論物業(yè)管理中的業(yè)主委員會

論物業(yè)管理中的業(yè)主委員會

自1993年3月成立中國第一個房地產(chǎn)管理公司以來，深圳房地產(chǎn)管理公司經(jīng)歷了14個多年的發(fā)展。雖然中國的房地產(chǎn)管理緩慢，但業(yè)主和相關(guān)各方的法制觀念相對較差，不同的法律條件不完整，中國的房地產(chǎn)管理也存在許多問題。1物業(yè)管理客觀上存在的現(xiàn)狀1.1業(yè)主委員會的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會?！钡谑鍡l規(guī)定:“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)?！边@一規(guī)定從立法上說似乎明確了業(yè)主委員會的法律地位,但實際操作有不少困難,學(xué)術(shù)界和法律界對其法律地位也存在爭議。業(yè)主委員會屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”,有人則認為,業(yè)主委員會既不屬于法人,也不屬于其他組織,它根本無訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會告物管公司一案來說,因業(yè)主委員會法律地位不明確,致使一案一輸一贏。業(yè)主委員會法律地位的不明確,使業(yè)主委員會處于尷尬的處境,也不利于保護廣大業(yè)主的合法權(quán)益,長此以往,容易造成社會的不穩(wěn)定。12開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)利不對等。物管條例第24條規(guī)定國家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而,在實際操作中,不少地開發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè),并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上,使其成為“替罪羊”。比如業(yè)主按規(guī)定交2%的專項維修資金,由開發(fā)商收取后即自行挪作它用,并未按規(guī)定轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)帳上。據(jù)廣州市政府估計,廣州各住宅小區(qū)建立物業(yè)專項維修基金“理論計算”數(shù)額應(yīng)達30億元,但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元,其中按規(guī)定存入指定銀行開設(shè)專戶的只有5000多萬元,其余的很可能已被開發(fā)商截留挪用,造成物業(yè)應(yīng)維修時因資金問題無法維修的矛盾。物管條例還規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)時,開發(fā)商應(yīng)當向其移交竣工驗收資料及相關(guān)材料,但由于物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商自行組建的,所以,開發(fā)商便省了這一環(huán)節(jié),將建設(shè)過程中的隱患推到物業(yè)公司頭上,而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費首先來源于開發(fā)商,它不得不聽從其安排,否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區(qū)中,文華園物業(yè)公司就是開發(fā)商一國凱房地產(chǎn)開發(fā)公司所組建,其人事權(quán)、財權(quán)均在國凱公司,當有業(yè)主因房屋建設(shè)質(zhì)量問題而要求物業(yè)公司解決時,它便向國凱公司請示并按其要求執(zhí)行。假如開發(fā)商不負責(zé)任,造成問題久拖不決,而業(yè)主只能認為是物業(yè)公司的責(zé)任,便采取不交物業(yè)管理費等措施來應(yīng)對,物業(yè)公司收不上費用只能少服務(wù)或不服務(wù),便會形成惡性循環(huán),對小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護極為不利。13業(yè)主大會與建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等,易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定,業(yè)主大會是業(yè)余的松散的沒有法律地位的非贏利組織,而業(yè)主委員會只是其執(zhí)行機構(gòu),法無明文規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織,這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對稱,如建設(shè)單位能自行決定挪用專項維修資金,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理費,自行出賣或出租公共停車場等。當業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)管理企業(yè)時,就會發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀,毆打業(yè)主委員會成員,其后果可想而知。在廣州市就曾發(fā)生過幾起此類案件。1.4房管部門有權(quán)利、義務(wù)卻無處罰責(zé)任,導(dǎo)致業(yè)主大會無法及時召開,業(yè)主委員會無法及時成立,業(yè)主與物業(yè)公司(開發(fā)商)發(fā)生矛盾時無法及時有效地解決。物管條例第五條第二款規(guī)定:“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！钡?0條明確規(guī)定,同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)在當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。由此可知,地方房地產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理和業(yè)主大會成立有監(jiān)管權(quán)利和義務(wù),業(yè)主大會的召開是在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下召開的。但從實際操作來看,困難極大。一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國家管理部門,卻在原有基礎(chǔ)上無故增加其負擔(dān),而得不到相應(yīng)報酬,這在市場經(jīng)濟體制下是難以調(diào)動其積極性的;二是業(yè)主大會早已被看成是物業(yè)公司的“對手”,如果其按時成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利,物業(yè)公司(開發(fā)商)即有被監(jiān)督的可能,再加上政府部門的監(jiān)督,物業(yè)公司想投機更是難上加難,只好循規(guī)蹈矩,其所得好處便大打折扣了,所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會的。在此情況下,如業(yè)主大會遭遇阻撓時,地方房管部門應(yīng)當如何做,如地方房管部門未盡其職時,又應(yīng)當如何承擔(dān)失職責(zé)任?這些問題由于物管條例未曾規(guī)定,在實際操作中,地方房管部門都不管。2相關(guān)建議。我國物業(yè)管理在立法與實踐中產(chǎn)生的不利于保護業(yè)主的合法權(quán)益,不利于社會的安定團結(jié)的現(xiàn)象,必須要通過完善我國現(xiàn)行物業(yè)管理方面的法規(guī)來加以解決。2.1立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(包括前期物業(yè)管理)。首先應(yīng)當在立法中明確建設(shè)單位對開發(fā)完畢已竣工驗收合格的小區(qū)住宅必須實行前期物業(yè)管理,其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進行。規(guī)定入住率達到一定比例(如30%～50%)或首次交付使用達到一定期限,房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會,如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會成立的,一定比例(如10～15%)的業(yè)主可向房管部門申請強制成立業(yè)主大會,房管部門應(yīng)當給予支持,否則,業(yè)主可向上一級行政主管部門提出行政訴訟,狀告房管部門“不作為”。業(yè)主大會成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,在一定期限內(nèi)(如6個月)應(yīng)當做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定,在選聘新物業(yè)公司期間,建設(shè)單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗收資料、技術(shù)資料說明文件等移交業(yè)主委員會保管,由業(yè)主大會授權(quán)委托業(yè)主委員會在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè),定聘后,業(yè)主委員會再將上述物業(yè)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)直接對業(yè)主委員會負責(zé),最終對業(yè)主大會負責(zé)。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔(dān)罪現(xiàn)象發(fā)生,對現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),可采取限期分離辦法解決,使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。2.2立法應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位,建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機制。業(yè)主委員會的產(chǎn)生,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團體關(guān)系、維護共同性物業(yè)權(quán)益的強烈愿望。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,其對公共物業(yè)財產(chǎn)的管理權(quán)利,來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權(quán)的方式所做的委托,雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系?？梢哉f,成立業(yè)主委員會這樣的法律主體,是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。法律明確規(guī)定業(yè)主大會可在依法成立并登記后取得法人資格,業(yè)主委員會是大會的執(zhí)行機構(gòu),它負責(zé)實施其決議,代表業(yè)主大會對物業(yè)進行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對稱的狀況,從而有效地緩解矛盾,并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。2.3用法規(guī)或司法解釋明確物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系一服務(wù)與被服務(wù)、被委托與委托的合同關(guān)系、業(yè)主大會與政府的關(guān)系,它們之間是互相配合,互相支持,互相協(xié)助的關(guān)系。這一規(guī)定能更有針對性地解決物業(yè)管理糾紛,以南寧市澳洲麗園物業(yè)管理為例,物業(yè)管理公司就明確了本身的權(quán)利義務(wù)和地位,對于業(yè)主投訴的問題都能及時有效地以解決。這種到位的服務(wù)深受業(yè)主歡迎。業(yè)主就更加支持物業(yè)管理公司的正常管理活動,形成良性循環(huán)。同時,政府部門也應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會開展工作,兩者相互配合,互相支持,互相協(xié)助,共同搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全衛(wèi)生、交通、綠化等工作。2.4明確地方房管部門的失職責(zé)任,把物業(yè)管理的監(jiān)督權(quán)授予廣大業(yè)主。根據(jù)國務(wù)院《行政法規(guī)制定程序