須由資料組移交人員、委托方、監(jiān)交方，并在《資料移交明細(xì)表》上簽字確認(rèn)，以示物業(yè)資料移交的完成。如有新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，須四方簽字確認(rèn)。賬務(wù)移交：財(cái)務(wù)組須向委托方或在委托方要求下的新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，移交本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)維修基金、經(jīng)營(yíng)性收支、公共經(jīng)營(yíng)收支的賬目，具體可由大區(qū)業(yè)務(wù)單元財(cái)務(wù)人員實(shí)施移交，并就有關(guān)賬目問題作必要的回答或解釋。如事先有財(cái)務(wù)審計(jì)的，也可出具財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告供委托方查閱、核實(shí)。移交完成后，由委托方、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的三方及監(jiān)交方共同簽字確認(rèn)。共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地移交：由設(shè)施組、委托方、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)交方四方一同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)移交，詳細(xì)記錄移交情況，整理查驗(yàn)期間存在的問題，及時(shí)進(jìn)行遺留問題的整改，可與委托方協(xié)商，按達(dá)成的共識(shí)采取必要的措施后，三方或四方在移交清單上簽字確認(rèn)，完成共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地的移交。物資移交：由三方或四方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)移交，核對(duì)實(shí)物、庫(kù)存情況，在《物資移交明細(xì)表》詳細(xì)記錄移交情況，并及時(shí)進(jìn)行遺留問題的整改和溝通，按達(dá)成的共識(shí)采取必要的措施后，三方或四方在移交清單上簽字確認(rèn)，完成物資移交。鑰匙移交：設(shè)施組由三方或四方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)和測(cè)試，須在《鑰匙/IC卡移交明細(xì)表》詳細(xì)記錄移交情況，及時(shí)進(jìn)行遺留問題的整改和溝通，并按達(dá)成的共識(shí)采取必要的措施后，三方或四方在移交清單上簽字確認(rèn)，完成鑰匙移交。公共能耗結(jié)算：設(shè)施組協(xié)同委托方、、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)交方由三方在項(xiàng)目退出當(dāng)日查看項(xiàng)目公共水、電等表總讀數(shù)，并在《共用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地移交明細(xì)表》中作好記錄，由三方或四方簽字確認(rèn)。（三）移交過程中相關(guān)問題的處理對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，須詳細(xì)記錄，如未能現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)整改的事項(xiàng)，須進(jìn)行收集、匯總，填寫《項(xiàng)目移交遺留問題清單》，以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法。由于自然損壞或其他不可抗因素造成的設(shè)施設(shè)備損壞或報(bào)廢以及目前未能正常投入使用的設(shè)施設(shè)備情況應(yīng)在移交清單上作充分說明，取得委托方的認(rèn)可。應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)開發(fā)建設(shè)單位移交的資料，未能移交的資料，須提供原交接詳細(xì)清單復(fù)印件。移交過程中，項(xiàng)目退出工作小組須就委托方及物業(yè)接收方提出的相關(guān)問題作解釋和回答，參加移交各方須在所有移交清單上簽字蓋章確認(rèn)。經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，根據(jù)項(xiàng)目退出事宜的協(xié)議結(jié)果，須與委托方或新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂相應(yīng)的物業(yè)項(xiàng)目移交協(xié)議