南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)報告2010

南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)報告本報告是嚴(yán)格保密的。1.1外部環(huán)境[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]南京時尚創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布圖南京文化產(chǎn)業(yè)占GDP比重僅為3.5%，與世界發(fā)達地區(qū)20%—25%相比，還有很大的發(fā)展空間。截至2009年，全南京已建和在建的文化產(chǎn)業(yè)園達到了46家，入駐企業(yè)700個，投資總額近80多億元，，占地面積近1.2萬畝，建筑面積約250萬平方米，是國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展速度最快、數(shù)量最多的省會城市。但目前狀況卻是量多質(zhì)不高?！鞍凑諊H標(biāo)準(zhǔn)計算，江蘇文化消費支出總量理論上達到40000億元。”南京市社會科學(xué)院院長、研究員葉南客，用數(shù)字描繪出文化創(chuàng)意蛋糕的誘人。他指出，近幾年江蘇文化產(chǎn)業(yè)增加了不少新業(yè)態(tài)、新行業(yè)和新內(nèi)容，如新媒體、會展業(yè)、文化旅游業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等。一批新型文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展，如南京與常州、蘇州、無錫建立了4家國家動畫產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)成為全省動漫產(chǎn)業(yè)勁旅。1.1外部環(huán)境[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]南京時尚創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布圖資料來源：南京市經(jīng)濟委員會，2007、2001.1外部環(huán)境[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]南京時尚創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布圖1.1外部環(huán)境[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]南京時尚創(chuàng)意業(yè)態(tài)分布圖據(jù)了解，南京市建成并投入運營的27個文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，平均入駐率為82%，一些發(fā)展較成熟園區(qū)入駐率已達到100％，資金、人才、技術(shù)等向園區(qū)匯集，園區(qū)集聚效應(yīng)正初步顯現(xiàn)。

位于下關(guān)區(qū)的紅山創(chuàng)意工廠因優(yōu)美的環(huán)境和誠信的服務(wù)，一期入駐率接近100％，該園區(qū)現(xiàn)已聚集數(shù)十家創(chuàng)意設(shè)計類企業(yè)。1.1外部環(huán)境[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]1.1外部環(huán)境[創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)]南京市創(chuàng)意園區(qū)存在問題：創(chuàng)意概念市場敏感度降低；創(chuàng)意園區(qū)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重；入園企業(yè)多為中小企業(yè)，承租能力差；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)缺乏市場孵化力度；產(chǎn)業(yè)功能內(nèi)容定位不清晰。案例1：明城匯

案例2：1865

案例3：紅山創(chuàng)意工廠產(chǎn)業(yè)園明城匯建筑面積：一期8000㎡，規(guī)劃面積90000㎡占地：沿明城墻，從解放門至玄武門，約1000米開發(fā)公司：江蘇一德商業(yè)置業(yè)管理有限公司商鋪數(shù)：8間租金：1.5元起基本資料項目項目坐落在玄武湖周邊，擁有玄武湖、雞鳴寺、明城墻等景觀資源，是南京明城墻風(fēng)光帶建設(shè)的重要一環(huán)。玄武湖、明城墻風(fēng)光帶帶南京市“十一五”期間首部區(qū)級旅游規(guī)劃——《玄武區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的重要一環(huán)，得到了玄武區(qū)和南京市政府的大力推動。項目背景明城匯悅雍軒，紫羅曼，川天地spa，舍茶莊，如是東閣神怡匯咖感覺，大漁料理，secco，阿一鮑魚明城匯街區(qū)沿城墻分布，目前分為三塊，AB兩個街區(qū)+神宜匯?？偣?間商鋪，包含餐飲、KTV，SPA等業(yè)態(tài)。8家商鋪分散分布在約1000米的地帶中。整個街區(qū)和沿城墻綠化風(fēng)光帶結(jié)合在一起，擁有很好的景觀資源項目現(xiàn)狀明城匯現(xiàn)場照片明城匯項目北臨玄武門路，南鄰西家大塘，分散在1000米長的地帶上，由一條公路串接起來。道路北段為昆侖路南段為北西家大塘道路規(guī)格是新建道路，路況較好，道路阻礙少，車流量大約每分鐘10輛左右，說明車流不多，但車速較快道路環(huán)境明城匯項目位于南京老城區(qū)，交通情況較為復(fù)雜，道路比較曲折，走向也多為斜向；與項目平行的中央路是比較繁忙的主干道，連接繁忙的新街口、鼓樓、中央門地區(qū)，車流人流比較密集；項目周邊300米內(nèi)有地鐵一號線和7條公交線路，可直達新街口、河西、夫子廟、龍江、城東、城北等區(qū)域。15路26路30路46路47路52路304路304路路線起點終點15路雙橋門南堡公園26路云南北路花神家具港30路環(huán)北市場高力家具港46路景明佳園鼓樓北站47路寧工新寓雙橋門52路湖南路銀城東苑304路西家大塘張家衙1號線邁皋橋奧體交通狀況明城匯商家業(yè)態(tài)消費檔次唐會·悅雍軒餐飲∕商務(wù)宴請高檔阿一鮑魚餐飲∕粵菜高檔secco餐飲∕德國料理中高檔大漁料理餐飲∕日本料理中檔如是·東閣餐飲∕商務(wù)簡餐中檔啡感覺西式簡餐中檔石舍茶莊餐飲不詳川.天地SPA休閑中高檔紫羅?；閼c高檔神怡匯KTV∕棋牌娛樂停業(yè)中項目共有8戶商家，涵蓋了餐飲、休閑、婚慶、KTV等多種業(yè)態(tài)，但以餐飲為主軸，占到5家；平均消費上，餐飲人均消費大多在100以上，可見明城匯主打的是中高端商務(wù)消費；從現(xiàn)場來看，除A區(qū)（北區(qū)）因臨近玄武門景區(qū)，視野較為開闊，因而生意較好外，其它地段經(jīng)營業(yè)績并不佳。區(qū)域商家A區(qū)（北區(qū)）阿一鮑魚Secco大漁料理啡感覺中區(qū)神怡匯B區(qū)（南區(qū)）如是·東閣川.天地唐會·悅雍軒啡感覺紫羅幔商家業(yè)態(tài)匯總項目詳情建筑景觀特色建筑設(shè)計明城匯建筑方式并不統(tǒng)一，有現(xiàn)代風(fēng)格、明國風(fēng)格和仿古風(fēng)格等為了配合明城墻這一景觀主題，建筑多采用青磚灰瓦方式建筑風(fēng)格不統(tǒng)一，也說明了明城匯街區(qū)比較分散這一事實景觀特色景觀上，明城匯大量采用木質(zhì)、石質(zhì)裝飾素材，結(jié)合大量的綠化，形成古樸自然地裝飾風(fēng)格大量使用石刻、浮雕作為街面裝飾名人書法碑林有效提高街區(qū)文化特色，契合“明城墻風(fēng)光帶”的景觀風(fēng)格B區(qū)觀景臺對于促進街區(qū)和城墻、湖景相互融合，起到了良好的作用建筑景觀特色SWOT分析S（優(yōu)勢）擁有城墻、綠化風(fēng)光帶等良好景觀資源地塊高低錯落，具有立體景觀較長的沿街面，展示效果較好風(fēng)光帶的雕塑、浮雕、碑亭等文化資源提升街區(qū)品味沿玄武湖環(huán)湖公路可以帶來比較多的高端消費人流W（劣勢）位置比較偏僻，一般人無從了解項目太過分散，難以聚集人氣。不利于形成完整人流動線太過分散的分布方式，不利于共享停車位、安保、空調(diào)等資源項目周邊的道路通常，車流過快，有安全隱患停車問題待解決項目與居民區(qū)交錯，難以形成完整的商業(yè)氛圍過長的街區(qū)，面臨比較復(fù)雜的環(huán)境，難以協(xié)調(diào)。如A區(qū)旁為垃圾中轉(zhuǎn)點，氣味難聞復(fù)雜的地形和半地下建筑形式，造成消防審核問題難以解決綠化、親水造成蚊蟲問題嚴(yán)重周邊綠化過多，如維護不當(dāng)會破壞景觀O（機會）有玄武區(qū)政府參與投資，政府可能會加大力度推動街區(qū)建設(shè)隨著政府推進玄武湖風(fēng)光帶建設(shè)，可以分享觀光客流A區(qū)靠近玄武門和玄武湖公園，可以針對性對游客展開營銷，吸引旅游消費B區(qū)靠近市政府，可以針對性營銷，吸引公務(wù)消費人群T（威脅）沿中央路多個商業(yè)中心正在建設(shè)，未來會分散客流未來二期、三期開發(fā)后，項目會越發(fā)分散，可能會導(dǎo)致原有街區(qū)客流分散南京市政府正在推動秦淮河風(fēng)光帶建設(shè)，同樣是水系+城墻風(fēng)格街區(qū)，更大的體量，對項目造成威脅過于分散的形態(tài)，一旦某些區(qū)塊經(jīng)營出問題，難以及時調(diào)整經(jīng)營策略可借鑒經(jīng)驗優(yōu)點立體的景觀特色，三維立體動線，增加景觀深度，增加可游玩性加強浮雕等文化作品的裝飾，增強街區(qū)文化特色，更契合古老城墻的磚石風(fēng)格名人字帖碑刻可以增加街區(qū)的文化趣味建設(shè)專用觀景臺，加強對景觀的利用缺點過長的街區(qū)動線造成人流無法聚集，無法形成商業(yè)氛圍商業(yè)街區(qū)越長，越大，面臨的周邊環(huán)境越復(fù)雜，協(xié)調(diào)成本和難度越大商業(yè)街盡可能為L型或方形、長方形，使商家抱團，便于各種資源共享綠化、水系雖然能夠帶來良好的景觀效果，但維護成本較高，同時容易造成蚊蟲等問題景觀不應(yīng)作為街區(qū)建筑的“外在”裝飾，同時應(yīng)當(dāng)可以作為消費環(huán)境。比如露天餐飲服務(wù)隨著各種類型的風(fēng)光帶+商業(yè)的街區(qū)模式在國內(nèi)各大城市的普遍開花，1912應(yīng)當(dāng)堅守自己的專業(yè)特色，做專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)。在吸收各種項目的經(jīng)驗的同時，避免跟風(fēng)。風(fēng)光帶、旅游景點是否能夠作為商業(yè)開發(fā)的支撐，需要經(jīng)過詳細的財務(wù)論證，一味依賴于景點，會使地產(chǎn)脫離商業(yè)的基本原則，產(chǎn)生各種叫好不叫座的失敗項目案例1：明城匯

案例2：1865

案例3：紅山創(chuàng)意工廠產(chǎn)業(yè)園1865地址：南京晨光1865創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)位于正學(xué)路1號（或應(yīng)天大街388號），原址為李鴻章于1865年興建的金陵制造局，園區(qū)有9幢清代建筑、19幢民國建筑，如同一座近代中國工業(yè)博物館，記錄著中國民族工業(yè)發(fā)展的歷史軌跡。建筑面積：占地總面積21萬平方米，建筑面積11萬平方米。占地：沿明城墻，從解放門至玄武門，約1000米開發(fā)公司：南京晨光1865置業(yè)投資管理有限公司規(guī)劃：區(qū)內(nèi)共有清朝、民國、建國后不同年代各具特色的各類建筑60余幢（其中清代文物建筑7幢，民國時期建筑24幢），整個園區(qū)內(nèi)部及周邊地區(qū)人文歷史景觀豐富。園區(qū)彰顯其豐厚的人