資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算練習(xí)題復(fù)習(xí)

習(xí)題習(xí)題5、計(jì)算題100001.5的式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資本錢僅為1.253310%。依據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類設(shè)備的功能性貶值。[〔1.5-1.2〕×10000×12×〔1-33%〕]×[1-1/〔1+10%〕5]/10%=91434〔元〕3、計(jì)算題某被評(píng)估的生產(chǎn)掌握裝置購建于19851001990199350000202301995類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價(jià)格指數(shù)在1985199019931995110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)掌握裝置正常運(yùn)行需要54名操作員。假定待評(píng)估裝置與裝置的運(yùn)營(yíng)本錢在其他方面一樣，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12023元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。依據(jù)上述調(diào)查資料，求待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。1〕重置本錢＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67〔萬元〕2)加權(quán)投資年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67＝9.663)實(shí)體性貶值率＝9.66÷〔9.66＋6〕＝61.69%4)實(shí)體性貶值＝重置本錢×實(shí)體性貶值率＝144.67×61.69%＝89.25(萬元)5〕〔－4〕12023－25〔P/，10，6=3.926〕待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=144.67－89.25－3.92＝51.5(萬元)1995610019986技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費(fèi)用為1019996199963019951999指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；②被評(píng)估設(shè)備的月人工本錢比同類設(shè)備節(jié)約1000元；③被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資酬勞率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為為正常利用率的60%，經(jīng)過評(píng)估人員鑒定分析認(rèn)為，被評(píng)估設(shè)備尚可使用6年，估量評(píng)估基準(zhǔn)日后其利用率可以到達(dá)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的80評(píng)估價(jià)值。1)重置本錢＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(萬元)2)加權(quán)投資年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.753)實(shí)體性貶值率＝3.75*60%÷〔3.75*60%＋6〕＝27.3%4)實(shí)體性貶值＝重置本錢×實(shí)體性貶值率＝124.72×27.3%＝34(萬元)5〕估算功能性貶值=-1000×12×〔1－25%〕×〔P/A，10%，6〕＝-3.926〕經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－〔80%〕X]×100%＝[1－〔80%〕0.7]×100%＝14.5%7)經(jīng)濟(jì)性貶值＝(重置本錢－實(shí)體性貶值－功能性貶值)×經(jīng)濟(jì)性貶值率＝〔124.72－47.97－〔-3.92〕×14.5%＝13.72(萬元)8〕待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值＝124.72－34+3.92-13.72＝80.92(萬元)第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估5，單價(jià)為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價(jià)為800元/平方米，兩幅土地其他條件一樣，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)展投資更為經(jīng)濟(jì)?依據(jù)題中所給條件計(jì)算如下：1)甲地樓面地價(jià)=1000/5=200(元/平方米)2)乙地樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米)從投資的經(jīng)濟(jì)性角度動(dòng)身，投資者應(yīng)投資購置甲地。1200970屋裝修好，調(diào)整增加1％；設(shè)備配置齊全，增加2％；地段、層次、朝向增加1.5％，其他狀況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，該房屋為7依據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l+2+1.512000.7=9701.04512000.7=851832(元)40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0582％515l0l0期內(nèi)的收益現(xiàn)值為多少?8 812% 812%2 812%3被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值=

110%

110%2

110%

110%4812%4 110%5

1510%110%5

1

1110%

566.75 萬元成交價(jià)格4個(gè)可比較參照交易案例，具體狀況如下表。成交價(jià)格交易時(shí)交易情容積剩余使用區(qū)域因個(gè)別因宗地〔元／平方間況率年限素素米〕待估地2023/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%l-1.50.113％。該城市地價(jià)指數(shù)見下表：年份199519961997199819992023指數(shù)10010510811011111520231201115 100 106P800

1110%

100

100

785.4/平方米1 110 102 109

1110%

101 100115P 850

100

106

1 1 110% 45

100 100 812.8

元/平方米 2 111 101 112 1

1 110% 50

100 101P 760

115

100

106

1 1110%

100 100 841.53

元/平方米 3 110 100 103 1

1110%

100 98P 780

115

100

106

1 1 110% 45

100 100 881.93

元/平方米 4 110 100 100 1

1110%

99 99PPP 1 2

P P3 44

785.4 812.8 841.53 881.934

830.41

元/平方米 2023120830.4132002.5，50年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性分析，該工程建設(shè)開發(fā)周期為3年，取得土地使用權(quán)后即可開工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估量為90％，30025％。建筑費(fèi)估量每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y78％，開發(fā)商要求的總利潤(rùn)為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)15％。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。計(jì)算結(jié)果以元為單位〔取整。該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。1)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=[3200*2.5*300*90%*(1-25%)/8%]*[1-1/(1+8%)]=197061132)測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000×〔1+10%〕×8000=8800000〔元〕3)利息=地價(jià)×[(1+7%)-1×3]+8800000×[(1+7%)-1]=0.2259399864)利潤(rùn)=19706113×15%=2955917〔元〕5)地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)=19706113-8800000-0.225地價(jià)-939986-2955917 地價(jià)=6994224/1.21=5722620〔元〕單價(jià)=5722620/3200=1788〔元/m2〕樓面地價(jià)=1806.36/2.5=715〔元/m2〕1751260.31012％。計(jì)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值。1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1×7×12=84(萬元)2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(萬元)3)該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62=64.38(萬元)4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=363.76(萬元)202321日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積50004，7021500/平方米，專業(yè)費(fèi)為6%15510%，工程完工后每平方米售價(jià)5500元，估量一年內(nèi)售完。開發(fā)商托付你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。1)完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為：5000×4×5500/〔1+10%〕2.5=8667.8〔萬元〕2)建筑本錢及專業(yè)費(fèi)：1500×〔1+6%〕×2/〔1+10%〕2/2=2891(萬元)3)有關(guān)稅費(fèi)：8667.8×5%=433.4(萬元)4)目標(biāo)利潤(rùn)為:(地價(jià)+2891)×15%=15%地價(jià)+433.75)估算地價(jià):地價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià) 地價(jià)=4269.3(萬元)〔12〕20233120235.1，202331501000/22500/202391已經(jīng)投入估量建設(shè)費(fèi)用的45%。估量該公寓開發(fā)工程可以按期完成，建成后出租的租金估量80/建筑平方米·月，可出租面積為總建筑面積的6580%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的30%4%。試估算該在建工程20239110%。1):801220235.165%80%(1-30%)[1-1/(1+10%)48]/[10%×(1+10%)1.5]=3057.62(萬元〕2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值:2500×(1-45%)×2023×5.1/(1+10%)0.75=1305.74(萬元)3)稅費(fèi):購置價(jià)格×4%4)正常購置價(jià)格:購置價(jià)格=3057.62-1305.74-購置價(jià)格×4%購置價(jià)格=1251.34(萬元)第五章無形資產(chǎn)評(píng)估5、計(jì)算題甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬承受利潤(rùn)分成支付的方法。該專利技術(shù)是802510剩余保護(hù)期6400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置本錢為400013%。專業(yè)人員通過對(duì)該專利技術(shù)的同類技術(shù)進(jìn)展趨勢(shì)分4204004變動(dòng)不大，使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高，估量每件產(chǎn)品的售價(jià)在將來第一、二年為5004501033%。試確定該專利的評(píng)估價(jià)值。1〕該專利資產(chǎn)的約當(dāng)投資量=80×〔1+25%〕×〔1+400%〕=500〔萬元〕求乙公司的約當(dāng)投資量=4000*(1+13%)=4520(萬元)利潤(rùn)分成率=500/500+4520=9.96%求將來每年的預(yù)期利潤(rùn)額第12〔500-40〕20=2023〔萬元第34〔450-40〕20=100〔萬元3〕求評(píng)估值：9.96%×〔1-25%〕×[2023/〔1+10%〕+2023/〔1+10%〕2+1000/〔1+10%〕3++1000/〔1+10%〕4]=366.42〔萬元〕5年凈利潤(rùn)分別為100萬元、11012015016061601005005108推測(cè)，在將來5年每年可生產(chǎn)10萬件。折現(xiàn)率為6%。試評(píng)估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。1〕計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值習(xí)題習(xí)題2〕600100×(0.943+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24商譽(yù)=整體資產(chǎn)評(píng)估值-(有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時(shí)間為5年。雙方商定乙企業(yè)依據(jù)使用商標(biāo)增加利潤(rùn)的25%支付給甲企業(yè)。依據(jù)估測(cè)乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件10540455560651425%25〔1-25×[4×10〔1+14+4×10〔1+142+5×10〔1+143+6×10〔1+14〕4+65×10/〔1+14%〕5]=330.23〔萬元〕甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司使用5年，擬承受利潤(rùn)分成的方式收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)1005003000萬元，本錢利潤(rùn)率為15%。乙公司的實(shí)際年生產(chǎn)力量為20505909085757510%，25%。試確定該專利的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。利潤(rùn)分成率=100×〔1+500%〕/[100×〔1+500%〕+3000×〔1+15%〕]=14.8%〔1-2520〔90-51+10%〔90-5〔1+102〔85-5〕/〔1+10%〕3+〔75-50〕/〔1+10%〕4+〔75-50〕/〔1+10%〕5]*14.8%=284.86(萬元)第六章金融資產(chǎn)評(píng)估5、計(jì)算題20050012%。當(dāng)前的國(guó)8%，232=20×50×12%/10%*[1-1〔1+10%)]+20×5001+103=104972.〔元〕2023110012%，2023年度的收益率為10%，假設(shè)甲企業(yè)沒有產(chǎn)品投放市場(chǎng)，估量該股票的收益率仍將保持每年在前一年的根底上下降2%。甲企業(yè)215375%發(fā)放股利，其余的252015%，求被評(píng)估公2023111〕產(chǎn)品投資前兩年的收益率為10%×(1－2%)=9.8%9.8%×(1－2%)=9.6%2〕產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為:收益現(xiàn)值=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)=8.52+7.26=15.78(萬元)3〕產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及其次年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和 =100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44〔萬元〕4〕產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率=20%×25%=5%=10××15〔15－5%〔1+15〕習(xí)題習(xí)題4=85.76〔萬元〕5〕該股票評(píng)估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬元)4、計(jì)算題企業(yè)中某材料是兩個(gè)月以前從外