住宅市場調(diào)研報告

天津小站住宅市場調(diào)研報告2012.5.23目錄一、市場分析１、當(dāng)前政策及未來發(fā)展趨勢 2、當(dāng)前總體及區(qū)域市場狀況3、個案調(diào)查表4、匯總分析二、項目在售產(chǎn)品情況三、營銷建議1、營銷思路和辦法2、建議項目當(dāng)前均價水平（各類產(chǎn)品均價調(diào)整表）3、營銷節(jié)奏把控一攤、抄市林場泊分鼓析１愧、志當(dāng)麗前迫政測策續(xù)及說未叫來額發(fā)雀展織趨焰勢當(dāng)韻前績重其要獎?wù)床邍W：1、棍工猴行出骨于緊自時身東業(yè)寨務(wù)寧結(jié)擔(dān)構(gòu)熄等賞方滴面記考省慮取跌消爐首繡套屠房怖貸8子.斗5折羞，衡其盤他歲銀施行輔仍艘可哭申掉請?zhí)谩?、皮央春行封：5月1慘8日劃起皂再爺降膛存哥準(zhǔn)丸率0概.吉5個轉(zhuǎn)百岸分龍點，隱讓型開逝發(fā)粘商知看扮到蒙資吵金琴政欄策棵放悠寬惰的販?zhǔn)锔狻?、站全束國飼各群地厲陸據(jù)續(xù)予出球現(xiàn)保公缺積雄金桃貸碧款泉購辦買朝首越套桂房逗優(yōu)疾惠體政判策旱刺鏈激摩剛竹需向。4、漠住戶建個部銹官滾員藏：商房莫價辮回饑調(diào)跟是瀉房歐地嗚產(chǎn)什市掃場疤發(fā)限展拘主羊基近調(diào)掏。5、玻國貢務(wù)躺院左重丸申案限殿購辛，英年環(huán)內(nèi)奪房鈴產(chǎn)嚷稅寫或任難擇擴(kuò)沈圍。6、1騰9日岔溫食家窩寶際在判武蓮漢聞?wù){(diào)路研誕經(jīng)瞇濟(jì)集形掀勢管指匠出太：穩(wěn)粉定尺房鉗地陳產(chǎn)涼市乞場裝調(diào)白控炎政恐策，吧嚴(yán)燭格旨實掀施需差因別蝴化盯住糟房金信趣貸唱、按稅風(fēng)收韻政混策含和限組購罰政郊策，部采酸取煎有飾效識措形施旁增捉加右普稻通偉商蘇品尸房敢供足給薪，臉繼對續(xù)涌推恢進(jìn)們保蒸障民性密安惜居這工梁程姿建城設(shè)觀，橋促帖進(jìn)脂房獨地唇產(chǎn)攻市旦場平竿穩(wěn)糧健撫康冷發(fā)崗展。未咬來流發(fā)蛾展偵趨擾勢社：從5月軍份丑以淋來村的戶房擊地掙產(chǎn)耀政愉策習(xí)來渡看節(jié)，影央劈燕行邪再籌降坡存位準(zhǔn)怒率關(guān)及狂各蛙地滔陸雖續(xù)深出術(shù)臺遼公們積帥金老購但買已首橋套構(gòu)房易優(yōu)機(jī)惠隨政策薪來蟲看脫，旨對盈房摧地煤產(chǎn)扯是塵利煩好毅消薯息秋。廳溫惡家來寶屆在婆武配漢礦調(diào)破研窮經(jīng)妨濟(jì)趁形辟勢飼提備出朗把垮穩(wěn)氣增叨長糧放易在好更急重富要劫位置碗，穩(wěn)鐮定慈房斜地焰產(chǎn)寸市徹場歌調(diào)媽控汽政爹策灣，沒郊有沾再裳次教強(qiáng)研調(diào)勻房杯價目回第歸趕，捧代竟表情著者沒州有保更填嚴(yán)吃格啄的賺政神策掙預(yù)視期拍，預(yù)晉計評年櫻內(nèi)繁樓恩市獅沒位有粒更熱加進(jìn)嚴(yán)晶厲畫的蓮房呈地拉產(chǎn)喊調(diào)狐控奪政撇策插出亭臺騙，欠所商謂房熱地脈產(chǎn)豬業(yè)足的貢政礦策錘底薪部姑已勤經(jīng)寫出蝴現(xiàn)。關(guān)紗鍵撈詞忙：簽政明策耐底路已研現(xiàn)+穩(wěn)機(jī)定米房普地腦產(chǎn)哭市洞場戲調(diào)話控吸政竭策+嚴(yán)亞格智實刻施潮限杰購夢政臟策一末、豎市微場工分騎析2、晌當(dāng)匠前淚總茂體甘及無區(qū)匠域拴市任場變狀松況當(dāng)其前瓦總罵體抽市提場反狀哪況券：1、盾多枝地童樓前市煮政眼策涌微買調(diào)鋪，澤房繼企東以頑價柏促僻量啟，5月胳前粱三薄周蓄全巾國撒樓版市策成冶交按量襯明共顯掏回已升撿。5月輔前塑三逆周反全街國推新敗房類市哲場想表員現(xiàn)賞出嚴(yán)三箭個屬鮮貍明澡特洪點斃：卸全屯國怠房叢價蟲趨鼓于忌穩(wěn)沒定藏，休剛偷需繞購父房流者壇入錦市逐積盼極蛾性倦提框高偉；備多時個勤城像市遇調(diào)催控歇政搏策芳微調(diào)喜，蛇有觀效麗促賄進(jìn)就剛鹽需臣入有市禮；擦央男行政年億內(nèi)凱再依次六下斗調(diào)雨存殃款龍準(zhǔn)性備鋤金痛率賀，倚對貌房理地趕產(chǎn)放行客業(yè)債的洪影禁響舊將李會頌逐魂步咐顯璃現(xiàn)孝。根府據(jù)碌鏈做家范地秀產(chǎn)名統(tǒng)佳計亡數(shù)披據(jù)卷顯然示紹，5月者前3周,包穗括址北助京獄、疫上視海讀、蜻廣汁州矮、致深艦圳便、社沈求陽伴、可杭命州遇、錢南德京爺、螞青崖島趟、掙重酸慶園、鏡成哨都絨在束內(nèi)左的稍全國愈十填大膛重絨點構(gòu)城管市攪新獵房關(guān)成版交稍量蹄為5向6效5威1舉3套現(xiàn)，勻比4月聞同摔期革上親漲2想2著.資6零%。2、拳住識宅坦市棍場仔整壟體肅回則暖領(lǐng)，瓦但句樓財市斤仍腎不肺存呈在蠢大槐幅畏反鄉(xiāng)豐彈晝的叫基炸礎(chǔ)巴。政帥策嘆方駱面搭，傭限孝購姜等缺紅礦線擋調(diào)輔控級政頭策顆的丹執(zhí)嫁行橋力狀度碗不委減摟；橫市甩場陣方本面蟻，牛由率于凈開匹發(fā)掌商岸的蜂庫唇存告依嫌然錫偏貝大睜，境同額時乎未彩來己潛宇在兵供虹應(yīng)缺依惹然組處鴉于較窗高充水趣平源，嘉因固此稠樓葵市宿不釋存呀在懼大秒幅欺反五彈孩的突基芽礎(chǔ)獄。壩同煙時志，攻截喝止程到圈目仰前罪已牛經(jīng)缸有坡近3爐0個維城獅市里出摸臺會了豈有渡利他于薄剛息需他的摔微懇調(diào)嫩政懇策閃，偉剛雷需的讓入日市掃使壯得桐市及場仰逐減漸震出慚現(xiàn)課了色底宜部忽特揀征矛。當(dāng)著前幻玉區(qū)利域扶市疊場斯?fàn)顒倹r息：1、5月梨天惱津包市播場糖“命以慰價睬換遭量執(zhí)”塌為擋導(dǎo)猾向叔成意交侄上居揚(yáng)扒，旱一揭、善二誘手細(xì)房竭價蛛格笑倒偷掛增現(xiàn)幕象宜升俊級先。進(jìn)以入5月舟以才來園，協(xié)由際于陰開施發(fā)焰商米面夠?qū)θ麡翘媸信烧{(diào)糾控膨的壟壓沙力長，衫紛戰(zhàn)紛滿推賀出催價玩格散優(yōu)貝勢香以兄應(yīng)圈戰(zhàn)注，剛結(jié)需愁入業(yè)市俯，蝴成撿交璃量停呈摧現(xiàn)嗽了嗽一粗定絨的誓上中揚(yáng)卷趨團(tuán)勢。致叨使雷一怒些習(xí)地拐區(qū)碑一繪、帆二洋手慨房晴價秩格鋪倒航掛痕現(xiàn)火象盜升像級劇。皮在傅市甘場盛大息量平存壯量裕房話的棟情岡況例下核，5月鄙新藍(lán)開淡盤信項咬目屢有4詳6個館之饅多右，繭業(yè)屑內(nèi)言分電析濾預(yù)卸計5、6月旱份則新顧房坦二壇手忽房惡倒翠掛歸現(xiàn)決象額更惹加濃嚴(yán)氏重舍，困價濟(jì)格黎差熟距魔進(jìn)覆一嬸步淚加景大。2、江津沖南稀區(qū)御域振樓鬧盤備營勝銷蝦花賺樣符多鐘，蚊加博大呈促抬銷伸力增度用。面嬌對區(qū)庫駁存搏量蓮大拿，爛新申開棍盤池項謎目殿多餅的棋特辮點設(shè)，孔津興南掉區(qū)鑒域局樓脾盤雞創(chuàng)郵新掌營榆銷匠模獸式館以共電培商擴(kuò)團(tuán)療購豎、買晌房款贈纖面狹積由、頸承痰諾啞退鋒還因差盲價忠”、無纏理狼由爽退房、槳特亡價按、故折搏扣易等縫形躬式朽加參大清價瘦格覆讓喊利雀力吩度碰以毀促封成震成駝交絹去灘化球庫遺存尚緩蘿解羨資差金碌壓語力。關(guān)絞鍵兼詞葵：棉特僅價+優(yōu)拴惠+折閃扣+促隔銷+電懶商籍團(tuán)哥購+以勤價兄換轎量市搬場中小勒結(jié)興：未程來總房巾地基產(chǎn)走市張場吧調(diào)在控修以由促屢進(jìn)設(shè)房漁地裝產(chǎn)跡平好穩(wěn)鬼健晶康納發(fā)飽展犯為村目預(yù)的蹦。塵在惑國笨家訓(xùn)抑衣制衣房跪地再產(chǎn)囑投善機(jī)孝投矛資葬需銹求挨下宵，姜房搖企鳴獲櫻得裕信瓣貸漠支米持葵仍車較古困難摟，榆房參地累產(chǎn)芝企榆業(yè)炕普恨遍為存集在喘資遠(yuǎn)金王壓凡力口。窯現(xiàn)嘴階軌段浸供紹應(yīng)世量捉和鋼價槍格普策邀略云依貪然濱是鎮(zhèn)影騾響穿開康發(fā)圈商膏銷凱售麻表穩(wěn)現(xiàn)畢的濫主攤要秧原專因統(tǒng)。若燥政允策慌面籃環(huán)魄境著沒富有實蒜質(zhì)錫性滿的辣松京動僵，房章地思產(chǎn)倍開麗發(fā)京商高以就價概換貿(mào)量砌的短策柱略廟預(yù)限計典將號始洞終植貫會穿他全耳年。一港、榴市埋場災(zāi)分耍析3青、押個釀案井調(diào)訂查耗表最新銷售價格高層住宅：9000元/㎡；別墅250萬/套最新優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠3個點，按揭2個點一年來價格變化情況2011年9月30日開盤熱銷，報價8700元/㎡，13個點優(yōu)惠，折合7500元/㎡；2011年12月樓王開盤9200元/㎡，2012年1月8800元/㎡，2012年2月8800元/㎡，2012年5月9000元/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況2011年9月30日開盤熱銷，報價8700元/㎡，13個點優(yōu)惠，熱銷300套，之后銷售萎縮。項目分5期開發(fā)，到目前已銷售20%房源，在售樓王產(chǎn)品（三棟），別墅項目已售罄?？腿憾ㄎ?、成交客群情況主要以周邊學(xué)院的教師、企事業(yè)單位及政府人員及周邊緊鄰各區(qū)縣市（河西區(qū)等）。當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容圍擋、單立柱、短信等方式進(jìn)行簡單的促銷。融僚創(chuàng)畫中川央鉗學(xué)侵府一誓、煎市跡場脫分槽析3稀、北個爹案明調(diào)網(wǎng)查盜表最新銷售價格高層搜房團(tuán)購4550元/㎡原價5900元/㎡；洋房7000元/㎡；雙拼13000元/㎡最新優(yōu)惠措施周六日活動期間，一次性92折，按揭無優(yōu)惠。贈送三年物業(yè)費(fèi)。一年來價格變化情況高層變化較少；2011年6月洋房6900；聯(lián)排9900元/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況到目前為止，高層住宅在售五棟；洋房還剩兩棟?？腿憾ㄎ?、成交客群情況主要以市區(qū)客群及周邊各區(qū)的客源。當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、網(wǎng)絡(luò)通欄、老業(yè)主冷餐會+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：給您一個五星級的家，津南至成熟社區(qū)；內(nèi)部五星級酒店已經(jīng)開業(yè)；最高1萬抵13萬，總理房價，團(tuán)購風(fēng)暴來襲；96-117㎡看景樓王，5月盛大開盤。碧潑桂乘園一怕、大市置場博分霸析3減、罵個盈案謙調(diào)循查霞表最新銷售價格高層全款折后8500元/㎡貸款折后8740元/㎡工抵房7500元/㎡；聯(lián)排全款折后1.08-1.196萬/㎡，貸款折后1.1-1.38萬/㎡。獨棟2-3萬/㎡，未售。最新優(yōu)惠措施高層、聯(lián)排全款9折，貸款92折一年來價格變化情況2011年底、2012年初價格打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價格比2012年初，價格有小幅回升。新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況現(xiàn)階段高層只售14號樓客群定位、成交客群情況目前以市區(qū)客群及周邊各區(qū)客群為主，外阜客群為輔。當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、老業(yè)主暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，藍(lán)印首選。星尖耀蕩五帝洲一溜、貝市夜場民分搖析3鴉、隊個掩案教調(diào)抄查眠表最新銷售價格洋房精裝修報價8200元/㎡（含1500元/㎡精裝修）每周六日批次的房源優(yōu)惠8%折合毛坯6750元/㎡，聯(lián)排別墅1.1萬/㎡，折合1萬/㎡最新優(yōu)惠措施全款正常2個點優(yōu)惠，按揭1個點優(yōu)惠；每周六、日活動再優(yōu)惠8個點一年來價格變化情況比2011年下半年，價格下降600元/㎡左右新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況90-140㎡洋房712套，現(xiàn)剩余86套客群定位、成交客群情況河?xùn)|、河西區(qū)客戶及周邊地緣客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：精裝電梯，準(zhǔn)現(xiàn)洋房，7000元/㎡起海丘爾秩家聽國鋤天央下一護(hù)、肯市問場獄分態(tài)析3念、兔個精案贊調(diào)托查漂表最新銷售價格洋房毛坯折后均價6500/㎡最新優(yōu)惠措施成本價開盤一年來價格變化情況5月19日成本價開盤新開盤價格變化分析(如有)2011年底咨詢階段報價8000元/㎡，開盤價下降1000元/㎡一年來銷售量變化情況開盤待售96套，已售69套客群定位、成交客群情況地緣性客戶及部分河?xùn)|河西客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、派單、暖場活動+開盤優(yōu)惠措施。主要訴求：純正法式血統(tǒng)6層花園洋房，成本價開盤錢群隆匯學(xué)灘府一橫、糞市恭場抄分弟析3甘、仰個除案纏調(diào)沙查駝表最新銷售價格19號當(dāng)天預(yù)計約6800元/㎡，最新優(yōu)惠措施全款優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠2個點一年來價格變化情況5月5日開盤均價7600元/㎡，5月19日再次開盤，預(yù)計6800元/㎡（與錢隆學(xué)府打價格戰(zhàn)），特價房6套6100元/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況5月5日開盤因錢龍學(xué)府低價短信阻擊（5999元/起成本價銷售），僅售5套客群定位、成交客群情況地緣性客戶及部分河?xùn)|河西客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、暖場活動+開盤優(yōu)惠措施。主要訴求：新古典主義花園洋房歐賢筑律1芽8怕9謙8一鬧、需市評場朝分費(fèi)析3扭、臟個成案魔調(diào)瞇查劈燕表最新銷售價格一期高層毛坯7300元/㎡，精裝修8000元/㎡；二期精裝修9300元/㎡，二期毛坯7000元/㎡；聯(lián)排1.2-1.5萬/㎡；洋房1.1萬/㎡最新優(yōu)惠措施全款優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠2個點一年來價格變化情況2011年底和2012年初價格較低，現(xiàn)階段價格比2012年初價格有所提高新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況2012年初以來，價格下調(diào)后，成交量溫和上升客群定位、成交客群情況地緣性客戶及部分河?xùn)|河西客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、周末暖場活動+開盤優(yōu)惠措施。主要訴求：海河故道，公園之上，四大品牌聯(lián)合造城津隊南得新娘城一租、桃市逐場隊分佛析3穗、亞個護(hù)案順調(diào)高查巧表最新銷售價格高層現(xiàn)價10500元/㎡，小高層現(xiàn)價1.6萬元/㎡最新優(yōu)惠措施全款98折，貸款99折一年來價格變化情況年初高層1.6萬/㎡，現(xiàn)為10500元/㎡，小高層1.8-1.9萬/㎡,現(xiàn)價1.8-1.9萬/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況8棟高層3月21日價格打6.5折后，432套房源，至今僅余7套客群定位、成交客群情況市區(qū)改善型客戶，價格下降后剛需型客戶進(jìn)入當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：梅江板塊配套日趨成熟、品質(zhì)社區(qū)境管界送梅太江一靈、硬市滿場返分飾析3嶄、幣個昌案醬調(diào)瘡查走表最新銷售價格高層現(xiàn)價1.35萬元/㎡最新優(yōu)惠措施全款98折，貸款無優(yōu)惠，看房團(tuán)成員優(yōu)惠1%一年來價格變化情況近1年來價格無明顯變化新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況銷售隨房地產(chǎn)銷售周期變化而變化，2011年底，2012年初成交量最低客群定位、成交客群情況客群定位：市區(qū)改善型客戶為主；成交客群情況：市內(nèi)河?xùn)|、河西地緣性客戶，及津南區(qū)地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、道旗、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：2012搶船票，去遠(yuǎn)洋！推薦成交，即送豪華游輪韓國游。遠(yuǎn)毀洋側(cè)萬猴和跌城一蔬、廳市察場痰分爸析3宿、鬼個粗案獅調(diào)煩查清表最新銷售價格洋房實際價5500元/㎡最新優(yōu)惠措施全款98折，貸款無優(yōu)惠，看房團(tuán)成員優(yōu)惠1%一年來價格變化情況2011年價格最高時達(dá)7500元/㎡，現(xiàn)階段實際成交價5500元/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況2010年12月份開盤，項目現(xiàn)房銷售，在售洋房40套，別墅55套，還有43套別墅目前未對外發(fā)售客群定位、成交客群情況客群定位：大港改善型客戶為主；成交客群情況：大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：環(huán)境、休閑生活。恒虧盛俗尚逃海擁灣一喬、膏市壞場獎分評析3邊、楚個莊案學(xué)調(diào)畜查關(guān)表最新銷售價格聯(lián)排別墅8700元/㎡為主最新優(yōu)惠措施無一年來價格變化情況基本無變化新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況2011年10月份集中銷售，至今每月去化3-5套客群定位、成交客群情況客群定位：市內(nèi)改善性客群；成交客群情況：市內(nèi)、大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：900畝公園、米立方、古街通屢用甜陸晚院一企、庫市長場變分雕析3極、甲個譯案稱調(diào)死查先表最新銷售價格洋房5300元/㎡為主最新優(yōu)惠措施團(tuán)購：交1萬元定金，7號樓本周末出最新價格，同時優(yōu)惠2個點（預(yù)計5300元/㎡）一年來價格變化情況2011年6月6500元/㎡；2012年1月6300元/㎡；2012年4月20日5300元/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況銷售40%左右，目前銷售量緩慢客群定位、成交客群情況客群定位：主要是市內(nèi)、周邊各區(qū)及大港油田客群為主；成交客群情況：市內(nèi)、大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、DM單頁、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：900畝公園、米立方、古街水糞墨攤蘭湯庭一千、純市取場群分督析3炭、隆個環(huán)案尾調(diào)櫻查副表最新銷售價格6500元/㎡最新優(yōu)惠措施原價7200元/㎡，優(yōu)惠后6500元/㎡一年來價格變化情況2011年3月7600元/㎡；2011年12月7200元/㎡；2012年5月6500元/㎡新開盤價格變化分析(如有)無一年來銷售量變化情況目前以銷售50%左右?？腿憾ㄎ?、成交客群情況客群定位：以大港客群為主；成交客群情況：大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：900畝公園、米立方、古街溪蔽谷展港燥灣水哄墨悲蘭歐庭5蹦3君0膏0元/纖㎡碧系桂邀園碑高譽(yù)層4誦5繁0乞0元/英㎡，攻雙桿拼1度3池0狂0攻0元/典㎡融紫創(chuàng)束中章央隱學(xué)株府滋高源層9芹0茂0軌0元/言㎡，軋疊親拼1諒2收0案0暗0元/說㎡錢擊隆謊學(xué)項府6袋5奪0喬0元/穗㎡津原南約新復(fù)城哪高鬼層7奮3睜0甚0元/沒㎡，宏雙右拼1拳2彈5催0術(shù)0元/撇㎡星優(yōu)耀暮五差洲養(yǎng)高繪層8告5弓0屋0元/唐㎡，故聯(lián)麻排1欣1鉆5堡0尤0元/請㎡獨外棟2尸0扒0返0導(dǎo)0追-埋3針0共0兇0報0元/碼㎡溪堡谷慌港本灣6阿5角0廁0元/錯㎡遠(yuǎn)抱洋破萬談和集城1床3剖5部0別0元/旁㎡價暮格麗從弊天服津衫市狠區(qū)撲逐慎次半遞回減一授、競市秘場屈分痛析4、絹匯康總勒分狗析恒哈盛卵尚腥海啦灣5療0能0弓0元/非㎡歐汪筑61罷0切0元/喘㎡價贏格豬地資圖一只、傲市怨場迫分之析4、際匯夢總繁分想析項目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積(㎡)均價（元/㎡)營銷活動及價格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式碧桂園住宅高層96-117高層4550高層變化較少10-8圍擋、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施津南新城住宅高層、雙拼高層64-124高層73002011年底和2012年初價格較低，現(xiàn)階段價格比2012年初價格有所提高高層20-30圍擋、單立柱、周末暖場活動+開盤優(yōu)惠措施星耀五洲住宅高層67-130高層85002011年底、2012年初價格打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價格比2012年初，價格有小幅回升6-7圍擋、道旗、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施高姑層約一埋類緞競甚品一知、峰市腐場貨分似析4、遼匯紡總夸分測析項目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積(㎡)均價（元/㎡)營銷活動及價格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式融創(chuàng)中央學(xué)府住宅高層81-155高層9000（樓王）高層2011年9月30日開盤熱銷，報價8700元/㎡，13個點優(yōu)惠，折合7500元/㎡；2011年12月樓王開盤9200元/㎡，2012年1月8800元/㎡，2012年2月8800元/㎡，2012年5月9000元/㎡高層20-30圍擋、網(wǎng)絡(luò)、單立柱、周末暖場活動+開盤優(yōu)惠措施境界梅江住宅高層100、120、14010500年初高層1.6萬/㎡，現(xiàn)為10500元/㎡，小高層1.8-1.9萬/㎡,現(xiàn)價1.8-1.9萬/㎡150圍擋、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施遠(yuǎn)洋萬和城住宅高層95、106144、170、188㎡，13500全款98折，貸款無優(yōu)惠，看房團(tuán)成員優(yōu)惠1%，近1年來價格無明顯變化20圍擋、道旗、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施溪谷港灣住宅小高房59-1406500本項目價格持續(xù)下降2011年3月7600元/㎡；2011年12月7200元/㎡；2012年5月6500元/㎡；目前已銷售50%左右5-6圍擋、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施。高響層現(xiàn)二長類賢競辭品一謀、齒市分場悟分參析4、渠匯差總臺分薪析項目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積(㎡)均價（元/㎡)營銷活動及價格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式恒盛尚海灣住宅洋12月份開盤，項目現(xiàn)房銷售，在售洋房40套，別墅55套，還有43套別墅目前未對外發(fā)售3-4圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施錢隆學(xué)府住宅洋房84-14065005月19日成本價開盤，開盤待售96套，已售69套69圍擋、派單、暖場活動+開盤優(yōu)惠措施水墨蘭庭住宅洋房80-2015300本項目房價持續(xù)下降2011年6月6500元/㎡；2012年1月6300元/㎡；2012年4月20日5300元/㎡10-8圍擋、DM單頁、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施洋狡房害一武類孝競研品項目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積(㎡)均價（元/㎡)營銷活動及價格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式海爾家國天下住宅洋房170-2706750比2011年下半年，價格下降600元/㎡左右，洋房712套，現(xiàn)剩余86套52圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施歐筑1898住宅洋房80-15068005月5日開盤均價7600元/㎡，5月19日再次開盤，預(yù)計6800元/㎡（與錢隆學(xué)府打價格戰(zhàn)），特價房6套6100元/㎡3-4圍擋、DM單頁、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施洋沖房思二蹈類簡競?cè)纹芬惶帷⒕d市排場鍋分識析4、央?yún)R慮總密分拋析項目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積(㎡)均價（元/㎡)營銷活動及價格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式通用陸院住宅聯(lián)排別墅202-30587002011年10月份集中銷售，至今每月去化3-5套3-5圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施星耀五洲住宅聯(lián)排190-200115002011年底、2012年初價格打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價格變化不大0圍擋、道旗、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施海爾家國天下住宅聯(lián)排別墅170-27010000比2011年下半年，價格下降600元/㎡左右1-2圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施別纏墅油一喝類鬼競值品項目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積(㎡)均價（元/㎡)營銷活動及價格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式融創(chuàng)中央學(xué)府住宅疊拼180-32012000基本不變0圍擋、道旗、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施碧桂園住宅雙拼260-35213000基本未變10-8圍擋、單立柱、周末暖場活動+周末優(yōu)惠措施津南新城住宅雙拼340-37012000-15000基本未變化1-2圍擋、單立柱、周末暖場活動+開盤優(yōu)惠措施別喂墅寄二桃類千競矩品一銀、云市食場殺分憤析4、裹匯汗總躍分午析1、購小懼站狡鎮(zhèn)旺水宴榭順花煉都塞價帥格贊回總升索，劇對科大朗港平客束戶海的短吸鑒納畢能覺力延明畢顯由減發(fā)弱親。淹大備港稼區(qū)脂高極層哨小裝高搬層洋蠢房端價手格猴普醒降溫，直今摔年附春君季品開斬盤莫或底即瓦將子開眉盤納項贈目醫(yī)價斜格航由8幣0曉0頃0元鄭以蔥上尖已牧經(jīng)沈降威到6劇5謹(jǐn)0本0－7革0武0概0元框的顧水構(gòu)平解，搜而棍成蝴交揉或典蓄蓋客百也寶十湖分瀉不車?yán)硗较氩瘢涣写笙凵鲄^(qū)虛官全港肝湖絕尚撤海悉灣朽做捎為劣大修港閉改束善皇人罰群肉置淹業(yè)其的慰另舌一束個立方袍向端洋躁房拔聯(lián)煤排切產(chǎn)拍品答銷殿售稀慘寇淡檔，惡洋嬸房房誠價幸格攪已凳經(jīng)公放悔到5跨0叢0瓜0元/平密米船；2、艇洋掠房銜庫瓦存墳量堂加闊大事，訓(xùn)品注質(zhì)揉無球明啞顯獄差攝異拿，器同信質(zhì)悠化覽競圾爭季激亡烈乖，秀成總交流價業(yè)格瞎下戒跌繞明謊顯靜。近柱期具小盲站兆鎮(zhèn)啄水慘墨棗蘭胖亭水價械格攀下漫調(diào)迷明旅顯店，圓周暫末鐮團(tuán)磚購植房磁價粗格棟在5笨3列0秩0－5挖5恢0桂0元抗，癢北名閘厚口乖鎮(zhèn)降的冒乾泳隆魄學(xué)朽府濤、昏歐摔筑愛項莖目服惡被性篩競決爭優(yōu)，始成耳交筆價怖格做在6句1吉0績0淹-段6槐5板0射0元/板㎡左沿右剩。3、劍產(chǎn)雙品悟面籍積薯小影型最化綢，薯體恐驗曲式?jīng)_營宋銷炮正瞇成欣為刪大幫開善發(fā)量商節(jié)的碧普描遍師手含法個。中庭信貓公篇園育城5確.穗1路9開啦放羽日振時追大蛋家拾看沸到微的醫(yī)是8萬戚平美米像的默超母強(qiáng)拆園菊林垃展殘示悲，肢其根產(chǎn)陶品股聯(lián)面排騾最償大幫不燦超壩過2懶3糧0平銷米鍵，魔據(jù)掙傳丈其厲高提層4丸0喊0套酬房飲源扁的艷開薦盤蹤蝶價脊要純放鏟到3尤9窯0追0元刪。4、膽當(dāng)親下寄市掌場順降祖價信促哈銷雨效魄果籮非亮常智明趟顯倍。高傅端朽樓誕盤猜境母界餃梅赴江蓮高奔層塘自3月2貍1日宰啟測動縮慧降伯價辰促仍銷呈，饞原頃價1州6定0占0出0級/幼㎡高合層解，授以8呀6顧0額0元/偉㎡起礙，德主頌流仗均奸價1泉0逼5辣0互0元/權(quán)㎡面艘世拘，虛活復(fù)動需首汗日裕去染化1嘗0驕0余惹套道，例隨疏后酸至3月卷末蘆達(dá)2減0使0套避，閱至4月漂末渠達(dá)3芒5夏0套滾，璃至振現(xiàn)配在隊只納剩7套聞房壘源休，米銷俊售銷達(dá)4遣0鉗0余闖套閑。總丸結(jié)駝：歇當(dāng)鏈前夾市故場裝還約是葡以斑剛班性驕需揪求話為乳主鐮，猛市也場第疲際軟客態(tài)順勢潛短寇期快內(nèi)艙不常會駛根博本濤改更觀趟，迷當(dāng)成前掩營榴銷剩審布慎嘗定芝價響，揉加閑強(qiáng)屈營銷蝴活質(zhì)動嘆組雨織舌。二朵、旦項遲目榴在麗售錯產(chǎn)譯品碧情衣況天山水榭花都在售產(chǎn)品匯總明細(xì)產(chǎn)品剩余套數(shù)面積區(qū)間（㎡）2居（㎡）2居套數(shù)3居（㎡）3居套數(shù)4居（㎡）4居套數(shù)備注（2A）高層20693-14393-11560117-14214600底價均價4609元/平米，報價均價5436元/平米（2C)小高層30169-1730000169-17330底價均價4929元/平米，報價均價5616元/平米(1D）花園洋房28104-160104-1284151-1602400底價均價6362元/平米，報價均價7152元/平米(1D,2D)電梯洋房14992-25992-12255132-2599400底價均價6500元/平米，報價均價7300元/平米別墅51270-2940000270-29451底價均價9301元/平米，報價均價10214元/平米合計464

公撓司崇剩削余羽產(chǎn)溪品戒多鐵是制面走積碎較濃大南，陷總窄價鴉較群大忌的是大驅(qū)戶奴型鞏產(chǎn)駛品綁，鹿不盛適擋合竹當(dāng)害前珍剛濤性殲市伴場頓需樓求塘。三辮、尾營搖銷你建宵議1、荷營紅銷振思布路觀和閉辦倍法營巷銷猾思?xì)饴防喉樖虘?yīng)5月蓄份漁“倆以鞏價擊換劃量梁”追的儉趨輸勢促，穿加遣大灑促們銷富力魚度辜，向加伸速泥回覺款灑以稀促賽進(jìn)考項辨目饒運(yùn)怪轉(zhuǎn)呢，隊形袋成鉆良肯性齊循殲環(huán)榆。營咱銷扯辦蔥法堡：方牲法曾一家：以?！爸炖搅T深眠耕肥天照津6周名年授，祝感引恩姓回壟饋迫“題為渣噱遮頭蹄，醉讓慈利褲天莊津風(fēng)市嫁民帶，愧以紅每雅月蘭回間饋懲”X顧X千云萬為“鼻為戲宣格傳鎮(zhèn)口號溉，往吸跑引烤潛喝在復(fù)客熱戶晶，際以廳成魂本+園1梁5恥%純護(hù)利結(jié)潤旺的沫價判格瘦回浪饋丹天斗津慚市他民根，層加汗快勻回更款膽速衡度痰。方堡法先二伙：筑象底逆營皺銷井，暢堵結(jié)住煌降喊價湊無統(tǒng)底帽洞抵。哭以X年咐以括內(nèi)歉，習(xí)房煙價膨跌奏破香買己入普價驕格翼，折開愁發(fā)貧商嶼無湯條議件綁回砌購催的叛形惰式豎來孕提祥振購點房灘者激信印心楚，辦促起進(jìn)猾成雅交藏。三輝、榮營刪銷量建秋議2、遍建銜議遼項佳目喊當(dāng)英前字均垮價炊水圣平項目名稱本項目同區(qū)域A項目B項目C項目參考權(quán)重50%15%35%PX碧桂園星耀五洲津南新城分類分值成交價格455085007000區(qū)位159121113交通128101011周邊環(huán)境85667生活配套85667容積率86787建筑外觀84767景觀95888戶型舒適度107999開發(fā)商品牌84778項目成熟度74556規(guī)模體量76666合計10063838289高救層降類窄均海價障調(diào)艘整鉆表本峽項醫(yī)目貪參閑考煌均哈價P前x棉=段∑（止參夾考蛙物荒業(yè)填均第價÷參兵考哄物絲式業(yè)額比厚重×參棕考騎物綿業(yè)秘權(quán)稅重繼）×本丘項槐目醉比肆重本復(fù)項略目盾參伏考椅均該價P屆x悔=（4嶼5部5五0股÷候8尊3領(lǐng)×盼5變0吼%訪+越8沉5啦0絞0捷÷方8邊2家×巨1恥5后%遍+但7焦0短0窩0階÷發(fā)8奇9散×熊3鬧5釘%）×慮6墻3=狹7勝0矛.粥4洲×役6尼3嶺=約4漲4秩3半5猛.元/排㎡，建魚議比名生義牧均鈴價貸不你變蛛，呢活骨動鑒促薪銷掩均風(fēng)價攜水寶平替：嫂高鉤層4陰2渴0走0元/勢㎡，駐小沉高追層濫為4蝕6德0屋0元/辨㎡。三屈、筐營特銷領(lǐng)建兄議2、欣建應(yīng)議堅項術(shù)目攏當(dāng)隆前校均介價鬼水腫平項目名稱本項目同區(qū)域A項目B項目C項目參考權(quán)重30%20%50%PX恒盛尚海灣錢隆學(xué)府水墨蘭庭分類分值成交價格500065005300區(qū)位1511111211交通127787周邊環(huán)境86666生活配套86666容積率86667建筑外觀86776景觀97787戶型舒適度108898開發(fā)商品牌87777項目成熟度75555規(guī)模體量75444合計10074747874洋僅房桃均猜價穗調(diào)猶整控表本次項松目棚參描考攏均吐價P飯x壯=攜∑（耗參騾考鼠物通業(yè)弊均誦價÷參匹考成物剛業(yè)念比摟重×參浩考席物退業(yè)麻權(quán)況重怖）×本融項堆目唯比梢重本變項逗目房誠參訓(xùn)考幟均間價P粱x途=（5角0幸0莊0養(yǎng)÷血7民4駐×澤3翠0惑%盤+技6怎5意0千0亞÷踢7繡8宵×暮2謝0馬%滾+鴨5豬3盤0京0叛÷等7誕4星×索5西0乎%）×尺7畝4=怖7滑2宏.漏7鞠5炸×端7裂4財=約5草4蹤蝶0遠(yuǎn)0元/決㎡，建鮮議僑洋旱房殘名丸義裙均刺價補(bǔ)不控變早，癢活括動眼促定銷崖均蘇價序水舟平爹：數(shù)無棟電按梯5廈3財5卡0元/惠㎡，電盛梯5孤5盛0脅0元/㎡三根、祥營刻銷非建鄰議2、西建喪議梅項豪目慈當(dāng)豎前杰均對價淚水原平項目名稱本項目同區(qū)域A項目B項目C項目參考權(quán)重80%10%10%PX通用陸院海爾家國天下星耀五洲分類分值成交價格87001000011500區(qū)位1511111312交通12991010周邊環(huán)境85567生活配套86666容積率86667建筑外觀87776景觀95667戶型舒適度105778開發(fā)商品牌85676項目成熟度75555規(guī)模體量75556合計10069737880別纏墅知均廉價謹(jǐn)調(diào)猶整史表本懷項斗目遞參讀考喇均夠價P辮x漢=括∑（巨參豎考馬物剖業(yè)束均饅價÷參閑考厘物檢業(yè)勤比益重×參北考市物跨業(yè)鴉權(quán)快重杯）×本檢項鎮(zhèn)目秋比述重本闖項校目桿參載考環(huán)均善價P怖x暗=（8鎖7餡0棄0山÷薪7符3銷×薄8引0討%木+遣1窮0諸0樂0翼0井÷語7聾8駐×方1逢0亦%襖+散1冤1每5傾0填0苦÷辛8夢0機(jī)×燒1無0狠%）×績6肢9=碎1匪2總2俊.藥5擁4瓜×章6漫9攪=約8鑼4稿5量0元/鑰㎡建貼議刃聯(lián)沿排辱名岔義辮均太價速不批變庫，演活騰動無促輸銷益均繞價鴨水已平8匙4獨0蚊0元/㎡三測、處營嗎銷臘建呢議3、劫營扁銷速節(jié)倘奏密把色控建柔議壯首碧先敲推繳出貴地徒段憤、浩戶陽型亡不樂太肺好傾的怒產(chǎn)吩品燙，曉以筋特竊價愉房融的粗形食式融推靈出膚。然接后乎帶森熱混項腔目孟銷室售態(tài)后杏，轉(zhuǎn)地慘段紙、市戶呼型深較恭好以的齡產(chǎn)繩品樓價孝格蜂逐常漸歉上憂調(diào)拉，僚增脹加耽項竿目接利季潤派率慮。謝違謝綢聆鑄聽萄！謝救謝8握月以-撕2拳31動2耐:欺4熄1臺:井5允31擊2掙:街4回11確2擔(dān):攜4更18樓月鉆-蹈2央38葬月睬-幸2仍31湊2妹:借4廈11江2綁:歌4伯11史2乓:腦4佳1帝:陽5搭38灑月板-棗2迎38超月弦-院2險31辛2浪:音4般1過:騰5童32培0扒2蜓3課/盈8陰/戲1元1頸2腫:廈4不1歉:吃5惜39、縱靜什夜糠四貪無旁鄰購，司荒俊居群舊鞏業(yè)爭貧盟。劑。8供月善-各2煎38弦月鎮(zhèn)-向2減3T燭u右e南s余d止a賄y城,急A幅u今g把u桶s完t聚1淹,顏2刺0潔2枯31刑0、占雨猛中償黃駕葉滿樹護(hù)，剪燈埋下執(zhí)白巷頭圓人徑?，F(xiàn)。1蓮2薯:熱4狠1騾:呀5怪41耳2杜:咐4前1漁:律5紹41評2洲:圈4榮18碰/熄1刃/某2護(hù)0掙2羨3億1急2箭:右4降1刷:侍5亮4板P閘M1損1、象以褲我委獨途沈品久判，放愧圓君談相盈見滿頻可。騎。8瘦月良-垃2恐31擊2慌:屆4都1款:周5絞41酷2向:僻4散1A隸u克g過-勵2貴30狂1棋-綿A知u暫g差-康2生31杏2、距故除人洗江非海矩別少，罪幾種度培隔當(dāng)山車川沖。秋。1虛2大:拐4兩1敏:方5央41器2帆:跑4時1陜:飛5淹41貢2淘:陪4釣1T伶u該e車s秋d滾a繩y痰,均A醒u著g觀u閃s專t盛1倦,榆2重0梢2糊31犯3、吧乍色見怨翻臉疑唱夢綿，押相調(diào)悲歐各僅問途年烤。攏。8犧月盡-劉2脈38金月魯-撤2佩31敵2源:農(nóng)4伴1懂:王5慘41莫2拳:音4下1起:樸5腥4A圾u破g著u揭s販t例1智,倘2睜0猴2棉31作4、伏他腦鄉(xiāng)嬸生脈白宇發(fā)酬，商舊有國密見引青痛山豬。暖。0譜1婚八鍋月膏2谷0蓄2拿31撒2改:菠4若1禍:駝5擁4詠下攏午1喂2王:蚊4慨1妖:傍5貸48紙月抄-爺2棄31遷5、篩比桂不跨了佩得準(zhǔn)就舉不弓比腎，蔑得芒不抬到漫的餓就望不閱要君。圖。。八燃月運(yùn)2但31控2捕:償4糞1療下詢午8扒月檔-梳2極31襖2撓:爭4懷1A通u曲g蹲u(yù)鉗s層t盯1朗,填2些0戰(zhàn)2搬31捆6、帳行歲動蕉出屈成導(dǎo)果顛，押工猴作碎出怖財淺富步。喚。2貿(mào)0喬2授3值/恭8跟/完1限1陜2假:津4拿1文:序5魯41叨2遭:悶4堡1皮:幟5膠40故1嚴(yán)A越u春g雜u戒s嫁t浪2君0寫2探31管7、召做乘前馳，野能枝夠均環(huán)襖視趟四酷周諷；責(zé)做聲時倦，讓你滲只押能廁或離者希最積好腰沿溜著絡(luò)以效腳霞為院起養(yǎng)點婚的犧射逢線是向偏前孟。應(yīng)。1聞2下:社4姥1訓(xùn):授5恨4線下勿午1伯2刊:癢4嶺1烘下朝午1問2賢:料4馳1結(jié):漫5陷48偵月拘-腰2烘39、瓜沒栽有揚(yáng)失透敗愚，撕只醋有蛙暫淚時姜停皂止全成鹽功絨！宏。8抱月姜-客2炮38皇月部-聚2傍3T擊u授e枕s糊d籮a晶y但,取A顏u決g縮慧u卵s興t砍1群,確2趕0嗎2夸31幫0、開很陪多批事州情村努腹力坡了糾未凱必剛有胖結(jié)底果古，群但琴是鉗不們努今力橫卻拴什擋么此改搖變久也汗沒論有裳。午。1宏2連:鄙4岔1突:睜5街41崇2移:制4抖1漢:燥5找41怪2雷:悄4絡(luò)18回/兔1苦/禿2蜘0習(xí)2喜3療1苗2組:們4谷1洽:槳5孔4修P武M1城1、賞成構(gòu)功釋就蹤蝶是霜日狹復(fù)烘一言日閃那拜一瘦點嘩點駕小芹小復(fù)努縣力仁的劇積慈累鮮。埋。8攤月騾-擇2私31飄2頃:雄4吳1巷:明5撕41當(dāng)2皮:戚4昂1A率u怖g系-而2墓30瘦1例-肉A妨u補(bǔ)g姓-周2腎31衡2、刑世服間什成畫事擦，拼不御求棄其虜絕勸對天圓吐滿芳，立留申一置份寧不汁足惹，角可監(jiān)得柳無襖限惱完文美們?；?。1韻2悔:劍4咽1堪:皺5美41向2愚:利4佳1話:計5愁41摧2萌:緣瑞4符1T罩u健e杰s學(xué)d涼a快y丘,降A(chǔ)罪u車g巾u稅s獄t售1細(xì),營2曬0晴2籍31糾3、省不弓知仔香支積估寺恭，謎數(shù)束里莫入鑰云吵峰瀉。簡。8密月陪-正2挨38寶月型-習(xí)2均31殼2綁:丈4防1畫:獎5吹41語2宏:枯4屯1醫(yī):似5反4A預(yù)u債g修u怠s需t雀1陽,范2慮0巨2倍31植4、派意其志片堅焰強(qiáng)挖的匙人受能霜把炎世種界梅放繩在數(shù)手約中底像會泥謊塊斧一渣樣崗任蓮意腫揉撕捏龍。0最1偉八帆月采2顏0糟2寒31灑2禍:服4索1針:捷5羞4刑下狡午1拖2俗:就4銜1螺:險5果48苗月炕-甩2牧31施5、班楚伍塞揮三伸湘婦接告，莊荊州門肢九