上海青浦徐涇地塊別墅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告課件

同策上海青浦徐涇地塊前期策劃報(bào)告城市別墅·第一居所同策上海青浦徐涇地塊前期策劃報(bào)告溯源，以追求根本的態(tài)度，捕捉本案的核心價(jià)值與實(shí)際客戶需求。思考邏輯：一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案溯源，思考邏輯：1、上海整體市場2、青浦區(qū)域市場3、市場環(huán)境總結(jié)一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題1、上海整體市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題事件：2010年3月31日，國土資源部下一步將具體給別墅做一個(gè)定義，新別墅定義有望除此前的高度、容積率兩方面的限制外，包括套型、面積等多方面，不排除將聯(lián)排、疊拼等項(xiàng)目也包括進(jìn)來。目前“以聯(lián)排名義報(bào)批，以獨(dú)棟產(chǎn)品營銷”被廣泛應(yīng)用，而此次政策將容積率、套型、面積等多指標(biāo)統(tǒng)籌考慮，“偽別墅”將受到市場考量，真正意義上的別墅有望熱銷，尤其是獨(dú)棟別墅

近期政策熱點(diǎn)一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題事件：2010年3月31日，國土資源部下一步將具體給別墅做一1、上海整體市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題1、上海整體市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題09年至今，上海市獨(dú)棟別墅市場整體表現(xiàn)需求強(qiáng)勁08年上海市獨(dú)棟別墅市場放量較大，供應(yīng)達(dá)84萬方，當(dāng)年市場僅去化51.7萬方，均價(jià)為30249元/平方米；09年供應(yīng)量有所放緩，共61.4萬方，市場成交97.7萬方，環(huán)比上年漲幅達(dá)89%，成交均價(jià)為31908元/平方米。10年至今，由于國家對房地產(chǎn)持緊縮政策，市場觀望態(tài)度濃厚，成交量大幅下滑，但市場仍表現(xiàn)為供小于求。全市獨(dú)棟別墅總體市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題09年至今，上海市獨(dú)棟別墅市場整體表現(xiàn)需求強(qiáng)勁08年上海市獨(dú)2、青浦區(qū)域市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題2、青浦區(qū)域市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題青浦區(qū)西上海一枝獨(dú)秀，價(jià)格適中，供求表現(xiàn)活躍

08年至今，青浦區(qū)成交總量達(dá)27.3萬方，次于浦東新區(qū)、閔行區(qū)位列全市第三，略大于區(qū)域供應(yīng)；青浦區(qū)缺乏足夠的政策利好支撐，均價(jià)水平在全市中處于中央位置，為24212元/平方米。青浦區(qū)獨(dú)棟別墅總體市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題青浦區(qū)西上海一枝獨(dú)秀，價(jià)格適中，供求表現(xiàn)活躍08年至今，青浦區(qū)獨(dú)棟別墅市場經(jīng)過09年下半年的成交高點(diǎn)后

近期成交走勢平緩但價(jià)格仍穩(wěn)中有升

09年全年，青浦區(qū)市場月均成交1.42萬方，成交均價(jià)24813元/平方米，整體來看市場呈現(xiàn)供小于求的狀態(tài)；

10年至今，整體市場成交有所回落，月均去化0.53萬方，成交均價(jià)32646元/平方米，環(huán)比09年上漲31.6%。青浦區(qū)獨(dú)棟別墅總體市場一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題成交波峰青浦區(qū)獨(dú)棟別墅市場經(jīng)過09年下半年的成交高點(diǎn)后

近期成交走勢3、市場環(huán)境總結(jié)一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題3、市場環(huán)境總結(jié)一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題市場環(huán)境總結(jié)獨(dú)棟別墅日漸稀少未來升值潛力大1受整體房地產(chǎn)市場影響近期供求量均有所回落23價(jià)格呈穩(wěn)中有升態(tài)勢獨(dú)棟別墅需求仍大于供應(yīng)一、環(huán)境——整體市場條件下尋找問題市場環(huán)境總結(jié)獨(dú)棟別墅日漸稀少未來升值潛力大1受整體房地產(chǎn)1、徐涇板塊新房市場2、徐涇板塊二手房市場3、產(chǎn)品出路初探：目標(biāo)客戶、價(jià)格、產(chǎn)品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索

1、徐涇板塊新房市場二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索1、徐涇板塊新房市場二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場徐涇板塊在售獨(dú)棟別墅樓盤地圖觀庭大華西郊別墅獨(dú)棟價(jià)格：大面積40000-43000元/m2

小面積21000-28000元/m2獨(dú)棟價(jià)格：55000元/m2二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場徐涇板塊二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究項(xiàng)目名：觀庭物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅占地面積：131458平方米建筑面積：39437平方米容積率：0.3綠化率：60%當(dāng)前在售物業(yè)：1套296.25m2，2套293.99m2，1套298.04m2項(xiàng)目特點(diǎn)：美式賴特草原風(fēng)格，以圍合式布局增進(jìn)鄰里間的交流，戶型上首創(chuàng)斜坡式半地下車庫并成為競相模仿的產(chǎn)品板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭基本信息二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭成交面積結(jié)構(gòu)主力面積段為一期290-310m2的舒適房型，占總成交的40%；二期230-250m2的經(jīng)濟(jì)房型，占總成交的43%。二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭主力面積段房型寬松4R設(shè)置，贈(zèng)送前后兩大花園、多重露臺、陽光首層、雙車庫，贈(zèng)送面積達(dá)188m2。建筑面積：約300m2；使用面積：488m2雙車庫陽光首層露臺前后院兩花園二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭主力面積段房型經(jīng)濟(jì)4R設(shè)置，贈(zèng)送私享大庭院、單車庫、大面積陽臺，贈(zèng)送面積達(dá)到140m2。建筑面積：235.21m2；使用面積：375m2單車庫露臺大庭院1F2F-1F二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭目前主力產(chǎn)品價(jià)格建筑面積：300m2左右單價(jià)段40000-43000元/m2，總價(jià)段1200-1500萬元/套建筑面積：250m2左右單價(jià)段21000-28000元/m2，總價(jià)段480-700萬元/套二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭客戶特征觀庭客戶來源情況：區(qū)域客戶占10%上海市其他區(qū)域客戶占80%外省市客戶占10%二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭客戶特征上海市其他區(qū)域客戶分布情況：浦西——中心區(qū)域中臨近本區(qū)的長寧區(qū)、徐匯區(qū)客戶比例最高，分別為36、18%浦東——僅占總成交的4%二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——觀庭客戶特征觀庭客戶特征總結(jié)：上海市客戶占總成交的90%作為浦西青浦區(qū)的別墅項(xiàng)目，浦東的客戶僅占4%區(qū)域客及市中心臨近本區(qū)的客戶占總體62%二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究項(xiàng)目名：大華西郊別墅物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅占地面積：14萬平方米建筑面積：5萬平方米容積率：0.3綠化率：50%當(dāng)前在售物業(yè)：二期09年10月推出30套主力面積約300平米的獨(dú)棟別墅，報(bào)價(jià)在5.5萬元/平米項(xiàng)目特點(diǎn)：內(nèi)有三條自然水系，坡地景觀設(shè)計(jì)；項(xiàng)目對外宣稱現(xiàn)代簡約風(fēng)格，但其內(nèi)部各棟單體的外立面風(fēng)格迥異板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——大華西郊別墅基本信息二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——大華西郊別墅成交面積結(jié)構(gòu)主力面積段300-330m2的舒適房型占總成交的38%，分布于一期二期內(nèi)；其次的成交主力在330-350m2、280-300m2。二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——大華西郊別墅主力面積段房型寬松4R設(shè)置，贈(zèng)送前后半敞開式庭院、半地下室陽光首層設(shè)計(jì)都體現(xiàn)了人與自然融合的意境，特色在于400-1000平米南向花園。建筑面積：約300m2地下室一層二層陽光首層露臺前后半敞開式庭院挑空挑空挑空二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——大華西郊別墅目前主力產(chǎn)品價(jià)格在售：建筑面積：300+m2均價(jià)55000元/m2，總價(jià)段1300-2000萬元/套一期：建筑面積：260-300m2左右單價(jià)段25000-37000元/m2，總價(jià)段700-1300萬元/套二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品研究板塊內(nèi)新房個(gè)案解析——大華西郊別墅客戶特征投資自住都適宜的項(xiàng)目；業(yè)主多為喜歡國際氛圍、且對別墅品質(zhì)和社區(qū)氛圍有較高要求的人。對于投資客，項(xiàng)目地處的徐涇，是虹橋別墅區(qū)的延伸，云集著眾多國際人士和國際學(xué)校。二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場——競品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場在售獨(dú)棟別墅成交主力產(chǎn)品特征匯總樓盤名稱容積率房型面積段單價(jià)段總價(jià)段贈(zèng)送面積觀庭

0.3

舒適性4R290-310m240000-43000元/m21200-1500萬元/套188m2緊湊型4R230-250m221000-28000元/m2480-700萬元/套140m2大華西郊別墅0.320余種房型（4R和5R）270-290m246550元/m2-55000元/m21500-1800萬元/套100-200m2300-320m2徐涇板塊在售獨(dú)棟別墅成交產(chǎn)品僅有觀庭與大華西郊別墅：主力面積段為250m2緊湊型的4R，單價(jià)高點(diǎn)為30000元/m2，總價(jià)段區(qū)間為500-1000萬主力面積段為300m2舒適型的4R，單價(jià)高點(diǎn)為55000元/m2，總價(jià)段區(qū)間為1200-1800萬二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊新房市場在售獨(dú)棟2、徐涇板塊二手房市場二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索2、徐涇板塊二手房市場二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊二手房市場徐涇板塊二手房樓盤地圖長堤別墅西郊紫苑久事西郊居禮別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊華城豪都國際新城二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊二手房市場徐涇板二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊二手房市場——成交結(jié)構(gòu)主力面積段集中在300-350m2，單價(jià)段集中在30000-40000元/平方米，總價(jià)段集中在1200-1500萬/平方米。二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索徐涇板塊二手房市場——成3、產(chǎn)品出路初探：目標(biāo)客戶、價(jià)格、產(chǎn)品二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索3、產(chǎn)品出路初探：目標(biāo)客戶、價(jià)格、產(chǎn)品二、出路——區(qū)域市場下二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶需求點(diǎn)第一居所自住需求固定資產(chǎn)投資需求國際社區(qū)自住需求目標(biāo)客戶來源獨(dú)棟別墅客戶來源較為廣泛，徐涇區(qū)域?yàn)樯虾＝汲鞘袆e墅區(qū)域，直接輻射的主力客戶來自西上?！靺R、盧灣、黃埔、長寧等區(qū)域；外地投資客仍是購買高端別墅房源的主力之一；少量高端外籍客戶二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——目標(biāo)客戶二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——基準(zhǔn)價(jià)格徐涇板塊一手房價(jià)格比對

通過本案與新房項(xiàng)目的外部條件比對得出本案價(jià)格，但該方式受供應(yīng)量與成交量的影響較大，采用算術(shù)平均法求取各比較價(jià)格的均值為47361元/平方米比較內(nèi)容權(quán)重本案觀庭大華西郊別墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)開發(fā)商品牌15%115%0.57.5%0.710.5%容積率10%110%1.1711.7%1.1711.7%建筑規(guī)模5%15%1.959.7%2.1010.5%交通20%120%1.0020%0.9919.8%配套10%110%0.989.8%0.979.7%區(qū)域成熟度20%120%1.0020%1.0020%居住環(huán)境20%120%0.9919.8%0.9819.6%合計(jì)100%1100%-98.5%-101.8%最近成交均價(jià)—4000055000與本案比較價(jià)格—4069554027二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——基準(zhǔn)價(jià)格二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——基準(zhǔn)價(jià)格徐涇板塊二手房價(jià)格比對

綜合二手房市場價(jià)格比較，獨(dú)棟別墅市場單價(jià)有機(jī)會達(dá)到50000元/m2。二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——基準(zhǔn)價(jià)格二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——基準(zhǔn)價(jià)格建議價(jià)格區(qū)間：45000-50000元/平方米一手房價(jià)格二手房價(jià)格二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——基準(zhǔn)價(jià)格二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——產(chǎn)品建議產(chǎn)品面積段：250-270m2的經(jīng)濟(jì)型4R300-320m2的舒適型4R二、出路——區(qū)域市場下的項(xiàng)目出路探索產(chǎn)品出路初探——產(chǎn)品建議1、地塊初識2、徐涇核心區(qū)位價(jià)值3、項(xiàng)目定位三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘

地塊四至范圍：滬青平公路以南，華徐公路以東，淀浦河支流環(huán)繞周圍清水環(huán)繞、交通便利、周邊居住氛圍濃郁淀浦河支流實(shí)景A5與滬青平公路交界處地塊初識三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘地塊四至范圍：滬青平公路以南，華徐公路以東，淀浦河支流環(huán)繞周綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積100畝容積率≦0.35建筑密度≦18%綠地率50%集中綠地≧10畝限高≦3層小規(guī)模、低容積、居住用地性質(zhì)疑問：三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘Question：如何利用本案資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積100畝容積率≦0.35建筑密度≦徐涇核心區(qū)位價(jià)值徐涇板塊緊鄰大虹橋規(guī)劃核心區(qū)域，板塊升級潛力巨大三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘青浦隨著虹橋樞紐的啟動(dòng)，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。上海將圍繞虹橋樞紐形成真正的“大虹橋”地區(qū)，中心城區(qū)的概念也將隨之“西移”。長三角地區(qū)人流、商流、物流、信息流等將匯集于此。大虹橋，對接長三角上海西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎大虹橋規(guī)劃核心區(qū)域徐涇核心區(qū)位價(jià)值徐涇板塊緊鄰大虹橋規(guī)劃核心區(qū)域，板塊升級潛力徐涇核心區(qū)位價(jià)值板塊交通四通八達(dá)出行極為便利與城市“零距離”交通優(yōu)勢進(jìn)一步升級距離市中心最近的別墅板塊，318國道、A9高速公路貫穿全鎮(zhèn)，緊貼滬杭鐵路外環(huán)線；滬渝高速、北青公路、徐華公路均從徐涇經(jīng)過。特別是2號線的延伸，這個(gè)條貫穿上海4大商圈兩大機(jī)場的“黃金走廊”，拉近了徐涇與市區(qū)的距離。三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘軌道交通2號線徐涇東A5A9目的地路線車程時(shí)間人民廣場滬青平公路—延安高架路——人民廣場約25公里約25分鐘徐家匯滬青平公路—延安高架路—滬閔高架路約24公里約25分鐘徐涇核心區(qū)位價(jià)值板塊交通四通八達(dá)出行極為便利與城市徐涇核心區(qū)位價(jià)值徐涇國際學(xué)校之多全國聞名，存在一部分境外人士需求上海的“教育聯(lián)合國”上海法德國際學(xué)校、西華國際學(xué)校、上海西部國際學(xué)校、上海美國學(xué)校、新加坡上海國際學(xué)校、英國國際學(xué)校、上海韓國學(xué)校、蒙特利索幼兒園等，這些直接與國際接軌的教育機(jī)構(gòu)，吸引了大量在上海工作生活的境外人士置業(yè)于此。三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘徐涇核心區(qū)位價(jià)值徐涇國際學(xué)校之多全國聞名，存在一部分境外人士徐涇核心區(qū)位價(jià)值區(qū)域配套不斷完善獨(dú)棟別墅市場價(jià)格低于臨近區(qū)域長寧區(qū)配套不斷完善價(jià)格優(yōu)勢明顯靠近長寧區(qū)的優(yōu)勢，使得徐涇在上海的中心城區(qū)不斷外擴(kuò)的背景下，率先脫穎而出。市內(nèi)第一家19洞72桿的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場的落戶更是滿足了高端置業(yè)人群的需要。逐漸地徐涇成為城市別墅發(fā)展的前沿陣地，供求方面，徐涇別墅已經(jīng)供不應(yīng)求，獨(dú)棟別墅的價(jià)格接近4萬元/平方米，對于7-8萬元/平方米的虹橋而言，價(jià)格優(yōu)勢依然明顯。三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘項(xiàng)目地銀濤高爾夫球場京華路商業(yè)街銀濤高爾夫球場徐涇中學(xué)家樂福上海西華國際學(xué)校上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院徐涇核心區(qū)位價(jià)值區(qū)域配套不斷完善獨(dú)棟別墅市場價(jià)格低于臨三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘地緣價(jià)值的起源核心價(jià)值徐涇核心區(qū)位地段價(jià)值、交通價(jià)值、配套價(jià)值大虹橋規(guī)劃在大區(qū)位價(jià)值體系下看待項(xiàng)目價(jià)值，并且充分考慮小環(huán)境對本案的影響。增分價(jià)值直接衍生價(jià)值三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘地緣價(jià)值的起源核心價(jià)三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘項(xiàng)目定位客源、需求、價(jià)值溯源無論從項(xiàng)目價(jià)值的挖掘，還是客戶來源區(qū)域和需求判斷，我們都可以看出，項(xiàng)目可行定位是以徐涇板塊核心特征為導(dǎo)向的城區(qū)向心方向。即——對徐涇板塊價(jià)值、需求源頭的追溯三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘項(xiàng)目定位客源、需求、三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘城市別墅·

第一居所將這些關(guān)鍵詞放在一起：【區(qū)位目標(biāo)客戶的認(rèn)同】+【核心地段價(jià)值】【成熟的生活氛圍】+【高價(jià)值物業(yè)】溯源以徐涇核心資源價(jià)值為源以聚向傳統(tǒng)成熟別墅圈為源以客戶對高品質(zhì)生活追求為源項(xiàng)目定位三、深挖——地緣條件下的價(jià)值深層挖掘城市別墅1、產(chǎn)品方案方向2、產(chǎn)品選型3、提升產(chǎn)品競爭力建議四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案1、產(chǎn)品方案方向四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案1、產(chǎn)品方案方向四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案1、產(chǎn)品方案方向四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品排布原則1、以市場供求表現(xiàn)出的產(chǎn)品特征作為參考；2、以實(shí)際的客戶需求判斷作為戶型設(shè)計(jì)方向；3、提升產(chǎn)品價(jià)值（包括各種附加值及產(chǎn)品品質(zhì)）；4、在產(chǎn)品品質(zhì)得到一定認(rèn)可的前提下最大化爭取項(xiàng)目收益；5、結(jié)合地塊先天條件，規(guī)避不良因素，發(fā)揮設(shè)計(jì)空間。市場機(jī)會捕捉：以帶有高附加值的相對舒適的品質(zhì)性、功能性產(chǎn)品，搶占上下游客戶四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品排布原則四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案一物業(yè)類型容積率套數(shù)戶均面積（㎡）建筑面積

（㎡）獨(dú)棟0.3570約300約21000總占地面積（畝）100容積率0.35設(shè)計(jì)均好型物業(yè)搭配——兩個(gè)地塊均是容積率為0.35的純獨(dú)棟高品質(zhì)社區(qū)。純獨(dú)棟社區(qū)戶均面積在300m2左右四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案一物四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案二物業(yè)類型容積率套數(shù)戶均面積（㎡）占地面積

（㎡）獨(dú)棟0.233630046600類獨(dú)棟0.634426019600總建筑面積（㎡）66200總占地面積（畝）100容積率0.35設(shè)計(jì)高舒適型物業(yè)——超低容積率純獨(dú)棟別墅混搭略高容積率的類獨(dú)棟的產(chǎn)品組合。純獨(dú)棟以非常舒適的4房（戶均面積300m2）為主力戶型。類獨(dú)棟則是以相對緊湊的4房（戶均面積260m2）為主力戶型。四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案二物2、產(chǎn)品選型四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案2、產(chǎn)品選型四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品特性規(guī)劃布局社區(qū)景觀價(jià)值挖掘抗風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)濟(jì)價(jià)值方案1高價(jià)值物業(yè)、高附加值組合排布均好棟距適中，景觀分布均純獨(dú)棟社區(qū)，整體品質(zhì)高檔產(chǎn)品價(jià)值可以有較大的提升，同時(shí)可以確保較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力獨(dú)棟價(jià)格均好方案2高附加值改善戶型70畝地塊純獨(dú)棟較寬適30畝地塊類獨(dú)棟較密集純獨(dú)棟社區(qū)戶戶看景，聯(lián)排社區(qū)景觀集中調(diào)性高低區(qū)分明顯，可抬高純獨(dú)棟別墅調(diào)性順勢市場有較大的上浮空間；逆市則具備較強(qiáng)的產(chǎn)品力抵御沖擊低容積率獨(dú)棟價(jià)格高、類獨(dú)棟價(jià)格較低產(chǎn)品選型既能保證調(diào)性又能確保去化無阻礙，建議使用方案2四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品特性規(guī)劃布局四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品選型及項(xiàng)目定位分析獨(dú)棟的價(jià)值性居住的舒適性同策建議：產(chǎn)品方案二——獨(dú)棟、類獨(dú)棟混合四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案產(chǎn)品選型及項(xiàng)目定四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型設(shè)計(jì)突破點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn)：以市場現(xiàn)狀為依據(jù)打造舒適性住宅理念創(chuàng)造戶型的突破點(diǎn)和價(jià)值點(diǎn)面積段：宜居型260-280平方米享受型300-320平方米獨(dú)棟：力求產(chǎn)品價(jià)值最大化類獨(dú)棟：保證去化速度最大化四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型設(shè)計(jì)突破四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型設(shè)計(jì)在多個(gè)方向贈(zèng)送庭院獨(dú)棟考慮從增加舒適度的方向出發(fā)車庫雙車位私家泳池贈(zèng)送大面積地下室客廳大開間次臥套間設(shè)置設(shè)置家庭室功能間四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型設(shè)計(jì)在多四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型建議.獨(dú)棟1F2F地下室廚房連接餐廳，布局合理南向兩個(gè)庭院可區(qū)分功能間，可設(shè)置多個(gè)停車位南北兩個(gè)房間可劃分為互不打擾的兩個(gè)功能間主臥套間設(shè)置附帶南向大露臺北側(cè)兩個(gè)臥室都是套間設(shè)置四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型建議.獨(dú)四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案附加值空間特色營造舉例私家泳池設(shè)置小型私家泳池，可提升項(xiàng)目品質(zhì)感（泳池面積：約3×10平米）四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案附加值空間特四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案雙車位南向雙車位，停車后直接入戶東向庭院可自行改建成車位附加值空間特色營造舉例四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案雙車位南向雙車位四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)送可自行改造的內(nèi)庭院，增設(shè)功能間類獨(dú)棟考慮從增加使用面積的方向出發(fā)增加主臥套間面積，設(shè)置更多的功能間（如：書房）贈(zèng)送多個(gè)大面積露臺以延伸空間四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)送1F四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型建議.類獨(dú)棟家庭室比鄰內(nèi)庭，增加互動(dòng)空間一層設(shè)置老人房，功能俱全1F四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案戶型建議四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案地下室戶型建議.類獨(dú)棟地下室開窗可增加通透性四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案地下室戶型建四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案2F戶型建議.類獨(dú)棟北側(cè)兩個(gè)臥室都連接贈(zèng)送的露臺主臥套間包含書房、衛(wèi)生間；保證生活空間功能的完整性四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案2F戶型建議主臥坡頂式設(shè)計(jì)大幅度提升尺度感（最高：4.5米、最低：3.3米）主臥套間：包含書房、衛(wèi)生間、衣帽間四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案附加值空間特色營造主臥坡頂式設(shè)計(jì)大幅度提升尺度感主臥套間：包含書房、衛(wèi)生間、衣四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案附加值空間特色營造花園（從內(nèi)向外看景觀優(yōu)美）花園（從外向內(nèi)看感覺溫馨）可曬到陽光的下沉式庭院露臺可用作小憩四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案附加值空間特3、提升產(chǎn)品競爭力建議四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案3、提升產(chǎn)品競爭力建議四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案作為一個(gè)別墅項(xiàng)目，除去戶型、品質(zhì)等硬性條件，會所配置與物業(yè)管理服務(wù)等軟性指標(biāo)也在潛移默化中影響著項(xiàng)目的調(diào)性；從會所的外立面到其內(nèi)部所設(shè)項(xiàng)目、從常規(guī)的物業(yè)管理到人性化服務(wù)無一不是項(xiàng)目可圈可點(diǎn)之處四、定制——需求出發(fā)，符合本案條件的產(chǎn)品方案四