安徽淮北市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告課件

淮北市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告1淮北市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告1市場總結(jié)1.淮北市處于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市經(jīng)濟發(fā)展快，消費力提升空間大，房地產(chǎn)正從緩慢發(fā)展階段逐漸步入快速發(fā)展階段；2.城市發(fā)展東擴南進(jìn)，帶動城南、城東板塊房地產(chǎn)的興起，形成四大板塊競爭格局；3.目前供略小于求，但2年后供應(yīng)量大增，可能使供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)；4.內(nèi)向型市場；5.剛性需求大量釋放，推動市場繁榮；6.產(chǎn)品品質(zhì)有待進(jìn)一步提升；市場總結(jié)1.淮北市處于四省交界、交通便捷，是百里煤城，城市經(jīng)淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析淮北經(jīng)濟及消費分析走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃3淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析3區(qū)位分析區(qū)位優(yōu)越安徽省北部；華東腹地；四省交界；總面積2741km2。京滬高鐵；隴海鐵路；連霍高速；京福高速；航空港；深水港；觀音機場。交通便捷境內(nèi)眥臨山東江蘇河南安徽4區(qū)位分析區(qū)位優(yōu)越安徽省北部；京滬高鐵；交通便捷境內(nèi)眥臨山區(qū)劃分析行政區(qū)劃2008年戶籍人口：全市215.8萬；非農(nóng)業(yè)人口：全市93.2萬；常住人口：全市205萬；年末總戶數(shù)：63.6萬戶。人口迅速聚集相山區(qū)

杜集區(qū)烈山區(qū)濉溪縣淮北市轄三區(qū)一縣

5區(qū)劃分析行政區(qū)劃2008年戶籍人口：全市215.8萬；人口淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析

淮北資源分析淮北經(jīng)濟及消費分析走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃6淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析6資源分析資源稟賦人文古跡

百里煤城：遠(yuǎn)景儲量350億噸，重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地；

兩大礦業(yè)集團：淮北礦業(yè)集團、皖北礦業(yè)集團河流阡陌：面積18萬方，如岱河、龍河、王引河等自然、人工河流；

資源豐富：林業(yè)、農(nóng)作物、水產(chǎn)、畜禽、野生動物、中藥材等。

人文底蘊：華元、蹇叔、嵇康、劉伶、劉開渠；

相山十八景：顯通寺、滲水崖、飲馬池、香爐峰、水牛墓、萬丈碑、奏鳴臺、釣魚臺、雪泉、奇峰、疊翠峰、天藏寺與六仙洞（牛鼻洞、牛角洞、秘霞洞、天井洞、白云洞、小仙洞）。7資源分析資源稟賦人文古跡百里煤城：遠(yuǎn)景儲量350億噸，重要淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析

淮北經(jīng)濟及消費分析走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃8淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析8城市經(jīng)濟分析GDP年均兩位數(shù)增長，二、三產(chǎn)迅速發(fā)展淮北

支柱

產(chǎn)業(yè)煤炭、電力12煤化工3紡織、建材4冶金、電子2008年：GDP年均增長率17.07%；2008年三產(chǎn)比為9.94:59.89:30.16；2008年工業(yè)化率達(dá)到54.94%。進(jìn)入了快速工業(yè)化時期9城市經(jīng)濟分析GDP年均兩位數(shù)增長，二、三產(chǎn)迅速發(fā)展淮北煤炭、城市消費分析城市消費力提升空間大2008年城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)12851元，全省第7；全市在崗職工平均工資30445元，全省第4；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額214億元，同比漲24.7%，漲幅全省第5。10城市消費分析城市消費力提升空間大2008年城鎮(zhèn)人均可支配收城市消費分析礦業(yè)職工為主力消費人群之一2008年采礦業(yè)職工數(shù)占職工總數(shù)52.74%采礦業(yè)平均工資高于行業(yè)平均工資水平的25.80%11城市消費分析礦業(yè)職工為主力消費人群之一2008年采礦業(yè)職工數(shù)淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析淮北經(jīng)濟及消費分析

走入相山淮北發(fā)展規(guī)劃12淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析12走入相山中心區(qū)位淮北主城區(qū)；政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)轄：1鎮(zhèn)、10街道辦事處；1食品工業(yè)園區(qū)、14個行政村；70個城市社區(qū)居委會。行政區(qū)劃相王奔馬2008年，相山區(qū)總面積135平方公里，人口40萬。13走入相山中心區(qū)位淮北主城區(qū)；全區(qū)轄：行政區(qū)劃相王奔馬200走入相山三產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢明顯2008年：第三產(chǎn)業(yè)增加值26.9億元；占全區(qū)GDP的67.76%；是其他兩區(qū)的4.34倍、3.84倍。區(qū)域?qū)嵙姡M力高地方財政收入1.36億元；投資達(dá)23.3億元，有力拉動消費；消費總額47.2億元，居三區(qū)之首。14走入相山三產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢明顯2008年：區(qū)域?qū)嵙姡M力高淮北印象

淮北區(qū)位及區(qū)劃分析淮北資源分析淮北經(jīng)濟及消費分析走入相山

淮北發(fā)展規(guī)劃

15淮北印象淮北區(qū)位及區(qū)劃分析15經(jīng)濟發(fā)展十一五規(guī)劃安徽省重點建設(shè)“兩淮一蚌”重工業(yè)走廊；

———皖北地區(qū)工業(yè)化升級的突破口安徽省重點建設(shè)的五個百萬人口城市之一。GDP達(dá)到450億元，年均增長16%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)1.6萬元城市人口達(dá)100萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)62%由能源城市向能源加工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，由資源型城市向重化工業(yè)城市轉(zhuǎn)變123416經(jīng)濟發(fā)展十一五規(guī)劃安徽省重點建設(shè)“兩淮一蚌”重工業(yè)走廊；

城市總體規(guī)劃主城區(qū)組團分布主城區(qū)用地發(fā)展方向相山組團礦山集組團烈山組團西拓東調(diào)北進(jìn)南優(yōu)保持組團形態(tài)一城二鎮(zhèn)三軸17城市總體規(guī)劃主城區(qū)組團分布主城區(qū)用地發(fā)展方向相山組團西拓東調(diào)淮北房地產(chǎn)市場分析

淮北房地產(chǎn)市場整體分析淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北商業(yè)房地產(chǎn)市場分析18淮北房地產(chǎn)市場分析淮北房地產(chǎn)市場整體分析18房地產(chǎn)市場分析全社會固定投資額不斷增長，城市建設(shè)步伐加快，淮北市房地產(chǎn)市場逐漸活躍，開發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢。從房地產(chǎn)投資額占全社會固定投資額的比例來看，一直維持在11%左右，顯示市場相對較理性。房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn)投資額關(guān)系圖19房地產(chǎn)市場分析全社會固定投資額不斷增長，城市建設(shè)步伐需求分析淮北的城市化進(jìn)程和人口的擴張必將帶來巨大的住宅消費需求；預(yù)計淮北全市人口到2010年達(dá)到230萬人，到2020年城鎮(zhèn)化率提高到65％，人口達(dá)到266萬人；淮北發(fā)展前景——城市化率不斷提高,城區(qū)面積和人口增加必將帶來巨大的住宅需求20需求分析淮北的城市化進(jìn)程和人口的擴張必將帶來巨大的住宅消費淮北房地產(chǎn)的典型需求：改善居住條件與居住環(huán)境的二次購房需求；年輕人結(jié)婚購房的需求；每年不斷增長的首次置業(yè)者的主動性購房需求；以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長期投資置業(yè)的需求；外來人口遷入淮北的置業(yè)需求；為子女教育遷居購房的需求；需求分析受需求上升的影響，淮北的房價從01年開始穩(wěn)步上漲，除自主需求外，投資需求也呈上升趨勢淮北市2008年人均GDP超過了2400美元，根據(jù)國際慣例，人均GDP達(dá)到2000至3000美元，房地產(chǎn)便步入住房需求緩慢發(fā)展階段，隨著經(jīng)濟實力的增強，將逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段。居民購房及購車將成為消費的主流。淮北市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期看好是毋容置疑的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大的潛力空間。21淮北房地產(chǎn)的典型需求：需求分析受需求上升的影響，淮北的房價從供給分析2008年商品房施工面積353.48萬平，竣工面積68.1萬平，商品房銷售面積76.66萬平，目前供略小于求，但施工量大，2年后的供應(yīng)量將激增；供求同步上升，房地產(chǎn)市場處于發(fā)展期；市場消費潛力逐步被激活；由于淮北預(yù)售期房較早，施工進(jìn)度較慢，加上近年來需求的爆發(fā)，使得從05年開始出現(xiàn)供小于求局面，但長期來看，施工量較大，后期供應(yīng)量充足22供給分析2008年商品房施工面積353.48萬平，竣工面積淮北房地產(chǎn)市場分析

淮北房地產(chǎn)市場整體分析

淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北商業(yè)房地產(chǎn)市場分析23淮北房地產(chǎn)市場分析淮北房地產(chǎn)市場整體分析23均價：2700-3200元/平項目為中大規(guī)模，較分散建筑形態(tài)：多層和小高層是主流，部分花園洋房、別墅代表樓盤：鳳凰城、家天下、億嘉·左岸主要特點：景觀、房價較低發(fā)展慢的區(qū)域城西板塊均價：3000-3600元/平建筑形態(tài)：多層、小高層、高層是主流代表樓盤：萬馬·相山庭院、金色云天、深藍(lán)華庭、貳拾肆克拉、水岸·碧桂園主要特點：區(qū)域前景、景觀、交通便利最活躍的區(qū)域城南板塊老城區(qū)板塊均價：4500-5500元/平項目規(guī)模不太大建筑形態(tài)：小高層、高層代表樓盤：匯景家園、淮海時代廣場、和協(xié)國際主要特點：成熟的配套、便利的交通、稀缺性最成熟的區(qū)域城東板塊均價：2800-3300元/平項目為中大規(guī)模建筑形態(tài)：多層、小高層、高層為主，少量別墅、洋房代表樓盤：溫哥華城、翡翠島、天賜良園、慢城主要特點：生態(tài)景觀、區(qū)域前景前景好的區(qū)域市場板塊分析淮北市房地產(chǎn)呈現(xiàn)板塊競爭狀態(tài)，以城南板塊最為激烈，隨著城市發(fā)展方向的轉(zhuǎn)移，城南板塊認(rèn)可度逐漸提升，但老城區(qū)板塊還是永恒的明星地段24均價：2700-3200元/平城西板塊均價：3000-360城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套）鳳凰城多層、洋房、高層、別墅10080-130270021-35家天下多層、小高層、高層2858-1302900-320016-42億嘉·左岸多層、小高層21萬多81-98未定－城西板塊樓盤一覽表樓盤數(shù)量較少，但產(chǎn)品類型豐富；項目為中大規(guī)模樓盤，分布較分散；房型選擇面較大，面積較緊湊；樓盤均價在2700－3200元/平方米之間。城西板塊25城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面房型面積均價報價總價鳳凰城城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套）相山一號多層－88-1634380(尾盤)38-72相山峰景高層2.960-1354400(售罄)26-60匯景家園小高層、多層499-1805300起52萬起和協(xié)國際高層3.1340-2004500（估）18-90華松商業(yè)廣場高層11.4260-130550033-72淮海時代廣場高層7.2860-137550033-75鼎盛國際高層2.733-120售罄－一品觀邸高層3.249-113380018-43國正融華仕家高層2.550-6090-1304500（精裝）3850（毛坯）3400（大戶型）22-27（公寓）30-44（大戶型）老城區(qū)板塊樓盤一覽表項目規(guī)模不大，主要產(chǎn)品為小高層、高層；房型選擇面較大，新建項目面積有放大的趨勢；樓盤均價在3800－5500元/平方米之間，主力均價在4500－5500元/平方米。老城區(qū)板塊26城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積房型面積均價報價總價相山一城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套)金色云天小高、高層為主，酒店、酒店式公寓、商業(yè)5280-1303600（一期)28-47深藍(lán)華庭多層、小高、高層8.587-126未開盤1000VIP卡-華佳梅苑多層、小高12113-144300034-43相山庭院多層、洋房、別墅2577-88未開盤－貳拾肆克拉高層

45-1224300(精裝修，估)19-52萬福大廈高層3.645-135300013-40金方·星河灣多層、小高、高層1089-143320028-45水岸·碧桂園多層、小高、高層8.966-1312800-290020-40百年香樟小高6頂層帶閣樓1800）

37-50城南板塊樓盤一覽表項目開發(fā)密集度高，形成內(nèi)部聯(lián)動效應(yīng)，市民認(rèn)可度較高；產(chǎn)品以多層、小高、高層為主，房型選擇多，新建項目單身公寓類產(chǎn)品增多；樓盤均價在3000－3600元/平方米之間，主力總價在50萬/套以內(nèi)。城南板塊27城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積房型面積均價報價總價金色云城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（萬㎡）房型面積（㎡）均價報價（元/㎡）總價（萬元/套)藍(lán)湖綠城多層、高層2286-137多：3000-3200小高：2600-280022-44翡翠島多層、高層、別墅27106-1423300-340035-48天賜良園多層、小高1280-1303150(一期)25-41湖畔御景多層、小高層、別墅6.2589-143300026-43溫哥華城三期（錦繡府?。┒鄬印⑿「?、別墅6087-142280024-40城東板塊樓盤一覽表項目多為中大規(guī)模樓盤，開發(fā)密集，初步形成一定的配套設(shè)施；物業(yè)類型豐富，房型選擇面較大，以經(jīng)濟型房型為主；樓盤均價在2800－3300元/平方米之間，主力總價在25－45萬元/套；受城市東擴規(guī)劃利好，隨著配套設(shè)施逐步完善，未來發(fā)展前景看好。城東板塊28城南板塊項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積房型面積均價報價總價藍(lán)湖綠城南板塊市場板塊分析競爭格局淮北大盤少，中小規(guī)模樓盤較多。城南板塊是目前競爭最激烈的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)部已經(jīng)形成聯(lián)動，市民接受度逐漸提高。老城區(qū)土地稀缺，配套成熟，是市民最認(rèn)可的區(qū)域，但樓盤較少。城東圍繞桓譚公園開發(fā)項目增多，配套逐漸完善，認(rèn)可度也有所提升?；幢狈康禺a(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)從建筑用材、戶型設(shè)計、景觀規(guī)劃、智能化等方面都得到全方位提升，但產(chǎn)品總體來講品質(zhì)還比較一般。物業(yè)形態(tài)較豐富，受到容積率的限制，今后的產(chǎn)品多以小高層、高層為主。價格分區(qū)明顯，老城區(qū)房價一枝獨秀，城南房價逐漸提升，城東板塊略高于城西板塊。目前淮北市房地產(chǎn)市場仍然是內(nèi)向型市場，即以本地消費為主，對外地消費者的吸納有限?；幢毕M者對環(huán)境、教育資源、交通等方面比較看重，尤其學(xué)區(qū)房受追捧?？們r50萬以上產(chǎn)品的主力客戶為煤礦等行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主、事業(yè)單位中層以上人員。產(chǎn)品特征客戶特征小結(jié)29城南板塊市場板塊分析競爭格局淮北大盤少，中小規(guī)模樓盤較多?；椿幢狈康禺a(chǎn)市場分析

淮北房地產(chǎn)市場整體分析淮北房地產(chǎn)市場板塊分析

淮北商業(yè)房地產(chǎn)市場分析

30淮北房地產(chǎn)市場分析淮北房地產(chǎn)市場整體分析30城南板塊商圈分布相山區(qū)商圈一馬路商圈四馬路商圈淮北市城市規(guī)模比較小，長期以來逐漸形成的城市商業(yè)中心是位于相山區(qū)的淮海路路段。隨著淮北市規(guī)劃東擴、南進(jìn)的開展，傳統(tǒng)的商業(yè)中心逐步為南移，目前形成了以步行街蘇果、相陽路餐飲一條街為次中心的新興商業(yè)區(qū)域。步行街商圈是隨著四馬路開始升溫和蘇果平價店的開設(shè)才正式啟動的。從目前的發(fā)展態(tài)勢來看，可以作為一個市級商業(yè)副中心。31城南板塊商圈分布相山區(qū)商圈一馬路商圈四馬路商圈淮北市城市規(guī)城南板塊一馬路商圈分析以華松商務(wù)國際、東方百貨、萬金時代廣場、鞋城等百貨商場業(yè)態(tài)為核心、輔以服飾專賣店、餐飲店等，是各種商鋪近3000家的核心商圈。四馬路商圈分析較為分散，包括大華步行街、相陽路餐飲街，主要業(yè)態(tài)為超市快速消費品業(yè)態(tài)和中高檔餐飲。業(yè)態(tài)分析32城南板塊一馬路商圈分析業(yè)態(tài)分析32城南板塊典型項目項目中泰國際廣場相王國際購物廣場慢城地址淮北市人民路197號（相陽路口）

古城路/相山路人民路口子國際大酒店西側(cè)基本情況占地160畝，建筑面積近45萬平方米，商業(yè)有3萬方，分割為小面積商鋪總建面7萬余平米，3層商業(yè)，分割為2112個小面積鋪面，主力面積在10平米左右總建筑面積13847平米，其中沿人民路商鋪9703平米，步行休閑街建面4144平米，內(nèi)街店面30-60平米，09年5月開盤整體定位HOPSCA——酒店、辦公、廣場、購物、會展、公寓為一體的綜合物業(yè)淮北首席體驗式購物中心，是購物、娛樂、餐飲、休閑、康體、廣場為一體的多元化商業(yè)集餐飲、休閑、娛樂、觀光、購物于一體的——淮北餐飲娛樂魅力街區(qū)物業(yè)類型五星級酒店、甲級寫字樓、大型商業(yè)、住宅、會展中心3層購物中心沿街商鋪、步行街價格1F：27000－34000元/平，2F：2萬/平1F：均價2萬；2F：價格未定，預(yù)計2萬/平以上，可預(yù)訂，1萬