我國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀與問題

我國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)狀與問題

城市社區(qū)的業(yè)主保護(hù)是一種伴隨中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)化改革而出現(xiàn)的一種新興社會(huì)現(xiàn)象。城市社區(qū)業(yè)主一般是指在住房商品化和市場(chǎng)化過程中,根據(jù)契約協(xié)定對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的住宅擁有所有權(quán),并對(duì)住宅區(qū)內(nèi)配套的各種設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地等物業(yè)形式持有公共所有權(quán)和使用權(quán),按照一定方式聚居在城市某一地域內(nèi)的特定主體。城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)是指社區(qū)業(yè)主為維護(hù)和爭(zhēng)取合法利益和權(quán)利,與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處、居民委員會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)等進(jìn)行交涉、博弈和斗爭(zhēng)的行為過程。黨的十七大報(bào)告強(qiáng)調(diào)指出:“要健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)的充滿活力的基層群眾自治機(jī)制,擴(kuò)大基層群眾自治范圍,完善民主管理制度,把城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)為管理有序、服務(wù)完善、文明祥和的社會(huì)生活共同體?！?1)這就要求創(chuàng)新體制和機(jī)制,合理協(xié)調(diào)、整合各種利益關(guān)系,及時(shí)化解社區(qū)中的各種矛盾,努力在城市基層社會(huì)促進(jìn)管理有序的生活共同體的生成。因此,對(duì)住房商品化改革進(jìn)程中社區(qū)業(yè)主維權(quán)這一新興社會(huì)現(xiàn)象的現(xiàn)狀、趨向、成因與對(duì)策進(jìn)行探究十分必要。一、物業(yè)關(guān)系糾紛及矛盾改革開放以來,住房商品化改革使城市住宅產(chǎn)權(quán)體制發(fā)生了重大變化。20世紀(jì)90年代至今,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司、住宅行政主管部門之間圍繞住宅區(qū)內(nèi)各類物業(yè)形式及社區(qū)自治權(quán)發(fā)生了諸多糾紛甚至沖突,業(yè)主與居民委員會(huì)、街道辦事處在有關(guān)社區(qū)管理問題上也存在諸多紛爭(zhēng)和矛盾。城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)日漸成為一種不可小覷的社會(huì)現(xiàn)象。1.物業(yè)管理糾紛案件2006年1月至3月間,《小康》雜志會(huì)同有關(guān)專家,以現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、讀者調(diào)查表回收、手機(jī)短信與新浪網(wǎng)網(wǎng)上調(diào)查四種方式,對(duì)2005—2006年“中國(guó)居住狀況”進(jìn)行抽樣問卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,物業(yè)服務(wù)是人們關(guān)注的重點(diǎn),“各種軟性服務(wù)”、“物業(yè)費(fèi)用”成為眾矢之的,高達(dá)83.7%的受訪者認(rèn)為這兩項(xiàng)情況很差,只能打50分。據(jù)北京市朝陽(yáng)區(qū)法院統(tǒng)計(jì),從2002年至2004年短短的三年間所受理的物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量成倍增長(zhǎng),其中,2002年受理物業(yè)管理糾紛194件,2003年為650件,2004年則高達(dá)1898件,年增長(zhǎng)率分別達(dá)到了235%和192%,同時(shí)物業(yè)管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加,從2002年的0.79%升至2004年的6.02%。(2)據(jù)全國(guó)30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),2006年物業(yè)管理投訴的增幅達(dá)到20.9%,成為投訴增幅最高的服務(wù)。2.深圳業(yè)主被打事件近年來,物業(yè)管理糾紛、矛盾和沖突有不斷升級(jí)和尖銳的跡象,業(yè)主封堵道路、肢體沖突甚至流血沖突、業(yè)主大規(guī)模集體上訪等事件經(jīng)常見諸媒體,引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。2003年11月,因不滿一條預(yù)先沒有予以公示的市政快速路將經(jīng)過小區(qū),深圳“豐澤湖山莊”的300余名業(yè)主集體上訪導(dǎo)致交通堵塞,招致500多名警察和保安員維護(hù)秩序。2004年,媒體報(bào)道深圳業(yè)主被打事件多達(dá)十余起。同年,中國(guó)人民大學(xué)“北京市物業(yè)管理”課題組對(duì)北京70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)研結(jié)果更是令人震驚:業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生過嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占80%,產(chǎn)生肢體沖突和暴力沖突的占37%(不包括受到威脅和恫嚇的情況),這些糾紛的“導(dǎo)火索”有60%是因?yàn)闃I(yè)主共用財(cái)產(chǎn)受到了嚴(yán)重的侵犯和剝奪。(3)3.業(yè)主維權(quán)的專業(yè)化程度不斷提高以前城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)主要集中在產(chǎn)權(quán)歸屬不清、房屋質(zhì)量低劣、面積縮水、物業(yè)管理服務(wù)水平低下等經(jīng)濟(jì)問題。在現(xiàn)階段,業(yè)主在爭(zhēng)取上述經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí),開始對(duì)有關(guān)行政主管部門行政不作為、行政管理不善、行政干預(yù)失當(dāng)?shù)热蔽?、越位和錯(cuò)位現(xiàn)象提出質(zhì)疑,并形成以相關(guān)行政主管部門為被告的諸多訴訟案件。由于利益的一致性及情感的依賴性,業(yè)主在維權(quán)過程中逐漸趨向群體性和組織化,要求業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格和明確的法律地位已經(jīng)成為業(yè)主的普遍呼吁,有關(guān)組織業(yè)主聯(lián)合會(huì)及社區(qū)民主自治等問題也隨之浮出水面。許多住宅小區(qū)開始邀請(qǐng)專業(yè)維權(quán)人士、律師和專家學(xué)者提供指導(dǎo),一些律師甚至全程參與業(yè)主維權(quán)的策劃、組織和訴訟等活動(dòng),業(yè)主維權(quán)的專業(yè)化程度日益提高。在2003年深圳和北京的區(qū)級(jí)人大代表?yè)Q屆選舉中,十余位業(yè)主以“自薦競(jìng)選者”的身份采取張貼海報(bào)、散發(fā)傳單、發(fā)表演講、接受采訪等形式參與了人大代表的角逐。(4)從總體上考察,業(yè)主維權(quán)活動(dòng)已由低級(jí)階段向縱深發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為物業(yè)糾紛數(shù)量日趨上升,各種矛盾和沖突不斷升級(jí),業(yè)主維權(quán)的手段和方式日漸多樣化和專業(yè)化。隨著律師、社區(qū)活動(dòng)精英、專家學(xué)者積極參與其中,媒體報(bào)道的擴(kuò)散效應(yīng),網(wǎng)絡(luò)交流的即時(shí)性和共享性,社區(qū)業(yè)主維權(quán)的專業(yè)化和組織化水平將進(jìn)一步提升,維權(quán)動(dòng)機(jī)多元化、維權(quán)主體組織化、維權(quán)方式多樣化和專業(yè)化、維權(quán)活動(dòng)政治化趨勢(shì)初見端倪。二、社區(qū)矛盾趨激烈的原因分析現(xiàn)階段為什么城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件日漸增多?其中所涉及的利益糾葛和社區(qū)矛盾為何日趨激烈?究其原因是宏觀與微觀環(huán)境彼此影響、諸多因素交互作用、多方利益主體相互博弈的結(jié)果。從宏觀背景分析,城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象之因主要體現(xiàn)在住房產(chǎn)權(quán)體制的深刻變化與相關(guān)制度的缺失。1.住宅房屋的私權(quán)屬性—住房的商品化和市場(chǎng)化改革促使住房產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了深刻變化。在實(shí)行住房體制改革之前,國(guó)家和企事業(yè)單位按照社會(huì)福利形式分配住房給居民,房屋產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家和企事業(yè)單位所有,房屋的修繕、小區(qū)的管理等方面由單位房管部門或政府相關(guān)部門來負(fù)責(zé),此種住宅分配和管理方式具有極強(qiáng)的行政管理和單位體制色彩。隨著住房商品化和市場(chǎng)化改革的推行,住房產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了深刻變化,業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)公司之間圍繞房產(chǎn)及其相關(guān)物業(yè)形成了特定的市場(chǎng)關(guān)聯(lián),住宅房產(chǎn)逐漸成為社區(qū)業(yè)主的一種重要的私有財(cái)產(chǎn)形式,這就使業(yè)主“有權(quán)可維”。因此,當(dāng)業(yè)主的權(quán)益受到侵害且這種侵害又被業(yè)主意識(shí)到時(shí),他們一般會(huì)依據(jù)有關(guān)協(xié)議、合同或法律法規(guī),按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)提出質(zhì)疑并進(jìn)行維權(quán)活動(dòng),有時(shí)在社區(qū)活動(dòng)精英的感召、帶領(lǐng)和組織下,這種維權(quán)活動(dòng)可能轉(zhuǎn)化為群體性的維權(quán)運(yùn)動(dòng)。2.房屋開發(fā)中的契約作用住宅的商品化和市場(chǎng)改革雖然在一定程度上為居民脫離傳統(tǒng)的計(jì)劃分房體制、改善住房環(huán)境和生活條件提供了可能,但這種市場(chǎng)化和商品化的過程因從傳統(tǒng)的房產(chǎn)體制分化而來,加之相關(guān)法律制度的缺失和不完善,因此住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)難免存在諸多不規(guī)范之處。在一定意義上,“房改后的物業(yè)管理領(lǐng)域不是一種行政運(yùn)作,也不是單純的市場(chǎng)法律運(yùn)作,而是一種復(fù)合式的`政治經(jīng)濟(jì)'運(yùn)作。`政治經(jīng)濟(jì)'運(yùn)作是指,物業(yè)管理不僅涉及到市場(chǎng)/法律的問題,還涉及到行政和利益集團(tuán)的問題”(5)。因此,業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司之間有時(shí)并非真正公平的契約關(guān)系,而是一種“不完全契約關(guān)系”,即一般業(yè)主只能在具有相對(duì)壟斷性的房地產(chǎn)市場(chǎng)選擇自己的商品房。由于信息不對(duì)稱、專業(yè)技術(shù)的限制以及組織化程度不高等,業(yè)主往往處于劣勢(shì)地位,而房地產(chǎn)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)使得業(yè)主在購(gòu)買商品房時(shí)很有可能遭遇“合同陷阱”等房產(chǎn)欺詐和侵權(quán)行為。3.業(yè)主自治的立法滯后現(xiàn)階段我國(guó)保護(hù)私人合法產(chǎn)權(quán)的整體性法律框架尚未建立起來,程序性產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)施細(xì)則尤為缺乏?！段餀?quán)法》雖然為社區(qū)業(yè)主維權(quán)提供了法律依據(jù),但其原則性條款仍需要最高人民法院出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋加以細(xì)化和明確。有關(guān)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司的法律關(guān)系,物業(yè)管理的監(jiān)督、物業(yè)管理費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)和法律效力,政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位與作用等都缺乏完整的法律和法規(guī)體系來支撐,全國(guó)性的、較權(quán)威的業(yè)主自治法律、法規(guī)也沒有建立起來。因此,從總體上看,我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制和業(yè)主自治的相關(guān)法律制度處于相對(duì)滯后狀態(tài)。法律制度的不健全使社區(qū)業(yè)主維權(quán)之路十分艱難,這也折射出正是相關(guān)制度的缺失才致使維權(quán)活動(dòng)得以持續(xù)和更加激烈的內(nèi)在理路。三、社區(qū)業(yè)權(quán)的整合在微觀方面,對(duì)業(yè)主維權(quán)這一新興社會(huì)現(xiàn)象的成因進(jìn)行分析,應(yīng)引入“侵權(quán)與維權(quán)”的關(guān)系性視角,以便了解各方主體的利益沖突以及實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)與整合的可能性。一方面,“維權(quán)”是以“侵權(quán)”為前提的。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐和侵權(quán)、物業(yè)公司服務(wù)水平低下,政府相關(guān)部門監(jiān)管不到位、一些行政人員的腐敗行為、居民委員會(huì)自治能力欠缺以及業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范等,從而使社區(qū)業(yè)主權(quán)益頻繁遭受侵犯。另一方面,業(yè)主在其權(quán)利維護(hù)意識(shí)、自主參與觀念及民主法治意識(shí)日漸覺醒的基礎(chǔ)上,開始自覺尋求和挖掘體制內(nèi)的活動(dòng)空間進(jìn)行權(quán)利維護(hù),利益博弈能力與集體行動(dòng)水平日漸提升。1.物業(yè)糾紛和矛盾業(yè)主與開發(fā)商之間的利益糾葛是促發(fā)業(yè)主維權(quán)的根本性動(dòng)因。由于產(chǎn)權(quán)保障機(jī)制的缺失及信息不對(duì)稱等,房地產(chǎn)開發(fā)商在售房之初常常進(jìn)行欺騙性宣傳,采取虛假?gòu)V告、合同陷阱等方式將房屋賣給業(yè)主,因此在住宅和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬、房屋建筑質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃和公用設(shè)施的使用、住宅面積等方面都有產(chǎn)生物業(yè)糾紛和矛盾的可能性。這主要表現(xiàn)在房屋質(zhì)量低劣,住宅面積縮水,裝修不合標(biāo)準(zhǔn),配套設(shè)施不全,公攤面積不透明以及房地產(chǎn)開發(fā)商拖延交房期限,擅自修改小區(qū)規(guī)劃,侵占或出售作為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的小區(qū)公用設(shè)施,將配套的商業(yè)用房占為己有,不移交會(huì)所、停車場(chǎng),挪用業(yè)主的公用設(shè)施維修基金,擅自在樓盤墻面搭建廣告牌,隨意增加樓層高度,房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司“捆綁銷售”等方面。2.物業(yè)管理合同出現(xiàn)糾紛我國(guó)現(xiàn)階段尚缺乏系統(tǒng)和完善的有關(guān)業(yè)主自治與物業(yè)管理的法律法規(guī)體系,物業(yè)管理領(lǐng)域存在法律法規(guī)建設(shè)滯后及立法檔次不高的問題。因此,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同和協(xié)議時(shí),往往易產(chǎn)生雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定不清的情況,這為物業(yè)公司違反物業(yè)服務(wù)合同、侵犯業(yè)主權(quán)益提供了機(jī)會(huì),從而導(dǎo)致物業(yè)糾紛的增多且難以處理。業(yè)主和物業(yè)管理之間本是一種市場(chǎng)契約關(guān)系,業(yè)主委托物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)管理是理所當(dāng)然,但二者的關(guān)系常常因物業(yè)公司的雄厚財(cái)力和組織優(yōu)勢(shì)而出現(xiàn)錯(cuò)位,有的物業(yè)公司或多收費(fèi)少服務(wù),或以押金、罰款等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理,甚至有物業(yè)公司出現(xiàn)雇兇或發(fā)動(dòng)保安毆打業(yè)主的事件,從而激化了小區(qū)矛盾。3.社區(qū)業(yè)主權(quán)益受損在房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善、法律制度缺失的現(xiàn)實(shí)背景下,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)公司與房地產(chǎn)行政主管部門有著非常密切的關(guān)系,相關(guān)行政官員的“設(shè)租”和“尋租”現(xiàn)象并不罕見,甚至有些地方已經(jīng)形成了少數(shù)主管領(lǐng)導(dǎo)與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司之間的“分利集團(tuán)”,這種非法利益關(guān)聯(lián)具有高度的隱秘性和排他性,從而導(dǎo)致社區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益頻繁受損。社區(qū)業(yè)主一般為分子化的個(gè)體,集體行動(dòng)受到諸多客觀因素的制約,他們難以與高度組織化且擁有雄厚財(cái)力的“分利集團(tuán)”相抗衡。同時(shí),傳統(tǒng)的體制慣性及政策法律漏洞,政府相關(guān)部門監(jiān)督不力和管理不善,使業(yè)主難以維權(quán)。業(yè)主在面對(duì)侵權(quán)時(shí),往往會(huì)以體制外的極端方式進(jìn)行利益訴求的宣泄,尋求媒體與社會(huì)的道德聲援成為其維權(quán)的重要籌碼和慣常手段。4.基層政府發(fā)揮社區(qū)自治組織功能的缺陷居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。由于傳統(tǒng)社區(qū)管理體制的束縛及行政權(quán)力的擴(kuò)張,居民委員會(huì)還沒有達(dá)到可以脫離政府支持而獨(dú)立存在的自治程度,長(zhǎng)期以來它實(shí)際上扮演了基層政府的“腿”和“代理人”的角色,在發(fā)揮社區(qū)自治組織功能方面存在固有的缺陷。而住宅房產(chǎn)利益的一致性和關(guān)聯(lián)性使擁有住房所有權(quán)的業(yè)主日益成為現(xiàn)代社區(qū)的真正主體,業(yè)主的社區(qū)自治要求日漸強(qiáng)勁,呼吁建立業(yè)主委員會(huì)甚至業(yè)主聯(lián)合會(huì)的訴求也開始顯現(xiàn),這使得具備一定行政色彩的居民委員會(huì)與具備較強(qiáng)自治特征的業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾比較普遍。5.缺乏有效的業(yè)主委員會(huì)和民在現(xiàn)階段,業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確,相關(guān)管理制度尚未健全,業(yè)主缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的制度性約束力。在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作中,業(yè)主委員會(huì)工作由于成員的兼職性質(zhì)、一些委員缺乏公益心和管理素質(zhì)欠缺而難以有效開展。加之一些業(yè)主委員會(huì)成員失職、瀆職,濫用職權(quán),業(yè)主很難通過業(yè)主委員會(huì)的組織化渠道來表達(dá)和實(shí)現(xiàn)利益,因此部分業(yè)主只好尋求通過維權(quán)方式來謀求其權(quán)益。6.社區(qū)業(yè)主群體一方面,隨著住房商品化和市場(chǎng)化改革的推行,住房產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了深刻變化。業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商及物業(yè)公司之間表現(xiàn)出一種市場(chǎng)交易關(guān)系,住宅商品房開始成為社區(qū)業(yè)主的一種重要私有財(cái)產(chǎn)形式,居民住房利益來源日益市場(chǎng)化和商品化,業(yè)主群體逐漸成為社區(qū)的重要主體。另一方面,更為深刻的變化發(fā)軔于基層社會(huì)形態(tài)和社區(qū)管理模式的嬗變過程之中,傳統(tǒng)計(jì)劃體制中的“單位社區(qū)”正在向“商品房社區(qū)”全面轉(zhuǎn)型。與傳統(tǒng)計(jì)劃體制下的集權(quán)式單位管理體制相異,商品房社區(qū)在根本上是由擁有私有房產(chǎn)權(quán)的業(yè)主自由聚居而成,由于利益的一致性和同構(gòu)性以及住宅區(qū)固有的集聚特點(diǎn),業(yè)主一般對(duì)社區(qū)公共問題持有相同或相似的看法和觀點(diǎn),并開始具備一定的集體行動(dòng)能力,這將在根本上對(duì)傳統(tǒng)的、高度行政化的社區(qū)管理模式起到解構(gòu)和弱化作用。7.社區(qū)中的利益訴求發(fā)生重要變化的同時(shí),又促使業(yè)主群體的權(quán)益訴求日益增長(zhǎng)。由于業(yè)主的房產(chǎn)利益脫離了“單位體制”下的分房機(jī)制,主要是依據(jù)市場(chǎng)規(guī)則、通過契約形式而獲得,因此他們對(duì)關(guān)乎切身利益的社區(qū)問題一般比較關(guān)心,集體行動(dòng)的形式也相對(duì)自主和自由。對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言,房產(chǎn)可能是傾其所有甚至透支未來而得到的最大一宗財(cái)產(chǎn),因此,業(yè)主有著較強(qiáng)烈的維護(hù)權(quán)益的訴求。加之社區(qū)是居民日常生活的主要場(chǎng)所,良好的居住環(huán)境是居民的共同心愿,由此謀求相應(yīng)的社區(qū)自治權(quán)力亦為必然之勢(shì)。維權(quán)事件的不斷涌現(xiàn)恰也反映出業(yè)主權(quán)益訴求日益增長(zhǎng)、主動(dòng)參與社區(qū)公共事務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)邏輯。四、以規(guī)范物業(yè)管理,明確各方利益主體的法律地位和共同參面對(duì)一些基層政府在處理社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件時(shí)的缺位、越位或錯(cuò)位現(xiàn)象,有必要合理界定基層黨和政府的角色定位,明晰利益各方在社區(qū)治理中的職責(zé),實(shí)行多元主體共同參與的民主管理,推行國(guó)家與社會(huì)合作互動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)型治理,從執(zhí)政理念、價(jià)值準(zhǔn)則、吸納機(jī)制、治理體制、權(quán)力配置、治理網(wǎng)絡(luò)等諸方面進(jìn)行理論創(chuàng)新和制度轉(zhuǎn)換,以減少和化解社區(qū)矛盾,理性應(yīng)對(duì)業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。1.加強(qiáng)對(duì)行政權(quán)力的制約和限制,切實(shí)提高行政行為的自主性,避免公共權(quán)威遭受削弱。一方面,政府相關(guān)部門要真正樹立“以人為本”的執(zhí)政理念,尊重和保護(hù)業(yè)主的合法房產(chǎn)權(quán)益,以維護(hù)公共利益為根本職責(zé),嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī),鏟除具有極端自利性、封閉性和排外性的房地產(chǎn)商分利集團(tuán),避免政府相關(guān)部門自身由于一些行政官員的腐敗行為而被糾纏于房產(chǎn)和物業(yè)糾紛的經(jīng)濟(jì)利益矛盾之中。另一方面,應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場(chǎng),深化改革現(xiàn)行住房制度和社區(qū)管理體制,以中立者的立場(chǎng)公正協(xié)調(diào)各方主體的利益關(guān)系,建立業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的合作型物業(yè)管理體制,規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的有序發(fā)展。2.公共權(quán)力機(jī)關(guān)應(yīng)按照授權(quán)而不必躬親的行為準(zhǔn)則,將主要精力集中在制訂公正規(guī)則、保障法律法規(guī)的有效實(shí)施上。業(yè)主維護(hù)和爭(zhēng)取的一般是房屋所有權(quán)、良好的物業(yè)服務(wù)以及住宅區(qū)內(nèi)公共物業(yè)形式的所有權(quán)和使用權(quán)等合法權(quán)益,這屬于房地產(chǎn)交易和物業(yè)管理活動(dòng)中的民事法律關(guān)系,業(yè)主追求社區(qū)自治權(quán)在很大程度上也是對(duì)上述經(jīng)濟(jì)權(quán)利的一種捍衛(wèi)和確認(rèn)。因此政府應(yīng)以“掌舵”為基本準(zhǔn)則、遵循“健全治理”、“有效治理”的行為規(guī)范,通過多方參與、相互討論的形式制訂為各方利益主體所普遍認(rèn)同的法律制度,修改和完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》中不盡健全的相關(guān)條款,提高財(cái)產(chǎn)保護(hù)和社區(qū)治理方面的立法質(zhì)量并加強(qiáng)執(zhí)法力度,鼓勵(lì)利益各方通過民事調(diào)解和司法程序等手段解決彼此矛盾,將各種訴求納入到現(xiàn)行體制范圍內(nèi)進(jìn)行有序釋放。對(duì)那些沒有廣泛社會(huì)影響、不屬于政府職責(zé)范圍內(nèi)的社區(qū)事務(wù)、不涉及公共利益的純經(jīng)濟(jì)性事務(wù),應(yīng)避免以行政規(guī)制方式處理,更不宜采取行政措施進(jìn)行強(qiáng)制性干預(yù)。3.樹立服務(wù)意識(shí),通過提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)公共產(chǎn)品以滿足業(yè)主的多元利益需求,構(gòu)建商議式的博弈平臺(tái),理性協(xié)調(diào)社區(qū)中各方利益主體之間的復(fù)雜關(guān)系?，F(xiàn)階段,住房已經(jīng)成為大多數(shù)城市家庭最主要的財(cái)產(chǎn)形式,也是人們投資置業(yè)和積累財(cái)富的重要選擇,業(yè)主對(duì)住宅房產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值和增值有了較高層次的服務(wù)需求,對(duì)小區(qū)內(nèi)公共空間、共用設(shè)施設(shè)備、居住環(huán)境、社區(qū)秩序等方面也提出了更高要求,業(yè)主的顧客意識(shí)和主人翁精神日益提高。因此,地方政府應(yīng)適應(yīng)業(yè)主的新需求和變化了的社區(qū)治理環(huán)境,以服務(wù)理念為指引規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),制定公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則,加強(qiáng)招投標(biāo)的制度建設(shè)和科學(xué)管理,嚴(yán)格房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理領(lǐng)域的行業(yè)監(jiān)管,營(yíng)造有序的市場(chǎng)交易和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,供應(yīng)優(yōu)質(zhì)的制度產(chǎn)品,明晰房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的完全契約關(guān)系,從源頭上減少房產(chǎn)和物業(yè)糾紛的發(fā)生,并以此為契機(jī)積極培育公務(wù)人員的服務(wù)意識(shí),扎實(shí)推進(jìn)服務(wù)型政府建設(shè)。4.切實(shí)改革傳統(tǒng)的、高度行政化的社區(qū)管理體制,在完善業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)自治制度的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)多元利益主體