房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅

政策輔導

昆明市國稅直屬分局楊劭玲1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅

政策輔導

昆明市國稅直屬分局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策一、收入的稅務處理二、成本、費用扣除的稅務處理三、特定事項的稅務處理四、自查重點文件依據(jù):《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國稅發(fā)[2009]31號2房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策一、收入的稅務處理2一、收入的稅務處理（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品完工開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工條件

○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案

○開始投入使用

○取得初始產(chǎn)權(quán)證明3一、收入的稅務處理（一）未完工開發(fā)產(chǎn)品3一、收入的稅務處理未完工開發(fā)產(chǎn)品會計處理：預售開發(fā)產(chǎn)品取得預售價款時，在財務核算上由于不具備收入確認條件，只能先在預收帳款中進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品竣工后具備收入確認條件時才可確認收入實現(xiàn)。借：銀行存款貸：預收帳款4一、收入的稅務處理未完工開發(fā)產(chǎn)品會計處理：4一、收入的稅務處理稅務處理：預售收入×預計計稅毛利率=預計毛利額計入當期應納稅所得額產(chǎn)品完工后，將實際毛利額和預計毛利額的差額計入當期應納稅所得額，同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。年度申報時須出具差額調(diào)整情況報告。5一、收入的稅務處理稅務處理：5一、收入的稅務處理預計計稅毛利率（云地稅二字[2009]30號）1、經(jīng)濟適用房、限價房、危改房

○計稅毛利率不得低于3%2、其他項目

○昆明市四城區(qū)及昆明高新區(qū)、度假區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，不得低于15％；

○各州、市政府所在地城市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于10％；

○其他縣、區(qū)（市），不得低于5％按照項目所在地確定6一、收入的稅務處理預計計稅毛利率（云地稅二字[2009]30一、收入的稅務處理注意事項:銷售未完工產(chǎn)品不得扣除成本（成本未接轉(zhuǎn))未繳納營業(yè)稅,也應繳納所得稅7一、收入的稅務處理注意事項:7一、收入的稅務處理（二）銷售收入范圍銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款

現(xiàn)金

現(xiàn)金等價物

其他經(jīng)濟利益

○代收款項（基金、費用、附加）

以是否納入產(chǎn)品價內(nèi)，或開具發(fā)票單位標準進行判斷8一、收入的稅務處理（二）銷售收入范圍8一、收入的稅務處理

（三）收入確認原則：正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，確認為銷售收入的實現(xiàn)?！痄N售方式

◎一次性全額收款：實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日

◎分期收款：銷售合同約定的價款和付款日。提前付款的，在實際付款日?！蜚y行按揭：首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)?！蛭袖N售：收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日

9一、收入的稅務處理（三）收入確認原則：9一、收入的稅務處理○采取委托銷售方式◎支付手續(xù)費◎視同買斷◎超基價分成◎包銷10一、收入的稅務處理○采取委托銷售方式10一、收入的稅務處理委托方式開發(fā)企業(yè)與購買方（或三方）簽定銷售合同受托方與購買方簽定銷售合同銷售合同價＞買斷價（基價、包銷合同價）銷售合同價＜買斷價（基價、包銷合同價）視同買斷銷售合同價買斷價買斷價超基價分成銷售合同價基價基價﹢分成包銷銷售合同價包銷合同價包銷合同價支付手續(xù)費按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認11一、收入的稅務處理委托方式開發(fā)企業(yè)與購買方（或三方）簽定銷售一、收入的稅務處理（四）視同銷售具體項目：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。視同銷售確認時點◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時12一、收入的稅務處理（四）視同銷售12一、收入的稅務處理（四）視同銷售視同銷售收入的確認方法

○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格

○參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率

成本利潤率不得低于15%

具體比例由主管稅務機關(guān)確定13一、收入的稅務處理（四）視同銷售13一、收入的稅務處理（四）租金收入：按照合同約定金額和承租人應付租金的日期確認收入實現(xiàn)。14一、收入的稅務處理（四）租金收入：按照合同約定金額和承租人應二、成本、費用扣除的稅務處理允許扣除：期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。15二、成本、費用扣除的稅務處理允許扣除：15二、成本、費用扣除的稅務處理（一）扣除項目1、合理的工資薪金：《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）

合理性確認：企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；

企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；

。16二、成本、費用扣除的稅務處理（一）扣除項目16二、成本、費用扣除的稅務處理企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的；企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務。有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。17二、成本、費用扣除的稅務處理企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是二、成本、費用扣除的稅務處理2、應付福利費：工資薪金總額14%范圍

內(nèi)設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用。（折舊、工資等）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利。（供暖費補貼、防暑降溫費、困難補貼、食堂經(jīng)費補貼、交通補貼、醫(yī)療補貼等）

其他職工福利費（喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等）18二、成本、費用扣除的稅務處理2、應付福利費：工資薪金總額14二、成本、費用扣除的稅務處理2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應首先沖減2008年以前計提但未使用的職工福利費余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除；仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]388號）。19二、成本、費用扣除的稅務處理2008年及以后年度發(fā)生的職工福二、成本、費用扣除的稅務處理3、五險一金補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險：5%，商業(yè)保險不得扣除?！敦斦繃叶悇湛偩株P(guān)于補充養(yǎng)老保險費補充醫(yī)療保險費有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2009]27號）20二、成本、費用扣除的稅務處理3、五險一金20二、成本、費用扣除的稅務處理4、工會經(jīng)費：2%，已撥繳，取得《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》21二、成本、費用扣除的稅務處理4、工會經(jīng)費：2%，已撥繳，取得二、成本、費用扣除的稅務處理5、職工教育經(jīng)費：2.5%，實際發(fā)生。對于在2008年以前已經(jīng)計提但尚未使用的職工教育經(jīng)費余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費應先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。（國稅函[2009]388號）22二、成本、費用扣除的稅務處理5、職工教育經(jīng)費：2.5%，實際二、成本、費用扣除的稅務處理6、廣告費和業(yè)務宣傳費：銷售（營業(yè)）收入15%，可結(jié)轉(zhuǎn)。全面歸集7、業(yè)務招待費：60%，銷售（營業(yè)）收入

5‰23二、成本、費用扣除的稅務處理6、廣告費和業(yè)務宣傳費：銷售（營二、成本、費用扣除的稅務處理8、利息支出：為建造產(chǎn)品發(fā)生，按會計準則歸集。財務費用性質(zhì)，在稅前扣除。利率限制：不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。24二、成本、費用扣除的稅務處理8、利息支出：24二、成本、費用扣除的稅務處理本金限制：企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過規(guī)定比例的，準予扣除。接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

金融企業(yè)，為5：1其他企業(yè)，為2：125二、成本、費用扣除的稅務處理本金限制：企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的二、成本、費用扣除的稅務處理、例外：1、企業(yè)能夠提供相關(guān)資料證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則。2、該企業(yè)的實際稅負不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方。

《財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）26二、成本、費用扣除的稅務處理、例外：26二、成本、費用扣除的稅務處理與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)不得扣除（個人買房應付利息）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。27二、成本、費用扣除的稅務處理與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)不得扣除（個人買房二、成本、費用扣除的稅務處理9、手續(xù)費及傭金支出：與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%以內(nèi)，準予扣除。委托境外機構(gòu)銷售費用，不超過委托銷售收入10%，準予扣除28二、成本、費用扣除的稅務處理9、手續(xù)費及傭金支出：與具有合法二、成本、費用扣除的稅務處理10、為購買方按揭貸款提供的保證金（擔保金）不得扣除11、共用設施維修基金：已計入收入，移交給有關(guān)部門、單位。12、資產(chǎn)損失：國家無償收回土地使用權(quán)

開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損（國稅發(fā)[2009]57號、國稅發(fā)[2009]88號）29二、成本、費用扣除的稅務處理10、為購買方按揭貸款提供的保證二、成本、費用扣除的稅務處理13、折舊：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。30二、成本、費用扣除的稅務處理13、折舊：30二、成本、費用扣除的稅務處理（二）計稅成本1、成本對象的確定：可否銷售原則、分類歸集原則（地點、時間、結(jié)構(gòu)相近）、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。成本對象在開工之前確定,并報主管稅務機關(guān)備案。如需改變，應征得主管稅務機關(guān)同意。31二、成本、費用扣除的稅務處理（二）計稅成本31二、成本、費用扣除的稅務處理2、計稅成本內(nèi)容土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。32二、成本、費用扣除的稅務處理2、計稅成本內(nèi)容32二、成本、費用扣除的稅務處理3、計稅成本的核算各項開發(fā)支出期間費用開發(fā)成本間接成本共同成本直接成本歸集歸集歸集分配分配直接計入成本核算對象的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品已銷產(chǎn)品未銷產(chǎn)品主營業(yè)務成本結(jié)轉(zhuǎn)33二、成本、費用扣除的稅務處理3、計稅成本的核算各期開間共直歸二、成本、費用扣除的稅務處理共同成本、間接成本分配方法:占地面積法建筑面積法直接成本法預算造價法34二、成本、費用扣除的稅務處理共同成本、間接成本分配方法:34二、成本、費用扣除的稅務處理土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應商稅務機關(guān)同意。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。35二、成本、費用扣除的稅務處理土地成本，一般按占地面積法進行分二、成本、費用扣除的稅務處理已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本36二、成本、費用扣除的稅務處理已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本：36二、成本、費用扣除的稅務處理計稅成本應為實際發(fā)生的成本例外：三種可預提的情況出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。37二、成本、費用扣除的稅務處理計稅成本應為實際發(fā)生的成本37二、成本、費用扣除的稅務處理公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。（已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造）。應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用（按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金）。38二、成本、費用扣除的稅務處理公共配套設施尚未建造或尚未完工的二、成本、費用扣除的稅務處理4、停車場單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。39二、成本、費用扣除的稅務處理4、停車場39二、成本、費用扣除的稅務處理5、會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。40二、成本、費用扣除的稅務處理5、會所、物業(yè)管理場所、電站、熱二、成本、費用扣除的稅務處理屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。41二、成本、費用扣除的稅務處理屬于營利性的二、成本、費用扣除的稅務處理6、郵電通訊、學校、醫(yī)療設施：應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。42二、成本、費用扣除的稅務處理6、郵電通訊、學校、醫(yī)療設施：4二、成本、費用扣除的稅務處理7、以非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)產(chǎn)品為該項土地開發(fā)建造：首次分出開發(fā)產(chǎn)品，應分產(chǎn)品公允價值加稅費產(chǎn)品為其他土地開發(fā)建造：投資交易發(fā)生時，應付產(chǎn)品公允價值加稅費43二、成本、費用扣除的稅務處理7、以非貨幣交易取得土地使用權(quán)二、成本、費用扣除的稅務處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)：土地使用權(quán)公允價值加相關(guān)稅費44二、成本、費用扣除的稅務處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使二、成本、費用扣除的稅務處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)：土地使用權(quán)公允價值加相關(guān)稅費45二、成本、費用扣除的稅務處理企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使二、成本、費用扣除的稅務處理8、屬于成本對象完工后發(fā)生的費用

2次分攤◎第1次◎第2次

已銷開發(fā)產(chǎn)品：當期扣除已完工成本對象未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除未完工成本對象46二、成本、費用扣除的稅務處理8、屬于成本對象完工后發(fā)生的費用二、成本、費用扣除的稅務處理注意區(qū)分:

期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本47二、成本、費用扣除的稅務處理注意區(qū)分:47三、特定事項的稅務處理（一）合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司。

1、分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理○收入確認的時點：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時

48三、特定事項的稅務處理（一）合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項三、特定事項的稅務處理○兩種處理方法已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額計入應納稅所得額未結(jié)算計稅成本：投資額視同預售收入49三、特定事項的稅務處理49三、特定事項的稅務處理

2、分配