某旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

某旅游度假區(qū)開發(fā)工程可行性報(bào)告區(qū)位條件微觀環(huán)境市場環(huán)境產(chǎn)權(quán)及機(jī)制開覺察狀優(yōu)勢分析困難分析其次章 旅行資源調(diào)查與分析旅行資源狀況起伏的地貌秀麗的水體宜人的氣候民風(fēng)純樸的農(nóng)村風(fēng)光資源組合評(píng)述資源總體評(píng)判第三章客源市場分析客源市場定位逗留目的分析地理來源分析游客嗜好分析限制條件分析季節(jié)性、周期性限制因素其他旅行點(diǎn)的存在第四章 旅行產(chǎn)品市場定位定位開發(fā)思路市場定位第五章旅行產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū)旅行產(chǎn)品設(shè)計(jì)游玩線路組織設(shè)計(jì)第六章 旅行區(qū)形象籌劃與產(chǎn)品營銷策略營銷策略策略營銷步驟目標(biāo)市場促銷宣傳正確的促銷思路促銷渠道促銷籌劃第七章 開發(fā)的效益估算景區(qū)建設(shè)規(guī)模建設(shè)本錢費(fèi)用估算根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化工程費(fèi)治理費(fèi)不行預(yù)見費(fèi)效益分析直截了當(dāng)效應(yīng)間接經(jīng)濟(jì)效益第八章 機(jī)制分期實(shí)施工程分期各期目標(biāo)實(shí)施步驟保證機(jī)制投資開發(fā)方式經(jīng)營治理體制萬年縣娛園旅行度假區(qū)旅行工程籌劃總體方案受萬年縣珠山鄉(xiāng)黨委、鄉(xiāng)政府及萬年縣娛園旅行開發(fā)有限責(zé)任公司的托付，萬年縣招商局、萬年縣旅行局、萬年縣水利電力勘察設(shè)計(jì)室對(duì)娛園水上旅行度假區(qū)進(jìn)展旅行開發(fā)總體籌劃。籌劃的內(nèi)容包括工程地旅行資源調(diào)查與評(píng)判、客源市場分析與目標(biāo)市場定位、旅行產(chǎn)品開發(fā)總體設(shè)想與定位、旅行產(chǎn)品論證與設(shè)計(jì)、旅行地勢象籌劃與營銷、投資本錢估算與效益分析以及分期實(shí)施步驟與策略。第一章工程背景地理位置工程開發(fā)地余源水庫位于江西省萬年縣珠山鄉(xiāng)，地理座標(biāo)為北緯28°40′15117°07′26″。北面是北源村，南部金流村，東有雩紫峰，西至江西水泥廠。庫區(qū)有余源和金流兩個(gè)村委會(huì)。交通條件工程所在地萬年縣位于江西省東北部，境內(nèi)有皖贛鐵路。大路有206國道穿境而過，從縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的路面都實(shí)現(xiàn)了硬化。目前庫區(qū)與外界的交通聯(lián)系只有一條機(jī)耕道。隨著縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)該機(jī)耕道的拓寬、平坦，該庫區(qū)進(jìn)展旅行業(yè)的區(qū)位交通條件將得到明顯改善。市場環(huán)境在大力進(jìn)展旅行業(yè)的形勢下，江西省提出了〝生態(tài)江西，休閑花園〞的旅行進(jìn)展設(shè)想，上饒市提出了大力實(shí)施〝鯤鵬戰(zhàn)略〝，加快旅行業(yè)進(jìn)展的假設(shè)干意見。隨著社會(huì)勞動(dòng)率的不斷提高和城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，城鎮(zhèn)居民閑暇時(shí)刻愈來愈多，外出旅行的客觀需求愈來愈猛烈，形成了浩大的旅行客源市場。盡管萬年周邊地區(qū)水體旅行資源比較豐富。但同類型的水庫〔湖區(qū)〕旅行工程那么不算太多。開發(fā)得比較好的是上饒楓澤湖、婺源鴛鴦湖、萬年龍泉湖。但針對(duì)鷹潭、景德鎮(zhèn)等地的客源市場，本工程開發(fā)那么有明顯的區(qū)位優(yōu)勢；龍泉湖開發(fā)先行一步，正在向市場逐步推銷，那么是本工程要緊的市場競爭對(duì)手。產(chǎn)權(quán)及機(jī)制庫區(qū)邊岸、半島等陸地及其資源產(chǎn)權(quán)絕大局部歸珠山鄉(xiāng)人民政府全部，少局部為陳營鎮(zhèn)人民政府全部，庫內(nèi)水域資源產(chǎn)權(quán)歸珠山鄉(xiāng)人民政府全部。上述兩家單位同屬于萬年縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)系融洽，便于和諧。水庫邊岸、半島上的山林資源一樣按現(xiàn)行政策由珠山鄉(xiāng)或陳營鎮(zhèn)下屬村、林場治理，局部實(shí)行了承包方式經(jīng)營，多數(shù)處于自然狀態(tài)；放養(yǎng)水面由珠山鄉(xiāng)人民政府收回，交給娛園旅行開發(fā)有限責(zé)任公司一并經(jīng)營。開覺察狀目前只有江西水泥廠工人、家屬和鄰近居民到庫區(qū)游泳游玩，也有一些攝影愛好者來此拍照藝術(shù)照片；半島上沒有人工建筑；水庫內(nèi)只有少量條件簡潔的木船或木排供村民往來、樵采和捕魚，旅行開發(fā)尚未起步。優(yōu)勢分析〔1〕工程地的區(qū)位條件是進(jìn)展當(dāng)?shù)芈眯袠I(yè)的要緊優(yōu)勢。特地是工程位置處于萬年縣城近郊和江西水泥廠廠后，能夠形成客流、物流的〝盆地效是旅行開發(fā)后走內(nèi)涵式進(jìn)展的內(nèi)在因素?！?〕立項(xiàng)單位的黨政領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)進(jìn)展旅行業(yè)有高度的生疏和樂觀性。圍繞本工程做了大量相關(guān)工作，政府主導(dǎo)是本工程取得成功的有效保證。〔3〕整個(gè)工程地理環(huán)境處于一個(gè)相對(duì)封閉的狀態(tài)。水庫由低山丘陵圍繞，除了一條機(jī)耕道外，沒有其他對(duì)外機(jī)動(dòng)車道，便于周邊環(huán)境的整體疼惜和工程的經(jīng)營治理，這是工程開發(fā)以后不斷提高品位的重要條件。困難分析〔1〕地質(zhì)地貌條件不是格外優(yōu)越，在社會(huì)上的知名度較低。該水體要緊用于本地的水利澆灌，功能比較單一，對(duì)其他地區(qū)沒有什么阻礙；庫區(qū)邊岸土層不夠肥沃，植被種類不夠豐富，園林綠化工程難度較大、周期較長?！?〕旅行根底設(shè)施缺乏。庫區(qū)目前除了通電和機(jī)耕道正在打算拓寬平坦以外，電信和無線通訊條件急需改善，否那么，將直截了當(dāng)阻礙到該工程的實(shí)施?！?〕萬年經(jīng)濟(jì)欠興盛，長期以來是以農(nóng)業(yè)和工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重在群眾中對(duì)旅行業(yè)的生疏還有確定的差距，特地是關(guān)于應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)展旅行業(yè)，還缺乏必要的科技和人才支撐。其次章旅行資源調(diào)查與分析旅行資源狀況起伏的地貌552米。由于構(gòu)造地層較軟，地表風(fēng)化剝蝕較嚴(yán)峻，無陡峭山峰、象形石等賞識(shí)景觀。但庫區(qū)四周群山圍繞，遠(yuǎn)山近水，富有層次感。庫區(qū)沿岸地勢迂回曲折，半島星羅棋布，隨水位的變化而相應(yīng)變化。水面被分割得千姿百態(tài)，如同迷宮，為旅行開發(fā)供給了良好的條件。秀麗的水體110080710.2平方公里的集雨面積內(nèi)，群山疊翠，林木蔥郁，除少量生活污水外幾乎沒有污染源，使水庫儲(chǔ)存了純潔干凈的一湖秀水，水體能見度可達(dá)3米以上，庫區(qū)港灣相連，水域富有變化。湖區(qū)山水相映，風(fēng)光迷人，尤如鑲嵌在群山中的一塊秀玉，每當(dāng)早晨太陽初升，湖水爍金。黃昏，晚霞如胭脂，為湖面染上一層金色。月夜，安靜得湖面一片銀白，微風(fēng)吹來，搖蕩生輝，令游人如癡如醉。宜人的氣候萬年處于北亞熱帶，氣候溫存潮濕，陽光和熙，無霜期長。由于庫區(qū)森林掩蓋率較高，加之水面的溫度調(diào)劑作用，營造了舒爽宜人的小氣候，庫區(qū)空氣清爽，富含空氣負(fù)氧離子及植物精氣〔空氣殺菌素質(zhì)量，適宜游客開展消遣休閑保健度假活動(dòng)。民風(fēng)純樸的農(nóng)村風(fēng)光庫區(qū)周邊余源和金流兩村自古民風(fēng)純樸，鄉(xiāng)民們的婚嫁、節(jié)慶活動(dòng)豐富而有特色，如玩彩燈、舞獅子、舞劍、打秋千、擠棍，加之金流進(jìn)村處有4棟〔樟樹、黃連、楮樹、楓樹〕百年以上的古樹，極具地點(diǎn)特色與旅行開發(fā)價(jià)值。庫區(qū)四周山水相映，風(fēng)光旖旎，春夏秋冬風(fēng)光各異，旅行者到此游玩有回來自然之感，看起來置身于濃墨重彩的山水畫之中。資源組合評(píng)述〔1〕工程籌劃地以自然旅行資源為主，人文旅行資源為輔，組合度良好，旅行可開發(fā)性強(qiáng)；〔2〕遠(yuǎn)山近水，線條秀麗，山水比例恰當(dāng)，符合黃金分割比，給人以一種秀麗、和諧的美感；〔3〕人文旅行資源盡管數(shù)量不多，級(jí)別不高，但也是地點(diǎn)特色，能起到錦上添花的互補(bǔ)作用。資源總體評(píng)判〔1〕本工程地是一個(gè)以水體為主，地點(diǎn)特色突出的旅行客體，自然旅行資源要素較為齊全，人文旅行資源相輔相成。〔2可開發(fā)性強(qiáng)，適宜運(yùn)用中國園林構(gòu)景手法進(jìn)展主題性開發(fā)，將之建成集觀光消遣、休閑度假、水上競技為一體的多功能綜合性城郊型水體旅行區(qū)?！?〕有良好的自然生態(tài)環(huán)境，庫區(qū)青山秀水，綠視率高，差不多未受到污染，遠(yuǎn)山近水，樹竹搖蕩，田園村舍，阡陌縱橫，民風(fēng)純樸，具有濃郁的江南農(nóng)村風(fēng)光，能對(duì)都市游客群體產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力?！?〕加大環(huán)保力度，視一湖秀水為旅行開發(fā)的資源根底，有打算轉(zhuǎn)變湖區(qū)植被樹種的單調(diào)，大量營造賞識(shí)林。〔5開發(fā)投資費(fèi)用相對(duì)較小。第三章客源市場分析對(duì)工程地旅行開發(fā)的過程，從規(guī)律上說，應(yīng)第一從爭論市場的實(shí)力開始。市場爭論的目的是確定潛在市場并測算其規(guī)模，最終使得治理者正確地明白得其身處的經(jīng)營環(huán)境。旅行客源的市場規(guī)模能夠用以下公式表示：G=M1+M2/D其中G：客源市場規(guī)模；M1：市場引發(fā)力或稱出游動(dòng)機(jī)；M2：目的地的吸引力；D：客源發(fā)生地與目的地間的距離阻礙力因此，第一必需明確該工程的目標(biāo)市場，再有針對(duì)性地爭論該市場的出游動(dòng)機(jī)、對(duì)該市場而言目的地的吸引力、以及相關(guān)的距離阻礙力。對(duì)經(jīng)理人員來說，最重要的信息并不愿定是潛在市場的總量，而是有必要明確該市場的特點(diǎn)。市場劃分好之后，我們就能夠把目標(biāo)確定在那些對(duì)我們的產(chǎn)品有效需求的人群身上，然后，旅行休閑度假區(qū)的一切設(shè)計(jì)都應(yīng)以已確定的這局部人的特地要求為依據(jù)。市場爭論還應(yīng)分析來自其他旅行目的地及既定商圈內(nèi)其他同行經(jīng)營者或潛在替代品生產(chǎn)者的競爭。而這一爭論必需在〝旅行產(chǎn)品生命周期〞的背景下進(jìn)展。客源市場定位逗留目的分析〔1〕消遣休閑：本工程按區(qū)域性旅行休閑度假景區(qū)規(guī)劃，其設(shè)計(jì)容時(shí)1-2日。要緊針對(duì)景德鎮(zhèn)、鷹潭兩地雙休日消遣休閑市場?！?〕保健：本旅行地能夠成為區(qū)域性的保健中心，其開展的游泳、釣魚、水上工程、游園和其他相關(guān)工程對(duì)景德鎮(zhèn)和鷹潭、上饒三地的相關(guān)市場將是格外有競爭力的。地理來源分析〔1〕交通時(shí)刻：一樣認(rèn)為區(qū)域性的旅行休閑度假中心的吸引力范疇是1.5小時(shí)的距離。這就打算了旅行圈沿已有交通線延長的范疇?！?〕旅行者的距離知覺：實(shí)踐中旅行者對(duì)距離的心理知覺往往與實(shí)際距離是有區(qū)分的，其阻礙因素大致有：①交通的便利程度；②歷史上形成的行政區(qū)劃；③方言等文化特點(diǎn)造成的心理認(rèn)同感；④人民連續(xù)性往來的情形；⑤出游者的出游心理壓力。游客嗜好分析〔1〕依據(jù)工程地的資源條件及旅行市場需求趨勢，本旅行地?cái)M在現(xiàn)有山水自然資源條件的根底上規(guī)劃開發(fā)為以人造、人文、消遣休閑性的景區(qū)?！?〕滿足人們消遣、公務(wù)、保健、觀光的需求。限制條件分析季節(jié)性、周期性限制因素〔1〕季節(jié)性：由于氣候的四季更變，季節(jié)性是旅行開發(fā)必需著重考慮的因素，因此，該旅行工程將不行幸免的受到全年性的季節(jié)性市場條件阻3-56-10月〕是旺季；秋季〔11-122月〕是淡季。〔2〕周期性：雙休日短途旅行市場的特點(diǎn)確實(shí)是：周五、周六、周日客人多，其他時(shí)刻客人少?！?〕假日性：五一、十一、春節(jié)的黃金周客人將會(huì)大大增加。其他旅行點(diǎn)的存在〔1〕鄰近旅行點(diǎn)：有必要關(guān)注的景點(diǎn)包括①龍泉湖；②鴛鴦湖?！?〕競爭性分析：①從整體來說鄰近旅行點(diǎn)開發(fā)比較早，差不多有一定的知名度，局部景點(diǎn)的條件更是本旅行地所無法比較的，因此，至少在最近一個(gè)時(shí)期，對(duì)來源于區(qū)域以外的客源，工程地的競爭力是較弱的。但關(guān)于要緊感愛好的雙休日短途旅行者來說，其他的旅行景點(diǎn)他們?cè)绮畈欢嗳ミ^了，格外需要穎的去處，也確實(shí)是說，其他景點(diǎn)關(guān)于萬年周邊地區(qū)的短途旅行者來說，差不多進(jìn)入了〝產(chǎn)品生命周期〞的末段，而工程地正處于其前段。②工程地最需要嚴(yán)密關(guān)注的競爭對(duì)手是龍泉湖，由于存在著自然條件的相像性。第四章旅行產(chǎn)品市場定位定位旅行產(chǎn)品市場定位的準(zhǔn)確與否是關(guān)系到工程地旅行開發(fā)成敗的關(guān)鍵，必需建立在對(duì)工程地資源特性、品位、規(guī)模、市場客源需求、以及地緣條件和區(qū)位優(yōu)勢等方面的科學(xué)、深入爭論的根底上。綜合上述分析，本工程的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下：〔1〕組合。從單體資源來看，本工程地的資源品嘗、景象秀麗度和規(guī)模度都不算特地優(yōu)秀，要幸免在市場上〝單打獨(dú)闖性旅行資源組合開發(fā)，聯(lián)合推向市場；〔2〕特色。特色是旅行地的〝特地本質(zhì)〞和〝特地運(yùn)動(dòng)形式旅行產(chǎn)品開發(fā)必需做出自身鮮亮的特色，一旦失去特色，就失去開發(fā)的價(jià)值。因此，不管是在挖掘其自身優(yōu)勢，照舊人工造景都應(yīng)突〔3〕市場。旅行開發(fā)是一項(xiàng)經(jīng)營性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟(jì)效益是旅行企業(yè)追求的第一目標(biāo)，假設(shè)沒有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)企業(yè)就無法生存，也沒有存在的理由。因此，旅行產(chǎn)品的開發(fā)應(yīng)結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，取得中意的經(jīng)濟(jì)效益?！?〕自然美與人工美統(tǒng)一。由于本工程地資源類型的飽滿度、秀麗度和人文旅行資源的知名度方面并不格外抱負(fù)，因此，人造景觀將成為工程地的主打產(chǎn)品，人工美與自然美的和諧統(tǒng)一是打算工程地旅行產(chǎn)品景觀相的重要因素。開發(fā)思路依據(jù)工程地的資源特質(zhì)、資源展布的外形構(gòu)造、景觀分異度和豐度值，并結(jié)合其區(qū)位條件等，確立了本工程地的旅行開發(fā)理念與模式。開發(fā)理念為：以資源為依靠，市場為導(dǎo)向的旅行開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源——市場——產(chǎn)品——市場。從上述旅行客源分析可見，本工程地向性構(gòu)造以區(qū)域向性和本地向性為主，區(qū)域向性要緊是吸引上饒市、景德鎮(zhèn)市、鷹潭市等設(shè)區(qū)市的游客；本地向性要緊是指對(duì)本地居民及周邊縣、市等小都市居民的吸引力。從資源開發(fā)利用的方式來看，本工程地應(yīng)以群眾性、消遣性、參與性、休閑性旅行產(chǎn)品為特色，以山水資源為載體進(jìn)展消遣型、休閑度假型的旅行產(chǎn)品。市場定位通過對(duì)工程地的綜合分析與論證，本籌劃認(rèn)為應(yīng)以〝娛〞作為工程地開發(fā)的中心靈魂，旅行產(chǎn)品開發(fā)應(yīng)圍圍著一個(gè)〝娛〞字來做文章。鑒于〝余源〞和〝娛園〞是同音詞，本籌劃承受〝娛園〞作為該旅行地推向旅行市場的正式名稱。本工程地的旅行產(chǎn)品的市場定位為：消遣休閑度假型旅行產(chǎn)品。旅行企業(yè)的名稱為〝萬年縣娛園旅行開發(fā)有限責(zé)任公司第五章旅行產(chǎn)品設(shè)計(jì)與功能分區(qū)旅行產(chǎn)品設(shè)計(jì)7個(gè)區(qū)域，它們是花卉園、怡情園、戲水園、植物園、紅豆園、歡快園、鳥趣園、迎賓園：主景區(qū)旅行產(chǎn)品設(shè)計(jì)花卉園。隨著把江西建成沿海興盛地區(qū)后花園步伐的加快，人們?cè)絹碓阶非蟾哔|(zhì)量、高品嘗的居住環(huán)境和工作環(huán)境花卉園的建成，既能夠?yàn)橛慰凸┙o一個(gè)增長學(xué)問的場所，又能夠出售花卉苗木，從而為度假區(qū)增加一個(gè)創(chuàng)收工程。怡情園：由養(yǎng)魚池、釣魚臺(tái)、荷花塘構(gòu)成。在堤壩別處現(xiàn)有的水塘內(nèi)開創(chuàng)三個(gè)區(qū)域養(yǎng)賞識(shí)魚，設(shè)垂釣臺(tái)，種荷花。那個(gè)工程的設(shè)計(jì)可謂一舉二得。一是增加了旅行的飽滿度；二是解決了從入口處或堤壩的這段距離無景可賣的問題。戲水園：分三個(gè)區(qū)域。激情消遣區(qū)，輕舟自娛區(qū)，冬夏游泳區(qū)1〕激情消遣區(qū)，以水上快艇運(yùn)動(dòng)消遣為主，具有確定的刺激性，特地適合青年旅行者，是一個(gè)參與性極強(qiáng)的工程，有確定的市場2〕以旅行者自己駕船消遣戲水為主，工程有用漿劃的小木船，碰碰船，腳踏3〕冬夏游泳區(qū)，堤壩西側(cè)，地勢平坦，為游泳愛好者的自然浴場。植物園：由桃花園、櫻花園、楓樹園構(gòu)成。這些植物的季相清楚，能形成規(guī)模的視覺沖擊力，具有特地好的賞識(shí)價(jià)值1〕桃花園。桃花春季盛開與湖區(qū)的綠樹碧水及漫山遍野的映山紅交相輝映，風(fēng)光優(yōu)美。與學(xué)生春游旅行季節(jié)相吻合，對(duì)學(xué)生春游吸引力較大2〕櫻花園。由于櫻花屬異國花卉，可滿足游客的奇異。同時(shí)櫻花四、五月開花與春游和〝五一〞旅行黃金周相連接，易于旅行市場促銷，是一個(gè)特地好的賣點(diǎn)3〕楓樹園。從植物構(gòu)景角度來看，秋季為萬木凋謝季節(jié)，但楓樹在秋天的火紅風(fēng)光格外迷人，因此，以楓樹園的建筑對(duì)吸引〝國慶〞期間的旅行者格外有利。紅豆園：該園的開發(fā)以愛情為主線，開創(chuàng)四個(gè)園區(qū)，即瑰園、箭園、石園、情園，表達(dá)年青人的浪漫愛情、中年人成熟的溫馨愛情、老年人白頭諧老的永恒愛情1〕瑰園。以各類玫瑰為構(gòu)景，具有較好的賞識(shí)性和愛情意境，并兼營玫瑰銷售，增加工程的經(jīng)濟(jì)含量，可操作2〕箭園。即丘比特的愛情之箭，表達(dá)青年人的浪漫愛情，讓游人參與射箭，是個(gè)參與性特地強(qiáng)的園區(qū)，深受年青人寵愛3〕石園的設(shè)計(jì)取意于〝海枯石爛〞永不變心的愛情。在中心區(qū)域設(shè)計(jì)大型的石柱景點(diǎn)，表達(dá)〝海枯石爛〞的愛情主題，周邊以各種奇石為襯景設(shè)計(jì)一個(gè)室內(nèi)奇石展廳，呈現(xiàn)中國的石文化，集賞識(shí)與購物為一體，出售的石藝品有工藝石和愛情石4〕情園。此園的設(shè)計(jì)目的在于增加樂趣，天下有情人在此種象征愛情的植物，讓愛情主題得到升華。并在樹上掛上認(rèn)植的姓名、時(shí)刻等。歡快園：該園由〝農(nóng)家樂〞和〝貝貝天地〞組成。農(nóng)家樂設(shè)置的工程有風(fēng)車、水車、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、農(nóng)具呈現(xiàn)，讓游人動(dòng)手參與；貝貝天地設(shè)置的工程有蹺蹺板、搖椅、蹦蹦床、獨(dú)木橋、滑梯等，讓游人帶著小孩參與活動(dòng)，找回一份長遠(yuǎn)的童趣。20米，可孔雀、鴛鴦、鸚鵡……等鳥類，供游人賞識(shí)和喂養(yǎng)，還可開展斗雞、斗羊、斗狗等表演賽。迎賓園：以一層的建筑為主，外型以原木作材料〔有別于龍泉湖的竹濟(jì)附加值，完善旅行效勞設(shè)施，提高旅行地的市場競爭力。大門和堤壩：度假區(qū)入口處以原木為材料作一個(gè)大門，門旁立一巨5.3游玩線路組織設(shè)計(jì)一日游路線安排由大門進(jìn)——花卉園賞識(shí)花卉——怡情園采蓮或垂釣——嬉水園嬉水——迎賓園休息用餐——乘船到植物園采摘——登雩紫峰——返到紅豆園小憩——鳥趣園觀看鳥類——?dú)g快園。與仙人洞聯(lián)合組成二日游路線：D1：縣城——荷溪古村——仙人洞、吊桶環(huán)——神農(nóng)宮〔在盤嶺用餐〕——九子溝——大赦庵——贛東北蘇維埃遺址——金流村——迎賓園D2飲船上用餐〕——怡情園——花卉園——縣城。第六章旅行區(qū)形象籌劃與產(chǎn)品營銷策略營銷策略,針對(duì)目標(biāo)市場實(shí)行相應(yīng)的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、銷售渠道策略以及此四方面的整合，以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。營銷步驟本工程的營銷擬承受一樣的營銷步驟進(jìn)展。即經(jīng)受確立營銷部門，進(jìn)展市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，實(shí)行正確的營銷策略四個(gè)步驟。進(jìn)展市場細(xì)分和6.2.26.2.36.3說明。目標(biāo)市場選擇目標(biāo)市場的方法特地多，它隨市場細(xì)分劃分的標(biāo)準(zhǔn)的不同而異，結(jié)合此工程的特點(diǎn)建議以地理標(biāo)準(zhǔn)和年齡構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展市場細(xì)分并選定娛園旅行渡假區(qū)的目標(biāo)市場。1、按地理標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分市場按地理、經(jīng)濟(jì)距離的遠(yuǎn)近將娛園旅行渡假區(qū)的客源市場細(xì)分為：一級(jí)客源市場、二級(jí)客源市場。一級(jí)客源市場為萬年縣本縣及周邊縣區(qū)市場。從長遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)距離較遠(yuǎn)的二級(jí)市場〔上饒、鷹潭、景德鎮(zhèn)〕的開發(fā)是可能的。但從萬年縣旅行進(jìn)展的現(xiàn)狀而言，在設(shè)施落后，促銷經(jīng)費(fèi)有限，旅行接待體會(huì)缺乏，滿足旅行者需求的要緊產(chǎn)品還在開發(fā)期的現(xiàn)狀，可集中優(yōu)勢兵力把全部的營銷資源〔人、財(cái)、物〕用于開發(fā)一級(jí)旅行市場。2．按年齡構(gòu)造細(xì)分市場娛園旅行渡假區(qū)的資源以自然資源為主，人文資源為輔。這種資源特色適合開發(fā)表達(dá)消遣性、參與性、休閑性的旅行產(chǎn)品，因此，有必要依據(jù)年齡構(gòu)造進(jìn)展市場細(xì)分，從中覺察對(duì)娛園這種產(chǎn)品需求量比較大的目標(biāo)人群。老年人寵愛安靜的環(huán)境、穎的空氣，參與對(duì)保健養(yǎng)生有樂觀作用的活動(dòng)。娛園旅行渡假區(qū)錯(cuò)落有致的地貌，一泓清亮的秀水，可供開發(fā)各種主題的島和半島正是老年人頤養(yǎng)天年、享受天倫的好地點(diǎn)。近年來都市化進(jìn)程明顯加快，老年人旅行意識(shí)逐步加強(qiáng)，中青年工作壓力的增大而導(dǎo)致陪伴老年人的休閑度假的旅行產(chǎn)品，在老齡化社會(huì)日趨接近的中國必有浩大的市場，取得更多的競爭優(yōu)勢。娛園旅行渡假區(qū)可抓住此難得的時(shí)機(jī)領(lǐng)先開發(fā)這塊市場，以取得區(qū)位優(yōu)勢。青年寵愛求求異，求刺激，好冒險(xiǎn)，而且處于組建家庭的人一輩子時(shí)期。做足做活〝情〞字文章，開發(fā)危急刺激的水上消遣工程，結(jié)合曲折的水域，連綿的群山，郁郁蔥蔥的森林，必定對(duì)青年人散發(fā)無窮的魅力。中年人正處于事業(yè)的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，特地少單獨(dú)出游，一樣以商務(wù)旅行和以活潑家庭氣氛為目的的全家假日游，前者一樣都在知名度較大的旅行區(qū)進(jìn)展，因此，商務(wù)旅行不是娛園的目標(biāo)市場。關(guān)于全家假日游，卻有特地大的拓展空間，家庭旅行者的旅行意識(shí)強(qiáng)，他們不太關(guān)注旅行吸引物，而比較關(guān)注日常旅行消遣活動(dòng)，同時(shí)他們關(guān)于各種旅行活動(dòng)都樂于嘗試，特地是度假的需求高，只要立足創(chuàng)，留意設(shè)計(jì)一些獨(dú)創(chuàng)的以家庭度假和消遣為主題的工程，完善兒童安全保證體系，供給優(yōu)質(zhì)的效勞，利用自然的區(qū)位優(yōu)勢，在這一目標(biāo)市場中，比競爭對(duì)手占有更大的市場份額是有可能的。營銷策略1、產(chǎn)品組合策略市場需求是多元的，因而產(chǎn)品設(shè)計(jì)也應(yīng)多元化。對(duì)旅行產(chǎn)品進(jìn)展細(xì)心組合，形成不同的游玩、消遣線路，使不同的目標(biāo)市場的游客都能做出適合自己的選擇。娛園自然人造景觀豐富，歷史化遺留景觀缺乏。能夠和縣內(nèi)的其它旅行資源如仙人洞、神農(nóng)宮等組合成一條或幾條線路，對(duì)它們統(tǒng)確定位，增加目標(biāo)市場的吸引力。2、差異化競爭策略江西省水利資源豐富，森林掩蓋率居全國前列，丘陵地貌地區(qū)簡潔形成特地多的人工水庫。有條件開發(fā)成景區(qū)的水庫也不在少數(shù)，各地近年來加快了湖區(qū)的開發(fā)步伐，這極大地加劇了相互之間的競爭，攤薄了娛園旅行度假區(qū)的客源。其中，有全國最大人工湖之稱的柘林湖和國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)之稱的仙女湖確實(shí)是其中的典型。娛園面對(duì)這種不利的競爭狀況只能利用特地的競爭策略爭奪市場。在學(xué)習(xí)柘林湖和仙女湖有益體會(huì)的同時(shí)，不要盲目仿照，而應(yīng)躲開競爭，做到人無我有，在規(guī)劃、立意、產(chǎn)品、促銷、效勞等各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)差異化。需要指出的是不僅在行動(dòng)上要確實(shí)鑿現(xiàn)差異，而且要使這種差異化為目標(biāo)市場所認(rèn)知，旅行者感知到的差異化才是有效地差異化。因此，在宣傳娛園時(shí)，不僅需要突出賣點(diǎn)，而且要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)刻，適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，應(yīng)用恰當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u點(diǎn)。3、靈敏定價(jià)策略旅行的核心產(chǎn)品是效勞，而效勞是無形的，效勞的質(zhì)量特地難在購置之前識(shí)別，但價(jià)格卻有凹凸之分。關(guān)于同類旅行產(chǎn)品，旅行者往往傾向于購置價(jià)格低的旅行產(chǎn)品。這看起來能夠給我們一點(diǎn)啟發(fā)，在與其他旅行渡假區(qū)競爭時(shí)，除其它方面差異化外，在價(jià)格上實(shí)施更加靈敏的策略，在定價(jià)上尋求優(yōu)勢。能夠?qū)嵭腥∪斯ずT票最低策略，而只定游客運(yùn)輸、消遣、餐飲、住宿方面的價(jià)格，這既能樹立價(jià)廉物美的好形象又可進(jìn)展差異化競爭。靈敏的價(jià)格還表達(dá)在數(shù)量折扣和實(shí)行淡旺季浮動(dòng)價(jià)上。一次性購置旅行產(chǎn)品金額大的游客賜予確定數(shù)量的優(yōu)待，刺激其擴(kuò)大消費(fèi)。旺季提價(jià)，淡季降價(jià)，靈敏地應(yīng)用價(jià)格杠桿不僅能夠提高經(jīng)濟(jì)效益，而且能夠特地好地調(diào)控人與資源，人與環(huán)境的關(guān)系，獲得良好地生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)進(jìn)展。促銷宣傳正確的促銷思路公眾對(duì)旅行目的地的生疏簡潔以偏概全、以點(diǎn)帶面，簡潔對(duì)旅行地的某一些方面，某一些局面，甚至某一兩件具體事物的了解而推廣到旅行地全體，然后形成對(duì)該旅行地的形象評(píng)判。因此針對(duì)這一現(xiàn)象，在促銷過程，娛園水上旅行度假區(qū)應(yīng)當(dāng)揚(yáng)長避短、有所側(cè)重，關(guān)于那些能夠代表和表達(dá)旅行地進(jìn)展特點(diǎn)的正面因素要加以突出，那些負(fù)面因素予以排解，即使某個(gè)重大負(fù)面大事被曝光之后，應(yīng)趕忙改善和訂正，并再次從正面予以報(bào)道，化不利為有利。旅行地內(nèi)發(fā)生的能代表旅行地勢象先進(jìn)、典型的大事是旅行地勢象信息發(fā)出的重要源泉，對(duì)目標(biāo)市場公眾形象生疏起導(dǎo)向和示范作用，因而應(yīng)當(dāng)予以特地的重視。良好旅行區(qū)形象評(píng)判和旅行地勢象期望越高，旅行區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為旅行區(qū)一份子而感到榮耀和驕傲，同時(shí)也就越珍愛和疼惜該旅行地的良好形象，而對(duì)那些利用旅行區(qū)的良好形象謀取私利的成員賜予駁斥和教育。因此，正確的促銷策略應(yīng)當(dāng)是提高娛園旅行地勢象標(biāo)準(zhǔn)，突出正面因素，走全民促銷之路。促銷渠道促銷渠道多種多樣，娛園旅行度假區(qū)可實(shí)行自身的實(shí)際情形，選擇相應(yīng)的渠道或渠道組合?？晒┻x擇的渠道有〔1〕人員推銷〔包括：推銷員直截了當(dāng)?shù)侥繕?biāo)市場推銷、研討會(huì)推銷、旅行博覽會(huì)或展覽會(huì)推銷。2〕廣告宣傳〔報(bào)紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、播送、包裝袋等等。3〕公共關(guān)系〔以宣傳旅行地整體形象為主的廣告宣傳、聞宣傳、社會(huì)交往等等4〕營業(yè)推廣〔邀請(qǐng)開展有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)，開展主題宣傳，展銷活動(dòng)。促銷籌劃促銷除促銷渠道有所區(qū)格外，促銷方式也因人、因地而異，不管運(yùn)用哪種方式，都必需格外制勝，以最小的促銷投入取得最大的促銷成果，現(xiàn)建議承受以下幾種促銷渠道方案。1、開放立體宣傳攻勢向社會(huì)有獎(jiǎng)?wù)骷皇仔沱惖抹攰蕡@〞主題歌曲編輯〝娛園〞游玩手冊(cè)及宣傳海報(bào)；確立娛園各期促銷的形象主題；主打娛園〝盛夏〞旅行牌；2、實(shí)行〝推〞的促銷策略組建一支精干的推銷員隊(duì)伍，分散在目標(biāo)市場密集的社區(qū)進(jìn)展定期展銷，同時(shí)結(jié)合銷售量賜予確定的價(jià)格優(yōu)待，如贈(zèng)送折價(jià)券、特價(jià)包、贈(zèng)獎(jiǎng)品等。3、加大廣告宣傳力度，實(shí)行〝拉〞的戰(zhàn)術(shù)建議在萬年縣局部公交車內(nèi)刷上娛園秀麗的風(fēng)光，印上一句生動(dòng)易明白的宣傳語，顏色為海藍(lán)色，公交車來來往往于鬧市，流淌的海藍(lán)色特地地惹眼第七章開發(fā)效益估算景區(qū)建設(shè)規(guī)模4平方公里，承受分期開發(fā)、滾動(dòng)進(jìn)展的模式，前期開發(fā)范疇為：三個(gè)半島、一個(gè)小島、一個(gè)小區(qū)、一座山坳、一個(gè)景點(diǎn)、植被綠化、標(biāo)志性石雕、通訊設(shè)備、游步道、橋、滑索等。建設(shè)本錢費(fèi)用估算本工程地?cái)M承受的開發(fā)、經(jīng)營方式為：合資開發(fā)經(jīng)營，為此本工程的建設(shè)本錢費(fèi)用是以此為依據(jù)進(jìn)展估算的。根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔1〕碼頭1010米按不同季節(jié)水位建設(shè)成階梯式的泊岸，4萬元〔2〕通訊 1萬元〔3〕停車場 5萬元〔4〕溜索 5萬元〔5〕游步道 15萬元〔6〕石雕 10萬元〔7〕木屋、草亭 12萬元〔8〕綜合樓〔迎賓園內(nèi)〕 30萬元〔9〕消遣設(shè)施 24萬元〔10〕景區(qū)大路〔大門至堤壩〕30萬元綠化工程費(fèi)1、植物園、花卉園 40萬元2、壩區(qū)〔修古城〕 5萬元3、山體綠化 20萬元治理費(fèi)2%4.22萬元不行預(yù)見費(fèi)按根底設(shè)施、綠化工程2%4.22萬元。表7—1 工程前期總投資估算匯總表工程或費(fèi)用名稱投資金額〔萬元〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)156綠化工程費(fèi)65治理費(fèi)4.22不行預(yù)見費(fèi)4.22合計(jì)229.44效益分析

本工程為旅行進(jìn)展的長期投資，事實(shí)上質(zhì)是產(chǎn)顯性的直截了當(dāng)旅行經(jīng)濟(jì)直截了當(dāng)效益經(jīng)濟(jì)收益估算

收益、環(huán)境效益、以及隱性的間接經(jīng)濟(jì)效益。參照市場上現(xiàn)有的類似工程，結(jié)合本工程地的特色和市場客源推想進(jìn)展估算，按年平均旅行人次2萬人次運(yùn)算，每人次平均門票及船費(fèi)10元計(jì)(門5—10元/5元/每人)2020%的16萬元。外加旅行食宿、旅行購物等收益，按每1020萬元。據(jù)此運(yùn)算甲方根底設(shè)施建設(shè)投資回報(bào)期為：投資回報(bào)期為：229.44÷36=6年環(huán)境效益：旅行開發(fā)的首要工作確實(shí)是環(huán)境的美化、道路的建設(shè)與整治、景觀建設(shè)、山體綠化、根底設(shè)施建設(shè)、封山育林等，這些舉措都對(duì)旅行地的生態(tài)環(huán)境平穩(wěn)起著樂觀的促進(jìn)作用。間接經(jīng)濟(jì)效益本工程的間接經(jīng)濟(jì)效益要緊表達(dá)在：非農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)升值、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整、帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展等。旅行開發(fā)