房地一體化是土地管理和房屋管理的重要思路

房地一體化是土地管理和房屋管理的重要思路

0房地一體化管理房地產(chǎn)管理是一項(xiàng)與國(guó)計(jì)民生密切相關(guān)的一項(xiàng)重要職能，包括兩個(gè)重要的管理對(duì)象：土地和房屋。傳統(tǒng)上,兩者采用了相互分離的管理方式,即土地管理與房屋管理互相獨(dú)立,自成體系,這在一定程度上割裂了兩者之間的聯(lián)系,不利于數(shù)據(jù)共享與綜合分析利用及房地管理一體化的實(shí)現(xiàn)。在這種情況下,國(guó)內(nèi)不少城市如廣州、深圳、大連、上海等進(jìn)行了房地一體化的研究和實(shí)踐,這些研究主要側(cè)重于土地管理和房屋管理在業(yè)務(wù)方面的融合,對(duì)于基礎(chǔ)支撐數(shù)據(jù)的一體化涉及較少。土地和房屋之間最天然的聯(lián)系,就是它們的空間關(guān)系,即土地上有樓棟,一個(gè)樓棟包括若干房屋,也就是說,要將土地和房屋關(guān)聯(lián)起來,還需要一個(gè)樓棟對(duì)象。因此,真正的房地一體化,應(yīng)該是地、樓、房三者的一體化。隨著GIS技術(shù)應(yīng)用的深入,將地、樓、房各種管理對(duì)象融合,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供更加豐富、多樣化的數(shù)據(jù),具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在地、樓、房一體化管理方面,目前國(guó)內(nèi)少有案例。廣州市國(guó)土資源和廣州市房屋管理局率先提出地、樓、房一體化的信息化思路,并初步實(shí)現(xiàn)了地、樓、房一體化的業(yè)務(wù)管理模式。我公司有幸承擔(dān)了試點(diǎn)區(qū)域數(shù)據(jù)整理建庫(kù)的任務(wù),對(duì)地、樓、房一體建庫(kù)技術(shù)進(jìn)行了研究,具有一定的開創(chuàng)性。本次任務(wù)的主要目的在于利用現(xiàn)有資料,研究出一套可行、高效的建庫(kù)方法,將地、樓、房三者的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有機(jī)地關(guān)聯(lián)起來,并整理建庫(kù),為土地、房產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理、領(lǐng)導(dǎo)決策分析以及創(chuàng)新管理模式提供數(shù)據(jù)支撐。1地、樓、樓一體化數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建地、樓、房一體化包含了三個(gè)主要實(shí)體:宗地、樓棟、房屋。首先,在空間位置上存在必然關(guān)聯(lián),由權(quán)屬界址線所封閉的地塊為宗地,宗地有其固定的空間位置,樓棟位于宗地內(nèi),一塊宗地可能包含多棟樓,產(chǎn)權(quán)房屋位于樓棟內(nèi),一棟樓可能包含多戶產(chǎn)權(quán)房屋。三者之間存在著緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系,可以根據(jù)其中一個(gè)實(shí)體信息查詢與之關(guān)聯(lián)的其他實(shí)體信息,且這種關(guān)系是比較穩(wěn)定的。每棟樓包含多戶,分戶圖是在分宗地圖的基礎(chǔ)上繪制的局部圖,以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位,表示房屋權(quán)屬范圍內(nèi)的細(xì)部圖,以明確異產(chǎn)毗鄰房屋的權(quán)屬界線,可作為核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的附圖。分戶圖測(cè)繪的內(nèi)容主要是房屋以及圍護(hù)物的平面位置之間的相對(duì)關(guān)系,并著重于房屋的權(quán)屬界線、四面墻體的歸屬、樓梯、過道等公用部位以及門牌號(hào)碼、所在層次、室號(hào)或戶號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。地、樓、房一體化數(shù)據(jù)構(gòu)建的主要內(nèi)容是建立以空間位置數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),包含地塊、地塊上樓棟、樓棟中各房戶為主體的一體化數(shù)據(jù)庫(kù)。建立地塊、樓棟、房戶之間的關(guān)聯(lián),由此形成整體的物理空間數(shù)據(jù);再建立物理空間數(shù)據(jù)與測(cè)繪圖件數(shù)據(jù)、房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)地籍?dāng)?shù)據(jù)的關(guān)聯(lián),由此建立了空間數(shù)據(jù)與產(chǎn)權(quán)、測(cè)繪數(shù)據(jù)的一體;最后與保障房、房屋安全、直管房租賃信息數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián),實(shí)現(xiàn)地、樓、房數(shù)據(jù)與相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)一體化。2創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫(kù)的流程需要整理的典型地、樓、房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)處理流程主要包括數(shù)據(jù)收集分析、數(shù)據(jù)預(yù)處理和數(shù)據(jù)遷移入庫(kù)三個(gè)處理階段。2.1規(guī)范數(shù)據(jù)獲取數(shù)據(jù)收集分析的主要任務(wù)是完成原有數(shù)據(jù)收集和分析、制訂目標(biāo)數(shù)據(jù)建庫(kù)技術(shù)方案以及數(shù)據(jù)加工處理規(guī)范。數(shù)據(jù)收集整理以小區(qū)(住宅小區(qū)、單位或人工劃定的工作區(qū))為單位,梳理每個(gè)小區(qū)的數(shù)據(jù)情況,對(duì)于數(shù)據(jù)缺失的小區(qū),則需要協(xié)調(diào)獲取。最后,通過與目標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)的比對(duì),制訂目標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)建庫(kù)技術(shù)方案以及相應(yīng)的數(shù)據(jù)加工處理規(guī)范。需要收集的地、樓、房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表1。2.2成果和拓展數(shù)據(jù)預(yù)處理的主要任務(wù)是依據(jù)目標(biāo)數(shù)據(jù)建庫(kù)技術(shù)方案以及數(shù)據(jù)加工處理規(guī)范,完成從源數(shù)據(jù)到目標(biāo)數(shù)據(jù)的技術(shù)加工,包括數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換技術(shù)加工、數(shù)據(jù)關(guān)系建立以及目標(biāo)數(shù)據(jù)建庫(kù)計(jì)劃制訂,具體工作如下:1)宗地和自然幢數(shù)據(jù)加工處理將每個(gè)小區(qū)的房屋和宗地圖形數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)關(guān)系,給宗地(16位編號(hào))和自然幢編號(hào)(宗地內(nèi)唯一數(shù)字)。成果是帶有宗地號(hào)和自然幢號(hào)的GIS圖形數(shù)據(jù)。2)邏輯幢數(shù)據(jù)加工處理通過開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批圖件、預(yù)售許可證、房產(chǎn)實(shí)測(cè)繪圖件等資料,建立宗地號(hào)、自然幢號(hào)和門牌號(hào)的對(duì)應(yīng)關(guān)系;對(duì)于在資料中不能確認(rèn)關(guān)系的,則需要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,主要調(diào)查每幢建筑物的門牌號(hào)分布。成果是帶有宗地號(hào)、自然幢號(hào)和測(cè)繪資料中門牌號(hào)的對(duì)照數(shù)據(jù)表,在上述成果基礎(chǔ)上按門牌劃分成邏輯幢。3)戶、地址坐落和平面圖數(shù)據(jù)加工處理根據(jù)以上宗地、自然幢、邏輯幢和門牌號(hào)等成果資料,加工處理對(duì)應(yīng)的戶、地址坐落和平面圖實(shí)測(cè)資料,包括數(shù)據(jù)庫(kù)或Excel屬性數(shù)據(jù)、CAD圖形數(shù)據(jù)、掃描紙質(zhì)圖等,如果數(shù)據(jù)缺失,則需要根據(jù)檔案等資料進(jìn)行人工補(bǔ)錄。成果是帶有地址坐落、房產(chǎn)平面圖的戶數(shù)據(jù)表。4)形成數(shù)據(jù)遷移計(jì)劃根據(jù)上述成果制訂數(shù)據(jù)遷移計(jì)劃,明確源數(shù)據(jù)向目標(biāo)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的具體操作步驟;同時(shí),開發(fā)數(shù)據(jù)遷移程序。2.3向目標(biāo)數(shù)據(jù)的遷移轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)遷移入庫(kù)是根據(jù)數(shù)據(jù)遷移計(jì)劃,通過數(shù)據(jù)遷移程序?qū)崿F(xiàn)源數(shù)據(jù)向目標(biāo)數(shù)據(jù)的遷移轉(zhuǎn)換。具體工作是將以上加工處理的成果數(shù)據(jù)按照地、幢、戶、坐落的結(jié)構(gòu)搭建樓盤表,建立數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系,從而形成結(jié)構(gòu)化的地、樓、房基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)庫(kù)。3關(guān)鍵技術(shù)3.1通過編碼的順序編碼,設(shè)計(jì)具有第一人未單地、樓、房要素主要包括地塊、樓棟、房戶、坐落、房產(chǎn)平面圖,各要素編碼見表2。1)地塊編號(hào)地塊編號(hào)按照地籍號(hào)編號(hào)規(guī)則,由“行政區(qū)劃代碼+街道號(hào)+街坊號(hào)+宗地號(hào)”組成,其中行政區(qū)為區(qū)縣級(jí)行政區(qū)的六位數(shù)字碼;街道號(hào)和街坊號(hào)均為三位數(shù)字碼;宗地號(hào)由四位數(shù)字順序碼的基本宗地號(hào)和三位數(shù)字順序碼的宗地支號(hào)組成。2)樓棟編號(hào)樓棟編號(hào)設(shè)計(jì)為:樓棟編號(hào)=按照樓棟隸屬地塊編號(hào)+自然棟號(hào)。其中,自然棟號(hào)為樓棟在地塊中的唯一編號(hào),即首先以單地塊為單位,對(duì)單位地塊中的樓棟進(jìn)行順序編號(hào),該編號(hào)為該樓棟的自然棟號(hào),樓棟編號(hào)則根據(jù)隸屬地塊編號(hào)+自然棟號(hào)獲得。3)房屋編號(hào)房屋編號(hào)設(shè)計(jì)為:房屋編號(hào)=樓棟編號(hào)+自然房號(hào)。自然房號(hào)為該樓棟內(nèi)的唯一編號(hào),按單樓棟為編號(hào)范圍單位,在該樓棟內(nèi)對(duì)所有房戶進(jìn)行順序編號(hào)。4)坐落編號(hào)由于坐落為字符描述性文字,詳細(xì)程度不一致,但可分級(jí)到區(qū)縣級(jí)別,則坐落編號(hào)設(shè)計(jì)為:行政區(qū)劃代碼(6位區(qū)縣級(jí)行政區(qū)劃代碼)+坐落順序號(hào)。坐落順序號(hào)以區(qū)縣級(jí)為范圍單位進(jìn)行順序編號(hào)。5)房產(chǎn)平面圖編號(hào)房產(chǎn)平面圖又稱房產(chǎn)分戶圖,以戶為單位,考慮到歷史數(shù)據(jù)中房屋多平面圖的情況,則房產(chǎn)平面圖編號(hào)可在房屋編號(hào)的基礎(chǔ)上進(jìn)行編號(hào)設(shè)計(jì)。房產(chǎn)平面圖編號(hào)=房屋編號(hào)+平面圖順序編號(hào)。3.2各空間要素間的關(guān)聯(lián)地、樓、房空間要素指在客觀實(shí)際中存在空間關(guān)聯(lián)的實(shí)體對(duì)象,主要包括地塊、樓棟、房戶、坐落、房產(chǎn)平面圖等。各空間要素之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系,可以利用數(shù)據(jù)庫(kù)關(guān)聯(lián)字段進(jìn)行關(guān)聯(lián),即外鍵關(guān)聯(lián)方式。例如,地塊與樓棟,分別設(shè)定各自的主鍵:地塊編號(hào)、樓棟編號(hào),而樓棟表中的字段同名字段“地塊編號(hào)”為樓棟對(duì)象的外鍵,與地塊對(duì)象中主鍵“地塊編號(hào)”相對(duì)應(yīng),以此建立關(guān)聯(lián)關(guān)系。詳細(xì)的空間要素關(guān)聯(lián)關(guān)系設(shè)計(jì)如圖1所示。3.3地、樓、房測(cè)算關(guān)聯(lián)的要素地、樓、房一體化關(guān)聯(lián)是實(shí)現(xiàn)地、樓、房一體化數(shù)據(jù)庫(kù)的重要環(huán)節(jié),主要工作是根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的空間位置、業(yè)務(wù)邏輯、屬性信息等內(nèi)容,將房產(chǎn)對(duì)象與地塊要素進(jìn)行準(zhǔn)確的關(guān)聯(lián),實(shí)現(xiàn)地、樓、房之間互聯(lián)互查。地、樓、房一體化關(guān)聯(lián)模型是根據(jù)地、樓、房要素對(duì)象在數(shù)據(jù)庫(kù)中的存儲(chǔ)和組織結(jié)構(gòu),構(gòu)建滿足面向?qū)ο蟮臄?shù)據(jù)庫(kù),其中要素對(duì)象將滿足高內(nèi)聚、低耦中合、易維護(hù)的技術(shù)要求,各要素屬性表將根據(jù)關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)中第三范式要求設(shè)計(jì)。需要實(shí)現(xiàn)的地、樓、房一體化關(guān)聯(lián)模型可以分為以下三種類型:1)以空間位置為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)以空間位置為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)主要是指通過地、樓、房三者之間的空間坐標(biāo)信息,構(gòu)建相互之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。構(gòu)建這種關(guān)聯(lián)關(guān)系的要素具有以下三方面的特點(diǎn):(1)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息現(xiàn)勢(shì)性好,尚未發(fā)生變更,能與實(shí)際情況保持一致;(2)具有與第二次全國(guó)土地調(diào)查(以下簡(jiǎn)稱“二調(diào)”)成果數(shù)據(jù)庫(kù)相同的空間框架基準(zhǔn);(3)樓盤和房產(chǎn)的測(cè)繪基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完整。對(duì)于滿足以上條件的數(shù)據(jù),可以通過空間隸屬的方式將坐落于相應(yīng)宗地要素上面的樓盤、房產(chǎn)數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)。對(duì)這部分?jǐn)?shù)據(jù)的處理,可以直接采用工具軟件進(jìn)行分析處理。2)以業(yè)務(wù)邏輯為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)以業(yè)務(wù)邏輯為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)主要是依據(jù)房地產(chǎn)檔案文件中記錄的地、樓、房測(cè)繪案件信息構(gòu)建三者之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。以業(yè)務(wù)邏輯為基礎(chǔ)構(gòu)建的關(guān)聯(lián)的要素對(duì)象具有以下四方面的特點(diǎn):(1)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案文件中詳細(xì)地記錄了地、樓、房測(cè)繪圖件中的編號(hào)信息;(2)現(xiàn)有房地產(chǎn)測(cè)繪檔案中存儲(chǔ)了與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案相一致的編號(hào)信息;(3)房地產(chǎn)測(cè)繪檔案中保存了完整的樓、房要素對(duì)象;(4)二調(diào)數(shù)據(jù)庫(kù)的宗地要素中記錄了該產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案文件的編號(hào)信息。對(duì)于滿足以上條件的數(shù)據(jù),可以通過軟件工具識(shí)別與人工判讀相結(jié)合的方式進(jìn)行處理,綜合應(yīng)用信息匹配、模糊查詢、空間分析等方式進(jìn)行匹配,然后根據(jù)匹配情況由人工進(jìn)行分析判讀。3)以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)是指地、樓、房要素之間難以通過空間坐標(biāo)進(jìn)行關(guān)聯(lián)匹配,只能通過要素對(duì)象的屬性信息,如地址、權(quán)利人、房屋信息等,進(jìn)行查詢匹配的要素關(guān)聯(lián)。以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建關(guān)聯(lián)的要素一般是房產(chǎn)測(cè)繪圖件中缺少房角點(diǎn)坐標(biāo)信息的要素,難以將房產(chǎn)對(duì)象落到相應(yīng)的空間位置中并與之建立相連的宗地關(guān)聯(lián)。以屬性匹配為標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的關(guān)聯(lián)可以通過軟件工具識(shí)別與人工判讀相結(jié)合的方式進(jìn)行處理,綜合應(yīng)用信息匹配、模糊查詢等方法對(duì)各要素屬性信息進(jìn)行匹配,然后根據(jù)匹配情況由人工進(jìn)行分析判讀。4