某房地產(chǎn)項目設(shè)計優(yōu)化經(jīng)驗總結(jié)

某房地產(chǎn)項目設(shè)計優(yōu)化經(jīng)驗總結(jié)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理部門的工作，自項目決策階段開始一直貫穿至保修期結(jié)束，是一個全壽命周期參與的過程，涉及的各個方面配合、協(xié)調(diào)及管理。工程管理的核心任務(wù)是目標控制，工程管理部門的目標控制的任務(wù)主是成本、進度及質(zhì)量控制等。每個目標任務(wù)都會經(jīng)歷三個階段即事前控制、事中控制和事后控制，但最重要的為事前控制，其次才是事中控制，事后一般是對事前和事中控制不力的補救。作為一個項目的工程管理部門來說主要要在以下三個階段抓好每個目標的事前控制，即規(guī)劃設(shè)計階段、工程招標階段、工程實施階段。一、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的措施及方法設(shè)計方案的定稿基本上就決定了項目的80%以上的建安成本，所以設(shè)計方案的選用變得十分重要，設(shè)計階段的建筑基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)類型、主要工藝和材料的選定，是控制成本、質(zhì)量和施工進度的關(guān)鍵。合理的選擇建筑基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)類型可以節(jié)約大量的資金，避免投資浪費。（一）建筑基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化1、基礎(chǔ)工程優(yōu)化工程地質(zhì)勘察完成后，勘察公司根據(jù)實驗數(shù)據(jù)保守地提出了地基處理方案，即多層采用預應力管樁，高層和地下車庫采用鉆孔灌注樁的方案，設(shè)計院采用了勘察公司的建議。在此同時工程部技術(shù)人員對項目周邊各工程進行了實地調(diào)查，主要調(diào)查了地質(zhì)勘察情況，選用基礎(chǔ)形式及基礎(chǔ)埋深等，根據(jù)調(diào)查所掌握的數(shù)據(jù)做對比分析后，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)形式存較大優(yōu)化空間，與勘察公司和設(shè)計院溝通后，存在的主要問題是缺乏有力數(shù)據(jù)的支撐，如何全面進行承載力壓板試驗時間較長，對工期影響較大，決定對項目一標段部分樓座先開工，對施工進程中的相關(guān)數(shù)據(jù)進行采集，根據(jù)采集的數(shù)據(jù)再進行優(yōu)化?；A(chǔ)優(yōu)化分為兩步走，第一步根據(jù)先期開工的樓號所得到的數(shù)據(jù)及時對一標段未開工的管樁樁長、樁徑進行調(diào)整，調(diào)整后方案比原方案直接節(jié)約25萬余元，對二標段部分樓座采取試樁；第二步結(jié)一標段采集的實施數(shù)據(jù)及二標段試樁數(shù)據(jù)，對二標基礎(chǔ)形式進行全面優(yōu)化，二標段優(yōu)化方案為：多層住宅全部采用CFG樁（樁徑為400mm，有效樁長為10m）、高層采用D500的管樁（樁徑為500mm,有效樁長為5?7m）、地下車庫采用天然基礎(chǔ)。直接節(jié)約造價600多萬元，取得了客觀的經(jīng)濟效益。2、建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重點是合理控制建筑物的鋼筋及混凝土使用量，為建筑物選擇經(jīng)濟合理、便于施工的結(jié)構(gòu)形式。經(jīng)過對華廈設(shè)計院出具的項目各建筑物圖紙的計算、分析后，發(fā)現(xiàn)高層住宅及地下車庫存在較多問題，且具有較大優(yōu)化空間。小高層存在的問題：地下室底板下表面與承臺下表面一齊，由于承臺高度較大，地下室底板上表面與建筑完成面間有較大的高差，使回填土的量大，重量也很大，主體剪力墻體系為短肢，且存在部分“一”字形短墻，在經(jīng)濟性和抗震性能方面都較為不利。首層及地下室內(nèi)墻墻體厚度達到了350mm，嚴重降低出房率。主要經(jīng)濟技術(shù)指標鋼筋含量為90kg/m2，混凝土含量為0.487m3/m2。優(yōu)化方案：地下室底基礎(chǔ)梁下返，取消底板覆土；主體剪力墻體系改為長肢，避免“一”字形墻出現(xiàn)。鋼筋含量應控制在65kg/m2左右，混凝土含量應控制在0.45m3/m2左右，節(jié)約成本300多萬元。地下車庫存在的問題：地下車庫底板同樣是基礎(chǔ)梁上返，回填土量大（覆土厚度為1米），施工費用及難度都較大。頂板設(shè)計為空心樓蓋形式（上下表面為混凝土，中間為輕質(zhì)填充物），此形式不便于施工，發(fā)生漏水也無法維修。主要經(jīng)濟技術(shù)指標鋼筋含量為163kg/m2,混凝土含量為1.28m3/m2。優(yōu)化方案：底板基礎(chǔ)梁下返，取消1米厚覆土；頂板設(shè)計改為“井”字梁結(jié)構(gòu)或其它便于施工有利于控制造價的的形式。鋼筋含量應控制在120~150kg/m2之間，混凝土含量就控制在1.0m3/m2以內(nèi)，節(jié)約成本200多萬元。在取得客觀的經(jīng)濟效益之后，項目工程部踏實總結(jié)，設(shè)計院的設(shè)計思路往往采取相當保守的方案，這些方案存在巨大的優(yōu)化空間，所以在項目開工前，一定要對重點部位、重要指標進行深入分析，帶著“懷疑”的眼光審圖，帶著“必然”的態(tài)度推行圖紙優(yōu)化工作。同時廣泛調(diào)研周邊項目實際情況，觸類旁通，參考其他項目在重點部位采取的結(jié)構(gòu)形式、營造做法等，聯(lián)系實際情況，推敲運用在本項目的可能性。**項目項目在本階段成本控制，按目標控制的三個階段來看屬于事中控制，并不是最理想的事前控制。雖然取得了不錯的效果，但同時也浪費了一定的資源。此階段的事前控制主要是設(shè)計院的選取，建議對設(shè)計單位的選取采取以下方法：1、帶指標開展設(shè)計方案競賽，擇優(yōu)選用；2、明確主要的建筑經(jīng)濟技術(shù)指標；3、進行限額設(shè)計。這樣可以選取有實力的設(shè)計單位，在藍圖設(shè)計前就明確了相關(guān)指標，帶著指標進行設(shè)計，可十分有效控制工程的建安成本。（二）新技術(shù)及新工藝的應用1、地下車庫工程采用混凝土結(jié)構(gòu)自防水技術(shù)混凝土結(jié)構(gòu)自防水技術(shù)即通過混凝土添加劑的科學比例添加，達到主體結(jié)構(gòu)和防水同時澆筑完成的效果，省去了繁瑣的大面積防水卷材敷設(shè)，節(jié)約了大量的材料和人工成本。并且地下車庫主體完工時間直接決定著二標段多層的開槽時間，地下車庫主體不竣工，二標段多層開槽不滿足技術(shù)條件，所以地下車庫的工期十分關(guān)鍵。而混凝土自防水技術(shù)恰恰能夠省去大量敷設(shè)防水卷材的時間，使工期得到了保證。僅此項技術(shù)直接節(jié)約經(jīng)濟成本100多萬元，還節(jié)約了大量寶貴的時間成本2、高強度水泥纖維板的應用在地下車庫基礎(chǔ)地梁施工當中，大量使用了高強度水泥纖維板，代替了傳統(tǒng)的磚模，一方面大大節(jié)省了支模的時間，相比傳統(tǒng)磚模節(jié)省了時間成本20天左右，另一方面節(jié)約了費用，體現(xiàn)國家倡導的節(jié)能環(huán)保施工理念。3、玻璃鋼一次性模殼的應用地下車庫頂板采用玻璃鋼的一次性模殼，節(jié)省了復雜頂板模板制作時間，模板支設(shè)也變得比較簡單，亦省去了拆除模板的時間。模殼統(tǒng)一制作，規(guī)格一致，使地下車庫頂板感觀效果良好，也省去了剔鑿、抹灰順直的時間。采用新技術(shù)新工藝并不是毫無篩選的接受，在之前必需做大量的調(diào)研，翻閱大量工程技術(shù)資料，請相關(guān)專家論證可行性，并且實地去在施工地考察新技術(shù)的最終效果，確保萬無一失后才果斷的采用新技術(shù)、新工藝。只有創(chuàng)新才有提高，固守陳規(guī)只能固步自封，毫無突破。在平時的工作和學習中，隨時了解最尖端的新工藝，掌握已經(jīng)廣泛使用的新技術(shù)，并加強思考和總結(jié)，合理的運用到新項目，達到經(jīng)濟成本和時間成本雙贏的效果。二、招標過程控制及承包商的選擇寶坻項目十分注重合作單位的選擇，項目從一開始便認識到嚴謹?shù)恼袠宋募?、周密的合同細則是選擇合作單位最重要的手段，事無巨細的實地考察是深入了解合作單位最有力的保證。規(guī)范的招投標環(huán)節(jié)是優(yōu)勝劣汰的最有利方式，項目便著力圍繞招標文件做足文章，將可能發(fā)生爭議的環(huán)節(jié)在招標中進行明確，將一些部位的具體要求、營造做法在招標環(huán)節(jié)加以說明，這樣都能有效淘汰技術(shù)力量薄弱，施工經(jīng)驗欠缺的施工單位，同時也避免在施工管理和竣工結(jié)算過程中產(chǎn)生不必要的糾紛，有利于工程管理的有據(jù)可依。并且對關(guān)鍵部位的大宗建材進行了品牌范圍的指定，有力的約束了施工單位在選擇建材的自由度，杜絕了質(zhì)量差、不符合規(guī)范的品牌，有利于工程質(zhì)量得以保證。招標環(huán)節(jié)嚴格但不苛刻，制定一系列品牌范圍而不是特指某個品牌，對總包單位即嚴格要求又給與了一定的自由度，也方便工程管理工作的順利推進。合同細則的制定也是開工前重要的準備工作，在合同細則制定中，寶坻項目注重主要條款的制定，在工程款支付、簽證變更辦法、施工管理中的獎懲規(guī)定等盡可能做到有利于我方的條款。合同制定是施工管理中最重要的環(huán)節(jié)，因此寶坻項目致力于合同條款不出紕漏，在制定合同過程中項目工程部集思廣益，對重點條款的嚴謹性、措辭等進行了深思熟慮，并且注重通過各種渠道搜集相關(guān)反面教材，并結(jié)合自身，力爭做到有理有據(jù)、合情合理、萬無一失、方便管理。事無巨細的實地考察是深入了解合作單位最有力的保證，選擇實力雄厚、信譽好的合作單位，往往其相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)較高、經(jīng)驗較豐富，這能夠極大限度的避免因經(jīng)驗不足造成的返工、誤工，其完善、健全的管理制度能夠使建安成本在很大程度上得到降低，選擇良好的合作單位也有利于在施工過程中控制簽證、變更的發(fā)生，規(guī)范結(jié)算環(huán)節(jié)的準確性。三、工程實施階段的管控本階段主要是合同執(zhí)行，由于合同簽訂的事前控制比較到位，在工程實施時成本管理主要是事中控制，嚴格按合同條款執(zhí)行，能十分有效控制增項的發(fā)生。此階段的主要任務(wù)就是工程質(zhì)量、工程進度控制及安全文明施工管理。工程進度快慢和施工質(zhì)量的好壞主要取決于投入工程的“人、材、機”，所以本階段主要是如何控制進入工程的“人、材、機”，其次是作業(yè)過程的控制，最后是工序驗收環(huán)節(jié)的控制。（一）工程質(zhì)量控制措施及方法1、生產(chǎn)要素質(zhì)量的管控本環(huán)節(jié)主要是控制進入工程的“人、材、機”的質(zhì)量，“人”主要是指承包單位的派駐項目管理人員的水平、專業(yè)能力，最重要的是一線作業(yè)人員的能力，所以在工程實施前要充分對施工隊伍進行調(diào)研和考察，重點要考察一線作業(yè)人員的能力和擬派機構(gòu)的管理能力；“材”主要是指形成工程實體的主要材料設(shè)備，如果在合同中都加以明確和約定，本階段就進入了事中控制，所要做的就是嚴格按合同要求控制進入工地的主要材料設(shè)備就行了，在材料及設(shè)備進場前，要求施工單位提前報送廠家資料及樣品，對廠家及所供應過的項目進行實地考察，來確定廠家供應能力、品質(zhì)控制能力及市場口碑，對所送樣進行對比檢查及檢測，根據(jù)考察及檢測情況來確定材料及設(shè)備供應廠家；“機”主要是指大型施工機械設(shè)備，這方面相對比較好控制一些，現(xiàn)在這一塊總包單位基本是都外包專業(yè)單位，只要符合建委的相關(guān)要求，重點檢查分包單位資質(zhì)、設(shè)備檢測報告的有效性就行。2、施工作業(yè)過程控制這個環(huán)節(jié)主是工序作業(yè)過程的控制，主要工作為控制工序作業(yè)的交底情況、制定工序樣板帶路制度、對進場材料設(shè)備進行抽檢。工地工作面多，工程量大，甲方工程部不可能做到面面俱到，這就要求工程部一定要用好監(jiān)理，通過監(jiān)理的工作使自己對工程的管控得以延伸。建立健全監(jiān)理例會制度，做到每周定時召開工地監(jiān)理例會，匯報本周施工部位、遇到的問題以及下周工作計劃，實時掌握工地動態(tài)。加大現(xiàn)場巡查力度，對監(jiān)理單位做到“依靠而不依賴”，盡全力了解所有工作面第一手材料，同時根據(jù)以往經(jīng)驗，對最可能出現(xiàn)問題的部位再進行重點巡查，有的放矢的管控施工質(zhì)量。對監(jiān)理的日常工作要制定詳細的作業(yè)要求和管理細則，根據(jù)合同要求和管理規(guī)定對監(jiān)理人員進行定期考核，對于工作突出的人員給予一定的獎勵，這樣從制度上保障了監(jiān)理人員工作自覺性和積極。3、施工后驗收過程控制完善驗收制度，將所有問題化解在交房之前。在交房前工程部組織監(jiān)理、施工單位要系統(tǒng)的、有針對性的對每一戶的開間進深、墻面空鼓、頂層屋面、衛(wèi)生間防水、門窗密閉性等老百姓關(guān)心的問題組織專項驗收，各專項驗收都符合要求后再組織進行全面的分戶驗收，分戶驗收后再組織竣工驗收，每一次驗收都將存在的問題做詳細記錄，每一次驗收都檢查上一次驗收的整改情況，進行消項，能夠?qū)栴}最大限度的及時化解。（二）進度控制措施及方法1、建立進度計劃監(jiān)測制度首先在開工前要求施工單位會同勞務(wù)分包單位根據(jù)甲方規(guī)定的時間節(jié)點上報切實可行的進度計劃，工程部根據(jù)上報的進度計劃，以周為時間單位，通過現(xiàn)場巡查，每周兩次與進度計劃作比較，統(tǒng)計出每一個樓號比實際的進度計劃提前或者錯后的天數(shù)，并且橫向比較每一周的數(shù)據(jù)，能夠及時發(fā)現(xiàn)該樓號的施工進度是穩(wěn)步追趕還是越來越慢，根據(jù)剩余的工程量和時間節(jié)點，對可能出現(xiàn)工期延誤危險的樓號及時采取措施，使工地整體工期控制在可控的范圍之內(nèi)。2、控制大宗主材的確定時間根據(jù)施工單位上報的進度計劃，工程部還要求施工單位提前確定下一步工序所需的大宗主材，避免上一步工序完成，而因為材料供應問題而影響下一步工序不能及時開展，進而全面影響整體進度。（三）安全文明施工控制安全歷來是所有工程強調(diào)的重中之重，寶坻項目也充分認識到安全對于一個項目的成敗起到了決定性作用。