中原地產(chǎn)-安泰城鹽田項目規(guī)劃指引課件

安泰城鹽田項目規(guī)劃指引中原地產(chǎn)事業(yè)五部A組2010年10月安泰城鹽田項目規(guī)劃指引中原地產(chǎn)事業(yè)五部A組2010年101三臺地116.50M二臺地105.00M一臺地93.50M總占地：22183㎡，總建面：26620㎡；容積率：≤1.2；限制條件：80米限高，符合90/90政策；W西向與永安公園緊靠，山景較好。南向與山林緊靠，近景視野較好。S地塊素質(zhì)高端產(chǎn)品素質(zhì)：低容積率，坡地地形，梧桐山山景資源，高層海景E東向，高層可觀部分海景。三臺地116.50M二臺地105.00M一臺地93.50M2物業(yè)定位/物業(yè)組合建議資源型·低密度·高端物業(yè)物業(yè)組合建議：聯(lián)排別墅+高層（大面積為主）高層（外景觀）89平（高贈送，贈后后實用面積約130平左右）150-160平(合拼戶型，贈送率超20%)兩梯兩戶,建議做復式結(jié)構(gòu)，打造類別墅產(chǎn)品聯(lián)排別墅（內(nèi)景觀）180-200平(聯(lián)排，贈送率至少100%)物業(yè)定位/物業(yè)組合建議資源型·低密度·高端物業(yè)物業(yè)組3安泰城鹽田項目規(guī)劃指引項目規(guī)劃指引：1、戶型配比2、風格選取3、空間塑造4、環(huán)境營造安泰城鹽田項目規(guī)劃指引項目規(guī)劃指引：41、戶型配比考慮到本項目需符合90/90政策，即90平以下的房子要占90%（建面2.4萬平），而本項目將打造高端資源物業(yè)，因此必須提升項目單位面積，戶型設計主要可從“超大贈送面積”和“雙拼戶型”進行解決。另10%大面積指標主要用于別墅物業(yè)，共約2600平。1、戶型配比考慮到本項目需符合90/90政策5單位類型面積區(qū)間贈后面積可售套數(shù)可售面積面積比例套數(shù)比例備注復式二房（變大三房）89平130平900.8萬30%43%底層/頂層復式做成疊墅產(chǎn)品復式四房（雙拼，變五房）150-160平200平1051.6萬60%50%別墅180平360-420平150.26萬10%7%合計約210套2.66萬100%備注：考慮到別墅物業(yè)僅15套，建議將復式高層的底層/頂層復式設計成帶獨立花園/天臺的TOWNHOUSE產(chǎn)品，如果按80米限高（26層）計算，預計有30套復式單位（20%）可以做成類疊墅產(chǎn)品。戶型配比單位類型面積區(qū)間贈后面積可售套數(shù)可售面積面積比例套數(shù)比例備注61、考慮到本項目為高檔物業(yè)，在進行戶型設計時必須考慮公共空間的寬敞舒適、贈送面積的實用性和原始戶型75%以上的使用率。（金山碧海產(chǎn)品設計中的公共空間狹小，洗手間設計不合理，層高太低，原始戶型使用率極低不到60%，使得項目檔次較低）2、底層/頂層復式設計應與其他普通復式進行區(qū)別，需更突出其類似疊加別墅的概念，底層復式設有獨立入口/花園/車庫設計，頂層復式有露臺花園/入戶花園設計。3、大戶型產(chǎn)品應凸顯居住的奢華享受。（即廳房等功能空間設計尺度要大）4、復式的贈送面積除考慮室內(nèi)客廳中空外，應多考慮其他不計容積率部位的贈送。戶型設計要點1、考慮到本項目為高檔物業(yè)，在進行戶型設計時必須考慮公共空間72、風格選取風格差異原則——因項目體量較小，尋找適合自身發(fā)展的個性風格，奠定鮮明調(diào)性，與深圳高端物業(yè)形成差異化識別，是實現(xiàn)價值突破的關鍵；2、風格選取風格差異原則——因項目體量較小，尋找適合自身發(fā)展8選擇意式風格作為項目形象及產(chǎn)品塑造方向意大利·波西塔諾小鎮(zhèn)建筑印象：資源型·低密度·高端物業(yè)項目風格建議項目屬性關鍵詞：山海資源，旅游資源，低容積率，宜居型結(jié)合選擇意式風格意大利·波西塔諾小鎮(zhèn)建筑印象：項目風格建議項目屬9在波式建筑中往往采用建筑圓角，讓外立面更富動感，并配合以落地大窗和防銹鍛鐵為裝飾的小窗，外墻局部用文化石和特別的涂料；露臺上采用弧形欄桿等；而裝飾性用的煙囪，則帶有傳統(tǒng)的英國風味。產(chǎn)品塑造——波式風情別墅·形態(tài)意向在波式建筑中往往采用建筑圓角，讓外立面更富動感，并配合以落地10建筑特點：在注重外力面的層次感設計外，非常強調(diào)露天戶外空間的休閑功能，提升生活情調(diào)及品位。門、窗多采用弧型結(jié)構(gòu)，屋頂?shù)耐餐咭彩腔⌒?，特點非常突出。產(chǎn)品塑造——波式風情別墅·形態(tài)意向建筑特點：在注重外力面的層次感設計外，非常強調(diào)露天戶外空間的11產(chǎn)品塑造——波式風情別墅·形態(tài)意向產(chǎn)品塑造——波式風情別墅·形態(tài)意向12坡地利用建議前院后院建筑首層入戶地下室入戶坡地利用山地別墅的前后多重庭院通過坡地處理，使得別墅的地下室演變?yōu)榈厣峡臻g，擁有與地上空間相同的采光和通風條件。活水別墅（聯(lián)排）坡地利用建議前院后院建筑首層入戶地下室入戶坡地利用山地別墅的13倚山圓墅建議采用借鑒熙園、御景東方東堤園高層圓樓的特色設計手法，將項目高層建筑塑造成為半山上的亮麗風景，本項目獨有的氣勢與魅力倚山圓墅·建筑倚山建議采用借鑒熙園、御景東方東堤園高層圓樓的特色設計手法，143、空間塑造空間奢華原則——在社區(qū)戶內(nèi)居住空間及戶外公共空間打造與展示時，需體現(xiàn)奢華質(zhì)感，與半山稀缺資源、高檔次內(nèi)環(huán)境匹配，將項目高端氣質(zhì)體現(xiàn)細節(jié)中；3、空間塑造空間奢華原則——在社區(qū)戶內(nèi)居住空間及戶外公共空間15大堂塑造奢華公共空間——６米挑高生態(tài)大堂大堂塑造奢華公共空間——６米挑高生態(tài)大堂16電梯廳塑造奢華公共空間——陽光生態(tài)電梯廳電梯廳塑造奢華公共空間——陽光生態(tài)電梯廳174、環(huán)境營造外融內(nèi)秀原則——充分發(fā)揮南向山景優(yōu)勢，將山景融入園林，進一步強化其半山豪宅的尊貴感及私屬感；同時，強調(diào)園林及規(guī)劃與建筑本身的融合，并弱化周邊不利環(huán)境影響，提升整體居住品質(zhì)感。4、環(huán)境營造外融內(nèi)秀原則——充分發(fā)揮南向山景優(yōu)勢，將山景融入18半山威尼斯活水園林環(huán)境營造概念包裝“半山”：豪華尊貴半山是對本項目的最好價值詮釋，高海拔的半山，意味著景觀、豪華、尊貴、私屬、生態(tài)、?！巴崴埂保菏孢m安逸威尼斯是“水城”的代名詞，更是舒適安逸的聯(lián)想，我們將特色活水半山園林，給項目灌注風水概念與靈動美感。半山威尼斯活水園林環(huán)境營造概念包裝“半山”：豪華尊貴“威尼斯19特色１：活水園林通過引山泉或水循環(huán)技術(shù)制造流水園林水景觀，主要為別墅增加個性化特色，營造水城的氛圍。特色１：活水園林通過引山泉或水循環(huán)技術(shù)制造流水園林水景觀，主20特色2：私密生態(tài)圍墻住宅中?！ぐ肷较仍陧椖繓|側(cè)、南側(cè)設置生態(tài)圍墻，使社區(qū)環(huán)境私屬感更強，弱化周邊建筑對別墅區(qū)的視覺影響，從細節(jié)彰顯尊貴特色2：私密生態(tài)圍墻住宅中?！ぐ肷较仍陧椖繓|側(cè)、南側(cè)設置生21本項目可以發(fā)揮靠山優(yōu)勢，與相關單位協(xié)調(diào)小范圍開發(fā)私家山體公園，修建登山道，再度提升項目尊貴感。山地山地特色3：私密登山道本項目可以發(fā)揮靠山優(yōu)勢，與相關單位協(xié)調(diào)小范圍開發(fā)私家山體公園22