美國房地產(chǎn)信貸風險防范體制研究

美國房地產(chǎn)信貸風險防范體制研究

自2007年以來，美國的次級債務(wù)優(yōu)惠出現(xiàn)，不僅給美國的資本市場帶來了巨大影響，也給全球金融市場帶來了重大影響。次級債危機何以會在金融體制完備、風險防范制度健全的美國發(fā)生?分析美國的房地產(chǎn)信貸風險防范制度,有助于我們進一步了解次級債危機出現(xiàn)的成因和發(fā)展趨勢?？v觀美國房地產(chǎn)信貸市場的發(fā)展歷程,其制度建設(shè)經(jīng)歷了一個從不完善到完善的過程,特別是20世紀30年代經(jīng)濟大蕭條中,1600多家銀行因無法收回房地產(chǎn)貸款而倒閉,凸顯了房地產(chǎn)信貸風險之巨。之后,美國在防范房地產(chǎn)信貸風險方面采取了一系列措施,并逐步建立了較為健全的房地產(chǎn)信貸風險防范制度體系。20世紀70年代,隨著住房抵押貸款二級市場的建立,房地產(chǎn)信貸風險防范制度體系日趨完善。2002年頒布的《薩班斯-奧克斯利法案》,則從根本上指出了風險防范的根源。從風險防范的層次分析來看,大致可以分成風險預防、風險分攤、風險轉(zhuǎn)嫁和法律監(jiān)管四個層面。美國法上的信用體系美國預防房地產(chǎn)信貸風險的制度構(gòu)成主要體現(xiàn)在嚴格的企業(yè)內(nèi)部控制制度和完善的社會信用體系上。這從放貸的金融機構(gòu)和申請信貸的房地產(chǎn)企業(yè)及個人兩方面形成了較為有力的風險預防機制。在企業(yè)內(nèi)部控制上,各金融機構(gòu)本身就制定了較為嚴格的內(nèi)部管理制度,如審貸分離、設(shè)立專門的風險管理部門、建立業(yè)務(wù)評估體系等。此外,1992年,由美國注冊會計師協(xié)會(AICPA)、美國會計學會(AAA)、財務(wù)經(jīng)理協(xié)會(FEI)、國際內(nèi)部審計師協(xié)會(IIA)和管理會計師協(xié)會(IMA)五大學會組成的反虛假財務(wù)報告委員會就發(fā)表了《內(nèi)部控制——整體框架》報告(后于1994進行了進一步的修訂),對企業(yè)的內(nèi)部控制作出了嚴格的界定,明確了企業(yè)內(nèi)部各層級即董事會、管理層、內(nèi)部審計人員等對風險管理和控制的權(quán)利和義務(wù),提出了相關(guān)控制目標。這是美國各大企業(yè)必須遵守的內(nèi)部控制標準,負責發(fā)放房地產(chǎn)信貸的金融機構(gòu)更不例外。2004年10月,反虛假財務(wù)報告委員會再次出臺了《企業(yè)風險管理——總體框架》,將企業(yè)的風險管理和控制分解為內(nèi)部環(huán)境、目標設(shè)定、事項識別、風險評估、風險反應(yīng)、控制活動、信息溝通、監(jiān)督八項指標,提出增設(shè)風險主管或風險經(jīng)理一職,進一步完善了企業(yè)的風險管理制度。1美國的信用市場發(fā)展起始于19世紀60年代,至今已經(jīng)建立起非常完善的信用法律體系、信用收集和評估體系、信用管理體系,幾乎涵蓋了所有的企業(yè)和個人。目前,美國在信用方面的立法有16項之多,涉及信用的各個環(huán)節(jié),包括公平信用報告法、公平信用機會法、公平債務(wù)催收作業(yè)法、公平信用結(jié)賬法、誠實租借法、信用卡發(fā)行法、公平信用和貸記卡揭露法、電子資金轉(zhuǎn)賬法、儲蓄機構(gòu)違規(guī)和現(xiàn)金控制法、甘圣哲曼儲蓄機構(gòu)法、銀行平等競爭法、房屋抵押揭露法、房屋貸款人保護法、金融機構(gòu)改革-恢復-強制執(zhí)行法、社區(qū)再投資法和信用修復機構(gòu)法。在信用的收集和評估方面,完全是市場化運作,由企業(yè)來進行信息的收集、管理和服務(wù),經(jīng)過長期發(fā)展,已基本形成個人信用服務(wù)、企業(yè)信用服務(wù)和資信評估三大格局。目前從事個人信用服務(wù)的公司主要有全聯(lián)公司(TransUnion)、益百利公司(Experian)和Equifax公司,這三家機構(gòu)幾乎壟斷了全美個人信用的所有數(shù)據(jù)信息;鄧白氏公司則是美國規(guī)模最大的企業(yè)信用服務(wù)公司,它主要為企業(yè)之間的交易或企業(yè)向銀行貸款時對企業(yè)做出信用評級;在資信評級領(lǐng)域最有名的公司是穆迪公司(Moody)、標準普爾公司(Standardandpoor's)、菲奇公司(Fitch)和達夫公司(Duff&Phelps),主要對國家、銀行、證券公司、基金、債券及上市企業(yè)的信用進行評級。與之同時,美國政府相關(guān)部門的監(jiān)督和不良信用懲罰制度構(gòu)成了信用管理體系。在現(xiàn)行體制下,財政部貨幣監(jiān)理署(OCC)、聯(lián)邦儲備體系(FED)和聯(lián)邦存款保險公司(FDIC)負責規(guī)范和管理銀行信用的執(zhí)法和監(jiān)督;美國聯(lián)邦貿(mào)易委員會、國家信用聯(lián)盟辦公室和儲蓄監(jiān)督局負責規(guī)范和管理非銀行信用的執(zhí)法和監(jiān)督。如企業(yè)和個人有不良信用記錄,將會在企業(yè)注冊、貸款、消費、就業(yè)、申請信用卡等各個方面受到較大的影響。因此,無論是房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款,還是個人申請住房貸款,銀行都會根據(jù)其信用記錄進行發(fā)放,從而將風險控制在萌芽狀態(tài)。房地產(chǎn)風險管理分析美國現(xiàn)行制度,房地產(chǎn)信貸風險分攤主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)直接融資、房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs)、住房抵押貸款保險和住房稅金信用制度上。在這些風險分攤制度出臺前,房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要來源于銀行信貸,風險高度集中,而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落,必然會給銀行帶來大量呆賬、壞賬,從而導致較大的金融風險。上述制度的實施,在相當大的程度上,減緩了銀行在房地產(chǎn)信貸風險方面的壓力。(1)聚根本品牌是住宅建造商,重點發(fā)展的有機結(jié)合,在國外發(fā)行股票并在股票市場掛牌上市是房地產(chǎn)企業(yè)直接融資最常見的形式,也是分散房地產(chǎn)信貸風險最基本的方式之一。綜觀美國的房地產(chǎn)市場,大型的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是上市公司,比較著名的如Centex于1969年上市,自1968年開始就一直是“ProfessionalBuilder”雜志評選的全美十佳住宅開發(fā)商;Lennar于1971年上市,現(xiàn)是市值超過90億美元的國家級住宅建造商;PulteHomes作為美國最大的房地產(chǎn)公司,在全美的市場占有率超過4%,是標準普爾500指數(shù)公司;D.R.Horton于1992年上市,曾被評為美國財富500強的公司。上市企業(yè)因有直接的融資渠道,融資成本低,且能帶來較大的現(xiàn)金流,因而能夠較快地改善財務(wù)狀況,從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險。(2)投資房地產(chǎn)rets它起源于美國,是通過公開發(fā)行基金單位或私募融資,投入房地產(chǎn)項目,并由專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理,以獲得長期穩(wěn)定投資收益的一種金融衍生產(chǎn)品。它的產(chǎn)生,對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,保持房地產(chǎn)市場長期健康、有序的發(fā)展具有極大的意義。1960年,美國頒布了《房地產(chǎn)投資信托法案》(REITAct),對REITs的股東人數(shù)、投資范圍、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作出了明確的規(guī)定,如公募REITs的投資者不能少于100人,任意5個股東持股不能超過總股份的50%;其75%以上的資產(chǎn)應(yīng)投資于房地產(chǎn);至少有75%的收入來源于房地產(chǎn)的租金收入或房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入;95%以上的收益應(yīng)分配給投資者;等等。在投資形式上,REITs一般可投資房地產(chǎn)項目的股權(quán)(Equity),也可投資房地產(chǎn)抵押貸款(Mortgage)或房地產(chǎn)抵押貸款證券(MBS)。在美國的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中,REITs的規(guī)模處在不斷的上升之中,據(jù)美國不動產(chǎn)信托投資組織(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts)的統(tǒng)計,至2004年10月底為止,美國市場上總計有239檔REITs,總資產(chǎn)超過3000億美元,其中2/3在美國主要股票交易所掛牌上市。2(3)成立住房抵押貸款機構(gòu)美國從20世紀30年代開始建立住房抵押貸款保險制度,現(xiàn)已形成比較健全的住房抵押貸款保險體系。主要體現(xiàn)在以下幾個方面:一是針對放貸金融機構(gòu)的保險制度。只要是在聯(lián)邦政府和州政府注冊的從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu),均可向“美國聯(lián)邦儲蓄和貸款保障公司”(FSLIC)進行投保。在保險期內(nèi)如金融機構(gòu)因收不回住房抵押貸款而破產(chǎn),該公司將負責給予賠償。每筆住房抵押貸款的賠償費約4萬美元。二是針對中低收入家庭的住房抵押貸款保險制度。這主要由“美國聯(lián)邦住宅管理局”(FHA)承擔,它為居民貸款購買、新建和重建住宅提供保險。最大保額是全額保險,期限一般是10~30年,保費為保險額的5‰。如貸款人還不起貸款,放貸金融機構(gòu)可從美國聯(lián)邦住宅管理局獲得賠償,賠償為未償還貸款等額的信用債券。三是針對退伍老兵的住房抵押貸款保險制度。由退伍軍人管理局承擔,主要為參加朝鮮戰(zhàn)爭、越戰(zhàn)和海灣戰(zhàn)爭的退伍軍人申請住房貸款提供保險。四是針對普通居民的商業(yè)住房抵押貸款保險制度。美國法律規(guī)定,當貸款人的存款金額低于房產(chǎn)總價值的20%時,必須購買住房貸款保險。為了進一步防范住房信貸風險,商業(yè)保險公司還推出了與住房貸款保險相配套的其他保險,如抵押壽險、失業(yè)抵押保險、所有權(quán)保險、反向抵押貸款保險和自然災害保險等等。以上多層次的住房抵押貸款保險體系,有效地分散了金融機構(gòu)和個人房地產(chǎn)信貸的風險。(4)稅收征管與稅收共享1987年,里根政府在稅制改革中提出了一項“低收入階層住房稅金信用計劃”,旨在為低收入階層提供住房的項目業(yè)主予以稅收減免之優(yōu)惠。該項計劃提供了一個9%的減免稅率,計算基數(shù)是不包含土地成本的建房開支,并只對為低收入階層提供的住房部分予以減免。享受此計劃優(yōu)惠的對象涉及個人、企業(yè)、合伙人、企業(yè)聯(lián)合,前提是其具有可被信用額度所抵消的納稅收入,并且非營利的開發(fā)機構(gòu)享有10%左右的信用配額。在申請稅金信用證之時,有關(guān)人士或機構(gòu)必須滿足以下條件:①稅金信用僅針對供低收入階層租住的住宅項目。這意味著,一個項目至少要將20%住宅單位租給收入不及所在地區(qū)平均水平一半的家庭,或者至少將40%單位租給收入低于所在地區(qū)平均水平60%的家庭。②低收入家庭所支付的租金,每年將由住房與城市發(fā)展部(HUD)根據(jù)不同地區(qū)的平均收入和住宅單位的戶型予以審定。地區(qū)平均收入將因各州不同縣而有差異,并結(jié)合家庭不同的人口規(guī)模予以分類。③至少在18年內(nèi),享受該計劃的項目要執(zhí)行租金管制的要求,業(yè)主每年還須對低收入租客的收入予以審查。據(jù)統(tǒng)計,美國政府每年為此計劃提供了約30億美元的財政補貼,使得不少項目獲得的稅金減免達到可承擔住宅項目成本的50%以上。3住房稅金信用制度的實施,可以大幅降低房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本,保證低收入階層住房項目的投資收益,減少低收入階層住房項目的銀行貸款風險。美國的立法和法規(guī)房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁制度最早出現(xiàn)于美國,后由其他國家群起而效仿,這就是著名的房地產(chǎn)抵押貸款證券化制度。房地產(chǎn)抵押貸款證券化就是金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)出售給特設(shè)機構(gòu),由這些機構(gòu)按照不同期限、利率、還款方式對貸款進行組合,形成一定規(guī)模的資產(chǎn)組合,然后進行信用擔保和信用增級,發(fā)行房地產(chǎn)抵押貸款證券(Mortgage-BacketSecurities,以下簡稱MBS),最后出售給投資者的過程。經(jīng)過幾十年的發(fā)展,美國現(xiàn)已形成了規(guī)模龐大的房地產(chǎn)抵押貸款二級交易市場,有效地將房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁給廣大投資者。據(jù)統(tǒng)計,截至2006年3月,美國高達25.9兆美元的債券市場當中,MBS及ABS合計達到8.1兆美元規(guī)模,占美國債券總市場的1/3強。4分析美國的房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁制度,其特點主要有:(1)完善的法律法規(guī)和制度為其產(chǎn)生提供了依據(jù)。①美國《不動產(chǎn)法》和《統(tǒng)一商法典》對房地產(chǎn)抵押貸款的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中如何保護貸款人利益都做出了明確的規(guī)定;②美國財務(wù)會計準則委員會(FASB)頒布的《抵押擔保契約與會計》、《金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、服務(wù)權(quán)以及金融負債解除的會計處理》、《金融資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、服務(wù)權(quán)以及金融負債的解除》,解決了資產(chǎn)證券化過程中出售的融資的確認、計量和合并的問題;③美國《金融資產(chǎn)證券化投資信托法》、《證券法》對MBS的發(fā)行、信用增級等進行了詳細的規(guī)定;④美國《合同法》對MBS轉(zhuǎn)讓、服務(wù)、信托、交易等一系列環(huán)節(jié)和過程中所產(chǎn)生的合同作了相應(yīng)的規(guī)定;⑤美國《住宅和城市發(fā)展法》則為房地產(chǎn)抵押貸款二級交易市場的成立提供了法律依據(jù)。詳實的法律法規(guī)及制度為MBS的發(fā)行和轉(zhuǎn)讓打下了良好的基礎(chǔ),極大地促進了美國房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展。(2)政府的介入和參與為其提供了可靠的保證。美國從事房地產(chǎn)抵押貸款證券化的特設(shè)機構(gòu)——政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA)和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FNLMC),都具有強大的政府背景。1968年,美國國會通過《住宅和城市發(fā)展法》,將原來的聯(lián)邦國民抵押協(xié)會分為政府國民抵押協(xié)會(GNMA)和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA)。政府國民抵押協(xié)會隸屬于聯(lián)邦住宅與城市發(fā)展部,其職能主要是為FHA和VA保險的抵押貸款全權(quán)有價證券提供擔保;FNMA則主要從事房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。1970年,美國國會通過《緊急住宅融資法》,批準成立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMC),授權(quán)該公司購買聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)(FederalHomeLoanBankSystem)的經(jīng)其他政府機構(gòu)擔保的住房抵押債權(quán),發(fā)行MBS。正是由于政府的信用,投資者將FNMA和FNLMC發(fā)行的MBS視作“二級國債”,放心購買,從而促進了MBS市場的繁榮。(3)住房抵押貸款二級市場的建立推動了其發(fā)展,進一步增強了抗風險能力。住房抵押貸款二級市場即已發(fā)行MBS流通和交易的市場。美國住房抵押貸款二級市場自上個世紀70年代建立以來獲得了迅猛發(fā)展(見圖1)。與之同時,住房抵押貸款二級市場的建立,不僅打破了房地產(chǎn)信貸市場和資本市場的隔閡,形成了全國性的房地產(chǎn)金融市場,增加了MBS的流動性,促進了MBS的發(fā)展;而且進一步分散了房地產(chǎn)信貸的風險,增強了市場的抗風險能力。因為任何單一目標物的信貸風險或區(qū)域性的信貸風險,在全國性的交易市場中都將會成為小小的波動。(4)引進國際投資者,促使房地產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)嫁國際化,形成全球性抗風險機制。自上個世紀90年代,美國住房抵押貸款二級市場開始引進國際投資者,特別是在亞洲金融風暴以后,國際投資者紛紛購買穩(wěn)定性較高的美元資產(chǎn),作為信用等級僅次于美國國債的MBS成了亞洲各國中央銀行美元資產(chǎn)配置中相當重要的一環(huán)。據(jù)統(tǒng)計,截至2006年底,在5.6兆美元的MBS債券中,僅日本和中國的投資者就持有其中的5%左右。5國際投資者大量持有美國的MBS,無形中就承擔了美國房地產(chǎn)信貸市場的風險,演變成全球范圍共同承擔美國房地產(chǎn)信貸市場的風險,從而進一步分散和降低了美國房地產(chǎn)信貸市場的風險程度。加強企業(yè)內(nèi)部控制制度美國是世界上法律體系非常健全的國家之一,且各種法律制度非常細化、全面,讓人無處不在法律的監(jiān)管之下,房地產(chǎn)信貸亦是如此。除上述信貸風險防范各環(huán)節(jié)中所提到的法律法規(guī)之外,值得一提的是美國2002年頒布的《薩班斯-奧克斯利法案》(以下簡稱《薩班斯法》),它指出了防范和控制風險的根源,是從企業(yè)內(nèi)部建立風險管理機制,把握風險產(chǎn)生的每一個環(huán)節(jié),從而將風險降低到最低程度。其在監(jiān)管方面的措施主要有:一是規(guī)定了企業(yè)必須建立嚴格的內(nèi)部控制制度?！端_班斯法》404條款,要求企業(yè)管理層每年在年報中就產(chǎn)生財務(wù)報告的內(nèi)控系統(tǒng)分別做出評價和報告,外部審計師對企業(yè)管理層評估過程以及內(nèi)控系統(tǒng)結(jié)論進行相應(yīng)的檢查并出具正式意見。這意味著企業(yè)必須建立內(nèi)部控制制度,明確每一個崗位的職責,以及產(chǎn)生財務(wù)記錄的每一環(huán)節(jié)都必須有相應(yīng)的制度保證。同時,完善披露機制和程序,確保企業(yè)員工和部門經(jīng)理能將所有重大信息及時上報最高管理層,以便所需公開披露的信息得到及時的記錄、處理、匯總和報告。二是明確了企業(yè)管理層的責任,并從法律上予以監(jiān)督?！端_班斯法》302條款規(guī)定,企業(yè)首席執(zhí)行官(CEO)和財務(wù)總監(jiān)(CFO)在其年度和中期財務(wù)報表中必須簽名并認證,其財務(wù)報表完全符合《薩班斯法》中有關(guān)規(guī)定,“在所有重大方面公允地反映了公司的財務(wù)狀況、運營結(jié)果和現(xiàn)金流情況”,并不含有任何不真實的并導致其財務(wù)報表誤導公眾的重大錯誤或遺漏。而且CEO和CFO完全是以個人名義簽署,如果發(fā)現(xiàn)有問題,CEO和CFO將要承擔民事或刑事責任。此外,CEO和CFO必須證明,企業(yè)內(nèi)部建立了可獲得企業(yè)及其下屬子公司全部重大信息的披露控制機制和程序,全面遵循了美國《證券法》的披露要求。三是增加了企業(yè)內(nèi)部審計委員會的職責,賦予了其法定的風險管理權(quán)限。內(nèi)部審計委員會是美國企業(yè)上市前必須設(shè)立的機構(gòu),但《薩班斯法》大大地擴展了其對企業(yè)風險管理的權(quán)限?！端_班斯法》201條款規(guī)定,外部審計師提供給企業(yè)的所有審計業(yè)務(wù)和非審計業(yè)務(wù)須事先獲得審計委員會的許可。《薩班斯法》301條款規(guī)定,審計委員會對注冊會計師事務(wù)所的聘用、酬金以及監(jiān)督負直接責任;設(shè)立程序處理與會計和審計有關(guān)的投訴及員工的秘密舉報;有權(quán)聘請獨立顧問等。次級債危機迅速爆發(fā),制度環(huán)境發(fā)生大變化分析美國房地產(chǎn)信貸風險防范制度,可以看出,完全體現(xiàn)了美國人的觀念和行事風格,正如前美聯(lián)儲主席格林斯潘所說,要“把風險分散到愿意并有能力承擔它的人身上”,發(fā)揮“減震器”的作用,以防止類似1929年經(jīng)濟大蕭條的“連鎖失敗”,6美國的風險防范制度也是沿襲這種思路設(shè)計的。然而,次級債危機的爆發(fā),暴露出美國房地產(chǎn)信貸風險防范制度仍然存在著缺陷和問題?，F(xiàn)有的風險防范制度過份強調(diào)分散和轉(zhuǎn)嫁風險,反而導致風險承擔的不確定性,一旦風險顯現(xiàn),危害的程度就會成倍放大。美國的風險防范制度有一個明顯的特點,就是風險分散范圍無限擴大,依賴全球的投資者為其承擔風險。這本身確實無可厚非,確實也是一種分散風險的有效方式,但其后結(jié)果是,由于分散的范圍太大,分散鏈太長,而證券化產(chǎn)品又有資信評級機構(gòu)的“信用等級”包裝,沒有多少投資者知道他是在承擔風險,承擔多少風險。而從風險自身的角度來講,不管風險如何分散,分散到哪里,它都不會自行消失,只不過程度大小有所變化而已?？梢韵胂?在投資者不清楚他持有的證券承擔多少風險的情況下,一旦風險爆發(fā),他的第一反應(yīng)就會選擇拋售,集中拋售的結(jié)果就會使風險成倍放大,而且這種行為具有極強的傳染性,會迅速擴展開來,從而形成一定的危機。這也是美國次級債危機迅速波及全球金融市場的主要原因。美國風險防范制度存在的另一個缺陷是美國的金融創(chuàng)新層出不窮,制度設(shè)計跟不上金融創(chuàng)新的步伐。金融創(chuàng)新是美國金融市場的常態(tài),而每一次金融創(chuàng)新都必然伴隨著一定的風險,當風險沒有累積到一定程度,在一定范圍顯現(xiàn),很難預測和加以防范。因而,即使在制度非常完備的美國,大約十年左右就會出現(xiàn)一次金融風暴,如1987年的黑色星期一、1998年的金融風暴、2007年的次級債危機。危機爆發(fā)后,往往伴隨而的是制度更新和變革,使原來的制度體系更加完善。就房地產(chǎn)信貸風險防范制度而言,比較著名的案例有:1929年經(jīng)濟大蕭條后,美國成立了聯(lián)邦儲蓄貸款保險公司(FSLIC),并開始建立住房抵押貸款保險制度;2002年,安然和世通丑聞后,美國國會通過了《薩班斯-奧克斯利法案》等。同時,美國次級債危機還暴露出,資信評級機構(gòu)的公信力正在遭到質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。2007年以來,次級債危機幾次導致金融市場大幅動蕩,但資信評級機構(gòu)都沒有做出及時反應(yīng),既沒有事先提醒投資者注意,也沒有事后及時下調(diào)有關(guān)證券產(chǎn)品的評級,使投資者蒙受了巨大損失。而房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化過程中,相當重要的一環(huán)就是信用評級,這是投資者購買證券化產(chǎn)品的主要依據(jù)之一。大量的次級抵押貸款違約,表明資信評級機構(gòu)對這些產(chǎn)品的風險估計不足,給予了過高評級,讓人們不得不對資信評級機構(gòu)的評估能力和信用產(chǎn)生懷疑。這對于美國房地產(chǎn)信貸防范制度也是一個重大的打擊。設(shè)立專門的信用機構(gòu),積極拓寬市場眾所周知,房地產(chǎn)是資金密集性行業(yè),其主要資金來源于銀行貸款。根據(jù)我國央行公布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于“定金和預收款”、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、銀行貸款三類,但企業(yè)自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,大部分來自購房者的銀行按揭貸款,按首付30%計算,企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款,以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)貸款快速增長,最近央行發(fā)布的2007第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告數(shù)據(jù)顯示,截至2007年6月,房地產(chǎn)貸款余額4.3萬億元,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.7萬億元,商業(yè)性購房貸款余額2.6萬億元。由于我國房地產(chǎn)價格目前處于一個快速上漲的過程,已經(jīng)累積了一定的風險,因而,一旦出現(xiàn)高速增長的經(jīng)濟停滯不前,或快速上揚的房地產(chǎn)價格大幅回落,房地產(chǎn)金融風險就會顯現(xiàn),形成較大的金融風暴。為防止出現(xiàn)上述情況,我國應(yīng)進一步健全和完善房地產(chǎn)金融風險防范制度體系。7——健全和完善個人和企業(yè)信用制度。隨著經(jīng)濟生活的不斷深化,對個人和企業(yè)的信用需求日益迫切。在社會的不斷呼吁下,我國已經(jīng)開始著手建立個人信用體系,但由于缺乏組織性和統(tǒng)一性,目前僅僅局限于銀行內(nèi)部系統(tǒng),這與社會經(jīng)濟生活的要求相差甚遠。筆者認為,第一,從長遠考慮,應(yīng)設(shè)立專門的信用機構(gòu),負責收集和匯總與個人和企業(yè)信用相關(guān)的信息。信息的收集不能局限于銀行內(nèi)部,還應(yīng)包括許多提供公共服務(wù)的部門,如水、電、氣、電信、公交、廣電、工商、海關(guān)等部門。同時,進行企業(yè)化運作,對社會開放,提供查詢等服務(wù)。第二,大力發(fā)展本土的信用評估機構(gòu)。既可以滿足個人和企業(yè)信用評級的需要,為市場經(jīng)濟行為提供基本的判斷依據(jù);又能避免國外資信評級機構(gòu)對我國經(jīng)濟層面的深入滲透,維護經(jīng)濟安全。第三,完善相關(guān)法律法規(guī)和制度,對個人和企業(yè)的不誠信行為進行懲罰,限制其從事一些特定的經(jīng)濟活動。如限制個人申請信用卡、大額消費、禁止從事某種職業(yè)等;限制企業(yè)獲得貸款、不予注冊,甚至是吊銷營業(yè)執(zhí)照等,從根本上樹立個人和企業(yè)的信用觀念?！€(wěn)步推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化,建立二級交易市場。雖然2007年美國出現(xiàn)了次級債危機,但不可否認,房地產(chǎn)抵押貸款證券化是分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風險的有效方式,占絕大多數(shù)比例的優(yōu)級債券并沒有出現(xiàn)問題。因而,我們不能因噎廢食,可以在試點的基礎(chǔ)上,穩(wěn)步推行房地產(chǎn)抵押貸款證券化。①嚴格把握擬證券化的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。由于我國處于初創(chuàng)階段,出于風險防范的需要,我們應(yīng)對擬證券化的信貸資產(chǎn)進行嚴格把關(guān),優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)才能列入證券化的范圍,質(zhì)量一般或較差的信貸資產(chǎn)應(yīng)堅決排除在外。②