養(yǎng)老院項(xiàng)目編寫融資商業(yè)計(jì)劃書

養(yǎng)老院項(xiàng)目編寫融資商業(yè)計(jì)劃書項(xiàng)目融資的過程就是一個(gè)講故事的過程，講故事通常的邏輯就是人物、背景、事件、發(fā)展思路、事件經(jīng)過、過程中的關(guān)鍵點(diǎn)等幾個(gè)部分。故事講完了，也就能把這個(gè)事兒的前因后果說明白了，聽故事的人或投資人會(huì)對項(xiàng)目形成一個(gè)直觀的印象，比如，整體來看，這個(gè)項(xiàng)目是不是一個(gè)好項(xiàng)目，講故事的人是否對項(xiàng)目實(shí)施過程非常清楚，我如果這個(gè)時(shí)間點(diǎn)投資項(xiàng)目，未來給我能帶來怎么樣的回報(bào)等等。今天，就結(jié)合講故事的這樣的思路，和各位養(yǎng)老同仁分享項(xiàng)目融資商業(yè)計(jì)劃書編寫過程中的六大要素：融資主體、背景機(jī)遇、項(xiàng)目概況、如何落地、融資計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)防控，希望給處于融資階段的一些養(yǎng)老同仁一些借鑒。一、融資商業(yè)計(jì)劃書六要素概述（一） 融資主體讓投資人了解我們是誰。（二） 背景機(jī)遇我們處于什么背景下，可遇見到并且結(jié)合我們自身的實(shí)際和優(yōu)勢能夠把握的機(jī)遇有哪些？（三） 項(xiàng)目概況也就是我們要做什么事兒或者是投資一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？是什么項(xiàng)目，我們具體做的思路，客戶是誰？客戶在哪里？市場規(guī)模多大？項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、業(yè)態(tài)、功能布局、我們打算怎么經(jīng)營？怎么賺錢？項(xiàng)目核心價(jià)值、亮點(diǎn)、優(yōu)勢、核心競爭力有哪些？項(xiàng)目概況基本就是我們項(xiàng)目整體策劃的主要內(nèi)容：如總體定位、發(fā)展目標(biāo)、功能定位、業(yè)態(tài)設(shè)置、客群定位、商業(yè)模式、盈利模式、亮點(diǎn)核心價(jià)值等這些內(nèi)容。（四）如何落地我們?nèi)绾伟堰@個(gè)事兒做成？哪些方面是項(xiàng)目成功落地的關(guān)鍵？這些關(guān)鍵點(diǎn)我們都是怎么考慮和安排的？這些關(guān)鍵點(diǎn)主要有資源配置、運(yùn)營服務(wù)、組織、團(tuán)隊(duì)、營銷等等，如果項(xiàng)目處于拿地階段的話還包括我們拿地的一些思路、策略以及和政府溝通中已獲得的正向的反饋（五） 融資計(jì)劃也就是在投資收益測算的基礎(chǔ)上，給投資人算算賬，項(xiàng)目投資多少，未來5年、15年、20年投資收益、現(xiàn)金流情況如何。基于投資預(yù)期，需要融資多少、打算采用哪種融資模式（如股權(quán)、債權(quán)、股債結(jié)合）、資金用途和使用計(jì)劃是什么？投資回收周期大概多久？每類融資模式的情況下給投資人各個(gè)階段可能帶來的投資回報(bào)、投資人中間或到期的退出方式（退出機(jī)制）等等。（六） 風(fēng)險(xiǎn)防控項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)有哪些類型風(fēng)險(xiǎn)，針對這些風(fēng)險(xiǎn)我們有哪些風(fēng)險(xiǎn)防控的預(yù)案。以上就是融資商業(yè)計(jì)劃書比較核心的六大部分，下面我們將逐一介紹各個(gè)方面的一些關(guān)鍵點(diǎn)。第一要素：項(xiàng)目融資主體（一）項(xiàng)目融資主體概念指進(jìn)行融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目法人單位。選擇或確定項(xiàng)目的融資主體應(yīng)考慮項(xiàng)目投資規(guī)模，新項(xiàng)目與現(xiàn)有法人資產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的聯(lián)系程度，既有法人財(cái)務(wù)狀況，擬建項(xiàng)目自身的盈利能力等因素。對于大項(xiàng)目來說，融資主體通常是項(xiàng)目投資開發(fā)公司，項(xiàng)目投融資的主體以及未來重資產(chǎn)所歸屬的公司。（二）融資主體的確定往往項(xiàng)目發(fā)起方之前已經(jīng)有相關(guān)項(xiàng)目或相關(guān)產(chǎn)業(yè)，那么要不要以原來注冊的法人公司作為融資主體，也就是用既有法人作為融資主體還是新設(shè)立法人作為融資主體？對于這個(gè)選擇有個(gè)基本的建議：以既有法人為融資主體的情況主要有下面三種情況：②既有法人具有為擬建項(xiàng)目進(jìn)行融資和承擔(dān)全部融資責(zé)任的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；擬建項(xiàng)目與既有法人的資產(chǎn)以及經(jīng)營活動(dòng)聯(lián)系密切（比如已有醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)生保健、文旅等領(lǐng)域業(yè)務(wù)）；經(jīng)測算新建項(xiàng)目盈利能力較弱，但項(xiàng)目對整個(gè)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展具有重要作用（項(xiàng)目是既有法人主體未來布局大健康領(lǐng)域的一個(gè)重要棋子），新項(xiàng)目需要利用既有法人的整體資信獲得債務(wù)資金。以新設(shè)法人為融資主體的情況主要是：①擬建項(xiàng)目的投資規(guī)模較大，既有法人不具有為新項(xiàng)目進(jìn)行融資和承擔(dān)全部融資責(zé)任的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；既有法人財(cái)務(wù)狀況較差，難以獲得債務(wù)資金;而且擬建項(xiàng)目與既有法人的經(jīng)營活動(dòng)聯(lián)系不密切（業(yè)務(wù)不在大健康領(lǐng)域范圍內(nèi)，對于項(xiàng)目發(fā)展沒有什么助益）擬建項(xiàng)目自身具有較強(qiáng)的盈利能力，依靠項(xiàng)目自身未來的現(xiàn)金流量可以按期償還債務(wù)。項(xiàng)目自身已經(jīng)有很強(qiáng)的吸引力。要說明的是，融資主體在早期（原始投資人或者戰(zhàn)略投資人還未到位前）融資的時(shí)候可能還沒有設(shè)立，只是有個(gè)項(xiàng)目初步開發(fā)架構(gòu)，需要結(jié)合和原始投資人溝通情況再設(shè)立項(xiàng)目融資主體。融資主體的包裝不論是新設(shè)立融資主體還是既有融資主體，都需要進(jìn)行包裝和塑造：（1） 原有公司在行業(yè)內(nèi)的實(shí)力或話語權(quán)（2） 未來可以用于新項(xiàng)目優(yōu)勢資源、關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈資源，或可能用于背書的一些核心資源等（產(chǎn)業(yè)IP、個(gè)人IP等）第二要素：項(xiàng)目背景和機(jī)遇介紹完項(xiàng)目主體，下面就是這一主體要在什么背景下，以及基于這樣的背景，結(jié)合投資人的優(yōu)勢資源預(yù)見可以把握的機(jī)遇。（一）項(xiàng)目背景社會(huì)背景如老齡化、社會(huì)觀念變遷、高凈值人群規(guī)模等等產(chǎn)業(yè)背景發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，尤其是項(xiàng)目地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（我們要專注的產(chǎn)業(yè)方向是否是項(xiàng)目地要重點(diǎn)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，項(xiàng)目地該類型產(chǎn)業(yè)是否面臨結(jié)構(gòu)升級等）。市場背景（1） 市場供給端：數(shù)量、結(jié)構(gòu)（業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、地域結(jié)構(gòu)、品質(zhì)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)）等（2） 市場需求端：著重介紹目標(biāo)細(xì)分市場各類目標(biāo)客群情況，梳理項(xiàng)目可輻射區(qū)域內(nèi)這類客群的總體規(guī)模、消費(fèi)特征、消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等等。（3） 市場競爭分析：已有的同類項(xiàng)目、打算進(jìn)入項(xiàng)目有哪些？是否已經(jīng)充分競爭或是仍然是不完全競爭市場，在哪些市場細(xì)分領(lǐng)域還有進(jìn)入的機(jī)會(huì)？對于一些規(guī)模較大的輻射范圍較廣的大項(xiàng)目，還需要了解跨區(qū)域的市場現(xiàn)狀。政策背景國家層面康養(yǎng)政策、區(qū)域內(nèi)各個(gè)維度的政策（如土地、投融資、財(cái)稅補(bǔ)貼、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、長護(hù)險(xiǎn)、普惠養(yǎng)老、跨產(chǎn)業(yè)的政策等）。另外結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需要，還需要了解一些諸如鄉(xiāng)村振興、田園綜合體、城市提升等相關(guān)政策。項(xiàng)目自身發(fā)展背景（1）項(xiàng)目區(qū)位對于小項(xiàng)目來說，就是在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)的區(qū)位交通狀況；對于大項(xiàng)目來說，因?yàn)轫?xiàng)目可輻射范圍較大，需要明確跨區(qū)域發(fā)展背景前提下，在一些大的發(fā)展格局下的區(qū)位優(yōu)勢，比如在京津冀一體化、長三角一體化、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展及成渝一體化等的背景。（2） 項(xiàng)目自身開發(fā)條件優(yōu)勢（3） 過往和政府溝通過程中，已寫入政府會(huì)議紀(jì)要的可獲得的政府支持政策，比如土地、納入空間規(guī)劃、或者已經(jīng)或即將列入十四五重點(diǎn)項(xiàng)目或年度重點(diǎn)項(xiàng)目等。（二）機(jī)遇就是基于上述的背景，結(jié)合投資人的優(yōu)勢資源可把握的機(jī)遇有哪些？這里就需要充分貼合一些國家及地方層面的政策、規(guī)劃等的熱點(diǎn)。機(jī)遇分析三步驟（1） 充分梳理各方面的背景（2） 提煉出這些背景下與項(xiàng)目的哪些方面有聯(lián)系（3） 站在更高的格局上，放大和突出這些聯(lián)系建議背景和機(jī)遇這部分內(nèi)容，對于一個(gè)項(xiàng)目來說如果展開說明，內(nèi)容會(huì)很多，在融資計(jì)劃書的時(shí)候需要充分概括，如果做PPT的話最好在10個(gè)P之內(nèi)說清楚。第三要素：項(xiàng)目概況也就是要做什么事兒？主要有三個(gè)方面：項(xiàng)目情況介紹、項(xiàng)目如何經(jīng)營及如何盈利、項(xiàng)目亮點(diǎn)核心競爭力有哪些等幾個(gè)方面。（一） 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況（總占地、容積率、總建面），總體定位及發(fā)展目標(biāo)、客群定位、功能定位、有哪些業(yè)態(tài)（業(yè)態(tài)較多，可以介紹幾個(gè)代表性的核心、業(yè)態(tài)）、各業(yè)態(tài)建面及各自占比。結(jié)合項(xiàng)目方對項(xiàng)目細(xì)節(jié)的關(guān)注程度也可以根據(jù)需要說說項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、各業(yè)態(tài)土地性質(zhì)等。對于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，大多數(shù)投資人都非常關(guān)注項(xiàng)目的可銷售面積，也就是前期可以賣掉的部分有多少，在整體建筑面積中占比多少，并且大概什么時(shí)間點(diǎn)可以賣掉。結(jié)合我們和地產(chǎn)類項(xiàng)目的投資人談的情況，如果項(xiàng)目可銷售的建筑面積能夠占到50%左右甚至超過這一比例時(shí)，通常是比較受歡迎的。（二） 項(xiàng)目如何經(jīng)營商業(yè)模式項(xiàng)目商業(yè)模式主要是圍繞顧客需求所確定的價(jià)值鏈整合、迭代及實(shí)現(xiàn)整個(gè)過程良性循環(huán)的一個(gè)系統(tǒng)。整體包括價(jià)值發(fā)現(xiàn)、價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值傳遞、價(jià)值分配等四部分，在這個(gè)循環(huán)系統(tǒng)中要充分考慮各參與方的在整個(gè)價(jià)值鏈中的貢獻(xiàn)及收益。盈利模式是商業(yè)模式體系中的一部分，如何盈利，整體回答項(xiàng)目如何盈利的問題，是項(xiàng)目投資收益測算的前提和基礎(chǔ)。整體回答項(xiàng)目各業(yè)態(tài)如何經(jīng)營，如何盈利？（1） 如何經(jīng)營首先分兩大類：可銷售的和需持有經(jīng)營的：銷售與否和土地性質(zhì)掛鉤、也和項(xiàng)目整體經(jīng)營策略有很大關(guān)系。從土地性質(zhì)方面考慮，哪些土地建成的物業(yè)是可以一次性售賣的？哪些需要持有經(jīng)營，在持有經(jīng)營業(yè)態(tài)中分別又該如何經(jīng)營？結(jié)合當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境在經(jīng)過充分論證，是采用短租、長租、銷售使用權(quán)、資格會(huì)員或分時(shí)會(huì)員等的哪些模式？針對一些大的項(xiàng)目，有些業(yè)態(tài)由于項(xiàng)目自身資源及運(yùn)營管理能力方面局限，可能需要招商引資方式來合作經(jīng)營，比如有些大項(xiàng)目配套的教育業(yè)態(tài)，如果沒有師資和教育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營管理能力，可以單獨(dú)招商，單獨(dú)成立合資公司，根據(jù)股份情況利潤分成?；蛘呓ê煤笪袑I(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營，支付委托運(yùn)營管理費(fèi)。（2） 如何盈利經(jīng)營模式的不同決定了項(xiàng)目盈利來源也是不同的，如果項(xiàng)目有多個(gè)業(yè)態(tài)，需要把每類業(yè)態(tài)的盈利模式都單獨(dú)列出來。（三）項(xiàng)目亮點(diǎn)分析可以介紹項(xiàng)目的亮點(diǎn)、有哪些獨(dú)特優(yōu)勢和獨(dú)一無二的核心競爭力。通常，可以從創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新規(guī)劃、創(chuàng)新發(fā)展理念、軟性的服務(wù)、硬件配套、給目標(biāo)客戶可帶來的核心價(jià)值（市場上同類項(xiàng)目做不到）等方面來提煉。第四要素：落地保障落地保障主要可介紹這四個(gè)方面。（一） 運(yùn)營保障如運(yùn)營規(guī)劃和思路、運(yùn)營模式、服務(wù)模式、整體服務(wù)體系。（二） 團(tuán)隊(duì)保障項(xiàng)目組織架構(gòu)、項(xiàng)目核心團(tuán)隊(duì)構(gòu)成，核心、操盤團(tuán)隊(duì)整體情況及構(gòu)成。如果已經(jīng)核心操盤團(tuán)隊(duì)已經(jīng)確定可以著重介紹一下。突出操盤團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)、人脈、技術(shù)優(yōu)勢等。前期項(xiàng)目的籌備團(tuán)隊(duì)往往都是項(xiàng)目方原有企業(yè)中的骨干，因?yàn)轫?xiàng)目負(fù)責(zé)人和他們之間都已經(jīng)較為熟悉，比較好溝通，這部分人當(dāng)然可以用，但是后期根據(jù)需要需要引入各方面的人才，至少應(yīng)涵蓋經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)及投融資、營銷、技術(shù)等方面的骨干人員。前期團(tuán)隊(duì)搭建也是要根據(jù)項(xiàng)目需要，針對大項(xiàng)目，前期團(tuán)隊(duì)中還需要有開發(fā)建設(shè)、招商引資、資源整合及政府公關(guān)等方面人員。（三） 資源保障現(xiàn)有哪些資源如果前期資源還未完全到位，可以對項(xiàng)目后期需要的各方面資源進(jìn)行梳理，比如先梳理自有的關(guān)鍵技術(shù)資源、渠道資源、投融資資源等等。這里的自有可以是項(xiàng)目發(fā)起方擁有的，也可以是項(xiàng)目發(fā)起方的戰(zhàn)略合作方或所在的戰(zhàn)略聯(lián)盟擁有的資源。梳理擬引入哪些資源項(xiàng)目的資源類型主要有IP資源、產(chǎn)業(yè)鏈資源（含技術(shù)資源）、運(yùn)營資源、渠道資源等等。并且要梳理好結(jié)合各業(yè)態(tài)經(jīng)營需要，哪些業(yè)態(tài)需要引入哪些資源、以及資源導(dǎo)入的方式/機(jī)制等。（四）營銷保障整體營銷思路和營銷策略、哪些渠道開展哪些活動(dòng)，整體營銷去化的計(jì)劃，如果是發(fā)展會(huì)員，各個(gè)時(shí)間段內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)員發(fā)展情況。面向目標(biāo)客群如何定制開發(fā)、怎么做體驗(yàn)營銷、面向市場怎么塑造項(xiàng)目品牌？面向產(chǎn)業(yè)鏈上下游怎么實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同？面向其他區(qū)域同類項(xiàng)目，在全域旅游的大背景下怎么跨區(qū)域協(xié)同？營銷模式方面，怎么充分拓展線上線下的渠道，實(shí)現(xiàn)線上線下良性互動(dòng)和全網(wǎng)互動(dòng)。第五要素：融資計(jì)劃基于項(xiàng)目的投資收益測算和財(cái)務(wù)狀況分析的情況下，明確項(xiàng)目融資計(jì)劃。（一）投資收益測算1.投資測算重點(diǎn)是項(xiàng)目總投資、各業(yè)態(tài)投資，以及各類投資的占比（土地、前期工程、建筑安裝、裝修、設(shè)備設(shè)施、輔助設(shè)施、鋪底資金等）。針對大項(xiàng)目，還應(yīng)分階段測算（如兩個(gè)階段或三個(gè)階段）。收益測算重點(diǎn)是測算項(xiàng)目總銷售收入、總營業(yè)收入、總營業(yè)利潤、總稅后利潤等。如果項(xiàng)目較大，業(yè)態(tài)較多，既有銷售部分也有持有經(jīng)營部分，還可以分別測算可銷售部分及持有經(jīng)營各自的收益情況。投資回收期結(jié)合對累計(jì)稅后現(xiàn)金流測算情況，計(jì)算出項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期，或者是結(jié)合累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量的情況計(jì)算出項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。內(nèi)涵報(bào)酬率：內(nèi)含報(bào)酬率是凈現(xiàn)值等于0時(shí)的折現(xiàn)率，在這個(gè)折現(xiàn)率下,未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值=未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值。通常內(nèi)涵報(bào)酬率越高說明項(xiàng)目未來投資收益越高。通常評估項(xiàng)目投資可行是否可行，也可以參考內(nèi)涵報(bào)酬率是否高于項(xiàng)目資本成本這一指標(biāo)。比如預(yù)計(jì)項(xiàng)目融資的資本成本每年約10%，而內(nèi)涵報(bào)酬率15%，就說明扣除資本成本后項(xiàng)目投資人還可以獲得額外的投資收益?？紤]投資人的類型在這個(gè)投資收益的時(shí)候，由于我們面對的投資人的類型不同，從投資目的的維度總體來看，投資人分財(cái)務(wù)投資人和戰(zhàn)略投資人兩大類，他們的關(guān)注點(diǎn)不同，我們在投資收益測算時(shí)要突出重點(diǎn)也有不同。（1） 財(cái)務(wù)投資人財(cái)務(wù)投資人通常是指VC風(fēng)險(xiǎn)投資、PE私募基金，或者其他高凈值的天使投資人等。他們尤其會(huì)關(guān)注項(xiàng)目前期的投資情況，項(xiàng)目分階段的情況下最為關(guān)注一期投資多少、需要啟動(dòng)資金多少，短期內(nèi)現(xiàn)金流情況（這決定了退出時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)大小）和經(jīng)營收益情況、一期是否能實(shí)現(xiàn)自平衡。（2） 戰(zhàn)略投資人通常指在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)主導(dǎo)地位的企業(yè)，具備雄厚資金，人才優(yōu)勢和較強(qiáng)資源整合能力，比如光大資本、央企中信集團(tuán)、中鐵建集團(tuán)等國企央企系及保險(xiǎn)系、房地產(chǎn)系、醫(yī)療醫(yī)藥系的大型民營企業(yè)集團(tuán)。在戰(zhàn)略投資人中，還應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注康養(yǎng)類的產(chǎn)業(yè)基金。這類基金主要有政府主導(dǎo)的、產(chǎn)業(yè)方主導(dǎo)的金融資本主導(dǎo)等三大類。政府主導(dǎo)的主要是當(dāng)?shù)卣l(fā)起設(shè)立的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，這類基金主要服務(wù)于政府所主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，采用市場化方式運(yùn)作，它們更關(guān)注于長遠(yuǎn)回報(bào)，對于短期回報(bào)要求較低，而且政府背書作用很強(qiáng)，對于項(xiàng)目資源導(dǎo)入和后續(xù)資金引入都有很有幫助。另外還有一些產(chǎn)業(yè)資本或大的金融資本主導(dǎo)的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基金也往往是項(xiàng)目戰(zhàn)略投資人。他們實(shí)力也是非常雄厚，現(xiàn)階段還是以布局為主，短期盈利為次要考慮要素。本人有幸在2018年時(shí)參編了養(yǎng)老金融50人論壇主導(dǎo)的《養(yǎng)老金融藍(lán)皮書》中有關(guān)“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金”的一個(gè)章節(jié)，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金方面有一些研究和實(shí)踐。當(dāng)時(shí)了解的情況是，截至到2018年6月底，全國備案的康養(yǎng)類的有限合伙類的康養(yǎng)類的產(chǎn)業(yè)基金有147只，其中以長三角、珠三角地區(qū)數(shù)量最多，這兩大區(qū)域數(shù)量占比整體超過60%以上，最近兩年多也有很多康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基金陸續(xù)成立，我們找投資人時(shí)可以重點(diǎn)關(guān)注一下。（二）融資計(jì)劃主要包括融資額度、融資模式、資金用途和使用計(jì)劃、投資回報(bào)和退出機(jī)制等五個(gè)部分。融資額度要結(jié)合項(xiàng)目投資情況，比說說，項(xiàng)目前期總投資6億，其中啟動(dòng)資金2億，自有資金有已經(jīng)有1億了，很簡單，項(xiàng)目前期需要融資1億。融資模式通常有股權(quán)、債權(quán)融資模式、股債結(jié)合模式等幾類；（1） 股權(quán)融資：擬融資多少，出讓多少股權(quán)（2） 債權(quán)融資：約定使用權(quán)多長，利息率多高（3） 股權(quán)債權(quán)結(jié)合：總?cè)谫Y多少，一部分作為股權(quán)（股權(quán)部分的占股多少），一部分作為債權(quán)，債權(quán)的利息率多高資金用途和使用計(jì)劃就是資金用到哪些地方？各個(gè)階段要使用/投資多少？比如，一期用到哪里？大概投資多少？最近幾年投資的方向分別羅列一下。假如，一期投資完成需要3年。如果從拿地開始計(jì)算，第一年主要的投資可能就是項(xiàng)目前期工作、拿地投資（保證金和首付款等）；第二年主要的投資可能就是土地余款、建筑主體投資，如果有部分完工后還涉及到一部分裝修、設(shè)備設(shè)施配置、前期營銷啟動(dòng)工作等；第三年的投資可能就是整體的裝修、運(yùn)營、營銷、團(tuán)隊(duì)組建等等。這只是舉個(gè)例子，具體需要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。投資回報(bào)主要有兩個(gè)方面可以體現(xiàn)：（1） 項(xiàng)目各階段的內(nèi)涵收益率或者內(nèi)部收益率，前面已有介紹，不再贅述。（2） 針對投資金額、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、利潤測算等測算出的在各個(gè)節(jié)點(diǎn)擬給投資人帶來的投資回報(bào)。退出機(jī)制（1） 股份轉(zhuǎn)讓：找到愿意接受股份的后續(xù)投資人；（2） 大股東回購：也是股份轉(zhuǎn)讓的一種，比如可以約定5年、7年后給予投資人一個(gè)由大股東回購股份的選擇權(quán)，再約定一個(gè)回購的年息；（3） IPO：比如在創(chuàng)業(yè)板，新三板等二級市場上市；（4） 資產(chǎn)證券化：這種方式適用于有著良好金融資源的項(xiàng)目，比如通過和信托公司合作后期項(xiàng)目成熟后，把項(xiàng)目進(jìn)行包裝后，分拆成一份份的金融產(chǎn)品在證券公司等二級市場上銷售，所得的投資資金優(yōu)先用于贖回投資人所投資股份。隨著中國未來金融市場的日益成熟，這種方式未來也是個(gè)重要資金退出方式。第六要素：風(fēng)險(xiǎn)防控主要有六大類風(fēng)險(xiǎn):（一） 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資過程中，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)等等。（二） 政策法律風(fēng)險(xiǎn)對于許多地方的地方政府來說，對于由社會(huì)資本主導(dǎo)的大型項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)整體持審慎態(tài)度，尤其是項(xiàng)目前期不確定性更大。如果處于換屆前后，由于政府態(tài)度可能轉(zhuǎn)變，一些原來承諾的優(yōu)惠政策在換屆后可能就不存在了。（三）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)主要有市場目前競爭情況、潛在競爭分析以及來自跨區(qū)域同類項(xiàng)目的競爭等。（四）組織人才風(fēng)險(xiǎn)比如前期核心的專業(yè)人才引入、后面運(yùn)營過程中各類人才流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等等。（五）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)比如我們打算引入的技術(shù)資源未到位，或技術(shù)太先進(jìn)，導(dǎo)入后可能存在一些不適應(yīng)等。智慧養(yǎng)老好多項(xiàng)目都覺得不夠適用，特別是給老人準(zhǔn)備的一些終端后來成了擺設(shè)，還有后期一些系統(tǒng)更新維護(hù)過程中我們的話語權(quán)低，一些模塊后期的延展存