歷史街區(qū)土地利用效益評價指標體系構建

歷史街區(qū)土地利用效益評價指標體系構建

舊城區(qū)的改造和城市建設是城市發(fā)展的不可避免的。這是城市再發(fā)展的過程，從形式上看，主要是城市土地的再發(fā)展。開發(fā)的目的是取得最佳的土地經濟效益、社會效益、生態(tài)效益。要了解土地利用目標的實現程度,確定土地利用效益的高低,就需要對土地利用效益進行評價。城市更新涉及到當地政府部門、居民、以及房地產開發(fā)商三方之間的利益。地方政府作為公共部門,追求整體利益的最大化;居民則追求生活的舒適、環(huán)境優(yōu)美等;開發(fā)商則追求經濟利潤的最大化。三者之間在追求的目標上存在著偏差,這是實現社會公眾利益的阻礙因素。地方政府需要協(xié)調三者之間的矛盾,既要引導好居民對歷史街區(qū)古建筑的保護;又要設法吸引開發(fā)商的投資建設,以保證建設目標的實現。然而,房地產開發(fā)商在開發(fā)某一地段的過程中,往往只重視經濟效益,如開發(fā)的利潤,而忽視土地利用的社會效益和生態(tài)效益。土地利用的社會效益和生態(tài)效益就是一種外部效益。居民在土地利用過程中,也往往忽視土地利用的外部性影響。處于歷史街區(qū)地段的土地利用,更是如此。所以,根據歷史街區(qū)土地利用特點,歷史街區(qū)價值構成特點,建立一套能夠衡量土地利用經濟效益、生態(tài)效益、社會效益的綜合評價指標體系,幫助政府、居民和開發(fā)商在土地開發(fā)時選擇最優(yōu)方案,是十分必要的。1土地使用效率評估的一般總結1.1農村城市土地利用的特點土地利用是人類勞動與土地結合獲得物質產品和服務的經濟活動,這一活動表現為人類與土地進行物質、能量和價值、信息的交流、轉換。無論農村還是城市,土地利用的內容十分復雜,最基本的內容:①土地資源的調查、分類、統(tǒng)計;②土地利用現狀分析;③土地利用規(guī)劃;④土地開發(fā);⑤土地保護。土地利用效益是指土地利用后給人類帶來的經濟效益、生態(tài)效益、社會效益。它反映了人類利用土地目標實現的程度。土地利用效益用單位面積的土地所提供的產品(價值)、服務來表示。對城市土地來說,所看重的卻主要是單位面積土地帶來的利潤。1.2土地利用與社會效益因為土地利用效益包括土地利用的經濟效益、生態(tài)效益和社會效益三個方面,三者之間在同一土地利用過程中,可能相互依存,彼此呈正相關,也可能相互排斥。所以土地利用效益評價也應該從這三個方面入手,綜合考慮。1.2.1經濟效益分析土地利用經濟效益是指對土地的投入與取得有效產品(或服務)之間的比較。因為歷史街區(qū)的土地利用方式僅是提供建筑基地和空間,也就是一種服務,所以它的經濟效益主要表現為歷史街區(qū)提供的空間服務的數量和質量。在分析土地利用經濟效益時,要把產品與投入相比較,投入產出率高,則土地利用的經濟效益就好;如果投入產出率低,則經濟效益就差。一般對于房地產部門土地利用經濟效益評價的指標有“平均單位面積土地年出租房純收入”(元/m2)。1.2.2土地整理效益評價指標體系土地利用的社會效益,是指土地利用后對社會需求的滿足程度及其相應產生的政治和社會影響。目前,對土地利用的社會效益評價,還沒有找到系統(tǒng)的評價指標,因此還只能進行定性的分析與評價。我國有學者在研究土地整理效益的分析評價指標體系時,對社會效益評價提出了如下指標:人口密度、城鎮(zhèn)化水平、人均收入、農村人均居住面積、城鎮(zhèn)人均居住面積、產品增長率、人均產品增長率、產值增長率、人均產值增長率、恩格爾系數、吉尼系數、貧困人口的比重、城鎮(zhèn)與農村人均收入比率、產品的商品率、群眾的支持率、群眾滿意度、人均耕地面積變化率、有效耕地面積增加率、生產條件改善度、建筑容積率、建筑密度、村鎮(zhèn)人均建設用地面積、農村人均居民點面積、規(guī)模經營程度、景觀功能改善。由于歷史街區(qū)土地利用的特殊性,本文選取如下社會效益評價指標:人口密度(人/m2)、人均收入(元/人)、古建筑面積損失率(%)、群眾滿意度。1.2.3土地資源可恢復生態(tài)土地利用生態(tài)效益是指人類對土地利用過程與結果符合生態(tài)平衡規(guī)律。也就是說,人類利用土地后,所建立起來的新的生態(tài)系統(tǒng),不僅沒有破壞原來的生態(tài)系統(tǒng),反而增強了整個生態(tài)系統(tǒng)的功能,并能為人類生產和生活提供更好的生態(tài)環(huán)境和生物產品。土地利用生態(tài)效益評價因子主要有:綠地率(%)、生活垃圾處理率(%)、污水處理率(%)。2土地使用效率評估體系的構成是歷史時期的一套2.1資源環(huán)境經濟學中的資源價值歷史街區(qū)的經濟屬性,從本質上來看就是一種社會資源,而資源必然具有價值。中國《辭海》將價值定義為“事物的用途或積極作用”。經濟學中常常使用效用價值的概念。資源環(huán)境經濟學家在分析自然資源時,把資源的經濟價值分為:使用價值和非使用價值。使用價值分為直接使用價值和間接使用價值、選擇價值、遺贈價值;非使用價值主要指存在價值。它與資源的內在價值有關,而與其利用無關。如下圖1所示:據此可將歷史街區(qū)的價值分為以下幾個方面:①居住、商業(yè)、宗教活動——直接使用價值;②教育、科研、審美——間接使用價值;③高容積率的開發(fā)——選擇價值;④留給子孫后代的遺產——遺贈價值;⑤做為一種城市標識的價值——存在價值。2.2土地利用效益評價因素選取原則影響土地利用的經濟效益、生態(tài)效益和社會效益的因素涉及面廣而復雜,加上歷史街區(qū)土地利用的特殊性,所以歷史街區(qū)土地利用效益評價因素選取時一定要慎重。選取土地利用效益評價因素時遵循如下原則:①完全性原則,它是指所建立的因子體系應能全面反映土地利用的各方面特性,要克服重定量輕定性因子,重直接影響,輕間接影響,重近期效果輕遠期效果的傾向;②非相容原則,它是指在完全相同或一個同另一個因子間只差一個常系數的因子中只選取一個;③簡捷性原則,它是指選用全面描述方案特點且盡量簡捷的因子;④客觀性原則,是指選用因子應持實事求是態(tài)度。比如結合歷史街區(qū)土地利用的特點,選取適合的評價因子。2.3歷史區(qū)域土地利用效率評價體系和方法的方法2.3.1般項目評價歷史街區(qū)建筑構成可分為兩大類:一類是需要保護的文物保護單位、歷史建筑;另一類是一般建筑。文物保護單位、歷史建筑等需要保護的建筑的存在是構成歷史街區(qū)區(qū)別于其它地段特點的關鍵。所以應單獨列出,作為一個評價項目。這樣,歷史街區(qū)土地利用評價指標由兩大部分構成:一般項目和特殊項目。一般項目評價指標適用于所有地塊利用的評價指標,包括土地利用的經濟效益指標、土地利用社會效益指標、土地利用生態(tài)效益指標。特殊項目指標是針對歷史街區(qū)特殊構成項目,如古建筑利用價值評估的指標。2.3.2般項及其他基本項構成評價方法的關鍵是指標權重(K)和分值(W)的確定。其基本構成見下表1所示:土地利用的綜合效益由一般項U1和特殊項U2兩部分構成,其中一般項得出基本分值,滿分100分,把它分配給土地經濟效益、社會效益和生態(tài)效益三部分;特殊項分值可正可負,是附加項,可加可減,正的說明歷史街區(qū)古建筑保護的好,差的說明古建筑保護的差。權重K和分值由專家根據實際評定。評價結果分為好(≥80分)、一般(80～60分)、差(≤60分)三個等級。3示范分析3.1古居民及古地理堡子里古街區(qū)位于張家口市區(qū)中心,由原堡子里古城保存下來的古建筑群組成。堡子里古城始建于明宣德四年(1429年),是張家口市區(qū)的發(fā)源地。目前,堡子里古城常住居民4043戶,共1.16萬人。東西長590m,南北長327m,占地面積約19hm2。區(qū)域內有院落664個,房屋6759間,其中公產房5065間,私家房1694間。古居民建筑集京都四合院、山西晉南、中西合璧等風格為一體,具有保護價值的明清古院落339個。古城內有省級重點文物保護單位1處,市、區(qū)級重點文物保護單位29處。道路格局形成于明清,道路整齊、規(guī)范,構成了張家口區(qū)最早的城市建設布局。但街道普遍較窄,缺少供排水系統(tǒng),生活基礎設施發(fā)展滯后。3.2歷史街區(qū)的環(huán)境特征①容積率低。在堡子里,歷史街區(qū)大多為2～3層的低層建筑,住宅以四合院為主,容積率比現在新開發(fā)的新區(qū)低很多。②道路狹窄。歷史街區(qū)的道路都是適應馬車或步行交通的,道路寬度一般控制在3～4米左右。而現代的城市道路交通則是要求機動化、速度化,其寬度適應汽車等現代交通工具的要求。③基礎設施落后。歷史街區(qū)的用水、排水設施簡陋。在農業(yè)社會時期,城市的生活垃圾產生量少,所以沒有垃圾處理設施?，F代工業(yè)時代的城市,人口高度集中,每日的生活垃圾產生量很大,對歷史街區(qū)的垃圾處理設施的需求增大。歷史街區(qū)的電力、通訊等滿足現代生活需求的基礎設施也相對不足。④綠地面積少。由于解放前的很多城市建設規(guī)模小,與周邊自然環(huán)境比較接近,對綠地要求不高。隨著城市的發(fā)展,歷史街區(qū)逐漸被周邊新開發(fā)的高樓大廈包圍起來,與大自然發(fā)生了隔離。人均綠地面積少,開敞空間不足,影響了居民的居住環(huán)境質量。⑤功能比較單一,結構清晰。歷史街區(qū)土地利用功能相對比較單一,以居住和行政辦公為主。功能布局采取中軸對稱,道路網采用網格式布局。⑥有一定數量的古建筑,需要加以保護。歷史街區(qū)的古建筑留存了城市的記憶,見證了城市的發(fā)展,具有較大的保護價值。⑦區(qū)位地段接近商業(yè)中心區(qū)。歷史街區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出,居住在此的居民購物方便,而且商業(yè)街吸引了大量的人流,帶動了當地餐飲、旅館等服務業(yè)的發(fā)展,為當地居民創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會。3.3土地使用效率評價3.3.1房東南角水土流失量%根據堡子里實際情況,一般項選取指標為平均單位面積土地年出租房純收入、人口密度(人/m2)人均收入(元/人)、群眾滿意度、綠地率(%)、生活垃圾處理率(%)、污水處理率(%)。特殊項選取指標為各等級文物保護單位數量、古建筑面積損失率(%)。3.3.2特殊項的分值根據層次分析法和專家打分法確定各指標權重、分值如表2所示。其中,特殊項分為加分項和減分項。在加分項當中,按照文物保護單位等級及其數量進行加分。各等級對應的分值為表3所示。根據各等級保護建筑的損毀情況,適當扣分。3.3.3等級的定義據上分析,堡子里街區(qū)土地利用綜合效益=61.55+82=143.55分,屬于好的等級。但是從利用結構上來看,它的一般土地利用效益僅為61.55分,接近差的等級。4街區(qū)土地利用