交房法律風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制 文檔預(yù)覽

交房法律風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制交房糾紛頻發(fā)的杭州

國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，從2005年國(guó)家宏觀調(diào)控以來(lái)，交房糾紛不斷。

交房糾紛自身也在發(fā)生變化，客戶提出的問(wèn)題日益專業(yè)化、細(xì)節(jié)化。

客戶的維權(quán)能力不斷強(qiáng)化，維權(quán)手段增多、增強(qiáng)。導(dǎo)致交房糾紛的主觀因素開(kāi)發(fā)商自身準(zhǔn)備不足；工程形象進(jìn)度不佳或存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題；實(shí)際與合同、樓書(shū)廣告承諾嚴(yán)重不符；整改不及時(shí)、不到位；小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)有較多或重大的調(diào)整；開(kāi)發(fā)商在前期與業(yè)主溝通不暢；開(kāi)發(fā)商處理個(gè)案糾紛不妥當(dāng)；商品房交付條件

符合法定交付條件（竣工驗(yàn)收備案表的合法性）。符合合同約定及樓書(shū)的承諾；符合相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范；履行通知義務(wù)（通知的方式）兩書(shū)（住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)）測(cè)繪成果表交房糾紛中的常見(jiàn)情形逾期交房：對(duì)逾期時(shí)間的界定；配套設(shè)施不到位或移位、配套經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；與廣告、樓書(shū)承諾不符;

規(guī)劃設(shè)計(jì)變更（綠地、景觀、道路、戶型、空間尺寸）；交房糾紛情形

裝飾設(shè)備不符合合同約定（電梯、高檔鋁合金窗、高檔涂料等）；材質(zhì)問(wèn)題；（玻璃、欄桿、面磚石材）；

設(shè)計(jì)人性化問(wèn)題（安全隱患、管道、空調(diào)位、進(jìn)戶門(mén)擋電梯等）；分期施工產(chǎn)生的噪音、安全等問(wèn)題

建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛（地下車(chē)位、會(huì)所、露臺(tái)等）；

面積測(cè)繪資料及面積差異問(wèn)題（公攤面積、超出140方）；

交房時(shí)收取的相關(guān)費(fèi)用問(wèn)題（預(yù)收物管費(fèi)、能耗費(fèi)問(wèn)題）贈(zèng)送設(shè)施、設(shè)備的安裝等問(wèn)題；物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題（資質(zhì)、監(jiān)控、保安巡邏）；交房程序問(wèn)題（先看房還是先收費(fèi)）；精裝修質(zhì)量、建筑規(guī)范、其他質(zhì)量問(wèn)題；規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更而引起的法律問(wèn)題規(guī)劃變更所涉的行政審批：規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更而引起的民事責(zé)任：退房的構(gòu)成條件；索賠的依據(jù)。商品房的質(zhì)量問(wèn)題設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量爭(zhēng)議；—違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的設(shè)計(jì)缺陷；—符合規(guī)范但欠合理的設(shè)計(jì)缺陷。施工質(zhì)量引起的質(zhì)量爭(zhēng)議；裝修、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)引起的爭(zhēng)議如何交房：準(zhǔn)備及方案

分為：集中交房前、集中交房中、交房后期三個(gè)階段；各個(gè)階段的工作重點(diǎn)和目標(biāo)有所不同：

交房前：重點(diǎn)為產(chǎn)品的自檢和完善，應(yīng)注意細(xì)節(jié)，同時(shí)應(yīng)注重與業(yè)主的溝通；

集中交房開(kāi)始后：實(shí)現(xiàn)快速、順利的交付，預(yù)防集中性和群體性糾紛；交房后期：妥善處理個(gè)案，應(yīng)對(duì)可能產(chǎn)生的訴訟。交房前準(zhǔn)備工作

一、交房專門(mén)組織機(jī)構(gòu)的成立和交房方案的制定。

1、可以按照機(jī)構(gòu)功能成立專門(mén)的小組，應(yīng)職責(zé)分明，宜細(xì)不宜粗；

2、各組成員應(yīng)集中培訓(xùn)和開(kāi)會(huì)，統(tǒng)一操作和應(yīng)對(duì)程序。3、應(yīng)明確現(xiàn)場(chǎng)處理人員和處理權(quán)限；

4、交房方案應(yīng)包括：領(lǐng)導(dǎo)層和權(quán)限、人員配置和分工、交房流程設(shè)置、應(yīng)急預(yù)案等；

5、交房方案應(yīng)征求各組意見(jiàn)，應(yīng)有專門(mén)人員負(fù)責(zé)檢查交房方案的執(zhí)行情況。交房前的準(zhǔn)備工作二、項(xiàng)目審批、驗(yàn)收的自檢和完善。自檢中應(yīng)特別引起注意的部分：竣工驗(yàn)收備案表（合法性）；各單項(xiàng)驗(yàn)收合格證，特別是規(guī)劃驗(yàn)收；前期審批手續(xù)，特別是建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)調(diào)整的審批同意手續(xù)；業(yè)主可能提起的行政訴訟竣工驗(yàn)收備案表；各單項(xiàng)驗(yàn)收合格證（規(guī)劃、消防、綠化、環(huán)保）；前期審批手續(xù)（規(guī)劃等）。交房前準(zhǔn)備工作三、對(duì)房屋質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的自檢和完善：應(yīng)注意問(wèn)題：1、注重對(duì)國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的自查，特別是國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范，此工作可以協(xié)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行。2、注重對(duì)房屋涉及安全部位的查驗(yàn)；3、注重對(duì)小區(qū)綠化、植被的查驗(yàn)和養(yǎng)護(hù)。4、條件允許，可以提前請(qǐng)業(yè)主自查。集中交房中的工作要點(diǎn)

交房現(xiàn)場(chǎng)的布置和流程設(shè)置應(yīng)合理，要保證交房程序迅速、順利的進(jìn)行，同時(shí)應(yīng)考慮應(yīng)急預(yù)案。

現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有專門(mén)的糾紛處理場(chǎng)所和處理人員，避免因個(gè)案影響正常交房流程?，F(xiàn)場(chǎng)服務(wù)應(yīng)到位。（關(guān)鍵是態(tài)度和細(xì)節(jié)）交房后期

處理的標(biāo)準(zhǔn)是按照法律規(guī)定，但應(yīng)具備一定的變通和靈活性。