2022年房地產(chǎn)估價師《估價原理與方法》押題密卷1

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單選題（共60題，共60分）

1.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（）

A.原始價值高于賬面價值

B.投資價值高于市場價值

C.謹慎價值低于市場價值

D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值

2.設立地役權(quán)通常會使（）。

A.供役地的價值下降

B.需役地的價值下降

C.供役地與需役地的價值都下降

D.供役地與需役地的價值都上升

3.關于估價師聲明的說法，正確的是（）。

A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責聲明

B.估價師聲明中應對勤勉盡責估價做出承諾和保證

C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名

D.估價師聲明中應對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明

4.下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實物形態(tài)分類的是（）。

A.未來狀況下的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)

5.關于報酬率的說法，正確的是（）。

A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險

B.累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

6.基準地價修正法本質(zhì)上是一種（）。

A.比較法

B.收益法

C.假設開發(fā)法

D.成本法

7.運用標準價調(diào)整法估價時，計算各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格是利用有關調(diào)整系數(shù)，將（）調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。

A.所有被估價房地價值或價格

B.同一組內(nèi)的房地產(chǎn)價值或價格

C.標準房地產(chǎn)價值或價格

D.估價范圍內(nèi)房地產(chǎn)價值或價格

8.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間

9.某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

10.某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設用地使用權(quán)樓面地價為2000元/m2，工業(yè)用地報酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設用地使用權(quán)土地單價為12000元/m2，商業(yè)用地報酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應補交的地價款為（）萬元。

A.4000

B.4004

C.4021

D.4037

11.某建筑物的土建工程直接費為780元/m2（其中人工費為130元/m2），安裝工程直接費為450元/m2（其中人工費為50元/m2），裝飾裝修工程直接費為900元/m2（其中人工費為45元/m2），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為直接費的15%，安裝工程綜合費率為人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為人工費的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費為（）元/m2。

A.2204.55

B.2397.99

C.3123.19

D.3345.64

12.某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）進行估價。

A.比較法

B.成本法

C.假設開發(fā)法

D.長期趨勢法

13.實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象

14.當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是（）。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法

15.比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。

A.完全相同的房地產(chǎn)

B.相關的房地產(chǎn)交易

C.類似房地產(chǎn)的交易

D.房地產(chǎn)的交易

16.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性差和價值量大

D.不可移動和用途多樣

17.關于估價目的的說法，錯誤的是（）。

A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要

B.任何估價項目都有估價目的

C.一個估價項目通常有多個估價目的

D.估價目的限制了估價報告的用途

18.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（）。

A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化

D.了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額

19.投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值（）該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

A.小于

B.大于

C.小于或等于

D.大于或等于

20.最能說明土地價格水平高低的價格是（）。

A.土地單價

B.基準地價

C.樓面地價

D.標定地價

21.中國大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標的價格較能反映市場行情，而協(xié)議價格（）。

A.往往偏高

B.與市場行情大致是相符合的

C.隨情況不同而高低不同

D.往往偏低

22.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

23.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是（）。

A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

24.一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的（）。

A.20%

B.30%

C.60%

D.80%

25.需求規(guī)律是指需求量與價格（）的關系。

A.正相關

B.負相關

C.零相關

D.無法確定

26.房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少

27.設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

A.稅金

B.拍賣費用

C.土地使用權(quán)出讓金

D.土地使用成本

28.價值時點為過去，估價對象狀況為現(xiàn)在，其房地產(chǎn)市場狀況應為（）。

A.過去

B.現(xiàn)在

C.未來

D.難以判斷

29.房地產(chǎn)權(quán)利人不應在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（）的限制。

A.房地產(chǎn)地役權(quán)

B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)

C.房地產(chǎn)使用管制

D.相鄰關系

30.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中位置因素的是（）。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

31.相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。

A.異質(zhì)性

B.排他性

C.替代性

D.互補性

32.路線價法本質(zhì)上是一種（）。

A.長期趨勢法

B.成本法

C.比較法

D.收益法

33.如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進行測算趨勢值。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法

34.從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。

A.委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象

35.在運用多元回歸分析法進行房地產(chǎn)估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。

A.房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素

B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素；房地產(chǎn)價值或價格

C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素

D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素；各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格

36.市場狀況調(diào)整實質(zhì)上是（）對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。

A.政府出臺新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場狀況

D.可比實例房地產(chǎn)狀況

37.在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。

A.價值時點

B.收集該可比實例時

C.進行房地產(chǎn)狀況修正時

D.成交價格所反映

38.從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是（）。

A.銷售價格決定論

B.市場供給價值論

C.生產(chǎn)費用價值論

D.替代原理

39.每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。

A.10

B.12

C.13

D.15

40.某宗土地50年使用權(quán)的價格為1000萬元，現(xiàn)探測其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價值為500萬元。若土地報酬率為7%，則該宗土地30年使用權(quán)的價格為（）。

A.899

B.1000

C.1349

D.1500

41.如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結(jié)果，這時采用（）較合適。

A.平均數(shù)

B.中位數(shù)

C.眾數(shù)

D.最高或最低值法

42.某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

43.下列關于地租的表述中，錯誤的是（）。

A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積

B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息

C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的

D.經(jīng)營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的

44.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。

A.假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B.假設開發(fā)法和成本法兩種方法

C.假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D.假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

45.關于明確估價目的的說法，正確的是（）。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定

46.關于假設開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出

47.下列估價工作中，宜首先進行的是（）。

A.制訂估價作業(yè)方案

B.實地查勘估價對象

C.確定估價結(jié)果

D.撰寫估價報告

48.下列不屬于估價委托人的義務的是（）。

A.根據(jù)自己的需要提出估價結(jié)果

B.向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所需的資料

C.協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料

D.對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責

49.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。

A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)

B.價值較大的房地產(chǎn)

C.獨立使用的房地產(chǎn)

D.不可分割的房地產(chǎn)

50.運用假設開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法

51.《物權(quán)法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。

A.宅基地使用權(quán)

B.土地承包經(jīng)營權(quán)

C.建設用地使用權(quán)

D.土地租賃權(quán)

52.明確估價基本事項主要包括明確估價目的、明確估價對象、明確價值類型以及（）。

A.明確估價費用

B.明確估價人員

C.明確價值時點

D.明確估價內(nèi)容

53.運用路線價法估價的步驟一般分為（）。

A.劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

B.劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

C.調(diào)查評估路線價—劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—選取標準臨街宗地—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

D.選取標準臨街宗地—劃分路線價區(qū)段—設定標準深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

54.某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。

A.2400元/m2

B.1200元/m2

C.1000元/m2

D.1500元/m2

55.建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。

A.直線法

B.市場提取法

C.分解法

D.成新折扣法

56.甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150

57.房地產(chǎn)開發(fā)利潤率由大到小的順序是（）。

A.直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率

B.直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率

C.銷售利潤率、成本利潤率、投資利潤率、直接成本利潤率

D.成本利潤率、直接成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率

58.關于假設開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設期、經(jīng)營期等之間關系的說法，錯誤的是（）。

A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設期和經(jīng)營期

B.建設期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同

C.經(jīng)營期可具體分為銷售期和運營期

D.建設期和經(jīng)營期不會重疊

59.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運用“四三二一法則”計算土地乙的總地價為（）萬元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

60.在通常情況下，采用（）方式出讓的地價最低。

A.招標

B.拍賣

C.掛牌

D.協(xié)議

多選題（共40題，共40分）

61.對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補償估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)火災險投保估價

62.運用標準價調(diào)整法估價一般包括（）等步驟。

A.確定估價范圍

B.設定標準房地產(chǎn)

C.確定多元回歸模型

D.測算標準價

E.確定有關調(diào)整系數(shù)

63.對房地產(chǎn)估價機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告所要承擔的法律責任，下列說法中正確的有（）。

A.由發(fā)證機關對房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予警告，并處10萬元以上20萬元以下罰款

B.對房地產(chǎn)估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案

C.情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書

D.造成損失的，依法承擔賠償責任

E.構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任

64.以下房地產(chǎn)中按權(quán)益狀況分類的有（）。

A.臨時用地

B.商業(yè)房地產(chǎn)

C.自用房地產(chǎn)

D.抵押房地產(chǎn)

E.地役權(quán)

65.下列說法正確的是（）。

A.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值

B.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的使用價值

C.就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值

D.就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的投資價值

E.市場價值等于投資價值

66.影響房地產(chǎn)價格的金融政策中的房地產(chǎn)信貸政策，其內(nèi)容包括（）等。

A.放松或收緊房地產(chǎn)貸款

B.上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)同業(yè)拆借利率

C.提高或降低最低購房最低首付款比例

D.提高或降低房地產(chǎn)貸款成數(shù)上限

E.延長或縮短購房最長貸款期限

67.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

68.在實際估價中，下列關于待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的說法中，正確的有（）。

A.可供開發(fā)的土地可分為生地、毛地、熟地三類

B.對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類

C.待開發(fā)房地產(chǎn)狀況分為可供開發(fā)的土地和在建工程兩類

D.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說，只有新房一類

E.新房可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類

69.長期趨勢法主要包括（）。

A.數(shù)學曲線擬合法

B.平均增減量法

C.理論分析法

D.平均發(fā)展速度法

E.移動平均法和指數(shù)修勻法

70.房地產(chǎn)估價的基本程序包括（）。

A.受理估價委托

B.篩選估價機構(gòu)

C.確定估價基本事項

D.實地查勘估價對象

E.確定估價結(jié)果

71.不論估價報告提供給誰使用，委托人都應對向估價機構(gòu)提供的資料的（）負責。

A.合法性

B.真實性

C.準確性

D.排他性

E.完整性

72.不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。

A.一個球場

B.一個高爾夫球洞

C.一條保齡球球道

D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

E.一個游泳池

73.進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有（）。

A.直接比較調(diào)整

B.間接比較調(diào)整

C.環(huán)比指數(shù)法

D.定基指數(shù)法

E.指數(shù)修勻法

74.以下屬于非正常交易的情況有（）。

A.相鄰房地產(chǎn)的合并交易

B.建設用地使用權(quán)出讓拍賣

C.被迫購買的交易

D.房地產(chǎn)涉案拍賣

E.賣方負擔補交土地使用權(quán)出讓金

75.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2022年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。

A.利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2022年10月18日

B.利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2022年4月18日

C.開發(fā)經(jīng)營期為2022年10月18日至2022年10月18日

D.建設期為2022年10月18日至2022年10月18日

E.銷售期為2022年4月18日至2022年4月18日

76.關于重新購建價格的說法，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

77.某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

78.對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助

79.評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

80.下列屬于一般損壞房的特點的是（）。

A.部分構(gòu)件有損壞或變形

B.屋面局部漏雨

C.裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底

D.設備、管道不夠通暢

E.隨時有可能倒塌

81.下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

82.比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

83.下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變?yōu)樯虅辙k公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應的土地使用權(quán)出讓金

84.房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.土地使用權(quán)出租

B.房屋租賃

C.土地租賃

D.互換

E.用房地產(chǎn)作價出資

85.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費

86.房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價值評估業(yè)務，還經(jīng)常從事（）。

A.房地產(chǎn)價值分配業(yè)務

B.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務

C.房地產(chǎn)價值提升評估業(yè)務

D.房地產(chǎn)代售業(yè)務

E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務

87.關于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

88.關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

89.下列（）等的限制屬于房