2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》高分通關卷3

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問答題（共5題，共5分）

1.甲公司擁有一處自建的商業(yè)房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)占地面積4500㎡，總建筑面積10000㎡，2022年竣工，當時同類同地區(qū)物業(yè)的售價達到1.5萬元/㎡，甲公司選擇了出租經(jīng)營，并未銷售任何物業(yè)。2022年5月甲公司因業(yè)務需要將此處房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。某房地產(chǎn)估價公司接受委托，給出估價結果為12000元/㎡。甲公司拿到估價報告后，頗感不解，因為當年實際投入成本已達12000元/㎡，而且未考慮開發(fā)利潤及利息；而估價公司認為自己的估價結果是合理的。請問估價公司有何理由認為其估價結果是合理的

2.國家因建設高速公路的需要，現(xiàn)擬對李某的廠房進行征收，并委托甲房地產(chǎn)估價機構對此廠房進行評估。注冊房地產(chǎn)估價師對工廠進行了實地查勘，并出具了估價報告。但是李某認為估價結果與自己的期望值相差太大，對估價結果非常不滿。若李某拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章時，房地產(chǎn)估價機構應該怎么處理若李某對估價結果有異議時，應如何處理

3.某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672㎡；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300㎡；辦公樓建筑面積1050㎡；臨街商業(yè)用房建筑面積580㎡，已出租。商業(yè)用房的用地已于2022年辦理了土地使用權出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權證和房屋所有權證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構預測開發(fā)效益。請問：房地產(chǎn)估價機構應搜集哪些資料

4.下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分，請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在括號后面空格處的不計分）

房地產(chǎn)估價報告

估價報告編號：××[2022]第××××號

估價項目名稱：××市××路×××號××商業(yè)房地產(chǎn)價值評估

估價委托人：××法院

房地產(chǎn)估價機構：××房地產(chǎn)估價有限公司

注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號×××），×××（注冊號×××）

估價作業(yè)期：2022年6月14日至2022年6月19日

致估價委托人函（略）

目錄（略）

估價師聲明（略）

估價假設和限制條件

1.本次評估涉及的權屬資料均由委托人提供，委托人對所提供資料的真實性和合法性負責。

2.估價對象在價值時點達到最高最佳利用狀態(tài)，其運作方式合法。

3.估價對象房地產(chǎn)本身不存在質量問題。

4.房地產(chǎn)市場在本估價報告應用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。

5.估價對象房地產(chǎn)在本估價報告應用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。

6.至價值時點，其他樓層均已經(jīng)到期或馬上到期，只有第一層商業(yè)用房租賃期限到2022年6月30日到期，鑒于本次評估的特定估價目的，評估時不考慮租賃情況對估價對象評估價值的影響。

7.至價值時點，估價對象已抵押給××銀行××支行，權利價值共計240萬元。由于本次估價目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評估房地產(chǎn)市場價值，故本次評估未考慮已抵押他項權利對房地產(chǎn)價值的影響。

（其他假設和限制條件略）

估價結果報告

（一）估價委托人（略）

（二）房地產(chǎn)估價機構

估價機構：×××房地產(chǎn)估價有限公司

住所：××市××區(qū)××路××號××大廈10樓

法定代表人：×××

資質等級：一級

證書編號：建房估證字【2022】×××號

有效期限：2022年××月××日至2022年××月××日

（三）估價目的

為估價委托人執(zhí)行司法案件的需要提供房地產(chǎn)市場價值參考。

（四）估價對象

1.土地實物狀況描述

估價對象所在宗地坐落于××市××區(qū)××號，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣），紅線內(nèi)場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

2.建筑物實物狀況描述

經(jīng)實地查勘，估價對象為××市××區(qū)××號的商業(yè)房地產(chǎn)的一樓，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結構的商業(yè)樓，建成于2022年10月18日，1-5層為商業(yè)裙樓，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調及智能煙感自動噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。

估價對象室內(nèi)附著的裝修及基本設施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調，水電設施均采用暗裝方式。估價對象的樓宇基礎無沉降情況，估價對象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風較好，經(jīng)實地查勘及委托方介紹，估價對象現(xiàn)已出租作商業(yè)使用，保養(yǎng)維護情況良好，為完好房。

3.估價對象權益狀況描述與分析

依據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權證》（粵房地權證穗字第××××號、粵房地權證穗字第××××號、粵房地權證穗字第××××號、粵房地權證穗字第××××號）等資料記載，房地產(chǎn)權屬人均為×××。

權屬來源方式：估價對象權屬來源于購買所得。

估價對象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實地查勘，估價對象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。估價對象土地所有權為國有，共用土地為國有出讓土地使用權，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權人共同使用，土地用途為商業(yè)用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為40年，至價值時點為止，剩余土地使用年限為29.33年。土地所有者為國家，土地使用權人為×××。

4.估價對象區(qū)位狀況

（1）位置現(xiàn)狀描述與分析

1）坐落：××市××區(qū)××號。

2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。

3）與主要設施距離：距離市級商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。

4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。

5）朝向：樓宇主朝向為南、北。

6）樓層：總樓層5層，估價對象在1樓。

（2）周圍環(huán)境狀況描述與分析

1）自然環(huán)境：估價對象所在區(qū)域屬于城市城區(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。

2）人文環(huán)境：估價對象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。毗鄰黃花崗科技園，是××市內(nèi)重要商務辦公區(qū)。

（3）景觀狀況描述與分析

區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。

（4）外部配套設施狀況描述與分析

1）基礎設施：估價對象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎設施完備度高。

2）公共服務設施：估價對象附近有學校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場、派出所等市政配套設施，公共服務設施完善。

（五）價值時點

2022年6月17日（確定理由略）

（六）價值類型

估價中采用公開市場價值標準，即所評估出的客觀合理價格應是在滿足本次估價全部假設和限制條件下于價值時點的市場價值。

（七）估價原則

本次估價遵循合法原則、最高最佳利用原則、替代原則、價值時點原則、獨立、客觀、公正原則、謹慎原則等房地產(chǎn)估價原則。

（八）估價依據(jù)

1.法律、法規(guī)和政策性文件

①《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；

②《中華人民共和國土地管理法》；

③《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

④《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》；

⑤《中華人民共和國拍賣法》。

2.技術標準、規(guī)程、規(guī)范

①《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

②《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2022）。

3.委托方提供的相關資料（略）

4.估價人員調查收集的相關資料

①估價人員現(xiàn)場查勘和估價機構掌握的其他相關資料；

②估價對象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、同類房地產(chǎn)市場交易等數(shù)據(jù)資料。

（九）估價方法

估價對象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型物業(yè)近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進行評估。

因成本法計算會拉低房地產(chǎn)價值，所以，不選取成本法。

綜上所述，同時結合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進行評估。估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，結合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質的房地產(chǎn)市場情況進行調查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

比較法原理：是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或使用價值相同的交易實例與估價對象房地產(chǎn)加以對照比較，就兩者之間影響該房地產(chǎn)的交易情況、日期、區(qū)域及個別因素等的差別進行修正，計算估價對象房地產(chǎn)價值。

收益法原理：如果將價值時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定收益的房地產(chǎn)，預示著在未來的收益期內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與未來一系列凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是房地產(chǎn)的價值。

（十）估價結果

本次估價對象為××市××區(qū)××號樓1樓建筑面積合計共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，考慮到各估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，特別是商業(yè)類物業(yè)的實際市場情況，考究各種估價方法后，認為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價對象的市場行情。故分別運用比較法和收益法經(jīng)過全面細致的測算，并結合估價經(jīng)驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在價值時點2022年6月17日符合本報告估價假設和限制條件的狀況下的公開市場總價值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾壹萬捌千玖佰零伍元整。

（十一）注冊房地產(chǎn)估價師

（十二）實地查勘期

二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。

（十三）估價作業(yè)日期

二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。

商業(yè)房地產(chǎn)市場價值評估技術報告

一、估價對象描述與分析

（一）估價對象實物狀況描述與分析

1.土地實物狀況描述

估價對象所在宗地坐落于××市××區(qū)××號，土地規(guī)劃用途為商業(yè)用地，宗地總體形狀較規(guī)則，南臨環(huán)市東路、北臨光明路、其余臨內(nèi)街，地勢平坦，地基承載力一般，無不良地質現(xiàn)象，土壤為酸性紅土。土地開發(fā)程度達到宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊、通煤氣），紅線內(nèi)場地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地綠化。

2.建筑物實物狀況描述

經(jīng)實地查勘，估價對象為××市××區(qū)××號的商業(yè)房地產(chǎn)，所在建筑物為一幢5層鋼筋混凝土結構的商業(yè)樓一樓，建成于2022年10月18日，樓宇外墻為玻璃幕墻，供水和排水均采用PVC水管，供水方式為市政自來水直供用戶，其中高層部分采用分段水泵加壓方式直供用戶，排水方式為雨污合流，樓宇安裝多部電梯、中央空調及智能煙感自動噴淋消防系統(tǒng)，由市政電網(wǎng)供電。

估價對象室內(nèi)附著的裝修及基本設施為：室內(nèi)地面鋪大理石及地毯，內(nèi)墻涂乳膠漆，天花吊頂，安裝玻璃窗、玻璃門，樓宇安裝高速電梯及中央空調，水電設施均采用暗裝方式。估價對象的樓宇基礎無沉降情況，估價對象室內(nèi)空間布局合理，采光、通風較好，經(jīng)實地查勘及委托方介紹，估價對象現(xiàn)已出租作辦公使用，保養(yǎng)維護情況良好，為完好房。

（二）估價對象權益狀況描述與分析

1.合法權利人

依據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權證》（粵房地權證穗字第××××號、粵房地權證穗字第××××號、粵房地權證穗字第××××號、粵房地權證穗字第××××號）等資料記載，房地產(chǎn)權屬人均為×××。

2.權屬來源方式

估價對象權屬來源于購買所得。

3.土地權益狀況描述

估價對象土地所有權為國有，共用土地為國有出讓土地使用權，共用土地面積為共用整棟樓房的產(chǎn)權人共同使用，土地用途為商業(yè)用地，土地已辦理有償使用手續(xù)，使用年限為40年，至價值時點為止，剩余土地使用年限為33.91年。土地所有者為國家，土地使用權人為×××。

4.建筑物權益狀況描述

估價對象房屋建筑面積為1340.45m2，經(jīng)實地查勘，估價對象所在樓宇有專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理。

（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析

1.位置現(xiàn)狀描述與分析

1）座落：××市××區(qū)××號。

2）方位：城市市區(qū)地帶，越秀區(qū)中部。

3）與主要設施距離：距離市級商業(yè)中心世貿(mào)中心約0.5km。

4）臨街狀況：南臨環(huán)市東路，屬于東西向主干道。

5）朝向：樓宇主朝向為南、北。

6）樓層：總樓層5層，估價對象在1樓。

2.周圍環(huán)境狀況描述與分析

1）自然環(huán)境：估價對象所在區(qū)域屬于城市城區(qū)地帶，現(xiàn)已大部分開發(fā)為高樓大廈，原始地貌及自然環(huán)境已城市化，自然環(huán)境一般。

2）人文環(huán)境：估價對象所在區(qū)域主要人群為淘金商圈附近的白領與企事業(yè)單位職工等，治安狀況較好，衛(wèi)生條件較好。

3.景觀狀況描述與分析

區(qū)域內(nèi)主要為城景、街景，區(qū)域內(nèi)有黃花崗公園等休閑場所，沒有其他特殊景觀。

4.外部配套設施狀況描述與分析

1）基礎設施：估價對象所在道路與環(huán)市路等主干道相接，供水、排水、供電、通信、燃氣和有線電視與市政管網(wǎng)連接，可保證日常使用，基礎設施完備度高。

2）公共服務設施：估價對象附近有學校、幼兒園、銀行、衛(wèi)生所、市場、派出所等市政配套設施，公共服務設施完善。

二、市場背景描述與分析（略）

三、最高最佳利用分析

1.合法性分析

估價對象為××市××區(qū)××號的商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)估價委托人提供的《××省房地產(chǎn)權證》等資料記載，其證載合法批準用途為商業(yè)，實際用途亦為商業(yè)，本次估價按其法定商業(yè)用途進行估價。

2.利用方式分析

最高最佳利用原則要求評估價值應是在合法利用方式下，各種可能的利用方式中能夠使估價對象的價值達到最大的利用方式的估價結果，具體如下：

（1）保持現(xiàn)狀前提：估價對象房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用為前提進行估價，保持現(xiàn)狀的條件是新房地產(chǎn)價值減將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)價值。

（2）裝飾裝修改造前提：估價對象房地產(chǎn)進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以利用為前提進行，對估價對象進行裝飾裝修改造的條件是裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值大于現(xiàn)狀裝修的房地產(chǎn)價值。

（3）改變用途前提（略）

（4）重新開發(fā)前提（略）

（5）上述情況的某種組合：估價對象改變用途和裝飾裝修改造再予以利用最為有利時，應以改變用途和裝飾裝修改造再予以利用為前提進行估價，對估價對象改變用途和裝飾裝修改造的條件是改變用途和裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值減改變用途和裝飾裝修改造的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)狀用途的房地產(chǎn)價值。

估價對象為××市××區(qū)××號1層的商業(yè)房地產(chǎn)。目前估價對象出租作商業(yè)使用，估價對象所在樓宇建筑結構合理，耐用性好，裝修豪華，保養(yǎng)維護良好。估價對象約建于2022年，裝修成新度較高，重新裝修對房地產(chǎn)價值影響較??；估價對象規(guī)劃為商業(yè)，按現(xiàn)行××市政策，改變用途和重新開發(fā)的情況可能性非常小；預計未來估價對象將繼續(xù)保持商業(yè)現(xiàn)狀使用。

四、估價方法適用性分析

1.估價方法選取

通行的房地產(chǎn)評估方法有比較法、收益法、假設開發(fā)法、成本法，估價方法的選擇應按照房地產(chǎn)評估技術規(guī)則，根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)育狀況，并結合該項目的具體特點以及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。

（1）估價對象法定批準用途為商業(yè)，已建成投入，不屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，可再開發(fā)能力較低，因此不適宜選用假設開發(fā)法進行評估。

（2）估價對象屬于商業(yè)用途，屬于收益性物業(yè)，且估價對象所在區(qū)域的類似物業(yè)出租成交較活躍，可以獲取市場出租交易案例，具備采用收益法進行評估測算的條件，故此次評估適宜采用收益法。

（3）估價對象所在區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，同一類型商業(yè)物業(yè)近期成交較多，特別是估價對象所在樓宇市場交易案例較多，故適宜采用比較法進行評估。

（4）因成本法計算會拉低房地產(chǎn)價值，所以，不選取成本法。

綜上所述，同時結合本次評估背景，考慮方法的適宜性和可操作性，我們認為適宜采用比較法和收益法進行評估。估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘，結合估價對象的實際情況，并對鄰近地段和區(qū)域同類性質的房地產(chǎn)市場情況進行調查之后，決定選取比較法和收益法作為估價方法。

比較法技術路線（略）

收益法技術路線（略）

五、估價測算過程

1.收益法計算過程

（1）公式選用

估價對象為出租型的商業(yè)物業(yè)，××市一般出租物業(yè)在簽訂合同時均會不同程度設定租金遞增幅度，以規(guī)避房地產(chǎn)市場行情變動、物價變動、利率變動等風險，故采用報酬資本化法，并考慮凈收益按一定比率遞增，以使估價結果符合市場行情。

收益法測算公式為：

V一房地產(chǎn)價值；

A一未來第一年房地產(chǎn)凈收益；

Y一報酬率；

g一凈收益逐年遞增的比率；

n一房地產(chǎn)剩余收益年限。

（2）租金收入的確定

經(jīng)過對周邊房地產(chǎn)市場的調查，結合估價對象的特點，選取了三個類似同類型商業(yè)出租交易實例作為比較實例，將估價對象與各案例進行比較，對比較案例的交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況等方面與估價對象進行比較和修正，求取估價對象市場租金為100元／m2。具體測算過程略。

（3）有效出租面積的確定

根據(jù)估價人員對周邊市場的調查，周邊同類型商業(yè)物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價對象出租面積為《××省房地產(chǎn)權證》登記的建筑面積為1340.45m2，即有效出租面積為100%。

（4）空置率的確定

據(jù)了解××市商業(yè)物業(yè)在2022年上半年市場平均空置率為7％。經(jīng)調查，估價對象位于××市城區(qū)重要的商務區(qū)域，周圍人流密集，商務氛圍好，考慮估價對象的實際情況，取空置率為5%。

（5）其他收入的確定

根據(jù)相關調查的數(shù)據(jù)，××市出租房屋一般收承租方二至三個月的租金作為押金，并租賃期滿后無息退還，當下銀行存款利率3.5%，則估價對象租期外其他收入情況如下：

其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。

（6）租金變化趨勢分析

估價對象位于××繁華區(qū)域，設定其可持續(xù)經(jīng)營，預測其發(fā)展前景，據(jù)調查，該市本路段同類型商業(yè)物業(yè)的年租金增長率在2％至5％之間，遵守謹慎原則，擬定估價對象租金年均增長率為3.8%。

（7）年有效毛收入

年有效毛收入=（潛在毛租金收入×12個月×有效出租面積-空置和收租損失）＋其他收入

=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）

（8）運營費用

一般出租型物業(yè)運營費用包括房產(chǎn)稅、租賃稅費、房屋維修費、房屋保險費和其他費用等。

經(jīng)計算確定年運營費用為元/（年·m2）（具體計算過程略）。

（9）年凈收益

估價對象年凈收益=年有效毛收入－年運營費用=1147-302=845元/（年·m2）

（10）報酬率的確定

采用安全利率加風險利率法和市場提取法確定，

利用安全利率加風險利率法計算，報酬率=3.5%+2%=5.5%。（確定過程略）

市場提取法：在估價對象周邊選取同類商業(yè)物業(yè)，通過它們現(xiàn)時的租金水平和售價，求取其收益率，從而確定估價對象的報酬率，最終計算得到報酬率為5.47%（具體計算過程略）。

根據(jù)估價師的經(jīng)驗，安全利率加風險利率法取權重0.8，市場提取法的結果取權重0.2，考慮估價對象實際情況，因此本次估價確定其報酬率為5.5%。

（11）收益年限

估價對象已辦理土地有償使用手續(xù)，使用年限為40年，自2022年10月18日起計，至價值時點為止，剩余土地使用年限為32.58年，由于委托方未能提供土地出讓合同，未能了解到估價對象原土地出讓合同是否約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時對建筑物予以補償或不補償?shù)那闆r，遵照謹慎原則，本次評估采用剩余土地使用年限作為估價對象的收益年限，即尚可收益年限為32.58年。

（12）測算過程表及測算結果

經(jīng)上述確定的數(shù)據(jù)代入收益法公式，具體如下：

式中V一收益價格（元，元／m2）；

A一第一年凈收益（元，元／m2）；

Y一報酬率（%）；

n一未來可獲收益的年限（年）；

g一年凈收益遞增率；

按照以上公式代入數(shù)據(jù)測算得：

V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）

總價值=20432×1340.45＝27388074（元）

2.比較法測算過程

公式選擇：比準單價=實例成交單價×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)

（1）可比實例選取與分析

可比實例A：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1352.51m2，已裝修，5層，框架結構。交易單價21000元／m2。交易日期2022年8月17日。

可比實例B：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1502.18m2，已裝修，5層，框架結構。交易單價為20000元／m2，交易日期2022年7月21日。

可比實例C：××街××號商業(yè)用房一層建筑面積1518.14m2，5層，框架結構。交易單價21580元／m2，交易日期2022年5月17日。

（2）交易實例與估價對象比較分析

將可比實例與改造完成后的估價對象進行對比分析，對比內(nèi)容及實例說明見下表：

因素條件對比說明表

（3）比較因素修正系數(shù)確定

根據(jù)上表估價對象與可比實例的比較分析，結合估價師掌握資料與估價經(jīng)驗，因素修正系數(shù)確定見下表。

（4）比較價值計算

根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對比較價值計算見下表。

比較價值計算表

根據(jù)上述分析，取以上三個可比實例簡單算術平均值作為標準樣本的市場價格為：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）

（5）總價格

已知裙樓建筑面積為1340.45㎡，則裙樓部分的總價為：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（萬元）

3.確定估價對象評估結果

通過運用比較法和收益法兩種方法計算得出估價對象的評估價格，考慮到兩種方法評估結果較為相近，本次評估以兩種評估方法評估結果的算術平均值作為估價對象的測算結果，

20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。總價格=20455×1340.45=27418905元。

六、評估結果確定

本次估價對象為××市××區(qū)××號建筑面積合共為1340.45m2的商業(yè)房地產(chǎn)，估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，考慮到各估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，特別是商業(yè)類物業(yè)的實際市場情況，考究各種估價方法后，認為本次評估采用的比較法和收益法能反映估價對象的市場行情，故分別運用比較法和收益法經(jīng)過全面細致的測算，并結合估價經(jīng)驗和對影響價值因素的分析，確定估價對象在價值時點2022年6月17日符合本報告估價假設和限制條件的狀況下的公開市場總價值為￥27418905，人民幣（大寫）貳仟柒佰肆拾柒壹萬捌千玖佰零伍元整。

5.指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在價值時點時的相關資料（表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

表估價對象相關資料

（一）年有效毛收入

22000×50×12×（1－10％）＝11880000元

（二）年運營費用

1.年維修費用

22000×2000×2％＝880000元

2.年管理費用

年管理費用＝年有效毛收入×管理費用率＋管理用房租金損失

＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元

3.年增值稅及附加

年增值稅及附加＝11880000×5.55％＝659340元

4.年運營費用小計

年運營費用＝880000＋656400＋659340＝2195740元

（三）年凈收益

年凈收益＝（一）項－（二）項＝11880000－2195740＝9684260元

（四）估價結果

估價結果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）

單選題（共10題，共10分）

6.某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值發(fā)生減損，其主要原因是（）。

A.道路擴寬后，交通發(fā)生變化

B.綠地率發(fā)生變化

C.公共配套設施發(fā)生變化

D.土地形狀發(fā)生變化

7.某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

若房地產(chǎn)估價師認為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價值增值，其主要原因是（）。

A.噪聲和污染程度發(fā)生變化

B.土地形狀發(fā)生變化

C.人口密度發(fā)生變化

D.出行便捷程度發(fā)生變化

8.某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。

房地產(chǎn)估價師認為測算房地產(chǎn)價值變化額度的正確思路是（）。

A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度

B.以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度

C.用比較法分別測算出城市道路擴展前后房地產(chǎn)的價值，相減得出房地產(chǎn)價值變化額度

D.用路線價法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產(chǎn)價值變化額度

9.估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權性質為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。

企業(yè)欲改變該工業(yè)房地產(chǎn)的用途，應向（）申請。

A.企業(yè)主管部門

B.房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門

C.房地產(chǎn)估價機構

D.政府規(guī)劃管理部門

10.估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權性質為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。

如果該企業(yè)的財務數(shù)據(jù)能客觀反映同類商業(yè)的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該房地產(chǎn)價值時，（）。

A.該企業(yè)財務數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益

B.按當?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該商業(yè)的年利潤可視作年凈收益

C.該商業(yè)財務數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)