酒店式公寓市場調(diào)研與分析

北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)酒店式公寓市場調(diào)研與分析北京房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了TOWNHOUSE、商住項目的熱潮后，酒店式公寓從2023年開始成為北京房地產(chǎn)市場的熱點之一。伴隨世貿(mào)加入奧運(yùn)的推動，酒店式公寓將繼續(xù)成為2023年及今后幾年北京房地產(chǎn)市場的熱點。酒店式公寓的概念酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又具有公寓居住環(huán)境的舒適性，同步具有信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功能。酒店式公寓的起源酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)初旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。90年代初，國內(nèi)的酒店式公寓最早出目前深圳，然后引入北京、上海等城市。由此可見，該類物業(yè)一般都出目前比較發(fā)達(dá)的大城市或是某些旅游區(qū)。酒店式公寓的商業(yè)模式1

開發(fā)商持有，聘任專業(yè)的酒店管理企業(yè)運(yùn)營，例如“國貿(mào)”、“凱賓斯基”等老派酒店公寓基本上屬于這種模式；2開發(fā)商開發(fā)后來出售投資客，然后由引入專業(yè)的投資企業(yè)替全體投資人打理項目；投資客一般對于投資回報有一定的要求，諸多新入市的項目基本上屬于這種模式。酒店式公寓市場分析一、供給及區(qū)域分布截止到23年1季度，北京房地產(chǎn)市場中具有代表性的酒店式公寓項目共有25個，主要分布在CBD、中關(guān)村、長安街、亞運(yùn)村和望京板塊。其中CBD共有酒店式公寓7個，占總體市場的28％；中關(guān)村5個，占總體市場的20％；長安街8個，占32％；亞運(yùn)村2個，占8％；望京3個，占12％?？偣┙o套數(shù)11960套。各商圈供給量及所占市場份額圖示：

酒店式公寓價格（以北京市場為樣本）總體而言，在出售的酒店式公寓項目中，銷售均價在10,000元/平米以上的項目占絕大多數(shù)，百分比為71％；銷售均價在10,000元/平米如下的項目占29％。不同價格段項目所占市場份額如圖示：租金情況在出租的酒店式公寓項目中，CBD及長安街一帶的酒店式公寓項目租金明顯高于其他區(qū)域，如嘉里中心和雅詩閣公寓的月租金分別達(dá)成25-40美元/m2和32.8-41.5美元/m2。月租金在15美元/m2如下的項目占38％，15美元/m2以上的項目占62％。不同租金范圍的項目所占份額如圖示：酒店式公寓的產(chǎn)品特點針對酒店式公寓客戶的需求特征，總體市場中的酒店式公寓的戶型從1居－5居，其中1居的百分比最高，其次為2居和3居，分別占59％、24％、15％；面積為110m2以內(nèi)的戶型百分比最大，其次是120-190m2之間的戶型。居室的數(shù)量和面積根據(jù)不同細(xì)分市場合面正確客戶群而呈現(xiàn)較大差別。例如：富頓中心主要吸引單身租客，戶型全部為1居的小戶型；嘉里公寓、棕櫚泉萬豪國際公寓主要吸引外籍高級管理人員，有3-5居戶型且面積相對較大。酒店式公寓應(yīng)具有的特點1酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的依然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能；

2酒店式公寓是一種長久居所（相對于酒店而言）的物業(yè)；

3酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)；

4酒店式公寓必須具有居家的氣氛；

5相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢；

酒店式公寓的數(shù)據(jù)整頓及分析團(tuán)隊地理位置開發(fā)規(guī)模外立面公共區(qū)域及裝修原則商業(yè)配套戶內(nèi)裝修原則硬件配套物業(yè)配套銷售情況樣本項目開發(fā)團(tuán)隊對比公寓名稱對比項目銀鉆公寓工體3號海晟名苑遠(yuǎn)中悅?cè)R文津國際投資商北京韓建集團(tuán)北京世紀(jì)中基房地產(chǎn)開發(fā)公司香港昌盛集團(tuán)遠(yuǎn)中集團(tuán)文津國際投資（北京）有限公司開發(fā)商北京丹陽房地產(chǎn)開發(fā)公司北京城開集團(tuán)北京海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京遠(yuǎn)中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京硅谷興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計公司建筑：北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計公司室內(nèi)：北京泛洋維爾工程顧問有限公司北京建筑設(shè)計院德國某知名設(shè)計公司北京都林國際工程設(shè)計咨詢有限公司（甲級）承建單位北京韓建中關(guān)村建設(shè)中建五局建工集團(tuán)福州閩發(fā)建筑工程有限公司（一級）工程監(jiān)理韓建下屬企業(yè)無數(shù)據(jù)無數(shù)據(jù)無數(shù)據(jù)北京雙圓工程咨詢監(jiān)理有限公司（一級）策劃公司韓建下屬企業(yè)自行策劃自行策劃自行策劃中原地產(chǎn)樣本項目所處地理位置對比公寓名稱對比項目銀鉆公寓工體3號海晟名苑遠(yuǎn)中悅?cè)R文津國際地理位置建國門商圈長安街沿線朝陽區(qū)建華南路永安南里東直門商圈工體西南側(cè)朝陽區(qū)朝外工體西路3號東直門商圈東直門外大街東城區(qū)東直門外大街36號院中關(guān)村商圈中關(guān)村西區(qū)海淀區(qū)黃莊海淀醫(yī)院西側(cè)北300米中關(guān)村商圈清華大學(xué)南門外海淀中關(guān)村東路一號清華科技園A02地塊綜述酒店式公寓，不論是CBD還是中關(guān)村，其位置都在中心區(qū)域并緊臨商務(wù)辦公區(qū)，構(gòu)成了商業(yè)的居所配套，以便了商務(wù)人士及企業(yè)白領(lǐng)的居住。而且，其詳細(xì)位置交通都極其便利，四通八達(dá)，但主要的還是緊臨工作地點，從而處理了商業(yè)周圍因交通堵塞而造成的上下班的不便，全方面便捷的生活配套設(shè)施（銀行、郵局、餐廳、商場等）也是吸引人們購置、居住的一種方面.樣本項目開發(fā)規(guī)模對比公寓名稱對比項目銀鉆公寓工體3號海晟名苑遠(yuǎn)中悅?cè)R文津國際開發(fā)規(guī)模占地面積1.5萬m20.7萬m22萬m20.91萬m21.664680萬m2建筑面積11萬m26.3萬m27萬m28.22萬m29.066814萬m2容積率6.002.982.986.84.07綠化率31%30%50%30%30%綜述酒店式公寓因其地理位置所限，其開發(fā)規(guī)模都不會很大，占地一般在1-2萬平米，總建筑面積在10萬平米左右。而各項目的容積率和綠化率也因受占地面積所限，而不能達(dá)到最佳值。但是因為酒店式公寓其特有性質(zhì)，使購房客（多為投資客）對容積率和綠化率并不會很在意，所以其并不會影響項目的銷售，只要給出一個標(biāo)準(zhǔn)值即可（可能也并非真實值）。樣本項目立面風(fēng)格對比銀鉆公寓工體3號海晟名苑遠(yuǎn)中悅?cè)R文津國際當(dāng)代潮流、氣派高檔的外立面是酒店式公寓充分體現(xiàn)其高定位的要點之一。其與周圍的寫字樓、商場、酒店外型也形成了風(fēng)格上的統(tǒng)一。超高的樓層也使居住在此的人們在夜晚享有到華燈初上、愜意漂亮的北京夜景。樣本項目裝修原則對比公寓名稱對比項目銀鉆公寓工體3號海晟名苑遠(yuǎn)中悅?cè)R文津國際公共區(qū)域及裝修標(biāo)準(zhǔn)大堂地面：大理石；、墻面：部分大理石飾面；天花：造型吊頂、高級日乳膠漆。地面：石材；墻面：石材、壁紙或環(huán)保乳膠漆精裝修:具體標(biāo)準(zhǔn)未定‘地面：大理石；墻面：大理石、木材；天花：造型吊頂、高級乳膠漆。首層大堂：進(jìn)口高檔石材、藝術(shù)造型吊頂、豪華燈飾

門廳：進(jìn)口高檔石材、藝術(shù)造型吊頂、豪華燈飾電梯廳走廊電梯：日立電梯地面：大理石；墻面：優(yōu)質(zhì)?；u；天花：高級乳膠漆；門套：大理石。電梯：上海三菱高速電梯首層：同大堂其它層：地面：石材或地毯；墻面：石材壁紙或環(huán)保乳膠漆。電梯：日立或同檔次品牌精裝修:具體裝修標(biāo)準(zhǔn)未定

電梯：優(yōu)質(zhì)品牌電梯地面：大理石；墻面：大理石電梯：優(yōu)質(zhì)品牌電梯電梯廳墻面：進(jìn)口高檔石材，藝術(shù)造型吊頂、豪華燈飾二層以上電梯廳及墻面：高檔仿石材磚其它標(biāo)準(zhǔn)層會客區(qū)（每層）無無無無豪華的酒店式大堂、體面的走道和電梯廳、品牌電梯也是酒店式公寓的特色之一。酒店式大堂不但是大廈的入口，也是感受整體公寓的窗口。所以，開發(fā)商對于大堂的設(shè)計和建造是非常注重的。高檔的電梯和潮流高雅的電梯廳也體現(xiàn)了公寓的整體檔次和定位，人性化的設(shè)計也可在這里得到體現(xiàn)。高速電梯是充分配合了酒店式公寓客戶快節(jié)奏生活，所以，大多數(shù)酒店式公寓選用了高檔品牌的高速的電梯?；诰幼∮猛?、居住人群等原因的考慮，酒店式公寓的公共走廊除了裝修上檔次、安裝消防設(shè)施等外，還要具有相應(yīng)功能的人性化設(shè)計，例如，銀鉆、晶都國際、文津國際等項目多增設(shè)了原則層的會客區(qū)。特色區(qū)域：頂層花園和露臺式花園。因為酒店式公寓一般都受土地的限制，而不能做出較大的綠化面積，但考慮到居住需求和目前人們對綠色的崇尚，一般開發(fā)商都采用利用樓體面積做頂層花園和露臺式花園，既節(jié)省了土地，有確保了綠化的需求。綜述樣本項目商業(yè)配套對比分析公寓名稱對比項目銀鉆公寓工體3號海晟名苑遠(yuǎn)中悅?cè)R文津國際商業(yè)配套商業(yè)配套配有5層獨棟商業(yè)樓、大廈1-3層為底商。（18000平方米國際品牌商業(yè)）200-8