地匯投資-上海青園項(xiàng)目案例分析產(chǎn)品是如何煉成的

產(chǎn)品是如何煉成的?

SHANGHAI

DCHUI

INVESTMENT

MANAGEMENTCO.,LTD.

青園工程案例分析上海地匯投資管理原那么市場(chǎng)主導(dǎo)大膽設(shè)想，小心求證，適度超前符合工程定位要求，建立產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化MECE原那么〔完整性/獨(dú)立性〕

規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)根據(jù)長(zhǎng)沙市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)定，住宅用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求如下：容積率R<3.0〔住宅〕C<3.5〔商業(yè)〕綠地率R>40%〔住宅〕C>35%〔商業(yè)〕建筑密度R<24%〔住宅〕C<35%〔商業(yè)〕建筑高度H<100m退讓：東退現(xiàn)有建筑物≥13m西退道路邊線≥8m南退道路綠化線≥4m北退道路邊線≥12m內(nèi)部建筑間距≥29+0.2H內(nèi)部建筑側(cè)間距≥13mTIPS規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，一般由當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門提出要求。包括：總用地面積計(jì)容積率用地面積總建筑面積其中：住宅、商業(yè)容積率建筑覆蓋率綠地率建筑限高建筑退后紅線要求日照間距車戶比〔車位數(shù)〕其他要求規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么——健康生態(tài)原那么——整體性原那么——品質(zhì)優(yōu)先原那么——以人為本的原那么依據(jù)定位:生態(tài)型·人文型·舒適型高端物業(yè)產(chǎn)品建議開發(fā)理念。開發(fā)理念表達(dá)湖南有色控股企業(yè)理念表達(dá)湖南有色控股集團(tuán)國(guó)際化大公司形象大氣、現(xiàn)代、尊貴樹立有色置業(yè)“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、效勞社會(huì)、致力于提高產(chǎn)品品質(zhì)〞的企業(yè)形象樹立有色置業(yè)在長(zhǎng)沙第一個(gè)工程之品牌形象打造一流產(chǎn)品，樹立形象標(biāo)桿開發(fā)理念社區(qū)開發(fā)理念角色：社區(qū)開發(fā)商模式：社區(qū)開發(fā)模式更環(huán)保更健康更舒適更具社會(huì)責(zé)任感產(chǎn)品建議布局。規(guī)劃構(gòu)思將工程定位、開發(fā)理念和產(chǎn)品概念貫穿于規(guī)劃設(shè)計(jì)之中。綜合性物業(yè)(甲級(jí)寫字樓、會(huì)所、商業(yè)〕ComprehensiveArea生態(tài)廣場(chǎng)EcotypicSqure高檔住宅區(qū)IUpscaleResidentialDistrict內(nèi)部住宅區(qū)TheSpecialHouse社區(qū)商業(yè)街TheStreet私家公園PrivatePark高檔住宅區(qū)IIUpscaleResidentialDistrict綜合性物業(yè)

備用區(qū)

ComprehensiveArea建筑空間組合臨街商鋪臨街商鋪外銷住宅外銷住宅內(nèi)部住宅外銷住宅內(nèi)部住宅內(nèi)部住宅生態(tài)廣場(chǎng)私家公園建筑布局綜合性物業(yè)會(huì)所幼兒園道路系統(tǒng)與交通組織流線。主入口人行入口次入口混合入口次入口車行入口〔從這里直入地下車庫(kù)〕人行導(dǎo)向交通模式從這里直入地下車庫(kù)從這里直入地下車庫(kù)綜合區(qū)地面停車場(chǎng)圖示內(nèi)容包括：人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)、主次出入口等行人導(dǎo)向社區(qū)道路設(shè)計(jì)充滿活力而又具自然生態(tài)的道路系統(tǒng)。景觀。景觀及環(huán)境設(shè)計(jì)建議園林景觀主題——參與式原生態(tài)私家園林決定因素：工程整體定位和整體風(fēng)格目標(biāo)客戶喜好工程地塊及周邊條件工程開發(fā)理念開發(fā)藍(lán)本滿足的條件T形景觀軸，將山景延伸至到社區(qū)中可參與式景觀設(shè)計(jì)服務(wù)式住宅區(qū)IITheApartment

山景延伸山景延伸）綜合性物業(yè)會(huì)所幼兒園臨街商鋪臨街商鋪外銷住宅外銷住宅內(nèi)部住宅外銷住宅內(nèi)部住宅內(nèi)部住宅景觀視線分析私家公園生態(tài)廣場(chǎng)生態(tài)廣場(chǎng)——結(jié)合自然的景觀設(shè)計(jì)私家公園——改造地塊內(nèi)的山景，形成原生態(tài)的可參與的私家公園?！敖】悼梢杂媚_步來(lái)丈量〞，在山地公園中開辟健身徑(鵝卵石道或石階)，讓住戶可以非常容易地進(jìn)行健身鍛煉。

地塊現(xiàn)狀規(guī)劃期望地塊現(xiàn)狀規(guī)劃期望在社區(qū)各處布置多種類型的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。休憩場(chǎng)地、兒童游戲設(shè)備、各類家庭運(yùn)動(dòng)設(shè)備等，為居住者提供了更酣暢的溝通方式，也提供了一種屬于城市也屬于山中的健康生活方式。ArtDeco風(fēng)格環(huán)境藝術(shù)小品示意背景音樂提示背景音樂應(yīng)與環(huán)境協(xié)調(diào)，建議使用具有自然風(fēng)情、輕快活潑的輕音樂。如?田園曲?、?都給你?、?飛鼠溪?、?二泉映月?等，這些音樂配合山林中的鳥聲形成工程本身特有的大自然交響曲。建筑風(fēng)格及外立面建議建筑風(fēng)格。建筑風(fēng)格——ArtDeco上世紀(jì)30年代，席卷世界的ArtDeco風(fēng)格的颶風(fēng)登陸上海，這座新興的東方都市以其飛速開展的自由經(jīng)濟(jì)和永無(wú)止境的消費(fèi)熱情照應(yīng)和張揚(yáng)了ArtDeco的精神與個(gè)性：摩登、時(shí)尚、激進(jìn)、豐沛、勇往直前……那些蘊(yùn)含著現(xiàn)代意識(shí)和自由精神的ArtDeco建筑聳立在城市的各個(gè)角落，為上海這座城市投下了巨大的身影和永久的回響。如今，ArtDeco建筑風(fēng)格又開始風(fēng)行上海灘。在今年8月推出的高檔樓盤——和記黃埔開發(fā)的御翠豪庭〔預(yù)計(jì)均價(jià)到達(dá)4萬(wàn)元/平方米〕即采用此風(fēng)格，深得高端客戶喜愛。采用ARTDECO風(fēng)格的御翠豪庭社區(qū)燈光效果：采用ARTDECO風(fēng)格的翠湖天地御苑“ARTDECO〞，即是藝術(shù)裝飾風(fēng)格，發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，是世界建筑史上的一個(gè)重要的風(fēng)格流派，曾一度流行于上海二十世紀(jì)三十年代。典型的例子是美國(guó)紐約曼哈頓的克賴斯勒大樓(ChryslerBuilding)與帝國(guó)大廈(EmpireStateBuilding)，其共同的特色是有著豐富的線條裝飾與逐層退縮結(jié)構(gòu)的輪廓。該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，表達(dá)出工業(yè)革命的技術(shù)革新所帶來(lái)的不斷克服地心引力而到達(dá)新的高度，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。當(dāng)時(shí)上海的國(guó)際飯店、百樂門、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級(jí)公寓就是“ARTDECO〞的典型代表。理解外立面。單體以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重、典雅的ARTDECO風(fēng)格立面。ARTDECO風(fēng)格看重線條的美感，故素材多以直線、橫線、階梯為主，建材以大理石、木材與金屬為主，多用淺色系暖色調(diào)。追求材料質(zhì)感的變化和色彩的統(tǒng)一。建筑底部選擇質(zhì)感較強(qiáng)的外立面材質(zhì)強(qiáng)，從細(xì)節(jié)上提升工程的整體形象戶型。戶型建議二居戶型推薦〔80M2)南北通透、方正實(shí)用客廳與主臥南向，并保證了較大的采光面動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，保證了合理的人行動(dòng)線明廚明衛(wèi)獨(dú)立餐廳創(chuàng)新設(shè)計(jì)——90M2三房，萬(wàn)科最新產(chǎn)品，將在今年下半年推出實(shí)用率高“三別離式衛(wèi)生間〞——坐便器、浴室和盥洗室別離輕質(zhì)隔斷走道融入餐廳陽(yáng)臺(tái)面積增大大飄窗設(shè)計(jì)“全生命周期住宅〞〔2-3-2〕萬(wàn)科在上海白馬花園推出的90平方米以內(nèi)的三房二廳一衛(wèi)戶型圖84M2

89M2

舒適性三居戶型推薦〔130M2)南北通透、大面寬，客廳疏朗開闊獨(dú)立主臥區(qū)，帶獨(dú)立更衣室與衛(wèi)生間，舒適居住更重私密客廳與兩臥室南向南向兩臥室通過起居室自然別離，形成相對(duì)私密空間，方便兩代人同居的生活方式明廚明衛(wèi)，有儲(chǔ)物間中、西廚分開多陽(yáng)臺(tái)舒適型四居推薦〔160M2)內(nèi)部房復(fù)式戶型參考〔220-260M2〕頂層可以合并為Penthouse

戶型設(shè)計(jì)成功案例——中信紅樹灣說(shuō)明：將性價(jià)比發(fā)揮到極致，同時(shí)通過空中花園、多面采光等元素讓戶型特色鮮明，極富感染力?；⌒未舐杜_(tái)，對(duì)二房來(lái)說(shuō)比較罕有入戶花園，有改造空間觀景廚房超大生活陽(yáng)臺(tái)，預(yù)留工人房管道空中花園，將自然引入客廳餐廳客廳餐廳多面采光較有震撼力主臥弧性大露臺(tái)雙層高入戶花園二層高的露臺(tái)客廳，空間更豐富戶型設(shè)計(jì)上的亮點(diǎn)包括：多層次全景露臺(tái)、大轉(zhuǎn)角凸窗、星光SPA浴室、天幕泳池。其中星光SPA浴室是招商地產(chǎn)第一次采用，在洗澡的時(shí)候可以看星星。

戶型設(shè)計(jì)成功案例——蘭溪谷戶型設(shè)計(jì)成功案例——雅頌居雅頌居：二梯二戶，三臥朝南，南北通透，體現(xiàn)樓盤高檔品質(zhì)一切設(shè)計(jì)與建筑作品，從議會(huì)大廈到一把叉子或一個(gè)茶杯，都在向我們講述一種最適合在其內(nèi)部或圍繞其周圍展開的特定生活?！⑻m·德波頓〔AlainDeBotton〕?幸福的建筑?細(xì)部建議亮點(diǎn)〔營(yíng)銷時(shí)作為賣點(diǎn)〕總結(jié)：——健康舒適住宅產(chǎn)品——可供參與的私家公園及生態(tài)公園——高科技智能化設(shè)施、分戶式中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)——南北通透全明戶型、南向臥室和寬廳——觀景餐廳和廚房——步入式景觀陽(yáng)臺(tái)及外飄窗——生態(tài)大堂/車庫(kù)——星級(jí)物業(yè)管理陽(yáng)臺(tái)。錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積一步觀景陽(yáng)臺(tái)窗戶?？刹鹦锻勾帮h窗/步入式設(shè)計(jì)倒凸窗/落地窗內(nèi)外飄窗，增加室內(nèi)空間，或小坐，或擺放陳設(shè)觀景低窗/落地窗落地窗，增加外部景觀欣賞性與空間的舒適性窗戶裝飾表達(dá)ARTDECO風(fēng)格建議使用隔音通風(fēng)窗〔中海深圳灣畔——會(huì)呼吸的玻璃〕建筑玻璃的恰當(dāng)應(yīng)用增強(qiáng)建筑的美感和質(zhì)感入戶花園。入戶花園作前院客廳/臥室。寬大橫廳南向大客廳，顯得氣派客廳、主臥、次臥、書房都朝南餐廚衛(wèi)。觀景餐廳八角景觀餐廳與廚房連接的“早餐陽(yáng)臺(tái)〞，構(gòu)成了家庭成員內(nèi)部交流的空間島式沐浴房一般的沐浴房，地漏都設(shè)計(jì)在沐浴房的中間位置，這樣一來(lái)沐浴時(shí)的污水就從中間位置落水，但人在沐浴時(shí)，往往是站立中央，因此廣州南國(guó)奧林匹克花園在設(shè)計(jì)時(shí)，將沐浴房四周留出6兝寬的一圈集水槽，在槽內(nèi)設(shè)置地漏，而整個(gè)沐浴房中央形成一塊方形平臺(tái)，使沐浴時(shí)人不會(huì)粘到污水，污水從平臺(tái)四周流走。大堂。生態(tài)大堂，層高5M華貴與自然共存電梯。電梯配置：梯戶比2：3或2：4采用大轎箱電梯雙開門電梯通過智能電梯卡控制系統(tǒng)，保證了自家樓層的電梯門僅向持卡者開啟，本工程之大戶型可采用此類電梯。應(yīng)用案例：中海香蜜湖1號(hào)、中海觀園國(guó)際。車庫(kù)。建議車位比1：1帶天井的車庫(kù)通過在車庫(kù)內(nèi)設(shè)置多個(gè)“天井〞，將地下空間與地面空間完全通透相連，融合出別具情趣的“天井車庫(kù)〞，不僅有助于地下空間通風(fēng)和采光，更以“道法自然〞的手法將陽(yáng)光、綠意和清新空氣引入地下停車空間。地下室。陽(yáng)光地下室

會(huì)所。公建與配套建議會(huì)所可臨時(shí)作為營(yíng)銷中心，會(huì)所的風(fēng)格也采取ARTDECO幼兒園。客戶對(duì)幼兒園的需求較強(qiáng)烈產(chǎn)品建議根據(jù)工程規(guī)模及品質(zhì)要求，建議設(shè)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園一所，規(guī)模6個(gè)班，建筑面積1800平方米，設(shè)于原生態(tài)山林之內(nèi)。具有裝飾風(fēng)格的幼兒園示意產(chǎn)品建議ARTDECO建筑風(fēng)格示意結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議包括建筑結(jié)構(gòu)結(jié)及給排水、采暖、空調(diào)、智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯等設(shè)備設(shè)施方面的建議。一般情況下，須提供智能化方面的建議。設(shè)備設(shè)施建議智能化。客戶對(duì)智能化的需求設(shè)備設(shè)施建議打造長(zhǎng)沙“科技地產(chǎn)〞第一品牌——“智能家居〞安防智能遠(yuǎn)程監(jiān)控智能遙控電器智能信息通知智能電梯控制智能智能撤防娛樂智能夜起智能早安智能彩色可視對(duì)講系統(tǒng)有害氣體監(jiān)控防盜智能新風(fēng)智能公共局部公共播送系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)家居局部綜合布線系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)家居安防系統(tǒng)家電控制系統(tǒng)日立住宅自動(dòng)化系統(tǒng)品牌推薦二：海爾家居智能化系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施材料。戶式熱水系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)？“熱交換〞新風(fēng)系統(tǒng)環(huán)保節(jié)能材料的應(yīng)用外墻保溫材料“斷橋隔熱〞噴涂鋁型材商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃建議特色商業(yè)街——雙首層、內(nèi)外街規(guī)模：4500M2

商業(yè)鋪位面積為30-100M2，建議做6M層高街鋪，可以利用地勢(shì)的高差作雙首層。局部可做小面積底層商業(yè)，分布于社區(qū)各處。對(duì)外而言的首層對(duì)社區(qū)內(nèi)而言的首層外街內(nèi)街階梯式景觀商業(yè)利用路面坡度將商鋪?zhàn)龀膳_(tái)階式鋪面，同時(shí)點(diǎn)綴水景和綠景景觀。有路面高差的商業(yè)鋪面處理方式內(nèi)街示意“五分鐘商業(yè)〞表達(dá)社區(qū)人文關(guān)心物業(yè)管理建議效勞。一般物業(yè)管理效勞內(nèi)容1〕、物業(yè)使用的管理及維修、養(yǎng)護(hù)；

2〕、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：消防設(shè)施、電梯、中央空調(diào)及其它機(jī)電設(shè)備、道路、連廊、單車房〔摩托車房〕、園林綠地、溝、渠、井、池、管道、停車場(chǎng)等；

3〕、公共部位的清潔衛(wèi)生；

4〕、公共秩序維護(hù)；

5〕、紅線范圍內(nèi)的車輛行駛及停泊；6〕、社區(qū)文化建設(shè)及組織相關(guān)活動(dòng)；7〕、物業(yè)及業(yè)主的檔案資料管理；8〕、小區(qū)的平安護(hù)衛(wèi)；9〕、法律法規(guī)及參謀合同規(guī)定的其它事項(xiàng)。建議聘請(qǐng)物業(yè)效勞參謀〔如金地物管〕分期開發(fā)建議開發(fā)節(jié)奏。開發(fā)節(jié)奏——先樹形象，后作營(yíng)銷

開發(fā)次序見右圖。第二期開發(fā)

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1-22

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31-2產(chǎn)品建議總結(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)在市場(chǎng)定位的要求下