如何從工程設計角度支持營銷工作(定稿)

如何做好工程和設計工作支持營銷

工程技術部

2015年5月8日

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合的系統(tǒng)工程，工程部與營銷部門是不可分割的有機整體，從實質(zhì)上需要進行有效的溝通配合，是相輔相成的關系；做好工程和設計方面的工作就是最直接的對營銷工作的支持。

工程技術部的工作職責：組織周邊勘察及市政配套設施調(diào)查確認；組織現(xiàn)場臨建、三通一平；完成質(zhì)檢委托、水文監(jiān)測；組織編制施工進度計劃和審核；參與材料設備的采購，準備項目開工事宜；負責工程過程質(zhì)量控制和安全文明施工管理；組織基礎工程、主體工程、分部分項工程、專項工程的驗收，組織項目竣工驗收；組織物業(yè)移交驗收；與物業(yè)公司結(jié)清移交手續(xù)。

房地產(chǎn)公司工程技術部的角色定義不是工程建造者－－承包商管理也不是工程施工質(zhì)量監(jiān)督者－－技術標準制定、監(jiān)理公司管理不能只顧進度計劃－－平衡質(zhì)量、計劃與投資回報要為銷售服務－－配合銷售示范區(qū)開放要實現(xiàn)公司的經(jīng)營目標－－滿足結(jié)轉(zhuǎn)的要求創(chuàng)造客戶價值－－消除設計缺陷、提供高質(zhì)量標準的產(chǎn)品公司內(nèi)部溝通與協(xié)調(diào)外部溝通與協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)工程師的職責和關注重點職責關注重點技術管理統(tǒng)一技術標準和做法圖紙審查：錯漏碰缺/功能性缺陷/經(jīng)濟性檢查/交付標準檢查將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術參數(shù)將客戶要求轉(zhuǎn)化為構(gòu)造、技術標準通過采購和過程管理保證技術參數(shù)的實現(xiàn)計劃管理總包工程節(jié)點進度控制分包工程施工與甲供材料進場施工協(xié)調(diào)分包工程與甲供材料的出圖-定板-招標-進場計劃協(xié)調(diào)與落實配合銷售對外展示工程的實施入伙驗收與交付

從宏觀的層面對項目設計、施工、采購、營銷、入伙進行全面布置，甲方計劃是施工單位計劃安排的基礎和依據(jù)質(zhì)量與安全管理檢查承包商的管理體系有效引導監(jiān)理/利用監(jiān)理技術梳理/溝通/交底與引導系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)問題-整改客戶對產(chǎn)品質(zhì)量的標準與要求；施工單位、監(jiān)理是否具有健全的質(zhì)量保證與管理體系。成本管理預防控制設計變更/控制現(xiàn)場簽證項目的投資回報；工程造價控制。信息管理流程規(guī)范化總結(jié)與案例庫建設流程的規(guī)范化溝通順暢經(jīng)驗的沉淀與積累工程技術部的主要工作內(nèi)容

如何從工程技術角度支持營銷工作？一、工程進度滿足營銷要求二、樹立良好的企業(yè)形象三、靠質(zhì)量贏口碑四、新材料、新技術為營銷加分五、保障農(nóng)民工工資利益避免負面影響六、快速優(yōu)質(zhì)的售后服務

一、工程進度滿足營銷各階段要求工程進度與開發(fā)節(jié)奏同步，快了引起財務壓力，慢了影響蓄客、開放、開盤、交房等重要節(jié)點。

如何確保工程進度與營銷同步？

1、首先是選擇一個好的承包商和合作商，這對整個項目來說是最重要的，其次是合同約定，如設定目標，采取經(jīng)濟措施等。2、計劃管理是重點，做到事事有計劃有準備，包括總進度計劃、專業(yè)分包進場時間計劃、甲供材料及大型設備進場計劃、分項工程驗收計劃等等；實行月度和大節(jié)點考核制度，分解目標到月和周計劃，對重要的節(jié)點實行專項考核，制定獎罰措施。3、根據(jù)實際情況開展各標段之間的勞動競賽，將比賽結(jié)果向總包的上一級單位發(fā)函、約見上一級領導、入住工作組、扣除履約保證金等措施。4、協(xié)調(diào)是個非常重要的工作，協(xié)調(diào)總包、分包、物資設備供應、工序交接界面劃分等之間的沖突與矛盾。5、工程技術部進度關注點：⑴主要區(qū)域和主要樣板施工進度；⑵承包商管理人員和勞務隊伍：總包、主要專業(yè)分包關鍵崗位變化，勞務隊伍數(shù)量、質(zhì)量以及工薪是否正常；⑶工期核對：主要任務工期核對及糾偏措施制定，并對可能出現(xiàn)的問題預警；⑷質(zhì)量、安全評估：可能發(fā)生的重大質(zhì)量問題、安全隱患影響工期的問題；⑸重要關聯(lián)項：關注與要施工任務相關的合約、招采、設計、甲供材進度；⑹協(xié)調(diào)問題：重點解決因自身問題導致的施工進度延后；6、督促承包商關注進度重點：⑴總包自有分包商工程進度；⑵指定分包商工程進度；⑶圖紙深化和施工方案報審進度；⑷圖紙延誤、設計變更造成的工期影響應及時調(diào)整月、周計劃或工序，保證進度；⑸總包材料和甲供材料進場、報驗進度的跟蹤；⑹對質(zhì)量、安全問題及時處理，減小對進度的影響；(7)對勞務隊伍和自有設備進行監(jiān)控，防止勞務糾紛、設備損壞對工期的影響。二、樹立良好的企業(yè)形象

規(guī)劃布局合理、提供良好的企業(yè)形象和兩點一線環(huán)境，簡單來說就是在開盤前完成必要的綠化景觀、施工圍擋、看房通道等兩點一線建設，有了必要地綠環(huán)景觀，客戶一進入工地就能有種好的感覺，同時，施工圍擋和看房通道，在保證客戶安全看房的同時還能給客戶營造一個安全文明施工的概念，給客戶以信心，

如何樹立良好的企業(yè)形象呢？1、嚴格按照青島市建設委員會下發(fā)的《青島市建筑施工現(xiàn)場管理標準圖解》進行安全文明施工的要求，特別是圍墻、圍擋、永久道路、臨時道路、施工用水及排水、施工用電、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、揚塵、建筑垃圾的及時清運、建筑物的安全維護、主要出入口等重點關注。

2、實行隨時、不定期、定期相結(jié)合的安全文明衛(wèi)生環(huán)境檢查，并進行評比，獎優(yōu)罰劣。3、安全文明施工費用單獨計取，避免施工單位只計費用不投入，從根本上保障安全文明施工費用的按需使用。4、合同約定需要達到省級文明工地標準。5、設立工地開放日活動。主要關注點為：（1）做好總平面圖布置工作，按照“動靜分離”的原則安排劃分場地、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃，布局要合理，開放區(qū)、兩點一線地方控制好施工順序，避免產(chǎn)生較大的雜音，減少對開放區(qū)和展示區(qū)的干擾，安全文明衛(wèi)生提前計劃和規(guī)劃，業(yè)主在兩點一線區(qū)域能看到的腳手架、安全網(wǎng)、施工圍護和防護等重點把控和打造，必須高于正常標準，并且要高于地方上同類競品的標準。（2）合理規(guī)劃施工用電和給水、排水系統(tǒng)：根據(jù)首期開發(fā)面積并結(jié)合后續(xù)開發(fā)節(jié)奏，同時考慮售樓部、會所、樣板房、園林等的用電需求，計算施工用電和用水總?cè)萘?，合理?guī)劃并預留管線禁止在售房期間兩點一線上存在挖溝等施工現(xiàn)象。（3）施工道路系統(tǒng)：滿足施工與永久規(guī)劃路和兩點一線的關系等，施工道路應優(yōu)先利用小區(qū)永久道路的水穩(wěn)層部分，面層在交樓前鋪設，施工道路的布置原則上不能與銷售通道混用，嚴格分開。主要關注點為：（4）小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。（5）樣板區(qū)、售樓部綠化用大喬木植物在條件允許的情況下提前種植，確保開放開盤時生機勃勃、效果良好。三、靠質(zhì)量贏口碑

質(zhì)量是產(chǎn)品的核心競爭力之一，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞將直接決定一個樓盤的成敗，這一點在萬科城陽項目、中信森林湖項目上已有所體現(xiàn)，在房地產(chǎn)形勢下行期間，這一點尤為明顯，通過精品工程的打造，使得質(zhì)量過硬，贏得口碑相傳，達到“在膠州買房、必買中洲安心房”的概念。在膠州買房必買中洲安心房如何靠質(zhì)量贏得市場？

首先從業(yè)主的角度看哪些是最關注的、反響比較大的的質(zhì)量現(xiàn)象（質(zhì)量通?。鷱脑O計的階段進行避免和優(yōu)化，制定標準工法→從施工工藝和材料的選用控制，材料和成品封樣→建立健全項目質(zhì)量保證體系→實行樣板帶路→重點工序?qū)嵭斜O(jiān)理工程師旁站→敏感部位落實甲方工程師停檢點的檢查→嚴格落實分項工程質(zhì)量檢查要點→嚴格隱蔽驗收管理→建立工序交接制度→落實分項工程質(zhì)量檢查要點→分戶驗收→整改→合格產(chǎn)品

同時通過樣板展示區(qū)的展示，將施工工藝、材料品牌、工法標準等向業(yè)主進行承諾，接受業(yè)主的監(jiān)督。1、首先從業(yè)主的角度看有哪些不好的質(zhì)量現(xiàn)象（質(zhì)量通?。ㄒ唬┌踩再|(zhì)量問題1、樁基工程質(zhì)量問題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問題3、外墻磚空鼓、開裂、脫落等工程質(zhì)量問題4、基坑、邊坡支護工程質(zhì)量問題5、欄桿、護欄、人車行通道質(zhì)量問題6、……（二）功能性質(zhì)量問題1、鋁合金門窗滲漏工程問題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問題5、……從業(yè)主的角度看待工程質(zhì)量管理問題（三）觀感性質(zhì)量問題1、內(nèi)墻空鼓、開裂工程質(zhì)量問題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門窗、設備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類質(zhì)量問題5、……如何消滅質(zhì)量通?。?--制定企業(yè)自己的建造標準！1）、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2）、砌體結(jié)構(gòu)3）、樓地面4）、墻面抹灰、飾面5）、天棚抹灰、飾面6）、踢腳做法

7）、門窗8）、防水9）、屋面10）、露臺做法11）、雨棚、挑板做法12）、小區(qū)消防、道路做法

13）、強電系統(tǒng)14）、弱電部分15）、室外管網(wǎng)16）、器具安裝建筑工程質(zhì)量通病和客戶敏感質(zhì)量問題的控制施工前的準備工作:(1)在設計階段，從質(zhì)量通病防治的角度要求設計單位完善設計措施，從設計構(gòu)造上提高質(zhì)量通病防治的效果。(2)在采購時，針對質(zhì)量通病的易發(fā)部位，在招標文件中要求投標單位于投標函中明確質(zhì)量通病防治方案和施工措施。(3)在項目開工前，組織設計單位、施工單位及監(jiān)理單位就工程質(zhì)量通病防治工作召開專題會議，研討防治質(zhì)量通病的質(zhì)量標準及施工工藝的可行性，針對工程特點制定預防措施，并與施工單位簽訂《單位工程質(zhì)量通病防治任務書》。(4)組織施工單位針對工程的特點制定質(zhì)量通病防治計劃。質(zhì)量通病防治計劃應包括確定工程易發(fā)生質(zhì)量通病的部位、計劃采用的施工工藝標準、人員分工、需達到的質(zhì)量目標、實施檢驗計劃等方面內(nèi)容。施工過程控制：（1）在易發(fā)生質(zhì)量通病部位施工前，組織施工單位和監(jiān)理單位進行技術交底。（2）每天檢查施工單位是否按照認可的技術交底進行了落實，若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應及時要求施工單位進行整改，并詳細記錄檢查結(jié)果，填寫《單位工程質(zhì)量通病防治信息記錄表》。此記錄應交施工單位及監(jiān)理單位進行確認。（3）施工單位與監(jiān)理單位根據(jù)其日常巡查記錄對工程部提供的檢查記錄進行分析，對質(zhì)量問題進行匯總，并及時進行整改。（4）每周組織施工單位、監(jiān)理單位有關人員召開質(zhì)量通病防治會議，總結(jié)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，分析原因并制定措施。（5）定期對項目進行檢查，并對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進行匯總，對較為突出或集中的質(zhì)量問題進行專題研究，形成解決措施。（6）單位工程易發(fā)生質(zhì)量通病部位階段性任務完成后，及時組織監(jiān)理單位、施工單位進行驗收，填寫《質(zhì)量通病防治驗收記錄表》。2、確定項目質(zhì)量目標、工程質(zhì)量標準、建立健全項目質(zhì)量保證體系

建立事前預防、事中控制、事后驗收三級質(zhì)量保障機制

事前預防：土建工程師在每個分部分項工程開工一個星期以前（個別牽涉到材料需特殊試驗或復試的要提前），要做出一個該分享工程的實施手冊。該手冊含相關圖紙、圖集、規(guī)范要求、驗收和質(zhì)量評定標準等要素。即要明確如何干，干到什么標準算優(yōu)良，有什么要求及注意事項。

事中控制：土建主管工程師就該手冊向總包、監(jiān)理進行交底確認，并帶領監(jiān)理、土建工程師和技術員在分項工程樣板驗收合格后，大面積施工中的全過程控制，確保質(zhì)量工作隨時受控。

事后驗收：土建主管工程師負責該分項工程整體完工后的質(zhì)量評定，以決定是否進入下道工序施工，如抹灰結(jié)束后發(fā)現(xiàn)有空鼓，那就要敲掉修補完后才能進入下道工序。3、樣板引路

施工樣板工程是項目工程技術質(zhì)量管理中的一個重要環(huán)節(jié)，在工程產(chǎn)品的形成中起到重要的作用。以下施工環(huán)節(jié)和工藝操作必須做到樣板引路：（1）標準層的結(jié)構(gòu)施工的第一層（或第二層）以一個標準層為一個樣板單位，包括柱梁板的模板和支撐系統(tǒng)搭設工藝，鋼筋綁扎工藝，預埋管線和鐵件的敷設位置，預留洞孔位置，混凝土澆灌程序，拆模程序，各工種交叉搭接的作業(yè)計劃。（2）砌墻施工：以一層中的一個單元為樣板單位。重點在外墻塊體材料砌筑時的工藝流程，以保證灰漿飽滿，不留滲漏隱患。使用新型墻體材料的，必須以完整的一層標準層樓面作為樣板層。（3）室內(nèi)裝修：以一個毛坯單元為一個樣板單位，包括內(nèi)門窗安裝工藝，內(nèi)墻面粉刷或裝潢效果，樓地面、天花鋪裝效果，強弱電插座開關位置，上下水管安裝工藝，商場、辦公大樓的天花內(nèi)管線組織和安裝工藝，天花的洞孔布置效果。（4）外墻裝修：以一個標準層為一個樣板單位，包括鋪裝材料排列、分隔、分倉、間隙和嵌縫材料，外門窗安裝工藝，門窗套和線腳的施工工藝，保溫材料的鋪裝工藝。（5）室外埋地管井：以連續(xù)的兩個井和之間的管道為一個樣板單位，各種用途和各種口徑的管井須分別進行樣板施工，包括用料、構(gòu)造、接口密封、坡度。4、材料和成品封樣、嚴把質(zhì)量關（1）、在簽訂成品采購合同的同時，必須向供方索取封樣的樣品和書面的質(zhì)量指標，作為合同附件。封樣的樣品上必須有供方不可滅失和否認的印記。（2）、成品進場時，監(jiān)理單位憑封樣標準驗收，發(fā)現(xiàn)有差異的應立即報告本專業(yè)工程師，對總包采購的成品，本專業(yè)工程師上報項目工程負責人作出決定后，由監(jiān)理單位告知總包處理；對甲供或甲方指定成品，本專業(yè)工程師應報告項目工程負責人處理；（3）、對于不符封樣質(zhì)量標準的甲供或甲方指定成品，施工單位有權拒絕使用。（4）、嚴格進場物資材料三方檢驗（5）、以下外購成品必須封樣：1）門窗樣品：包含所有型材的斷面，附件和五金樣品的展板一塊，已組裝完成的同系列中定貨數(shù)量最多的一種規(guī)格實樣一套，如現(xiàn)場條件許可，樣品可以直接安裝到永久性位置上，以觀實效；2）外墻涂料：在現(xiàn)場選一個面積較大的墻面拐角處(其中一面應向陽)，要求表面毛糙度與施工墻面基本一致，并能保留到外墻涂料施工結(jié)束之前；3）內(nèi)墻涂料：與外墻涂料的做法基本一致，只是樣板選擇在室內(nèi)；4）外墻貼面：包括玻璃幕墻，面磚，石板。在結(jié)構(gòu)主體上選擇一處便于觀察的墻面拐角（其中一面應向陽）。完全使用供方提供的主副料，由已確定的專業(yè)施工單位試貼或試安裝。試貼面積根據(jù)觀察需要由現(xiàn)場決定，預計在正式施工時需要鑿除而毀壞的，應另向供方索取樣品封樣保存，如面磚至少一箱，各種材質(zhì)石板的規(guī)格料至少一塊；5）金屬或玻璃料的陽臺攔桿，欄板和扶手：可直接在已縱橫拉線定位的陽臺上按設計要求制作安裝。其式樣、用料、顏色由規(guī)劃設計部確認，現(xiàn)場成品保護由總包負責；6）各種預埋和外露的管材及配件；7）各種電器插座、開關、戶用配電箱：潔具及配件：凡特殊或定制的成品必須封樣；8）吊頂材料、燈具、進回風口：其式樣、規(guī)格、品質(zhì)；9）防水、保溫材料：卷狀和塊體狀的材料以實物封樣，流質(zhì)狀的材料以供方提供的包裝樣品封樣。5、監(jiān)理巡視檢查和旁站監(jiān)督

現(xiàn)場監(jiān)理必須每天巡視所管現(xiàn)場二次以上，發(fā)現(xiàn)問題應及時提出整改意見并跟蹤落實，凡屬質(zhì)量控制點都應旁站監(jiān)督。檢查內(nèi)容包括施工材料、成品的質(zhì)量、施工工藝、現(xiàn)場的安全文明施工情況（包括工人操作是否按規(guī)范、規(guī)程及批準的施工組織設計或方案執(zhí)行）。

下列工程部位施工全過程必須旁站監(jiān)督：①樁基礎工程的砼澆筑及打壓樁工程；②防水處理；③結(jié)構(gòu)砼、防水砼澆筑；④結(jié)構(gòu)層砼澆筑及防水施工；⑤給水系統(tǒng)的打壓試驗及排水系統(tǒng)的通、灌水試驗；⑥預應力張拉。6、甲方工程師停止點檢查

具體要求：該停止點納入甲方對監(jiān)理和施工單位的管理交底，如果甲方工程師檢查未通過，不得進入下道工序，如果發(fā)現(xiàn)大量問題，首先對監(jiān)理進行處罰。每個部位第一次檢查時要求項目工程經(jīng)理帶隊，土建、安裝工程師全部到場并帶好施工藍圖和相機；監(jiān)理公司由總監(jiān)帶隊，相關專業(yè)監(jiān)理人員全部到場。檢查完畢，視情況決定在現(xiàn)場或在會議室開會點評。會后立即形成書面點評會議紀要。檢查部位檢查頻次檢查內(nèi)容車庫底板防水第一次隱蔽前全檢；其余抽查30%防水材料是否按合同要求購買；卷材搭接；轉(zhuǎn)角部位增強層的設置；磚砌導墻和防水保護基礎底板鋼筋、模板第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；墻體插筋是否與建筑圖吻合正負零層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結(jié)構(gòu)是否與建筑吻合；3.15米層梁板鋼筋第一次隱蔽前全檢；其余抽查30％主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結(jié)構(gòu)是否與建筑吻合；屋面梁板鋼筋全檢主要構(gòu)件的配筋和構(gòu)造要求；板底板面的高差；安裝預留與預埋；結(jié)構(gòu)是否與建筑吻合；主體拆模質(zhì)量第一次必須到場，其余抽查30％主要構(gòu)件的斷面尺寸及軸線偏差；結(jié)構(gòu)開間尺寸；砼表觀質(zhì)量；模板漏漿情況；門窗洞口外觀質(zhì)量和定位偏差；帶建筑圖到現(xiàn)場核對是否與拆模結(jié)構(gòu)吻合；結(jié)構(gòu)凈高檢查屋面防水、室內(nèi)防水基層移交第一次必須到場，其余抽查30％突出屋面構(gòu)造、管道是否按設計要求完成；基層是否具備防水施工要求；檐口抹灰尺寸和水平是否符合要求屋面瓦第一次必須到場掛瓦條排布間距；瓦的色彩搭配是否正確；瓦的安裝排列是否橫平豎直外保溫工作面移交第一次必須到場，其余抽查30％墻面垂直度、平整度；門窗洞口偏差是否整改完畢；外保溫是否可以無障礙實施外保溫向涂料單位和總包的基層移交第一次必須到場，其余抽查10％

二次結(jié)構(gòu)第一次必須到場，其余抽查30％界面和剔槽部位的掛網(wǎng)；砼缺陷整改；房間開間尺寸外墻涂料全面檢查

分戶驗收全面檢查

工序樣板驗收全面檢查

腳手架拆除前驗收全面檢查

7、嚴格隱蔽驗收管理

隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經(jīng)抽檢仍不合格的不得進入下道工序。要求隱蔽工程需旁站，工程部對監(jiān)理工程師在崗情況進行檢查。須做隱蔽驗收的工程有：(1)、巖土工程勘察；(2)、工程樁：預制樁；(3)、基坑驗槽；(4)、錨桿；(5)、防水工程；(6)、模板工程；(7)、鋼筋工程；(8)、磚砌體工程；(9)、門窗塞縫；(10)、墻體保溫；(11)、地暖工程；(12)、水電線管暗埋和預留；(13)、防雷、接地工程。

8、建立工序交接制度（1）為保證上道工序施工質(zhì)量滿足下道工序繼續(xù)施工的需要，控制