高尚住宅管理項(xiàng)目之管理特點(diǎn)

高尚住宅管理項(xiàng)目之管理特點(diǎn)高尚住宅管理項(xiàng)目之管理特點(diǎn)

1.1「**」位于中國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市月湖公園北側(cè)，占地30.7公頃(30.7萬(wàn)平方米)，其中，項(xiàng)目一期計(jì)劃開(kāi)發(fā)總戶數(shù)：582套，其中花園洋房108套，高層住宅408套，雙拼別墅54套，獨(dú)棟別墅12套。整個(gè)項(xiàng)目由獨(dú)幢別墅、聯(lián)排別墅及高層住宅組成，并配有會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施。項(xiàng)目定位于"高尚居住社區(qū)"的發(fā)展理念，區(qū)內(nèi)精致的園林綠化和秀麗景色，極具升值潛力。

1.2從整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及定位來(lái)看，需要在多方面進(jìn)行細(xì)致的管理規(guī)劃，使物業(yè)管理服務(wù)能滿足入住「**」高尚住宅之人士對(duì)服務(wù)品質(zhì)之要求，由此，在管理的方面需要著重注意以下重點(diǎn)：-

-不間斷、便捷的服務(wù)才能滿足業(yè)主對(duì)服務(wù)品質(zhì)之需求；

-熱情、細(xì)心關(guān)懷備至的個(gè)性化服務(wù)，才能使客戶有稱心如意的尊貴感受；

-針對(duì)業(yè)主對(duì)服務(wù)需要的多樣性，細(xì)致周全的服務(wù)項(xiàng)目必不可少；

-針對(duì)業(yè)主之尊貴身份，重點(diǎn)確保小區(qū)之安全工作及私密性尤為關(guān)鍵；

-針對(duì)業(yè)主之身份及地位，保障其個(gè)人隱私是在服務(wù)過(guò)程中需要顧及的要點(diǎn)；

-針對(duì)業(yè)主對(duì)環(huán)境、健康與居住質(zhì)量的要求，小區(qū)環(huán)境控制也是重要的環(huán)節(jié)；

-保證設(shè)施之正常運(yùn)作是滿足業(yè)戶生活的最基本要求；

為使物業(yè)管理服務(wù)滿足業(yè)主之需求，故此管理者需要從員工的招聘、日常培訓(xùn)核、完善工作管理規(guī)程、實(shí)施設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)及中長(zhǎng)期保養(yǎng)計(jì)劃、外包承判商服務(wù)品質(zhì)控制等方面制定出相應(yīng)之標(biāo)準(zhǔn)要求、并確保在提供恒久而穩(wěn)定之良好服務(wù)素質(zhì)的同時(shí)，結(jié)合業(yè)主對(duì)服務(wù)功能不斷提高及定期改變之需要作出不斷改善，從而提升物業(yè)的附加價(jià)值，確保業(yè)主之投資能有保障及增值回報(bào)。

篇2：高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)理念

高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)理念

**院作為高層住宅項(xiàng)目，在規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境配套、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備以及智能化等方面的定位均很高。結(jié)合**院業(yè)戶的特征，針對(duì)諸多層面，我們確立了**院物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。

我們目標(biāo)定位是：使**院環(huán)境、安全保障、文化氛圍、智能管理、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等方面形成高層住宅物業(yè)的典范，樹(shù)立起名牌物業(yè)形象，并通過(guò)高效、規(guī)范、專業(yè)的顧問(wèn)指導(dǎo)提升深圳**物業(yè)有限公司的物業(yè)管理品牌形象，使物業(yè)管理成為**院租售的核心賣(mài)點(diǎn)之一。我們對(duì)管理服務(wù)的整體設(shè)想可概括為：

打造**物業(yè)管理品牌

建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)隊(duì)伍

實(shí)施酒店物業(yè)服務(wù)管理

提升管理服務(wù)重要措施

（一）打造**物業(yè)管理品牌

**院雖然地處深圳市的非繁華地帶，但具備規(guī)模和配套俱全、先進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，具有創(chuàng)立品牌的先天優(yōu)勢(shì)。我司與深圳金地公司合作，利用其雄厚的管理實(shí)力，在金地高級(jí)顧問(wèn)管理人員的指導(dǎo)下，并擬在管理、理念、機(jī)制上大膽創(chuàng)新，建立**的企業(yè)文化，創(chuàng)立具有自身特色的物業(yè)管理品牌。

（二）建設(shè)規(guī)范管理專業(yè)隊(duì)伍

在實(shí)施**院物業(yè)管理的過(guò)程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)發(fā)公司要求的具有專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍，建立理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的人才培養(yǎng)機(jī)制。因此，我們有信心培育一支既有物業(yè)管理理論知識(shí)、又有物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

（三）實(shí)施酒店物業(yè)服務(wù)管理

1、全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理

在**院將全面導(dǎo)入"以業(yè)戶為中心"的酒店式商務(wù)物業(yè)管理，倡導(dǎo)"以人為本"全方位個(gè)性化的業(yè)戶服務(wù)?，F(xiàn)代酒店服務(wù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求為：

（1）酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn)：

Smile（微笑）：每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象（業(yè)戶）保持真誠(chéng)的微笑；

E*cellent（杰出）：要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善，做得出色。

Ready（準(zhǔn)備）：主動(dòng)，要求能隨時(shí)準(zhǔn)備好為服務(wù)對(duì)象（業(yè)戶）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；

Viewing（看待）：要把每一位服務(wù)對(duì)象（業(yè)戶）都看作需要特殊照顧的貴賓。

Inviting

J、崗?fù)ぃ?/p>

K、車(chē)庫(kù)；

L、沙井和化糞池：

M、明暗溝；

N、擋土墻、坡；

0、踏步：

P、臺(tái)階：

Q、水池、水箱：

R、信箱；

6、工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定

1)工程完善

在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。

2)工程遺留問(wèn)題

在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。

3)處理措施

A、物業(yè)管理公司對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；

B、對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào)；

c、限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主(住戶)休息；

D、給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確

保安全。

E、增強(qiáng)秩序維護(hù)力量，監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理：

F、施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理公司申請(qǐng)"放行條"，經(jīng)主管管理員以上人員檢查無(wú)誤，簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。

7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

1)編制入住工作方案

管理處正式成立后，管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫(xiě)的《**園物業(yè)管理方案》編寫(xiě)入住工作方案，入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分：

A、核實(shí)《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類(lèi)人員配備情況；

B、根據(jù)**園的實(shí)際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對(duì)住宅管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，擬定**園入住后在加強(qiáng)治安、車(chē)輛管理、垃圾收集等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或裝修

C、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案：

D、擬定物品采購(gòu)計(jì)劃；

E、制定入主流程。

2）準(zhǔn)備入住資料

A、根據(jù)公司手冊(cè)和**園實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《防火公約》；

B、印刷公布市政府頒布的《沈陽(yáng)市相關(guān)管理規(guī)定》。

8、業(yè)主入住管理

入住流程圖：驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)鎖匙發(fā)放驗(yàn)房

1)驗(yàn)證

A、開(kāi)發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購(gòu)房或租賃合同復(fù)印件一份；

B、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件一份；

C、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。

2)資料發(fā)放與保管

A、發(fā)給業(yè)主保存的資料：

住戶手冊(cè)；

業(yè)主臨時(shí)公約：

住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定；

防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定；

收費(fèi)項(xiàng)目一覽表：

B、發(fā)給業(yè)主填寫(xiě)并需回收的資料

業(yè)主臨時(shí)公約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主和管理處雙方各保留一份；

業(yè)主家庭情況登記表：

裝修申請(qǐng)表：住房申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，原件留管理處存檔。

C、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行檔編號(hào)，檔案中包括：

入住驗(yàn)房表：

業(yè)主家庭情況登記表：

裝修申請(qǐng)表。

3)交費(fèi)

A、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)；

B、搬遷押金

辦理入住手續(xù)時(shí)交納；

住戶搬遷完畢，憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)；

C、水電押金

辦理入住時(shí)交納；

在供電局和自來(lái)水公司辦理接管托收后，住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。

4)鎖匙發(fā)放

5)驗(yàn)房：按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》

三、日常管理運(yùn)作

1．裝修管理

1)對(duì)業(yè)主提出的二次裝修進(jìn)行程序化的管理；首先對(duì)業(yè)主提出的裝修申請(qǐng)時(shí)進(jìn)行審批，對(duì)施工人員辦理相關(guān)出入證件，在小區(qū)的進(jìn)出和施工作業(yè)時(shí)間內(nèi)，便于管理。

2)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的管理

A、不得改運(yùn)承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖等。

B、不得在地面開(kāi)槽。

C、不得在窗臺(tái)和地面鑿打或釘入大號(hào)螺絲，以免滲水。

D、不得擅自改變房屋的使用用途。

E、面要拆墻應(yīng)嚴(yán)格按照裝修審批表申報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行。

3)施工時(shí)間：每日上午8時(shí)至12時(shí)，下午2時(shí)至7時(shí)

4)裝修期間，施工單位應(yīng)配備手提式滅火器。

2、秩序維護(hù)。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保南湖佳園隨時(shí)處于安全狀態(tài)。

1)加強(qiáng)制度落實(shí)。

A、加強(qiáng)崗位。擬設(shè)固定崗、流動(dòng)哨和巡邏隊(duì)，主要出入口24小時(shí)全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。

B、堅(jiān)持查崗制度。管理處主任不定期查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報(bào)，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。

C、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員管理和防范，建立流動(dòng)人員檔案，并定期核查。

D、落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)簽訂秩序維護(hù)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證、考評(píng)。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)員、車(chē)輛管理員都是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。

3、清潔衛(wèi)生。

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

A、地面無(wú)雜物垃圾、道路無(wú)泥沙、無(wú)雜草、無(wú)積水、樓梯口無(wú)雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。

B、所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物垃圾。每日清掃一次。

C、樓道保潔無(wú)雜物、無(wú)亂張貼、無(wú)亂堆放、扶手無(wú)塵。每天擦試一次，每周拖洗一次。

D、單元門(mén)前垃圾桶干凈、整潔、無(wú)味、無(wú)污跡。每天清理一次。

4、綠化管理

1)綠化人員對(duì)草坪內(nèi)雜草每半月清除一次

2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。

3)每日檢查蟲(chóng)害情況，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)進(jìn)行消殺治療。

4)每月對(duì)草坪進(jìn)行一次修剪。

5)每季度對(duì)草坪進(jìn)行一次施肥。

6)對(duì)枯死、病死的草坪及時(shí)補(bǔ)種。

7)每日填寫(xiě)綠化巡查記錄。

5、社區(qū)文化

我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。

對(duì)所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌制定。并由專門(mén)物業(yè)管理人員推動(dòng)執(zhí)行，努力營(yíng)造關(guān)愛(ài)、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化，創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。

通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，使住戶對(duì)社區(qū)公約的遵守成為自覺(jué)的行為。

通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，增進(jìn)鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。

通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)住戶的健康意識(shí)和自覺(jué)運(yùn)動(dòng)；

通過(guò)社區(qū)活動(dòng)，宣傳新的社區(qū)消費(fèi)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)新的

生活方式。

第四部分物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

一、管理費(fèi)用

1、人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)

部門(mén)職務(wù)人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)

綜合管理部項(xiàng)目經(jīng)理13,0003,000

管理員11，5001，500

財(cái)務(wù)部出納11,20**,200

工程部維修工41,20**，800

綠化保潔部綠化保潔員56503,250

維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)1900900

維護(hù)員97506,750

合計(jì)2221,400

2、保險(xiǎn)費(fèi)：社會(huì)保險(xiǎn)總計(jì)為工資總額的32．1％，其中：養(yǎng)老保險(xiǎn)19

％；失業(yè)保險(xiǎn)2％；工傷保險(xiǎn)0．5％；醫(yī)保8％，工會(huì)經(jīng)費(fèi)2％；生育險(xiǎn)O．6％

21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月

3、福利費(fèi)：21,400元／月×14％=2,996元／月

4、辦公費(fèi)用

序號(hào)項(xiàng)目常年（元）

1管理人員服裝費(fèi)用（300元/人×3人）÷3年300

2維修、保潔人員工作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年2,400

3保安制服（800元/套.人×10人）÷3年2,667

4辦公用品、電話費(fèi)、水電費(fèi)（150元/月×12月）1,800

5節(jié)日裝飾費(fèi)2000

6經(jīng)理手機(jī)補(bǔ)貼150元/月×12月1800

7社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)（每年開(kāi)展四次社區(qū)文化活動(dòng)）1200

8合計(jì)12,167

1013.9元/月

二、消防設(shè)備(滅火器)：

1,000元／年÷12月=83元／月

三、化糞池清掏費(fèi)：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月

四、能源消耗費(fèi)：2200.33元/月

1、電費(fèi)：1200.33元/月

1）路燈及草坪燈：4千瓦×5小時(shí)/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月

2）物業(yè)用房照明：0.16千瓦×8小時(shí)/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月

3）監(jiān)控：1.2千瓦×24小時(shí)/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月

4）消防泵:30千瓦×2小時(shí)/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月

5)風(fēng)機(jī)正常檢查電費(fèi):6千瓦×2小時(shí)/月×0.79元/千瓦=9.48元/月

2、水費(fèi)

綠化保潔：1000元／月

五、低值易耗品攤銷(xiāo)

名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）

辦公用品

飲水機(jī)只2300600

電話部3150450

標(biāo)識(shí)套若干-200

工程用品

1.5米鋁合金梯只2300600

萬(wàn)用表（帶電流表）只1150150

應(yīng)急水泵只1400400

50米卷筒式線板副1400400

便攜式工具箱只5100500

應(yīng)急燈只2100200

沖擊鉆只1800800

電錘只1120**200

熔接器只1300300

3米鋁合金梯子只1500500

管鉗套1300300

管道疏通機(jī)部110001000

其他工具-若干-500

保潔用品

垃圾車(chē)輛1950950

其他用品-若干-300

保安用品

對(duì)講機(jī)只8150012000

橡膠警棍根530150

應(yīng)急燈只2100200

小件易耗品-若干-200

合計(jì)