中原濟(jì)南中建文化城住宅項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略6p銷售

市場(chǎng)部分市況簡(jiǎn)介自身分析市場(chǎng)定位推廣策略客群定位形象定位分期主題及策略媒體整合推廣費(fèi)用預(yù)算廣告表現(xiàn)銷售策略推售節(jié)點(diǎn)（住宅）銷售策略（住宅）回款計(jì)劃（住宅）商業(yè)與車庫(kù)銷售策略產(chǎn)品建議市譜場(chǎng)尺部姥分壹1至.職市兔況腔簡(jiǎn)眨介文性化皂東盒路眼板益塊燕笛山候板秩塊高助新始區(qū)愚板摘塊建浩工魄學(xué)康院教地謙塊怖拍之賣(mài)誕引杠領(lǐng)姜板稀塊頸熱予點(diǎn)濟(jì)慚南努房墨產(chǎn)那市菊?qǐng)龌責(zé)狁傸c(diǎn)只板彈塊濟(jì)醬南宿東夢(mèng)部烏最恭具榨活透力末和枯發(fā)閃展倘潛擺力腹的感板我塊遇之廉一燕用山快板魔塊戚市腳場(chǎng)撇供年應(yīng)狐量1叮0順8鴿0危，艙0業(yè)0縱0刻㎡名杏士莫豪船庭中飯潤(rùn)總世汁紀(jì)滑城竄廣翼場(chǎng)銀懷座摸花隙園荷另蘭產(chǎn)莊究園銷亦售醉N膛O裙.壺1銷暗售卵N餅O檔.旁2銷障售獎(jiǎng)N雄O拌.預(yù)3銷塌售拌N捎O悠.裳4文銳化呀路售板垂塊計(jì)總側(cè)體洽供競(jìng)應(yīng)鼻量8踩0育0丸，容0鐮0危0撞㎡在競(jìng)售革項(xiàng)嚷目2即5抱0傍，四0維0顏0介㎡在民售狠項(xiàng)類目5凈5購(gòu)0栗，性0犁0猴0聞㎡吉若祥蟻苑討歷爬山顯名破郡匯狠麗嚼華周城大石舜掠天帖城銷御售察N棕O鳳.制1銷硬售婚N眨O乳.嚇2銷咬售辜N胳O府.莊3銷離售美N朝O弊.急4高銀新疊區(qū)根板嘆塊美市暢場(chǎng)房誠(chéng)供拴應(yīng)定量4長(zhǎng)5爐0案，齡0惑0臟0神㎡新知東侵方仆花截園黃擊金萍時(shí)墾代盛霞世宮花寨城萊梨茵魔小選鎮(zhèn)銷始售蛙N哥O登.鞭1銷抄售駕N項(xiàng)O繞.苗2銷施售臂N傭O編.發(fā)3銷敲售泰N芳O唉.掠42創(chuàng).彼自槐身著分器析S-優(yōu)勢(shì)分析W-劣勢(shì)分析S1.項(xiàng)目所在地理位置優(yōu)越；S2.周邊文化氛圍濃厚；S3.交通便捷，發(fā)達(dá)；S4.綠化率較高，社區(qū)內(nèi)外景觀優(yōu)越；S5.主力戶型是90平以下，易于消化；S6.區(qū)域生活配套完善，適宜居??；S7.未來(lái)CBD核心，升值潛力大S8.中建八局的品牌優(yōu)勢(shì)；S9.專業(yè)公司參與項(xiàng)目運(yùn)作。W1.立交橋?qū)Ρ卷?xiàng)目有一定負(fù)面影響；W2.回遷部分對(duì)項(xiàng)目檔次有一定的削弱O-機(jī)會(huì)分析T-威脅分析O1.區(qū)域的開(kāi)發(fā)對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)；O2.東部新城的崛起增強(qiáng)了市場(chǎng)信心；O3.未來(lái)CBD區(qū)域的升值潛力的拉動(dòng)；T1.市場(chǎng)上對(duì)高收入客群的競(jìng)爭(zhēng)；T2.區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)碰論以邊產(chǎn)今品揉差乘異濤化照、撇推畢廣扣專雖業(yè)懲化顏，祝形糖成耍差繭異等化咳競(jìng)機(jī)爭(zhēng)3益.鐘市常場(chǎng)層定翼位市使場(chǎng)偉定面位割是蟻?lái)?xiàng)仗目液成劃功紫基槍礎(chǔ)位喊置塌優(yōu)臥勢(shì)迅毋牛庸早置廊疑人狀文隨環(huán)撥境脖得罪天災(zāi)獨(dú)筑厚綜逮合那品糖質(zhì)紐奉必滿無(wú)柏遺桶憾文樹(shù)化滔路扭首煮綜鍵合緒品供質(zhì)任極勤高孟的年人仁文獲居秋住沫社喬區(qū)推錄廣處策眉略貳方父案搖一1槽.成客逆群催定羨位我告?zhèn)兿ミ@故樣雪將仆稱壟呼康我體們倉(cāng)的跑客后群別：—澇—知本蜂階層—拿—城杏市鄉(xiāng)豐的乖主獸流筆，堆金孕字寸塔字的刺中壓堅(jiān)釋區(qū)局域客枝群旋分叨析分固布區(qū)局域家夕庭出結(jié)藥構(gòu)職赤業(yè)尸描遇述購(gòu)頸買(mǎi)削目挺的地?zé)墱?zhǔn)型漸客娘戶斤，素區(qū)讀域阿內(nèi)坐及駝周襲邊麻原踩駐托居蘭民蠶，戴主個(gè)要邀為袋城仗市語(yǔ)東景部齒、繳中絨心寨區(qū)裙域家懲庭筍成紡員溉為圈2訂-叫3禍人滴，壺家推庭攝月瓣供堤承康受同能馬力快：?jiǎn)T1卡0彈0伶0噸-喘4湖0休0鞭0俯元傭/垃月升東級(jí)問(wèn)型病置站業(yè)嚷為巴本帥項(xiàng)漏目素的娛主茂流笑需金求杯，賺其者次軋為汁首改次須置鑰業(yè)殺、皂投牲資盞型垂置蓮業(yè)高狼校思教畢職帆人撕?jiǎn)T望\廢企索事俗業(yè)漫高奸級(jí)圾白遇領(lǐng)真及放中緒高擁管憂理炸層飄\倍從依事淺朝勤陽(yáng)勇產(chǎn)腦業(yè)逝的商私暮營(yíng)肺企鑰業(yè)鋒主鳳/歡商傻業(yè)孟股唉份習(xí)制饅公爆司塵重鳴要香管醫(yī)理錯(cuò)者2哈.掘形往象椅定香位我偵們福的阻主歲張城勸市艙新港居跪住理啄想！自剪由厘，綢開(kāi)檔放冒，她引聞?lì)I(lǐng)平集等滲，屯祥容和鴨，痕豐蠶富博少知江，篇遠(yuǎn)損見(jiàn)主，堵睿磁智精向神絮內(nèi)辟涵用叛文化地產(chǎn)沿解讀光人亞居僵哲緩學(xué)拜.3哥.斬分昆期辜主牌題罰及共策掏略預(yù)版熱上期接開(kāi)悶盤(pán)炸期欺強(qiáng)住銷卵期槍續(xù)餃銷周期為尾絮盤(pán)剝期2緞0折0廁7課-俗4完-距2槐02肝0鹿0徹7稻-彩62磁0月0小7莖-擾72桃0伐0授7些-惡92灣0鋪0薪7餓-謀1艷02鼠0癥0駐7奔-填1錦22哀0崇0菊8屆-印12殺0侮0步8芝-竊32憂0邀0錄8術(shù)-叢42索0錦0時(shí)8調(diào)-揭5推卻廣固分丹期推廣主題推廣手法主要策略活動(dòng)造勢(shì)媒體運(yùn)用蓄水期“知本階層”的居住選擇疑問(wèn)句式，人文調(diào)性，強(qiáng)調(diào)“人文賣(mài)點(diǎn)”硬廣形象開(kāi)發(fā)商訪談情景營(yíng)銷春季房展會(huì)報(bào)紙\戶外\燈箱\廣播\網(wǎng)絡(luò)開(kāi)盤(pán)期圈層生活生活特質(zhì)深入挖掘“文化概念及其精神“軟文炒作開(kāi)發(fā)商品牌成立文化沙龍\周邊高檔中小學(xué)入學(xué)咨詢會(huì)報(bào)紙\網(wǎng)絡(luò)\電視強(qiáng)銷期地段、園林景觀、產(chǎn)品品質(zhì)

分賣(mài)點(diǎn)的深入刻畫(huà)注重新聞點(diǎn)的挖掘和活動(dòng)的穿插鉆石戶型拍賣(mài)會(huì)\秋季房產(chǎn)會(huì)促銷\樣板間開(kāi)放續(xù)銷期開(kāi)發(fā)商形象為推廣訴求以大事記的方式拔高項(xiàng)目形象維護(hù)老客戶爭(zhēng)取獎(jiǎng)項(xiàng)\新年答謝酒會(huì)報(bào)紙\定向DM\會(huì)刊尾盤(pán)期教育、生活配套及戶型細(xì)節(jié)挖掘產(chǎn)品附加值余房促銷，注重口碑傳播客戶聯(lián)誼會(huì)\高檔家居用品展覽\高校巡展方廁案擠二我牙們避的痛主筋張形秤象艘定坑位“塵文補(bǔ)城奇共歡筑伙”我理娘念“某文忠”極為橫本港項(xiàng)薪目漁最朋核旁心融的隆內(nèi)蕩涵“看城搖”盡為翠本盟項(xiàng)惠目圍的疊物奔業(yè)獨(dú)形杠態(tài)“敗共儉”釘為憑本吵項(xiàng)戶目稿社喬區(qū)母文班化脈最仿獨(dú)箭特懶的搭居誤住兼理注念笨：浙互肆動(dòng)我，就互柱助奮，求互周通感，消互趁進(jìn)“記筑簡(jiǎn)”著為汁動(dòng)易詞棟，獄亦限為昆名漸詞城蓋市訴的訓(xùn)文潛化業(yè)珍主濕的膊文勾化生開(kāi)活至的元文弦化廣遮告曬訴尚求文葵化包引圾領(lǐng)期未宋來(lái)文勝化絕的簡(jiǎn)精焦髓陪、迷藝較術(shù)等創(chuàng)龜作劃的再法葛則－嚇－產(chǎn)躺品懲的填精雹華宇及沙創(chuàng)魂意文本化奶的謙精頸髓粘、速藝遇術(shù)吹創(chuàng)朽作聯(lián)的切法手則－麻－生扛活勸的發(fā)文判化狐、午生悉活蒙的壓感添悟廣坐告止推變廣斤的統(tǒng)創(chuàng)表新4悼.洲媒征體因整雞合蓄水期開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷期續(xù)銷期尾盤(pán)期報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)廣播車體戶外報(bào)紙廣播戶外網(wǎng)絡(luò)房車圖報(bào)紙DM網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙車體網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙媒體選擇多方位、全面開(kāi)花，而且該期推廣很多為一次性投入推廣的高峰期，投放密度增大，推廣媒體全面覆蓋。銷售的重點(diǎn)時(shí)期，加大報(bào)紙廣告的投放密度。銷售節(jié)奏放緩，推廣投入降低，媒體以報(bào)紙和活動(dòng)為主。重點(diǎn)放在活動(dòng)、促銷和二期銷售的準(zhǔn)備上。5勻.鈔推場(chǎng)廣丈費(fèi)茅用傍預(yù)匪算建赤議撕推培廣遞費(fèi)鎮(zhèn)用徑為獅住亦宅糊銷傷售望收重入摸的1貴.旁2曉%（眠不肚考箭慮變公損建肢及細(xì)車腦位寶銷耕售狂收乎入扯，止不慌計(jì)及項(xiàng)忽目叮之徒前籃已濃投握入勝推身廣編費(fèi)我用撿）。一廚期棋銷股售偏面甚積虧為詞9差0擱0告0暖0總㎡瓣，誕整引盤(pán)遲均礙價(jià)諒預(yù)種計(jì)跨為眼6菌2鋼0藍(lán)0肢元婚/帥㎡銷掘售蜻總悶額防：惑9菊0摔0遭0罵0幼㎡餓*死6羽2找0副0焦元植/命㎡旋=毀5鎖5膀8減1供7兄1活0詳0縱0另元推閣廣撇費(fèi)劍用俗：鑒5挺5饞8父1孔7搖1堆0闊0嶼0框*逃1岸.贊2忘%怎=典6所6羊9看.捎8壤萬(wàn)跌元6腐.待廣平告組表因現(xiàn)方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案2方案2方案2方案2方案2產(chǎn)濫品寸建極議叁建委筑表磨情優(yōu)肅質(zhì)建章筑精滾品裝殊修高借度品半質(zhì)戶禮型特綢色自次然消主釘題狂，勸健掏康戴生拆活均坐好尾性進(jìn)高媽景情觀斧美陜宅交庫(kù)流棍性鉤動(dòng)小感柱趨廳光渾地主章題炸會(huì)存所時(shí)找尚皆女董人補(bǔ)坊夕此陽(yáng)雞紅偵健御康武會(huì)瞞館運(yùn)峰動(dòng)嘉休候閑唇俱碰樂(lè)荷部讀執(zhí)書(shū)間吧文碌展友中傅心親供子角天領(lǐng)堂入偉戶晝花偉園底僑層嶄設(shè)寫(xiě)計(jì)里現(xiàn)鄙代貼中渣式泳休星閑腸景乖觀撕回蛙廊即兩傳訪承潮了塑曲子徑夸通姿幽當(dāng)，哲步掩步京有揭景炎，逼景唉隨昆人賞移出，梁心糠隨崇景列動(dòng)星的子中共式將園李林器精峰髓公貞共浮空編間差布窩局單紐奉元萌入漁口漁都四擁落有潮自中己水的路現(xiàn)產(chǎn)代仆中屋國(guó)喚藝作術(shù)線大興堂啞，割以海?？椓椇显?，遭天牲然獅石彼材吹鋪跟陳鮮，樸盡葛顯禍高求尚粥意出趣輔。春電攤梯危廳倦鋪答設(shè)拳高宰檔潔地婆磚銷噸售匯策企略肆1素.餡住險(xiǎn)宅密銷座售槐分禽期預(yù)悉熱引期零開(kāi)俗盤(pán)地期灰強(qiáng)村銷顫期叔續(xù)型銷蹈期索尾崇盤(pán)嗓期2飽0極0照7檢-李4線-倡2河02冊(cè)0揮0信7怠-布62緞0持0料7沈-荷72駁0誓0冒7線-診92懷0街0雹7拼-維1貴02亭0糧0慘7麥-繭1繞22稀0喇0徐8京-廈12兇0訂0艇8峽-容32搏0榮0針8雅-畜42偷0抓0債8朝-財(cái)51漫#西、籃4債#2晨#3滅#2客.價(jià)住勞宅割推粉售駝策供略時(shí)期事項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容開(kāi)盤(pán)期銷售單位1#，4#，價(jià)格策略平價(jià)入市，依托產(chǎn)品和地段優(yōu)勢(shì)的逐漸傳遞增加市場(chǎng)吸引力。強(qiáng)銷期銷售單位2#價(jià)格策略價(jià)格逐漸向上揚(yáng)，不斷給到客戶銷售火爆、產(chǎn)品搶手的印象。續(xù)銷期銷售單位3#價(jià)格策略前期所推房源，保持不變或采用隱性降價(jià)方法處理；新推房源打開(kāi)價(jià)格提升空間。尾盤(pán)期銷售單位前期推售所有余房?jī)r(jià)格策略以不高于或略低于續(xù)銷期的均價(jià)促銷余房3場(chǎng).滲住曠宅播定姑價(jià)彼策擊略本時(shí)項(xiàng)個(gè)目罵住說(shuō)宅響銷日售拉均壁價(jià)枝約化在6監(jiān)2面0黨0運(yùn)元/騎平聚方匯米府左獵右4蹈.腎住矮宅載回悉款握計(jì)煉劃銷售階段開(kāi)盤(pán)期(07/7、8、9）強(qiáng)銷期續(xù)銷期清盤(pán)期78、9銷售面積(約㎡）207001980024300162009000銷售率23%22%27%18%10%銷售均價(jià)（元）58806150635064006300銷售收入（元）121716000121770000154305000103680000567000005肆.浴商英業(yè)替與大車落庫(kù)脖銷貧售別策牽略建稅議暈本倒項(xiàng)嗽目念底歐商宗銷購(gòu)售析均鋪價(jià)范定漲位樣在1雕2棋0噸0論0產(chǎn)-司1研5碎0考0醒0療元/㎡車萌位特價(jià)像格膊范沸圍司與告其贏?？?jī)持丈一泉致呀：1標(biāo)0糕-咐1芝2裳萬(wàn)忍元撒/個(gè)附學(xué)件銷陪售清中慣心勁建云議銷腳售洗處你選噴址非：建戶議阿一網(wǎng)：靜中朗建披八怨局競(jìng)老幫辦綢公抹樓零大袖門(mén)倘東站側(cè)寇，抗文途化云路徒東預(yù)首腦路狗南跌；建撤議建二孟：撇在賢三禮箭炒吉廳祥源苑考一僵層價(jià)的縫底雞商沾租芽用拜物藏業(yè)榨作犯為踩銷瀉售棕中鑄心咐；墻核面求示愁意墾圖室起內(nèi)盤(pán)分毅區(qū)榜效印果房腎展掘會(huì)善建箱議形態(tài)象騎展趴示品擦牌累展諒示積驕累蓋客緒戶文單化染名賣(mài)盤(pán)劈燕亮見(jiàn)相友泉危城高紅調(diào)庸展貌示揚(yáng)，昏低嗓調(diào)漸造揪勢(shì)文恩化偏沙截龍箭驛含站鞠今士日鞠啟甩航主坡題拳：一曾個(gè)銳階償層聽(tīng)、調(diào)一抱種幣文級(jí)化開(kāi)向卷央文飛書(shū)詞宏娘篇事巨罪作T破H春E四E悠N愈D9、爆靜接夜但四煙無(wú)暮鄰蘆，兔荒量居渡舊巧業(yè)岔貧釀。忽。7鈔月薪-年2鼻37恩月井-應(yīng)2栽3M頁(yè)o魔n哲d鵲a亦y奔,許J吊u棒l播y堅(jiān)3杠1音,掏2遷0集2其31布0、遍雨刊中傷黃吩葉損樹(shù)乘，乖燈獨(dú)下隊(duì)白旱頭辨人播。配。1蹤蝶3覆:義4顯0信:反1蹄21茄3研:維4派0醉:抽1寫(xiě)21簡(jiǎn)3鐮:止4剖07睬/無(wú)3厭1您/陣2欄0允2喬3夜1在:恨4組0養(yǎng):住1楊2豈P印M1獻(xiàn)1、唱以吊我爬獨(dú)烈沈蹈久卡，么愧糞君滔相涼見(jiàn)捉頻衡。筆。7泉月拴-疊2原31鍬3恨:芽4鬧0踩:條1御21社3裁:右4濟(jì)0J拖u炮l揀-染2識(shí)33賠1穩(wěn)-記J令u唇l特-光2怖31陵2、想故壯人界江習(xí)海應(yīng)別版，盒幾撓度劉隔幼山砍川洪。期。1把3仇:握4見(jiàn)0靠:將1鵲21晌3釋:棚4播0繼:幕1線21匆3友:烏4漁0M局o負(fù)n瓦d鎮(zhèn)a封y叢,犯J冰u灑l五y森3敏1央,五2軌0截2南31與3、敘乍餅見(jiàn)養(yǎng)翻同疑修夢(mèng)葬，告相咱悲鑼各迎問(wèn)苦年不。蓬。7唉月曉-捷2膛37節(jié)月嗓-旗2須31影3潤(rùn):怕4奧0枕:陰1焰21栗3棍:俗4特0嶼:南1占2J柔u渴l悔y嗓3奮1南,隨2沸0藝2滴31誼4、貌他塞鄉(xiāng)傳生休白狐發(fā)介，六舊島國(guó)號(hào)見(jiàn)盯青讓山獵。檔。3籃1編七枝月殿2狡0阿2躲31尿:稱4槍0助:域1兆2肚下?lián)煳?去3崇:坑4叨0師:趣1逢27助月臉-蛾2蝕31母5、咬比劉不弟了筒得交就鍬不鉤比狂，桌得辦不雕到俯的宅就如不兄要捉?；?。。七蓋月河2父31鬼:拋4配0尿下記午7態(tài)月吹-榮2汁31碎3典:縫4睛0J特u箏l茫y垂3幕1究,洲2縫0時(shí)2劍31睜6、亮行配動(dòng)崗出廊成技果桂，爹工魂作慘出吳財(cái)嫌富領(lǐng)。略。2衰0陳2囑3麻/兇7旗/輪3施1傻1攔3狀:遣4低0循:全1魄21蛋3稻:矛4俯0龍:悠1板23在1棵J長(zhǎng)u拆l答y廣2壞0港2更31礦7、啟做德前偷，離能遲夠鉛環(huán)禁視籌四汁周秋；幻玉做猛時(shí)頸，秒你殖只很能包或梢者逃最耕好扎沿補(bǔ)著云以泛腳觀為與起縫點(diǎn)碌的學(xué)射辨線立向紀(jì)前任。足。1尾:拔4箭0絨:窯1致2稀下橡午1勝:告4翅0秧下照午1坦3赴:字4憤0途:奇1券27輩月?lián)?憑2縮慧39、挽沒(méi)筍有攏失要敗千，我只霞有蹄暫陷時(shí)圈停筑止甘成號(hào)功揪！熊。7彈月胳-誕2謎37堂月餅-援2扒3M叼o狐n枯d粘a胞y功,府J燦u興l賴y腿3拖1催,保2摘0剝2杰31燒0、辯很釀多捏事驚情盟努鍵力拍了勺未濕必罷有僅結(jié)吊果水，液但鍬是施不濱努久力網(wǎng)卻墾什要么矛改錄變峰也謹(jǐn)沒(méi)雹有授。居。1慈3拴:娛4抓0促:詢1果21惑3蔽:副4違0揀:錦1折21直3吉:豬4哪07農(nóng)/蟻3孝1弟/媽2兩0忠2茅3間1襪:朝4蘿0肺:催1該2萬(wàn)P承M1南1、拋成托功暢就老是難日淡復(fù)克一份日緣瑞那者一朗點(diǎn)粉點(diǎn)蔬小距小腫努勸力李的控積郵累且。志。7礦月古-傻2驕31賢3紹:方4找0愚:竄1托21飄3瞇:斗4臉0J蛾u識(shí)l冠-捧2捎33丟1蟲(chóng)-難J威u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