淺議房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的工程造價(jià)管理-1

淺議房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的工程造價(jià)管理

深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司鄒勤518053

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求工期短,投資效益好.所以,必須對項(xiàng)目投資實(shí)施全過程的有效的成本控制,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益.特別重視設(shè)計(jì)階段,投標(biāo)階段,施工階段竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程造價(jià);有效控制

在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中,降低工程成本,提高企業(yè)工程投資收益,有效地控制工程造價(jià)是關(guān)鍵.

1工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提

對于工程造價(jià)的控制要立足于事先控制,即主動控制,以盡可能地減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離.也就是說,我們的工程造價(jià)控制,不僅要反映投資決策,反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工,被動地控制工程造價(jià),更要主動地影響投資決策,影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工,主動地控制工程造價(jià).

要有效地控制工程造價(jià),應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施,但是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段.長期以來,在我國工程建設(shè)領(lǐng)域,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離,難以有效地控制工程造價(jià).為此,要盡快改變這種現(xiàn)狀,以提高效益為目的,要通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià),正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的關(guān)系,力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理,在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn),把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工措施中去.所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo),按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn),采用有效方法,對被控對象實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值與計(jì)劃值進(jìn)行對比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過程.在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從下面五個(gè)方面控制

(1)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度.在市場經(jīng)濟(jì)的今天,開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制,加強(qiáng)管理工作.通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位,從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性,避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題,出現(xiàn)的工程洽商.同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案,避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生.

(2)實(shí)行限額設(shè)計(jì).項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短,同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,對于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開發(fā)商要做到心中有數(shù).而作為設(shè)計(jì)單位,在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過計(jì)算,要用數(shù)據(jù)說話,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法.開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求,并為之創(chuàng)造外部條件.

(3)開展價(jià)值工程活動.價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的,是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法.一般來說,提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種:一是提高功能,降低成本,這是最理想的途徑;二是功能不變,降低成本;三是成本不變,提高功能;四是功能略有下降,但帶來成本大幅度降低;五是成本略有上長,但帶來功能大幅度提高.運(yùn)用價(jià)值工程原理,在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,對方案實(shí)行科學(xué)決策,選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案.價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是:以功能需求為出發(fā)點(diǎn),對所研究對象進(jìn)行功能分析,使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本.

(4)加強(qiáng)圖紙會審工作.加強(qiáng)圖紙會審,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前.在設(shè)計(jì)階段,克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷,所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好.我們在設(shè)計(jì)出圖前,組織總工辦、工程部、資產(chǎn)經(jīng)營部,對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,從各個(gè)不同角度對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來變更,造成經(jīng)濟(jì)損失.

(5)加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理.杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更.對確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,我們采取的方法是,必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效,同時(shí)分清變更是那方的責(zé)任,及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰,做到心中有數(shù).這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的變更,從而杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)變更增加工程

2工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心

通過招投標(biāo)引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制,可以降低工程成本.對施工單位的選擇應(yīng)該比較慎重,因?yàn)槭┕り?duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗.選擇施工隊(duì)伍主要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、資信情況和技術(shù)裝備等.優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績與我們欲建工程相同的施工企業(yè),而且特別要求創(chuàng)此建設(shè)業(yè)績的項(xiàng)目經(jīng)理來出任項(xiàng)目經(jīng)理.還要求施工隊(duì)伍的資信可靠.資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入;負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù).這些都是造成工程款難以到位,制約工程進(jìn)展,影響投資效益.再者是要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力.它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗,也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠.同時(shí)嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件,認(rèn)真編制工程標(biāo)底的標(biāo)書,做好評標(biāo)定標(biāo)工作.以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期.工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo),杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo).

3施工管理是有效控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵,一是合理控制工程簽證,二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求,三是做好材料的加工定貨.由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更.控制變更的關(guān)鍵在開發(fā)商,應(yīng)建立工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工,確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生.為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確,我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性.一道工序施工完,時(shí)間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記,如果第二道工序又將其復(fù)蓋,客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實(shí).對簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內(nèi)辦妥.其次,對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡圖.施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià).簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通.要加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生.預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情,在現(xiàn)行材料價(jià)格全部為市場價(jià)的今天,如果對材料市場價(jià)格不清楚,就無法進(jìn)行工程造價(jià)管理.

4竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵

工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié),在確定工程造價(jià)時(shí),堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù),按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算,審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作,是否有丟、拉項(xiàng)工程.認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施,該增的增,該減的減,實(shí)事求是.

5“以人為本”是有效控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)

“以人為本”是眾多企業(yè)所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念,在工程造價(jià)管理中,人的因素更顯重要.工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè),如:前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗(yàn)收等.那個(gè)環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作,他們工作中的任何失誤,都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減.要提高工程投資效益,企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上,有膽有識地重視“以人為本”,