物業(yè)開(kāi)展美居業(yè)務(wù)方案

在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，房企迅速實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局，產(chǎn)業(yè)鏈下游的家居裝飾領(lǐng)域成為不少房企涉足的“第二增長(zhǎng)曲線”。與此同時(shí)，作為社區(qū)“最后一公里”的物企，與家裝業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度極為密切，在物企增值服務(wù)板塊，也出現(xiàn)了家裝業(yè)務(wù)的身影。在增值服務(wù)中，以美居、中介、家政保姆、零售生鮮、社區(qū)傳媒為主要構(gòu)成的大板塊業(yè)務(wù)占比逐漸增加，而美居作為企業(yè)多條賽道中收入占比最高的業(yè)務(wù)，在物企利潤(rùn)增長(zhǎng)空間中發(fā)揮著重要作用。據(jù)不完全測(cè)算，目前我國(guó)家裝市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)模超過(guò)3.5萬(wàn)億元。上半年以來(lái)，受房屋竣工提速帶動(dòng)，家居零售額同比增長(zhǎng)30%，其中6月月竣工面積達(dá)8898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67%，而家具零售額同比增長(zhǎng)13.4%。從物企的角度而言，如何在萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)“大蛋糕”分一杯羹，值得業(yè)界關(guān)注。01六成上市物企布局美居業(yè)務(wù)從行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，越來(lái)越多房企、物企布局美居業(yè)務(wù)，美居收入在業(yè)績(jī)中的占比也在不斷增大。隨著購(gòu)房者“拎包入住”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，房企也在做相應(yīng)的卡位，以實(shí)現(xiàn)客單價(jià)最大化的導(dǎo)向去獲取流量入口。地產(chǎn)、物業(yè)、家裝之間有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，房子交付之后的首個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景就是家裝服務(wù)，所以物業(yè)公司具備天然的客源引流優(yōu)勢(shì)。在切入美居各個(gè)熱點(diǎn)賽道的公司不斷增多的情況下，物企便是不可或缺的一個(gè)分支。目前，美居業(yè)務(wù)已成為物企增值業(yè)務(wù)收入中重要的組成部分，其中涵蓋針對(duì)新交付的毛坯房裝修，以及業(yè)主的整體裝修、拎包入住、存量房改造裝等服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2021年6月，正式介入美居領(lǐng)域的上市物企已達(dá)6成，其余4成也在美居賽道有相關(guān)動(dòng)作。40%圏：上市物企美居業(yè)務(wù)布局散顯占比情況量占比情況■布局40%圏：上市物企美居業(yè)務(wù)布局散顯占比情況量占比情況■布局■未布局上市物企美居業(yè)務(wù)布局?jǐn)?shù)02美居占增值收入比例最高超60%從已公布數(shù)據(jù)的企業(yè)看，美居收入占增值服務(wù)收入比例均值已接近30%。其中，時(shí)代鄰里、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、正榮服務(wù)、旭輝永升服務(wù)4家物企美居收入占增值服務(wù)比重更是超過(guò)50%。以占增值服務(wù)比重最高的時(shí)代鄰里為例，其美居業(yè)務(wù)占增值服務(wù)比重已高達(dá)63%，美居已成為其重點(diǎn)布局的業(yè)務(wù)板塊，早在2020年，時(shí)代鄰里聯(lián)合12大家居品牌共建全生命周期的美居服務(wù)體系，并且在前期案場(chǎng)、物業(yè)維修、房屋交付、線上平臺(tái)、營(yíng)銷活動(dòng)、家政服務(wù)等各類生活及消費(fèi)端實(shí)現(xiàn)全方位引流。

從美居收入占總營(yíng)收比例來(lái)看，超過(guò)10%的一共4家，分別是合景悠活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、正榮服務(wù)，其中合景悠活服務(wù)占比高達(dá)19.1%。而2020年美居業(yè)務(wù)收入最高的是旭輝永升服務(wù)，以4.55億元營(yíng)收位居行業(yè)首位。按照旭輝永升服務(wù)的計(jì)劃，未來(lái)3年內(nèi)美居業(yè)務(wù)收入將實(shí)現(xiàn)10億，并發(fā)布了泛家居平臺(tái)“旭惠美家”。此外，保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)收入緊隨其后，同屬第一梯隊(duì)。70%s.oo60%50%40%30%20%10%70%s.oo60%50%40%30%20%10%C%%■關(guān)居戰(zhàn)入［憶元）?占增悄服薈牧入比例2020年部分上市物企美居業(yè)務(wù)收入占比情況備注：部分企業(yè)含生活服務(wù)、其他增值服務(wù)等（旭輝永升、藍(lán)光嘉寶、恒大物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里、正榮服務(wù)、榮萬(wàn)家）03兩大主流模式破局新賽道切入美居熱點(diǎn)賽道的房企眾多，他們從產(chǎn)業(yè)鏈上的“生產(chǎn)端、整合端、平臺(tái)”分走“蛋糕”。從物企在業(yè)務(wù)中的功能來(lái)看，一是物企作為主體來(lái)承接美居業(yè)務(wù)，即“物企自營(yíng)模式”；二是背靠集團(tuán)作為主體，物企為集團(tuán)美居業(yè)務(wù)引流，即“物業(yè)引流模式”。具體而言，物企自營(yíng)模式需要整合技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)和客源等方面資源，因此，企業(yè)整合能力是決勝關(guān)鍵。這與企業(yè)自身實(shí)力、市場(chǎng)占位及集團(tuán)支持度都密不可分?！靶窕菝兰摇迸c“世茂美凱龍”是自營(yíng)模式的典型，也是2020年物企在美居領(lǐng)域的典型“嘗試”。雖同為自營(yíng)模式，但旭輝永升與世茂服務(wù)又存在較大差異。旭輝永升旨在整合供應(yīng)鏈資源，重點(diǎn)培育孵化。2020年12月16日，旭輝永升服務(wù)平臺(tái)“旭惠美家”正式發(fā)布，基于“平臺(tái)+生態(tài)”的戰(zhàn)略，充分整合房屋交付、物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)，從而構(gòu)建的一個(gè)社區(qū)泛家居服務(wù)平臺(tái)。在客戶購(gòu)房階段、交付階段提前介入與推廣個(gè)性化家裝的定制服務(wù)，交付入住后利用發(fā)展社區(qū)O2O的方式將“旭惠美家”的家裝業(yè)務(wù)和業(yè)主線上商城“永升活”聯(lián)動(dòng)起來(lái)。此外，旭輝永升還采用了社區(qū)線下體驗(yàn)店的方式引流，讓業(yè)主在社區(qū)1公里內(nèi)就可以實(shí)景體驗(yàn)裝修、滿足選材及一站式的置家需求。世茂服務(wù)則聯(lián)手家居行業(yè)龍頭，以雙方優(yōu)勢(shì)整合行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條，打通從新房批量家裝、交付定制裝修、二手房翻新等全周期服務(wù)。容群痿道選擇旭惠美家物企層直：旭擁永升狼答正式進(jìn)軍家居服務(wù)市場(chǎng)TOBTOCTOB:圭材、設(shè)醫(yī)、涼具軟裝、智能呆居、駅居曰用品等全品類產(chǎn)品供應(yīng)庭及全登運(yùn)營(yíng)服務(wù)TOC：線上咨詢、選品、坊下體驗(yàn)、冢居空間整體設(shè)計(jì)、家居產(chǎn)品優(yōu)選配苴、物流配送、上門安裝等展每物企層面：世茂屣務(wù)與紅星美凱龍合作并整合艱方優(yōu)勢(shì)切入美居賽道TOBTOCToB:全家居產(chǎn)業(yè)雜望舉平臺(tái)，致力于靳廣犬中小家裝、代理商彊業(yè)捉供昴完善的供應(yīng)鏈脂務(wù)ToC:新房批盤精睪、交付宦制裝修、全屋軟裝、家電，數(shù)力于為用戶提供一站式家居購(gòu)物體驗(yàn)物企自營(yíng)模式布局特征第二種模式則為物業(yè)引流模式，物企在整個(gè)業(yè)務(wù)鏈上位集團(tuán)充當(dāng)引流的作用。而引流模式下，其收入的結(jié)算方式或是以傭金分成計(jì)提，這也是該模式下的物企美居收入沒(méi)有想象中高的原因。另外，引流效果不僅在業(yè)主特征、物企的引流能力，與企業(yè)所提供的美居服務(wù)息息相關(guān)。早期，各家房企在裝修領(lǐng)域均有介入，但在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的站位和布局的深度則千差萬(wàn)別，這將很大程度上影響最終“拎包入住”業(yè)務(wù)的發(fā)展以及物企的引流效果，因此對(duì)企業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局以及運(yùn)營(yíng)實(shí)力有很大的考驗(yàn)。房企中碧桂園、恒大和萬(wàn)科均以物業(yè)引流模式為主。其中，碧桂園體系最具家裝基因。碧桂園家裝業(yè)務(wù)從建材生產(chǎn)、家居品牌到硬裝工程，其產(chǎn)業(yè)鏈跨度長(zhǎng)且扎得深，早期以服務(wù)自有物業(yè)為主。2015年，碧桂園正式創(chuàng)立“橙家”平臺(tái)，將內(nèi)部裝飾業(yè)務(wù)市場(chǎng)化，產(chǎn)品涵蓋硬裝、軟裝、整裝、智能家居和生活零售在內(nèi)的五大板塊，致力于提供一站式家整裝套餐服務(wù)。此前，碧桂園已涉足美居業(yè)務(wù)生產(chǎn)端，成立現(xiàn)代筑美，專注工程家居定制服務(wù)領(lǐng)域，曾為多家房企提供工程家居集成配套服務(wù)。對(duì)于碧桂園而言，從前端產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)代筑美向“一體化拎包入住”延展，基礎(chǔ)比較扎實(shí)，但能否將前期在批量生產(chǎn)端所積累的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮到未來(lái)定制化生產(chǎn)方面將成為一大考驗(yàn)。此外，恒大主要以平臺(tái)整合為導(dǎo)向，以供應(yīng)商平臺(tái)的角色切入美居領(lǐng)域萬(wàn)科則通過(guò)嫁接各房企破局精裝，不僅做整合端的拎包入住，其體系下也有TOB的供應(yīng)商平臺(tái)。房企美居業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位客戶群體賽道選擇碧桂園橙家集團(tuán)層面搭展「是碧桂園碧+主活圈核心成員TOC為主硬裝、軟裝、個(gè)性化裝修宦制.拎包入住現(xiàn)代筑美集團(tuán)層［SlfeMi碧樣同集歷投資3000萬(wàn)美金成立TOB集研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、物流、安裝于—體工程家居集成配套服務(wù)恒大恒騰蜜家集團(tuán)層聞：恒大的一系列家居跨界部署都是以恒騰網(wǎng)絡(luò)為主體而展開(kāi)「恒騰網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)是由恒大和騰訊聯(lián)合控股TOB,TOC建材、家具、定制、家電、軟裝一站式服務(wù)、拎包入住物企引流模式下三大房企美居業(yè)務(wù)布局特征從典型地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，物企在地產(chǎn)切入美居賽道的戰(zhàn)略道路上責(zé)任重大。因此，如何增加與客戶、業(yè)主端的觸點(diǎn)以實(shí)現(xiàn)引流、盤活資源成為物企入局美居業(yè)務(wù)首要思考的問(wèn)題，從而為新業(yè)務(wù)的拓展提供堅(jiān)實(shí)有力的基礎(chǔ)。由于美居業(yè)務(wù)中家裝