住宅小區(qū)底商定價

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一、住宅底商的概念

住宅底商就是指住宅底層或低層的商業(yè)用房。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是有區(qū)別的：住宅底商屬于"公共建筑"，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的,由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；而商業(yè)配套設(shè)施，屬于"配套公共建筑"，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務(wù)于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關(guān)部門進行經(jīng)營管理，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)。由于二者在稅費和經(jīng)營運作模式方面完全不同，因此，投資者只能對住宅底商進行直接投資。因住宅底商與住宅配套設(shè)施在功能上有互補的作用，且能為開發(fā)商帶來更多的利潤，目前很多新開發(fā)的小區(qū)都建有底商。

二、住宅底商的經(jīng)營類型

住宅的底商作為商業(yè)用房，經(jīng)營的類型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：

1、生活、娛樂設(shè)施：包括大大小小各種風(fēng)格的餐飲設(shè)施、干洗、區(qū)務(wù)等娛樂設(shè)施和各種休閑康休活功場所。

2、中小型連鎖超市：在一些商業(yè)繁華地帶或大型的居住區(qū)，中小型連鎖超市把底商作為經(jīng)營地點不失為很好的選擇。

3、專賣店：各種品牌的專營店，主要分布在繁華的商業(yè)街街面上。

4、商務(wù)設(shè)施：銀行、旅社、速遞、復(fù)印、郵局等商務(wù)活動服務(wù)機構(gòu)，己經(jīng)成為多數(shù)大型物業(yè)不可或缺的構(gòu)成部分。

三、影晌底商定價的因素

1、周邊商業(yè)環(huán)境：項目的位置對于底商未來經(jīng)營的成敗有很大的影響，如小區(qū)位于商業(yè)較繁華的地區(qū)，周邊的各項商業(yè)配套設(shè)施已比較齊全，商家之間的競爭亦十分激烈，在經(jīng)營時風(fēng)險較大，商家會謹慎入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價不宜過高；相反，如果項目周邊商業(yè)配套相對缺乏，則在經(jīng)營時競爭相對比較小，在客流量有保征的情況下，可考慮將定價相應(yīng)提高。

2、客流量和小區(qū)規(guī)模：商業(yè)設(shè)施處于人流量較大的地區(qū)，則發(fā)生購買的機會也相應(yīng)增加，會使投資和經(jīng)營行為更加踴躍。假定某商家在某地經(jīng)營商鋪的前提是商鋪每日營業(yè)額需達到20,000元，用以支付相應(yīng)的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價為100元，需求銷售量=需求銷售額÷平均銷售單價=20,0OO÷100=200件，如果進入商鋪的顧客中，其中有5%會有購買行為，即顧客的買比例為5%，則顧客需求量=需求銷售量÷顧客購買比例=200÷5%=4,000人，按照顧客流失法理論假定有90%的流失比率，可得出該商家在此地開設(shè)店鋪的每日必要人流量為4000÷（1一90%）=40,000人，如果每日經(jīng)過該地區(qū)的人流量在40,000人次以上，就會有令商家較為滿意的經(jīng)營業(yè)績，吸引更多的商家和投資者來此投資經(jīng)營，市場需求旺盛，則該地區(qū)住宅底商在定價時可有所提高。產(chǎn)生較大人流量的情況有以下二個方面：一是項目臨近交通樞紐或處于軌道交通、公交線路比較密集的地區(qū)；二是小區(qū)的規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)的居民已基本滿足客流量的需要，即使項目所在地區(qū)交通不便，以商家的經(jīng)營也不會造成較大的影晌。

與上述情況相反，小區(qū)的規(guī)模較小又未處在交通便利的地區(qū)，客流量會受到很大影晌，成為商家在經(jīng)營中的大忌，影響底商對投資者的吸引力，從而增加銷售的壓力，因此，這種項目的底商在定價時切不可期望過高。

.-物業(yè)經(jīng)理人

3、小區(qū)檔次：底商的檔次應(yīng)與住宅本身的品質(zhì)相一致，突出底商與區(qū)內(nèi)配套的互補作用，有利于提高小區(qū)的整體形象，達到住宅與底商在銷售時取得雙贏的目的，同時又可吸引更多區(qū)內(nèi)的居民來底商的購物。由于高檔住宅的整體形象較好，綜合品質(zhì)均較高，其底商更適宜做成精品商業(yè)，在底商定價時也應(yīng)較高；相反，普通社區(qū)的底商則應(yīng)以大眾化商業(yè)為主，定價時也要與住宅檔次相吻合。四、底商售價的確定方法

1、成本加成法（成本財向定價：

是指開發(fā)按照所開發(fā)物定的成本加上一定百分比的加成面來制定房地產(chǎn)銷售價格。具體計算公式為：物業(yè)售價=單位成本×（1目標利潤率）÷（1－稅率）。用此種方法計算出的售價為在保證目標利潤率下的最低價格，因開發(fā)商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預(yù)期的投資回報，因而在多數(shù)情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導(dǎo)致銷售不利。

2、租金參照法（需求導(dǎo)向定價）：

在闡述該定價法之前我們先說明有關(guān)商業(yè)物業(yè)投資回報率的計算問題。由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數(shù)人會選擇向銀行貸款，現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需要還貸0.6589萬元。假設(shè)該物業(yè)月月租金水平為1.5萬元，每年物業(yè)管理費為2萬元，估計物業(yè)空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5×11－2=14.5萬元，得出投資回報率=（14.5－0.6589×12）÷40=16.48%。

租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某項目所在地區(qū)同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據(jù)市場情況，投資底商的回報率應(yīng)不底于15%，可以計算出該該項目底商的銷售均價應(yīng)不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據(jù)購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業(yè)的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發(fā)商得不到預(yù)期的利潤，甚至有可能造成虧損。

3、隨行就市定價法（競爭導(dǎo)向定價）

是以該地區(qū)同類物業(yè)的價格水平來確定售價，采用這種定價法，項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，而較少考慮產(chǎn)品成本和市場需求；這種定價的依據(jù)是市場經(jīng)濟條件下的現(xiàn)行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發(fā)商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。

篇2：固定價合同可調(diào)價合同成本加酬金合同定義

固定價合同、可調(diào)價合同與成本加酬金合同定義

現(xiàn)在工程量清單計價下的簽訂合同方式是哪些方式，不過現(xiàn)在流行簽定工程量清單計價基礎(chǔ)上的可調(diào)價合同。

我的個人及咨詢專家的看法如下：

固定總價合同：承包單位要承擔(dān)價及量的風(fēng)險，對于一切工程量及價的計算錯誤都要承擔(dān)，所以承包單位的風(fēng)險較大。

固定單價合同：基本上同上，但量是按實計量的，也就是說承包單位只承擔(dān)單價上的風(fēng)險。

這種固定總價合同在其適用的范圍內(nèi)，合同雙方風(fēng)險最小，最有利于合同目標的順利實現(xiàn)。但目前國內(nèi)外工程中，固定總價合同的適用范圍有不斷擴大的趨勢，特別是對于工程范圍尚未完全明確的條件下采用這種合同類型，合同雙方的風(fēng)險就更大，因此必須對此類合同的風(fēng)險進行分析。在固定總價合同中，業(yè)主的風(fēng)險很小，主要承擔(dān)不可抗力的風(fēng)險和合同規(guī)定的其他風(fēng)險。承包商除了承擔(dān)合同明確規(guī)定的風(fēng)險外，承包商的風(fēng)險還包括：價格風(fēng)險、工程量風(fēng)險。

承包商的價格風(fēng)險包括：

（1）報價計算錯誤的風(fēng)險，即純粹是由于計算錯誤而引起的風(fēng)險。

（2）漏報項目的風(fēng)險。在固定總價合同中，承包商所報合同價格應(yīng)包含完成合同規(guī)定的所有工程的費用，任何漏報均屬于承包商的風(fēng)險，由承包商承擔(dān)由此引發(fā)的各種損失。

（3）不正常的物價上漲和過度的通貨膨脹的風(fēng)險。在報價時，承包商必須對市場的變化作充分的估計，減少由于價格變化帶來的風(fēng)險和造成的損失。

國有投資中小型項目一般采用這種辦法，對此我做了一些研究，發(fā)現(xiàn)這里的固定價合同對于交鑰匙工程還是比較合適的，但對于一些設(shè)計一部分由發(fā)包方完成，而另一部分是承包方完成的項目，承包商就要修改工程量清單量的規(guī)則才行，如報鋼結(jié)構(gòu)，因為一般鋼結(jié)構(gòu)由承包商設(shè)計施工，對此報價有兩種方式，但對于固定總價下的合同只能按平方米報，而不能按噸位去報，因為前期的鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計未出現(xiàn)。對此我感覺現(xiàn)在的一些清單量的計算與合同的制定還是不同一的。

可調(diào)價合同：合同總價或者單價在合同實施期內(nèi),根據(jù)合同約定的辦法調(diào)整,此類合同總是它對合同實施中出現(xiàn)的風(fēng)險做了分攤，發(fā)包方承擔(dān)了通貨膨脹的風(fēng)險，而承包方承擔(dān)合同實施中實物工程量、成本和工期因素等的其他風(fēng)險。

可調(diào)總價適用于工程內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)定很明確的項目，由于合同中列有調(diào)值條款，所以工期在一年以上的工程項目較適于采用這種合同計價方式。也有可調(diào)總價和單價之分。

成本加酬金合同：成本加酬金合同是將工程項目的實際投資劃分成直接成本費和承包方完成工作后應(yīng)得酬金兩部分。工程實施過程中發(fā)生的直接成本費由發(fā)包方實報實銷，再按合同約定的方式另外支付給承包方相應(yīng)報酬。

這種合同計價方式主要適用于工程內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟指標尚未全面確定，投標報價的依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程；或者發(fā)包方與承包方之間有著高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術(shù)、特長或經(jīng)驗。由于在簽訂合同時，發(fā)包方提供不出可供承包方準確報價所必需的資料，報價缺乏依據(jù)，因此，在合同內(nèi)只能商定酬金的計算方法。成本加酬金合同廣泛地適用于工作范圍很難確定的工程和在設(shè)計完成之前就開始施工的工程。

篇3：房地產(chǎn)營銷定價策略解密

房地產(chǎn)營銷的定價策略解密

在前面我的“房價到底是有什么構(gòu)成的”一文中，已經(jīng)提到房價是由土地費用、建安工程費用、配套設(shè)施費用、相關(guān)稅費、項目運營管理費用、企業(yè)利潤六部分構(gòu)成的。其中除稅費等一些相同標準之外，各開發(fā)企業(yè)根據(jù)各自獲得土地及房產(chǎn)配套、管理水平條件等方面的差異、看利潤空間的大小情況，房價又隨各開發(fā)項目不同情況而不同。哪么，各開發(fā)商在具體營銷過程中的定價策略又是怎樣的呢？

一、不同競爭條件下的定價策略。

房地產(chǎn)市場按照不同的競爭程度可分為：完全競爭、壟斷性競

爭、寡頭壟斷和完全壟斷。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展初期，目標市場尚未形成，近似寡頭壟斷市場，由少數(shù)幾家企業(yè)開發(fā)、銷售了整個行業(yè)的極大部分產(chǎn)品，這種情況下，開發(fā)企業(yè)采用成本加利潤定價商品房，就可以獲得最大的利潤。20**年以后，隨著大量資金涌入和政府對房地產(chǎn)的開放，企業(yè)進入房地產(chǎn)相對較為容易，各種形式的房地產(chǎn)開發(fā)相對容易，別墅、高層、普通住宅等，為在市場競爭中立于不敗之地，除了在產(chǎn)品質(zhì)量、促銷手段等方面具有競爭之外，還必須在價格上具有競爭優(yōu)勢。這時的定價就采用市場價法。為保證旺盛的銷售業(yè)績和一定比例的利潤率，大多數(shù)情況下采用的策略是低于當時的市場價，究竟低多少主要取決于開發(fā)成本、投資項目回收期等因素。

二、商品房銷售過程中的價格調(diào)整策略。

商品房除了具有使用功能外，還有保值和增值的功能，因此在一段時間內(nèi)無特殊情況下，商品房價格一般具有剛性性質(zhì)，即只能升不能降。對某個具體項目來說，一旦對外公開其售價，那么在銷售中只能上漲不能下調(diào)。一旦下調(diào)，一方面打擊了已購房的客戶，該商品房沒有起到保值和增值的作用。另一方面減少顧客即期購買的欲望，都希望等價格更低時購買。

價格是房地產(chǎn)運行的核心，是社會各方面利益的結(jié)合點，要使消費者能夠承受，房產(chǎn)商的投資也要能得到較好的回報。所以如何合理地確定和控制房價成為房地產(chǎn)銷售上面臨的難點。

A、旺銷狀況下的價格調(diào)整。

旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映好，在很短時間內(nèi)售出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。一般價格策略采取“低開高走”的策略。低開高走策略并不是簡單的低價競爭，而是科學(xué)、合理地建立房屋品質(zhì)和價格變動體系，從控制價格來適應(yīng)市場銷售價格，既有價格升值的概念，又有市場購買力，擴大了有效供給，將開發(fā)商和消費者之間有效供給結(jié)合起來。在旺銷狀況下，發(fā)展商可較大幅度提高售價，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據(jù)初始定價和潛在客戶群而定，但有一個原則：既要賺取更多利潤，實現(xiàn)發(fā)展商利潤最大化，又要保持旺銷的局面。當然在旺銷狀況下，可以在較長時間內(nèi)保持售價不變，吸引更多的客戶及時購買，再最短時間內(nèi)將所有的商品房全部售完。

B、滯銷狀態(tài)下的價格調(diào)整。

滯銷主要是指商品房推出后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達到預(yù)期銷售目標，這時，發(fā)展商不能簡單地減低售價，在分析滯銷原因后，可保持售價不變或價格略微上調(diào)，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎(chǔ)上，適當給予客戶一些折扣、或贈送車位或其他方式(如優(yōu)惠贈品等)?？傊o予客戶其他方式的補償，增加“人氣”以托大自己的客戶群。

C、差別定價法的運用與調(diào)整。

差別定價法實行的前提是影響每個單元銷售的因素都存在差異，如朝向、樓層、視野、景觀、戶型等。對別墅來說，不存在朝向、樓層的差異、對板樓來講也不存在朝向差異，因此在對其定價時不能考慮這些因素。

實行差別定價的關(guān)鍵是要綜合考慮影響房屋銷售的因素，找出最受客戶歡迎的單元或戶型，即在同等價格下客戶會優(yōu)先購買這些單元，因此可能將這些單元售價定得高一些，而不影響其銷售旺勢。這樣在房屋成本固定的前提下，實行差別定價法就能利用現(xiàn)有的產(chǎn)品獲得最大的收入。相對的，將另外一些單元或戶型的售價適當降低，利用價差來爭取另外的客戶。實行差別定價并不意味著一旦確定就不能變更，它也可根據(jù)銷售的反映狀況，改變原有的定價差別，原有的定價需要接受銷售實踐的檢驗，一旦實踐后，發(fā)現(xiàn)原有定價差別和市場反映不符，就應(yīng)對其加以調(diào)整，不斷修正，確定最佳的定價差別。在商品房推出旺銷的情況下，可分析差別定價旺銷的原因，一旦發(fā)現(xiàn)最旺銷部分，差別定價后反映不大，則可考慮繼續(xù)提高這部分售價，擴大差別定價，賺取這部分額外利潤。在商品房推出后滯銷的情況下，要重新利用差別定價的“調(diào)解器”作用，擴大定價差別，利用價格因素引導(dǎo)客戶購買。

差別定價一般可執(zhí)行“一房一價，好房好價、特房特價”的方法。

一個樓盤每套房子各有不同的狀況，故產(chǎn)生不同價值和使用價值。同樣房型由于在層次、朝向等方面的因素，他們的差價應(yīng)當合理分析每平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野等情況，采用加權(quán)點數(shù)法而確定不同的定價。

朝向差價：東南座向較貴、西南座向較便宜。

樓層差價(高層)一、二、三較便宜，四至七層及頂層可適當提價，而八層以上較貴。

視野差價：視野較佳、景觀較佳為貴，面臨街或采光較暗者便宜。少數(shù)存在層次、朝向、房型布局及視野等特點的產(chǎn)品，即所謂的“特品房”以廉價的姿態(tài)出現(xiàn)來引導(dǎo)消費者購買。

但是目前房地產(chǎn)市場存在著一系列的問題，比如說：所謂的特價房根本就不存在，僅僅是廣告中的“噱頭”，一旦客戶到現(xiàn)場準備以特價購買時，卻被告知，特價房已經(jīng)銷售完，最終消費者都無法以其廣告中的特價實施購房行為。另外就是個別項目的售價起步價定得過高，未能引起市場的認可，同時有嘩眾取寵的嫌疑，比如說某項目開發(fā)公司的老總固執(zhí)的認為他所建設(shè)的房子才是最好的，要賣出高價來，此時從消費者的心理分析來說，在沒有看到切實的產(chǎn)品時首先抱有懷疑的態(tài)度，對產(chǎn)品最終的呈現(xiàn)狀態(tài)表示懷疑，而開發(fā)公司的老總在定價時會出現(xiàn)一拍腦袋，想當然地認為產(chǎn)品應(yīng)該賣出多少錢，最終出現(xiàn)產(chǎn)品的滯銷問題。在出現(xiàn)滯銷的情況下，為了盡快籌集建設(shè)資金，又盲目的降價，完全缺失了對市場反饋信息的把控，最后出現(xiàn)降價措施成為搬起石頭砸自己的腳的尷尬局面。

同時，如果其中某一個項目的營銷代理商，在對商品房的定價中一直執(zhí)行不漲價不降價的策略，在銷售情況較好的情況下，不能及時地漲價以調(diào)控銷售的節(jié)奏，最后出現(xiàn)滯銷，其原因就在于對市場中消費者心理的把控不到位，購房者在新區(qū)購房，其中很多大的一個原因是客戶需要該項目能夠為他帶來一定的投資收益，而客戶所期望的并未出現(xiàn)，因此出現(xiàn)了滯銷，因此如此的定價策略嚴重影響了三方的利益：開發(fā)商、客戶、營銷代理商。

綜上所述，房地產(chǎn)的營銷定價策略是一把雙刃劍，需謹慎使用，做到切合市場、準確無誤的把握市場的脈搏是至關(guān)重要的。

篇4：房地產(chǎn)項目定價方法認識

房地產(chǎn)項目定價方法的認識

房地產(chǎn)項目全程策劃的一切工作，都是為了項目銷售服務(wù)的，而定價是銷售工作的重要前提。因此，作為一名策劃師和售經(jīng)理，必須掌握如何定價，如何調(diào)價，使之能更好地為項目整體服務(wù)。下面，我們結(jié)合東方華庭項目定價過程，談?wù)剬椖慷▋r工作的認識。

第一部分定價方法的選擇

一、幾種常見的定價方法

在我們所能看到的范圍內(nèi)，定價方法有如下幾種：以我為主的成本+預(yù)期利潤定價法；以市場競爭為主的市場比較法；以購房者為主的4C定價法；以及前兩者相結(jié)合的定價法（我們不妨稱其為混合定價法）。這四種定價法各有其優(yōu)缺點，也各有其適用范圍。

1、成本+預(yù)期利潤定價法

這是一種以“我”為主的姿態(tài)。“我”的產(chǎn)品就是這種產(chǎn)品，“我”認為應(yīng)該獲得多少利潤，并且“我”認為市場也能夠認可并接受這種定價。應(yīng)該說這是一種比較傳統(tǒng)的定價方案，在賣方市場下比較有效。在現(xiàn)在競爭激烈的市場環(huán)境下，不宜采用。當然，如果產(chǎn)品比較獨特，在當?shù)厥袌錾喜痪呖杀刃?，對部分消費者頗具吸引力，并且開發(fā)商對產(chǎn)品、市場都很有信心的條件下，這種定價方法也不是不可采用。

2、市場比較法

這是一種以市場為導(dǎo)向，以一定范圍內(nèi)同類產(chǎn)品的平均價格，或者是稍低于、稍高于平均價格的價位為項目定價的方法。市場比較法的定價比較穩(wěn)健，一般不會出大錯。但有一利必有一弊，在此情況下，開發(fā)商只能獲取平均利潤，要想獲取超額利潤只有加強管理，降低成本，但成本下降的幅度是有限的，對此部分項目、部分開發(fā)商是不甘心的。因此，這種定價方法只適用于在一定地域、時間范圍內(nèi)競爭者眾多、并且突出特色的項目。

3、4C定價法

這種定價法的視角又與前兩者不同。所謂4C，是以現(xiàn)代營銷理念，以4C取代傳統(tǒng)的4P，從以生產(chǎn)者為主轉(zhuǎn)到以消費者為主，應(yīng)該說這是營銷理念的一大革命。4C定價法的難點在于較難把握目標消費者的經(jīng)濟承受能力、消費心理等情況。從另一方面來看，購房者經(jīng)濟承受能力應(yīng)該在市場調(diào)研、項目立項時就已作考慮（否則就是定位不準，盲目立項），因此，我們認為消費者因素在具體定價工作中并不占十分重要的地位。

4、混合定價法

我們所說的混合定價法，是綜合考慮了成本、利潤、競爭的定價方法。具體而言，成本就具體項目而言，在確定的技術(shù)條件和管理水平下，可看作是一常數(shù)（定量）；售價可考慮市場競爭水平，但并不以此為準，而是要發(fā)揮開發(fā)商、中介商的主觀能動性，爭取合理范圍內(nèi)的最大利潤。應(yīng)該說這是四種方法中最復(fù)雜、最不容易掌握，也是最貼近現(xiàn)今市場條件下的房地產(chǎn)項目定價方法。

二、東方華庭的定價方法

東方華庭的定位是昆山房地產(chǎn)市場的頂級電梯公寓，它在立項時，并且至今仍是昆山唯一一個純小高層居住社區(qū)，景觀、物業(yè)管理、智能化等一些附屬于產(chǎn)品的屬性在昆山也是數(shù)一數(shù)二的，這一特色使得東方華庭在昆山?jīng)]有可比較的競爭對手，這給我們帶來了困惑，也給我們帶來了希望。

但是，上述特色并不是說東方華庭在昆山就完全沒有競爭對手。某些高檔的多層、多層和小高層混合物業(yè)、別墅等還是對東方華庭產(chǎn)生了一定壓力。另一方面，昆山購房者對小高層的接受程度尚淺。由于這兩點，我們在定價時還不能不考慮市場競爭和消費者意愿，不能使定價達到理想的高度。

綜上，東方華庭的定價采用的是混和定價法，這是考慮了多方面因素后的慎重選擇。我們認為，混和定價法比較穩(wěn)妥（保守），既保證了東方華庭項目能有一定的利潤水平，又保持了相對的市場競爭力。在價格的走勢方面，我們采用了常見的低開高走策略，這樣價格調(diào)整較為靈活，相應(yīng)的營銷手段也較為豐富多彩些。

至于在成本確定的基礎(chǔ)上，如何選擇競爭項目，如何進行比較，從而確定售價，這方面的資料較多，此處就不再贅述。

第二部分由均價至單元單價

一、均價的確定

1、定價方法

如上所述，東方華庭項目采用的是混合定價法，其他項目可能會采用其他的定價方法。但我們認為，采用不同的定價方法只會影響均價，而從均價出發(fā)，分解至各單元單價，仍有很多工作。下面所述的分解方法，仍然具有借鑒意義。

2、考慮價格策略對均價的影響

均價不是一成不變的。項目的分期、重大營銷事件（內(nèi)部認購、正式預(yù)售、展廳樣板房的推出、工程形象進度

篇5：住宅底商投資分析

住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。

1、按照服務(wù)區(qū)間劃分

按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別,可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民,而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

對于大型的住宅社區(qū),底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪,投資少,風(fēng)險不大,資金回籠也較快。

對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪,則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利,商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū),店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等,如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。

2、按照市場理念劃分

隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力,但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律,住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。鑒于以上原因,下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。

按照住宅底商市場運做的特點,我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三種類型。下面,分別對它們加以介紹。

1)概念型住宅底商

概念型住宅底商,指開發(fā)商在開發(fā)過程中,注重突出項目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典",到"珠江駿景",再到"老番街",住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過,為底商做主題包裝只是第一步,后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少,但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。

2)潛力型住宅底商

潛力型住宅底商,指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的"風(fēng)林綠洲",由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰,人氣凝聚力強大,近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視,是難得的投資寶地。

"潛力型"住宅底商固然前景廣闊,但同時也存在風(fēng)險,無論投資者自營、出租,還是轉(zhuǎn)手出售,所面臨的最大問題將是"時間"問題,也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此,投資者要正確評估自身承受能力,在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。

3)商圈型住宅底商

商圈型住宅底商,指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍,擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候,,投資風(fēng)險相對小,回報率高。不過,需要指出的是,成熟商圈內(nèi)的住宅底商,雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢,但是,投資商鋪的其他條件(如:樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等)也十分重要。比如北京科技會展中心,其首層店鋪的出租效果很好,雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯,將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,但仍難彌補二層、三層在設(shè)計上的缺陷,部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。

最需要指出的是,商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小,而且如果商鋪投資者不謹慎的話,很可能以過高價位購買商鋪,最終被高位"套牢"。

住宅底