城市綜合體項目定位與銷售推廣策略報告分析案例分析174

?XXX經(jīng)營定位與整合推廣報告?第一章：市場調研報告

市場整體表現(xiàn)：宏觀經(jīng)濟增速持續(xù)趨緩，房地產(chǎn)市場整體下行與城市分化并存趨勢顯著。1.1總體市場背景2021年7月，全國100個城市住宅均價連續(xù)第3個月環(huán)比下跌且跌幅繼續(xù)擴大；十大城市全部環(huán)比下跌、且跌幅超過全國。今年以來，受信貸收緊、市場預期不穩(wěn)等影響，市場整體下行趨勢明顯。

政府政策方面：中央著力長效機制建設，地方因地制宜靈活調

整政策是當前階段樓市政策調整的主要基調中央著力長效機制建設，地方實施分類指導、因地制宜。國土部牽頭的部級聯(lián)席會議出臺了“不動產(chǎn)登記完成時間表〞，中央加速棚改，推進共有產(chǎn)權試點展開。針對當?shù)厥袌鲂蝿葑兓植砍鞘蟹e極通過信貸、公積金等方式鼓勵剛需，緩解市場下行壓力。全國政策堅持保自住抑投資底線、地方因地制宜靈活調整政策，是當前階段樓市政策調整的主要基調。。

房產(chǎn)去化表現(xiàn)：銷售面積與銷售額進一步回落銷售面積與銷售額進一步回落，根據(jù)?2021年1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀?，2021年1-7月，全國商品房銷售面積為5.65億平方米，同比下降7.6%，銷售額為3.6萬億元，同比下降8.2%。其中，住宅銷售面積為4.96億平方米，同比下降9.4%，銷售額為2.99萬億元，同比下降10.5%。今年以來銷售指標同比持續(xù)下降，在6月降幅短暫收窄后7月重新擴大，需求仍然較為低迷。東部地區(qū)銷售面積和銷售額繼續(xù)下降且降幅繼續(xù)擴大，中、西部地區(qū)銷售指標增速進一步回落。1.1總體市場背景銷售價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)下跌，1-7月全國商品房銷售均價同比持續(xù)下跌，7月百城住宅價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)第3個月下跌。2021年1-7月，全國商品房和住宅銷售均價分別為6430元/平方米和6024元/平方米，同比維持下跌，跌幅分別為0.6%和1.2%銷售價格表現(xiàn)：銷售價格指數(shù)連續(xù)下跌1.1總體市場背景供給表現(xiàn)：迫于庫存高企和負債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業(yè)績；在市場信息更興旺的大中城市，品牌房企對市場反響更加敏感，促銷工程增多且價格下調幅度擴大。需求表現(xiàn)：消費者仍然預期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。1.1總體市場背景土地交易方面：房企繼續(xù)暫緩拿地、全力去庫存成為大多數(shù)房企的共同選擇，企業(yè)對市場的情況仍不看好，導致土地市場拿地熱情幾近冰點。房企融資方面：融資情況也不甚樂觀，由于拿地熱情的退卻、信貸結構的變化和融資本錢的增加，房地產(chǎn)融資持續(xù)偏緊。目前開發(fā)商融資主要依賴銀行體系，信貸的緊縮造成了巨大的融資困難；另外其他融資渠道不興旺，房企金融環(huán)境惡劣。1.1總體市場背景下半年后市預測：隨著限購放松城市個數(shù)增多，短期內可刺激市場成交上升。雖然放松限購卻無法從根本上扭轉當前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預期，促進市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預期的轉變將是市場上升的關鍵要素1〕2021上半年住宅市場總體表現(xiàn)：在全國樓市整體暗淡的大背景下，合肥樓市上半年的表現(xiàn)卻是可圈可點，雖然成交量同比去年同期同樣呈下滑態(tài)勢，不過橫向比較來看，下滑之勢較省內外其他不少成城市相對更為平緩，市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。從開發(fā)商的表現(xiàn)來看，上半年，開發(fā)商拿地和推盤的積極性都很高，尤其是一批名企，一二級市場的新增儲藏和積極推新在二季度表現(xiàn)尤為明顯，側面反映了合肥樓市上半年的表現(xiàn)相對出色，受到開發(fā)商的看好。不過也因此需要注意的是，伴隨土市成交持續(xù)攀升，預計下半年合肥樓市新房市場新增供給將有一輪大漲，庫存壓力勢必會不斷加大，區(qū)域同質化競爭不斷凸顯，對于房企尤其中小型房企來說，壓力不可小覷。1.2XXX市場表現(xiàn)住宅市場2〕住宅供求關系與成交量走勢分析：2021年1-6月，合肥市區(qū)新建商品住宅累計供給約為49873套，同比增36.6%；累計銷售套數(shù)為46834套，同比下跌5.5%，上半年整體供求比為1.1，供略大于求。合肥樓市持續(xù)走穩(wěn)，刺激開發(fā)商拿地欲望，引發(fā)上半年土市也是節(jié)節(jié)升溫，加上去年土地成交火爆，可以預見下半年新房供給仍有一輪大漲，以濱湖為例，下半年入市量將會爆漲，相關統(tǒng)計顯示，濱湖區(qū)下半年或將有2萬套新房入市，其中新盤所占比例不小，包括寶能城、華治翡翠灣、恒大中心等，預計下半年供求比有拉大的趨勢。高供給催生高成交，從1-6月的熱銷樓盤來看，合肥萬達文化旅游城、加僑悅山國際、萬科森林公園、大富山莊等，都是推盤量較高的樓盤。而整個市場走好，又反過來加快了新房的入市。數(shù)據(jù)顯示，合肥樓市自2021年下半年開始進入明顯回暖期，市場需求量依然較大，預計2021年下半年的銷售量還會保持平穩(wěn)有序。數(shù)據(jù)顯示：截止到2021年6月30日，合肥市區(qū)市區(qū)庫存已連續(xù)4個月增長按照2021年4-6月的平均銷售套數(shù)7860套計算，目前合肥市區(qū)住宅可售量完全去化周期大約為5.4個月左右，環(huán)比延長0.6個月，下半年庫存壓力將愈加明顯。當前開發(fā)商應以去庫存為首要任務。住宅市場1.2XXX市場表現(xiàn)3〕住宅銷售價格與走勢分析2014年1-6月，市區(qū)平均成交價格約7557元/㎡，同比增長674元/㎡，漲幅9.8%。合肥房價在近兩年有明顯升高，進入2021年，1-6月各單月均不低于7300/㎡。目前，市區(qū)內，品牌房企多盤聯(lián)動熱銷的表現(xiàn)十清楚顯，萬達、萬科、保利、融科、華潤，都是深耕合肥市場，成功樹立了品牌效應，品質樓盤高端去化速度較快，市區(qū)房價被逐步推高。下半年合肥樓市還將迎來一批高價盤相繼入市，從合肥樓市目前的良性去化狀態(tài)來看，房價仍將堅持趨揚。上半年，合肥市區(qū)成交均價7557元/㎡，同比增長674元/㎡。相比較其他省會城市而言，合肥房價基數(shù)不算很高，近兩年，合肥市政建設加快，老城區(qū)積極改造，新區(qū)加快開展，加上鐵路交通不斷完善，城市板塊價值升溫，一定程度上推高了購房置業(yè)門檻，加上一批品牌房企深耕市場，全面布局，拉高了全市房價。數(shù)據(jù)顯示，上半年合肥土地市場成交金額總計約209.7億元，同比2021年同期上漲5.7%，地價持續(xù)上漲，將可能導致房價走高態(tài)勢。住宅市場1.2XXX市場表現(xiàn)4〕住宅區(qū)域成交量與成效均價分析2021年包河區(qū)崛起新的開展勢力，在區(qū)域之南板塊，高鐵南站和原駱崗機場周邊，高端樓盤迅速崛起，綠地中心、信達銀杏尚郡，目前均價都在8000元/㎡左右。1〕商業(yè)總體表現(xiàn)2021年6月，合肥商業(yè)地產(chǎn)累計成交1532套，環(huán)比5月下降61.8%，同比去年增長322%。截止到6月底，2021年上半年，合肥市區(qū)累計成交商業(yè)房源12466套，已經(jīng)超過去年全年成交量，具體同比漲幅達266.7%，創(chuàng)下自09年以來同期最高成交水平。而從商業(yè)均價來看，2021年上半年，市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)均價約為9668元/㎡，同比去年下滑36.6%，跌幅明顯，量漲價跌，主要受到專業(yè)商貿市場和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的影響。今年合肥商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)商貿市場占據(jù)主力，順應商企抱團開展的需要，大型專業(yè)商貿市場，依托廣泛的平臺，拓展售后一體效勞，能夠吸引以商會為單位的投資群體，形成集群效應。這種商業(yè)開發(fā)模式，對于促進城市商業(yè)活潑、吸收社會閑置資金也能夠起到推動作用。然而應該注意的是，合肥商業(yè)地產(chǎn)成交規(guī)模整體有限，區(qū)域間差距較大，如果撇開專業(yè)商貿市場，上半年商業(yè)地產(chǎn)成交量也并不是十分突出。更深層次的風險在于，目前商業(yè)地產(chǎn)供給速度較快，庫存量偏高，且呈持續(xù)增長的趨勢，截止到6月30日，市區(qū)剩余可售商業(yè)房源28705套，較去年同期增加14356套。下半年即將上市的還有恒大中心、寶能城、瑤海區(qū)萬達廣場一批綜合體工程，入市量較大，同時包括濱湖、新站、包河區(qū)內一些小型商業(yè)中心，商業(yè)供給速度加快，商業(yè)地產(chǎn)進剩的潛在泡沫危機也在進一步加深。商業(yè)市場1.2XXX市場表現(xiàn)2〕商業(yè)成交量分析2021年6月，合肥市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)累計1532套，環(huán)比下跌61.8%，同比增漲322%；成交面積累計9萬㎡，環(huán)比下跌49.%，同比增漲195.1%。6月，京商商貿城備案量較5月有明顯減少，使得環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑。從成交量月度走勢圖上看到，今年合肥市商業(yè)地產(chǎn)處于高位波動狀態(tài)，整體成交量高，月度間漲跌變化大，3月份以來，新站區(qū)單盤京盤京商商貿城一直處于集中備案狀態(tài)，直接拉高市區(qū)銷售總量，單盤獨大的影響，對市區(qū)銷售走勢起到?jīng)Q定性作用。2021年上半年，市區(qū)商業(yè)熱銷盤主要集中在新站、濱湖、包河和瑤海區(qū)，市區(qū)銷冠新站區(qū)京商商貿城1-6月累計約有9282套成交，均價4700元/㎡，平均戶型在38㎡；第二名包河區(qū)加僑國際廣場，累計成交657套，目前在售價格在1萬元--6萬元/㎡不等，戶均25㎡，地鐵口物業(yè)升值潛力普遍被看好；第三名濱湖區(qū)的合肥萬達文旅城，累計成交342套，均價22000元/㎡左右，超大體量綜合體，配合旅游開發(fā)需要，板塊商業(yè)充足。此外，瑤海區(qū)的大興周谷堆農(nóng)產(chǎn)品物流園，包河區(qū)馬鞍山路板塊萬振城市廣場、博皖廣場1期合肥酒店用品城，廬陽區(qū)四里河板塊的明發(fā)商業(yè)廣場，在上半年成交量都相對靠前。通過總結分析，目前熱銷商鋪仍然集中在小戶型鋪源。商業(yè)市場1.2XXX市場表現(xiàn)3〕商業(yè)成交均價分析2021年6月，合肥市區(qū)商業(yè)成交均價為7142元/㎡，環(huán)比下降13.5%，同比下降56.2%，創(chuàng)年內新低。6月除了受到專業(yè)市場京商商貿城的影響以外，經(jīng)開區(qū)合肥百樂門名品廣場有5套大型商主源成交，備案網(wǎng)站上顯示均價僅2000/㎡，同時包河區(qū)桐城綠苑有4套大戶型成交，備案均價為2600/㎡，對市區(qū)整體均價起到了一定的拉低影響。2021年上半年，市區(qū)商業(yè)成交均價約9666/㎡，同比下降5500多元/㎡，跌幅36.6%。上半年，京商商貿城累計成交量占到市區(qū)總量的七成以上，對于平抑市區(qū)商業(yè)均價起到了很大的影響。不過，另一方面，我們也看到，在市區(qū)老城板塊尤其是一些商圈中心，以及交通要道、地鐵沿線等分布區(qū)，商業(yè)價格并不低。商業(yè)市場1.2XXX市場表現(xiàn)4〕商業(yè)可售量與走勢分析截止2021年6月30日，合肥市區(qū)商業(yè)可售套數(shù)28705套，較之上月增加2493套，比去年同期增加14356套，2021年4月--2021年6月份商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)累計為8361套，按照期間月均去化2787套的速度計算，庫存量完全去化周期約10.3個月，庫存完全去化周期比上個月延長2個多月時間。據(jù)相關媒體調查數(shù)據(jù)顯示，目前合肥的人均商業(yè)面積超2㎡，在國內，如果一個城市的人均商業(yè)面積超過1.5㎡，即意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供給面積已明顯出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，這表示合肥商業(yè)地產(chǎn)已面臨飽和狀態(tài)。從合肥商業(yè)庫存量變化走勢來看，今年商業(yè)庫存增長明顯，而且土地市場成交持續(xù)走熱，預示后期新增供給仍較高，長遠來看，去化壓力勢必會愈漸凸顯。商業(yè)市場1.2XXX市場表現(xiàn)1.3工程周邊寫字樓、商業(yè)、住宅市場綜合調研1.3.1寫字樓市場綜合調研工程1—加橋國際廣場工程總建筑面積約16.8萬平方米，集辦公、娛樂、購物、公寓為一體。構建大型地鐵購物中心、5A甲級寫字樓、都市時尚步行街和多功能商務公寓，工程自身交通便捷，在建地鐵一號線成為本案先天優(yōu)勢工程包括一座商業(yè)購物中心、兩座寫字樓和一座公寓，其中1#為連體沿街商鋪共四層;2#、5#為寫字樓，共25層，其中6—25層辦公寫字樓，底下為商業(yè)。3#為28層的精裝公寓，商業(yè)和寫字樓還建有地下兩層的車庫。工程1—加橋國際廣場〔競品〕銷售狀況：加僑國際廣場在售B座寫字樓，約80-1230㎡；C座約34-1045㎡，均價在8500元/平方米。目前購房可享受一次性付款97折，按揭99折，此外可享受兩年時間補貼，B棟70元/月，C棟50元/月。詳情可咨詢售樓處。

工程研判：位置、交通優(yōu)勢明顯，主題定位明確。面積劃分合理。具體一定的投資潛力，在運營過程中，強化招商、宣傳力度大。工程2—美生?中央國際根本信息工程位于合肥市包河區(qū)包河大道與高鐵路交匯處，總建設規(guī)模約30萬平米。工程一期、二期以多層住宅為主，小高層、高層相結合，現(xiàn)都已交房入住。新開發(fā)為三期工程涵蓋高層住宅、公寓、商務辦公、5萬方大型集中商業(yè)，并配以主題公園、社區(qū)商業(yè)等配套，會聚北京華聯(lián)大型商超、豪華影院、娛樂餐飲、休閑購物等。工程2—美生中央國際銷售狀況：寫字樓在售，主力面積105-170㎡不等，東西朝向，均價8000元/㎡。一次性付款98折，按揭99折，所剩房源不多。。工程研判：緊臨高鐵站、地鐵出站口位置、交通優(yōu)勢明顯，辦公樓總體量不大，只有一幢樓，很難形成辦公氣氛，周邊生活配套相對成熟，區(qū)域常駐人口密集，周邊無大型商業(yè)購物中心，市場需求強烈。工程3—金中環(huán)廣場工程總建筑面積約11萬㎡，其中寫字樓建筑面積約6萬㎡、商業(yè)建筑面積約2.5萬平米；地下停車面積2.5萬㎡，面積車位數(shù)比高達125：1；低密度設計，容積率僅為4.5；綠化率達15%，工程規(guī)劃三棟百米樓，A棟、C棟25層、B棟23層

工程3—金中環(huán)廣場銷售狀況：位于銅陵路與當涂支路交口的金中環(huán)廣場售樓部已正式放，首次推出B座寫字樓，戶型主要106-110㎡大小，每層10間，一共22層。規(guī)劃每棟樓一至五層為商鋪，現(xiàn)接待中心可接受預約咨詢工程研判：緊沿銅陵高架橋，交通便利，周邊生活配套齊全，版塊成熟度高；具有較強的投資價值。主力面積110m2，大開間，戶型方正可自由組合分害。投資壓力小，針對的客戶面廣；工程4—鄰寓?格里

工程位于北京路與大連路交叉口，北靠西寧路，東側北京路。規(guī)劃一棟地上22層，地下1層，建筑高度為95.2米的開展商自持物業(yè)，總建筑面積約38000平方米規(guī)劃四棟12-13層的辦公，總建筑面積約35000平方米；工程內所包括商業(yè)及商業(yè)街局部建筑面積約29000平方米。工程主體局部建筑均已封頂。預計2021年6月底全部交付使用，交付后將形成集餐飲、購物、休閑、娛樂為一體的大型綜合性高檔消費場所。工程4—鄰寓?格里銷售狀況：領域·格里1#樓公寓在售40年產(chǎn)權，可住可辦公，48、51平米精裝小戶型，均價6700元/平方米，共計204套，購房一次性付款98折，按揭99折，還有一百套左右。工程研判：商業(yè)信息暫未確定，公寓可做為辦公使用，只是所處位置目前較偏僻，底商很難在短期內經(jīng)營成功，但包河區(qū)工業(yè)園近年來的開展，周邊住宅工程陸續(xù)入駐，未來還是具有一定的升值潛力；工程五—徽商總部廣場工程位于包河工業(yè)區(qū)豐源藥業(yè)西側;東至豐源藥業(yè)用地邊界線，南至大連路中心線，西至河北路規(guī)劃中心線，北至西寧路規(guī)劃中心線;面積40.482畝，規(guī)劃用途商業(yè)、辦公，出讓年限40年，容積率≤4.5且>1，建筑密度≤35%，綠化率≥30%商總部廣場辦公樓均價5400-5500元/平，目前已銷售結束。1.3.2商業(yè)市場綜合調研工程1—加僑國際廣場銷售狀況：加僑國際廣場在售3#商鋪，目前1層、2層、3層、4層、負一層房源在售，約15-200㎡地鐵口商鋪，價格在1萬元/平—5萬元/平不等，按揭享99折，一次性付款享98折。

工程總建筑面積約16.8萬平方米，集辦公、娛樂、購物、公寓為一體工程1—加僑國際廣場工程平面圖：工程研判：該工程位于包河大道與南二環(huán)路西南角，位置優(yōu)越，同時周邊小區(qū)眾多，如望湖城等，為將來這個大型綜合體提供了極其旺盛的人氣；另外，無縫對接地鐵1號線，加之馬鞍山路高架橋等立體交通，方便快捷。商鋪分割時考慮到投資壓力，多以小面積為主，擴大了投資客戶范圍工程2—府前大街臨街現(xiàn)鋪打造成區(qū)域內唯一餐飲休閑主題商業(yè)街，與二期啟動在即的商業(yè)綜合體工程緊依相貫，交相輝映填補區(qū)域市場空白，搭配最受歡送餐飲休閑娛樂，成為包河區(qū)第一美食圈，也將會是區(qū)域內集購物、餐飲、休閑、娛樂的消費中心。工程2—府前大街工程2—府前大街銷售動態(tài)：二期預計10月開盤，主力戶型為35-50㎡。目前府前大街一期商鋪在售，面積為80-350㎡，均價25000元/㎡，具體一房一價，剩余20套左右房源，實行3年返租，一次性付款99折，按揭無優(yōu)惠。此外，有老帶新的優(yōu)惠，老業(yè)主成功介紹新客戶，可以獲得2萬元的購物卡或者1.8萬元的現(xiàn)金，新客戶購鋪可以獲得20000元的優(yōu)惠。來訪客戶成功登記車牌號或者駕駛證號可以獲得100元加油卡。

工程研判：工程為沿路街鋪，做到鋪鋪臨街，商業(yè)昭示性好、投資風險性?。粎^(qū)域內約10-15萬常住人口，周邊銀行，單位，購物，醫(yī)療，教育一應俱全但工程周邊已成形，待成形的商業(yè)工程較多，后期竟爭壓力巨大，且一期門面在設計上有欠缺，開間小，層高較低，有壓抑的感覺。工程3—博皖廣場工程位于合肥市南淝河路與東二環(huán)路交匯處，與巢湖南路相連，合肥酒店用品城為淝河片區(qū)，高端專業(yè)賣場，全方位功能升級。工程3—博皖廣場銷售動態(tài)：工程在售合肥酒店用品城A區(qū)20-60平米商鋪，一層均價2.3萬元/平米，二層均價1.7萬/平。剩余50間左右，多為30、40㎡。交付時間是2021年5月份，目前優(yōu)惠一次性付款95折，按揭99折，詳細信息可咨詢售樓處。工程研判：工程位于合肥市南淝河路與東二環(huán)路交匯處，與巢湖南路相連，毗鄰包河區(qū)，距火車站6公里﹑合肥新港碼頭2公里，高鐵站1.5公里，規(guī)劃中的地鐵4號線與6號線貫穿工程，臨近五里廟裝飾城。該案總體量為50萬方，一期定為酒店用品專業(yè)市場，后期應注重在對點宣傳與招商上，否那么很難成形工程4—華南城茶博園工程4—華南城茶博園銷售動態(tài)：工程目前在售1#樓1層-4層商鋪，面積15平米到80平米不等，主推15-50平米戶型；具體一房一價，價格介于10000元/平米-50000元/平米不等。目前一次性付款98折，按揭99折；一期啟動區(qū)華夏茶品貿易區(qū)規(guī)劃占地面積138畝，總建面約20萬方，整體規(guī)劃設計開創(chuàng)了“集中商業(yè)-茶品MALL、品牌茶企旗艦店、茗企CBD、立體式商業(yè)步行街〞四大產(chǎn)品復合的茶主題產(chǎn)業(yè)綜合體開展模式。工程共分三期開發(fā)，預計8年全面建成交付，涵蓋了14個主題功能板塊，分別為：品牌茶企旗艦中心、華夏茶品貿易中心、國際茶品貿易中心、國際茶文化會展中心、茶里水街、總部商務區(qū)、茶城配套住宅區(qū)、茶主題社區(qū)、茶博館、世界茶研基地中心、茶城商業(yè)配套區(qū)、茶文化養(yǎng)生區(qū)、茶文化旅游休閑度假區(qū)、茶主題公園等主題功能區(qū)。1.3.3住宅市場綜合調研工程1—水麗坊自在城樓盤數(shù)據(jù)工程簡介：水麗坊工程由合肥濱湖集團投資，金巢房地產(chǎn)開發(fā)。工程位于包河工業(yè)區(qū)繁華大道北側，北至哈爾濱路，東臨河北路，西到包河苑，是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、辦公和星級酒店五大功能為一體的綜合社區(qū)。整個工程將分三期開發(fā)，工程建設周期為3年。工程1—水麗坊自在城主力戶型：工程1—水麗坊自在城主力戶型：工程1—水麗坊自在城主力戶型：工程1—水麗坊自在城銷售動態(tài)：水麗坊自在城在售12#樓77、79、89、92平米，均價7300元/平米，剩余三十套左右，2021年12月交房，30層。三期10#即將加推，24層，96套房源，77-92㎡，目前正在預約中，預約享3000元優(yōu)惠，8月底或9月初開盤推出，預計均價7400-7500元/㎡。三期13#樓后期推出77、79、87、102、122平米，30層，240套，目前預約中，預約享受開盤3000元優(yōu)惠，兩梯四戶，兩個單元，2021年12月交房。現(xiàn)在成功訂房總款減去2000元，15天內首付總款減1000元，一次性付款總款減去2000元。工程研判：緊靠軌道交通一號線邊，繁華大道、包河大道、南北高架，立體交通網(wǎng)絡出行便利。工程是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、辦公和星級酒店五大功能為一體的綜合社區(qū)，周邊配套成熟，但景觀環(huán)境較差，面對的客戶群體多為周邊剛需自住、省內外地客戶。開發(fā)商品牌也起到了一定的推動作用。工程2—皖都徽韻工程簡介：工程為商業(yè)辦公及住宅小區(qū)，位于包河大道與延安路交口。介于老城區(qū)與濱湖新區(qū)之間，相鄰的包河大道交通便利?？傆玫孛娣e：105812.14平方米，可建設用地85416.72平方米，總建筑面積約25萬平方米，總投資約40000萬元。工程分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)，C區(qū)的的六棟小高層目。B區(qū)有7#、8#、9#、10#、11#、12#樓18層高層住宅，B區(qū)后期規(guī)劃有15#樓和16#〔都是聯(lián)體單棟組成〕。A區(qū)暫時沒有具體的規(guī)劃。工程2—皖都徽韻主力戶型工程2—皖都徽韻主力戶型工程2—皖都徽韻主力戶型工程2—皖都徽韻主力戶型工程2—皖都徽韻工程研判：工程地處包河新中心區(qū)域，近年來該地塊周邊的快速轉型與開展對該工程比較有利，后期相關配套會漸漸完善，工程在戶型設計上也有突破，如1+1模式的戶型，就可以做為宣傳新理念，同時也是一大亮點。該工程學區(qū)為實驗學校重點學區(qū)，且隨著高鐵、地鐵的高通，該區(qū)域的交通更為便利。銷售動態(tài)：現(xiàn)售70年產(chǎn)權精裝公寓，42-74㎡贈送中央空調入戶。13#14#首開在即，即將認籌。住宅在售15#住宅，87㎡精美兩房、119㎡闊氣大三房，暫時剩余房源充足，6860元/㎡起。限時活動期間，每天兩個名額，最高直省6萬。工程3—濱湖南麗灣工程位于包河工業(yè)區(qū)花園大道以北、天津路以西，占地約120畝，容積率3.0，規(guī)劃總建筑面積24萬㎡，其中住宅建筑面積約23萬㎡，規(guī)劃總戶數(shù)約2590戶，商業(yè)建筑面積約1萬㎡。其中一期約10萬㎡，均為18層高層，主力戶型面積以80-90㎡中小戶型為主。工程定位為運動、生態(tài)、健康、時尚的運動主題社區(qū)，社區(qū)規(guī)劃、景觀設計將圍繞運這一主題，打造適合年輕人居住的具有鮮明特色的都市運動生活。工程3—濱湖南麗灣主力戶型工程3—濱湖南麗灣主力戶型工程3—濱湖南麗灣主力戶型工程3—濱湖南麗灣銷售動態(tài)：濱湖南麗灣二期14#樓預計89、90、99平米戶型9月份推出，目前預約中，預約3千享8千。在售10#樓83、88、108平米，小戶型根本售罄，108平米稍多，均價6400元/平米，11#樓〔28層〕、12#樓〔33層〕，少量頂層99、108平米三房在售，均價6350元/平米，均是2021年5月30日交付。工程研判：工程該工程離市中心較遠，目前交通不是很方便；周邊配套設施還不完善，戶型設計較為合理，做到了面積最大程內的使用，售價較低，品牌地產(chǎn)開發(fā)，有學區(qū)，適合剛需客戶購房；隨著包河區(qū)工業(yè)園的轉型，后期配套成型。工程4—信達銀杏尚郡信達·銀杏尚郡位于合肥市繁華大道與廬州大道交匯處，深處包河區(qū)政府后花園，坐擁百畝園景，總占地面積73048平方米，總建筑面積約20.55萬平方米，綠化率40%，容積率2.5。工程以安徽獨有的波士頓建筑風格建設，且采用了第三代太陽能與建筑一體化的創(chuàng)新技術，規(guī)劃分為兩期，一期建筑面積約4.67萬平方米，包括6棟11F的小高層住宅產(chǎn)品，1棟配套商業(yè)樓，二期建筑面積約15.88萬平方米，全部為高層住宅產(chǎn)品。小區(qū)內部配備了8500平方米的商業(yè)綜合樓及2000平方米高端會所以滿足業(yè)主生活娛樂之所需。工程距建設中的合肥高鐵南站僅1公里，地鐵1號線出站口僅500米，工程4—信達銀杏尚郡主力戶型工程4—信達銀杏尚郡主力戶型工程4—信達銀杏尚郡銷售動態(tài)：在售高層10、12、13、15、16、19#，面積80-120平，均價7800元/平方；在售小高層，面積80-130平，均價8800元/平方；現(xiàn)在購房交3000享10000優(yōu)惠。九月將加推新品9、11、17、18#，目前已開始認籌；工程研判：該工程位于包河區(qū)繁華大道與廬州大道交口，包河區(qū)政府旁，處于包河南區(qū)核心位置，距離正在建設的高鐵南站和地鐵1號線較近，戶型設計較為合理，充分利用了室內面積，建筑風格是波士頓風格，很有特色，但目前直達工程的公交線路很少，周邊配套設施也不是很齊全工程5—和昌中央城邦工程位于包河大道與花園大道交匯處，總體量超35萬方，是和昌地產(chǎn)(集團)又一力作，涵括了中央官邸、花園洋房、甲級寫字樓、主題商業(yè)街以及全能公寓等多重業(yè)態(tài)。緊臨包河區(qū)政府、南北1號高架、高鐵南站、地鐵1、5號線;工程5—和昌中央城邦主力戶型工程5—和昌中央城邦銷售動態(tài)：預計8月推出9#樓，80-100多平米，約120套房源，具體推出時間未定。一次性96折，按揭97折。在售1#、2#、3#、5#、6#樓，所剩房源不多，多為80平米，96平米戶型，均價7300元/平米左右。7#樓80-96平米，共230套，8#樓80-96平米在售，共136套，均在2021年9月交房，均價7500元/平米。

工程研判：片區(qū)內首座35萬方綜合體，內部配套相對完善，戶型設計較好，無浪費面積。周邊未來升值潛力大，合肥實驗學校本部；高鐵地鐵環(huán)繞，交通便利，從包河大道高架，10分鐘車程可到包河萬達，很有特色，但目前直達工程的公交線路很少，周邊配套設施也不是很齊全2021年，市場競爭將主要集中在包河區(qū)工業(yè)園區(qū)內板塊，而本案將成為中區(qū)核心地段，扮演夾心層角色.利好：借助區(qū)域開展優(yōu)勢，發(fā)揮本案地段優(yōu)勢引導客戶，促進成交。弊端：存在被市場全面截流影響，營銷推廣受競品覆蓋。地塊自在城格里公寓國開公館中央城邦明悅廣場府前大街徽商總部廣場1.4本工程主要競爭物業(yè)分析競品—水麗坊·自在城水麗坊自在城由濱湖控股投資集團投資，為合肥最大規(guī)模的青年社區(qū)。該工程是集住宅、商業(yè)、酒店式公寓、辦公和星級酒店五大功能為一體的綜合生活區(qū)。目前在售12#樓，面積為92、117、121、137平米，均價7300。商業(yè)街區(qū)不出售，而且案場置業(yè)參謀對于招商信息一無所知。而寫字樓另外轉給一開發(fā)商。競品—和昌·中央城邦和昌地產(chǎn)合肥第三子，是片區(qū)內首座35萬方世界級城市綜合體，周邊包河區(qū)政府、未來省級政務中心等行政單位近在咫尺，把守濱湖門戶，擁享濱湖新區(qū)豐富城市新資源，更承接老城區(qū)繁華，成為城市南進的橋梁所在高層戶型以剛需80、96居多，均價7500。洋房面積在110-126平米之間。商業(yè)和寫字樓暫時幾乎無，推售方案不詳。競品—國開公館工程總建筑面積為40萬㎡。南瞰濱湖一線美景，工程擁有高鐵、地鐵、高架多維立體交通，繁華盡在掌控之間。工程特色：包含了多元共生的社區(qū)大院落，主題式園林院落，下沉式中央花園等三種院落形態(tài)。在售主力戶型區(qū)間83-97平米，前期銷售的大面積戶型137、145平米所剩不多，去化較慢。價格較低是其主要營銷特點。競品—

明悅廣場工程總建筑面積為8萬㎡，主要業(yè)態(tài)為酒店、寫字樓。工程是從水麗坊工程剝離出來，其具體推售信息目前不詳，競品—府前大街目前在售一期單層和二層連體門面，，面積段在60—350平米，均價2.5萬元/㎡。實行3年返租。目前一次性付款99折，按揭無優(yōu)惠。目前有老帶新的優(yōu)惠，老業(yè)主成功介紹新客戶，可以獲得2萬元的購物卡或者1.8萬元的現(xiàn)金，新客戶購鋪可以獲得兩萬元的優(yōu)惠。二期已經(jīng)開始開工，目前已經(jīng)開始預約，開盤時間未定！工程位于包河大道與繁華大道交口，工程總占地：28273m2

，總建面：約4萬方。一期以60-350㎡沿街現(xiàn)鋪為主，內集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體。周邊會聚了包河區(qū)政府、包河區(qū)人民檢察院、省政府省委新址等政務核心機關，是包河區(qū)的政務中心。二期即將面市，規(guī)劃為30000㎡鄰里型商業(yè)中心，集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心〞竟品—領域格里公寓工程規(guī)劃一棟地上二十一層，地下一層，建筑高度為95.2米的福朋喜來登酒店，總建筑面積42968平方米，地上面積：36637平方米，地下6331平方米；規(guī)劃四棟12-13層的頂級商務，總建筑面積35492平方米；工程內所包括商業(yè)及商業(yè)街局部建筑面積為28383平方米〔含地下商業(yè)3892平)領域格里目前正在認籌中，預計首推1#、2#精裝公寓，戶型有48-51平米，具體時間未定，預計2021年6月份交房。地塊所處區(qū)域相對封閉獨立，在北京路未打通之前更是相對偏遠，僅有包河汽車工業(yè)園來提升版塊知名度，隨著包河大道高架、南北一號高架、銅陵路高架的接龍，版塊價值將進一步增加區(qū)域內人氣非常之高，擁有包河苑和包河花園大型回遷區(qū)，而在售新房主要沿繁華大道兩側分布，去化均較快，房價處在7500元/㎡左右。隨著包河工業(yè)園區(qū)土地的變性升級改造，版塊內商業(yè)地塊開發(fā)逐步增多，但均偏離現(xiàn)有居住區(qū)，難以形成真正的競爭力。版塊內目前商業(yè)開發(fā)處于較落后狀態(tài)，以傳統(tǒng)門面房為主，目的性消費和選擇性消費很少，工程所處雙主干道交匯處的黃金位置，承東啟西，極好的對接了市區(qū)和工業(yè)園區(qū)的一切消費流。隨著駱崗片區(qū)的重新規(guī)劃，加之高鐵商圈的形成，版塊位置的重要性將更加凸顯板塊綜合分析1235545元一時代廣場位于合肥市新站區(qū)勝利路與鳳陽路交匯處西南角，占地44畝，建筑面積15萬平方米，是香港元一集團在合肥投資興建的大型商業(yè)工程。元一時代廣場購物中心不僅滿足消費者“一站式〞購物，更是全程愉悅的體驗式時代歡樂主題購物公園，購物中心內會聚了齊全的高流行時代百貨、引領時尚的名店街、國美電器、肯德基、省內首家五星級標準的時代影城、美食街、游樂場及量販KTV，成為合肥居民購物、餐飲、休閑、娛樂的新領地。1.5成功工程案例開發(fā)借鑒元一時代廣場業(yè)態(tài)分布位于時代廣場南面是品種齊全、天天低價的北京華聯(lián)旗艦店在北京華聯(lián)東北面是國美電器，首席國內外數(shù)碼科技、家用電器品牌眾多云集。以純粹的審美趣味引領時代潮流的時代百貨，坐落在名店街的北側，時代百貨品種齊全，商品流行度高。業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)比例元一時代廣場的業(yè)態(tài)以零售為主，主要是因為元一引進了時代百貨、國美電器、北京華聯(lián)等零售主力店，占據(jù)了較大面積。該工程的餐飲僅分布在一層沿街和四層的美食廣場，獨立的餐飲門店較多，娛樂類業(yè)態(tài)主要為電影院和KTV。工程分析優(yōu)勢1：在合肥第一次引進shoppingmall概念，并讓消費者成功接受優(yōu)勢2：開發(fā)節(jié)奏相當明確，自導自演一出成功的商業(yè)喜劇的典范優(yōu)勢3：歷經(jīng)數(shù)年，工程的娛樂業(yè)態(tài)依然對年輕人有無窮的吸引力優(yōu)勢4：工程地處交通要到，四通八達的交通為工程帶來滾滾人流。優(yōu)勢劣勢劣勢1：動線設計失敗，雖有改進，但效果并不理想劣勢2：前期定位過高，后期有修改，但導致整體檔次下降劣勢3：產(chǎn)權部清晰，商鋪整體先售，后統(tǒng)一管理，一味追去高回報劣勢4：裙樓商業(yè)，在規(guī)劃設計和商業(yè)空間里難以做到完美。合肥包河區(qū)萬達廣場是萬達集團進駐合肥的首個大型商業(yè)地產(chǎn)工程，位于合肥一環(huán)內，是政府重點打造的市級商業(yè)中心工程，工程總面積約70萬方，總投資約50億元人民幣，以萬達最新第三代城市綜合體理念規(guī)劃，聚集了購物中心、商業(yè)步行街、濱河酒吧街、超高層雙塔寫字樓、鉑金五星級威斯汀酒店、中央景觀豪宅。1.5成功工程案例開發(fā)借鑒包河萬達廣場業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布室外步行街-萬達金街業(yè)態(tài)分布主力店介紹——萬達威斯汀酒店萬達酒店建設公司是中國五星級酒店投資規(guī)模最大的企業(yè)，目前已開業(yè)28家五星和超五星級酒店。方案到2021年開業(yè)70家五星和超五星級酒店，營業(yè)面積300萬平方米，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主。萬達酒店建設公司能獨立完成五星級酒店的設計、建造、裝飾、機電等全部工程，并與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅、洲際等一批世界頂級酒店管理集團建立戰(zhàn)略合作關系。主要進駐品牌萬千百貨萬達影城沃爾瑪國美電器大歌星KTV大玩家超樂場萬達旗下五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，主營國際奢侈品品牌萬達旗下五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，超五星級連鎖影院全球營業(yè)額最大的公司，世界500強之首的零售巨頭中國最大的家電零售連鎖企業(yè)，在港交所上市萬達商業(yè)廣場配套業(yè)態(tài)之一，國內娛樂業(yè)領航者國內效勞人群最多，覆蓋范圍最廣的品牌室內游樂場工程分析優(yōu)勢品牌優(yōu)勢明顯，體量大，業(yè)態(tài)全由萬達集團統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，業(yè)態(tài)布局和品牌商鋪布局將會更加合理，有助于迅速拉動并引導人流。萬達四大支柱產(chǎn)業(yè)齊聚，運營團隊對后期管理已是游刃有余劣勢工程南北居民區(qū)較為破舊，周邊缺乏固定消費人群周邊競爭壓力非常大，除近在咫尺的四牌樓上圈外，潛在競爭對手還有壩上街工程局部業(yè)態(tài)定位過于高端，能否被消費者接受還是未知數(shù)。信地城市廣場工程是由香港信地集團自1995年成功開發(fā)安徽大市場后，斥資45個億打造的集五星級酒店、購物中心、商業(yè)步行街、5A級寫字樓、家居MALL、高端住宅、24小時餐娛不夜城等七大業(yè)態(tài)于一體的100萬方超大型城市綜合體工程，建成后將是合肥東部最大的商圈，標志性制高點。與整個綜合體工程一起開發(fā)的是信地紅星美凱龍工程，已于2021年開業(yè)，目前年營業(yè)額在全國名列前茅，二期工程就是目前正在開發(fā)建設的樂匯商業(yè)街工程，這條步行街是合肥市東部的唯一的一條商業(yè)步行街，主要定位在休閑、娛樂、餐飲于一體的時尚體驗式商業(yè)步行街，建成后將填補合肥東部可逛商業(yè)的空白2006年-中國商業(yè)地產(chǎn)最具投資價值工程2021年-合肥十大地標性城市綜合體2021年-中國品牌地產(chǎn)2021最具臍帶價值商業(yè)地產(chǎn)大獎2021年-2021最具投資價值商業(yè)綜合體主要榮譽1.5成功工程案例開發(fā)借鑒信地城市廣場經(jīng)濟指標工程占地：520畝容積率：2.73建筑密度：47.9%綠化率：40%總建面積：100萬方工程現(xiàn)狀目前工程二期已接近完工，近5萬方的商業(yè)步行街已于2021年8月10日開業(yè)，目前經(jīng)營良好，三期購物中心目前未推出信地步行街簡介信地步行街，臨泉路與全椒路交匯處東北角，總面積5萬方，依托信地集團100萬方城市綜合體，鎖定商務白領、中產(chǎn)家庭、時尚青年核心群體，聚集特色餐飲、時尚購物、休閑娛樂等多種主力業(yè)態(tài)，引進星巴克、漢堡王、屈臣氏等百余個國內外連鎖品牌，打造吃喝玩樂購一站式的商業(yè)步行街。街內區(qū)WIFI全面覆蓋1800余個停車位，信地步行街倡導的不止是一站式消費，更著力為廣闊消費者提供一種全新的生活方式，帶來全新歡樂體驗。主力店介紹——紅星美凱龍紅星美凱龍成立于1986年，總部位于北京市，已連續(xù)5年躋身中國民營企業(yè)500強前50位，自1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設溫馨、和諧的家園，提升消費者的居家生活品味為己任。截至目前，已在北京、上海、廣州、深圳等85個城市開辦了115家商場。2021年銷售總額突破436億元，成為中國家居業(yè)的第一品牌。榮獲〞國內影響力品牌領袖大獎“、〞家居家裝行業(yè)影響力品牌領袖大獎“等。合肥市在安徽省的龍頭地位不可撼動，省內異地客戶對于合肥的認同感最強，尤其是公務員、事業(yè)單位群體客戶，隨著異地公積金的放開，限購政策的解除，勢必吸引大量省內異地實力客戶。龐大的人口進駐，據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥市每年新增常住人口10萬，按每人100平米的住宅計算，年去化1000萬平米才能滿足其需求。整體經(jīng)濟的不穩(wěn)定，導致投資客對于房地產(chǎn)投資的依賴性增強，其保值增值功能依然強勁，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的利益空間更大。開發(fā)商集體唱紅土地市場，在銷售市場一片唱衰的節(jié)奏下，土地市場卻異?；鸨?，大大降低了客戶對于房價走低的預期，其購置的欲望應該會在適當?shù)臅r候被激發(fā)。主城區(qū)以外、交通便捷、居民區(qū)聚集、周邊大量陸續(xù)開發(fā)的地段，其價值正加速被放大，不斷形成合肥市一個又一個新的區(qū)域副中心，而本工程正是此類位置，具備投資客戶青睞的一切價值因素。1.6市場購置力、目標買家市場分析第二章：工程分析2.1工程概況核心城區(qū)地塊→新興的高鐵商圈濱湖熱點區(qū)域→→→→汽車產(chǎn)業(yè)城及工業(yè)園區(qū)2.2工程地塊剖析地塊空間格局87“三高〞樞紐：距環(huán)城高速僅三分鐘車程，離高鐵南站僅五分鐘車程、上南北高架、包河大道高架、銅陵路高架轉瞬及至，交通無比便捷。交通區(qū)位黃金軸心：繁華大道與北京路雙主干道交匯，鼎立黃金軸心地塊位置88包河花園正面的“黃金交口〞，高值版塊內“高含金量地段〞，于“城市副中心〞打造“區(qū)域商業(yè)中心〞過去：平靜偏安于合肥東南幅員，價值被嚴重低估?，F(xiàn)在：版塊開發(fā)熱潮涌動，后發(fā)優(yōu)勢明顯，價值迅速被放大。未來：合肥老城與濱湖新城的結合部，高鐵商圈的內核，汽車產(chǎn)業(yè)新城的腹地，必將成為下一個合肥的高值版塊版塊地位地塊位置2.3工程開展之SWOT分析房地產(chǎn)市場整體處于下行趨勢，地方采取各種救市政策，但收效不明顯；合肥住宅市場相對表現(xiàn)較好，但商業(yè)與寫字樓人均占有面積超過警戒線，商業(yè)呈嚴重飽和狀態(tài)，市場潛在風險大；工程所在區(qū)域近幾年價值逐漸顯現(xiàn)板塊目前缺乏高端城市綜合體工程競爭區(qū)域新老樓盤具有較高的入住率2.4本工程綜合評價及開展戰(zhàn)略分析2.4.1工程綜合評價市場現(xiàn)狀區(qū)域未來升級改造工程多，競爭劇烈；處于合肥老城與濱湖新城結合部，具有良好開展前景2.4.1工程綜合評價市場未來自身情況本工程土地本錢較低；地塊城市主干道交匯，臨近高架、高鐵、高速，交通便捷周邊應有較好的教育資源開展商在當?shù)夭痪邆淦放苾?yōu)勢。非主城區(qū)核心地段填補板塊高端城市綜合體空白，打造區(qū)域商業(yè)中心，提升區(qū)域形象與板塊價值2.4.2開展戰(zhàn)略分析指引性開展戰(zhàn)略及分析1工程所在區(qū)域將成為合肥市下一個熱點板塊，但目前除了老的包河苑與新的住宅樓盤外，區(qū)域缺乏高端的城市綜合體，高端集中大商業(yè)與甲級寫字樓尚處于市場空白。本工程作為區(qū)域首席高端城市綜合體，必將提升區(qū)域競爭力與板塊價值。作為合肥首席城市文化融合體的創(chuàng)新經(jīng)營定位，使本工程在競爭中脫穎而出，同時抓住市場創(chuàng)新產(chǎn)品空缺，以細分市場的稀缺產(chǎn)品作為本工程的主打產(chǎn)品，再利用本錢優(yōu)勢，在工程前期一舉立市；本工程不具備核心城區(qū)的地段優(yōu)勢，差異化的前瞻經(jīng)營定位與創(chuàng)新的產(chǎn)品就成為了本工程的，尤其是工程前期的核心競爭力。以差異化的前瞻經(jīng)營定位和創(chuàng)新產(chǎn)品打造工程核心競爭力2.4.2開展戰(zhàn)略分析指引性開展戰(zhàn)略及分析2商業(yè)工程成功關鍵在于專業(yè)運營，工程價值的提升重在品牌塑造，本工程主體是集中大商業(yè)，應始終堅持專業(yè)運營的方針；工程的市場競爭不僅是產(chǎn)品層面的競爭，更是工程品牌之間的競爭，客戶的購置不僅會選擇產(chǎn)品，更會選擇品牌，品牌塑造是促進整個工程銷售和開發(fā)的關鍵，通過專業(yè)運營與品牌塑造，擴大工程影響力，提升工程的附加值和可持續(xù)開展能力，從而最大限度通過工程品牌提升公司品牌。以專業(yè)運營與品牌塑造，擴大工程影響力，提升工程的附加值和可持續(xù)開展能力，從而最大限度通過工程品牌提升公司品牌2.4.3開展戰(zhàn)略分析指引性開展戰(zhàn)略及分析3第三章：客戶定位工程所處包河工業(yè)園，交通便捷，通達性強，具備很強的吸附能力隨著園區(qū)升級改造，區(qū)域環(huán)境及配套功能增強，宜居指數(shù)在增加高鐵商圈的興起，與濱湖新區(qū)的無縫對接及駱崗片區(qū)的規(guī)劃升級，區(qū)域升值潛力被越來越多的客戶看好3.1客戶定位背景綜述通過對區(qū)域市場研究和工程自身的分析：符合本工程需求的客戶應定位為：住宅：22-30歲的一次置業(yè)群體、35-55歲的二次置業(yè)群體辦公：企業(yè)辦公、投資需求商業(yè)：自營、投資需求3.2工程客戶定位●一次置業(yè)客戶對產(chǎn)品有一定的總價范圍控制、要求性價比高、教育資源優(yōu)、居住環(huán)境好、交通便利、生活配套齊全、戶型設計合理、生活自由，且生活本錢低；●二次置業(yè)客戶對小區(qū)規(guī)模、檔次和環(huán)境有較高要求。對住宅的朝向、景觀和噪聲等各方面指標的要求較高；購房行為理智，對產(chǎn)品要求更全面、更細致，對小區(qū)園林和物業(yè)管理的要求尤為突出。3.3目標客戶心態(tài)分析3.3.1住宅客戶心態(tài)分析●地段/位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、開展商實力、經(jīng)營定位、主題規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃、運營力度、配套設施等●客戶的投資特征和動機非常明顯，客戶為何投資、投資的用途、投資時間、投資預算非常明確，決策時間較長，交易行為是非常理性的過程。3.3.2商業(yè)、辦公客戶心態(tài)分析多為周邊上班的白領階層或者交通的便捷度能滿足其工作需求，婚房與學區(qū)房也占很大比例.對區(qū)域認同感較強，外來客戶以安慶、巢湖等皖南方向客戶居多對價格有一定的敏感性，高性價比是其追求目標.戶型選擇上以90-115面積最多，小三房是最喜愛戶型3.4客戶特征3.4.1住宅客戶特征經(jīng)濟實力比較可觀，手頭有閑錢可以用來做投資用對開發(fā)商品牌及地段認同感很強，大品牌、好地段的開發(fā)工程對其吸引力很大有自己的一套投資理念，會分析投資價值所在，十分謹慎小面積的投資產(chǎn)品更容易吸引其眼球關注3.4.2商業(yè)、辦公客戶特征A、3公里核心消費圈

包河工業(yè)園區(qū)內，沿北京路和繁華大道兩條縱深線聚集人口超10萬B、10公里主要消費圈

以高鐵商圈為核心，未來規(guī)劃人口超100萬C、30公里補充性消費圈

覆蓋包河、濱湖及周邊地區(qū)，人口超300萬D、旅游休閑消費群：高鐵帶動旅游消費預計每年超50萬人

3.5消費者分析及定位3.5.1消費者群體界定整體消費力較強：一季度，合肥市市累計實現(xiàn)社會消費品零售總額422億元，同比增長13.2%；按消費形態(tài)分，一季度餐飲收入26.39億元，同比增長9.6；商品零售395.6億元，增長13.4%。區(qū)域以前消費外流嚴重：由于交通的便捷性，加之包河工業(yè)園區(qū)周邊無大型購物中心，隨著人均收入的增加和對物質消費的追求，區(qū)域內除日常根底消費，其余均外流入其他區(qū)域。3.5.2消費者特征分析消費國際化、品牌化、高檔化：隨著人們生活的富裕，對品質生活的追求也越來越熱烈，對品牌、名牌產(chǎn)品的喜好度增加；很多人也經(jīng)常走出過國門，購置國際品牌產(chǎn)品。因此，國際化、品牌化、高檔化將成為消費的主流趨勢。休閑消費最受消費者歡送：消費者喜歡外出旅游休閑，也喜歡進茶坊、沐足、桑拿、泡吧等。未來文化交流、娛樂休閑的消費需求將進一步提升?！竦谝活愅顿Y群體：私營業(yè)主〔經(jīng)營者〕、企業(yè)中高管理人員、公務員、高級白領等●第二類投資群體：周邊生活區(qū)的高儲蓄群體，希望通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定收益；●第三類投資群體：外地來合肥投資者3.6工程投資經(jīng)營者定位及分析3.6.1工程投資經(jīng)營群體界定●收入可觀：家庭年收入為30萬元以上〔以投資支出占總收入20%～40%來計算〕●具備很強的投資意識：有較為雄厚的經(jīng)濟根底，熟悉商業(yè)投資價值，有廣泛的社交關系，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，多投資經(jīng)驗，對地段及升值潛力較為注重。3.6.2工程投資經(jīng)營者分析●需求上偏愛沿街商鋪，但是商場式商鋪近期卻迅速崛起目前，投資商鋪的類型中，由于投資者對客流量和消費模式的根本判斷決定了傳統(tǒng)的沿街商鋪還是主要的投資類型，占了投資需求的６成左右。但商場式商鋪的需求增長非常迅速，不過相當一局部投資者對商場式商鋪的后期經(jīng)營和租售情況有一定的擔憂。總的來說，商場式商鋪還處于投資引導階段，各大開展商都在實踐中探索好的開展模式。第四章：營銷籌劃總綱A、尊重原創(chuàng)，案名本身高端大氣B、“泓〞本意水深而廣，意味著工程帶來財源滾滾C、與投資商萬總集團表達了淵源，彰顯企業(yè)品牌4.1工程命名及LOGO萬泓中心4.1.1工程案名建議-主推A、“樂迪〞是暗含迪斯尼樂園的名頭，作為安徽首個引進室內迪斯尼樂園工程，室內迪斯尼樂園是本工程最鮮明的主題特征；B、“樂迪〞諧音有“快樂的〞意味其中C、“廣場〞包容性強，符合本工程包括購物中心、主題街區(qū)、寫字樓與高端住宅的復合業(yè)態(tài)特征。D、案名朗朗上口，新穎別致萬總?樂迪廣場4.1.1工程案名建議-備選1A、案名簡潔明了，彰顯工程鮮明的商業(yè)主體屬性B、案名預示著此處未來萬商云集，財富會聚的美好前景C、與投資商萬總集團表達了淵源萬商城4.1.1工程案名建議-備選2A、文都，即寓意本案在助推區(qū)域文化大開展中的集大成地位，充分表達了本工程合肥首席文化融合體的市場形象定位；B、案名大氣明了，創(chuàng)新別致C、“文都〞包容性強，符合本工程包括購物中心、街區(qū)、寫字樓與住宅的符合特征。D、萬總作為前綴，凸顯了投資商萬總集團企業(yè)品牌萬總?文都4.1.1工程案名建議-備選34.1.2LOGO構思設計企業(yè)品牌？工程地段？產(chǎn)品信息？工程形象？我們該向客戶傳遞什么工程本體客戶群體賣品牌不如賣產(chǎn)品，賣產(chǎn)品不如賣地段，賣地段不如賣標準那么我們的客戶需要怎樣的標準〔生活方式〕呢？4.2工程整體定位及商業(yè)定位定位思考人群,結合產(chǎn)品及競爭環(huán)境競爭環(huán)境消費者都在以產(chǎn)品和價格作為主要的競爭武器傳播手法單一且過于直白只停留在產(chǎn)品介紹缺乏有效的心理溝通和消費引導更沒有質量感的品牌營造厭倦了枯燥無味的平淡生活渴望突破期待新奇有趣的休閑生活模式非常需要被示范與教育人----空間主角產(chǎn)品針對區(qū)域消費者與特定的消費人群的產(chǎn)品規(guī)劃定位思考4.2.1工程整體定位XXX：集購物、餐飲、游戲、娛樂、文化交流、藝術展示、辦公、居住于一體的文化融合體。交通區(qū)位條件優(yōu)越優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)依托地段獨特屬性投資商背景支持主體業(yè)態(tài)帶動差異化競爭要求符合國家政策導向和市場需求走向順應社會開展趨向定位依據(jù)差異化市場定位有利于躲避同質化競爭風險樹立工程鮮明主題形象，可快速促使市場聚焦提升工程品味，提高工程附加值有助于可持續(xù)開展、可永續(xù)經(jīng)營提升企業(yè)品牌形象推動區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)加速開展作用與意義區(qū)域商業(yè)中心4.2.2商業(yè)定位以滿足板塊根本生活需求、提升區(qū)域生活品質為主，以特色經(jīng)營主題打造獨特競爭優(yōu)勢，擴大影響力，輻射全合肥乃至更大領域。寫字樓整體定位合肥首席文化交流中心商業(yè)主推定位安徽首個室內迪斯尼游樂中心住宅整體定位合肥首個文藝復興社區(qū)XXX---“生活就像迪斯尼〞4.3定位推廣語、形象定位與包裝定位4.3.1定位推廣語1、凸顯了本工程獨特的經(jīng)營業(yè)態(tài)，主題鮮明突出；2、表達了一種時尚、輕松、愉悅的感覺，與眾不同；3、風格清新，給市場帶來深刻印象，一改正去常見的商業(yè)霸氣淺薄的宣傳調性。依據(jù)備選推廣語“XXX，商贏天下〞

XXX---“雄踞中心，坐擁未來〞合肥首席文化融合體4.3.2形象定位與包裝定位內涵釋義：營造一種文化歸屬的生活滿足與精神體驗，而不僅僅是一個居住、辦公與購物的物理空間場所。包含兩種層面：軟件層面—-文化融合主流文化業(yè)態(tài)的融合，如服飾文化、紅酒文化、娛樂休閑文化、體育運動文化、傳媒藝術文化的會聚與融合；硬件層面——物業(yè)融合大商業(yè)、寫字樓、住宅的文化形態(tài)塑造與融合效勞提升線上推廣線下鋪開活動造勢營銷推廣總策略提升現(xiàn)場效勞標準化銷售接待通過實景和效勞增強客戶認可度大型活動轟動全城小型暖場帶動氣氛傳達工程利好增強客戶信心全城巡展派單宣傳老帶新活動縣、各區(qū)推廣案場持續(xù)活動報紙廣告階段性投放軟文持續(xù)炒作短信密集發(fā)送擇取核心戶外其他媒體全面鋪開4.4整體營銷策略及差異化營銷手段4.4.1營銷推廣總策略推“購物公園〞理念〔PARK--SHOPPING)，營銷上給客戶很強的想象空間，容易形成話題延展隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開展，人們的消費觀念快速更新，消費需求開始朝多元化方向開展，人們追求綠色購物與休閑、健康娛樂等。本工程與順峰公園相擁而立，在建筑設計正好將購物空間與景觀公園融為一體，實行購物公園理念，使綠色購物、生態(tài)體驗無所不在，給消費者帶來健康愉悅的購物休閑感受。4.4.2差異化的營銷手段建立投資防火墻，營銷上強化投資保障，給予客戶最大的購置信心投資商鋪是一項有一定風險的交易，且投資者一般較理性，對風險的考慮的比較多。因此，從顧客角度出發(fā)，我們有必要建立相應風險保障機制，也就是建立投資防火墻，來確保投資者的風險最小化、收益最大化。改變目前較流行但風險大的商鋪售后返租的形式，可推出資產(chǎn)管理的科學經(jīng)營與增值模式。不賣商鋪，賣賺錢方案，營銷上解決客戶一切顧慮，站在客戶角度去營銷商鋪的投資者有三類：分別是出租、自營和在買賣中賺取差價者。調查顯示：55％的人為出租而購置商鋪，自營的約占35％，另外有10％的人是打時間、價格差的純投資者。對于商鋪這種投資工具，雖然每人投資的動機不一，但都是出于賺錢的目的。因此，要說服投資者購置，必須先告訴他們如何能賺錢，也就是說，必須給他們一個投資賺錢的解決方案，才能更容易的打動投資者。我們賣的是一個賺錢系統(tǒng)，商鋪只是一個載體。

營銷操作上，我們將扮演消費者的投資參謀的角色，傳播投資知識，提供投資前的咨詢考察、風險評估效勞，投資中的金融、法律效勞，投資后的市場信息效勞等一站式投資解決方案。如此即可以樹立品牌形象，形成良好品牌美譽度，又可以較好的促進銷售，減少壓力。渠道營銷，傳統(tǒng)營銷方式已經(jīng)很難在復雜的樓市立腳，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，更需要資源渠道和專業(yè)運營配合起來營銷。不再固守陣地，而是發(fā)動各種渠道進行拓展營銷，可充分利用本司多年積累高價值客戶資源平臺，實施精準營銷與大客戶營銷?！?F與1F局部：引進一線品牌大賣場，滿足局域根本消費需求，建議傾向于引進國內一線大賣場品牌。

地下商街：快時尚定位，打造潮流文化前沿

124.5工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位及商家建議會聚各旗艦展廳，展示經(jīng)典服飾文化建議設立國際服飾品牌專區(qū)，而且作為一個亮點打造盡可能多的設立休憩空間與體驗空間，把在大中庭設計秀場或時尚體驗式舞臺作為工程經(jīng)營亮點，如每個月定期或不定期舉辦時尚發(fā)布會、跳蚤市場、新書發(fā)布會等，讓未來的〞XXX〞成為合肥文化風向標與永不落幕的時尚發(fā)布秀場。11F、2F樓與3F大局部34F與5F大局部空間：以室內迪斯尼、品牌院線為主，打造娛樂休閑、動漫游戲與影視文化互動空間4餐飲業(yè)態(tài)建議根據(jù)樓層屬性，將不同餐飲業(yè)態(tài)分布到各樓層特定空間，不主張將餐飲完全集中于四樓與五樓；在四樓或五樓設立“環(huán)球美食匯〞專區(qū)，引進多元化特色餐飲，如東南亞風味、韓式燒烤、啤酒餐吧等，可以作為亮點來打造。5寫字樓業(yè)態(tài)引進A、紅酒文化交流中心----紅酒會所B、汽車文化交流中心----汽車俱樂部D、體育文化交流中心----高爾夫球會E、服飾文化研究中心E、影視文化交流中心F、廣告?zhèn)髅轿幕行腉、文化產(chǎn)業(yè)培訓基地H、藝術沙龍I、財經(jīng)論壇在寫字樓頂層，建議打造合肥獨一無二的“云迎風氣匯〞，讓XXX成為合肥創(chuàng)造藝術與引領時尚的風向標。創(chuàng)新業(yè)態(tài)建議大型集中商業(yè)建議盡量不要采取售后包租模式，內街盡可能分割成獨立經(jīng)營的商鋪，獨立銷售，不必返租，大超市、主力店、世嘉游戲與品牌院線，不宜分割銷售，建議投資商持有。4.6工程商業(yè)租售建議4.6.1租售模式建議理由：大型集中商業(yè)，對于已銷售掉產(chǎn)權或者是售后包租模式的購物中心物業(yè)，再具水準的管理公司都難以實現(xiàn)成功管理，原因在于：A、較高返租點給招商帶來阻力，B、經(jīng)營推廣的難題C、對整體工程形象的影響D、銷售之后后續(xù)問題很多

A、租金根據(jù)靈活的招商政策確定，可以推出代銷、扣率、租金、租金與扣率雙結合等各種方式，甚至采用買斷式的方式，這樣既有利于招商運營，也有利于制定合理租金區(qū)間。B、與品牌商的合作，采用扣率的合作方式，扣率的設定根據(jù)不同的品牌確定，建議8%---25%；C、特業(yè)類的業(yè)態(tài)可采用租金與扣率相結合的模式4.6.2租金建議-1F：均價約2萬元/平米，具體一鋪一價1F：均價約3.5萬元/平米，具體一鋪一價2F：均價約2.5萬元/平米，具體一鋪一價其他樓層:售價具體根據(jù)位置與銷售面積等綜合因素確定。4.6.3商業(yè)售價建議-1F：除大超市，建議下沉主題街區(qū)，沿街商鋪最大限度分割成可售型小商鋪，初步估計面積約10000平米，單鋪面積控制在30--40平米；1F：主力店與超市入口建議自持，分割可售型商鋪面積約7000平米，單鋪面積控制在40--80平米；2F：主力店建議自持，分割可售型商鋪面積約6500平米，單鋪面積控制在30--60平米；3--5F：主力店、世嘉游戲、院線，大型集中餐飲，建議根本自持，餐飲局部可單元整體銷售。4.6.4租售比建議工程自始至終堅持品牌化系統(tǒng)運營。整合業(yè)態(tài)品牌、商家品牌、工程品牌與企業(yè)品牌資源，建立品牌識別與獨特的價值體系，全面提升工程形象，大力提高工程整體附加值。4.7品牌價值主張大打文化牌強打世嘉游戲牌持續(xù)打主力店品牌高舉企業(yè)品牌巧打工程品牌SUNNYWORLD(BEIJING)REALESTATEBROKERCOMPANYLIMTED外部因素內部因素預計開盤時間為2021年01月左右4.8入市時機和銷售前提條件1、一炮打響，首期熱銷，制造市場關注及影響力

住宅相對與商業(yè)和寫字樓較容易引起轟動效應、用住宅來撬動市場；

2、小步快跑，不斷加推商業(yè)和寫字樓按照每棟樓分批推盤，制造熱銷局面，逐步提升價格；3、招商先行，以主力店的品牌力來帶動街區(qū)價值以商業(yè)價值推進工程整體價值的提升及住宅、寫字樓的銷售；更利于實現(xiàn)商業(yè)、住宅銷售價格及速度上的雙突破！4.9控制主線策略、階段性營銷策略4.9.1控制主線策略公關/促銷：“消費就在家門口〞系列活動“傲立包河財富之顛〞新聞發(fā)布活動軟性廣告配合：價格炒作系列公關/促銷：1、現(xiàn)場活動2、黃金商鋪拍賣活動硬性廣告配合：1、電視廣告〔形象廣告〕2、報紙廣告〔招商廣告+形象廣告+活動信息〕3、宣傳物料：招商書、單張〔根據(jù)不同活動階段更換活動信息〕、DM、展板大力派發(fā)4、現(xiàn)場包裝：工地、售樓部、現(xiàn)場周邊5、電臺廣告：形象廣告公關/促銷：1、元旦現(xiàn)場活動2、一期開盤活動公關/促銷：促銷活動軟性廣告配合：價值投資白皮書發(fā)布硬性廣告配合1、路牌、車身2、宣傳物料：招商書、折頁、海報單張、DM等準備3、現(xiàn)場包裝：工地、圍墻、售樓部、現(xiàn)場周邊硬性廣告配合：1、電視廣告〔形象廣告〕2、報紙廣告〔形象廣告+招商廣告〕3、宣傳物料：單張〔根據(jù)不同活動階段更換活動信息〕4、現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題5、電臺廣告：形象廣告+活動信息硬性廣告配合：1、電視廣告〔形象廣告〕2、報紙廣告〔產(chǎn)品廣告+活動信息〕3、宣傳物料：單張〔根據(jù)不同活動階段更換活動信息〕4、現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題5、電臺廣告：形象廣告+活動信息軟性廣告配合：價值投資凸顯投資價值炒作買家追捧系列軟性廣告配合：價值投資深入炒作配合階段性活動新聞炒作14年10月2月14年12月15年1月預熱期啟動期4.9.2階段性營銷-推廣策略3月10月5月持續(xù)期公關/促銷：商業(yè)投資推介會活動公關/促銷：五一現(xiàn)場活動十一促銷活動公關/促銷：業(yè)主聯(lián)誼活動軟性廣告配合：不賣商鋪，賣賺錢方案炒作系列軟性廣告配合：中央商業(yè)區(qū)炒作系列配合階段性活動的新聞炒作軟性廣告配合：配合階段性活動的新聞炒作硬性廣告配合：1、電視廣告〔形象廣告〕2、報紙廣告〔產(chǎn)品廣告+活動信息〕3、宣傳物料：招商書、廣告雜志投資手冊、單張、海報、DM〔根據(jù)不同活動階段更換活動信息〕4、現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題5、電臺廣告：形象廣告+活動信息硬性廣告配合：1、電視廣告〔促銷廣告〕2、報紙廣告〔促銷廣告+活動信息〕3、宣傳物料：單張〔根據(jù)不同活動階段更換活動信息〕4、現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題5、電臺廣告：促銷廣告+活動信息硬性廣告配合：1、電視廣告〔形象廣告+促銷廣告〕2、報紙廣告〔促銷廣告+活動信息〕3、宣傳物料：招商書、單張〔根據(jù)不同活動階段更換活動信息〕4、現(xiàn)場包裝：根據(jù)活動不同階段更換主題5、電臺廣告：促銷廣告+活動信息高潮期12月預熱期啟動期價格競猜系列炒作首席文化融合體首推價格知多少媒體、消費者齊競猜以低于預期價格推出市場“價值投資〞白皮書發(fā)布系列價值投資理論體系解讀建立最具價值投資方式模板價值投資凸顯投資價值“消費就在家門口〞系列炒作□包河區(qū)挽留消費者在行動□萬人簽名會□發(fā)現(xiàn)包河文化綜合體“傲立包河財富之顛〞新聞發(fā)布會傲立包河中央商業(yè)區(qū)國際休閑式購物公園空降包河決勝包河財富之顛黃金旺鋪拍賣系列炒作拍出天價舉牌踴躍成果巨大4.9.2階段性營銷-新聞炒作策略高潮期中央商業(yè)區(qū)系列炒作包河工業(yè)園商圈+高鐵商圈+新舊城區(qū)核心地段+文化購物公園=中央商業(yè)區(qū)在中央商業(yè)區(qū)，與財富親密接觸中央商業(yè)區(qū)顯龍頭風范買家追捧系列炒作無憂投資，快樂賺錢只想一次買個夠“商業(yè)投資推介會〞系列炒作中小型產(chǎn)權式商場商鋪刮投資風暴打造投資防火墻不賣商鋪，賣賺錢方案將“價值投資〞進行到底持續(xù)期根據(jù)各階段不同活動而進行的相應炒作品牌活動引爆市場暖場活動維系客戶營銷活動促進銷售戶外開道軟文先行集中性硬廣轟炸拓展多元化渠道深根細作精細化管理4.10廣告推廣、媒體組合策略及廣告費用估計

媒體組合策略戶外開道軟文先行集中硬廣轟炸通過戶外全面覆蓋合肥，在市內繁華地段作形象展示，大面積吸引客戶關注具體戶外布點建議詳見下頁配合大型品牌活動和銷售節(jié)點進行網(wǎng)絡和報廣軟文炒作，以記者、專家、客戶等第三方的客觀角度講述品牌故事及工程品質。以房產(chǎn)投資趨勢、政府規(guī)劃等方面進行熱點板塊和區(qū)域炒作；引出唯客工程的地利優(yōu)勢和升值潛力；闡釋工程品牌、商業(yè)新中心形象；逐條解讀工程賣點除了戶外之外，品牌、工程、銷售三線聯(lián)動，配合開盤節(jié)點和品牌活動進行報紙、網(wǎng)絡、播送、電視、雜志集中性投放郎咸平邀您解讀財富投資秘訣；萬眾期待，XXX商業(yè)榮耀登場；舉辦美食活動等微信、微博營銷網(wǎng)絡炒作4.10.1廣告推廣、媒體組合策略戶外建議深挖區(qū)域，直效捕獲對位客戶區(qū)域覆蓋：包河工業(yè)園區(qū)內住宅區(qū)，各小區(qū)內部廣告資源巡展、活動：合肥市內巡展客戶攔截：攔截工程競品客戶精準數(shù)據(jù)庫：短信，電視開機畫面體驗式售展：樣板間打造拓展建議投資頂峰論壇時間：2021年*月份住宅、商鋪蓄客期內容：邀請知名經(jīng)濟學家，結合XXX工程，與客戶探討投資價值。參與人群：潛在客戶作用：通過投資討論，吸引潛在客戶關注，擴大客戶對工程的宣傳力度。形成話題效應，增強XXX在合肥的影響力，以此促進銷售開展活動建議招商發(fā)布會或產(chǎn)品說明會時間：2021年*月份內容：邀請潛在客戶和招商商家，舉行發(fā)布會，介紹工程招商階段成果。參與人群：潛在客戶、招商客戶作用：通過發(fā)布會，給潛在招商客戶和購置者以極大的信心，說明工程的投資價值巨大，從而促進銷售，在市場上進行熱炒，為開盤造勢?；顒咏ㄗh放大團購活動時間：2021年*月份內容：通過本公司資源招商與銷售互動，組織大客戶及團體客戶集體購房。參與人群：挖掘客戶作用：通過前期接觸，組織定向團購活動，將各商家的購鋪積極性調動起來，能起到極大的促銷效果?；顒咏ㄗh輔助媒體：網(wǎng)絡報廣短信客戶通訊“咖啡品鑒會〞等暖場活動時間：2021年*月內容：在商鋪、住宅、寫字樓續(xù)銷階段，經(jīng)常性的在售樓處現(xiàn)場，針對產(chǎn)品特定客群舉行暖場活動作用：續(xù)銷階段，不間斷的暖場活動保證現(xiàn)場氣氛，增加工程在