（通用）物業(yè)管理法規(guī)考試題庫附答案

(通用)物業(yè)管理法規(guī)考試題庫附答案一、單選題(在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一個(gè)最符合題目要求的選項(xiàng))1、目前，狹義的物業(yè)管理法律是指()。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由()按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、3、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系是()。5、業(yè)主是指()6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的經(jīng)營性收益屬于()所有。7、縣級以上地方人民政府()負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。簽訂書面的()。9、建筑物區(qū)分所有權(quán)人就是指在物業(yè)管理活動(dòng)中的()。10、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于()。二、多項(xiàng)選擇題：(共20分)1、物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整的對象是()。2、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為()。3、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利()。4、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為()。5、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)()。6、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對()等內(nèi)容進(jìn)行約定。7、管理規(guī)約的訂立應(yīng)遵循()。8、新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料主要有()。10、物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容()。三、選擇題：(共10分)1、《物權(quán)法》的頒布使我國有了一部統(tǒng)一的專門的物業(yè)管理法。()2、在我國，業(yè)主與物業(yè)公司之間構(gòu)成一種管理與被管理的關(guān)系。()3物業(yè)管理行為其實(shí)就是一種提供物業(yè)公共性服務(wù)商品的行為()四、名詞解釋：(共10分)2、業(yè)主；(3分)3、物業(yè)服務(wù)合同；(4分)五、簡答題：(共20分)1、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)；(5分)2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的基本制度有哪些?(5分)3、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容主要有哪幾部分?(5分)4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些?(5分)大、案例分析題：(共30分)(10分)1、錯(cuò)2、錯(cuò)3、對4、錯(cuò)5、錯(cuò)6、錯(cuò)7、錯(cuò)8、錯(cuò)9、錯(cuò)10、錯(cuò)(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；(5)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的基本制度有哪些?4、物業(yè)管理糾紛的處理方式有哪些?(1)、物業(yè)公司保安并非保險(xiǎn)。:五)、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。而主要是購買園區(qū)的環(huán)境及物業(yè)的服務(wù)。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家的溫暖，一、判斷題：(每小題1分，共2諾。(√)自處分。(√)12、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之后，制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。(√)然是物業(yè)管理的法律淵源。(√)高于其他法，是法的形式體系中的二級大法。(√)項(xiàng)的規(guī)范性文件的總稱。(√)18、由國務(wù)院頒布的、于2003年9月1日實(shí)施的全國《物業(yè)管理?xiàng)l例》是目前我國20、物權(quán)是指直接支配物并具有排他性的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。(√)二、單項(xiàng)選擇題：(每題1分，共20題)3、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得(D)三、多項(xiàng)選擇題：(每題2分，共10題)A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主B.熱心共益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)C.經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚D.具有一定組織能力E.具備必要工作時(shí)間6、業(yè)主委員會(huì)委員有下列(ACDE)情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的B.無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議累計(jì)三次以上的C.有犯罪行為的D.拒不履行業(yè)主義務(wù)的E.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的7、有下列(BCD)情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的B.20%以上業(yè)主提議的C.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的D.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況8、建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物(AC)所構(gòu)成。A.專有部分所有權(quán)B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)C.共用部分持分權(quán)D.人身權(quán)和人格權(quán)9、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所享有的權(quán)利為(ABCD)。A.占有B.使用C.收益D.處分10、業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)為(ABCDE)。A.按照本來用途和使用目的使用專有部分B.維護(hù)建筑物的安全和外觀美觀C.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線D.獨(dú)自承擔(dān)修繕自己專有部分的費(fèi)用和責(zé)任E.對他人的合理行為應(yīng)相互容忍1、試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施的意義?(8分)答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。住房消費(fèi)是今后相當(dāng)長一段時(shí)期居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國民經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)推動(dòng)力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴(kuò)大消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要作用。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會(huì)越來越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，人民生活實(shí)現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費(fèi)由追求基本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時(shí)期，農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機(jī)會(huì)，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴(kuò)大就業(yè)有重要的作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，維護(hù)社會(huì)安定是全國建設(shè)小康社會(huì)的重要保證。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來越受到各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，對于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有2、為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度?并就其中一項(xiàng)制度進(jìn)行詳細(xì)論述。各地在物業(yè)管理實(shí)踐中，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，即由業(yè)主召開會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會(huì)制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實(shí)踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會(huì)作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)識，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管主的合法權(quán)益。同時(shí)，明確了業(yè)主大會(huì)的成立方式、職責(zé)、會(huì)規(guī)則的主要事項(xiàng)，規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)但重大的物業(yè)管理事項(xiàng)的決定只能由業(yè)主大會(huì)作出。這一制度有利于維護(hù)為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定過程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主管理規(guī)約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定主具有約束力。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主業(yè)主大會(huì)有權(quán)起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)制定的行為準(zhǔn)則。實(shí)行業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)往往無法進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額的擴(kuò)大，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設(shè)單位、責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設(shè)單設(shè)與管理的銜接，《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，物業(yè)管理具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，約束個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)行為，如制止違章搭建及違章裝修、制生等，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主發(fā)建設(shè)中被廣泛采用，物業(yè)的智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施良好的管理與維護(hù)?；谝陨险J(rèn)識，并為管理市場，《條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是加物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性、經(jīng)營管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理了應(yīng)對物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任(項(xiàng)目經(jīng)理)等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理專業(yè)人員只有在掌握和了解法律、經(jīng)濟(jì)、有效地做好管理服務(wù)工作。不少發(fā)達(dá)國家以及香港、臺灣地區(qū)等都通員進(jìn)行職業(yè)資格的認(rèn)證以及繼續(xù)教育制度，來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理?，F(xiàn)階段我國已建立的物業(yè)管理專業(yè)人員隊(duì)伍、高等院校及科研機(jī)構(gòu)提及日臻完善的法規(guī)體系等，為建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度創(chuàng)造了有利條件。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民個(gè)人擁住房體制下由國家或單位單一承擔(dān)住房維修的狀況相應(yīng)發(fā)生了根本性改變房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對專金管理辦法》,對維修資金的交納、存儲、使用、監(jiān)督等作了具體規(guī)定。4年多的實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，對保證物業(yè)共用部位常使用，保障全體業(yè)主共同利益，是十分必要的。不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金等問題，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用(一)業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主管取了停水停電措施。三個(gè)月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)答案要點(diǎn)：4、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)(二)路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。"五一"旅游后回到家發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道(管)漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企收，是合格的，所以也無責(zé)任。請問本案的責(zé)任應(yīng)由誰業(yè)承擔(dān)，為什么?(6分)(1)如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；(2)如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；(3)物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。(1)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，保佑批準(zhǔn)權(quán)(2)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)3、物業(yè)抵押法律特征的表現(xiàn)是什么?(1)物業(yè)抵押屬于債權(quán)人擔(dān)保的范圍，是附從于債權(quán)的從權(quán)利。(2)物業(yè)抵押是以物業(yè)作為標(biāo)的物的抵押，這就決定了抵押物不能轉(zhuǎn)移地方，仍為物業(yè)(3)物業(yè)抵押合同生效后，即具有對抗第三方的效力，物業(yè)抵押人對非法占有、轉(zhuǎn)讓物(4)物業(yè)抵押的目的在于控制抵押物的交換價(jià)值，當(dāng)債權(quán)逾期不得清償時(shí)，房地產(chǎn)抵押(一)在租賃期限內(nèi)，由于房屋租賃關(guān)系的存在，承租人享有以下權(quán)利：(1)繼續(xù)承租權(quán)在租賃期間內(nèi)，房屋出租人出賣房屋，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同(2)優(yōu)先購買權(quán)，出賣私有出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3各月，通知承租人，在同等條件先，(二)共有人的權(quán)利(1)否決權(quán)在出賣共有房屋時(shí)，若其中某個(gè)或某幾個(gè)共有人擅自出賣房屋，一般情況下，(2)優(yōu)先購買權(quán)共有房屋出賣時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。(三)承租人和共有人的優(yōu)先權(quán)區(qū)別(1)如果裝修行為人是房屋的承租人，那么其裝修應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说耐?，否則出租人(2)如果裝修行為人是房屋的部分產(chǎn)權(quán)人，那么裝修行為應(yīng)當(dāng)尊重其他部分產(chǎn)權(quán)人的權(quán)(3)如果裝修行為人是整棟樓房的局部房屋所有人，那么裝修不得妨礙他人對房屋行使(1)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，停車場車輛停放究竟屬于什么性質(zhì)?；蛘吒鶕?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第44條的規(guī)定，與需要提供停車服務(wù)的業(yè)主單獨(dú)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，就(2)我國《公司法》第11條規(guī)定：公司的經(jīng)營范圍由公司的章程決定，并依法登記。公司應(yīng)在登記的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停(3)根據(jù)《機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理辦法》第12條規(guī)定：機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。在機(jī)動(dòng)車停放場所及收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置放置明碼標(biāo)價(jià)牌，標(biāo)明停徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢剛剛裝修好的房子，被客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)?于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混委員會(huì)(下稱"管委會(huì)")之間的權(quán)利義務(wù)。依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個(gè)業(yè)主無權(quán)單獨(dú)對物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和議，業(yè)主無權(quán)以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是：委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用(見《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第二條)并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)金對小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主(包括欠費(fèi)的業(yè)主)的共同利益遭管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對物業(yè)管理公司使用和管理物與此相對應(yīng)的是，任何業(yè)主無權(quán)單獨(dú)向物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理異議，且無權(quán)以前述異議為抗辯理由對抗業(yè)主繳納物只有在這種法定的機(jī)制下，才既能體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理理公司對小區(qū)維護(hù)管理的順利開展，最終確保全體業(yè)主的整體利益。(見《北京市房屋土《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十七條的相關(guān)規(guī)定。)監(jiān)督審核工作的權(quán)利賦予了管委會(huì)，業(yè)主個(gè)人無權(quán)對此提出異議，也不1.案一：2001年5月一天，劉某因病到某醫(yī)院住院治療，把奔馳轎車停放在該醫(yī)院住院處樓下的停車位。在停放期間，住院處7樓上的一塊玻璃自行脫落，將奔馳車砸壞。事后雙方就賠償問題沒能達(dá)成協(xié)議，劉某遂告到法院，要求這家醫(yī)院賠償各種損失46000元。針區(qū)域最大風(fēng)力達(dá)到8級以上，事件的發(fā)生是由于當(dāng)時(shí)大風(fēng)吹壞了玻璃，屬于不可預(yù)測和不院審理認(rèn)為，不管事發(fā)時(shí)是否有大風(fēng)，玻璃脫落都修車費(fèi)、保全證和公證費(fèi)總計(jì)44000元。據(jù)反映：西市有八家二樓住戶，其陽臺被一樓住戶(門面房)的廣告牌遮蓋，以至于屬于出賣人",再者直接侵犯其陽臺外墻面使用權(quán)的是一樓住戶而非開發(fā)商，故不予理睬。同時(shí)他們還不明白，物業(yè)公司是否有權(quán)干涉住宅樓外墻面使用權(quán)?按其水平投影面積的一半計(jì)入單元(套)內(nèi)墻體面積：非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。而陽臺根據(jù)該細(xì)則規(guī)定：1.未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：2.封閉陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。據(jù)此可知陽臺外墻體未單獨(dú)計(jì)算面積，故屬非公用墻體，而屬其所在單元(套)用戶。因此一樓住戶的廣告牌外墻(含山墻)屬公用墻體，其水平投影的一半面積已納入分?jǐn)偯娣e。建設(shè)部、國家計(jì)委等七部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的“建住房2002123號”的通知面使用權(quán)屬于出賣人",開發(fā)商也不得將外墻面使用權(quán)擅自進(jìn)行出租、出售。貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的有關(guān)規(guī)定，在共同共發(fā)商只有與整幢樓每一戶都約定"外墻面使用權(quán)屬于出賣人",否則綜上可知，假如一幢樓的絕大部分業(yè)主都在合同中約定"外墻面使用權(quán)屬于某一住宅區(qū)交付使用后，入住率達(dá)50%以上時(shí)，市物業(yè)辦會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主案例九：獨(dú)身女士吳某購買了建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司的一套《綠鑫諾為由向法院起訴，請求法院判決建翔房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償喪葬費(fèi)、退房費(fèi)，共計(jì)125萬元。物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95%以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)底清算，對有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能原告(物業(yè)公司)業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們曾多次上門催但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319元、電費(fèi)7071元、水費(fèi)1215元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。被告(某業(yè)主)對拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均法院———經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前費(fèi)每月每平方米建筑面積2.70元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。關(guān)于訴訟時(shí)效為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù)15%的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45%的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25%責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)7.5%的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無法繼續(xù)治療而被迫出院。6月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一然后管理處約定時(shí)間，請業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題(類似問題請業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在)。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物