住宅房地產市場

住宅房地產市場

1經濟背景

根據經濟學理論的分析研究，可總結出以下影響住宅房地產市場需求狀況的因素。第一，人口狀況：人口的增加，家庭規(guī)模的減少，婚齡人口的增加，都會導致對住房需求的增長。隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數量增加的同時，家庭人口結構也在發(fā)生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。與城市人口增長相伴隨的城市化進程加快，城市平面不斷擴大，城市周邊地帶空間的結構重新組合，這種城市地域的擴展無疑帶動了房地產的需求?？梢?，人口狀況是影響住宅房子產需求的重要因素之一；第二，房地產的價格水平：房地產市場價格仍然是影響房地產需求數量及結構的重要因素。在正常的房地產市場上，價格偏高就會限制一定收入水平需求者的需求，價格降低會增加需求量；第三，居民收入水平：個人、家庭需求主體要把擴大空間效用的欲望變成現實，受到其收入水平的制約。由于房地產價格高，買一套住宅需要一個家庭十幾年甚至幾十年的收入，因而居民收入水平是影響房地產特別是房產需求的重要因素，一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費者收入水平高，支付能力強，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比；第四，消費者的投資情況：衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個方面投資，如果投資教育，投資證券以及房地產等等，人們如果對股票喪失了信心，也許會將投資的興趣由證券轉移到房地產，增加房地產的需求量，因此，消費者的需求量也是影響住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆遷帶來的影響：牽動千家萬戶的危改，促進了房地產市場的健康發(fā)展，在近十年的時間里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了許多沉寂的房地產市場，大大增加了房地產市場的需求量，拆遷帶來的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押貸款的條件：受經濟發(fā)展水平的限制和個人積累的制約，個人購買住房多數都依靠銀行提供貸款來解決購房資金問題，形成了銀行信貸中一種新的業(yè)務，近年來，隨著我國住房制度的逐步深化，個人住房抵押貸款業(yè)務快速發(fā)展，貸款利率的高低對房地產需求市場也是有一定影響的；第七，政策因素：政策因素對生產性需求和消費性需求都有重要影響，政策是國家對房地產業(yè)進行宏觀調控的必要手段，對房地產供求的總量平衡和結構優(yōu)化有極強的控制調節(jié)作用，與消費者需求有關的政策，主要有住房政策以及相關的優(yōu)惠政策。

2層次分析

用AHP方法分析問題大體要經過五個步驟：第一，建立層次結構模型；第二，構造判斷矩陣；第三，層次單排序；第四，層次總排序；第五，一致性檢驗。其中后三個步驟在整個過程中需要逐層地進行。

我們應用AHP方法對房地產需求的影響因素進行分析，可建立如圖1所示的層次結構模型。

利用特爾菲方法對三類人員進行統(tǒng)計調查，根據調查資料，利用1~9比例標度法得到不同人員意見之間的相對重要性之比為H1：H2=1：5，

H1：H3=1：3，H2：H3=3：1，根據方根法計算得到H1、H2、H3的權數分別為：、、，判斷矩陣的最大特征值為λmax=，一致性指標為CI=，平均隨機一致性指標為RI=，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=<，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；需求人員意見下各方案相對重要性之比為P1：P2=3：1，P1：P3=5：1，P1：P4=4：1，P1：P5=7：1，

P2：P3=3：1，P2：P4=2：1，P2：P5=5：1，P3：P4=1：2，P3：P5=3：1，

P4：P5=3：1，計算得到P1、P2、P3、P4、P5的權數分別為：、、、、，判斷矩陣的最大特征值為λmax=，一致性指標為CI=，平均隨機一致性指標為RI=，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=<，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；專門研究人員意見下各方案相對重要性之比為

P2：P3=1：7，P2：P4=1：3，P2：P5=1：5，P3：P4=5：1，P3：P5=3：1，

P4：P5=1：3，計算得到P2、P3、P4、P5的權數分別為：、、、，判斷矩陣的最大特征值為λmax=，一致性指標為CI=，平均隨機一致性指標為RI=，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=<，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；供給人員意見下各方案相對重要性之比為P1：P2=1：1，P1：P3=3：1，P1：P4=3：1，P2：P3=3：1，P2：P4=3：1，P3：P4=1：1，計算得到P2、P3、P4、P5的權數分別為：、、、，判斷矩陣的最大特征值為λmax=4，一致性指標為CI=0，平均隨機一致性指標為RI=，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0<，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；層次總排序計算結果為P3、P5、P2、P1、P4，排序權值分別為：、、、、，一致性指標為CI=，平均隨機一致性指標為RI=，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=<，可見判斷矩陣具有滿意的一致。

計算結果表明,住宅房地產需求影響因素的優(yōu)先次序為：

P3----危陋房屋拆遷量，權值為；P5----人均年可支配收入，權值為；

P2----政府的政策，權值為；P1----房地產價格水平，權值為；

P4----銀行貸款利率，權值為。

3定性分析

根據以上層次分析，可得以下定性結論：第一，危陋房屋拆遷量和人均年可支配收入對住宅房地產需求量的影響是最顯著的，隨著我國經濟建設的快速發(fā)展，人們的生活水平大大提高，對衣食住行，特別是對住方面的要求也不斷提高，老百姓手中有了錢，就要不斷的想辦法滿足自己的欲望，因此，住宅房地產市場的需求也隨著人們日漸增長的生活水平不斷增加，同時，拆遷量增長帶來了住房需求的猛增，尤其是中低價位住房需求的猛增，拆遷帶火了樓市，強力拉動了對商品房和二手房市場的剛性要求，并且，由于拆遷量的不斷增加極大地活躍了二手房市場，從而進一步激活了潛在購房群體的活力；第二，政府的一些政策也帶動了房地產市場需求的增長，隨著住房制度改革的深化，群眾的住房消費觀念發(fā)生了根本轉變，購房積極性持續(xù)高漲，國家關于加快啟動個人住房消費，擴大內需，改善居民居住條件，拉動國民經濟增長的決策正在順利實施；第三，在人們急需購買住房時，并不會太考慮銀行的貸款利率，人們摸不清貸款利率的變化，它的變化是由一些經濟形勢及政府的相關政策決定的，因此在急需購買住房時，人們不太會注重貸款利率這一因素；第四，現在存在著房屋開發(fā)過度、盲目開發(fā)的現象，并沒有完全考慮到人們對房屋的購買力，由于現在的拆遷，中低價位住宅市場的需求火爆，許多高價房屋存置，而中低價位房屋短缺，供給對需求也不會有太大的影響；第五，人口自然增長率，只反映的是本年的人口增長速度，在短期內并不能改變家庭結構、家庭戶數，只有在二十年后，等這批新生人口長大，才開始進入住房需求市場，因此在短期內，人口自然增長率對房地產需求市場影響不大。

4建議

鑒于以上分析，我們提出以下建議：首先，要科學地進行市場分析，全面掌握市場信息，加強對房地產需求市場的宏觀調控，加強住宅房地產業(yè)的規(guī)范發(fā)展，使該市場規(guī)范化；其次，要采取有效措施，控制商品住宅的非正常上漲，尤其是中低檔商品房價格過快上漲；再次，要放慢拆遷速度，壓縮房屋的拆遷面積，增加一些經濟適用房