物業(yè)公司招投標(biāo)管理制度

物業(yè)公司招投標(biāo)管理制度1.0總則

1.1為確定招投標(biāo)項目范圍,加強招投標(biāo)工作管理,規(guī)范招投標(biāo)工作程序,明確崗位職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《廣東省建設(shè)工程招投標(biāo)管理條例》、《南海市建筑工程招標(biāo)投標(biāo)實施細則》及《南海市能興集團有限公司招投標(biāo)管理制度》等有關(guān)文件的規(guī)定,結(jié)合公司實際情況,特制定本制度。

1.2本制度適用范圍為本規(guī)程南海市能興物業(yè)管理有限公司。

1.3任何人不得將必須進行招標(biāo)的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招投標(biāo)或降低招投標(biāo)活動。

1.4招投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、擇優(yōu)和誠實信用原則。

1.5任何人不得限制或者排斥符合條件的單位參加招投標(biāo),不得以任何方式干涉招投標(biāo)活動。

2.0招投標(biāo)管理機構(gòu)及職責(zé)

2.1招投標(biāo)小組由公司總經(jīng)理擔(dān)任組長,固定成員一般由主管總助、財務(wù)部負責(zé)人和相關(guān)職能部門經(jīng)理等擔(dān)任。根據(jù)招投標(biāo)項目的性質(zhì),招投標(biāo)小組組長可決定邀請2名以下熟悉該項目的專業(yè)人員作為招投標(biāo)小組的臨時成員。招投標(biāo)小組成員總?cè)藬?shù)不少于5人的單數(shù)。

2.2招投標(biāo)小組根據(jù)《南海市能興發(fā)展集團公司投標(biāo)管理制度》中所設(shè)置的權(quán)限內(nèi)均具有如下工作職責(zé):

a)決定招標(biāo)方式、方案;

b)決定被邀請投標(biāo)的單位;

c)審批招標(biāo)文件;

d)評定中標(biāo)單位。

e)通知集團公司稽查考核部派員列席有關(guān)招投標(biāo)會議。

f)編寫招投標(biāo)工作情況報告,報集團公司稽查考核部備案。

2.3招投標(biāo)工作,以經(jīng)營部為招投標(biāo)工作主辦部門。

2.4招投標(biāo)主辦單位開展工作,每項工作至少應(yīng)有2人同時參加。招投標(biāo)主辦單位其主要職責(zé)如下:

a)進行招投標(biāo)前期調(diào)查。

b)提議招標(biāo)方式和方案。

c)提議被邀請投標(biāo)的單位。

d)編制招標(biāo)方案、招標(biāo)文件、擬定合同樣板。

e)進行發(fā)標(biāo)、收標(biāo)、開標(biāo)等工作。

f)提出有關(guān)改進招標(biāo)工作的建議。

g)在定標(biāo)后7天內(nèi)向上一級監(jiān)督部門和集團公司稽查考核部提交有關(guān)招標(biāo)工作情況的詳細報告。

3.0招標(biāo)工作一般程序

3.1招標(biāo)分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。

3.1.1公開招標(biāo),由主辦單位以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

3.1.2邀請招標(biāo),由主辦單位以招標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。

3.1.3議標(biāo),由招標(biāo)單位對少數(shù)幾家投標(biāo)單位分別就有關(guān)事宜進行協(xié)商,并達成協(xié)議。

高檔公寓,0.5元/(月?平方米)。

(9)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù):借鑒其他省市經(jīng)驗。

2)龍江高教公寓招標(biāo)概況

(1)物業(yè)標(biāo)的:已建29.3萬平方米,南北兩片,即將入住率95%以上。

物業(yè)類型:經(jīng)濟適用型普通高層住宅,設(shè)施齊全,但車位、管理用房等不足,落實了維修基金;物業(yè)管理區(qū)域為2個。

(2)招標(biāo)范圍:南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo),公證部門全過程公證。

(3)投標(biāo)方:南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。

(4)評委組成:業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。

(5)評標(biāo)方式:借鑒工程招標(biāo)方式,無底價競標(biāo),專家評標(biāo),業(yè)主委員會最終定標(biāo),其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。

(6)評分類別及權(quán)重:信譽(10%),標(biāo)書(30%),價格(50%),答辯(10%)。

(7)公共服務(wù)費確定:政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合,中標(biāo)價為0.36元/(月?平方米),業(yè)主委員會標(biāo)底價為0.34元/(月?平方米)。

篇3：物業(yè)管理招投標(biāo)案例解析

案例一北京回龍觀“競選”管家

--北京天鴻房產(chǎn)管理公司、深圳長城物業(yè)管理公司中標(biāo)

1999年11月8日,由北京天鴻集團公司開發(fā)建設(shè)的全國最大的經(jīng)濟適用房項目--北京回龍觀文化居住區(qū)(一期)物業(yè)管理招投標(biāo)活動在北京舉行。北京天鴻集團公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標(biāo)中勝出。北京面向全國招標(biāo)物業(yè)管理公司,在全國是第一次;北京市副市長汪光燾、建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建忠出席了競標(biāo)活動。

本次天鴻集團物業(yè)管理招標(biāo)活動,先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計30多家物業(yè)管理公司報名,經(jīng)過專家復(fù)評,最后選擇了具有甲級資質(zhì)的北京天鴻集團房產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術(shù)力量較強、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標(biāo)。答辯會上,5家物業(yè)管理公司向評委介紹了公司的情況、物業(yè)管理業(yè)績和對回龍觀居住區(qū)物業(yè)管理的設(shè)想,并回答了評委的提問,最終北京天鴻集團公司房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在激烈的競爭中以微弱的優(yōu)勢中標(biāo)。

目前全國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,競爭日趨激烈,許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)的延伸,作為市場競爭的主要手段和品牌建設(shè)的重要組成部分。開發(fā)商--北京天鴻集團公司董事長兼總經(jīng)理李發(fā)增說:“此次招標(biāo)正是要改變過去‘重建設(shè)輕管理’、‘誰建誰管’的舊模式,將‘開發(fā)建設(shè)’與‘物業(yè)管理’分開,不僅避免過去‘建管’不分造成的責(zé)任不清、互相推諉給居民造成的困難和麻煩,同時也可規(guī)范市場競爭行為,從而推進物業(yè)管理市場化進程?！?/p>

沈建忠在競標(biāo)會上指出:此次物業(yè)管理招標(biāo)活動將對全國的物業(yè)管理工作產(chǎn)生很大影響,其意義首先表現(xiàn)在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區(qū)無法進行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū),轉(zhuǎn)變了某些人認為只有高檔物業(yè)才能進行一流服務(wù)、一流物業(yè)管理的觀念,普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務(wù);二是這次招投標(biāo)是在嚴(yán)格、公正、公平的原則下進行的,為全國物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗,是有益的借鑒;三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營作風(fēng),改進服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。

案例二深圳市府物業(yè)找“管家”

深圳市對政府辦公大樓管理公開招標(biāo),從而邁出了市府物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、科學(xué)化的第一步。

主持招投標(biāo)的深圳市機關(guān)事務(wù)管理局局長說:“以后,市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標(biāo)的方式讓專業(yè)公司進行管理。此次向社會招投標(biāo)活動是機關(guān)事務(wù)管理局為節(jié)省財政開支、深化機關(guān)后勤改革及進一步提高辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平的一次實踐和嘗試?！?/p>

篇4：物業(yè)管理招投標(biāo)中若干問題的法律分析

物業(yè)管理招投標(biāo)中若干問題的法律分析

文/王利明宋志紅

一直以來，我國物業(yè)管理中存在大量的“誰開發(fā)，誰管理”的現(xiàn)象，這種“父子兵”模式實踐中給物業(yè)管理帶來了很多后弊端。針對這一現(xiàn)狀，于今年9月1日實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)明確規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)該《條例》的精神，建設(shè)部頒發(fā)了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(建住房『20**』130號令)(以下簡稱《辦法》)，對物業(yè)管理招投標(biāo)問題作出了較為詳細的規(guī)定，為物業(yè)管理活動提供了法律依據(jù)與操作指南。然而，由于物業(yè)管理的強制招投標(biāo)在我國才剛開始實行，實踐中還存在著許多空白和不規(guī)范的地方。本文依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定結(jié)合招投標(biāo)程序?qū)ξ飿I(yè)管理招投標(biāo)中的一些問題進行法律分析。

一、招投標(biāo)主體的問題

(一)招標(biāo)人和招標(biāo)代理機構(gòu)

招標(biāo)人是依照招投標(biāo)法及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定提出招標(biāo)項目、進行招標(biāo)的法人或者其它組織。在物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)中，招標(biāo)人包括兩種：

一是物業(yè)建設(shè)單位。這種招標(biāo)的客體是從物業(yè)交付使用后至業(yè)主委員會成立前的前期物業(yè)管理項目。這也是上述建設(shè)部頒發(fā)的《辦法》的適用范圍。建設(shè)單位在出售物業(yè)前，必須選聘物業(yè)管理公司并同其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。該合同將成為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同的組成部分。住宅物業(yè)的建設(shè)單位用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司是強制性的。《條例》第24條第2款規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！币簿褪钦f除少數(shù)經(jīng)批準(zhǔn)的特殊情況可協(xié)議選聘外，對于住宅物業(yè)，前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理公司必須由建設(shè)單位以招投標(biāo)的方式選聘。對其它物業(yè)，國家也提倡其建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

另一種招標(biāo)人就是業(yè)主大會和業(yè)主委員會。在社區(qū)入住達到一定比例時，依法召開首次業(yè)主代表大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會可以續(xù)聘原物業(yè)管理公司，也可以重新選聘新的物業(yè)管理公司。如果業(yè)主大會不再和原物業(yè)管理公司續(xù)簽合同，則可重新選聘新的物業(yè)管理公司來進行小區(qū)的物業(yè)管理，該選聘也可以通過招標(biāo)的方式。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利屬于業(yè)主大會，而物業(yè)服務(wù)合同則由業(yè)主委員會來簽訂。因此，在這種情形下，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是招標(biāo)人。此種情形下的招投標(biāo)活動可以參照上述《辦法》的規(guī)定。這里需要注意的是，在選聘物業(yè)管理公司時，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利不受前期物業(yè)服務(wù)合同的限制，如果業(yè)主委員會和其選聘的物業(yè)管理公司簽訂的新的物業(yè)服務(wù)合同生效，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止，而不論其到期與否。

但不管哪一種，概括說來，招標(biāo)人都是物業(yè)的實際產(chǎn)權(quán)人。因為即使在前一種情況中，由于招標(biāo)活動發(fā)生在物業(yè)出售前，此時的產(chǎn)權(quán)人仍然是建設(shè)單位。

招標(biāo)人有權(quán)決定是自行辦理招標(biāo)適宜或者是委托招標(biāo)代理機構(gòu)代為辦理。由于招標(biāo)投標(biāo)活動是一種組織性、規(guī)范性及專業(yè)性較強、具有較高難度的交易運作方式，許多建設(shè)單位都難以憑借自身的力量進行招投標(biāo)，而需委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行。招標(biāo)人有權(quán)自由選擇招標(biāo)代理機構(gòu)。招標(biāo)代理機構(gòu)必須具備《招標(biāo)投標(biāo)法》第13條規(guī)定的資金、人員、技術(shù)等條件。

(二)投標(biāo)人

物業(yè)管理投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件所要求的其它條件。我國實行物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，把物業(yè)管理企業(yè)分為一級、二級、三級三個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。

物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的能力受到其資質(zhì)的限制。不同資質(zhì)等級的企業(yè)所能管理的物業(yè)規(guī)模不同。招標(biāo)人在招標(biāo)前需根據(jù)物業(yè)的具體情況確定參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)具有的資質(zhì)，并對其資格進行審查。

篇5：商場物業(yè)合同招投標(biāo)流程

商場物業(yè)合同招投標(biāo)流程

隨著時代的發(fā)展和科技的進步，商場物業(yè)越來越多的工作內(nèi)容將由專業(yè)公司所取代。物業(yè)設(shè)施外包工作的好壞，直接影響商場物業(yè)管理的聲譽和設(shè)施的使用功能，加強物業(yè)各類外包合同(協(xié)議)督導(dǎo)和管理，有利于保障商場及集團的利益，減少對商場的影響，延長設(shè)施的使用壽命，特制定如下制度，請遵照執(zhí)行。

1.1.工程維修及其它類招投標(biāo)流程

1.1.1工程維修類合同

所有外包項目之合同價格超過人民幣壹拾萬元(含)者，應(yīng)按以下程序進行：

1.1.1.1擬標(biāo)：

由商場物業(yè)經(jīng)理(主管)、工程主管共同擬定標(biāo)書內(nèi)容，包括(視需要)項目名稱、保修、投標(biāo)期限及培訓(xùn)等要求，擬定后由商場物業(yè)承辦人填寫[外包合同（協(xié)議）審批單]，簡要說明投標(biāo)單位、價格送商場總經(jīng)理審閱確認，商場總經(jīng)理確認后送區(qū)域物業(yè)部審閱，區(qū)域物業(yè)部確認商場遞交的標(biāo)書內(nèi)容無誤后應(yīng)至少提前四周報送集團物業(yè)推進中心成本控制部。

1.1.1.2招標(biāo)：

商場將審閱后的標(biāo)書向三家(含)以上供貨商或承包商發(fā)出招標(biāo)邀請函(包括標(biāo)書)，若需要應(yīng)由商場物業(yè)作現(xiàn)場說明。

1.1.1.3投標(biāo)：

至少需三家(含)以上投標(biāo)單位的投標(biāo)書送或快遞至集團物業(yè)推進中心，所有投標(biāo)書應(yīng)用A4信封膠封，并加蓋騎縫章，信封無任何破損。

1.1.1.4議標(biāo)：由集團物業(yè)推進中心、集團財務(wù)管理中心共同啟封投標(biāo)書，并商討兩家預(yù)中標(biāo)單位，若需要可召集投標(biāo)單位進行投標(biāo)說明會，以裁定兩家預(yù)中標(biāo)單位。

1.1.1.5揭標(biāo)：

由集團物業(yè)推進中心及集團財務(wù)管理中心參加分別同兩家預(yù)中標(biāo)單位進行洽談，從中選擇一家中標(biāo)單位。

1.1.1.6簽訂合同：

由集團物業(yè)推進中心會同商場物業(yè)有關(guān)人員與中標(biāo)單位商議具體合同條款(必要時商場財務(wù)派員參加)，合同文本交集團營運推進中心總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)及簽署。

1.1.1.7其它類合同（保潔、綠化、消防、電梯、）：

*外包合同（保潔、綠化、消防、電梯）無論金額大少必須按招投標(biāo)流程執(zhí)行。

*外包合同（保潔、綠化、消防、電梯）的簽署程序基本參照工程類合同。

*所參與的人員，除了集團物業(yè)推進中心人員、商場物業(yè)經(jīng)理(主管)之外，還包括負責(zé)該合同所涉事宜的專職人員。

*標(biāo)書內(nèi)容則根據(jù)外包項目的類別而定。例如，日常清潔標(biāo)書內(nèi)容包括：合約期限，合約范圍，清潔工作基本要求，清潔用具，清潔費收取方式，對清潔人員之要求，合約轉(zhuǎn)包及修改的要求，賠償、合約中止及工作細則等。

1.2.招投標(biāo)過程中的注意事項

*[外包合同（協(xié)議）審批單]須提前四周上報集團成本控制部。

*對于10萬元以下采購類合同，繼續(xù)使用《物品申購比價單》。

*核定承包商工作內(nèi)容要實事求是，嚴(yán)禁與承包商達成私下交易。

*對設(shè)備的維修和年度維修保養(yǎng)合同(協(xié)議)，應(yīng)注意優(yōu)先考慮原供應(yīng)商/廠商在本地的售后服務(wù)機構(gòu)，以期得到原制造商在技術(shù)和備品配件上的支持。

*選擇承包商時應(yīng)注意審核其施工(維修、保養(yǎng))資質(zhì)，不具備相應(yīng)資質(zhì)的承包商不能成為我們的合作單位。

*若該外包工程為集團長期合作指定承包商，而無法按上述規(guī)定執(zhí)行時，需注意如下事項：

1)需有與該承包商的長期合作協(xié)議。