萬科現(xiàn)金流管理技巧(2012稿)

中國房地產(chǎn)前沿講座

房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理

挖掘房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流深處的潛規(guī)則

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量的特點1.土地儲備的現(xiàn)金投入大而集中，且占用時間長，銀行貸款受政策制約。2.預(yù)售制度和銀行按揭的實施，加快了現(xiàn)金回籠速度，提高了資金回報率。3.支出的剛性和收入來源的不確定性，增加了現(xiàn)金流量管理的難度。4.稅負支出高：（1）發(fā)生在預(yù)售階段（2）土地增值稅清算階段

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題1.現(xiàn)金流管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合

現(xiàn)金流管理只是停留在現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，沒有同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，更沒有同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重心相匹配。2.現(xiàn)金流管理缺少全程控制

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的手段只是側(cè)重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的預(yù)測和安排。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理常見問題3.現(xiàn)金流管理沒有重視現(xiàn)金流質(zhì)量由于房地產(chǎn)企業(yè)的考核與績效評價體系仍是“利潤導(dǎo)向型”，所以企業(yè)實踐中對現(xiàn)金流量的管理存在著嚴重滯后性和被動性特征。

一些企業(yè)只有在發(fā)不出工資、沒錢購買原材料、需要動用現(xiàn)金交稅的時候才關(guān)心現(xiàn)金流；現(xiàn)金流緊張時，往往通過延期支付土地款、拖欠工程款等惡劣方式度過難關(guān)，喪失信譽。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點一：現(xiàn)金流獎懲制度

強化項目公司總經(jīng)理、分片執(zhí)行總經(jīng)理對所管項目現(xiàn)金流計劃管理的職責(zé)和相關(guān)經(jīng)營指標(biāo)的考核，對經(jīng)公司評審?fù)ㄟ^的現(xiàn)金流回籠上調(diào)計劃實行指令性管理，并輔以必要的激勵與獎懲措施。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點二：滿足貸款的現(xiàn)金流指標(biāo)加快現(xiàn)金流規(guī)劃與管理，盡快滿足貸款條件房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流“管理重點”重點三：合理確定銷售價格加大銷售推盤量與銷售進度，合理確定銷售價格，并加強賬款催收，加快銷售資金回籠。為何重視現(xiàn)金流量？現(xiàn)金至尊——CASHisKing——歐美流行的財務(wù)理念現(xiàn)金流比利潤更重要！

——海爾第13條管理規(guī)則股價波動與現(xiàn)金流量的正相關(guān)關(guān)系沃倫?巴菲特的投資基石——自由現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是企業(yè)的血液，它體現(xiàn)的是現(xiàn)金收益、風(fēng)險和回報的持續(xù)性。

現(xiàn)金的分類1.庫存現(xiàn)金2.銀行存款定期存款、通知提前支取的定期存款3.其他貨幣資金外部存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款、信用卡存款。4.現(xiàn)金等價物企業(yè)持有的期限短、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。

現(xiàn)金流量的分類1、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量房地產(chǎn)企業(yè)：主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用和批租土地、購買設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅款等。2、投資活動現(xiàn)金流量企業(yè)長期資產(chǎn)的構(gòu)建及長期投資業(yè)務(wù)。3、籌資活動的現(xiàn)金流量增資擴股、外部借款、股利利息支付、融資租賃、償還貸款等。自由現(xiàn)金流量1.認識自由現(xiàn)金流量息稅前利潤+折舊和攤銷－所得稅－必要的資本性支出－營運資本凈增加自由現(xiàn)金流量注：營運資本=流動資產(chǎn)－流動負債企業(yè)扣減維持持續(xù)發(fā)展所需的固定資產(chǎn)投資以及營運資金投資后的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量代表一種投資機會。自由現(xiàn)金流量就是一種可用于“自由投資”的現(xiàn)金流量。自由現(xiàn)金流量2.自由現(xiàn)金流量趨勢圖根據(jù)自由現(xiàn)金流量的變化趨勢，可以分析現(xiàn)金流量的充足程度，為企業(yè)財務(wù)決策服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具1.內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率IRR是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零(或凈年值等于零)時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是效率型指標(biāo)，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目資金使用效率的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具2.預(yù)售周轉(zhuǎn)率

預(yù)售周轉(zhuǎn)率是指期內(nèi)預(yù)售回籠資金與平均存貨（土地、在建工程、已竣工待售物業(yè)）的比率。反映資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，比例越高，則資產(chǎn)速度越快。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具

3.資產(chǎn)凈利率資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流量考核工具4.凈現(xiàn)金流量變動趨勢企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的差額。項目能否快速取得現(xiàn)金的凈流入，實現(xiàn)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是公司發(fā)展能力的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流的綜合分析經(jīng)營活動現(xiàn)金流量投資活動現(xiàn)金流量籌資活動現(xiàn)金流量綜合分析與判斷

+++經(jīng)營、投資活動效益良好，仍進行籌資；若無好的投資機會，浪費+-償債時期-+擴張期，分析投資盈利能力--財務(wù)可能惡化，投資、籌資分搶營運資金

-++進一步分析投資活動現(xiàn)金流量內(nèi)容+-破產(chǎn)風(fēng)險存在-+財務(wù)狀況不穩(wěn)定--財務(wù)危機

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理策略與方法1.企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理相結(jié)合發(fā)展速度、融資擴張、戰(zhàn)略重點的匹配避免太過于多元化發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理2.現(xiàn)金流管理與企業(yè)生命周期相結(jié)合不同生命周期對資金的需求不同，現(xiàn)金流的總體特征及流入流出比重也不同。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理3.流動性、收益性和增長性的動態(tài)平衡流動性可以通過現(xiàn)金流量循環(huán)的效率來創(chuàng)造。收益性是企業(yè)通過經(jīng)營使其獲利的能力的表現(xiàn)。增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理4.現(xiàn)金流平衡最理想的是將不同投資回報期及不同現(xiàn)金回款方式的業(yè)務(wù)進行組合，以分散風(fēng)險。[案例]：酒店與地產(chǎn)聯(lián)合經(jīng)營[結(jié)論]：現(xiàn)金流戰(zhàn)略管理的最高境界：平衡性與收益性的均衡

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流戰(zhàn)術(shù)管理策略與方法1.現(xiàn)金流預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)年初，由財務(wù)部門編制資金總預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。其中，資金收入預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過銷售房屋產(chǎn)品帶來的現(xiàn)金凈增加額；支出預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資、支付稅費所需資金支出。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法2.現(xiàn)金收入管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。（1）加快工程開發(fā)進度，盡早達到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準，取得預(yù)售許可證（2）采取多種措施催收賬款，加速售房款的回籠。（3）采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理策略與方法3.現(xiàn)金支付管理管理重點：土地成本和建筑安裝工程款支出。（1）推遲購地首付款時間