非住宅項目退出管理辦法

第一章總則第一條為規(guī)范非住宅項目退出工作，防范管理風險，保持物業(yè)服務活動的秩序，確保退出工作依法有序平穩(wěn)過渡，使項目退出合法、合規(guī)、合情、合理，促進圓滿完成物業(yè)管理的退出，維護集團品牌的美譽度。第二章適用范圍第二條本管理辦法適用于融創(chuàng)服務集團所有在管非住宅項目，含自有、外接、收并購及合資公司項目。第三章定義第三條退出是指由于某種原因結(jié)束（中止）物業(yè)服務委托合同或前期物業(yè)服務合同，解除委托關(guān)系，退出該項目物業(yè)服務的過程。（一） 主動退出是指從利潤、風險、品牌影響等因素考慮，判斷項目不具備繼續(xù)接管的條件，主動提出提前解除合同或到期不再續(xù)約。（二） 被動退出是指委托方提前解除合同或到期不再續(xù)約。第四條委托方是指與集團、大區(qū)簽訂《前期物業(yè)服務合同》、《物業(yè)服務合同》、《物業(yè)專項服務合同》、《顧問合同》的協(xié)議單位，包含但不限于：關(guān)聯(lián)方、政府機構(gòu)、事業(yè)單位、商業(yè)公司、外資企業(yè)、業(yè)委會、個人等。第四章職責體系第五條非住宅運營發(fā)展中心（一） 負責退出制度的建立、實施、維護與改進，并進行培訓、指導及監(jiān)督。（二） 負責聯(lián)動集團市拓、經(jīng)營、工程等中心對退出項目進行方案評估，對被動退出項目進行現(xiàn)場評估。第六條大區(qū)非住宅運營管理部（一） 負責本區(qū)域內(nèi)退出制度的宣貫、培訓、指導及監(jiān)督。（二） 負責本區(qū)域內(nèi)項目退出的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)工作。（三） 組織成立專項評審小組，評估、審核退出方案及計劃，預控風險。（四） 負責組織各職能部門配合退出項目提前作好退出準備工作。（五）負責項目退出全過程的協(xié)調(diào)、跟進、監(jiān)督，上報項目退出工作實施情況及總結(jié)。第七條業(yè)務單元、非住宅物業(yè)服務中心（一） 負責項目退出申請的提報，編制退出各階段方案及計劃等，并報上級部門審批。（二） 組織成立項目退出工作小組，負責項目退出的現(xiàn)場組織、實施工作。（三） 依據(jù)本制度節(jié)點要求，有效的組織落實，確保項目退出的有序開展。（四） 定期收集項目退出的實施信息，并及時上報上級部門。第五章制度正文第八條退出條件（管理項目符合下列情況之一時可提出退出申請）（一） 因委托方違約，導致無法繼續(xù)履行合同條款。委托方發(fā)標資料與實際接管情況不符，導致物業(yè)管理界面模糊、運營困難。現(xiàn)場重大整改項（消防、安防、電梯等設(shè)施設(shè)備）通過溝通和發(fā)函，委托方未啟動專項維修基金提取和整改。（二） 非我方原因?qū)е挛飿I(yè)服務中心經(jīng)營虧損，已嚴重影響現(xiàn)場服務品質(zhì)。1項目經(jīng)過一個完整年度運營后虧損，且過程中實施改進方案后仍然虧損，預測第二年、第三年數(shù)據(jù)，三年合計毛利率低于0%時，考慮退出。2因委托方空置房物業(yè)費、公共經(jīng)營收益、其他約定等費用未能支付，造成物業(yè)經(jīng)營虧損。（三） 委托方因其他需求，提出不再續(xù)約或提前終止物業(yè)服務合同，經(jīng)過大區(qū)運營管理部、市場拓展部、總經(jīng)理升級確認后，仍不再續(xù)約或提前終止物業(yè)服務合同。（四） 我方從利潤、風險、品牌影響等因素考慮，判斷項目不具備繼續(xù)續(xù)簽的條件，主動提出到期不再續(xù)約。第九條退出評審（一）退出申請：由項目管理團隊發(fā)出退出申請，牽頭擬編制《項目退出分析報告》及《項目退出損益測算表》，分析報告中須包含以下內(nèi)容：法律風險分析：a） 分析當?shù)胤煞ㄒ?guī)，對項目退出是否有限制性規(guī)定進行評估，并擬定相應對策。b） 根據(jù)合同法等相關(guān)法律，分析前期簽訂的合同，協(xié)議是否存在違規(guī)情況，并擬定相應對策。c）退出的其他風險分析（包括退出實施過程中所能預見的障礙）。2.財務損益分析a） 三年損益測算（已發(fā)生金額及合同期內(nèi)的預測金額）b） 虧損原因分析3.退出利弊分析a） 社會效益方面：項目退出對集團的社會影響和日后市場拓展的影響。b） 經(jīng)濟效益方面：已產(chǎn)生的虧損、發(fā)生的退出費用等。c） 其他方面：退出項目人員安置等。d） 須承擔的違約責任。（二）成立專項評審小組大區(qū)運營管理部須建立專項評審小組（包含運營、財務、法務、人力行政、市拓、工程、經(jīng)營等部門），在接到項目退出申請后，須于5個工作日內(nèi)組織進行各專業(yè)進行調(diào)研，并于申請5個工作日內(nèi)評審該報告，并形成最終意見，經(jīng)大區(qū)總經(jīng)理最終決議審批向，集團發(fā)起申請。集團非住運營發(fā)展中心接到大區(qū)提報申請后，協(xié)調(diào)市場拓展中心在10個工作日內(nèi)組織評審會議，并對《項目退出分析報告》及《項目退出損益測算表》進行評審，形成最終意見，主動退出項目須集團總裁決策。集團評審通過后，由項目提起B(yǎng)MP審批流程，并附《項目退出分析報告》及《項目退出損益測算表》，由大區(qū)運營、財務、人力行政、法務、工程、經(jīng)營負責人及大區(qū)總經(jīng)理會簽，集團財務、人力行政、法務、工程、經(jīng)營、非住宅運營負責人進行審批，主動退出項目須添加集團總裁審批，形成最終退出決議。第十條成立退出工作小組（一） 經(jīng)各級審核、審批，形成項目退出最終決議后，顧問服務可依據(jù)與委托方協(xié)商結(jié)果，確定具體移交事項，并組織移交實施，完成《顧問合同》終止（中止）流程即可。（二） 簽訂全委服務的非住宅退出項目，由業(yè)務單元運營管理部負責人牽頭，組織成立退出工作小組，由該業(yè)務單元運營管理部負責人擔任組長，項目退出現(xiàn)場項目負責人擔任副組長，業(yè)務單元人力行政、財務、工程等相關(guān)職能部門或崗位予以配合，明確成員分工、確定完成周期節(jié)點，作好項目退出前期籌備工作，完成退出準備及正式移交工作。（三）簽訂專項服務的非住宅退出項目，可根據(jù)專項服務內(nèi)容及涉及的退出事項，參考以下條款要求，組織項目退出計劃的制定、退出準備、退出實施、后續(xù)處置、總結(jié)分析等相關(guān)事宜。第十一條退出實施計劃的制定（一） 項目退出工作小組須在最終決議后3個工作日內(nèi)，根據(jù)與委托方確定的計劃移交日期，制定《項目退出實施計劃》，明確責任部門人，確定完成起止日期，具體安排退出洽談、退出準備、移交、善后處理等各階段工作，并與委托方溝通，確保雙方對項目退出工作推進計劃達成共識，并報組長審批。（二） 項目退出工作小組作好退出前期籌備工作，退出工作小組組長監(jiān)督退出各事項有效落實，定期向非住宅運營發(fā)展中心各業(yè)態(tài)對接人提報跟進信息，并及時進行預警。具體事項及節(jié)點要求如下：全委項目須在確定計劃移交日期后3個工作日內(nèi)，以書面形式，將合同結(jié)束（中止）的具體內(nèi)容告知項目所在地區(qū)行政主管部門、街道辦事處。在確定計劃移交日期后3個工作日內(nèi)，須組織各崗位員工的溝通交流，并召開員工動員大會，穩(wěn)定團隊，確保順利移交。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，根據(jù)《項目退出自查明細表》中相關(guān)內(nèi)容進行資料及現(xiàn)場的自查工作，并于計劃移交前5個工作日，完成各項整改事項，并進行指定專人進行驗證。如委托方要求進行財務審計的，須根據(jù)節(jié)點要求提前作好財務審核準備工作。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，與委托方協(xié)商，達成書面協(xié)議，確認物業(yè)服務費、裝修押金、公共經(jīng)營收支等費用的公示、清算工作。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，完成售水、售電、車管等系統(tǒng)核查及備份，并對各項（如：水、電、多種經(jīng)營等）預收費用處置事宜。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，制定各項欠費（如有）收繳計劃進行集中催繳。并于計劃移交日期前10個工作日，完成財務賬目賬冊的分類整理和移交準備工作。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，向保險公司發(fā)出終止通知，溝通保險索賠事項（如有），并跟進索賠狀況，確定付款日期。在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向物業(yè)所有使用人公示物業(yè)服務終止通知及物業(yè)經(jīng)營性收入的收支情況，公示期為15日或根據(jù)所在地行政主管部門規(guī)定物業(yè)服務退出公示要求進行公示。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，根據(jù)項目人員情況，制定項目退出員工調(diào)配及勞動關(guān)系變更實施計劃，明確責任人，完成節(jié)點，定期跟進落實情況。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)或根據(jù)服務、維修等供方協(xié)議合同約定提前終止約定，及時向項目簽訂合同的服務、維修等供方發(fā)出合同終止通知，并溝通供方人員分流安排。在移交后5個工作日內(nèi)，核查未結(jié)算費用及對賬單，并按照大區(qū)支付流程進行審批付款。在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)，制定拜訪計劃，指定責任人，作好提前預約工作，對所在地行政主管部門、公共事業(yè)部門、重要業(yè)/租戶進行拜訪，作好服務終止的溝通，并于計劃移交日期前7個工作日全部完成拜訪溝通工作。在確定計劃移交日期后10個工作日內(nèi)，核查、清點項目退出固定資產(chǎn)、低值易耗品，盤點庫存情況，根據(jù)原接管移交、運營期間委托方出資購買等物資臺賬進行較驗，于計劃移交日期前5個工作日作好物資移交準備工作。在確定計劃移交日期后10個工作日內(nèi)，對自行購買的固定資產(chǎn)、低值易耗品等物資進行建冊，由業(yè)務單元行政管理部統(tǒng)一調(diào)配，于計劃移交日期前5個工作日完成。在確定計劃移交日期后10個工作日內(nèi)，核查、盤點項目退出相關(guān)的公司證照、印章、牌匾、內(nèi)部文件/記錄、海報等，并于移交后5個工作日完成回收。在計劃移交日期前5個工作日，完成通信地址、聯(lián)系信信息的更改，辦理電話、互聯(lián)網(wǎng)等服務的終止、變更或移機事宜。在計劃移交日期前5個工作日，完成供水、供電等托收部門變更手續(xù)的辦理。在計劃移交日期前5個工作日，完成物業(yè)用房的清理，作好移交準備工作。在移交當日，明確各移交工作組對接人，完成資料、賬務、設(shè)備設(shè)施等移交工作。在移交當日，備份退出項目在運營期間的OA系統(tǒng)、新融E等信息化系統(tǒng)相關(guān)運行記錄，并刪除項目退出相關(guān)用戶信息。在完成移交后如涉及到工商、稅務、銀行等業(yè)務，須在關(guān)聯(lián)事務完結(jié)后，立即辦理注銷、終止等事宜。第十二條退出準備（一） 資料移交準備綜合資料移交準備整理可對照委托方原接管交接時移交的竣工驗收、技術(shù)等相關(guān)資料清單，逐項進行核對，按清單目錄順序歸類整理，并編制《資料移交明細表》，如有需要作好各類證件的復印留存。退出工作小組須指導、跟進、監(jiān)督項目各專業(yè)部門作好資料移交的準備，并于計劃移交日期前5個工作日完成，綜合資料一般可包括：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料＞項目開發(fā)批準報告。＞規(guī)劃許可證。＞投資許可證。＞土地使用合同。＞建筑開工許可證。＞用地紅線圖?？⒐を炇召Y料＞竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。＞建設(shè)工程竣工驗收證書。＞公共配套設(shè)施綜合驗收合格書。＞供水合同。＞供電協(xié)議書、許可證。＞供氣協(xié)議書、許可證。＞通信設(shè)施合格證。＞電梯許可證。機電設(shè)備資料＞機電設(shè)備出廠合格證。＞供電設(shè)備使用說明書。＞機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告。＞設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。2.業(yè)主檔案移交準備業(yè)主檔案（含裝修檔案）紙質(zhì)資料及電子文檔移交時，須作好詳細列表，包括業(yè)主/租戶基礎(chǔ)信息、檔案及變更后信息，業(yè)主/租戶資料一般包括：業(yè)主/租戶基礎(chǔ)信息（含姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等）、購房/租賃合同（如有）、交付資料、物業(yè)服務事項相關(guān)記錄等。裝修申請表、裝修圖紙、裝修管理協(xié)議/承諾、裝修驗收、裝修過程管理記錄等。賬務資料移交準備財務賬目移交包括物業(yè)維修基金賬目、經(jīng)營性收支賬目及其他有必要移交的財務賬目。業(yè)務單元財務部須督促、指導和協(xié)同該項目的財務相關(guān)人員，作好移交財務賬目賬冊的整理和準備，必要時可提前進行財務審計。所有財務移交的準備，須在計劃移交日期前5個工作日完成。準備工作進展須及時與退出工作小組溝通，保證整個移交工作的順利進行。核算在物業(yè)服務期間歷史各項欠費，制定收繳計劃，指定責任人進行催繳。也可采取其他方法進行索取，并整理、復印相關(guān)資料，作好證據(jù)收集。或爭取委托方和新選聘物業(yè)服務企業(yè)的支持，在相關(guān)的移交資料上對此作明確的說明。作好各項預繳費用處置工作，與相關(guān)方進行意見征詢，確定處置方案，并組織實施。以上資料如有缺少或破損的，須有充分的理由說明或有委托方的認可。如有外借須及時追還，作好移交準備工作。已過期的項目運營記錄，須依據(jù)集團檔案相關(guān)管理要求，進行審批銷毀工作，并作好記錄。物業(yè)管理服務合同中明確約定的我方義務，須提供書面資料的，須預先作好準備。因委托方原因未能移交的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料，必須整理成書面材料，以便明確問題的責任。（二）共用設(shè)施設(shè)備及公共場地移交準備1退出工作小組須組織對須移交的共用設(shè)施設(shè)備及公共場地進行一次全面的自查工作，自查時須填寫《項目退出自查明細表》，詳細記錄查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，自查記錄包括查驗項目名稱、檢查日期、檢查明細、查驗結(jié)論、存在問題等。并對必要系統(tǒng)進行養(yǎng)護、維修，有需要時可組織相關(guān)部門的維修力量協(xié)同進行。2共用設(shè)施設(shè)備及公共場地移交的依據(jù)是委托方在交接時，提供給物業(yè)公司的交接清單或相關(guān)資料，以及在經(jīng)營性收入或維修基金中列支購買的相關(guān)設(shè)施設(shè)備的清單或相關(guān)資料，梳理、編制《共用設(shè)施設(shè)備及公共場地移交明細表》，作好移交前的準備。一般包含：建筑本體（承重墻體、柱、梁、屋頂、外墻、門廳、樓梯間、扶手、架空層、設(shè)備間、避雷設(shè)施等）供電系統(tǒng)（管路、配電箱及相關(guān)標識等）。給排水系統(tǒng)（機房、管路、泵、相關(guān)標識等）。供暖系統(tǒng)（機房、管路、泵、標識等）照明系統(tǒng)（路燈、庭院燈、草坪燈及相關(guān)標識等）。消防系統(tǒng)（消控系統(tǒng)、消防栓、消防箱、滅火器及相關(guān)標識等）。電梯系統(tǒng)（電梯、井道、機房、相關(guān)標識等）。弱電系統(tǒng)（網(wǎng)絡(luò)、通訊、有線電視等）智能化系統(tǒng)（可視對講、門禁、停車系統(tǒng)等）。監(jiān)控系統(tǒng)（監(jiān)控中心、周界監(jiān)控設(shè)施）。道路交通（停車場/車位、路面、側(cè)石、窨井及相關(guān)標識等）。景觀（水系、小品、公共休閑桌椅、涼亭、小橋等）。健身娛樂設(shè)施及場地。綠地等。3由于自然損壞或其他不可抗因素造成的共用設(shè)施設(shè)備及公共場地損壞或報廢以及目前未能正常投入使用的情況，須在移交清單上作充分說明，取得委托方的認可。4梳理開發(fā)建設(shè)單位未解決工程遺留問題及對日常管理影響重大的其他問題，并整理相關(guān)材料以便在移交時一并說明。5如年度工作計劃中需動用物業(yè)維修基金、經(jīng)營性收入進行維修養(yǎng)護事項的，須整理各階段相關(guān)資料一并移交，并在移交時進行說明。（三）物資移交準備在原接管交接時物資清單（含固定資產(chǎn)、低值易耗品等）的基礎(chǔ)上對照進行，梳理《物資移交明細表》，逐項檢查和保養(yǎng)，并安排必要的整改，同時作好相關(guān)記錄。對于由于自然損壞或其他不可抗因素造成的設(shè)施設(shè)備損壞或報廢以及目前未能正常投入使用的設(shè)施設(shè)備情況，須在移交清單上作充分說明，取得委托方的認可。資產(chǎn)撤離及移交一般遵循以下原則:由委托方出資（開辦費用或?qū)崍髮嶄N）采買的物資、用項目公共經(jīng)營收入或者物業(yè)維修資金采買的物資、由公司投入但因項目管理或者客戶生活中常用的剛需物資不得撤離。由公司投入但屬于公司為規(guī)避管理風險或提升物業(yè)管理服務標準所投入的改善型物資及由供應商或合作單位投入的其他經(jīng)營類物資，可與委托方進行協(xié)商，確定物資可撤離或移交，如確定此類物資撤離，須進行公示，公示期須不少于7個工作日。（四） 鑰匙移交準備在原接管交接時鑰匙清單的基礎(chǔ)上對照進行，梳理《鑰匙/IC卡移交明細表》，逐項進行核對、檢查，并安排必要的修復，同時作好相關(guān)記錄。對于由于自然損壞或其他不可抗因素造成的鑰匙損壞的情況，須在移交清單上作充分說明，取得委托方的認可。（五） 法律風險分析退出工作小組對前期準備工作中發(fā)現(xiàn)的問題及處理過程中的重點、難點工作進行討論，如可能存在的法律風險問題，須連同大區(qū)/業(yè)務單元法務人員出具針對性解決方案，如退出過程中發(fā)生或可能發(fā)生的法律糾紛，須立即告知法務人員參與解決。（六） 員工溝通業(yè)務單元人力資源部門須組織各崗位員工的溝通交流，了解員工的思想動態(tài)、崗位意向，以便合理安排工作崗位，并根據(jù)項目人員情況及項目退出整體進度，在確定計劃移交日期后5個工作日內(nèi)完成員工調(diào)配及勞動關(guān)系變更計劃，并根據(jù)節(jié)點要求，組織退出項目員工分流工作，確保移交事宜的有序開展。（七） 移交相關(guān)方溝通主動了解委托方或新選聘物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接手續(xù)前提出的意見，退出工作小組須進行核對，對其中的分歧之處，須及時與對方協(xié)調(diào)，達成一致。及時向委托方匯報項目退出準備過程中存在的問題，重要問題須召開專題會議，形成書面會議紀要或相關(guān)協(xié)議。對移交方式和是否需要對移交財務資料進行審計征求委托方意見。項目負責人牽頭在退出信息對客釋放前，提前與行政主管部門溝通，包括但不限于所在地區(qū)行政主管部門、街道、社區(qū)（居委會）等，贏的主管部門的支持，積極配合相關(guān)部門提出的要求，并確認移交中各政府部門到場人員信息等。大區(qū)/業(yè)務單元品牌策劃部須在項目退出前和退出期間與相關(guān)媒體進行必要的溝通（如當?shù)貓蠹?、論壇等），并對項目退出期間傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、自媒體等途徑的負面消息作好積極引導和及時處置。（八）移交儀式準備根據(jù)移交工作計劃，退出工作小組須在計劃移交日期前5個工作日發(fā)函至委托方，確定移交日期及移交流程，必要時可邀請所在地行政主管部門、街道和社區(qū)（居委會）領(lǐng)導參加。移交工作小組須組織移交工作現(xiàn)場，包括必要的環(huán)境布置、各項資料準備等，項目退出小組相關(guān)現(xiàn)場移交人員須隨帶移交資料，按照約定移交安排提前半小時到達移交現(xiàn)場，迎候委托方和相關(guān)領(lǐng)導。第十三條退出實施（一） 根據(jù)委托方確定的移交方式進行項目移交，如直接向新選聘物業(yè)服務企業(yè)移交，移交工作須在委托方及當?shù)匦姓鞴懿块T、街道、社區(qū)（居委會）領(lǐng)導的監(jiān)督指導下進行，以保證移交工作的規(guī)范性、公正性、安全性。（二） 項目退出工作小組組長代表大區(qū)進行移交工作，必要時可請大區(qū)領(lǐng)導出席移交儀式。移交時項目退出工作小組分別明確資料組、財務組、設(shè)施組、物資組等負責人員，協(xié)同接收方人員按移交準備進行逐項移交。具體實施如下：資料移交：在退出過程中資料移交，其本質(zhì)是將委托方在委托物業(yè)管理時交給項目資料返還給委托方。資料移交的依據(jù)是以與委托方在交接時有雙方或三方簽字的資料移交清單。資料移交后，須由資料組移交人員、委托方、監(jiān)交方，并在《資料移交明細表》上簽字確認，以示物業(yè)資料移交的完成。如有新選聘物業(yè)服務企業(yè)一同參加移交，須四方簽字確認。賬務移交：財務組須向委托方或在委托方要求下的新選聘物業(yè)服務企業(yè)，移交本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)維修基金、經(jīng)營性收支、公共經(jīng)營收支的賬目，具體可由大區(qū)業(yè)務單元財務人員實施移交，并就有關(guān)賬目問題作必要的回答或解釋。如事先有財務審計的，也可出具財務審計報告供委托方查閱、核實。移交完成后，由委托方、新選聘物業(yè)服務企業(yè)在內(nèi)的三方及監(jiān)交方共同簽字確認。共用設(shè)施設(shè)備及公共場地移交：由設(shè)施組、委托方、新選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)交方四方一同進行現(xiàn)場移交，詳細記錄移交情況，整理查驗期間存在的問題，及時進行遺留問題的整改，可與委托方協(xié)商，按達成的共識采取必要的措施后，三方或四方在移交清單上簽字確認，完成共用設(shè)施設(shè)備及公共場地的移交。物資移交：由三方或四方進行現(xiàn)場移交，核對實物、庫存情況，在《物資移交明細表》詳細記錄移交情況，并及時進行遺留問題的整改和溝通，按達成的共識采取必要的措施后，三方或四方在移交清單上簽字確認，完成物資移交。鑰匙移交：設(shè)施組由三方或四方進行現(xiàn)場核對和測試，須在《鑰匙/IC卡移交明細表》詳細記錄移交情況，及時進行遺留問題的整改和溝通，并按達成的共識采取必要的措施后，三方或四方在移交清單上簽字確認，完成鑰匙移交。公共能耗結(jié)算：設(shè)施組協(xié)同委托方、、新選聘物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)交方由三方在項目退出當日查看項目公共水、電等表總讀數(shù)，并在《共用設(shè)施設(shè)備及公共場地移交明細表》中作好記錄，由三方或四方簽字確認。（三）移交過程中相關(guān)問題的處理對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，須詳細記錄，如未能現(xiàn)場及時整改的事項，須進行收集、匯總，填寫《項目移交遺留問題清單》，以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法。由于自然損壞或其他不可抗因素造成的設(shè)施設(shè)備損壞或報廢以及目前未能正常投入使用的設(shè)施設(shè)備情況應在移交清單上作充分說明，取得委托方的認可。應當移交物業(yè)承接查驗時開發(fā)建設(shè)單位移交的資料，未能移交的資料，須提供原交接詳細清單復印件。移交過程中，項目退出工作小組須就委托方及物業(yè)接收方提出的相關(guān)問題作解釋和回答，參加移交各方須在所有移交清單上簽字蓋章確認。經(jīng)查驗符合要求的，根據(jù)項目退出事宜的協(xié)議結(jié)果，須與委托方或新選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂相應的物業(yè)項目移交協(xié)議