物業(yè)管理招投標基本知識課件

物業(yè)管理招投標的相關知識物業(yè)11-3陳心物業(yè)管理招投標的相關知識物業(yè)11-3目錄一、物業(yè)管理招投標基礎知識。。。。。。。。。。。。。。。。。。2-6二、物業(yè)管理招投標原則。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7三、物業(yè)管理招標的條件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8-9四、物業(yè)管理招標的方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10五、物業(yè)管理招標的內容。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11-15六、物業(yè)管理招標程序。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16-34七、物業(yè)管理投標概念。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35-42目錄一、物業(yè)管理招投標基礎知識。。。。。。。。。一、物業(yè)管理招投標基礎知識物業(yè)管理招投標的概念：

物業(yè)管理招標投標是物業(yè)開發(fā)商（業(yè)主委員會）與物業(yè)管理公司圍繞即將建造完成或已經建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經營開展的選擇與參與活動，是開發(fā)商（業(yè)主委員會）通過公開競爭的方式確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。物業(yè)管理進行招標投標，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定階段的產物，它不僅能打破物業(yè)管理的壟斷經營，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務水平，而且是培育和完善物業(yè)管理市場的重要手段。一、物業(yè)管理招投標基礎知識物業(yè)管理招投標的概念：一、物業(yè)管理招投標基礎知識招標人

依法提出招標項目，進行招標的物業(yè)開發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。投標人

響應物業(yè)管理招標，參加招標競爭的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)管理投標人應當具有相應的物業(yè)服務企業(yè)資質和招標文件要求的其他條件。一、物業(yè)管理招投標基礎知識招標人一、物業(yè)管理招投標基礎知識招標人可以委托招標人代理機構辦理招標事宜。招標代理機構是依法設立、從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的中介組織。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜；但招標人有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織招標活動。一、物業(yè)管理招投標基礎知識招標人可以委托招標人代理機構辦理招一、物業(yè)管理招投標基礎知識招標時限新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成一、物業(yè)管理招投標基礎知識招標時限二、物業(yè)管理招投標原則公開原則公平原則公正原則誠實信用原則二、物業(yè)管理招投標原則公開原則三、物業(yè)管理招標的條件1、招標人應具備的條件招標人必須是物業(yè)建設單位或相關物業(yè)產權人的法人代表（負責人），或其委托的代理人。與招標物業(yè)相相應的經濟、技術或管理類專業(yè)人員。具備自行編制招標文件，對投標人進行資格評審和組織評標的能力。三、物業(yè)管理招標的條件1、招標人應具備的條件2、招標項目應具備的條件

符合城市規(guī)劃要求符合政府頒布的規(guī)模要求能夠為物業(yè)管理企業(yè)開展工作提供一定數(shù)量的辦公用房各類維修基金已經落實招標所需的其他條件已經具備2、招標項目應具備的條件四、物業(yè)管理招標的方式1、公開招標——無限競爭性公開招標2、邀請招標——有限競爭選擇招標3、協(xié)商招標——議標四、物業(yè)管理招標的方式1、公開招標五、物業(yè)管理招標的內容內容包括：前期顧問服務和實質管理服務非經營性物業(yè)和經營性物業(yè)內容略不同1、非經營性物業(yè)管理招標的內容1）前期顧問服務內容（1）開發(fā)設計期間提供的管理顧問服務對投標物業(yè)的設計圖提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的設施設備及建筑材料選用提供專業(yè)意見五、物業(yè)管理招標的內容內容包括：前期顧問服務和實質管理服務（2）物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務制定員工培訓計劃。列出財務預算方案。（3）住戶入住及裝修期間的管理顧問服務住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務住戶裝修及材料運送的管理服務遷入與安全管理服務（2）物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務2）實質管理服務內容物業(yè)管理的人力安排保安服務清潔服務房屋及設施的維修保養(yǎng)服務財務管理服務綠化園藝管理服務其他管理服務，如車輛管理及特約上門服務等2）實質管理服務內容2、經營性物業(yè)招標的內容指以經營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓等物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為創(chuàng)造性的附加勞動。前期顧問服務內容增加一項重要服務內容便是代開發(fā)商制定物業(yè)出租方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高出租率，增加租金收入。物業(yè)管理招投標基本知識課件實質性物業(yè)管理服務是一種創(chuàng)造性的附加勞動，目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此不僅要經常對物業(yè)進行高標準的維護，還要經常更新物業(yè)的設施和使用功能，以保持物業(yè)設施的先進性。另外，還應增加租賃管理服務的內容。物業(yè)管理招投標基本知識課件六、物業(yè)管理招標程序準備階段調查階段招標階段投標階段開標階段評標階段簽訂合同階段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡ六、物業(yè)管理招標程序準備階段調查階段招標階段投標階段開標階段Ⅰ成立招標組織申請批準招標準備招標文件Ⅰ成立招標組織申請批準招標準備招標文件發(fā)布招標公告或邀請書投標單位資格預審發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場察看、召開標前會議Ⅱ發(fā)布招標公告或邀請書投標單位資格預審發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場察看ⅢⅣ接受投標單位送交的標書開標1：標書評分階段1信譽調查、采樣開標2：現(xiàn)場答辯階段評標、定標簽訂合同ⅤⅦⅥⅢⅣ接受投標單位送交的標書開標1：標書評分階段1信譽調查、采1、招標準備階段主要工作：成立招標機構、文書工作。1）成立物業(yè)管理招標的組織機構

分招標人自行組織成立的招標機構和招標人委托招標代理機構招標。自行招標的分兩種情況：（1）開發(fā)商自行招標

開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設專門招標委員會或小組進行招標。招標委員會秘書部專業(yè)技術部招標委員會秘書部專業(yè)技術部（2）業(yè)主大會招標業(yè)主大會行駛以下職權：制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。物業(yè)管理招投標基本知識課件（3）委托招標代理機構招標 專門從事招標代理業(yè)務的社會中介組織，是按照《公司法》設立，并按照《公司法》規(guī)定進行運營的經營性法人組織。代理機構應具備下列條件：有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量有能夠參加評標的技術、經濟方面的專業(yè)人才業(yè)主辦理委托手續(xù)時需提供的資料：招標項目的批準文件委托招標書資金落實證明其他相關證明物業(yè)管理招投標基本知識課件2）提出招標申請并進行招標登記建設單位向招標辦提交的申請的主要內容：招標項目具備的條件建設單位具備的資質擬采用的招標方式對投標企業(yè)的資質要求或擬選擇的投標企業(yè)物業(yè)管理招投標基本知識課件3）制定招標文件主要內容：招標公告或邀標書投標企業(yè)資質審查表投標須知招標章程招標項目說明書合同主要條款技術規(guī)范其他相關內容3）制定招標文件4）編制標底（1）標底的編制原則根據(jù)國家或地方政府制定的規(guī)范文件、法規(guī)條例、招標物業(yè)的服務定位情況、該物業(yè)的基本條件與區(qū)域環(huán)境以及招標文件的要求等編制標底。標底的計價內容、計價依據(jù)應與招標文件的規(guī)定完全一致。標底價格作為招標人的期望計劃價，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保值服務質量。標底價格一般應由成本、利潤、稅金等組成。一個項目只能編制一個標底4）編制標底（2）標底的組成內容標底的綜合編制說明物業(yè)現(xiàn)場狀況、影響因素、物業(yè)維修工程量清單與價格、管理服務要求或預算方案。標底附件：物業(yè)的地質、水文、地面情況的有關資料，編制標底所依據(jù)的有關文件或方案。5）確定招標的指導原則及方式物業(yè)管理招投標基本知識課件2、招標實施階段1）招標單位向社會發(fā)出招標公告或邀請通知（1）公開招標一般招標公告的內容：招標人的名稱和地址招標項目的性質、數(shù)量招標項目的地點和時間要求獲取招標文件的辦法、地點和時間購買招標文件的費用需要公告的其他事項2、招標實施階段物業(yè)管理的招標公告，主要內容包括：標的。擬招標的物業(yè)名稱，主要介紹物業(yè)管理招標的項目招標的對象。規(guī)定什么樣的企業(yè)可以參加投標組織機構。招標領導小組或工作小組有關招標的說明。物業(yè)管理招投標基本知識課件例如：參加招標應提交的文件種類由招標領導小組對報名企業(yè)進行資格審查購買標書的條件現(xiàn)場答疑會召開的時間、地點開標的時間，評標的方式報名投標的截止日期，報送投標書截止日期及其他有關事項例如：（2）邀請招標或者議標2）審查與確認投標單位資格《招標投標法》規(guī)定，招標人對投標人的資格審查的權利包括兩個方面的內容。一是有權要求投標人提供與其資質能力相關的資料和情況，二是有權對投標人是否具有相應資質能力進行評審。資格評審資格預審資格后審（2）邀請招標或者議標資格評審資格預審資格后審資格預審通告應當說明下列事項：招標人的名稱和地址招標項目的性質、數(shù)量招標項目的地點和時間要求獲取資格預審文件的辦法、地點和時間領取資格預審文件的辦法、地點和時間領取資格預審文件時須交納的費用；資格預審的日程安排需要通告的其他事項

資格預審通告應當說明下列事項：物業(yè)企業(yè)申請被批準參加投標經招投標辦事機構審查合格按時送到招標單位填寫資格預審表物業(yè)企業(yè)申請被批準參加投標經招投標辦事機構審查合格按時送到招資格審查的主要內容有：物業(yè)管理企業(yè)的基本情況物業(yè)管理企業(yè)擁有的資金數(shù)量物業(yè)管理經驗與過去的表現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的管理人員及技術力量。主要負責人經歷及企業(yè)背景等情況3）發(fā)售招標文件，召開標前會議資格審查的主要內容有：3、接受投標階段（1）投標文件組成投標函投標人資格、資信證明文件投標項目方案及說明投標價格投標保證金或者其他形式的擔保招標文件要求具備的其他內容（2）提交投標文件3、接受投標階段七、物業(yè)管理投標概念投標是與招標相對應的過程，是指物業(yè)服務企業(yè)選擇物業(yè)項目并在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。七、物業(yè)管理投標概念投標是與招標相對應的過程，是指物業(yè)服務企投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯通過報紙雜志、電視、網絡等媒介發(fā)布的招標廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標目標，這是獲取公開招標信息的主要方式。搞好公共關系，經常派業(yè)務人員深入各個建設單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息。通過政府有關部門，如發(fā)改委、房地產行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等獲得信息；取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或接受邀請而獲得信息。通過咨詢公司等代理機構獲得信息；通過業(yè)務往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯招標物業(yè)項目條件分析：物業(yè)項目的性質、面積、建筑結構、住戶概況、開發(fā)商信譽、物業(yè)服務等。物業(yè)服務企業(yè)投標條件分析：根據(jù)自己的技術、財務、人力等條件結合可能競標的物業(yè)服務企業(yè)情況，分析自己的優(yōu)勢和劣勢。風險分析：結合前兩項對物業(yè)服務企業(yè)自身在競標及假設中標管理過程中，可能面臨的種種風險進行分析，制定方案，積極應對。投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同資料整理與歸檔資質具備編制標書招標答辯提交相關申請文件，提請資格預審。投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審投標流程圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務方法和工作確定單價進行投標決策編制和投送標書參加開標會議及招標答辯中標后簽訂