資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題、綜合題

綜合題：有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。解：（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)（2） 計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)=2000x2.5x9000=45,000,000（元）（3） 計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)=3000x2000x2.5=15,000,000（元）專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)x10%=15,000,000x10%=1,500,000（元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用=45,000,000x2.5%=1,125,000（元）銷售稅費(fèi)=45,000,000x6.5%=2,925,000（元）（5）計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）x10%=（地價(jià)+16,500,000）x10%（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）計(jì)算利息利息=地價(jià)x[（1+6%）2—1]+（15,000,000+1,500,000）x[（1+6%）1—1]=0.1236x地價(jià)+990,000（注:地價(jià)是在兩年前就投入的，故要用2次方.而建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)是在兩年內(nèi)均勻投入的，故只用1次方.）（7）求取地價(jià)地價(jià)=45,000,000—16,500,000—1,125,000—2,925,000—0.1x地價(jià)—1,650,000—0.1236x地價(jià)一9,900,000地價(jià)=21,810,000／1.2236=17,824,452（元）（8）評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)=17,824,452／2000=8912（元/平方米）樓面價(jià)格=8912／2.5=3565（元／平方米）甲企業(yè)是一家生產(chǎn)家用電器的制造企業(yè)，其2001年的收益情況見利潤(rùn)表，表中補(bǔ)貼收入50萬(wàn)元中包括了企業(yè)增值稅出口退稅30萬(wàn)元和因洪災(zāi)政府的損失支出。經(jīng)分析，預(yù)計(jì)從2002年到2005企業(yè)的凈利潤(rùn)將保持在2002年至2005各年凈利潤(rùn)按現(xiàn)值計(jì)算的平均水平上，企業(yè)將在2021年底停止生產(chǎn)，整體變現(xiàn)，預(yù)計(jì)變現(xiàn)值約為150萬(wàn)元。若折現(xiàn)率為10%，現(xiàn)行稅收政策保持不變，試評(píng)估2001年12月31日該企業(yè)的價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留倆位小數(shù)）。利潤(rùn)表單位：元項(xiàng)目行次本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入19000000減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本45000000主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加5300000二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)103700000力口：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)110減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用14300000管理費(fèi)用151800000財(cái)務(wù)費(fèi)用16400000三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)181200000力口：投資收益190

補(bǔ)貼收入22500000營(yíng)業(yè)外收入230減：營(yíng)業(yè)外支出25250000四、利潤(rùn)總額271450000減：所得稅（33%）28478500五、凈利潤(rùn)30971500解：（1）計(jì)算企業(yè)2001年的正常凈利潤(rùn)：正常凈利潤(rùn)=971500+(250000—200000)(1—33%)=1005000(元)(2)計(jì)算2002—2005年各年凈利潤(rùn)2002年凈利潤(rùn)：1005000x(1+1%)=1015050(元)2003年凈利潤(rùn)：1015050x(1+1%)=1025201(元)2004年凈利潤(rùn)：1025201x(1+1%)=1035453(元)2005年凈利潤(rùn)：1035453x(1+1%)=1045807(元)(3)計(jì)算2006—2021年的年金收益衛(wèi)￡融+『尸￡(1+『廠J-l J-1_1015050 1025201 1035453 1045307-i+io%+(i+io%y+(i+io%)1+5+10%/+10%)_1+(J+10%)-3+(J+10%)-1+(l+10%)_t_1015050xO.9091+1025201x0.8265+1035453xO.7513+1045807x0.6830.9091+0.3265+0.7513+0.633_922782+S47329+777936+7142S6_32623333.1699 3.1699=1029160園(4)計(jì)算企業(yè)價(jià)值3.待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其1997年5月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料(過(guò)程略)，選出3個(gè)交易實(shí)力作為比較參考物，交易實(shí)例有關(guān)情況見下表：項(xiàng)目ABC評(píng)估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元49萬(wàn)元43.5萬(wàn)元單價(jià)1500元/m21400元/m21450元/m2交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施宀友兀備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%；（3）交易實(shí)例A與帶估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷；（4）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%；（5）折現(xiàn)率為8%。項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊人格區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100.解：（1）進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。（2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=107/100=1.07交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=105/100=1.05交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100=1.04（注：由于地價(jià)每月上漲1%,故從交易實(shí)例A成交日期1996年10月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了7%；交易實(shí)例B從成交期1996年12月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲5%；交易實(shí)例C從成交期1997年1月至評(píng)估基準(zhǔn)日1997年5月地價(jià)共上漲了4%。）（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/86=1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/93=1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)=[1—1/（1+8%）30“[1—1/（1+8%）35]=0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)=1.03x0.9659=0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)=1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)=1.03x0.9659=0.995（5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。A=1500x1x1.07x1x0.995=1597（元/平方米）B=1400x1x1.05x1.163x1.03=1761（元/平方米）C=1400x1x1.04x1.075x0.995=1613（元/平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值=1657x600=994200（元）因此，這一地塊的評(píng)估值為994200元。計(jì)算題：1、某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%。企業(yè)所得稅稅率為40%。試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少?解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：40 45 50 53 55181.47(萬(wàn)元)(1+10%) (1+10溝$ (1+10%)3(1+10%)4 〔1+10呀尸181.47(萬(wàn)元)穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：55/10%/(1+10%)5=341.51(萬(wàn)元)企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.51=522.98(萬(wàn)元)該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98X(1-40%)=313.79(萬(wàn)元)2、某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為280元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。由于該產(chǎn)品已經(jīng)較穩(wěn)定地占領(lǐng)了市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有，但價(jià)格降呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為：今后1—3年維持現(xiàn)價(jià)；4—5年降為270元/件；6—8年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%，試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝設(shè)計(jì)的價(jià)值。(計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))解：由于該技術(shù)所帶來(lái)的超額收益已知，故不采用分成率方法。又由于成本沒(méi)有變化，因此超出平均價(jià)格的收入視為超額利潤(rùn)(未考慮流轉(zhuǎn)稅因素)。計(jì)算過(guò)程如下：第1?3年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=280-250=30(元)第4?5年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=270-250=20(元)第6?8年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益=260-250=10(元)評(píng)估值=[30x20,000x(1-33%)]/(1+10%)1]+[30x20,000x(1-33%)]/(1+10%)2]+[30x20,000x(1-33%)]/(1+10%)3]+[20x20,000x(1-33%)]/(1+10%)4+[20x20,000x(1-33%)]/(1+10%)5+[10x20,000x(1-33%)]/(1+10%)6+[10x20,000x(1-33%)]/(1+10%)7+[10x20,000x(1-33%)]/(1+10%)8=(402,000/1.1)+(402,000/1.21)+(402,000/1.331)+(268,000/1.4641)+(268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)=1556083.35(元)3、被評(píng)估機(jī)組為3年前購(gòu)置，賬面價(jià)值為20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取