房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)框架中

運(yùn)營(yíng)管理部房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)框架

(中篇)2014年2月231目 錄2Calvin

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Yu項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)、利潤(rùn)監(jiān)控者房地產(chǎn)項(xiàng)目組織與管控房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益跟蹤管理54目 錄3Calvin

H.

Yu房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議決策管理目 錄房地產(chǎn)成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷管控房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理6784Calvin

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Yu第四部分摘 要5Calvin

H.

Yu計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)視角保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成主項(xiàng)計(jì)劃：管控視角實(shí)現(xiàn)縱向、橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同專項(xiàng)計(jì)劃：聚焦落地，實(shí)現(xiàn)工作執(zhí)行指導(dǎo)部門計(jì)劃：聚焦承諾，承接項(xiàng)目計(jì)劃的橋梁階段性成果：衡量工作質(zhì)量的標(biāo)尺項(xiàng)目計(jì)劃管理的PDCA循環(huán)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率經(jīng)營(yíng)計(jì)劃：→

是企業(yè)圍繞市場(chǎng)，為實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而進(jìn)行的具體規(guī)劃、安排和組織實(shí)施的一系列管理活動(dòng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的先導(dǎo)，并始終貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程。公司戰(zhàn)略目標(biāo)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃標(biāo)桿企業(yè)一般按照平衡計(jì)分卡，分為財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)四個(gè)維度。一般側(cè)重財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。示例：2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入30億元。支撐經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的計(jì)劃示例：A項(xiàng)目在2011年開盤，年度銷售收入9億元。6Calvin

H.

Yu4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率項(xiàng)目盤點(diǎn)3年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)3年業(yè)績(jī)目標(biāo)集團(tuán)年度計(jì)劃編制現(xiàn)有項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整新增項(xiàng)目項(xiàng)目年度計(jì)劃編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行分析土地儲(chǔ)備缺口3年資金測(cè)算基于3年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，進(jìn)行計(jì)劃編制執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行分析房企“經(jīng)營(yíng)計(jì)劃”管理模型7Calvin

H.

Yu4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率“經(jīng)營(yíng)計(jì)劃”的目標(biāo)——指標(biāo)結(jié)構(gòu)銷售類經(jīng)營(yíng)類財(cái)務(wù)類開發(fā)節(jié)點(diǎn)

現(xiàn)金及銀行存款期末余額8Calvin

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Yu現(xiàn)金類新開工面積在建面積竣工面積銷售面積銷售金額回款金額結(jié)算面積結(jié)算金額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流量籌資活動(dòng)凈流量投資活動(dòng)凈流量總凈現(xiàn)金流其中：開發(fā)成本合計(jì)其中：新增貸款合計(jì)現(xiàn)金及銀行存款年初余額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本毛利率凈利率存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)利潤(rùn)率三類經(jīng)營(yíng)計(jì)劃模板企業(yè)在處于不同的發(fā)展階段和不同的管理水平，可以差異化地選擇不同的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃模板及相關(guān)的經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率9Calvin

H.

Yu項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率項(xiàng)目銷售金額\回款金額\應(yīng)收款項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率項(xiàng)目銷售金額\回款金額\應(yīng)收款利潤(rùn)率IRR項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率動(dòng)態(tài)利潤(rùn)：毛利潤(rùn)/毛利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)貨值/動(dòng)態(tài)成本項(xiàng)目銷售金額\回款金額\應(yīng)收款4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率項(xiàng)目分期計(jì)劃項(xiàng)目年度計(jì)劃年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃3-5年戰(zhàn)略目標(biāo)（關(guān)鍵指標(biāo)）3-5年經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目維度時(shí)間維度項(xiàng)目視角，整體跟蹤項(xiàng)目總體與分期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行；以時(shí)間與組織視角，整體跟蹤年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及預(yù)測(cè)；FD集團(tuán)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系邏輯圖項(xiàng)目總體計(jì)劃10Calvin

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Yu4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算項(xiàng)目預(yù)算是站在項(xiàng)目回報(bào)角度，重視的是項(xiàng)目利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值；年度預(yù)算是區(qū)間預(yù)算，關(guān)注的是年度項(xiàng)目的開發(fā)速度，年度的銷售、利潤(rùn)和現(xiàn)金流，是公司年度整體平衡。為確保年度預(yù)算的實(shí)現(xiàn)，可能會(huì)調(diào)整單個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算指標(biāo)。項(xiàng)目全周期預(yù)算管理項(xiàng)目C利潤(rùn)項(xiàng)目……利潤(rùn)項(xiàng)目A利潤(rùn)項(xiàng)目B利潤(rùn)7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月公司年度預(yù)算管理12Calvin

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Yu4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率發(fā)展戰(zhàn)略集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)市場(chǎng)分析現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整新項(xiàng)目拓展計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)算分析②

項(xiàng)目盤點(diǎn)現(xiàn)有項(xiàng)目盤點(diǎn)③

對(duì)比差距對(duì)比目標(biāo)

差距①

目標(biāo)下達(dá)④

分析調(diào)整⑤

經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、計(jì)劃定稿

經(jīng)營(yíng)計(jì)劃審批房企年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制的基本步驟（示例）12Calvin

H.

Yu銷售面積新開工面積土地儲(chǔ)備直接投資在建面積竣工面積銷售回款融資現(xiàn)金流銷售目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率房企年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的預(yù)測(cè)方法13Calvin

H.

Yu15Calvin

H.

Yu4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率協(xié)同：計(jì)劃管理第一要素計(jì)劃管理的基本目標(biāo)在于打通企業(yè)內(nèi)部橫向、縱向的協(xié)同；將項(xiàng)目的全過程按照WBS的方式進(jìn)行工作任務(wù)分解，賦予各工作明

確的時(shí)限、責(zé)任，通過網(wǎng)絡(luò)圖等工

具明確工作任務(wù)的搭接和穿插關(guān)系，讓項(xiàng)目參與各方相互承諾，協(xié)調(diào)一致推進(jìn)項(xiàng)目成功。4.1

計(jì)劃管理決定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的效率分級(jí)：抓大放

小、層層聚焦、權(quán)責(zé)清晰會(huì)議與成果：支撐計(jì)劃管理高效落地15Calvin

H.

Yu應(yīng)針對(duì)不同層級(jí)、團(tuán)隊(duì)的需要設(shè)計(jì)合適的分級(jí)計(jì)劃管理體系。遵循聚焦原則，按照分級(jí)管控的要求，將項(xiàng)目開發(fā)的工作合理授予各級(jí)業(yè)務(wù)單元，由其完成項(xiàng)目開發(fā)的各類工作內(nèi)容，在過程中兼顧工作開展的效率和職能業(yè)務(wù)的可控性。按照項(xiàng)目的節(jié)拍對(duì)會(huì)議進(jìn)行固化，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度按需要觸發(fā)會(huì)議，使項(xiàng)目過程中的業(yè)務(wù)溝通、協(xié)調(diào)、決策和日常會(huì)議融合。會(huì)議、成果、計(jì)劃的融合管理是以計(jì)劃的工作項(xiàng)為紐帶來實(shí)現(xiàn)的。集團(tuán)計(jì)劃管理流程PMO會(huì)議集團(tuán)總經(jīng)理集團(tuán)財(cái)務(wù)部集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員區(qū)域公司總經(jīng)理項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人部門職能負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人PMO召集人（區(qū)域公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員）項(xiàng)目專員集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃初審并提交PMO審核審核提交集團(tuán)審批審核審核審核是否影響7個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)和未完成情況通報(bào)提交書面解釋和調(diào)整申請(qǐng)否是審核審核批準(zhǔn)批準(zhǔn)并發(fā)布批準(zhǔn)審核倒推出一級(jí)計(jì)劃初審并提交PMO審核審核批準(zhǔn)匯總并初審月度運(yùn)營(yíng)會(huì)討論和審核運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)和未完成情況通報(bào)是否影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)否討論批準(zhǔn)是抄送更新計(jì)劃（區(qū)域計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員更新并報(bào)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)專員）更新一級(jí)計(jì)劃（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人更新并報(bào)區(qū)域計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員和各職能負(fù)責(zé)人）項(xiàng)目周例會(huì)回顧和檢查轉(zhuǎn)入集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整流程是否影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是轉(zhuǎn)入集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整流程討論批準(zhǔn)初審并判斷是否提交PMO與項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人達(dá)成一致否與職能負(fù)責(zé)人達(dá)成一致否是

直接調(diào)整計(jì)劃是每周檢查并上報(bào)否計(jì)劃編制每月檢查并上報(bào)抽查項(xiàng)目

一、二級(jí)計(jì)劃一起編制完成每月檢查并上報(bào)每月檢查計(jì)劃編制由二級(jí)計(jì)劃指導(dǎo)三級(jí)計(jì)劃的編制審核審核抄送每周檢查、點(diǎn)評(píng)每月不定期檢查、點(diǎn)評(píng)每周自查、回顧項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理PMO16Calvin

H.

Yu管控流程集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃模板項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目職能經(jīng)理專項(xiàng)

計(jì)劃模板專項(xiàng)計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)工程師樓棟施工計(jì)劃模板樓棟施工計(jì)劃部門月度工作計(jì)劃 個(gè)人月度工作計(jì)劃注：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃是公司決策層管控“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)”的工具；項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃是項(xiàng)目經(jīng)理管理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)“業(yè)務(wù)協(xié)同、過程可控”的工具，項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目操作層“過程操作”的工具，樓棟施工計(jì)劃是現(xiàn)場(chǎng)工程部與外分級(jí)計(jì)劃管理體系模型部施工方進(jìn)行“現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)”的工具。關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)生成17Calvin

H.

Yu分級(jí)計(jì)劃管理體系模型四級(jí)計(jì)劃的編制以項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的編制為軸心。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃編制完成后，向上抽取，得到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；向下擴(kuò)展，形成項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃及樓棟施工計(jì)劃。如下圖所示：樓棟施工計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：即集團(tuán)管理層關(guān)注的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，主要是一些項(xiàng)目的重大里程碑事件，比如拿到國(guó)

土使用權(quán)證、完成方案設(shè)計(jì)、交房等，具體確定多少個(gè)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)應(yīng)根據(jù)每個(gè)公司的管理精細(xì)度而定。通過集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的管理，能讓最稀缺的高層時(shí)間鎖定在最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃：項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃是區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，包括從立項(xiàng)到交房的整個(gè)項(xiàng)目生命周期的計(jì)劃，覆蓋各個(gè)專業(yè)口，如報(bào)建、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本等。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期，強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同。項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃：專項(xiàng)計(jì)劃是項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注的計(jì)劃，是主項(xiàng)計(jì)劃按專業(yè)口的進(jìn)一步細(xì)化，例如報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃、設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、工程專項(xiàng)計(jì)劃、營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃、客服專項(xiàng)計(jì)劃等等。樓棟施工計(jì)劃：樓棟施工計(jì)劃是“工程專項(xiàng)計(jì)劃”的延展，由現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)、工程部經(jīng)理統(tǒng)籌，

將“工程專項(xiàng)計(jì)劃”細(xì)化到單體樓棟的工程施工計(jì)劃，指導(dǎo)工地現(xiàn)場(chǎng)的施工管理。18Calvin

H.

Yu計(jì)劃的分級(jí)管理通過模板的制定幫助企業(yè)統(tǒng)一各種類型項(xiàng)目的開發(fā)工作內(nèi)容，降低對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和能力的依賴，傳承企業(yè)歷史經(jīng)驗(yàn)知識(shí)。19Calvin

H.

Yu通過構(gòu)建模板中各工作任務(wù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，設(shè)定前后置影響關(guān)系，明確項(xiàng)目參與各方的責(zé)任及工作穿插和搭接，保證項(xiàng)目工作的有序、前瞻、協(xié)同開展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目參與各方位項(xiàng)目成功協(xié)調(diào)一致，合理推進(jìn)項(xiàng)目。通過項(xiàng)目開發(fā)工作內(nèi)容的模板化、標(biāo)準(zhǔn)化工作為未來的管理標(biāo)準(zhǔn)化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，便于房企快速有效地進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)展。計(jì)劃的分級(jí)管理表明了房企內(nèi)部管理的導(dǎo)向型原則，奠定了計(jì)劃管理的基礎(chǔ)。計(jì)劃分級(jí)梳理過程就是明確房企各個(gè)管理層級(jí)對(duì)項(xiàng)目工作任務(wù)的管理手段的過程。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 有效協(xié)同 管理復(fù)制計(jì)劃、會(huì)議、成果的“融合”管理成果要求及質(zhì)量評(píng)審?fù)瓿蓸?biāo)志及階段總結(jié)計(jì)劃執(zhí)行過程中，定期對(duì)計(jì)劃

作出總結(jié)和預(yù)測(cè)未來風(fēng)險(xiǎn)并將

相應(yīng)報(bào)告提交會(huì)議，由會(huì)議協(xié)

調(diào)相關(guān)部門（資源）以保證計(jì)

劃按期推進(jìn)，在需要時(shí)作出決

策，是否需要調(diào)整計(jì)劃以適應(yīng)

公司、項(xiàng)目的實(shí)際需要。在計(jì)

劃執(zhí)行過程中，明確每一個(gè)工

作項(xiàng)的完成時(shí)間要求和成果要

求，以成果完成作為評(píng)價(jià)計(jì)劃

完成的主要標(biāo)志，由會(huì)議對(duì)下

一階段需要完成的工作設(shè)定對(duì)

成果的內(nèi)容、質(zhì)量要求，并對(duì)

前一階段完成的成果進(jìn)行質(zhì)量

評(píng)審。這種方式可以確保計(jì)劃

按時(shí)推進(jìn)、工作完成標(biāo)志明確，質(zhì)量有衡量標(biāo)準(zhǔn)。20Calvin

H.

Yu4.2

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)視角保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成項(xiàng)目獲取項(xiàng)目策劃擴(kuò)初——開工項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)方案設(shè)計(jì)產(chǎn)品交付項(xiàng)目銷售項(xiàng)目取得 項(xiàng)目立項(xiàng) 可研 定位規(guī)劃 單體 初步 施工圖方案 方案 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)開盤結(jié)案總包/監(jiān)理開工預(yù)售條件封頂集中入住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成的重要管理工具。大部分房企都將按照項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵路徑設(shè)定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。將開發(fā)過程中的里程碑事件作為攔截型的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控。21Calvin

H.

Yu1、項(xiàng)目策劃報(bào)告內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^3、方案報(bào)審批復(fù)4、施工圖內(nèi)部審核通過5、工程量清單A房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2、規(guī)劃及建筑方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^6、示范區(qū)工程完工8、主體結(jié)構(gòu)封頂9、項(xiàng)目竣工備案完成10、總部?jī)?nèi)檢通過7、工程開工11、開盤12、交樓入住B房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1、取得國(guó)有土地使用權(quán)證2、交地3、完成方案設(shè)計(jì)4、完成初步設(shè)計(jì)5、完成施工圖設(shè)計(jì)6、取得施工許可證7、項(xiàng)目開工8、售樓處、樣板區(qū)開放9、取得預(yù)售許可證10、開盤11、景觀施工進(jìn)場(chǎng)12、竣工備案13、交房14、交房完成率95%兩家房企比較典型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)A房企將“工程量清單”設(shè)為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，因?yàn)椋簣@林景觀和示范區(qū)展示是B房企產(chǎn)品力的重要表現(xiàn)手段，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，故將其作為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。Calvin

H.

Yu23工程量清單未成為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，沒有預(yù)留工作時(shí)間，且基本沒有專業(yè)能力編制。工程量清單編制后，缺乏上下共識(shí)，不能得到施工方認(rèn)可，形同虛設(shè)。招投標(biāo)心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，不能有效控制目標(biāo)成本。為了消除項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)瓶頸，A房企將“工程量清單”

作為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟蹤控制，并落實(shí)到位。土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證

五證節(jié)點(diǎn) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證開盤基礎(chǔ)開工

現(xiàn)金流節(jié)點(diǎn) 銷售去化率現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正A房企：質(zhì)量停止檢查點(diǎn)個(gè)性化節(jié)點(diǎn)D房企：標(biāo)段樓棟封頂B房企：示范區(qū)方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^C房企：健康住宅專項(xiàng)技術(shù)設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目定位

利潤(rùn)規(guī)劃節(jié)點(diǎn) 方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)

施工圖設(shè)計(jì)交房工程節(jié)點(diǎn)開工正負(fù)零完成封頂竣工預(yù)售許可證關(guān)鍵路徑節(jié)點(diǎn)以外的5類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)23Calvin

H.

Yu企業(yè)根據(jù)發(fā)展需求設(shè)定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行

資源盤點(diǎn)，并將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分解為幾個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)，這幾個(gè)目標(biāo)往往成為銷售指標(biāo)或者結(jié)轉(zhuǎn)收入指標(biāo)。根據(jù)銷售指標(biāo)或者結(jié)轉(zhuǎn)收入指標(biāo)明確項(xiàng)目的開盤節(jié)點(diǎn)或者交房的時(shí)間要求，并按照企業(yè)的一般工期剛性要求反推出項(xiàng)目建設(shè)各主要節(jié)點(diǎn)的時(shí)間要求。由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)主要節(jié)點(diǎn)提出建議，并達(dá)成共識(shí)，

由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)或經(jīng)營(yíng)目標(biāo)作出承諾，或者公司批準(zhǔn)后形成項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃正式下發(fā)，作為項(xiàng)目下級(jí)計(jì)劃執(zhí)行的綱領(lǐng)性要求，強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃目標(biāo)的設(shè)定與下達(dá)24Calvin

H.

Yu報(bào)批報(bào)建類節(jié)點(diǎn)：受制于政府

職能部門，企業(yè)不可控的時(shí)間，加強(qiáng)該類事件的控制，有利于

企業(yè)完善法律手續(xù)，同時(shí)在內(nèi)

部形成合力。現(xiàn)金流節(jié)點(diǎn)：加強(qiáng)該類節(jié)點(diǎn)的管理，有效預(yù)見項(xiàng)目現(xiàn)金流的波峰波谷，利于企業(yè)現(xiàn)金流平衡。工程類節(jié)點(diǎn)：是項(xiàng)目進(jìn)度形象化的重要體現(xiàn)。項(xiàng)目前期利潤(rùn)規(guī)劃類節(jié)點(diǎn)：選擇這類節(jié)點(diǎn)的房企認(rèn)為，真正決定項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)的

往往是前期的定位、策劃、方案等內(nèi)容，對(duì)這些進(jìn)行

重點(diǎn)管控才能使項(xiàng)目具有

最大價(jià)值。企業(yè)個(gè)性化節(jié)點(diǎn)：例如某

房企項(xiàng)目質(zhì)量是重點(diǎn)關(guān)注

內(nèi)容，則其在項(xiàng)目開發(fā)過

程中就設(shè)定幾個(gè)質(zhì)量停止

檢查點(diǎn)，以確保質(zhì)量安全，避免返工帶來的成本風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵路徑節(jié)點(diǎn)以外的5類關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)這5類節(jié)點(diǎn)的設(shè)置從原來純粹從時(shí)間工期維度上管理，轉(zhuǎn)向從管理、經(jīng)營(yíng)的視角審視項(xiàng)目標(biāo)志性事件。25Calvin

H.

Yu龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目公司的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)26Calvin

H.

Yu14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：取得國(guó)土使用權(quán)證交地完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房交房完成率95％管控規(guī)則：不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲取《國(guó)有土地使用證》獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲取《建筑工程施工許可證》發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開盤獲取《竣工驗(yàn)收備案表》業(yè)主收樓碧桂園項(xiàng)目公司的11個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27Calvin

H.

Yu管控特點(diǎn)：嚴(yán)格以進(jìn)度為導(dǎo)向的節(jié)點(diǎn)控制。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃目標(biāo)的設(shè)定與下達(dá)開工地下結(jié)構(gòu)完工達(dá)預(yù)售條件封頂集中入住1銷售回款計(jì)劃2銷售計(jì)劃（面積、簽約額）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（三年）3可售資源及推出時(shí)間結(jié)轉(zhuǎn)收入/成本經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（財(cái)務(wù)指標(biāo)）資金支出計(jì)劃融資計(jì)劃0項(xiàng)目目標(biāo)/動(dòng)b態(tài)ing成gou本分期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目面積指標(biāo)29Calvin

H.

Yu關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的監(jiān)督與控制部門

工作報(bào)告實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的監(jiān)督和控制關(guān)鍵一方面在于決策層能否及時(shí)獲取項(xiàng)目推進(jìn)的真實(shí)信息；另一方面還取決于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能否有效預(yù)見未來可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃單列并形成專門的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)報(bào)告。報(bào)告不僅是單個(gè)節(jié)點(diǎn)的達(dá)成時(shí)間，還需要對(duì)延誤的節(jié)點(diǎn)分析原因及說明后續(xù)行動(dòng)方案，要對(duì)后續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析及前置重要事項(xiàng)分析，提前安排資源推進(jìn)項(xiàng)目，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房企決策層為

了能夠及時(shí)獲

取關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)

劃的執(zhí)行情況，往往會(huì)采用書

面正式報(bào)告和

定期運(yùn)營(yíng)決策

會(huì)議的形式進(jìn)

行。29Calvin

H.

Yu4.3

主項(xiàng)計(jì)劃：管控視角實(shí)現(xiàn)縱向、橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同主項(xiàng)計(jì)劃是項(xiàng)目管理的計(jì)劃基準(zhǔn)24會(huì)議與報(bào)告是主項(xiàng)計(jì)劃協(xié)同的重要手段130Calvin

H.

Yu主項(xiàng)計(jì)劃應(yīng)避免精細(xì)化，側(cè)重目標(biāo)管理3落實(shí)主項(xiàng)任務(wù)6要素，提升工作效率與效果主項(xiàng)計(jì)劃房企區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房）基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同一般由房企總部統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板主項(xiàng)計(jì)劃模板展示31Calvin

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YuCalvin

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Yu