淺析武漢市公積金個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)

淺析武漢市公積金個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)

文章對(duì)近年來(lái)武漢市公積金個(gè)人住房貸款，從貸款規(guī)模和貸款結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，提出了住房公積金貸款的變化規(guī)律和應(yīng)注意的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】公積金個(gè)人住房貸款貸款結(jié)構(gòu)

自1996年開(kāi)辦公積金個(gè)人住房貸款以來(lái)，武漢市公積金個(gè)人住房貸款歷時(shí)近12年，12年中個(gè)人貸款在貸款規(guī)模、貸款結(jié)構(gòu)等各個(gè)方面都表現(xiàn)著不同的變化，既反映了時(shí)代的變遷，也提出了新的研究課題，文章從個(gè)人住房公積金貸款變化的不同側(cè)面尋找相應(yīng)的規(guī)律。

一、公積金個(gè)人住房貸款規(guī)模

武漢市在1997年以前辦理的個(gè)人住房公積金貸款的貸款總金額為億元，1998年貸款金額為億元。從1998年6月起，中國(guó)停止了實(shí)物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，從此進(jìn)入了住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的階段。武漢市的公積金個(gè)人住房貸款也進(jìn)入了的高速發(fā)展階段，貸款發(fā)放金額逐年穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)，到2005年，全年新增發(fā)放貸款金額億元。從1996年到2005年9年時(shí)間，武漢市歷年發(fā)放個(gè)人住房貸款億元，貸款余額億元，共支持70949戶(hù)職工家庭購(gòu)建住房面積達(dá)755萬(wàn)平方米。

二、公積金個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)

1、按購(gòu)房面積統(tǒng)計(jì)貸款發(fā)生情況

根據(jù)武漢市房地產(chǎn)年鑒統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，公積金貸款逐漸向大面積的房型轉(zhuǎn)移，主要原因：一是大面積的房型需求逐漸加大，很多人傾向于買(mǎi)大房子；二是大面積房型總價(jià)較高，個(gè)人意愿申請(qǐng)公積金貸款緩解購(gòu)房壓力。從圖1可以清晰地看到：100米以上戶(hù)型所占比重逐年大幅增加，而60平方米以下的戶(hù)型需求比較穩(wěn)定，所占比例起伏平穩(wěn)。

2、按購(gòu)房種類(lèi)統(tǒng)計(jì)貸款發(fā)生情況

有關(guān)資料表明，公積金貸款主要用于經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的購(gòu)買(mǎi)。從趨勢(shì)上看，經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額基本上是呈下降趨勢(shì)，而商品房的貸款則相反，呈上升趨勢(shì)，這主要是受住房貨幣化改革的因素影響，相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。

3、根據(jù)貸款額度統(tǒng)計(jì)貸款情況

表2反映的是1996年到2005年住房公積金個(gè)人住房抵押貸款結(jié)構(gòu)情況。隨著貸款額度的逐步放開(kāi)，以及購(gòu)房著的意愿差別，貸款額度發(fā)生了很大的變化。10萬(wàn)元以下的貸款比例逐步變小，而10萬(wàn)到20萬(wàn)區(qū)間的貸款額度逐步增加，當(dāng)出現(xiàn)更高貸款額度時(shí)，反而有所下降。一方面是由于貸款額度有所放寬，有更多的貸款額度選擇；另一方面，有可能是人們更愿意多貸款，將其它錢(qián)用于投資。

4、按照貸款年限統(tǒng)計(jì)貸款情況

根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如表3所示，貸款年限的選擇有較大的差別，1996-1997年最長(zhǎng)貸款年限是10年，1997年末-1999年最長(zhǎng)貸款年限是15年，在這四年里，人們普遍選擇10年以?xún)?nèi)，總比例達(dá)到82%以上。這可能都跟人們的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，雖然此后貸款年限逐步放開(kāi)到20年以上，但人們很少選擇超過(guò)16年的年限。從2000年起，人們逐漸關(guān)注中間三個(gè)年限區(qū)間，這三個(gè)區(qū)間成為主流選擇。而從1997年起，1-5年的短期貸款逐年呈大幅下降，到2005年已經(jīng)由1997年的%降到%，相反16-20年則增加到%。

三、住房公積金貸款帶來(lái)的新研究課題

1、大戶(hù)型帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型商品房的公積金貸款客戶(hù)，購(gòu)房者的資金壓力會(huì)增加，在物業(yè)稅開(kāi)征的逐步推進(jìn)和不斷加息的情況下，大戶(hù)型的未來(lái)持有成本風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，隨之帶來(lái)的還貸款的壓力也會(huì)增加，從而導(dǎo)致逾期還款的風(fēng)險(xiǎn)，因此，如何控制這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。

2、規(guī)模日益增加導(dǎo)致的加強(qiáng)管理問(wèn)題

住房公積金作為住房保障體系的一部分，隨著公積金的歸集和放貸規(guī)模的逐漸加大，如何管理這些資金和貸款變得更加緊迫，這都需要我們建立起完善的住房公積金機(jī)構(gòu)、資金籌集、資金管理、資金運(yùn)營(yíng)和監(jiān)督制度，使住房公積金形成良性循環(huán)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

3、不同購(gòu)房種類(lèi)帶來(lái)的新問(wèn)題

二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等，將來(lái)都會(huì)成為公積金貸款購(gòu)房的主要選擇對(duì)象，尤其是中低收入人群，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房和經(jīng)濟(jì)適用房公積金貸款解決自住房問(wèn)題，如何使住房公積金作為一項(xiàng)住房保障政策，更好地惠及中低收入人群，也是住房公積金要進(jìn)一步研究的問(wèn)題。

【】

[1]劉萍：個(gè)人住房抵押貸款分析[J