養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目書(shū)(含市調(diào))

養(yǎng)老社區(qū)專(zhuān)題研究及商業(yè)計(jì)劃書(shū)

2012.01.19報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國(guó)老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國(guó)內(nèi)老年住宅案例國(guó)外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點(diǎn)老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)老年人群的特點(diǎn)便利感與舒適感安靜的聲環(huán)境陽(yáng)光充足，溫暖的氣候無(wú)障礙的居住環(huán)境安全感歸屬感（社會(huì)參與與融入）生理需求心理需求鄰里感與家庭感受尊重與被關(guān)懷的需求喜歡清靜閱讀、喜歡飼養(yǎng)花鳥(niǎo)、喜歡儲(chǔ)存食物、喜歡坐在陽(yáng)光充足的地方、喜歡隨手放置東西、喜歡隔三差五的與朋友相聚、喜歡參與集體活動(dòng)被關(guān)注、不喜歡過(guò)于復(fù)雜的東西、不喜歡丟掉不用的東西、不喜歡幅度太大的動(dòng)作、不喜歡吹空調(diào)、不喜歡太麻煩的清掃……行為特征方便快捷的醫(yī)療養(yǎng)生設(shè)施獨(dú)立型與子女合居毗鄰而居同一組團(tuán)養(yǎng)老院托老所居家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老護(hù)理院服務(wù)型同一社區(qū)老年公寓老年社區(qū)醫(yī)護(hù)型具有相當(dāng)規(guī)模，服務(wù)更完善老年人群的居住模式老年人群的居住模式《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中將老年住宅定義為：老年人居住建筑是指老年人長(zhǎng)期生活的包括經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉三個(gè)基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所；包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑兩部分組成。

老年住宅的定義老有所依，老有所居，老有所享受，滿足老年人經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料和精神慰藉的居住場(chǎng)所。

老年住宅的分類(lèi)及特點(diǎn)

老年住宅與傳統(tǒng)住宅的區(qū)別傳統(tǒng)的房地產(chǎn)是以開(kāi)發(fā)商品房為目的，注重經(jīng)濟(jì)效益；養(yǎng)老地產(chǎn)則以創(chuàng)造為老年服務(wù)的生活環(huán)境、追求長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展微利經(jīng)濟(jì)效益，使經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并舉。目的不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)象面廣，不設(shè)定主要的對(duì)象，而養(yǎng)老住宅主要針對(duì)的是老年人，部分老年住宅如適老化住宅也會(huì)針對(duì)年輕人。銷(xiāo)售的對(duì)象不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大多追求建設(shè)住房和自然景觀方面的提高，而養(yǎng)老地產(chǎn)則注重在環(huán)境美化、綠化的基礎(chǔ)上，更多的注重功能齊全，無(wú)障礙設(shè)施和智能化服務(wù)等方面，讓老人生活方便。

建設(shè)特點(diǎn)不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)階段性強(qiáng)，建完售完商品房就表示基本完成；老年地產(chǎn)注重持續(xù)地為老年服務(wù)和社區(qū)文化建設(shè)。無(wú)論是銷(xiāo)售型老年住宅、持有型老年住宅、還是“銷(xiāo)售+持有型”老年住宅，對(duì)醫(yī)院、購(gòu)物中心、文體娛樂(lè)設(shè)施等固定資產(chǎn)進(jìn)行自有運(yùn)作，形成多樣化經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期盈利。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)不同

老年住宅與傳統(tǒng)住宅的區(qū)別報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國(guó)老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國(guó)內(nèi)老年住宅案例國(guó)外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點(diǎn)老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式：1、發(fā)達(dá)的生產(chǎn)力水平。2、良好的社會(huì)保障體系。3、從關(guān)注老年人的心理感受出發(fā)國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)大致分為以下幾類(lèi)發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的研究背景與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式。發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的范例——德國(guó)60年代末美國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，70年代中開(kāi)始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無(wú)法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的范例——美國(guó)美國(guó)老年住房五種模式獨(dú)立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）

截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“兩代居”發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的范例——日本發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的范例——日本日本老年住房“兩代居”模式：

發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的范例——日本同居寄宿型：同戶門(mén)、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡(jiǎn)易烹調(diào)設(shè)備同居分住型：同戶門(mén)，廚房、浴廁及起居室全部分開(kāi)各自配套。鄰居和住型：分戶門(mén)，同起居室，浴廁及廚房分用。完全鄰居型：分戶門(mén)，起居室相通，浴廁及廚房分用。日本老年住房“兩代居”模式：

通過(guò)道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗(yàn)積水在住宅的各個(gè)功能空間中針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅的范例——日本研究對(duì)象選取美國(guó)、亞洲的老年住宅主要是政府扶持+發(fā)展商盈利型的，是我們研究的主要對(duì)象養(yǎng)老醫(yī)院美國(guó)法國(guó)日本新加坡獨(dú)立式老年住宅集合式老年住宅護(hù)理型老年住宅兩代居養(yǎng)老院收容所老年公寓美洲亞洲歐洲設(shè)施完善租賃式公寓福利制老年社區(qū)政府扶持+發(fā)展商盈利政府福利型護(hù)理院背景：人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國(guó)老年社區(qū)形成的直接原因1、美國(guó)嬰兒潮一代目前已步入老齡化時(shí)期他們將推動(dòng)第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。3、政府對(duì)老年群體的社會(huì)保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。美國(guó)嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的主要的原因

1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鮑博。霍普那一代預(yù)測(cè)消費(fèi)高峰期增長(zhǎng)在未來(lái)十年里，年老的嬰兒潮一代家庭將會(huì)對(duì)老式住宅和第二居所產(chǎn)生需求（老年家庭的增長(zhǎng)變化）05年美國(guó)人口接近3億，其中65歲以上的老齡人口約3600萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?2.4%，老齡化進(jìn)程慢于日本和西歐一些國(guó)家，但由于人口多，目前美國(guó)老齡化人口已形成了一個(gè)巨大的群體。

1、老年社區(qū)分為獨(dú)立式、集合式和護(hù)理型；2、政府會(huì)給與政策上的大力支持；3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。美國(guó)老年社區(qū)特點(diǎn)家庭成員年齡男性女性美國(guó)太陽(yáng)城中心太陽(yáng)城倡導(dǎo)積極活躍的生活方式，調(diào)查表明，這里老年人的平均壽命延長(zhǎng)十歲區(qū)位：臨近海灣。太陽(yáng)城中心坐落在佛羅里達(dá)西海岸，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開(kāi)始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活規(guī)模：微型城市。1996年人口普查時(shí)居民達(dá)到了9.6萬(wàn)，現(xiàn)在估計(jì)有14萬(wàn)。目前無(wú)論面積還是人口都在繼續(xù)猛增，太陽(yáng)城是美國(guó)增長(zhǎng)速度最快的城市。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過(guò)30天。

基本信息戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽(yáng)城中心:獨(dú)立家庭別墅國(guó)王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng):輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)六大居住區(qū)“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)棟別墅）“國(guó)王之殿”（聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）生活配套各社區(qū)共同享用郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂貨品齊全的購(gòu)物所，餐廳和宗教服務(wù)盡在社區(qū)之內(nèi)，專(zhuān)業(yè)化的防火、防盜和醫(yī)療設(shè)施和服務(wù)給人一種安全感。生活配套

總體規(guī)劃太陽(yáng)城規(guī)劃為六大居住區(qū)，以適應(yīng)不同類(lèi)型老人的需求，同時(shí)住宅與各種生活配套和娛樂(lè)場(chǎng)所交織，創(chuàng)造一種完善、有活力的生活方式。住宅無(wú)障礙設(shè)計(jì)住宅高度門(mén)衛(wèi)生間、廚房面積加大，便于坐凳或坐輪椅使用面積適當(dāng)增大，地面平坦，便于輪椅通過(guò)平房或者別墅，不用爬樓，4層以上配備電梯靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)，并提高報(bào)警聲響室內(nèi)地面平坦，不設(shè)門(mén)檻等障礙物改變方向和高矮的地方用了顯眼色彩地面和浴池底部都防滑，并設(shè)扶手預(yù)留安裝扶手的埋件陽(yáng)角抹圓，長(zhǎng)柄門(mén)鎖地面防滑處理房間照明度提高2倍以上煤氣等各種開(kāi)關(guān)上的字很大/以利老人辨識(shí)樓梯道加寬以便安裝升降椅無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道低按鍵、高插座方便和安全：所有的住宅設(shè)施都以方便老人為第一宗旨，并在盡可能考慮細(xì)節(jié)的情況下保障老人安全患有突發(fā)性危險(xiǎn)疾病的老人，脖子上都佩戴著一個(gè)項(xiàng)鏈一樣的報(bào)警裝置，只要按一下“項(xiàng)墜”，救護(hù)車(chē)就會(huì)立即趕到。

健康配套醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)綜合性醫(yī)院專(zhuān)業(yè)中心眼科中心急救中心心臟病中心體檢中心小型診所家庭看護(hù)藥房照顧中心心理治療牙醫(yī)綜合醫(yī)院家庭看護(hù)照顧中心健康和獨(dú)立：完善的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)體現(xiàn)細(xì)致的關(guān)心，保障老年人的健康需求

休閑配套運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)：多元的、適合老年人的運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，滲透至生活每一個(gè)角落運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)設(shè)施

高爾夫

保齡球、室外地滾球、網(wǎng)球鄉(xiāng)村俱樂(lè)部

劇場(chǎng)

康樂(lè)設(shè)施

Mini高爾夫

7個(gè)18洞高爾夫

高爾夫?qū)W校三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛(ài)好者全美草地保齡球錦標(biāo)賽

墻球、臺(tái)球

室內(nèi)、外泳池

推圓盤(pán)游戲場(chǎng)

健身房

手工房

電腦房活動(dòng)的老人平均年齡72歲每年交120美元的活動(dòng)費(fèi)，就可以在任何活動(dòng)中心活動(dòng)。高爾夫健身房學(xué)習(xí)交流場(chǎng)所老年學(xué)校

俱樂(lè)部

進(jìn)修班

博物館交流中心

圖書(shū)館

藝術(shù)室

教堂木工坊縫紉坊烹飪班美發(fā)沙龍

畫(huà)廊

舞會(huì)亦教亦學(xué)太陽(yáng)城中各種課程和組織活動(dòng)超過(guò)80種以上，可以依照自己的興趣選擇參加。交流舞會(huì)圖書(shū)館你如果曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽(yáng)城里，就可以到木工坊去做自己喜歡的事情。

文化配套學(xué)習(xí)和交流：提供學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會(huì)——生命的最后，夢(mèng)想的再實(shí)現(xiàn)年輕和自我價(jià)值：通過(guò)志愿者活動(dòng)體現(xiàn)自我價(jià)值，同時(shí)節(jié)省管理成本，形成良好的社區(qū)氛圍John:廚房里20個(gè)廚子18個(gè)是志愿者，他們都覺(jué)得自己身體還挺好，很能干，為了不傷害他們的自尊心和積極性，只能讓每個(gè)人每周都有一兩次機(jī)會(huì)。

精神關(guān)懷志愿者之城各種管理城市治安維護(hù)老年大學(xué)照料工作公共場(chǎng)地維護(hù)廚師開(kāi)高爾夫球車(chē)醫(yī)院商店擔(dān)任教師服務(wù)設(shè)施Micheal：年輕時(shí)就想當(dāng)警察，只可惜一直沒(méi)有機(jī)會(huì)。退休到了這里，志愿者干什么的都有，于是，當(dāng)回警察過(guò)把癮。Marry:74歲的她在一家療養(yǎng)院義務(wù)幫忙達(dá)12年之久，先后長(zhǎng)期照顧過(guò)3個(gè)行動(dòng)不便的老人。Donald：太陽(yáng)城限速30英里，高爾夫球車(chē)是居民合法的主要交通工具之一，他專(zhuān)候在此用高爾夫球車(chē)免費(fèi)接送人

案例啟示需求設(shè)施功能居住功能醫(yī)療護(hù)理功能生活休閑功能文化溝通功能志愿者服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)年輕感覺(jué)完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)精神與價(jià)值訴求豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施方便和安全健康和獨(dú)立運(yùn)動(dòng)和娛樂(lè)學(xué)習(xí)和交流年輕和自我價(jià)值根據(jù)老年人需求打造的功能體系和設(shè)施1920年日本人口金字塔圖示1960年日本人口圖金字塔圖示2006年《日本將來(lái)人口推測(cè)報(bào)告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬(wàn)人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高。日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，推動(dòng)老年社區(qū)的建設(shè)。社會(huì)養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。日本人口金字塔圖示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致人口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰兒潮女性26-29歲：1971-74年第二次嬰兒潮男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰(zhàn)爭(zhēng)期間出生率下降二戰(zhàn)期間人口下降老年人口（65歲以上）勞動(dòng)人口（15-64歲）未成年人口（0-15歲）日本港北新城老年社區(qū)模式參照西方發(fā)達(dá)國(guó)家，注重本國(guó)孝敬老人的傳統(tǒng)，形成自己特色的老年社區(qū)模式：分為兩代居和養(yǎng)老院兩種。突出自助自理，通過(guò)先進(jìn)技術(shù)和高電氣化實(shí)現(xiàn)自助和自理，滿足老年人物質(zhì)生活的基本需求。完善的配套設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的針對(duì)性服務(wù)，可滿足老年人的健康和精神方面的需求。日本戰(zhàn)后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化，直接引發(fā)政府對(duì)老年社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)為老年社區(qū)提供完善的配套港北新城提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。通過(guò)這三種老齡住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存，才可以形成滿足各類(lèi)型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。當(dāng)然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對(duì)單調(diào)，使得他們?cè)诰穹矫娴男枨蠛蜐M足顯得十分重要。日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。健身步道愛(ài)好活動(dòng)步道無(wú)障礙設(shè)計(jì)興趣活動(dòng)中心外國(guó)典型老年社區(qū)模式特點(diǎn)

西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的西方發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅發(fā)展目前處在第三個(gè)階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)別對(duì)待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓老齡化初期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會(huì)保障體系完善形成條件運(yùn)營(yíng)主體社會(huì)保障第三階段老年社區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因老年社區(qū)完全社會(huì)化，處于成熟階段集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，老年社區(qū)建設(shè)較完善面向社會(huì)老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅國(guó)外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國(guó)老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國(guó)內(nèi)老年住宅案例國(guó)外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點(diǎn)老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)興起背景：在世界人口老齡化的大趨勢(shì)下，中國(guó)呈現(xiàn)老齡人口多、增長(zhǎng)速度快的特點(diǎn)早在2002年，在全世界186個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個(gè)人口中有1個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長(zhǎng)2.38個(gè)百分點(diǎn)?！浴?002年世界人口老齡化動(dòng)態(tài)》

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1．43億，超過(guò)了總?cè)丝诘?1％。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)2．48億，2050年將達(dá)4．37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1．2％，也就是說(shuō)每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人,人口老齡化已成為我國(guó)面臨的最重要的民生問(wèn)題之一?！浴?006年中國(guó)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》中國(guó)老齡化人口發(fā)展趨勢(shì)億人世界老齡化人口發(fā)展趨勢(shì)億人我國(guó)老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r興起背景：人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開(kāi)始出現(xiàn)，可能面臨“先老后富”，開(kāi)發(fā)商推動(dòng)老年住宅發(fā)展2000年我國(guó)有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億，2030年將達(dá)到3.5億，將出現(xiàn)老齡化高潮。由于我國(guó)社會(huì)保障體系不完善，我們可能會(huì)面臨“先老后富”的境況。人口比例逐漸上升和社會(huì)人口流性加強(qiáng)，使得80后的三代人共同生活的家庭觀念開(kāi)始變淡。1、我國(guó)人口開(kāi)始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，將進(jìn)入老年型國(guó)家。2、倒金字塔結(jié)構(gòu)基數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)增加趨勢(shì)。3、沿海及發(fā)達(dá)城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門(mén)、青島等城市興建老年社區(qū)。

全國(guó)開(kāi)始步入老齡化階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多老年人要獨(dú)立生活，客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。

社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金增多客觀上刺激了老年社區(qū)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，人口老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)，目標(biāo)客戶細(xì)分，導(dǎo)致發(fā)展商有意識(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)老年社區(qū)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分，發(fā)展商開(kāi)始打造宜居老年社區(qū)我國(guó)老齡化開(kāi)始趨勢(shì)顯現(xiàn)，處于老齡化初級(jí)階段我國(guó)老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體20世紀(jì)50年代，中國(guó)出生人口爆發(fā)式增長(zhǎng)，出生人口約為2億；現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；生在新中國(guó)，長(zhǎng)在紅旗下；經(jīng)歷過(guò)上山下鄉(xiāng)，沐浴過(guò)改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫；我國(guó)老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r老年社區(qū)的發(fā)展歷程有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的原意或者被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。普通型養(yǎng) 老院醫(yī)護(hù)型養(yǎng) 老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專(zhuān)門(mén)規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來(lái)設(shè)計(jì)和建造。（“老年公寓”國(guó)際上的通行定義，即“專(zhuān)供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅?！保├夏旯⒗夏晟鐓^(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。老年社區(qū)我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（1/3）我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（3/3）我國(guó)老年住宅模式

政府收益型主要是由政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)合組織開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約1000元/月·人政府福利型主要由政府組織開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂(lè)、度假為一體的新型的社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)贏利型由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。如：北京太陽(yáng)城、上海綠地21城類(lèi)型：按建設(shè)經(jīng)營(yíng)者劃分為三種模式我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀及問(wèn)題現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性化居住條件和人性化服務(wù)僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別發(fā)展商開(kāi)發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的發(fā)展商我國(guó)社會(huì)保證體系不完善，無(wú)足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”。無(wú)真正針對(duì)老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。

目前處于老年住宅初級(jí)階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長(zhǎng)，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差現(xiàn)有老年公寓具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇我國(guó)老年住宅現(xiàn)狀特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級(jí)老年社區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)我國(guó)老年住宅的現(xiàn)狀特點(diǎn)人口開(kāi)始老齡化，老年客戶細(xì)分市場(chǎng)出現(xiàn)，老年住宅處于初級(jí)階段，還不成熟.充分條件必要條件人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇老年人養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系完善政府扶持，給予政策與資金的支持我國(guó)老年人口絕對(duì)數(shù)字大，到2040年60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87億人，增長(zhǎng)速度將快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位,“度假養(yǎng)老”觀念沒(méi)有形成。我國(guó)處于老齡化初期，市場(chǎng)雖然已經(jīng)開(kāi)始細(xì)分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒(méi)有具備充分條件和必要條件的已有的贏利性老年住宅并不成熟。我國(guó)老年住宅生存條件未來(lái)發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會(huì)保障體系不完善，觀念未轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)我國(guó)80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的10%，每年5%的速度增長(zhǎng)世界罕見(jiàn)。2030-2040年會(huì)面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年住宅需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)保障機(jī)制將不斷完善未來(lái)發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時(shí)候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老”習(xí)慣開(kāi)始形成人口老齡化嚴(yán)重的未來(lái)，政府也會(huì)給予政策與資金上的扶持我國(guó)老年住宅預(yù)期我國(guó)老年住宅預(yù)期第一階段是試驗(yàn)期：時(shí)間大約在5年之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段要?jiǎng)?chuàng)立品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)地盤(pán)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模要適度、項(xiàng)目區(qū)域布局要合理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首選中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，市場(chǎng)客戶以高端為主，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)程中不求高額回報(bào)但穩(wěn)中求勝。目前我國(guó)老年住宅行業(yè)處于起步階段，將經(jīng)過(guò)試驗(yàn)期、成長(zhǎng)期和穩(wěn)定期三個(gè)階段，大約20年中游將會(huì)形成比較成熟的市場(chǎng)。第二階段是成長(zhǎng)期：時(shí)間大約在5年以后，那時(shí)市場(chǎng)需求逐步旺盛，需求更加多樣，產(chǎn)品更加細(xì)分，許多投資商會(huì)紛紛涌入這個(gè)行業(yè)，行業(yè)中的中小開(kāi)發(fā)商很多，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不均，項(xiàng)目建設(shè)分布在全國(guó)各地區(qū)各城鎮(zhèn)，項(xiàng)目投資回報(bào)率較高并盈利能力穩(wěn)定。第三階段是成熟期：時(shí)間大約在10年以后，開(kāi)發(fā)商和管理商的品牌成為行業(yè)和消費(fèi)者的主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和規(guī)模相對(duì)集中，市場(chǎng)需求完全釋放，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)充分競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品檔次拉開(kāi)，產(chǎn)品多樣能滿足不同的消費(fèi)者需要。截至目前，我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的市場(chǎng)剛剛起步，建設(shè)規(guī)模還較小；隨著人口快速老齡化的到來(lái)，到2020年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1.8萬(wàn)億元，2050年近7.6萬(wàn)億元規(guī)模，養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)將迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇！我國(guó)老年住宅情況小結(jié)人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進(jìn)程社會(huì)保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級(jí)發(fā)展階段傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場(chǎng)培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展未來(lái)發(fā)展前景看好，但需較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國(guó)老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國(guó)內(nèi)老年住宅案例國(guó)外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點(diǎn)老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)北京“東方太陽(yáng)城”老年社區(qū)，國(guó)內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位——“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平米，共可入住2萬(wàn)余人；物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；區(qū)域概況項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)；北京東方太陽(yáng)城規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景觀與閉合的開(kāi)放組團(tuán)

整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要；多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所；公建區(qū)二期規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老有所為設(shè)計(jì)公司：開(kāi)發(fā)商請(qǐng)美國(guó)SASAKI設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，將東方太陽(yáng)城作為一個(gè)城市來(lái)整體規(guī)劃，為中國(guó)老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個(gè)新型范例；三期一期北京東方太陽(yáng)城取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國(guó)內(nèi)老年社區(qū)典范主流客戶：95%以上是高知識(shí)、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源；職業(yè)：教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過(guò)在國(guó)外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力，對(duì)于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受；銷(xiāo)售情況：一期、二期分批開(kāi)盤(pán)后均已售罄；三期期房于2007年5月開(kāi)盤(pán)已售罄.

價(jià)格元/平方米四合院價(jià)格200220032004200520062007時(shí)間軸30006400分期32003500

4000公寓71-244500套產(chǎn)品面積(平方米)數(shù)量第一期第二期4200獨(dú)棟別墅266-502108套聯(lián)排別墅/公寓193-244/78-272231套/89套第三期典藏四合院424-7167套/共361套公寓價(jià)格/點(diǎn)式別墅/公寓65007300聯(lián)排別墅價(jià)格獨(dú)棟別墅價(jià)格850012000210008000點(diǎn)式別墅價(jià)格東方太陽(yáng)城各期銷(xiāo)售情況時(shí)序圖北京東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)（一）：良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場(chǎng)之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3-5%；綠化：周邊有10萬(wàn)株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80％。每個(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹(shù)木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺(jué)屏障；空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個(gè)/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；精心設(shè)計(jì)社區(qū)水系和綠化

社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級(jí)空氣質(zhì)量；北京東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)（二）：人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)——多樣化交流空間，針對(duì)老年人特別定制的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：

針對(duì)老年人的特殊設(shè)計(jì)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門(mén)鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入

會(huì)所

會(huì)所北京東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)（三）：完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對(duì)老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等主體建筑概況：規(guī)劃面積5萬(wàn)平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專(zhuān)業(yè)醫(yī)師問(wèn)診大型公共建筑群太陽(yáng)城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽(yáng)城醫(yī)院面積1.6萬(wàn)平米；專(zhuān)業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國(guó)家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，專(zhuān)業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場(chǎng)所每一角落連接起來(lái)；專(zhuān)業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽(yáng)城內(nèi)設(shè)立急救站專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)（三）：完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對(duì)老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等室外泳池社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂(lè)的感覺(jué)；老年大學(xué):

是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開(kāi)設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書(shū)法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師；大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)；開(kāi)敞空間：通透大氣的視覺(jué)走廊、開(kāi)敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂(lè)園；

看護(hù)健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道北京東方太陽(yáng)城精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)：舉辦過(guò)3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂(lè)會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂(lè)部：乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚(yú)俱樂(lè)部；業(yè)主自發(fā)的俱樂(lè)部：音樂(lè)沙龍、民族舞俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、乒乓球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛(ài)的活動(dòng)音樂(lè)會(huì)老年合唱太極俱樂(lè)部活動(dòng)棋牌俱樂(lè)部活動(dòng)國(guó)際風(fēng)箏文化節(jié)成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活——針對(duì)老年人生活組織多種活動(dòng)和組織北京東方太陽(yáng)城背景全國(guó)最早進(jìn)入老齡化項(xiàng)目基礎(chǔ)信息上海綠地21城孝賢坊

項(xiàng)目概況規(guī)劃情況21城總體規(guī)劃為13平方公里，包含4大社區(qū)，尊老社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、度假社區(qū)、商務(wù)社區(qū)尊老社區(qū)主要指孝賢坊物業(yè)類(lèi)型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，新花園洋房、電梯公寓上海綠地21城孝賢坊規(guī)劃了約19萬(wàn)平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積11萬(wàn)平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級(jí)品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；近3萬(wàn)平方米社區(qū)生活廣場(chǎng)，匯集了包括餐飲、娛樂(lè)、銀行、郵政、圖書(shū)館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多種公共設(shè)施；四星級(jí)綠地豪生國(guó)際會(huì)議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務(wù)宴請(qǐng)與家庭團(tuán)圓雙重需要；中福會(huì)綠地幼兒園；特設(shè)老年活動(dòng)中心，營(yíng)養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購(gòu)物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會(huì)幼兒園、綠色食品超市等；實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專(zhuān)業(yè)護(hù)理服務(wù)休閑走廊特色醫(yī)療服務(wù)：定期體檢；老年保?。焕夏瓴?zhuān)家坐診醫(yī)療配套服務(wù)：建立個(gè)人醫(yī)療檔案；上門(mén)就診服務(wù)；專(zhuān)業(yè)家庭護(hù)理；急救站無(wú)障礙設(shè)計(jì)：整個(gè)區(qū)域內(nèi)采用無(wú)障礙通道、防滑地面園林：栽種樹(shù)齡較大的粗壯樹(shù)木，做出森林靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺(jué)，使空氣清新，宜居養(yǎng)老其他：人工湖泊垂釣臺(tái)、配木制椅凳廣場(chǎng)

各類(lèi)配套設(shè)施上海綠地21城孝賢坊金色年華--中國(guó)杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)，坐落于杭州西南轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)境內(nèi)，午潮山國(guó)家森林公園南麓，與西湖風(fēng)景區(qū)、之江國(guó)家旅游度假區(qū)、富陽(yáng)銀湖度假開(kāi)發(fā)區(qū)、靈山風(fēng)景區(qū)為鄰，山環(huán)水抱，環(huán)境清幽，是一個(gè)整合了生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、健身娛樂(lè)、休閑度假等多重功能養(yǎng)生勝地、舒適家園。一期面積為5萬(wàn)平方米，老年人“夢(mèng)想社區(qū)”--位于基地東側(cè)居家服務(wù)式公寓，是一組由4－5層多層建筑圍合而成中心綠化庭院:設(shè)有寬大醫(yī)用電梯，寬敞走廊，暢亮樓層交流區(qū)；每個(gè)單元一樓都設(shè)有24小時(shí)服務(wù)站（包含護(hù)理站）、每戶裝有緊急報(bào)警裝置，樓道、地面都是無(wú)障礙化，每個(gè)出入口、通道、門(mén)廳等公共部委都安裝防滑設(shè)置和扶手為方便老人們串門(mén)，每個(gè)單元兩棟樓之間還規(guī)劃了風(fēng)雨連廊。金色年華--中國(guó)杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)占地17萬(wàn)平方米，位于平緩山谷丘陵之上，北高南低，東臨一道清澈溪流，北側(cè)、西側(cè)為午潮山國(guó)家森林公園，南側(cè)為杭富公路。杭州金色年華杭州金色年華整個(gè)社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個(gè)大的區(qū)域。一期工程包括了三個(gè)區(qū)域，目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。第一個(gè)區(qū)域?yàn)榧鲜金B(yǎng)老單元安排于基地的東南區(qū)塊，西臨社區(qū)內(nèi)主步行道，東臨基地內(nèi)側(cè)15米綠化帶及外側(cè)河流，共設(shè)計(jì)了四大集合體的集合式養(yǎng)老單元，每個(gè)單體平均每層10～12個(gè)左右的居住單位，其布局有兩室一廳一衛(wèi)一廚和一室一廳一衛(wèi)一廚。各單位間通過(guò)走廊連接，并設(shè)置集中護(hù)士站，休息交流角，公共衛(wèi)生間。第二個(gè)區(qū)域?yàn)槎燃偈金B(yǎng)老單元及老年活動(dòng)中心考慮到度假式養(yǎng)老單元為流動(dòng)的居住對(duì)象，其輔助的各項(xiàng)功能空間與活動(dòng)中心的功能空間可結(jié)合使用，故將這兩個(gè)主體相近而建。第三個(gè)區(qū)域?yàn)樽o(hù)理式養(yǎng)老單元和康復(fù)保健中心一層為康復(fù)保健中心，附帶部分醫(yī)療和急救功能。護(hù)理單位每層設(shè)置護(hù)士站、交流區(qū)、活動(dòng)室、助浴室等。杭州金色年華杭州金色年華要讓老人們活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，于是，社區(qū)內(nèi)國(guó)際交流活動(dòng)中心便成了老人們學(xué)習(xí)、健身、娛樂(lè)的交流中心了。在老年大學(xué)里，每位老人可以憑自己的愛(ài)好和向往，學(xué)書(shū)法繪畫(huà)，學(xué)園藝蒔花，練太極瑜伽……身手靈活矯健的，還可以到健身房、乒乓室、室內(nèi)門(mén)球場(chǎng)去“比劃比劃”。老人聚居地方，當(dāng)然少不得醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。在這個(gè)特別社區(qū)里，讓身體比較弱的老人住進(jìn)護(hù)理式公寓，就特別能讓孝順的子女們放心了。護(hù)理式公寓包括護(hù)理公寓和社區(qū)醫(yī)院兩大部分，提供日常門(mén)診檢查和健康咨詢等服務(wù)。護(hù)理式公寓為生活不能完全自理及需要照顧的老人等提供護(hù)理，照料他們生活，并就護(hù)理對(duì)象的健康狀況、護(hù)理級(jí)別等分為單人間、雙人間、多人間等類(lèi)型。始終被社會(huì)關(guān)注，始終在參與社會(huì)，在這個(gè)社區(qū)里，退休人士并非與社會(huì)脫離，在這里可以與國(guó)內(nèi)、國(guó)際退休人士交流心得經(jīng)驗(yàn)，代表杭州市參加各類(lèi)老年比賽等。每逢春暖花開(kāi)日，秋高氣爽時(shí)，老人們還可就近在林中散步，在中心綠化廣場(chǎng)賞花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人們還可以在廣場(chǎng)月光舞池里翩翩起舞……杭州金色年華上海親和源會(huì)員制社區(qū)親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，住在集生活、醫(yī)療、商業(yè)、活動(dòng)為一體的大型社區(qū)，享受應(yīng)有盡有的生活服務(wù)和嚴(yán)格的安全保障，這樣一幅美好的藍(lán)圖將隨著滬上首個(gè)集居家與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的大型老年社區(qū)的破土動(dòng)工而變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)?？蛻舳ㄎ唬荷鐓^(qū)將消費(fèi)目標(biāo)瞄向中高檔老年群體。占地約105畝，共包括910套老年住宅，可提供約1600張養(yǎng)老床位。社區(qū)內(nèi)不僅有面向老人的娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所、健康生活廣場(chǎng)、公共服務(wù)大樓、醫(yī)院等各類(lèi)服務(wù)設(shè)施，還有水系、人工湖、公園等自然景觀，以讓老人身心舒暢。據(jù)悉，老年社區(qū)投資方在硬件方面就將耗資3億元。此社區(qū)的房屋采取租賃制，按房型大小收費(fèi)，占社區(qū)80%的房型使用面積為45平方米，另外還包括少量使用面積70平方米和90平方米的戶型；社區(qū)對(duì)入住者有年齡要求：男性60歲以上，女性為55歲以上。上海親和源會(huì)員制社區(qū)

老年社區(qū)兩大亮點(diǎn)處處無(wú)障礙設(shè)計(jì)社區(qū)采取“處處無(wú)障礙”的設(shè)計(jì)，在老人的臥室、衛(wèi)生間、浴室等各種活動(dòng)場(chǎng)所不僅安裝有緊急呼叫系統(tǒng)，而且引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)做法，備有感應(yīng)系統(tǒng)，一旦老人體溫發(fā)生變化或暫時(shí)不行動(dòng)了，系統(tǒng)馬上會(huì)發(fā)出警報(bào)?？紤]到老人的行動(dòng)方便，社區(qū)里的所有輪椅都可以360度旋轉(zhuǎn)，而整個(gè)社區(qū)盡量采取無(wú)臺(tái)階、無(wú)豎立的板墻、門(mén)等障礙結(jié)構(gòu)，多層電梯內(nèi)可容納擔(dān)架，最大程度上確保老人安全。完全菜單式服務(wù)社區(qū)里的服務(wù)完全個(gè)性化，餐飲方面配有大型配餐中心和專(zhuān)業(yè)營(yíng)養(yǎng)師，采取定做制，根據(jù)老人喜好做出不同飯菜，“既有尖椒土豆絲這樣的家常菜，也有燕窩鮑魚(yú)這樣的高檔菜。”而社區(qū)內(nèi)還有SPA館、多功能廳、圖書(shū)館、健身中心等場(chǎng)所，都采取個(gè)性化服務(wù)，老人可根據(jù)自己的需求選擇不同層次的服務(wù)。上海親和源會(huì)員制社區(qū)上海親和源會(huì)員制社區(qū)石家莊卓達(dá)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)

卓達(dá)·太陽(yáng)城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿(mào)區(qū)，京珠高速公路欒城縣出口與308國(guó)道交匯處。2000萬(wàn)平方米盛世遠(yuǎn)景，含水系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時(shí)尚現(xiàn)代的高層組團(tuán)等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；社區(qū)生活以居家養(yǎng)老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫離兒女，三不脫離熟悉的生活環(huán)境。社區(qū)規(guī)劃了“兩代居”和“網(wǎng)絡(luò)式家庭共居”等親情戶型；社區(qū)以60-123平方米的中小戶型為主；太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)與省會(huì)多家專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，邀請(qǐng)醫(yī)療小組進(jìn)駐太陽(yáng)城。石家莊卓達(dá)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)鄭州金秋樂(lè)園

中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景花園/觀景平臺(tái)緊急呼救系統(tǒng),廣場(chǎng)、跌泉、密林、幽徑;老年醫(yī)療保健中心、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、健身康樂(lè)中心、會(huì)議中心、購(gòu)物超市、老年大學(xué)等設(shè)施。社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動(dòng)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購(gòu)物服務(wù)、餐飲服務(wù)、交通服務(wù)等鄭州金秋樂(lè)園世紀(jì)薈景觀點(diǎn)一：老年社區(qū)的定位必須基于城市發(fā)展的大視角作為具有一定特色的主題地產(chǎn)，老年社區(qū)的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展的大視角；因此結(jié)合我國(guó)國(guó)情、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及文化特點(diǎn)，是確定老年社區(qū)發(fā)展定位的重要前提。企業(yè)盈利型老年社區(qū)一定程度上決定了消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老休閑物業(yè)的需求程度；人口結(jié)構(gòu)老齡化狀況

配套設(shè)施建設(shè)支持、營(yíng)銷(xiāo)支持；政府扶持，給予政策支持家庭養(yǎng)老向社會(huì)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變，空巢家庭增加；養(yǎng)老的社會(huì)觀念轉(zhuǎn)變

產(chǎn)業(yè)特征決定的財(cái)富分配特征；老齡化人口的收入來(lái)源特征；經(jīng)濟(jì)與社會(huì)保障水平?jīng)Q定了目標(biāo)群體的廣度（如大連、海南……）；城市資源強(qiáng)度與配套設(shè)施強(qiáng)度

世紀(jì)薈景觀點(diǎn)二：以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴(kuò)大客戶群體，避免排他性老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的，其理念更多是父母子女5＋2周末休閑、全家團(tuán)聚的度假地，其特色的休閑設(shè)施配套將大大增加項(xiàng)目吸引力。根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施，但同時(shí)以溫馨親情的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人到社區(qū)中來(lái)，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂(lè)有突出亮點(diǎn)的社區(qū)轉(zhuǎn)變：多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)配套功能方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施精神與價(jià)值訴求，老年服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)年輕感覺(jué)企業(yè)盈利型老年社區(qū)中國(guó)人有很強(qiáng)的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂(lè)是許多老人的心愿。與美國(guó)不同，中國(guó)老年人有很強(qiáng)烈的對(duì)親情和家庭的情感需求。主題地產(chǎn)主流市場(chǎng)世紀(jì)薈景觀點(diǎn)三：通過(guò)合理控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保證健康的現(xiàn)金流是成功開(kāi)發(fā)的基本保障老年社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)受老齡產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)制約，具有部分社會(huì)公益性、社會(huì)福利性。投資回收期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)回報(bào)率彈性較大，其主要收益來(lái)自銷(xiāo)售租賃居住產(chǎn)品和各種形式的服務(wù)項(xiàng)目。醫(yī)療、保健設(shè)施投入是建立老年社區(qū)價(jià)值的基礎(chǔ)，是居住物業(yè)實(shí)現(xiàn)附加值并快速銷(xiāo)售的前提條件，但同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流壓力；如何與住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的節(jié)點(diǎn)相配合，合理安排節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。企業(yè)盈利型老年社區(qū)

世紀(jì)薈景觀點(diǎn)四：需求的多元需要相應(yīng)的“配套設(shè)施的復(fù)合化、多層次”來(lái)滿足老年社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)受老齡產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)制約，具有部分社會(huì)公益性、社會(huì)福利性。投資回收期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)回報(bào)率彈性較大，其主要收益來(lái)自銷(xiāo)售租賃居住產(chǎn)品和各種形式的服務(wù)項(xiàng)目；醫(yī)療、保健設(shè)施投入是建立老年社區(qū)價(jià)值的基礎(chǔ)，如何與住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的節(jié)點(diǎn)相配合，合理安排節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。因此配套設(shè)施的合理投入及產(chǎn)品形式和開(kāi)發(fā)規(guī)?？刂坪侠砜刂疲墒鬼?xiàng)目?jī)r(jià)值穩(wěn)定提升并維持項(xiàng)目的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。企業(yè)盈利型老年社區(qū)時(shí)間價(jià)值中低密度住宅宅開(kāi)發(fā)中低密度住宅開(kāi)發(fā)中高密度住宅、公寓開(kāi)發(fā)中高密度住宅持續(xù)開(kāi)發(fā)部分醫(yī)療保健設(shè)施投入，如針對(duì)老年病的專(zhuān)科醫(yī)院、康復(fù)保健療養(yǎng)院便利店、體檢、保健等基本生活配套設(shè)施投入大量宜老娛樂(lè)休閑設(shè)施投入：會(huì)所、俱樂(lè)部、室內(nèi)外活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)備高級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設(shè)施投入：老年大學(xué)、國(guó)際學(xué)校、幼兒園等世紀(jì)薈景觀點(diǎn)五：營(yíng)銷(xiāo)前置，放大社會(huì)傳播效應(yīng)，有助于獲得政府的優(yōu)惠政策因?yàn)槔夏戤a(chǎn)業(yè)較強(qiáng)的公益特征，可能得到政府、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)內(nèi)外慈善機(jī)構(gòu)、甚至企業(yè)不同程度的資助、協(xié)作與政策性稅費(fèi)減免扶持，因此，作為對(duì)國(guó)家政府和社會(huì)意義深遠(yuǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)考慮在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)時(shí)，同時(shí)以現(xiàn)代老年人及其家庭為目標(biāo)客戶，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)等手段使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化地被感知，極致放大其社會(huì)傳播效應(yīng)，最大程度擴(kuò)大當(dāng)?shù)赜绊懛秶跔I(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，加強(qiáng)與政府合作，適當(dāng)應(yīng)用政府影響力，擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)的社會(huì)公信力，提高項(xiàng)目形象。同時(shí)，可以提高政府部門(mén)的服務(wù)形象，有助于獲取政府優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府雙贏。企業(yè)盈利型老年社區(qū)世紀(jì)薈景觀點(diǎn)六：具有服務(wù)、醫(yī)療、居住以及休閑娛樂(lè)功能的“老年親情社區(qū)”將是未來(lái)老年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)企業(yè)盈利型老年社區(qū)

功能需求注重空間的無(wú)障礙設(shè)計(jì)，滿足入住老人基本的生活居住需要

緊急呼叫日常護(hù)理代辦服務(wù)

醫(yī)療室護(hù)理室

單間公寓套房別墅保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種緊急情況下的應(yīng)急處理等

超市洗衣美發(fā)餐廳提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間24小時(shí)為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理滿足基本的購(gòu)物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求

生活休閑功能

居住功能醫(yī)療護(hù)理功能文化娛樂(lè)功能服務(wù)功能商業(yè)功能其他功能生態(tài)公園戶外健身區(qū)棋牌室茶室健身房種植園老年大學(xué)圖書(shū)室歌舞廳兒童托管中心報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國(guó)老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國(guó)內(nèi)老年住宅案例國(guó)外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點(diǎn)老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)打造老年社區(qū)的外部環(huán)境要求－經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須達(dá)到一定水平－社會(huì)保障體系完善－政府政策、資金大力支持－老年人口達(dá)到一定數(shù)量－人口老齡化加?。淖儌鹘y(tǒng)養(yǎng)老觀念

必要條件外部環(huán)境要求

充分條件對(duì)發(fā)展商的要求：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，短期內(nèi)注入大量資金，較強(qiáng)的資金周轉(zhuǎn)能力，熟知老年人居住需求老年社區(qū)建設(shè)對(duì)發(fā)展商資金實(shí)力要求極高，總成本投入約為一般社區(qū)建設(shè)的4~5倍，建設(shè)周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)不能快速回現(xiàn)，后期運(yùn)營(yíng)成本極高。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚

無(wú)段期回現(xiàn)目標(biāo)對(duì)發(fā)展商的要求打造老年社區(qū)的KPI指標(biāo)打造老年社區(qū)KPI指標(biāo)

軟件專(zhuān)業(yè)服務(wù)物業(yè)管理空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜空間結(jié)構(gòu)：緊湊、通風(fēng)、明亮、防火室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑造型：應(yīng)富有生活氣息，與社會(huì)福利機(jī)構(gòu)區(qū)別開(kāi)來(lái)娛樂(lè):老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動(dòng)場(chǎng)所，保證老人戶外活動(dòng)的需要休閑：綠化、噴泉、亭子、長(zhǎng)廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來(lái)休息、交談的安靜場(chǎng)所、為老人提供行進(jìn)、散步、晨練場(chǎng)所無(wú)障礙設(shè)計(jì)的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老齡人的行動(dòng)為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車(chē)分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感通過(guò)各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)提高社區(qū)服務(wù)人員的素質(zhì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及時(shí)處理各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便捷服務(wù)。如：物業(yè)管理中心應(yīng)能及時(shí)對(duì)諸如有害氣體的泄漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、意外事故、求助等主動(dòng)提供緊急幫助

硬件區(qū)位環(huán)境單體設(shè)計(jì)配套設(shè)施室外環(huán)境獨(dú)立的醫(yī)院

規(guī)劃要求1）老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表2）住宅選址與場(chǎng)地設(shè)計(jì)靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開(kāi)展戶外活動(dòng)的要求。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車(chē)分流，來(lái)自主干道的噪音少；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開(kāi)展體育活動(dòng)，又方便生活。選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件。低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開(kāi)發(fā)。入住對(duì)象的多樣性建筑形式的多樣性老年公用建筑等設(shè)施服務(wù)醫(yī)療人員的配備3）容積率容積率在1.0～0.1之間均可進(jìn)行老年住宅開(kāi)發(fā)；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開(kāi)發(fā)；健康老年人日常活動(dòng)半徑的設(shè)置為450米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。4）配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)專(zhuān)為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如以下：護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動(dòng)基地。機(jī)能回復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施?？臻g布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。

建筑設(shè)計(jì)住宅公共空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.1.1住宅的坡道無(wú)障礙設(shè)計(jì)要點(diǎn)在有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)置坡度平緩的臺(tái)階和斜面，標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表。在坡道的起點(diǎn)及終點(diǎn)，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時(shí)，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺(tái)。設(shè)置斜坡引道有臺(tái)階時(shí)應(yīng)設(shè)置斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩。設(shè)置扶手樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時(shí)還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺(tái)階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應(yīng)小于380mm。設(shè)置房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。鋪設(shè)防滑地面材料地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)置排水溝時(shí)，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行。住宅公共空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)留足輪椅可轉(zhuǎn)身的空間地面鋪設(shè)防滑材料地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過(guò)寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過(guò)，門(mén)寬大于等于800mm，出入口不設(shè)置臺(tái)階，宜選用推拉門(mén)、自動(dòng)門(mén)。設(shè)置信箱和留言板設(shè)置位置不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。設(shè)置電梯超過(guò)3層要配備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)擔(dān)架的長(zhǎng)度。電梯與樓面無(wú)高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設(shè)置休息椅可設(shè)置椅子，方便等候電梯時(shí)，可以坐下休息或放置行李。電梯內(nèi)部設(shè)置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)置；正對(duì)電梯轎廂門(mén)的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤(pán)設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進(jìn)行操作。電梯開(kāi)門(mén)時(shí)間較長(zhǎng)，且門(mén)口裝有光電管裝置，防止夾傷。研究成果住宅公共空間設(shè)計(jì)：樓廳和電梯的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

住宅公共空間設(shè)計(jì)：公用走廊設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)置連續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門(mén)不應(yīng)妨礙通行門(mén)、窗的開(kāi)啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。無(wú)突出的墻壁滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙走廊通行的位置上。無(wú)臺(tái)階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門(mén)廳部分的臺(tái)階，地面存在高差的時(shí)候，應(yīng)設(shè)置斜坡。走廊寬度設(shè)置考慮輪椅和行人并行通過(guò)，因此寬度不應(yīng)小于1.2m。住宅公共空間設(shè)計(jì)：公用樓梯設(shè)計(jì)要點(diǎn)易識(shí)別的臺(tái)階面為避免臺(tái)階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺(tái)階的顏色和材質(zhì)，可便于識(shí)別。設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬(wàn)一跌落下來(lái)的距離，可采用帶平臺(tái)的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm。樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。踏步的防滑措施臺(tái)階面使用防滑材料，臺(tái)階面邊沿設(shè)置防滑條，要和臺(tái)階面保持在同一平面。住宅公共空間設(shè)計(jì)：院落設(shè)計(jì)要點(diǎn)防滑地面材料的鋪設(shè)引道和臺(tái)階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。路中央設(shè)置井蓋時(shí)，不應(yīng)突出地面，注意井蓋不要突出。設(shè)置車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)應(yīng)設(shè)計(jì)在戶門(mén)附近，從車(chē)棚到大門(mén)處不被雨淋到。房檐的設(shè)置在戶門(mén)處可設(shè)置寬大的房檐。充足的照明門(mén)廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，注意照明的位置和角度，可設(shè)置低位燈。設(shè)置對(duì)講話筒設(shè)置扶手臺(tái)階邊應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手。坡度平緩的臺(tái)階存在地面高差時(shí)，應(yīng)在臺(tái)階附近設(shè)置斜坡。住宅公共空間設(shè)計(jì)：細(xì)部空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)1）墻壁墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無(wú)凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。轉(zhuǎn)角圓角處理墻面無(wú)凸出物2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。住宅室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.2.1門(mén)窗的設(shè)計(jì)要點(diǎn)門(mén)的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門(mén)檻，外門(mén)凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門(mén)通行寬度不得小于0.8mm；門(mén)輕易于開(kāi)啟，宜用推拉門(mén)代替平開(kāi)門(mén)，不許使用玻璃門(mén)；門(mén)的把手應(yīng)選用旋臂較長(zhǎng)的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；居室窗臺(tái)的高度在750～800mm左右；窗臺(tái)的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺(tái)里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高0.9～1m的安全欄桿易開(kāi)閉的戶門(mén)當(dāng)平開(kāi)門(mén)時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動(dòng)關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。適當(dāng)照明和易操作的開(kāi)關(guān)考慮換鞋和上下臺(tái)階，門(mén)廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開(kāi)關(guān)。扶手的設(shè)置為了方便換鞋和上下臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。臺(tái)階的處理臺(tái)階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識(shí)別。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。戶門(mén)門(mén)檻高度處理戶門(mén)門(mén)檻高度應(yīng)控制在2cm左右。內(nèi)部空間：門(mén)廳的設(shè)計(jì)要點(diǎn)內(nèi)部空間：室內(nèi)走廊的設(shè)計(jì)要點(diǎn)連續(xù)扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。光線充足的照明設(shè)計(jì)不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。洗手間入口和有臺(tái)階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。使用方便的開(kāi)光裝置應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開(kāi)關(guān)。走廊長(zhǎng)的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開(kāi)關(guān)。便于使用的扶手高度和材料設(shè)置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料?？紤]跌到的可能性，避免采用堅(jiān)硬的材料。寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過(guò)，寬度不應(yīng)小于1m。進(jìn)房間的入口的寬度不得小于800mm。無(wú)階差地面地面應(yīng)無(wú)階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)。內(nèi)部空間：樓梯的無(wú)障礙設(shè)計(jì)要點(diǎn)樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過(guò)；平臺(tái)凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙；扶手可設(shè)置為雙重高度（900和750mm兩種）寬敞樓梯樓梯可并行通過(guò)使用拐杖的老人與攙扶人。扶手的設(shè)置安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。臺(tái)階面和臺(tái)階高度臺(tái)階面使用防滑材料。設(shè)置防滑條時(shí)和臺(tái)階在一個(gè)平面上。臺(tái)階垂直部分應(yīng)設(shè)置擋板，臺(tái)階邊沿不應(yīng)突出。方便的開(kāi)關(guān)除感應(yīng)燈外，安裝帶暗示功能的大面板開(kāi)關(guān)，使用上下樓兩側(cè)都可操作的雙路開(kāi)關(guān)。充足照明為了不產(chǎn)生濃重的陰影，可設(shè)置多個(gè)照明燈具。樓梯形狀樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺(tái)。避免上層樓梯縮進(jìn)走廊或下層樓梯露出走廊的情況。內(nèi)部空間：樓梯的無(wú)障礙設(shè)計(jì)要點(diǎn)

內(nèi)部空間——衛(wèi)生間設(shè)計(jì)要點(diǎn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，面積比普通住宅的廁所大。獨(dú)用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開(kāi)關(guān)。內(nèi)部空間——浴室設(shè)計(jì)要點(diǎn)開(kāi)關(guān)方便且安全的門(mén)最好采用拉門(mén)或折疊門(mén)。門(mén)上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。看護(hù)用空間浴室應(yīng)保證看護(hù)時(shí)必要的空間。防滑地面材料應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料。設(shè)置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。設(shè)置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應(yīng)事先設(shè)置備用配置管線。盡量少設(shè)置臺(tái)階不得以設(shè)置臺(tái)階時(shí)，應(yīng)設(shè)置扶手高度適當(dāng)?shù)脑「自∈业孛娴皆「走叺母叨缺苊膺^(guò)高，應(yīng)為30cm～50cm。內(nèi)部空間——廚房設(shè)計(jì)要點(diǎn)使用方便的操作臺(tái)設(shè)計(jì)合理的操作流線設(shè)計(jì)。操作臺(tái)高度適合老人坐著操作。安全操作裝置煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒(méi)有明火的電磁等廚房器具。安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。光線充足的照明在考慮廚房整體照明的同時(shí)，還應(yīng)考慮操作臺(tái)局部的照明。使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)置在使用方便的位置。方便使用的開(kāi)關(guān)安裝便于操作的大面板開(kāi)關(guān)操作性好的水龍頭應(yīng)操作簡(jiǎn)單并且容易調(diào)節(jié)。防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.1m。內(nèi)部空間——起居室設(shè)計(jì)要點(diǎn)冷暖空調(diào)的設(shè)置為了方便安裝，事先設(shè)置配管孔和專(zhuān)用電源。避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨?。安全并且使用方便的窗飾框窗戶直接?duì)外采光；在玻璃門(mén)上加裝橫條，以便視力下降時(shí)方便識(shí)別；選用易于操作的門(mén)鎖。與各房間的連接處的臺(tái)階設(shè)置盡量少設(shè)置臺(tái)階，如需設(shè)置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。防滑地面材料地面應(yīng)鋪設(shè)防滑材料。使用方便的開(kāi)關(guān)、電源插座大面板開(kāi)關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。光線充足的亮度充分獲取自然光，注意適當(dāng)?shù)牧炼仍O(shè)計(jì)。開(kāi)關(guān)方便的門(mén)最好采用平開(kāi)門(mén)形式，采用平開(kāi)門(mén)時(shí)，選用便于使用的握柄式把手。外部空間——物理環(huán)境室內(nèi)采暖、熱水及空調(diào)降溫設(shè)備地設(shè)置。家具選配，考慮老人逗留式活動(dòng)以及家具圓滑、牢固的造型。房間色彩，以柔和淡雅的顏色過(guò)渡配置為主。室內(nèi)照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類(lèi)房間提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通風(fēng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持10～12回/小時(shí)。老年人室外居住環(huán)境的分類(lèi)供老年人社會(huì)交往使用的室外場(chǎng)所供老年人享受自然風(fēng)光的的室外場(chǎng)所供老年人健身鍛煉使用的室外場(chǎng)所供老年人從室內(nèi)觀賞的室外環(huán)境外部空間——環(huán)境景觀老年人室外休憩場(chǎng)所的設(shè)計(jì)要點(diǎn)庭院的朝向應(yīng)避開(kāi)強(qiáng)風(fēng)和日曬等不良?xì)夂蛞蛩氐挠绊?，注意庭院與室內(nèi)、外的關(guān)系。庭院中步行通道的位置應(yīng)與設(shè)置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。庭院與室內(nèi)的關(guān)系庭院與室外的關(guān)系

外部環(huán)境景觀老年人室外活動(dòng)場(chǎng)所的細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn)室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點(diǎn)制作，還要考慮老人們交談的需要?；▔头N植地應(yīng)高出地面至少75cm，預(yù)防老年行人被絆倒。室外標(biāo)志地設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老年人視覺(jué)退化的特點(diǎn)，為行人設(shè)置的標(biāo)志應(yīng)與從時(shí)速25km汽車(chē)上觀看的標(biāo)志尺寸相同。報(bào)告的結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖我國(guó)老年住宅發(fā)展及前景如何打造老年社區(qū)國(guó)內(nèi)老年住宅案例國(guó)外老年社區(qū)發(fā)展模式老年住宅的定義及特點(diǎn)老年社區(qū)的商業(yè)模式老年社區(qū)的贏利模式老年社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)模式商業(yè)計(jì)劃書(shū)1）比例分配萬(wàn)科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。2）全項(xiàng)目品牌連鎖北京太陽(yáng)城項(xiàng)目則打出了全項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌3）品牌合作方式路勁地產(chǎn)與日本馬森集團(tuán)老年社區(qū)的投資開(kāi)發(fā)思路由于老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購(gòu)物中心、康體娛樂(lè)等配套設(shè)施，后續(xù)物業(yè)服務(wù)方面的盈利能力顯著，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，需要建立綜合性的盈利模式，“居家養(yǎng)老住宅銷(xiāo)售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)+綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)”，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)體系。養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)思路民辦非企業(yè)單位”方式登記：類(lèi)似非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，投資者在土地、稅收、水電煤氣等方面均享受一定優(yōu)惠，但利潤(rùn)只能用于福利事業(yè)，盈利部分不能進(jìn)行分紅，必須繼續(xù)運(yùn)用于所辦機(jī)構(gòu)；直接在工商部門(mén)登記：作為一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，享受不到優(yōu)惠。同時(shí)，結(jié)合目前的土地政策，在養(yǎng)老地產(chǎn)板塊中，針對(duì)不同形態(tài)的產(chǎn)品、不同的盈利模式，對(duì)應(yīng)采取不同的投資開(kāi)發(fā)方式：1、居家養(yǎng)老需求下，出售型養(yǎng)老住宅產(chǎn)品：通過(guò)招拍掛取得的土地為載體，以商品住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式進(jìn)行運(yùn)作。2、養(yǎng)老社區(qū)，持有經(jīng)營(yíng)型養(yǎng)老地產(chǎn)：宜運(yùn)用集體建設(shè)土地、工業(yè)用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，不需要改變土地性質(zhì)和用途。對(duì)建成的物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)，可通過(guò)收取會(huì)員費(fèi)、出售使用權(quán)等形式獲得收益與回報(bào)；持有經(jīng)營(yíng)的部分可選擇注冊(cè)“民辦非企業(yè)單位”獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，以爭(zhēng)取政府相關(guān)政策和社會(huì)的支持，如土地政策、稅收或金融方面的支持，彰顯企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。3、配套型綜合商業(yè)：包括酒店、購(gòu)物中心、醫(yī)院、康體娛樂(lè)中心等，則需根據(jù)社區(qū)規(guī)模、服務(wù)人群等，對(duì)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)值的分析。對(duì)于經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售價(jià)值比較高的酒店、購(gòu)物中心等，宜按商品房開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作；對(duì)于配套服務(wù)型物業(yè)，需長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)不宜分割者，亦宜采用集體建設(shè)用地等成本低廉的土地進(jìn)行配套建設(shè)。目前民間資本投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有兩種登記方式：一是以“民辦非企業(yè)單位”方式登記，類(lèi)似非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，二是直接在工商部門(mén)登記，作為一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，享受不到優(yōu)惠。養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式目前，國(guó)家還沒(méi)有制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)養(yǎng)老住宅的投融資政策措施，但市場(chǎng)潛力巨大，受到了金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。項(xiàng)目運(yùn)作可得部分政府資金支持：盡管政府沒(méi)有具體的支持養(yǎng)老住宅的金融政策，但是許多項(xiàng)目在具體的運(yùn)作過(guò)程中通過(guò)和地方政府進(jìn)行協(xié)商，可以取得部分資金支持，如廣州的頤年園就得到了廣州市財(cái)政的資金支持。引入戰(zhàn)略合作者：企業(yè)還可以通過(guò)和養(yǎng)老領(lǐng)域的一些機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，通過(guò)引入戰(zhàn)略合作者從而達(dá)到融資的目的，如上海的親和源就請(qǐng)了國(guó)外的一些專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略合作伙伴加入如專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)老人社區(qū)的美國(guó)艾瑪客公司、提供餐飲服務(wù)的法國(guó)索迪斯公司。引入保險(xiǎn)等方式融資：但作為一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老住宅巨大的市場(chǎng)引起了房地產(chǎn)商、各種戰(zhàn)略投資者、保險(xiǎn)公司及其他金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注，養(yǎng)老住宅的融資模式除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式以外，還可以通過(guò)引入保險(xiǎn)資金等方式融資。以房養(yǎng)老倒按揭：通過(guò)和保險(xiǎn)、房屋中介等機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，將老人的房屋的產(chǎn)權(quán)或者使用權(quán)讓渡給中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)提前預(yù)付老人養(yǎng)老住宅的費(fèi)用及按時(shí)支付老人日常開(kāi)銷(xiāo)等費(fèi)用。早在2007年，北京市石景山區(qū)就出現(xiàn)了北京市首家“養(yǎng)老房屋銀行”，開(kāi)始了這方面有意義的探索。老人通過(guò)委托房屋中介將原住房對(duì)外出租，租金用于抵扣老人在養(yǎng)老中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。與一些地區(qū)試行的“倒按揭”方式不同，該項(xiàng)目不涉及老年人的房屋產(chǎn)權(quán)，消除了老人對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)流失的顧慮。投資反本融資的模式：開(kāi)發(fā)商可以和銀行等金融機(jī)構(gòu)合作采取老年住宅投資反本融資的模式，該模式主要是指老年人一次性支付100%的房款，自老年人入住的第二個(gè)月起，房產(chǎn)商（社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）每個(gè)月向住戶平均返還入住本金，所反金額按照老人所住房屋的全部房款和一定期限為基數(shù)計(jì)算。若老人在預(yù)定的年數(shù)內(nèi)去世，開(kāi)發(fā)商將于房主去世時(shí)，一次性償付還未付的剩余房款。如果老人健康長(zhǎng)壽，老人超出預(yù)定年限的住房免費(fèi)。在這種模式下，房屋的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式目前，國(guó)家還沒(méi)有制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)養(yǎng)老住宅的投融資政策措施，但市場(chǎng)潛力巨大，受到了金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式

（一）老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式

——老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式示意圖——定義：老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)置換模式是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，將其住房產(chǎn)權(quán)讓與社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，后者為前者保證在老年有住宅的居住生活權(quán)；一方面老人在辦理手續(xù)之后，可以住進(jìn)各項(xiàng)生活設(shè)施便利的老年住宅，另一方面社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以得到分布在市區(qū)的各種住房，然后進(jìn)行統(tǒng)一管理處置；意義：解決老人將房子一次出售后，得到巨額款項(xiàng)與日常生活費(fèi)用每年每月支付的矛盾問(wèn)題，同時(shí)可以使老人居住于適合其身體和心理狀況的養(yǎng)老設(shè)施之中。老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式

（二）老年住宅與住房租賃連接模式

老年住宅與住房租賃連接模式是指擁有住房