【房地產(chǎn)】某地產(chǎn)香醍漫步營銷報告

Part1Part2Part3第占一紗部糟分覺紅櫻海躬掃聾描市拍場辛、喘客魄群知、投產(chǎn)琴品M秧a產(chǎn)r寒k蜜e吹t拿,C剛o營n杯s饒u勤m即e啟r暈a傲n扣d引P屠r邪o輝d尿u健c稍t任s第賣二駝部膽分世開揮創(chuàng)刃藍(lán)癢海整艇合塞營械銷寸策耳略T爆h執(zhí)e量S色t撈r套a剪t織e紡g壘y騙o抬f踩t拿h當(dāng)e鋒C剖o草n劍f辦o部r兼m組i乳t醫(yī)y慌M參a球r攤k躍e店t望i偽n傭g第隔三磨部傘分徹藍(lán)藏海尼戰(zhàn)貓略營源銷落戰(zhàn)棄術(shù)T方h桶e扣M叨a眼r妙k運(yùn)e宮t副i詞n千g貞S關(guān)t迎r驗a彩t擴(kuò)e錦g日y傳您播觸計唐劃T換h票e庸P緩r蚊o虧m明o傅t努i段o斯n亭P婦l樂a鋼n銷代售憶執(zhí)才行T挺h大e卷M煮a旺r狠k綁e鼠t賠i歌n貞g竿P昨l蛋a京n市罷場寬、踢客浸群眉、晃產(chǎn)結(jié)品C紗o油n隸s下u旗m咱e裁r道a釘n棕d借P錘r奸o貴d昂u確c高t有sN趨O勁.損1紅詢海霜掃紡描宏裕觀戀市側(cè)場M穴a吩c馳r匯o夕-貧m蔽a評r痛k曲e傍t2有0希0宗3年屈國創(chuàng)土渠資遍源事部益對木別抓墅退用儀地捆叫騰停政齡策帝層頓面(挎P船o心l咳i結(jié)c側(cè)i拔e珍s商)2桑0捕0衡5年陳政城府些出苦臺芽一浮系冬列詢政削策釀限歐制而別帽墅巷開傘發(fā)2犬0袍0巨6年爭別吐墅社用扮地嶺全蟻面緩叫遣停沫止,限亮外自令北菌京珍別身墅拼產(chǎn)沒品按未碗來鼠放梢量透呈乎減溝少株趨榆勢陪。政否策模面喚沒堵有胞起止到禿抑聰制豪低蠻密膏度敲住尿宅蚊價趴格維的及作宅用廟，反獵而梯刺線激察拉喉動榆市偽場舞需氏求竄。明向抑本暗只揚(yáng)\推寇波銳助運(yùn)瀾

200420052006合計地塊數(shù)面積（公頃）地塊數(shù)面積(公頃)地塊數(shù)面積(公頃)昌平27666.03

666.03朝陽7157.87250.24

208.11海淀12184.51317.72

202.23順義10167.53

252.64220.17房山358.53

58.53懷柔422.19

211.4233.61通州3122.1298.34

220.44豐臺12.61

2.61延慶15.51

5.51門頭溝233.62

33.62大興125.50

25.50密云

133.4933.49合計711470.527166.29597.55

1734.36數(shù)農(nóng)據(jù)括來爹源隱城筐市京地職圖土什地辟層專面(論L宅A扒N憲D坦)令行禁止\收效顯著別墅市場的土地供應(yīng)緊缺，客觀上為別墅產(chǎn)品的溢價提供了機(jī)會與可能。土撒地影供志應(yīng)握趨例勢庸圖爺表由于市場早期低密度集中土地供應(yīng)+低密度產(chǎn)品銷售速度普遍較慢，短期內(nèi)低密度產(chǎn)品競爭仍然非常激烈。0藥4吊-維0專6年都獨(dú)綠棟底別榨墅潛銷怪售械趨鏈勢回數(shù)江據(jù)2搖7倘.障6編%5磁9頭.稀5紙%2河4裳.異2菜%2呼3坦.趣1乒%市升場瀉供灑給悄與破銷連售蘿層霧面(蚊S柏u柏p斤p尾l愈y杰a她n據(jù)d重S況a栽l外e臉s帽)銷售面積呈快速高幅遞增0槽4東-筍0良6年籌獨(dú)盞棟味別討墅蝦銷白售趣趨案勢舅數(shù)螺據(jù)3羽9璃.都1弄%9定3驗.撤8擱%8箏.飄2釀%5柿7捐.悠4耳%成交金額在05年后增幅提速呈現(xiàn)質(zhì)變0庭4廚-災(zāi)0組6年斯獨(dú)抄棟設(shè)別仆墅艇銷邁售俗趨挽勢規(guī)數(shù)適據(jù)9惠.示1詢%2域1并.染5普%成交單價突破萬元關(guān)口1.63倍銷售套數(shù)批準(zhǔn)套數(shù)1.35倍銷售面積批準(zhǔn)面積別積墅瘡銷辟售賊持尿續(xù)喘增示長毅，識價震格午持舊續(xù)電走詠高訊，虜新蘭增宏需沖求方已茶經(jīng)楚超晝過翼新也增壇供燥應(yīng)狡，聰市薄場演正峽在咽消緣瑞化啊存著量求。宵別梢墅樸產(chǎn)度品揉正朋面克臨儉最謀佳突的擔(dān)市樂場縮慧機(jī)釋會擺。新增需求強(qiáng)力消化市場存量06年別墅銷售套數(shù)與批準(zhǔn)銷售套數(shù)未政來島別烤墅孟類取低居密至度成產(chǎn)己品色供魄應(yīng)收趨烤緊科，滾產(chǎn)副品蛛溢和價辮隨麻著起入酷市學(xué)的必時祝間頭推國移召而著增亦長款，脾短畝期醋內(nèi)識由晉于平前觸期清大污規(guī)莊模童的獸市傻場汽放悼量獄，儲低悔密雕度犬產(chǎn)己品角競頃爭妹仍帝然藍(lán)非宮常路激芹烈扔。供應(yīng)面：長期供應(yīng)趨緊，短期集中放量TIMEPRRVIDING供應(yīng)需求供應(yīng)TIMEDEMAND需求面：部分需求由于政策原因提前釋放，別墅剛性需求隨著時間的推移而呈遞增趨勢宏觀市場競爭格局CompetitionsintheMacro-marketCOMPETITIONSITUATION

1前松后緊土永地培集泳中綱供條應(yīng)未來競爭的主戰(zhàn)場宏觀市場競爭格局CompetitionsintheMacro-market別當(dāng)墅窗土組地服供稅應(yīng)遮區(qū)矮域索主換要晶集均中舒于臟北竄城燒將防導(dǎo)盜致低未芳來棄市朝場所競迫爭石主快要甲集幼中塘于倚此查區(qū)蘆域潤。COMPETITIONSITUATION

2宏觀市場競爭格局CompetitionsintheMacro-market北攔京級別差墅辯價肚格心將掩保神持榆上飛漲扔趨節(jié)勢翻，0夢6年洲漲犬幅徒已拋超哨過1口5撇%，0概7年洲由酬于兵受初政只策錫、攏產(chǎn)滔品示品展質(zhì)枯變葵化舍等愉影孝響枕，縮慧漲帶幅毫受泊控眾，龍預(yù)肥計描總傅體1面0螞%挽-蝦1居5政%。COMPETITIONSITUATION

4容勞積壩率北低冤于0匪.餓5土樣地典供斷給尸更界為歪稀喜缺,中敗高罷密便度照別墳墅可項劃目惠將界逐蔽漸頌成敏為籮低父密溫度拍住皆宅怖市店場壯主努流芝；2駐0繼0征7年棗類脖獨(dú)邊棟,洋得房糖等津中蛇高抬密備度媽產(chǎn)助品判將吃受小到率廣堤泛憐關(guān)桃注粒。COMPETITIONSITUATION

3漸齡入極佳足境A類客戶B類客戶豪宅1000萬獨(dú)棟500萬小獨(dú)棟\聯(lián)排300萬頂層富豪級—均速不受影響實力派—提速加快購買剛進(jìn)入狀態(tài)的中產(chǎn)階層—高速全力以赴購買有點積蓄的中下階層—極速籌錢購買D類客戶C類客戶價格上漲市歇場陡現(xiàn)彼狀湖對毛客茄戶冶的裝影挪響—激縮慧活C負(fù)/創(chuàng)D類晚客認(rèn)戶聚音焦C浙/供D類裙客方戶搶需千求爽產(chǎn)吸品小慎獨(dú)姑棟\聯(lián)猾排3幕0憑0萬D類崇客北戶C類通客父戶價格上漲？聚壇焦C鄉(xiāng)豐/樓D類皮客拒戶演需桃求脊產(chǎn)寄品小劇獨(dú)邊棟3產(chǎn)0瞇0萬灣條流侵匯渠、表水離色例時液光標(biāo)、哈易爽郡應(yīng)、M觸Y歉v榜i主l礙l權(quán)a、行別可墅津山除礦去偶北摸京跡市艷外鴨、怖已貍基蠟本盞銷烏售夢完鹿畢比及杠無厲產(chǎn)絮權(quán)番別辜墅布項吐目緒，捕現(xiàn)俘市爆場棚供縮慧應(yīng)密別泰墅摟項我目詠數(shù)若量膨為2否0拖0個鑒，2銅0倍0常-掠3罪0微0萬旱主綁流母項告目駐占主總奸供裁應(yīng)昏不焰到2教.隔5追%我們發(fā)現(xiàn)并判斷獨(dú)棟建筑形態(tài)與總價關(guān)系，是本項目贏市的最主要產(chǎn)品利基。在別墅市場供給趨緊、價格上升的現(xiàn)狀下200-300萬總價是目前市場上稀缺品種、存在總價優(yōu)勢的競爭機(jī)會究惹竟搭是冶什施么劍人摧在香選巴擇2腿0遭0深-帳3梳0福0萬鋪的介別輩墅完產(chǎn)境品寫涂真晴主辭力疏客活群香移醍管漫倒步刪客羅戶京素似描C她u拌s智t耳o擾m乏e躁r毛.精S臟k賽e壁t病c護(hù)h蠶i獸n蠅gP芬A圖R明T嚴(yán)2消腰費(fèi)璃模腦式&產(chǎn)活品咳需游求P縫A熄R纖T鮮3精班神秘屬勁性P陶A雷R蓋T番4核磨心拿特悔質(zhì)羨提屢煉P濱A格R冷T聚1物灑理續(xù)特德征&生汗活忽方星式P擱A也R憤T支1背幫景鞋特弟征&生膨活懂方叼式B剛a礦c碰k扭g眠r蕩o蜘u溝n菠d福&旗L沖i寧f療e升S秧t朗y修l疤eP霞A搜R執(zhí)T侮1背素景謀特校征&生急活禾方盲式B敗a舉c探k顫g妄r苦o暢u邪n巾d鑼&億L動i剖f壞e較S吉t所y幼l焦e物駱理伍特朝征1、燭社跳會狗階排層桐：辮城情市漂精燃英-中匙產(chǎn)摩階陷級-中才流辜砥低柱2、蜻年等齡麗特已征倘：F介4忌0供(同3桶2溉-寧4瞧5歲)3、僻分包布膽區(qū)兼域奧：饞以際東愁北街部惹區(qū)犯域睬為揉主籠（盤望劫京寶、蘭亞踩運(yùn)掛村冷、C書B南D）京，印部熱分登為海橡淀煩（僑中刪關(guān)論村百）劣及禾順介義報周次邊租（帆機(jī)陳場識周扇邊吐）慎區(qū)薄域4、燥職在業(yè)殼特瘋征釋：大淘型柱企電業(yè)戴的紐奉中喝層疼管捧理團(tuán)人招員嚷、悉技溝術(shù)友骨乘干功；剪小描私疫營蒙企賠業(yè)舊主串；高詠收攝入?yún)⒆赞D(zhuǎn)由誼職壞業(yè)鋪者煮；昌高盟?；亟谭迨?、豪家級庭貿(mào)結(jié)咱構(gòu)喂特班征纖：強(qiáng)家疼庭淚成組員役相攻對擴(kuò)簡忠單冊（書基灣本摟上歌為鐮一懇個休小昂孩帳，覆父段母攻有憑可忘能鈴會一凈起狼住敗，鵲最憶多對一傭個秤傭鈔人紙）物惹理撇特指征5、刺現(xiàn)央居橡住惱特傲征兩：摩以曾公些寓豆客旬群洗為矛主-蟲-毛-醋-徹-在道城揀區(qū)寺優(yōu)挑越喚地塊段遇（俗朝款陽不公源園公、望毫京但、巡壽亞招運(yùn)澇村昨）碼擁鞠有1到2套梢面停積辨舒旬適恢的脫公椅寓肥（1筑0間0平忠米貸以怒上欄）翼，釋暫薪無排別繞墅漁物袋業(yè)6、附置時業(yè)惕階樸段腿：片第鈔二邪次巾以食上禿置渾業(yè)河，彎但污別閉墅隸首械次梯置閥業(yè)7、稼購腔買割目漂的鍵：尸自恐住飯為可主導(dǎo)，只定狠位之為視第奔一求居帳所夫與宰第儀二叫居捕所學(xué)之畢間菠，駱基呈本無抵投擱資藏目弦的聚，趣在皮合和適瀉的雄時小機(jī)六擁福有瘋一腔套鹽自你己棍的其獨(dú)宰棟質(zhì)別墅嘉，俘避旨免爭今缺后叼用什更雷高席的全代共價膛去澤購西買皆。8、政交杏通扁工煤具泳及奏收柳入凡：糧現(xiàn)辨擁勞有1部膏以麗上存的哲私晴家獻(xiàn)車翁（1用0萬侮左建右+怖2癥5萬槍左翻右陜）遭，家織庭椒綜被合販年扶收褲入5索0喇-戚-村-釣7晶0萬背僅景恭特抱征&生扔活螺方僵式B棒a槽c追k鑒g拴r馬o憂u禍n托d嫌&搬L廣i汽f雅e竿S閑t唇y(tǒng)姻l悶e1、錯生叼活榨工盜作鍵狀幟態(tài)應(yīng)：社事宋業(yè)辛剛螞剛芹進(jìn)生入狠狀窗態(tài)甚，棉處元于蹈事田業(yè)悔上釀升績期浪，獻(xiàn)工磁作壓身力暖較箭大紹，宵較脾多姨地去時掏間限用拒于氏工屠作爛，哀生駝活訂相騙對比陜較裕規(guī)濁律編。2、慶日桃常支休爹閑周：疾工艦作神時蹲間睡長托，鑄沒姨有忘太忘多抬的謝時弟間側(cè)用億于耽個永人舉興滋趣空犯間徐，世閱今讀守鉆炸研活是義主肝要延的汽日賢常械休判閑每，鼠除仙了焰必要罪的踩商播務(wù)犯應(yīng)貴酬跪，告一留般蹦不蓬外瞞出仿。3、眠度臘假美習(xí)腦慣辰：魚以紛前杯經(jīng)寇常祝出畜去畫玩烘，梨隨召著施事擦業(yè)策逐腫漸阻進(jìn)國入秧狀冊態(tài)昏，度昨假險的霞時脫間達(dá)及拍次擋數(shù)的在境減弟少勢。4、輩家憂庭縫成耕員灑：繩工科作狐外浪主伍要獸的增時那間著與襲家選庭鬼成櫻員地在眾一阿起沸，沉關(guān)饞注小街孩費(fèi)的采成士長只，存希剖望等與曾父辣母器一瓶起咱居涂住盤。生釀活胡方鍬式背陜景瘋特闖征&生暴活騾方鼓式B營a低c投k羽g臨r伴o宮u修n著d喂&健L簡i網(wǎng)f菠e顛S背t弦y逼l肅eP幕A平R忘T謎2消象費(fèi)洲模街式&產(chǎn)闊品獨(dú)需謎求C御o揪n妖s顯u榨m卵p究t爪i莖o裕n癢m駝o墾d拉e才l觀&皆P蓬r汗o解d莖u排c恰t濾s貧'偵Q尸u激a認(rèn)l喚i限f傲i示c疑a誓t膀i昆o匠n俊s消株費(fèi)劃模腰式&產(chǎn)次品距需破求C裁o臂n曬s植u命m鐘p籠t淺i礎(chǔ)o前n信m期o戒d座e憑l糧&快P炒r謙o恰d記u葬c購t爹s黨'都Q譜u系a蝴l巾i笨f粱i宇c稱a工t晚i賢o伴n恐s消杜費(fèi)自模慢式1、史消奔費(fèi)雅習(xí)壘慣庫：品傾牌敞消遼費(fèi)赤、屈定雹時巖定龜點被消臟費(fèi)D（輩業(yè)背余昂生結(jié)活朱時孝間每相姨對辮固剝定售）2、代消洽費(fèi)憤傾吉向鍋：消役費(fèi)帖比友較咽保鳥守綠（泡處牽于撐事招業(yè)羽上圖升疑期筍：奸事腫業(yè)摧、家旋庭描、可父遙母賞，鉗正太在薄承薦受碧著湯來臨自凡各管方希面排的沖壓確力傲）3、驗消返費(fèi)伙導(dǎo)嫌向垃：標(biāo)肌志泳性寨消丟費(fèi)魔（某階箱段仿性鏡成丸果址展娃示儀）網(wǎng)、經(jīng)比濟(jì)性性妻消懂費(fèi)窩（直性漿價笛比寧）消筋費(fèi)井模練式&產(chǎn)拉品昨需廳求C哲o跳n傅s錯u糖m騎p鳴t爛i聰o性n劇m容o托d績e寸l搖&生P茄r美o矛d雞u屠c岔t痛s曾'惰Q消u圾a考l撫i淡f譽(yù)i虜c決a趨t雞i把o吐n臉s產(chǎn)辛品罰需底求1、辭建皇筑僵風(fēng)獻(xiàn)格求傾進(jìn)向葵：建兵筑免立印面皆需齡體仍現(xiàn)籍別刻墅嫂的馬厚片重轎感矩、價暗值冬感哲，宮北尾美雄、岡歐乎式街均兩可銹。2、椅建資筑似類修型蔽：只匙考漠慮欲獨(dú)齊棟勺別濱墅柔；3、識別增墅叉使無用鳴傾伴向鳴：期罰望凈能觸成鈔為夾第裙一劍居激所物，具馳備贊父旅母網(wǎng)一金起臭居牲住婚的裳空索間死，異有臺接炊待砍朋錫友齊的搏功辛能蹦。4、咐花穩(wěn)園影：關(guān)捷注埋院杏子礙的啄面敗積掙，銀期震望昏能峽有1際0拳0炒-冤2筐0送0左暖右奸的手院祖子堆。5、偷戶懇型約結(jié)姥構(gòu)愿：每致個玻家般庭倘成巧員榴都煎需劉要賄有音自盒己笨的載個雞人脾空省間獄，需衰要舒能復(fù)有4到5個番居濫室權(quán)。消費(fèi)模式&產(chǎn)品需求Consumptionmodel&Products'Qualifications產(chǎn)郊品繭需姓求6、小配總套蹤蝶：超吐市技、剃學(xué)霞校扎；7、震環(huán)決境柜：追身求雷寧孫靜鴉、麻優(yōu)屢美噴的閘自灑然旁環(huán)剝境態(tài)，翻期籠望搶能桃有盡山盡、誤水常。8、爭房蟲屋熟配喜置電：要衡求攏較顯高著的握舒河適肉度情、戶相芹對薄經(jīng)劈燕濟(jì)隊的輸生臣活洽成灶本感。9、棟其朵他佩：真少個停社強(qiáng)區(qū)含要犧經(jīng)偽過蒙精腳心謝思互考階設(shè)班計氧，做卸工訂要研細(xì)渡致鼓完英美呈，怪注楊重烏細(xì)堡節(jié)近。P源A掉R刺T膨3精珍神琴屬廉性S患p美i棋r值i糾t死u弓a影l(fā)慢C額h莖a乖r思a汽c族t晝e印r值i善s柄t正i窮c給s精椒神擱屬宜性物量理小屬籮性他軌們值，宰在刮路粱上他蝦們緞是曾這宗個增時牧代軍的富中賄堅歌力豬量甘；他尾們喪有諒著急成傷熟艙的兆人遼生運(yùn)價崗值拋體趟系斯；他廊們渾在欺各驅(qū)自獲的雙領(lǐng)嬌域排實黃現(xiàn)黨著少他曾們堡的燃價著值云。他惜們雷感邊性祝于懼自匹己鐘與逮家徒人蔥的且夢奸想撿，他儉們療正藝行細(xì)進(jìn)餡在擱自副己鐘的稠路兄上姿。物債質(zhì)胳與假精每神刊的魄雙遮重蓮性釀格他繳們書在里馬貪斯模洛游的湖金叛字曲塔堂上奶是屬給于瘋需仍要?dú)q尊淘重圣群便落族；他引們展良示鳴著濱自媽己語人召生島的山階漢段姻性釣成毅果帖，也椅許考含噴蓄拼，滑也模許轟外啞向臟；他牢們丘是品已牌傭化惡消疏費(fèi)班的辨擁晶躉停者育，哪貝怕說是O父U及T稈L蕉E心T杏S淘楚到巾一染件絨即著將漠下列市剩的A粉R猾M統(tǒng)A更N蕩I。他至們勉擁鮮有物迷質(zhì)稍與榨精孝神充的薪雙幸重殲性橡格扒，可痰以理筐性州到每絲式一伐次合的臨消童費(fèi)貢決估策投與獲自摘己摸與狡家編人講的作成礎(chǔ)長冶相電互汽關(guān)擴(kuò)聯(lián)惰，也蹲可牌以感咐性思到把出未獸來求的犯生豈活津放加到搜烏圓托剃邦捎式爐的驕想舟象涉之慎中惱，但遷同注樣肅有麥著掙對莊未堆來踐的環(huán)良纏好孔預(yù)當(dāng)期武與怪美侄好愈的齊假增想嶺。他鍵們恰，反在辰傳絞統(tǒng)物與銳國龜際尋文灘化攀的鴨交狼織溜中他亭們恭成鍋長糞于艦中拒國止社寸會朽、第文紫化頁經(jīng)落歷虛又魄一泄次昆新擦的鄙變汁革回之棍時稼，所陜以跡他攝們幫經(jīng)猛歷值了永中硬國蛛文符化腐架因構(gòu)重伐新儉建坑立掃的查過喇程攀，念使竹這責(zé)一捐人熟群錘在翻保只留削傳淘統(tǒng)風(fēng)的昏同殊時章，也陰能覆接嚴(yán)受獄新治生著事杏物屑的掀接傷受號能您力漸也耕較孩強(qiáng)勞，贈有反比內(nèi)較掉敏待銳些的榆觀謊察得力桿，也哄有廈較羊為魔多賺樣巷的吩文似化訊視掩角渣和迷自閃由改、納開州放江、臟平量等備的鋪思執(zhí)想建境傳界勇。也虜正和因區(qū)如挺此昌，貿(mào)他跳們覽是坐最拉容抖易松受葛傳謠媒艱影盆響柜的待一恢部堵分撇人頓。P特A秤R墾T躺4核躲心供特飛質(zhì)司提蚊煉T皇h廉e娘C目o稀r宏e潮s知展性甲、鄭理泡性+追丘求但閑黎適+展與示霸成性果核擋心罷特笑質(zhì)喂提藝煉S嘴u器m緣瑞u束p篩t碼h杯e禾c瞇o怎r攏e霜s在葡路需上盾的沾成憑功菜者醋，社襖會者進(jìn)撓步續(xù)的石推油動繁者效，社狡會瓜消縫費(fèi)留的戚核認(rèn)心肉支孤?lián)吻蚜Ω琢靠??！拔乙嘤杏X一內(nèi)個勞夢洪想再?！薄帷R谷丁·路烤德·金他促們因波夢捐想墊在煤路靈上，返他屯們招因揪夢錦想仇而充鏡滿勸人抄生倦的環(huán)勞身績。他庸們休純矩粹駱而惰執(zhí)蓬著匪于興自貴己汪的貨夢隱想英，并全尋眨找懷機(jī)幸會丑聽有一驚聽承春落天補(bǔ)的蚊聲吊音弱，“閑爪看賀兒蹲童椒捉羽柳奮花”的個詩陰化恒了約的翁情濃趣美，蒸也腳許損永喚在釋夢競想貧的灣前住方他，但乖對叢于貍他誤們勾而嘩言申，生綁活農(nóng)充潮滿售自閣然東生疤趣，污才屯是素人售生飯最弱大婦的衡寬鋪慰角，并柏由乎此芒激惡發(fā)兆自反己屆不場斷覽地散前嚼行蹦。核五心海特凡質(zhì)虛提尿煉他扭們按將戶在堂哪拉些棵區(qū)的域堡實尊現(xiàn)惕夢錦想紅？北團(tuán)京損別扶墅鬼市脖場肥區(qū)恐域燒分滑布次及蔬特宜點亦書莊淋別敢墅做區(qū)京近沈欺別膽墅杜區(qū)通濱州澆別斤墅餐區(qū)遠(yuǎn)獵郊粉別描墅睬區(qū)潮首白蒜河豪流逗域別追墅躍區(qū)亞答北別碼墅茫區(qū)八寶達(dá)趕嶺別嗽墅記區(qū)西爪山別離墅礦區(qū)中怪央別墾墅邊區(qū)城渣市主涌干詢線訊別狠區(qū)城換南擺別分墅電區(qū)平均單價8000-10000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度10-15%左右代表樓盤保利壟上麥卡倫地溫哥華森林灣流匯06批準(zhǔn)套數(shù)1637套06銷售套數(shù)2343套06銷售面積49萬方06批準(zhǔn)面積40萬方亞輸北越別潛墅矮區(qū)平均單價12000-19000元/平米面積區(qū)間350-800平米06年上漲幅度25%左右代表樓盤優(yōu)山美地龍灣觀唐06批準(zhǔn)套數(shù)1300套06銷售套數(shù)900套06銷售面積28萬方06批準(zhǔn)面積36萬方中霞央磨別舒墅濤區(qū)06平均單價7000-8000元/平米面積區(qū)間250-400平米06年上漲幅度7-10%左右代表樓盤易郡納帕爾灣富力灣東方太陽城06批準(zhǔn)套數(shù)400套06銷售套數(shù)450套06銷售面積11萬方06批準(zhǔn)面積14萬方潮邁白臥河雷流陶域別襪墅綢區(qū)06平均單價6000-9000元/平米面積區(qū)間250-400平米06年上漲幅度10%左右代表樓盤親愛的VILLA原生墅龍熙順景06批準(zhǔn)套數(shù)865套06銷售套數(shù)1500套06銷售面積29萬方06批準(zhǔn)面積21萬方城紅南跑別由墅餓區(qū)06平均單價4000-9000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度8%左右代表樓盤一世情園親親我家卡爾生活館06批準(zhǔn)套數(shù)150套06銷售套數(shù)300套06銷售面積9萬方06批準(zhǔn)面積5萬方亦稠莊諷別羨墅丸區(qū)06平均單價4000-13000元/平米面積區(qū)間300-600平米06年上漲幅度10以上代表樓盤東山墅水郡長安康城土博士城06批準(zhǔn)套數(shù)300套06銷售套數(shù)700套06銷售面積26萬方06批準(zhǔn)面積10萬方通嶺州鑰別墾墅戚區(qū)06平均單價6000-10000元/平米面積區(qū)間300-600平米06年上漲幅度10%以上代表樓盤北一街8號順弛林溪中海瓦爾登湖06批準(zhǔn)套數(shù)500套06銷售套數(shù)1350套06銷售面積34萬方06批準(zhǔn)面積23萬方八埋達(dá)竿嶺別罷墅適區(qū)06平均單價4000-6000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度7-10%左右代表樓盤京城雅居世爵源墅揚(yáng)州水鄉(xiāng)京風(fēng)沈啞別偉墅嚼區(qū)06平均單價6000元/平米面積區(qū)間300-500平米06年上漲幅度8%左右代表樓盤紅螺湖別墅山MyVilla06批準(zhǔn)套數(shù)150套06銷售套數(shù)300套06銷售面積6萬方06批準(zhǔn)面積3萬方遠(yuǎn)即郊遍別處墅框區(qū)中閑央耍別遭墅親區(qū)高君總培價高房誠投雕資原回弓報肢率區(qū)怕域能供躲應(yīng)命集叫中城僑市板主勾干辛線別絡(luò)墅仆區(qū)高秧總蹈價供姐應(yīng)結(jié)稀務(wù)缺配堂套黑成珠熟西扇山零別犯墅生區(qū)高記總僻價昌絲式平撿八獅達(dá)俗嶺別藍(lán)墅條區(qū)總棍價4次0央0萬塊左寫右容罷積草率撐低0錯.恰4供族應(yīng)獨(dú)量星大亞藝北烘別墅綠區(qū)總么價4災(zāi)0窄0萬份左捎右容幼積泉率虛低0魂.筒4區(qū)蹲域絹供凈應(yīng)洞集辜中供綿應(yīng)諒量胖大遠(yuǎn)校郊幅別由墅遍區(qū)低溜總短價環(huán)估境丹好距乳離留遠(yuǎn)區(qū)競域樂供徒應(yīng)頌分細(xì)散通符州葛別鐵墅獵區(qū)低樹總夾價遞現(xiàn)龜房成銷脂售區(qū)償域兵供贏應(yīng)表分歪散京紛沈謀別榮墅鄰區(qū)低揮總昨價區(qū)壇域重供金應(yīng)肌分丸散城必南露別姐墅牢區(qū)低制總籠價霸現(xiàn)禾房提銷傍售區(qū)怖域姨供喊應(yīng)啄分鎖散亦幸莊工別壟墅穗?yún)^(qū)低可總臭價亦現(xiàn)纖房館銷淡售潮訪白已河播別謊墅愉區(qū)我捐們擦正格在幻玉面撤臨誕主烈流利別惑墅刊區(qū)篩之宅外旬的生區(qū)尾域佳競苦爭在膊區(qū)眠域績競仰爭萍層支面城鳥南國別壤墅強(qiáng)區(qū)亦牽莊篇別鞠墅爪區(qū)通眾州萍別罰墅踩區(qū)京腿沈熊別出墅坡區(qū)遠(yuǎn)弱郊忍別倚墅澤區(qū)昌足平掃八當(dāng)達(dá)傍嶺別冠墅池區(qū)別墅區(qū)名稱市場形象區(qū)域熱度經(jīng)濟(jì)狀況

高檔住宅集中度自然環(huán)境區(qū)域發(fā)展生活成本交通到達(dá)感受總分遠(yuǎn)郊別墅區(qū)7656955548通州別墅區(qū)6666678853城南別墅區(qū)5565646643京沈別墅區(qū)6565666848亞北別墅區(qū)9988787763亦莊別墅區(qū)6777677747潮白河別墅區(qū)7677896762區(qū)腸域城現(xiàn)玩狀烏各肺項店要監(jiān)素揭評是比5貌7區(qū)填域?，F(xiàn)勝狀趕各紛項蒸要隸素猜評龍比6誰3潮信白日河跪別挑墅勒區(qū)為的?，F(xiàn)趕有挖綜爺合耳優(yōu)敢勢眠遠(yuǎn)乓遠(yuǎn)吩超駱過遍競轉(zhuǎn)爭騎區(qū)董域除興傳武統(tǒng)機(jī)別普墅紅區(qū)穴外贈，仆我漏們徹面看臨股的場別涌墅爛競腰爭撈板忌塊窯，罵尚老未淚形支成建區(qū)茂域洞的旬集爛群愚效失應(yīng)園，伍而鴨呈壇散眠點粥分內(nèi)布病狀功態(tài)逗。塑袖造引并中傳棕遞集區(qū)絨域擇價夾值底，潤建妥立遇與架其快他境別漁墅燥區(qū)題的錢形塵象孫區(qū)礦隔腐，跌將希成椒為都我洽們晨取父得揉項弄目快的觸優(yōu)國勢畝競宿爭再地呈位揚(yáng)的爛重敞要愧手狡段皇。結(jié)鹿論巖一(允C攪o鉤n朱c芒l釣u循s戚i竭o透n菌O渡n疤e落)市澇場烈上3桐0警0萬韻左圍右哥都至是樣些音什磨么鍋產(chǎn)吧品在梢產(chǎn)友品愈競傭爭攀層僅面區(qū)域內(nèi)納帕.爾灣易郡東方太陽城富力灣水色時光二期水青庭莫奈花園其他區(qū)域MYVilla別墅山灣流匯競訓(xùn)品乘分交析T京h求e蘭A歇n刮a削l騰y奴s檢i你s鞠o堪ft乳h猴e鐵C歌o縱m甘p步e季t氣i雅t嫂o齊r卷s調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京喬波冰雪家園置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積290畝，約15萬平米建筑面積13.7萬平米，共370戶容積率0.4物業(yè)公司北京山水合和物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)5.60元平方米/月價格均價11800元/平方米總價區(qū)間:381萬-470萬銷售情況2006年9月23日、2007年1月13日兩次開盤，至今僅售出不到50套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝修花園面積100-200平米建筑面積330-400平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2納匠帕.爾氧灣調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商泰盈地產(chǎn)規(guī)模占地面積418畝建筑面積86621平方米共330戶容積率0.3物業(yè)公司北京泰盈物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)不超過4.50元平方米/月價格均價800元/平方米總價區(qū)間:200萬-600萬銷售情況一期、二期售出90%，三期未推出，現(xiàn)每月3套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝修/毛坯花園面積140-670平米建筑面積183-368平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2易值郡調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司規(guī)模占地面積：2340000平方米建筑面積：700000平方米公161套容積率0.29物業(yè)公司北京順欣陽光物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)3.95元/平方米·月價格初期均價8000,后期均價12000總價集中于300萬左右銷售情況銷售期近兩年,月均4-5套現(xiàn)已基本售磬產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況毛坯花園面積500-2000平米建筑面積266-504平米主臥、客廳朝向南向車位比1:1.5暫比無慎照揀片東籍方衫太淋陽躁城妙二斯期注:二腿期掩已侵基滑本呀售具磬,三享期裝用姿地2港0旦0稈6年9月織購彼買,現(xiàn)交正凳報蘭批,難俊度砍很鮮大,暫陶無花別漫墅調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商富力地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)模占地面積22萬平米建筑面積11萬平米共300余戶容積率0.48物業(yè)公司待定物業(yè)管理費(fèi)待定價格均價預(yù)計10000元/平方米聯(lián)排200萬起，獨(dú)棟300萬起銷售情況2007年下半年開盤產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝修花園面積待定建筑面積聯(lián)排200平米左右獨(dú)棟300-500平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2富槳力木灣調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京甄氏集團(tuán)規(guī)模占地面積:9萬平方米總建筑面積:17萬平方米共1045戶（其中A/B組團(tuán)獨(dú)棟263戶）容積率0.67物業(yè)公司北京溫馨園物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)獨(dú)棟2.6元/平方米·月聯(lián)排2.0元/平方米·月價格起價:6000元/平方米均價:9800元/平方米最高價:12000元/平方米總價200萬-總價350萬銷售情況2007年5月中旬開盤產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況精裝花園面積200-400平米建筑面積235-350平米主臥、客廳朝向南向車位比1:1水高色臨時宿光螞二概期調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京奧竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積50341.44平方米建筑面積52514.69平方米共180套容積率1.04物業(yè)公司德宏物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)5平方米/月價格均價9000元/平方米總價區(qū)間:187萬-239萬銷售情況已簽約20套左右，認(rèn)購20套左右產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修狀況毛坯花園面積100平方米左右建筑面積234平方米和299平方米（僅2種戶型）主臥、客廳朝向南向車位比1:1水粘青回庭調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京福環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積42萬平方米建筑面積40萬平方米一期411戶容積率0.8物業(yè)公司福環(huán)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.5平方米/月價格均價8800元/平方米總價區(qū)間:150萬-400萬銷售情況已銷售176套，未售232套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積40-200建筑面積183-368主臥、客廳朝向南向車位比1:1.08莫卡奈拼花王園調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京鳳桐祥瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)?？偨ㄖ娣e20萬平米;分三期開發(fā)一期占地面積90000平方米建筑面積50000平方米112棟小獨(dú)棟容積率0.5物業(yè)公司北京金羅馬物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)2.6平方米/月價格均價6900元/平方米總價區(qū)間:210萬元-320萬銷售情況僅售出20余套產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積100-700建筑面積320平米—430平米主臥、客廳朝向南向車位比1:2M弄y哄V歪i歲l即l避a調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商北京天恒房地產(chǎn)股份有限公司規(guī)模占地面積550000平方米總建筑面積132000平方米共178套，84套雙拼，94套獨(dú)棟一期198套容積率0.36物業(yè)公司北京天恒物業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)4元/平方米/月價格總價區(qū)間:雙拼160萬/套獨(dú)棟230萬/套銷售情況2007年5月開盤產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積300平米左右建筑面積350-390平米主臥、客廳朝向南向車位比1:1.5別餐墅涼山調(diào)研內(nèi)容開發(fā)商復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司規(guī)模占地面積230000平方米總建筑面積110000平方米分兩期開發(fā);共340棟一期147棟；二期193棟容積率0.44物業(yè)公司世邦加富物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.95平方米/月價格均價12500元/平方米總價區(qū)間:268萬-460萬銷售情況已售70余套,每月20套左右產(chǎn)品數(shù)據(jù)裝修情況毛坯花園面積100-200平米建筑面積200-320平米(地上部分)主臥、客廳朝向南向車位比1:1灣饞流支匯產(chǎn)品容積率花園面積

建筑風(fēng)格品質(zhì)感建筑細(xì)節(jié)品質(zhì)配置標(biāo)準(zhǔn)

景觀戶型總分納帕爾灣669998855易郡988768854東方太陽城10105467648富力灣776797952水色時光1095567750水青庭565565638MYVilla10105545543別墅山986656646灣流匯886667950香醍漫步459997851產(chǎn)岔品掘各征項秤要區(qū)素郵評乳比P夠K最沒后辱我歌們萄發(fā)蠟現(xiàn)也大許掀競娛爭命對跟手銳的跳花恩園臘面梨積覺比狼我煩們尚大輸，騾容填積理率饅比縱我臂們刑低茶，姑小朋區(qū)奪景它觀襲面務(wù)積躲比鴉我押們吩多微，兵甚顯至航價帆格嫂都套比波我蹈們印低膨，貧但破是鴨我凡們淋在胸建促筑瞧風(fēng)螞格儉的隙價籌值求感吩、蹲工淹藝瞇細(xì)亦節(jié)須的瘦品員質(zhì)扭感念、蛋交犯房放配拍置懸的羨舒事適煌度與上扎都啞超斤過晴競?cè)緺帢穼ο故钟[。就建筑本身，我們將是競品中最具品質(zhì)感、價值感的產(chǎn)品結(jié)熊論擠二排：(涉C軋o聽n朝c蘭l門u撈s翻i承o輩n咐T腥w己o扮)傳否遞芽產(chǎn)晃品增獨(dú)玻特興價另值核，姨將課成谷為拳我略們均區(qū)舞隔兵競帶爭苦產(chǎn)嗚品俊取恐得徹項與目磁的箱優(yōu)扎勢蔽競收爭籠地憂位須的瘦重徒要蛋途芽徑俯。結(jié)逝論匆二(溜C照o桃n針c閘l書u挑s霸i凳o曬n抓O救n希e重)分慨析線和因比知較粘不殿是藥我熱們榜的仗目襯的尋界找樹競到爭靈的來藍(lán)娘海栽才妹是巧我雅們撕的壘動相機(jī)話所柔在我絲式們載的裂藍(lán)衣?；卧谖缒腻\里津？W原h(huán)政e畜r恢e硬I咱s放O阿u政r政B惹l鞏u軌e銹S止e枯a按?“知己知彼，百戰(zhàn)不貽﹔不知彼而知己，一勝一負(fù)﹔不知彼不知己，每戰(zhàn)必貽。”《孫子兵法謀略篇》

知彼之后，我們需要知己結(jié)合市場現(xiàn)狀、客群、競爭產(chǎn)品對香醍漫步進(jìn)行價值點梳理TheEvaluationoftheChiantiProject地扎段區(qū)域血統(tǒng)奧運(yùn)賽事新城規(guī)劃自然環(huán)境區(qū)月域產(chǎn)逝品傳統(tǒng)別墅區(qū)原有高端配套老別墅項目集中地高端居住人群別墅區(qū)域印象區(qū)域交通環(huán)境改善區(qū)域市政形象改善奧運(yùn)配套京承高速+奧運(yùn)大道通車順安路改造+李天高速通車半禁小明時納主露城跑交通袖環(huán)賤境懷的殺實董現(xiàn)奧運(yùn)水上休閑度假中心奧運(yùn)水上醫(yī)療中心新城商業(yè)中心新城行政中心軌道交通的規(guī)劃潮白河萬畝森林公園數(shù)公里果園綠化帶高劣端耽的駱市蘿場辭形父象便衣利膚的釀購學(xué)物臥環(huán)緊境通槽達(dá)陣的同交絲式通昌條績件完拴善借的堵教蒼育勁及室醫(yī)錯療極配松套最早的高爾夫球場怡生園國際會議中心老牌別墅項目的會所馬術(shù)俱樂部牛欄山一中長炸期污的陵投哲資敗價面值城態(tài)市參屬油性蟻的埋增雞強(qiáng)香醍漫步項目價值體系TheValueSystem香醍漫步項目價值體系

TheValueSystem產(chǎn)品區(qū)域建筑品質(zhì)戶型設(shè)計交房配置獨(dú)棟南加州風(fēng)格帶來的建筑價值感/美感完美的施工工藝五居設(shè)計完善的功能空間四居朝南地上兩層舒適的空間布局/分區(qū)庭院精裝中央空調(diào)VRV系統(tǒng)地板采暖高品質(zhì)門窗高先端仍獨(dú)餓棟熟的瘡交超房焦配蹤蝶置高影價遣值蘇感慌的咐建桌筑津外譯形合棵理閘舒草適習(xí)的夜戶怠型都設(shè)拿計高您居膊住襪舒寧適森度嚼的怠產(chǎn)疤品地軋段

高端的市場形象

便利的購物環(huán)境

通達(dá)的交通條件

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