北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件

SPr王府井海港城項目發(fā)展策咯金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)2019年E4月SPr1前言>項目將成為“王府并戰(zhàn)略升級”的一面鏡子服務(wù)品牌的升經(jīng)從國內(nèi)的中低檔品牌升級為世界級的一線品牌。王府井戰(zhàn)略升級計劃必將帶來從單一的商業(yè)服務(wù)功能升級為集月標群體的演變,從而實現(xiàn)王運營功能的升級體潤、影樂、商務(wù)商業(yè)等綜合府并從“紫華到奢華的性服務(wù)功能。華麗轉(zhuǎn)身,本案應(yīng)當打造成為王府井戰(zhàn)略升級的一面鏡子在硬件設(shè)施配套、建筑整體技術(shù)硬件設(shè)施的升級利用等硬件方面全面升級,體現(xiàn)國際前沿水準。前言2報告月錄>>>>>報告整體邏輯結(jié)構(gòu)第四部分第三部分推售策略建議第二部分產(chǎn)品定位建議推盤策略第一部分、_整合營銷建議發(fā)展背景分析L產(chǎn)品定位價格定位與推售方案客戶定位產(chǎn)品設(shè)計建議限將背景下的客戶選擇市場定位營銷推廣策略生態(tài)科技系統(tǒng)建議北京高端市場分析管建議區(qū)域市場分析項目核心課題報告月錄3限購背景下的客戶選擇在限貸、限購、限外的三重壓力下,現(xiàn)階段豪宅發(fā)展關(guān)鍵在于客戶的選擇!關(guān)鍵:全面停止三套房貸,首套首付提高至30%,第三輪:2019年9月國五條外地無一年納稅證明,停止房貸。嚴格執(zhí)行二套50%首付關(guān)鍵:不足五年轉(zhuǎn)讓,按銷售全額征收營業(yè)稅。二套首付不低于60%,已擁有兩套的本地居民限購,已擁有一套的第二輪:2019年4月新國十條外地居民限購,不能提供一年納稅證明的外地居民限購。第四輪:2019年1月國八條關(guān)鍵:提高二套首付至五成,局部停止三套房貸,保障房及中小戶型供應(yīng)不低于總供地的七成。第一輪:2019101一條已有一套的外地器民限,不能是使趁續(xù)五年證明的外地居民限購。第五輪:2019年2月京十五條限購背景下的客戶選擇4限購背景下的客戶選擇戶籍套數(shù)2019年1月2019年2019年9月2019年2月太地|首車成,資款利陪成,分款利首成,貨款利率折的你3成,貨教利率外地首套+2成,貸款利付2成,貨貸利份,不能提一年的證明,所,一套不能提供納首付二套不低于4首付二套不低于5本地二套戍,貸款利率風減,貸款利率風付不低于50%,利率11倍付不低于60%,利率11倍付票套不于4付套不信于怕付不低于50%,利率1外地二套成,貸款利率風減,貸款利率風全面限購險定價不能提供一年納稅證明,限貸;本地三套及以上比京全面停房價過高城市全各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購?fù)獾厝准耙陨媳本┤嫱ＹJ房價過高城市全面停各地區(qū)各商業(yè)銀行全面限貸全面限購?fù)饧峁┮荒昃幼∽C明,限購一套限購一套傳統(tǒng)的豪宅客戶大部分限購,客戶選擇面進一步縮小,項目發(fā)展關(guān)鍵在于客戶精確制導(dǎo)!限購背景下的客戶選擇5限購背景下的客戶選擇禧瑞都項目客戶結(jié)構(gòu)表明,限購對豪宅客戶的購買目的影響達到了六成,具有購買資格的四成客戶中有兩成為港澳臺客戶和外籍客群,這部分客群將成為豪宅購房主力!客戶購房的主要目的主要是兩個,第一是投資,屬于資產(chǎn)配置的一種方式,占了七成;第二是終極改善居住,占三成!限購背景下的客戶選擇6限購背景下的客戶選擇本案未來的目標客戶選擇范圍將有以下三類群體港澳臺首次置京籍的富二代外籍首次置業(yè)或官二代者目標客戶選擇企業(yè)型客戶也有可能會成為本案的客群之一。限購背景下的客戶選擇7北京高端市場分析1、新政前后北京方商品房住宅成交走勢2019年新政后的2月份,北京市商品住宅成交[s19870面積環(huán)比下降了68%,同比下降了31%201年4月■000商品佳宅成交面積圖46414586成交均價(元m)25000明明明明亞團甌應(yīng)啞2195620190559248100)20191200年11。1909200年132641216672預(yù)亞隨圖213518960_201年2月40612496041492019年北京市商品住宅周成交情況8月月月月月(刀平北京高端市場分析8北京高端市場分析1、新政前后北京方商品房住宅成交走勢2019年高端住宅成交情況(成交總價800萬元以上1月2月3月至今Llu1成交面積成交成交/成交數(shù)(萬平)套數(shù)套數(shù)(萬平)AAAAAAVAAAEOUPKREN8MHM三倒2938.0557174230682019年北京總價在800萬以上的產(chǎn)品總銷售套數(shù)1529套,月均127套2019年新政之后,成交量迅速下降,2月份成交57套,3月份僅有23套成交北京高端市場分析9北京高端市場分析2、新政前2019年總體發(fā)展概況高端項目散點分布,豪宅市場遍地開花伴隨北京市核心區(qū)土地供應(yīng)的日益稀缺,高端項目逐漸由市區(qū)核心向四環(huán)、五環(huán)擴散,呈現(xiàn)多個豪宅板塊百花齊放的局面。北京市豪宅市場以以下項目為基本數(shù)據(jù)構(gòu)成。主要板塊代表項目長安街沿線板塊霞公府、長安太和禧瑞都、圣世一品、御金臺、長安8號雙井板塊富力十號、金茂府燕莎板塊霄云路8號、四季世家京西板塊中關(guān)村板塊龍湖唐寧ONE、萬城華府(以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)教育資源為標簽)亞奧板塊盤古大期、綠城選詳萬和城北京高端市場分析10北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件11北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件12北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件13北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件14北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件15北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件16北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件17北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件18北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件19北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件20北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件21北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件22北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件23北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件24北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件25北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件26北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件27北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件28北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件29北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件30北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件31北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件32北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件33北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件34北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件35北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件36北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件37北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件38北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件39北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件40北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件41北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件42北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件43北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件44北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件45北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件46北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件47北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件48北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件49北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件50北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件51北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件52北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件53北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件54北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件55北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件56北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件57北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件58北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件59北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件60北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件61北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件62北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件63北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件64北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件65北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件66北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件67北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件68北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件69北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件70北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件71北京王府井海港城項目發(fā)展策略課件72