論業(yè)主委員會的法律性質(zhì)

論業(yè)主委員會的法律性質(zhì)

業(yè)主委員會由具有一定專業(yè)知識和慈善熱情的人組成，代表整個房地產(chǎn)管理區(qū)域的業(yè)主對房地產(chǎn)進行獨立管理。它是由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構,對業(yè)主大會負責,具體執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事務?，F(xiàn)實中,由于業(yè)主委員會對自己的權利、義務不清,經(jīng)常出現(xiàn)超越代理權、濫用職權損害全體業(yè)主利益的情況。要避免這種情況的發(fā)生,就必須明確業(yè)主委員會的性質(zhì)。據(jù)報道,正在審議的《物權法草案》將賦予業(yè)主委員會應有的能力,即業(yè)主委員會將有一定的民事權利能力和行為能力,也將具有相應的訴訟能力。業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主起訴、應訴、申請仲裁、申請強制執(zhí)行等。從另一角度看,《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定了業(yè)主委員會應當向物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,即明確了業(yè)主委員會不屬于社團法人。在我國的立法和司法實踐中,非法人團體(或稱非法人組織)已成為實際存在的第三類民事主體。從實踐看,既然法律規(guī)定了業(yè)主委員會有獨立的職責,就應為其履行職責提供充分的司法救濟,否則對其行使職責無疑是非常不利的。一、物業(yè)上的基本權利業(yè)主委員會代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,其權利基礎是對物業(yè)的所有權。因此,業(yè)主委員會最基本的權利是對與該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。這種權利通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程予以保證。業(yè)主委員會依法享有相應的權利,有權作出一定的行為和要求他人作出相應的行為。業(yè)主委員會除了常規(guī)的諸如召集和主持業(yè)主大會、修訂業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程外,主要享有如下權利:(一)新型法律關系主體。在當事人業(yè)主委員會是物業(yè)管理市場上的勞務需求方,他們代表業(yè)主成為市場活動的主體,并以獨立的社團組織形式參與新型的法律關系,成為物業(yè)管理法律關系的主體。業(yè)主委員會有權代表全體業(yè)主和使用人行使權利,依據(jù)《業(yè)主委員會章程》和《業(yè)主公約》來協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、使用人之間的內(nèi)部關系。(二)理順業(yè)主委員會與物業(yè)公司的關系,規(guī)范業(yè)主服務標準業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主代表大會參加人過半數(shù)人的意志,按照小區(qū)或大廈的管理標準選聘、解聘、改聘、續(xù)聘物業(yè)公司,將公用部分的管理事務交由物業(yè)公司進行具體的操作,促使物業(yè)公司圍繞業(yè)主的要求管理動作;通過簽訂委托管理合同,業(yè)主委員會代表業(yè)主聘用物業(yè)公司,以公開公平的勞務價格購買高效優(yōu)質(zhì)的勞務商品,建立起平等互利的市場交換關系。在這一勞務交換關系中,業(yè)主委員會因其固有的主體性,發(fā)揮著市場需求的主導作用。(三)水泵改造更新選用“基金”業(yè)主委員會對一切公用部分的處置具有最終“拍板”的權利,如電梯水泵改造更新動用“基金”;屋頂廣告收益決定用于補充“基金”;車庫經(jīng)營收入決定于業(yè)主委員會辦公經(jīng)費開支等,這項權利,在香港1993年5月8日頒布的《建筑物管理條例》中規(guī)定得很明確、詳細。(四)第三,要嚴格審查業(yè)主委員會的意見在合同期間,業(yè)主委員會一要“議事”,二要“審定”,即對一切有關物業(yè)管理的重大舉措,都必須經(jīng)過業(yè)主委員會的充分討論和嚴格審查,才能付諸實施,有的還要提交業(yè)主大會討論通過。如:審議年度物業(yè)管理維修計劃,審議物業(yè)管理開支預算案等。(五)物業(yè)公司管理這一權利是業(yè)主委員會對物業(yè)公司的履約監(jiān)督和實際控制的權利。業(yè)主委員會必須隨時聽取業(yè)主的意見和要求,采取定時查賬,例行會議、書面通報以及公開曝光等形式,對費用收支、服務達標、犯規(guī)處罰等主要方面進行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題后指派物業(yè)公司及時解決,以免物業(yè)公司經(jīng)營不善或權力膨脹而偏離管理目標。這一權利還表現(xiàn)在,業(yè)主委員會還享有監(jiān)督公共建筑、公共設施的合理使用,負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理的權利。(六)發(fā)揮好的協(xié)調(diào)功能業(yè)主委員會具有中介性,它處于眾多的業(yè)主、房管小組、物業(yè)公司、其它社區(qū)組織和政府主管部門之間,成為物業(yè)管理有關因素的連接紐帶和傳遞媒介,為了實現(xiàn)社區(qū)管理大系統(tǒng)的共同目標而必須發(fā)揮必要的協(xié)調(diào)功能,并可代表業(yè)主的意志作出相應的法律行為。二、業(yè)主委員會的義務業(yè)主委員會在行使權利的同時,還必須履行以下義務,以維護業(yè)主的整體利益,保護業(yè)主權利得以實現(xiàn):(一)廣泛搜集和傳遞業(yè)主意見,確保物業(yè)公司和政府主管部門的支持與監(jiān)督即負責業(yè)主的投訴接待,經(jīng)常聯(lián)絡房管小組及社區(qū)組織,廣泛聽取、搜集業(yè)主的意見和要求,并及時向物業(yè)公司和政府主管部門進行反饋與傳遞。(二)配合社區(qū)管理措施的落實業(yè)主委員會應主動配合業(yè)主公約和管理規(guī)定的執(zhí)行,配合公共服務費和維修基金的收繳,協(xié)助管理措施的落實和個別業(yè)主違約行為的處罰,協(xié)調(diào)與社區(qū)管理的關系,積極參與“兩個文明”的建設。(三)籌集資金，實施成本即負責向業(yè)主籌集維修基金,落實公共服務費等有關費用,督促業(yè)主盡到“付費換取服務”的最大義務。(四)發(fā)揮業(yè)主委員會的作用現(xiàn)實中應確立業(yè)主委員會定期報告制度,使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。全體業(yè)主對業(yè)主委員會的行為負責,同時,業(yè)主委員會的委員也應該向全體業(yè)主盡管理人的責任。業(yè)主委員會應定期